2-08-54241/15 - Võlaõigus - Võõrandamislepingud - Tartu Maakohus Tartu kohtumaja - lahend.ee

menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist (TsMS § 187 lg 6). HAGEJA NÕUE (tl 5-10, 56-61) Lauri Kõrgvee (hageja) ja Puhja Liimpuidu AS (kostja) sõlmisid 22.06.2005. a notariaalse eellepingu, mille kohaselt kohustus kostja võõrandama hagejale 5 000 000 krooni eest Tartu Maakohtu kinnistusosakonna Tartu maakonna kinnistusjaoskonna registriossa nr 568404 kantud kinnistu (asukoht Vihavu küla Puhja vald Tartumaa) koos selle oluliste osade ja päraldistega hiljemalt 15.08.2005. a eellepingu punktides 3.2.1 kuni 3.2.4 ettenähtud eeldustel. Hageja tasus kostjale 21.07.2005. a vastavalt eellepingu punktile 3.3.1 tulevase ostuhinna tasumise kohustuse täitmiseks sularahas 200 000 krooni. Kostja ei täitnud eellepingu punktides 3.2.3 ja 3.2.4 sätestatud eeldusi, samuti ei vastanud tegelikkusele mitmed kostja eellepingu punktis 2.1 antud kinnitused, mistõttu ei osutunud müügilepingu sõlmimine võimalikuks 15.08.2005. a ega ka mõistliku aja jooksul pärast ettenähtud tähtaega. Kuivõrd müügilepingut ei ole sõlmitud, siis ei ole hagejal ostuhinna tasumise kohustust. Hageja nõuab kostjalt tulevase ostuhinna tasumise kohustuse täitmiseks üle antud 200 000 krooni tagastamist. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda. KOSTJA VASTUS JA SELLE TÄIENDUS (tl 98-101, 152-155) Kostja ei tunnista tema vastu esitatud nõuet. Vastuse kohaselt ei ole kostja hagejalt saanud 200 000 krooni ei sularahas ega ülekandega. Kui 200 000 krooni maksmine oleks toimunud osalise ettemaksuna põhilepingu alusel tasumisele kuuluvast summast, siis ei oleks kostja kohtutäitur Reet Rosenthal’i kaudu nõudnud täiteasjas nr 186/2006/448 ja tsiviilasjas nr 2-06-10226 hagejalt leppetrahvi mitte 650 000 krooni, vaid 550 000 krooni (750 000 - 200 000). Maksedokument (kviitung order nr 14) on kostjalt välja petetud. Kostja tunnistab, et on hagejalt saanud 100 000 krooni, kuid muudel asjaoludel. Tegelikult algasid poolte vahel läbirääkimised vaidlusaluse kinnistu võõrandamiseks 2005. a veebruari lõpus ja tehing pidi toimuma 2005. a märtsis. Kuna kostja oli kinnistul asuva tootmise peale võtnud laenu, tegi kostja poolte kokkuleppest tulenevalt 14.03.2005. a pangale avalduse laenulepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks ja laenu tagastamiseks hiljemalt 15.05.2005. a. Maikuus selgus aga, et hageja ei ole valmis endale võetud kohustusi täitma, mistõttu venis müügilepingu sõlmimine. Samas suurenes laenulepingu muudatusest tulenevalt igakuine viivis üle 100 000 krooni. Eellepingus ettenähtud kohustus tasuda kostjale 200 000 krooni on sisuliselt kahjuhüvitis laenulepingu muudatusest tuleneva viivisenõude katteks, mille hageja lubas kompenseerida. Hageja tasus kostjale peale eellepingu sõlmimist 100 000 krooni ja lubas koheselt tasuda veel 100 000 krooni, kuid ei teinud seda. Seejuures hageja soovis, et kostja väljastaks talle kassa sissetuleku orderi raamatupidamisest läbikandmiseks ja puuduoleva summa