Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist

ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE

29.12.2008 esitas OÜ P kohtule hagiavalduse OÜ TT vastu üürilepingu ülesütlemise tühisuse ja sõlmitud üürilepingu kehtivuse tunnustamiseks ning põhivõlgnevuse 58 840 krooni väljamõistmiseks. Hagiavalduse kohaselt sõlmis hageja 31.07.2008 kostjaga äriruumi üürilepingu, mille alusel andis hageja 01.09.2008 kostjale üürile äriruumi asukohaga Vägeva tee 8, Peetri küla, Harjumaa, tähtajaga 01.09.2018. Oktoobris teatas kostja hagejale, et tahab lepingu üles öelda, hageja vastas, et tunnistab kostja lepingu erakorralise ülesütlemise õigust vastavalt üürilepingu p 6.6, mis kehtestab üürileandjale ette teatamise ajaks kolm kuud ja märkis, et ta peab seda tegema kirjalikult. 02.11.2008 (laupäeval) vabastas kostja üüritud pinna ja andis võtmed üle hageja laotöötajale, kes viibis töökohal. 12.11.2008 esitas kostja avalduse lepingu lõpetamise kohta, tuginedes suulisele kokkuleppele, alates 02.11.2008 ja palus kinnitada lepingu lõpetamise päevaks 02.11.2008. 15.11.2008 kinnitas hageja kostjale, et sai kätte kostja avalduse aga ei aktsepteeri lepingu lõpetamise päeva 02.11.2008 ja on nõus lepingu erakorralise lõpetamisega 11.02.2009 vastavalt üürilepingu sätetele. 28.11.2008 esitas kostja üürilepingu ülesütlemise avalduse, milles luges lepingu lõppemise päevaks 28.12.2008. Avalduse esitamise seisuga oli kostjal kahekuuline üürimakse võlgnevus, millest kostja tunnistas vaid oktoobrikuu üüri (ruumi mittekasutamise põhjendusel keeldus kostja novembrikuu üüri maksmisest). Kostja põhivõlgnevus hagiavalduse esitamise seisuga on 59 883 krooni (oktoobri ja novembri eest). Hageja on seisukohal, et kostja soov üürileping erakorraliselt üles öelda ilma lepingus ettenähtud tähtaja teatamiseta on vastuolus seaduse ja hea usu põhimõttega, kostjal ei ole õiguslikku alust lepingu ülesütlemiseks. Kostja ütles lepingu üles VÕS § 196 lg 1 alusel ning väitis, et sõlmis üürilepingu tegevuse laienemise ja kliendibaasi suurenemise eesmärgil, kuid kolme kuu jooksul tulemusi ei saavutatud. Kostja arvamuse järgi tema koostöö üürileandjaga ei õnnestunud. Kostja ülesütlemisavaldus oli ka ootamatu. Eelläbirääkimistel oli hagejal veel kaks võimalikku üürnikku, kellega hageja loobus kostja tõttu üürilepingut sõlmimast. Käesoleval ajal on üldolukord kinnisvaraturul halvenenud ja hagejal võtab uue üürniku otsimine aega (etteteatamise aeg ongi selleks lepingus ette nähtud). Hageja sõlmis lepingu eeldades õigustatult, et tema huvid on kaitstud, et lepingut ei või ootamatult mõjuva põhjuseta lõpetada. Kostja ei arvestanud hageja huvidega ja ei tahtnud teise mõistliku etteteatamise ajaga kokku leppida. Eeltoodust tulenevalt palub hageja kohtul tunnustada poolte vahel 31.07.2008 sõlmitud äriruumi üürilepingu ühepoolse ülesütlemise tühisust ja sõlmitud üürilepingu kehtivust ning välja mõista kostjalt hageja kasuks põhivõlgnevus 58 840 krooni.

