Võlaõigus › Korteriühistuseaduse alusel osutatavate teenuste asjad

Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemisest. Menetluse käik 16.04.2009a. esitas AS Taebla Kodu maksekäsu kiirmenetluse avalduse Aleksei Kozlovi vastu võlgnevuse 23 045.91 krooni maksmise nõudes. Kohus tegi 22.04.2009.a. määrusega võlgnik Aleksei Kozlov’ile makseettepaneku võla tasumiseks, mille võlgnik sai kätte 24.04.2009.a. 27.04.2009.a. saabus kohtule võlgnikult vastuväide maksekäsu kiirmenetluses. 27.05.2009.a. määrusega lõpetas kohus käesolevas asjas maksekäsu kiirmenetluse ja määras, et asja menetlemist jätkatakse hagimenetluses Pärnu Maakohtu Haapsalu kohtumajas.

Hageja nõue, selle aluseks olevad asjaolud, ja hageja poolt esitatud tõendid Kohtule esitatud hagiavalduses palub hageja kostjalt A. Kozlovilt välja mõista võlgnevus hooldustasu ja majandamiskulude eest summas 22 633.81 krooni ja viivis summas 412.10 krooni. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda. Hagiavalduse kohaselt tulenevalt Korteriomandiseaduse (edaspidi KOS) § 13 lg 1 korteriomanik tasub kaasomandil lasuvad maksud, kannab avalik-õiguslikud reaalkoormatised ja kaasomandi majandamise kulutused ning saab kaasomandi majandamisest vilja võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega. Kostja ei ole regulaarselt tasunud eluruumi haldajale haldamis- ja majandamiskulusid. Seisuga 01.04.2009a. olid kostja poolt tasumata haldamis- ja majandamiskulud summas 22 633.81 krooni. Alates 01.03.2009a. arvestatakse intressi tasumata arvelt 0,07% päevas tasumata arvetelt iga viivitatud päeva eest. Aluseks on AS Taebla Kodu nõukogu koosoleku otsus nr 3/09 09. 02.2009.a. Hageja palub kostjalt välja mõista viivise alates märtsist 2009.a. summas 412.20 krooni. Kokku palub hageja kostjalt välja mõista võlgnevus ja viivis summas 23 045.91 krooni. Hageja leiab, et vastavalt Võlaõigusseaduse (edaspidi VÕS) § 76 lg 1 tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele. Kostja ei ole VÕS § 76 lg 3 kohaselt oma kohustusi täitnud.

23.09.2009a. hageja poolt kohtule esitatud kirjalikus vastuses loobus hageja viiviste nõudest summas 412.10 krooni. Hageja lõplik nõue kostja vastu on 22 633.81 krooni majandamiskulude võlgnevuse eest. Hageja leiab, et hoolimata asjaolust, et valitseja isik ja teenuseid müüv isik langeb kokku, ei takista see valitsejal esitada nõuet korteriomaniku vastu. Kuna õigustatud isikuks nii kaugkütteseaduse kui ka KOS alusel on AS Taebla Kodu, siis hgeja arvates ei oma tähtsust kas nõue on esitatud KOS või VÕS alusel. Hageja ei nõustu kostja väidetega, et soojusenergia müük ei ole majandamise kulu korteriomandiseaduse tähenduses Tegemist on majandamiskuluga Korteriühistuseaduse § 15 1 lg 1 tähenduses Hageja leiab, et hagi ei ole aegunud. Hageja seisukohtade kohaselt tulenevalt VÕS §-st 88 lg 6 p 1 ja 4, kui võlgnik ega võlausaldaja ei ole määranud, millise kohustuse täitmiseks raha, esemed või teenus arvestatakse, loetakse täidetuks esimeses järjekorras esimesena sissenõutavaks muutunud kohustus (VÕS § 88 lg 6 p 1) ja neljandas järjekorras varem tekkinud kohustus (VÕS § 88 lg 6 p 4). Käesoleval juhul langevad VÕS § 88 lg 6 p 1 ja 4 tunnused kokku, VÕS § 88 lg 6 p 2 ja 3 tunnuseid ei esine. Seega on kostja poolt täidetud kõik hooldustasu, majandamiskulude ja kommunaalteenuste arved perioodil 2003 juuli kuni 01. august 2006 eest. Aritmeetiliselt on tehe järgnev: Periood 2003 juuli kuni 2006 juuni (vastavalt esitatud võlgnevuse õienditele) on arvestatud 23 057,50 krooni. Kostja on aga kokku ära tasunud 34 560.-krooni, seega ilmselgelt rohkem kui perioodi 2003 juuli kuni 2006 juuli eest arvestatud. Tulenevalt VÕS §-st 88 lg 6 p1 ja 4 on kostja ära tasunud ja hageja arvestanud tasutuks esitatud arved alates 2003 juulist kuni oktoobrini 2007 (oktoobri 2007 arve on tasutud osaliselt). Seega hageja poolt esitatud nõue summas 22 633,81 krooni ei ole aegunud kuivõrd see on tekkinud perioodil peale 01. augusti 2006.a. Hageja esitas tõendina võlgnevuse arvestuse /tl 20/, elamu Põllu 6 korteriomanike üldkoosoleku protokoll /tl 21-22/, AS Taebla Kodu nõukogu koosoleku protokoll nr 3/09 /tl 23-24/, AS Taebla Kodu juhatuse otsus 19.02.2009.a. /tl 25/, Pärnu Maakohtu kinnistusosakonna Lääne jaoskonna registriosa nr 2116032 elektroonilise väljatrüki /tl 26-27/, Põllu 6 üldkoosoleku registreerimisleht /tl 70/, A. Kozlovi võlgnevuse kujunemise perioodil 01.07.2003 kuni 01.07.2006 /tl 71/, A. Kozlovile kommunaalteenuste arvestus /tl 72-73/, elamu Põllu 6 korteriomanike üldkoosoleku protokoll 24.07.2003.a., registreerimisleht ja kvoorumi arvestus /tl 74-76/, elamu Põllu 6 kodukord koos lisadega /tl 77-91/.