toomiseks. Kostjal ei olnud alust arvata, et hageja ülejäänut 100 000 krooni ei maksa. Kostja leiab, et hageja poolt tehtud 100 000 krooni suurust makset tuleb lugeda kahju kompensatsiooniks, mis on murdosa kahjust, mida kostjal tuli kanda seoses hagejapoolse müügilepingu sõlmimise venitamisega ja lõpuks mittesõlmimisega. Kostja on seisukohal, et temapoolsed kohustused müügilepingu tähtaegseks sõlmimiseks olid täidetud ja et leping jäi 15.08.2005. a sõlmimata hagejast tingitud asjaoludest (rahaliste vahendite puudumine), mistõttu ei ole hagejal õigust ettemaksu tagasi saada ning nimetatud summa tuleb jätta kostjale leppetrahvina vastavalt eellepingu punktile 5.1. Kostja palub hagejalt välja mõista kostja kasuks viivisenõude katteks tasumata jäänud 100 000 krooni, jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. HAGEJA VASTUS KOSTJA VASTUVÄIDETELE (tl 187-193) Kostja väide, et hageja ei ole temale maksnud sularahas 200 000 krooni, on ebaõige. Kostja poolt kohtule esitatud erinevate dokumentaalsete tõendite alusel ei ole võimalik väita, et kostja ei ole hagejalt kunagi 200 000 krooni saanud. Hageja poolt ostuhinna ettemaksu 200 000 krooni tasumist tõendab 21.07.2005. a order kviitung nr 14. Oma väite kinnituseks, et hageja on kostjale sularahas maksnud üksnes 100 000 krooni, ei ole kostja esitanud ühtegi tõendit. Et 200 000 krooni näol on

tegemist hagejapoolsest viivitusest tingitud kahjuhüvitisega, siis see faktiväide on ebaõige. Kuna poolte vahel tekkis võlasuhe alles eellepingu sõlmimisest 22.06.2005. a, siis ei saa ostuhinna ettemaksu tasumise kohustust lugeda kahjuhüvitise maksmise kohustuseks, sest hagejal ei olnud eellepingu sõlmimise hetkel kostja suhtes ühtegi kohustust, mille täitmist saanuks rikkuda ja millega kahju tekitada. Eellepingus puuduvad mistahes andmed kostjale kahju tekkimise kohta. Pooled ei ole enne ega pärast eellepingu sõlmimist sõlminud ka muid eellepingus mittesisalduvaid kokkuleppeid kostjale väidetavalt tekkinud kahju hüvitamiseks. Kostja on väljendanud soovi vastuhagi esitamiseks, kuid ei ole käesolevaks ajaks esitanud hageja vastu ühtki nõuet. Kuna eellepingust tulenevad nõuded (nii põhi- kui kõrvalnõuded) aegusid 15.08.2008. a, ei saa kumbki pool enam müügilepingu sõlmimist nõuda, samuti eellepingust taganeda ega eellepingu alusel nõuda leppetrahvi tasumist. Seega ei saa kostja lugeda ostuhinna ettemaksu eellepingu punkti 5.1 kohaselt leppetrahviks ja seda endale jätta. Kuivõrd müügilepingut sõlmitud ei ole, siis ei ole hagejal ostuhinna tasumise kohustust ja kostjal tuleb hagejale ettemaksuna tasutud 200 000 krooni tagastada. KOHTUISTUNG (tl 122-124, 205-208) Hageja lepingulise esindaja, vandeadvokaat Rando Antsmäe, selgituse kohaselt jääb hageja oma nõude juurde ja palub hagi rahuldada. Poolte vahel 22.06.2005. a sõlmitud eellepinguga määrati kindlaks müügilepingu sõlmimine 15.08.2005. a hinnaga 5 000 000 krooni. Esimese osamakse 200 000 krooni tasus hageja sularahas, saades kostjalt vastu kassa sissetuleku orderi. Kumbki pool taganes