KOSTJA VASTUVÄITED

11.02.2009 esitas kostja kohtule vastuse hagiavaldusele. Vastuse kohaselt kostja hagi ei tunnista ja vaidleb sellele vastu. Kostja on seisukohal, et on käitunud üürilepingu ülesütlemisel vastavalt lepingus ja seaduses sätestatud nõuetele ning et tal oli õigus üürileping erakorraliselt üles ütelda VÕS § 196 lg 1 alusel. Üürilepinguga olid pooled reguleerinud üksnes seda, kui palju peab üks lepingupool teisele ette teatama, kui ta soovib erakorralist lõpetamist lepingus toodud alusel, kuid ei sätestanud täpsemaid tingimusi juhuks, kui ülesütlemine toimub erakorraliselt, seaduses toodud alusel. Kuna üürilepingu lõpetamine oli üürilepingu p 6.3 kohaselt lubatud ka seaduses toodud alustel, tugines üürileandja VÕS § 196 lg 1, mille kohaselt võib kestvuslepingu mõjuval põhjusel üles öelda etteteatamistähtaega järgimata – seega ei pidanudki kostja hagejale ülesütlemisest ette teatama.. Eeltoodud seisukohta toetab ka VÕS § 313 sätestatu. Kostja hinnangul on põhjendamatu ka väide selle kohta, et üürilepingu ülesütlemine oli vastuolus hea usuga – kostja tugines üürilepingu ülesütlemisel seadusest tulenevale alusele ja tingimustele, mistõttu käitus kostja nii nagu üürilepingu p 6.3 kokku lepitud. Kostja hinnangul ei saa