Kostja vastuväited ja seisukohad 08.09.2009a. kohtule esitatud kirjalikus vastuses kostja hagiavaldust ei tunnistanud. Kostja ei tunnistanud hagiavaldust ka kohtus. 08.09.2009a. esitatud kirjalikes vastuväidetes leidis kostja, et hagejal puudub õigus hageda, sest õigustatud isiku nimel hagi esitanud isik ei ole tõendanud oma esindusõiguse olemasolu. Kostja taotles menetluse lõpetamist TsMS § 423 lg 1 p 9 alusel. 05.10.2009a. kohtu eelistungil loobus kostja menetluse lõpetamise taotlusest ja leidis, et hagejal on esindusõigus Põllu 6 korteriomanike nimel esitada hagi kohtule. Kostja leidis 08.09.2009.a. esitatud kirjalikus vastuses, et hageja nõue ei ole selge. Hageja poolt koostatud võlgnevuse arvestuses on aritmeetilised vead hageja kasuks ja hageja ei ole esitanud viivise arvestusi. Kostja leiab, et kui Taebla Kodu on valitud Paliveres Põllu 6 asuva

korruselamu valitsejaks, siis samaaegselt on ta soojusettevõtja kaugkütteseaduse § 4 tähenduses. Seega müüb AS Taebla Kodu tarbijatele kaugküttesüsteemi kaudu soojusenergiat ja sellisele müügile kohaldatakse VÕS müügilepingu sätteid. Soojusenergia müük kaugküttesüsteemi kaudu ei ole majandamise kulu korteriomandiseaduse või korteriühistu seaduse tähenduses. Kostja on seisukohal, et hageja nõuded, mis on vanemad kui kolm aastat on aegunud Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 146 lg 1 alusel. Kostja leiab, et hageja nõude suurus võib olla 17 977.81 krooni. Hageja nõue ei ole selge ja seda ei saa põhistada hageja enda poolt koostatud koondiga, kust ei nähtu nõude tegelik sisu. Kostja on seisukohal, et tal puuduvad võlgnevused hooldustasu ja majandamiskulude osas, kuna ta on need tasunud,. Seejuures toetub kostja hageja enda poolt hagiavaldusele lisatud õiendile. 05.10.2009a. toimunud kohtuistungil tunnistas kostja esitatud hagiavaldust summas 17 977.81 krooni. Hiljem asus kostja kohtuistungil seisukohale, et ta ei tunnista hagi summas 17 977.81 krooni.