eellepingust. Varasemas kohtumenetluses on leitud, et kostjal puudus alus eellepingust taganemiseks ja et hagejal oli küll taganemisalus olemas, kuid taganemine ei toimunud mõistliku aja jooksul. Kostja leidis eellepingu olevat siduv veel 2009. a mais, aga hageja keeldus selle täitmisest nõude aegumise tõttu. Hageja leiab, et aegumine ei ole peatunud ja müügilepingu sõlmimist ei saa enam nõuda. Kostjal tuleb hagejale ettemaksuna tasutud 200 000 krooni tagastada. Hageja, Lauri Kõrgvee, vande all antud seletuse kohaselt andis tema kostjale eellepingu alusel ettemaksuna 200 000 krooni sularahas ja kostja andis talle selle vastu kviitung orderi. Hageja nõuab kostjalt ettemaksu tagastamist, kuna põhilepinguni ei jõutud. Hageja ei mäleta, et 29.11.2005. a oleks notari juures ostu-müügilepingu sisu arutades olnud probleeme ettemaksu puudutava lepingutingimuse üle või et hageja oleks notaribüroos öelnud, millise summa ta on kostjale andnud. Põhilepingu sõlmimist takistasid eelmärked, samuti ei esitanud kostja raamatupidamise andmeid. Kostja seadusliku esindaja, Toomas Katušin’i, vande all antud seletuse kohaselt avaldas hageja soovi Puhja Liimpuidu AS ostmiseks. Kostja on võtnud kassasse 100 000 krooni, kaks 50 000-list rahapakki. On absoluutselt võimatu, et kostja raha lugemisel eksis. Kuna kostja uskus hageja lubadust tuua ära veel 100 000 krooni, lasi kostja raamatupidajal kirjutada välja orderi 200 000 krooni suurusele summale. Kviitungil on kostja allkiri. Kostja tegi sellega vea, et usaldas hagejat ja ei pööranud tähelepanu kõigile nüanssidele ega lasknud eellepingus fikseerida lepingutingimusi sedasi, et vältida tekkida võivaid vaidlusi. Tegelikult on eellepingus märgitud 200 000 krooni näol tegemist laenulepingu muudatusest tuleneva viivisekahju kompensatsiooniga. Eellepingus on kirjas, et kui müügilepingut ei sõlmita, siis jääb 200 000 krooni kostjale, seega ei ole hagejal õigus seda raha tagasi saada. Kostja on valmis sõlmima põhilepingut ja leiab, et eellepingust tuleneva nõude aegumistähtaeg ei ole möödunud, kuna tähtaeg peatus taganemisavalduse esitamisega kuni riigikohtu lahendi tegemiseni 13.10.2008. a.

200 000 krooni põhilepingu alusel tasumisele kuuluvast summast. Oma kohustuse täitmise kinnitamiseks on hageja esitanud kohtule kviitung orderi nr 14 (tl 24, 74). Kuna eellepinguga kokkulepitud tähtaeg kinnisasja müügilepingu sõlmimiseks saabus 15.08.2005. a, kuid põhilepingut ei ole sõlmitud, siis esitas hageja kohtule nõude kostjalt tulevase ostuhinna tasumise kohustuse täitmiseks üle antud 200 000 krooni tagastamiseks. Kostja ei tunnista tema vastu esitatud nõuet ja väidab, et ei ole saanud hagejalt 200 000 krooni ei sularahas ega ülekandega. Samas on kostja tunnistanud hagejalt 100 000 krooni saamist nii kirjalikes vastuväidetes hagile (tl 98-101), vastuse täienduses (tl 152-155) kui kohtuistungil (tl 122124, 205-208) ja vande all ülekuulamisel (tl 205 pöördel - 206). Seega on kostja enese ütlused vastuolulised, mistõttu ei saa kohus lugeda kostja sellekohaseid väiteid