üürilepinguga kooskülas olevat käitumist kuidagi pidada hea usu põhimõttega vastuolus olevaks käitumiseks. Hageja poolt viidatud riigikohtu otsuse nr 3-2-1-100-04 põhjal on kostja seisukohal, et vastuolu hea usu põhimõttega saab hakata hindama alles siis, kui on tuvastatud, et ülesütlemine oli õiguspärane. Seega saab järeldada, et hageja ise ei saa ka aru, kas ta loeb üürilepingu ülesütlemise kehtivaks kui õiguspärase ja soovib seda vaidlustada põhjusel, et see on hea usu põhimõttega vastuolus või vaidlustab ülesütlemise seetõttu, et ülesütlemisel väidetavalt ei olnud õiguslikku alust. Seda, et hageja ei ole ka ise kindel, kas üürilepingu ülesütlemine oli kehtiv või mitte, tõendab asjaolu, et hageja taotleb nii ülesütlemise kehtetuks tunnistamist ja üürilepingu kehtivuse tunnustamist (sellisel juhul ei oleks ülesütlemisel mingeid tagajärgi), teisalt aga märgib, et ülesütlemine on tehtud selliselt, et üürileping on üles öeldud (järelikult kehtiv) ja lõppemine 11.02.2009. Kostja on seisukohal, et kuivõrd üürilepingu ülesütlemine oli õiguspärane, siis üürileping 28.11.2008 seisuga lõppes ja puudub vajadus kaaluda ülesütlemise vastuolu hea usu põhimõttega. Kostja leiab, et üürilepingu ülesütlemiseks oli mõjuv põhjus ning seda on ta ka 28.11.2008 esitatud ülesütlemisavalduses selgitanud. Hageja on seisukohal, et kostjal ei olnud õigust üürilepingut üles öelda, kuna hageja üürileandjana ei rikkunud ühtegi endale võetud kohustust, hageja ei võtnud endale lisakohustusi, ei sõlminud muud lepingut ega võtnud kohustust kostja äritegevust laiendada. Kostja leiab, et kõik ülesütlemisteates viidatud asjaolud, millest hageja teda lepingueelsetel läbirääkimistel informeeris, olid kostjale aluseks ja oluliseks põhjuseks just selle konkreetse üüripinna osas üürilepingu sõlmimiseks. Hageja kallutas teadlikult kostjat üürilepingu sõlmimisele, kuna tegelikult oli hagejale teada, et tegelikult on klientide külastatavus Peetri külas väga väike, kuid nendest asjaoludest ta kostjat ei teavitanud. Kostja tugines heauskselt hageja poolt antud informatsioonile, et just koostöö hagejaga võimaldab suurendada kostja äritegevuse efektiivsust (nt palus valgustada oma tegevuse aspekte, et oleks võimalik kostja tooteid lihtsam reklaamida). Hageja käitumisest sai igati järeldada, et poolte äritegevuse vahel saab olema äärmiselt tihe side. Sellist käitumist ei saa eeldada tavapäraselt üürisuhtelt, sest üldjuhul ei sekku üürilepingu pooled üksteise äritegevusse ja pole sellega ka seotud. Antud juhul oli poolte vaheliste suhete side märksa tugevam ja olulisem ning hageja tegevus lepingueelsetel läbirääkimistel oli kostjale väga konkreetseks põhjuseks üürida äriruumid just hagejalt ja konkreetselt Peetri külas. Ebaõige on ka hageja väide, et kostja ei tegelenud reklaamiga ja tema lootused olid seotud üksnes hagejaga. Kostja tellis nii raadioreklaami kui ka väliplakatid, kuid kuna hageja veenvalt kinnitas, et Peetri külas käib väga palju kliente ja seetõttu ei ole mõtet reklaami peale raha raisata, siis tühistas kostja nii raadioreklaami kui ka väliplakatite tellimused. Oluline on see, et esinesid mõjuvad põhjused, mille tõttu ei saanud kostjalt mõistlikult nõuda lepingu jätkamist. Kostja korraldas oma tegevuse spetsiaalselt ümber ja kohandas selleks eraldi mööblisalongi Peetri külas, kandes selleks olulisel määral kulusid, lootuses suurendada kliendibaasi, mida ei toimunud, kuigi hageja andis lepingueelsete läbirääkimiste käigus sellekohast informatsiooni. Salongi avamisega kandis kostja suuri kulutusi, kuid kliente salongis praktiliselt ei käinud, sh ei olnud plaadipoe külastajatel huvi mööbli vastu ja seega ei tulnud Peetri küla salongist ka sisuliselt mingeid laekumisi. Kostja tasus kahe kuu eest üüri peaaegu 60 000 krooni ning soovis edaspidi vältida põhjendamatuid kulusid ja mitte maksta üüri üüripinna eest, mis ettevõttele samaväärselt majanduslikku efekti ei anna. Kostja peamiseks põhjuseks üürilepingu sõlmimisel oli poolte vastastikune koostöö, kuid kostjal tekkis mure ja kahtlus üldse mingi koostöö jätkamise osas tulenevalt hageja maksuvõlast, samuti märkis kostja ülesütlemise teates, et hageja võlgade katteks võidakse müüa Peetri külas Xxx asuv kinnistu ning on üsna tõenäoline, et kinnistu omandab isik, kellel puudub igasugune huvi plaadipoe jätkamiseks või koostööks muul viisil. Käesolevaks ajaks on hageja võlgnevused veelgi suurenenud ning kostja kartused tuleviku suhtes on olnud ilmselgelt põhjendatud. Kostja leiab, et hagejal pole eeldatavasti tõsist koostöö tahet olnudki – hageja keeldub juba pikemat aega kostjale välja andmast temale kuuluvaid mööblinäidiseid ja köögitehnikat Xxxasuvast salongist. Kuigi hageja on ise tunnistanud, et on valmis asjad vabastama, ei ole ta seda vaatamata kostja korduvatele meeldetuletustele teinud. Selline käitumine näitab pigem pahatahtlikkust, mitte koostöötahet. Nimetatud mööbli ja köögitehnika müügist plaanis kostja tasuda üüripinna üüri oktoobrikuu eest, see ei olnud aga võimalik hageja enda pahatahtliku käitumise tõttu ning sellest