Kohtu tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud järeldused, tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused ja seadused, mida kohus kohaldas Kohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega, kuulanud ära hageja esindaja ja kostja leiab, et esitatud hagiavaldus tuleb rahuldada. Esmalt analüüsib kohus, kas AS Taebla Kodu on isikuks, kes on õigustatud hageja nimel hagi kohtusse esitama. Kostjale kulub korteriomand, mis asub *, mida tõendab kinnistusraamatu väljavõte /tl 26/. Elamu Põllu 6 korteriomanike 10. aprilli 2008.a. üldkoosoleku protokolli kohaselt on AS Taebla Kodu valitud elamu Põllu 6 valitsejaks /tl 21-22/. 24.07.2003.a. elamu Põllu 6 korteriomanike üldkoosoleku protokolli kohaselt kinnitati elamu Põllu 6 kodukord /tl 74/. Kodukorra /tl 77-91/ kohaselt on valitseja poolt pakutavaks teenuseks muu hulgas maksete laekumise järgimine, võlglaste nõustamine, võlgade sissenõudmine. Samuti on kodukorra kohaselt valitsejal õigus esitada kohtus ja kohtuväliselt nõudeid korteriomanike otsusega volitatud ulatuses. Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-132-05 kohaselt valitseja poolt nõuete esitamiseks kohtus on vajalik korteriomanike otsus. Hagi esitamise õiguslikuks aluseks saab lugeda korteriomanike üldkoosoleku otsuseid valitseja nimetamise ja majanduskava kinnitamise kohta. Nimetatud lahendi p 10 kohaselt üldkoosoleku otsused valitseja kinnitamise ja majanduskava koostamise kohta võetakse KOS § 20 lg 1 esimese lause ja KOS § 22 lg 5 kohaselt vastu korteriomaniku häälteenamusega. Häälteenamusega tehtud korteriomanike otsus on KOS § 8 lg 3 kohaselt kehtiv ka korteriomanike suhtes, kes on hääletanud otsuse vastu või kes ei ole hääletamises osalenud. Korteriomandiseaduse § 22 lg 1 p-de 2 - 4 kohaselt sisaldab majanduskava muu hulgas andmeid kaasomandi eseme valitsemiseks kavandatavate sissetulekute ja väljaminekute kohta, korteriomanike kohustuste kohta kaasomandi eseme valitsemiskulude kandmisel vastavalt kaasomandi eseme valitsemiskulude kandmise suhtele ja kaasomandi eseme korrashoiuks remondifondi tehtavate maksete suuruse kohta. KOS § 22 lg 3 kohaselt esitab valitseja pärast kalendriaasta lõppemist aruande, milles kajastatakse muu hulgas majanduskava täitmist ja kaasomandiga seotud varalisi õigusi ja kohustusi. Eelneva põhjal leiab kolleegium, et hagi esitamise õiguslikuks aluseks saab KOS § 21 lg 2 p 5 tähenduses lugeda korteriomanike eespool mainitud üldkoosoleku otsuseid valitseja nimeta-