usutavaks. Kohus loeb hageja poolt esitatud kviitung orderiga nr 14 (tl 24, 74) ja hageja vande all antud seletusega (tl 205 pöördel) tõendatuks asjaolu, et hageja tasus enne kinnisasja võõrandamislepingu sõlmimist 21.07.2005. a kostjale tulevase ostuhinna tasumise kohustuse täitmiseks sularahas 200 000 krooni vastavalt eellepingu punktile 3.3.1. Nimetatud eellepingu punktist ei tulene, et tegelikult on 200 000 krooni näol tegemist kahjuhüvitisega kostja ja Sampo Panga vahel sõlmitud laenulepingu muudatusest tuleneva viivisenõude katteks nagu väidab kostja. Eellepingu punktis 3.3.1 sätestatust lähtudes võis ja pidi ka kostja aru saama, et tegemist on ettemaksuga tulevase ostuhinna tasumise kohustuse täitmise kinnitamiseks, milline lepingutingimus on tavaline müügilepingu sõlmimise eel sõlmitavates eellepingutes. Lisaks märgib kohus, et Tartu Maakohus on juba tsiviilasjas nr 2-0610226 20.02.2008. a kohtuotsusega (tl 25-35, 75-80, 104-114) tuvastanud eellepingu punktis 3.3.1 toodud kohustuse kohase täitmise summas 200 000 krooni, millele ei ole kostja esindaja hiljem enam vastu vaielnud (kohtu põhjenduste punkt 2). Seega on paljasõnaline kostja väide, et tema ei ole tsiviilasja nr 2-06-10226 menetluse käigus kunagi nõustunud 200 000 krooni saamisega. Kostjat esindas nimetatud menetluses õigusteadmistega isik. Samuti ei tõenda 13.06.2007. a kompromissiettepanek (tl 156-157, 195-196) kostjale vaid 100 000 krooni maksmist. Kompromissi punkt 5 sõnastusest tuleneb, et 22.06.2005. a eellepingu alusel on 21.07.2005. a sularahas tasutud ettemaksu 200 000 krooni. Õigussuhte vaieldamatuks muutmine ja kompromissilepingu sõlmimine toimub eelduslikult poolte vastastikuste järeleandmiste teel. Punktist 5 nähtub, et hageja oli nõus jätma kostjale pool 21.07.2005. a tasutud rahast ja ülejäänud 100 000 krooni kohustus kostja hagejale tagastama. Nimetatust ei järeldu kostjale üksnes 100 000 krooni tasumine. Hüpoteekide kustutamise kokkulepete ja kinnistu müügilepingu (tl 167-174) näol on tegemist lepinguprojektiga, milles toodud lepingutingimused vajavad osalejatega läbirääkimist ja täpsustamist, mistõttu ei loe kohus lepinguprojekti koostaja ja kostja vahel toimunud vestlusega tõendatuks asjaolu, et hageja ei ole kostjale 200 000 krooni tasunud (lepinguprojekti punkt 4.3). Kuivõrd kohtu põhjenduste kohaselt on tõendatud hageja poolt 200 000 krooni maksmine kostjale ja kostja ei ole käesolevas menetluses esitanud iseseisvat nõuet (vastuhagi), jätab kohus tähelepanuta kostja vastuse täienduses (tl 152-155) märgitud taotluse hagejalt kostja kasuks 100 000 krooni sissenõudmiseks (resolutsiooni punkt 2) ning kahju tekkimise ja suuruse tõendamiseks esitatud laenulepingu muudatuse (tl 102) ja Sampo Panga kirja (tl 103). Kohus ei nõustu kostjaga selles, et hagejal ei ole õigust ettemaksu tagasi saada ning et nimetatud summa tuleb jätta kostjale leppetrahvina. Eellepingu punkt 5.1 eeldab ettemaksuna tehtud 200 000 krooni kostjale leppetrahvina jätmise tingimusena kehtiva taganemisavalduse olemasolu. Tsiviilasjas