tulenevalt on tekkinud ka viivitus üüri tasumisel. Kostja on seisukohal, et ta ei saanud üürilepingu sõlmimisel eeldada, et hageja talle asjaolude kohta valeinformatsiooni esitab, soovides teda sellega lepingut sõlmima kallutada ja et tegelikult on tulevikus olukord teistsugune kui kostja sai eeldada. Kuna kliente Peetri külas asuvas salongis praktiliselt ei käinud, siis ei saanud kostjalt eeldada, et ta lepingu täitmist jätkaks ja sooviks kasutada mööblisalongina üüripinda, millega kaasnevad üksnes kulutused. Hageja on viidanud ka Riigikohtu otsusele nr 3-2-1-100-04, märkides, et kaaluda tulnuks mõlema lepingupoole huvisid, mille käigus võrreldakse, kas lepingu lõppemist sooviva poole huvid on olulisemad ja saaksid lepingu jätkumise korral rohkem kahjustada kui teise lepingupoole huvid lepingu lõppemise korral. On ilmselge, et hageja põhiliseks huviks saab olla üüritulu saamine, kuid ainuüksi üüritulu saamine ei saa olla mõjuvaks põhjuseks, mis kaaluks üles kostja huvid. Nimelt on üürileandjal üürilepingu puhul alati üüritulu saamise õigus ning kui see hinnataks prioriteetseks üürniku (muude) huvide ees, tooks see automaatselt kaasa selle, et üürileandja huvid on alati eelistatud ja seega ei saakski üürniku huvid kunagi olulisemad olla, olenemata sellest, kuidas ta neid põhjendab. Juhul, kui hageja üürileandjana leidis, et tema huvid on olulisemad kostja huvidest, oleks ta pidanud ka põhjendama, milles tema ülekaalukad huvid seisnesid (hageja ei ole esitanud kostjale mingit informatsiooni selle kohta, kas ja millised huvid ülesütlemisega kahjustatud saavad). Eeltoodust tulenevalt leiab kostja, et üürilepingu erakorraline ülesütlemine 28.11.2008 oli õiguspärane ja kehtiv ning puudub alus üürilepingu ülesütlemise tühiseks tunnistamiseks. Kostja märgib ka, et kuna üürilepingu jätkamisest oleks temale tekkinud oluline kahju, siis teatas ta ülesütlemise teates, et ei soovi mingil juhul üürilepinguga enam kauem seotud olla. Seega isegi kui kohus peaks lugema üürilepingu erakorralise ülesütlemise tühiseks, on kostja tahe suunatud sellele, et üürileping igal juhul lõpetada ja sellisel juhul tuleks lugeda üürilepingu ülesütlemine tehtuks selliselt, et üürnik ei peaks hakkama seda uuesti üles ütlema ja üürileping oleks lõppenud 11.02.2009 seisuga nagu hageja ka ise on hagiavalduses nõustunud Hageja on esitanud rahalise nõude summas 58 840 krooni, mis moodustub oktoobrikuu ja novembrikuu üürist summas kokku 57 820 ning ülejäänud osas maagaasi tarbimise eest (järelikult 1 020 krooni). Kostja tunnistab nõuet oktoobrikuu üüri eest summas 28 910 krooni, nõuet novembrikuu üüri eest summas 28 910 krooni ja maagaasi tarbimise eest summas 1 020 krooni kostja ei tunnista. Kostja ei ole maagaasi tarbinud ning jääb arusaamatuks, miks peaks ta kandma kulusid teenuste eest, mida pole tarbinud. Kuna hageja ei ole kuni hagiavalduse esitamiseni üüripinna võtmete üleandmisele-vastuvõtmisele vastu vaielnud, siis eeldas kostja, et hageja on üürniku poolt üüripinna valduse üleandmist aktsepteerinud. Kuivõrd üürnik ei ole üüripinda novembrikuus kasutanud, on põhjendamatu ka kostjalt selle eest üüri ja maagaasi tarbimise eest tasu nõuda. Isegi kui kohus peaks hindama, et kostja on kohustatud tasuma üüri ka novembrikuu eest, siis kostja ülesütlemise teatega lõppes üürileping 28.11.2008 seisuga, mistõttu oleks kostja kulud proportsionaalselt väiksemad, vastavalt 26 982.67 krooni. Samuti tuleks nõudest maha arvestada koristamise ja prügiveo kulud summas 2 500 krooni + käibemaks, kokku 2 950 krooni (lepingueelsete läbirääkimiste käigus lepiti kokku, et koos koristamise ja prügiveoga on üürihind 28 910 krooni ja ilma nende teenusteta 25 960 krooni. Kostja ei ole vastavaid teenuseid saanud analoogselt vee ja elektriga, mille hageja on oma nõudest maha arvanud.