mise ja majanduskava kinnitamise kohta. Majanduskavast nähtub, millises ulatuses on korteriomanikud pannud üksteisele vastastikku kohustuse kaasomandi eseme valitsemisega seotud summade tasumiseks, ning majanduskavast nähtub seega ka ulatus, milles valitsejal on kohustus kinnitatud majanduskava ellu viia ning selleks kohtuväliseid ja kohtulikke nõudeid esitada. Kohtu poolt viidatud elamu Põllu 6 üldkoosolekute otsustest, elamu Põllu 6 kodukorrast, KOS § 21 lg 2 p 5 ning Riigikohtu seisukohtadest tulenevalt, on AS Taebla Kodu õigustatud esitama hagi korteriomanike nimel kostja vastu. Teiseks analüüsib kohus, kas kostja on kohustatud maksma elamu hooldus-, haldamis-ja majandamiskulusid ning kas hageja nõue on aegunud või mitte. Hageja on kohtule esitanud kostja võlgnevuse kujunemise perioodil 01.07.2003 kuni 01.07.2006.a. /tl 71/. Nimetatud perioodil on hagejale arvestatud tasumiseks kommunaalteenuste ja majandamiskulude eest 22 903.80 krooni. Kostja on tasunud 15 910 krooni. Tasumata on kostja poolt 6993.80 krooni. Hagiavalduse kohaselt on kostja võlgnevus seisuga 01. aprill 2009.a. haldamis- ja majandamiskulude eest summas 22 633.81 krooni. Hageja poolt on esitanud võlgnevuse kujunemine 01.07.2006.a. kuni 01.09.2009.a. Hageja on hagiavalduses esitanud nõude seisuga 01.04.2009.a.. Hageja poolt esitatud arvestustest nähtub, et kostjale on arvestatud haldamis- ja majandamiskulusid alates 01. juulist 2006a. alljärgnevalt: 1) 01.07.2006-31.12.2006a. summas 3630.30 krooni 2) 01.01.2007-31.12.2007.a. summas 11369.20 krooni 3) 01.01.2008 - 31.12.2008a. summas 14 129.20 krooni 4) 01.01.2009 - 31.03.2009a. summas 5461.31 krooni. Kokku on kostjale arvestatud perioodil 01.07.2006 kuni 01.04.2009a. kulusid 34 590.01 krooni eest. Kostja on nimetatud perioodil tasunud 18 650 krooni. KOS § 13 lg 1 ja 2 järgi korteriomanik tasub kaasomandil lasuvad maksud, kannab avalikõiguslikud reaalkoormatised ja kaasomandi majandamise kulutused ning saab kaasomandi majandamisest vilja võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega. Korteriomanik on kohustatud kaasomandi eseme korrashoiu ja valitsemise kulutused teistele korteriomanikele hüvitama käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud suuruses. Eeltoodud sätete alusel on kostja kohustatud tasuma elamu Põllu 6 haldamis- ja majandamiskulusid. Kostjale on arvestatud perioodil juuli 2003 kuni aprill 2009a. kokku kulusid summas 57 493.81 krooni, sellest 01.07.2003 kuni 01.08.2006.a summas 23 057.50 krooni ja 01.08.2006 kuni 01.04.2009.a summas 34 436.31 krooni. Kostja on tasunud juulist 2003 kuni 01.08.2006.a.kulusid summas 16 110 krooni eest ja augustist 2006a. kuni 01.04.2009.a 18 450 krooni eest. Kohus nõustub hagejaga selles, et vastavalt VÕS §-st 88 lg 6 p 1 ja 4, kui võlgnik ega võlausaldaja ei ole määranud, millise kohustuse täitmiseks raha, esemed või teenus arvestatakse, loetakse täidetuks esimeses järjekorras esimesena sissenõutavaks muutunud kohustus (VÕS § 88 lg 6 p 1) ja neljandas järjekorras varem tekkinud kohustus (VÕS § 88 lg 6 p 4). Siinkohal langevad VÕS § 88 lg 6 p 1 ja 4 tunnused kokku, p 2 ja 3 tunnuseid käesoleval juhul ei esine. Kostja ei ole kohtule esitanud tõendeid selle kohta, millist arvet ta tasus, kui maksis majandamiskulude eest. Kostja kohtuistungil antud seletuse kohaselt tasus ta hagejale nii palju, kui tal raha oli /tl 96/. Seega tuleb arvestada, et kostja poolt on täidetud esimeses järjekorras sissenõutavaks muutunud kohustus ja varem tekkinud kohustus.