nr 2-06-10226 leiti, et kostjal puudus alus eellepingust taganemiseks ja et hageja ei taganenud eellepingust kehtivalt, mistõttu ei ole pooltel õigus nõuda eellepingu alusel leppetrahvide osas sundtäitmist. Eeltoodust tuleneb, et ettemaksu leppetrahvina kostjale jätmise eeldus – kostjapoolne eellepingust taganemine – ei ole täidetud. Kohus peab vajalikuks märkida, et Tartu Ringkonnakohus on 30.06.2008. a kohtuotsuse (tl 36-53, 81-89, 158-166) põhjenduste punktis 18 leidnud, et vaieldamatult on hagejal nõudeõigus 200 000 krooni ettemaksu osas. VÕS § 1028 lõike 1 järgi, kui isik (saaja) on teiselt isikult (üleandja) midagi saanud olemasoleva või tulevase kohustuse täitmisena, võib üleandja saadu saajalt tagasi nõuda, kui kohustust ei ole olemas, kohustust ei teki või kui kohustus langeb hiljem ära. Kuivõrd müügilepingut, mille sõlmimisele oli suunatud 22.06.2005. a eelleping, ei ole sõlmitud, siis ei ole hagejal tekkinud

ostuhinna tasumise kohustust, mistõttu tuleb kostjal ettemaksuna tasutud 200 000 krooni hagejale tagastada. Tartu Ringkonnakohus on tsiviilasjas nr 2-06-10226 lugenud tuvastatuks, et pooled kaotasid eellepingus kokkulepitud tingimustel põhilepingu sõlmimise vastu huvi 2005. aasta lõpul ning nende edasised toimingud olid pigem suunatud leppetrahvi nõude vältimisele (ringkonnakohtu põhjenduste punkt 13.2). Ringkonnakohus arvestas seejuures poolte käitumist, kui mitmed lepingu sõlmimiseks kokkulepitud notariajad määrati väga lühikese etteteatamisega vaid ühepoolselt ja olukorras, kus põhilepingu projekt ei olnud poolte poolt kooskõlastatud, kus kostja sõlmis kolmanda isikuga alternatiivse eellepingu vaidlusaluse eellepingu objekti osas, ning ajasurve sundis kostjat tegema toiminguid, mis vältimatult olid käsitletavad eellepingu rikkumisena ning hageja esitas üha uusi nõudmisi kostjale. Hageja on oma tahet müügilepingut mitte sõlmida avaldanud nii kohtus (tl 122-124, 205-208) kui notaribüroos (tl 184). Kui asudagi seisukohale, et aegumine vahepeal katkes või peatus, ei pea maakohus mõistlikuks nõuda käesoleval ajal põhilepingu sõlmimist eellepingus ettenähtud tingimustel. Seega tuleneb eeltoodust, et ostuhinna tasumise kohustust ei teki ka tulevikus, mistõttu kohtu põhjendusi arvestades rahuldab kohus hagi ja mõistab kostjalt hageja kasuks välja 200 000 krooni. Kohus tagas hageja taotlusel 14. mai 2009. a määrusega (tl 146-147) hagi ning seadis Puhja Liimpuidu AS-le kuuluvale Tartu Maakohtu kinnistusosakonna Tartu maakonna kinnistusjaoskonna registriossa nr 568404 kantud kinnistule (asukoht Vihavu küla Puhja vald Tartumaa) kohtuliku hüpoteegi summas 200 000 krooni Lauri Kõrgvee kasuks. TsMS § 445 lõige 2 sätestab, et kui hagi otsusega rahuldatakse, jätab kohus kohaldatud hagi tagamise abinõu jõusse kohtulahendi täitmist tagava abinõuna, kui see on lahendi täitmise tagamiseks ilmselt vajalik ja pool, kelle kasuks otsus tehti, ei taotle abinõu tühistamist. Kohus leiab, et kohaldatud hagi tagamise abinõu tuleb jätta jõusse kui kohtulahendi täitmist tagav abinõu.