Kostja on tasunud äärmiselt ebaregulaarselt haldamis- ja majandamiskulusid. Kostja on leidnud, et kõik nõuded, mis on esitatud arvates 01.08.2006a. on aegunud. Kohus leiab, et hageja poolt esitatud nõue ei ole aegunud. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 146 lg 1 sätestab, et tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg on kolm aastat. TsÜS § 147 lg 1 ja 3 järgi aegumistähtaeg algab nõude sissenõutavaks muutumisega, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kui õigustatud isik võib nõuda teiselt isikult teatud teost hoidumist, algab teost hoidumise nõude aegumistähtaeg kohustuse rikkumisest. Kokkulepitud tasu maksmise nõude aegumistähtaeg algab selle aasta lõppemisest, mil nõue muutub sissenõutavaks. Kui nõue muutub sissenõutavaks arve esitamisega, algab nõude aegumistähtaeg selle kalendriaasta lõppemisest, mil õigustatud isik võib arve esitada. Tulenevalt TsÜS § 147 lg-st 1 ja 3 ei ole aegunud hageja nõuded kostja vastu, millede tasumise tähtaeg oli alates jaanuarist 2006. VÕS § 88 lg 6 p 1 ja 4 ning TsÜS § 147 lg 1 ja 3 lähtuvalt ei ole hageja nõue aegunud. Kohus nõustub hagejaga selles, et perioodil 2003 juuli kuni 2006 juuni (vastavalt esitatud võlgnevuse õienditele) on kostjale arvestatud 23 057,50 krooni eest kulusid. Kostja on aga kokku ära tasunud hagiavalduse esitamise seisuga 34 560.-krooni, seega rohkem kui perioodi 2003 juuli kuni 2006 juuli eest arvestatud. VÕS §-st 88 lg 6 p 1 ja 4 on kostja ära tasunud ja hageja arvestanud tasutuks esitatud arved alates 2003 juulist kuni oktoobrini 2007 (oktoobri 2007 arve on tasutud osaliselt). Seega hageja poolt esitatud nõue summas 22 633,81 krooni ei ole aegunud kuivõrd see on tekkinud perioodil peale 01. augusti 2006.a. VÕS § 76 lg 1 ja 3 sätestavad, et kohustus tuleb täita vastavalt lepingule või seadusele. Kohustus loetakse kohaselt täidetuks, kui see on täidetud täitmise vastuvõtmiseks õigustatud isikule õigel ajal, õiges kohas ja õigel viisil. VÕS § 100 kohaselt kohustuse rikkumine on võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. VÕS § 101 lg 1 p 1 järgi kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist. Kostja ei ole oma kohustusi täitnud VÕS § 76 lg 1 ja 3 nimetatud viisil. Seega on hageja nõue põhjendatud ja hagiavaldus tuleb rahuldada. Kostja on esitanud väite, et kui Taebla Kodu on valitud Paliveres Põllu 6 asuva korruselamu valitsejaks, siis samaaegselt on ta soojusettevõtja Kaugkütteseaduse § 4 tähenduses. Seega müüb AS Taebla Kodu tarbijatele kaugküttesüsteemi kaudu soojusenergiat ja sellisele müügile kohaldatakse VÕS müügilepingu sätteid. Soojusenergia müük kaugküttesüsteemi kaudu ei ole majandamise kulu korteriomandiseaduse või korteriühistu seaduse tähenduses. Kohus leiab, et AS Taebla Kodu on valitsejana esitanud nõude Põllu 6 korteriomanike nimel ning on palunud kostjalt välja nõuda hooldustasu ja majandamiskulud. Asjaolu, et AS Taebla Kodu võib olla soojusettevõtja Kaugkütteseaduse tähenduses ei välista korteriomanike nimel valitsejana nõude esitamist kostja vatsu. Kostja ei ole vaidlustanud, et soojusenergia tarbimine, ei ole majandamiskulu. Kostja väide, et ta tegelikult keskkütet ei ole soovinud ja on proovinud sellest korduvalt loobuda, ei ole hagiavalduse rahuldamata jätmise aluseks. Kostja ei ole esitanud kohtule tõendeid selle kohta, et talle kuuluva korteriomandi suhtes on vastu võetud otsus, mille kohaselt ta ei pea tasuma KOS § 13 lg 1 ja 2 nimetatud makseid. Eeltoodud põhjendustel tuleb hagiavaldus kostja vastu rahuldada põhinõude osas. Hageja on loobunud viivisnõudest kohtuistungil 05.10.2009a. /tl 95/ ja avaldanud viivisnõudest loobumist ka kohtule esitatud kirjalikes seisukohades /tl 102/.

Menetluskulud

Vastavalt TsMS § 173 lg-le 1, 2 ja 4 esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Asja järgmisena menetleva kohtu lahendis esitatakse kogu seni kantud menetluskulude jaotus. Menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. Hageja on palunud kohtul menetluskulud jätta kostja kanda. TsMS § 162 lg-te 1 ja 2 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Pool, kelle kahjuks otsus tehti, hüvitab teisele poolele muu hulgas kohtumenetluse tõttu tekkinud vajalikud kohtuvälised kulud. Eeltoodu alusel leiab kohus, et käesolevas asjas tuleb menetluskulud jätta kostja kanda. Vastavalt TsMS §-le 174 lg 1 võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Vastavalt TsMS §-le 138 lg 1 ja 2 on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud. Kohtukulud on riigilõiv, kautsjon ning asja läbivaatamise kulud. Kohtuvälised kulud on sätestatud TsMS § 144.

Ruth Sild

Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.