VASTUHAGI

11.02.2009 esitas kostja kohtule vastuhagi OÜ P vastu kahju hüvitamise ja kahju hüvitamise nõude tasaarvestamise nõudes. Vastuhagi kohaselt sõlmiti poolte vahel suuline kokkulepe, millega hageja lubas kostjal kasutada Tallinnas Xxxasuvas salongis paiknevat ruumi ning hoida seal kostjale kuuluvaid mööblinäidiseid ning köögitehnikat. Kuna kostja esitas hagejale 28.11.2008 üürilepingu ülesütlemise teate, esitas ta korduvalt hagejale ka nõude vabastada kostjale kuuluvad mööblinäidised ja köögitehnika Mustamäe tee salongist ning teavitada kuupäev ja kellaaeg, millal kostja võib temale kuuluvatele asjadele järgi tulla. Vaatamata korduvatele nõuetele ei ole hageja näidiseid üle andnud ning on hakanud isegi väitma, et kostja mööblit ja köögitehnikat ei ole kunagi Mustamäe tee salongis olnudki. 05.11.2008 teatas hageja,

et vabastab Xxxasuvad mööblinäidised juhul, kui kostja täidab teatud tingimused, mis on seotud poolte vahel 31.07.2008 sõlmitud üürilepinguga Peetri külas Xxxasuvate äriruumide suhtes. Seega hageja tunnistab, et kostja mööblinäidised ja köögitehnika on hageja käes hoiul, kuid keeldub põhjendamatult neid välja andmast ja seob näidiste üleandmise üürilepingust tulenevate nõuete täitmisega kostja poolt. Kostja leiab, et hageja hoiab temale mittekuuluvaid asju kinni põhjendamatult, kuna Xxxosas sõlmitud üürilepingus ei ole pooled kokku leppinud, et hagejal kui üürileandjal oleks kostja suhtes mistahes õigusi, mis ei ole seotud Xxxasuva üüripinnaga. Veelgi enam, 15.01.2009 Xxxsalongis kohal käies ilmnes, et kostja mööblinäidised ja köögitehnika on Xxxasuvast salongist ära viidud ja ei ole teada, kus need asjad asuvad, kas need on hävitatud, müüdud vm. Kostja on seisukohal, et hageja poolt kostjale kuuluvate asjade valdamine on ebaseaduslik hetkest, mil kostja on esitanud nõude asjade väljaandmiseks, kuivõrd sellest ajast alates puudus hagejal alus asjade valdamiseks. Kuivõrd kostjale ei ole teada, kas asjad on müüdud, hävitatud, oluliselt kahjustatud vm, siis on kostja kaotanud huvi asjade tagasi saamise vastu ning hagejal tuleb kostjale tekitatud kahju hüvitada. Kostja on asjade soetamiseks teinud kulutusi kokku summas 54 855.72 krooni. Eeltoodust tulenevalt palub kostja tunnustada OÜ P nõudeõigust järgmistele vallasasjadele – integreeritav Combi külmik, täisintegreeritav nõudepesumasin, õhupuhasti ja nurgaköögi komplekt. Kostja palub hagejalt eelpool nimetatud asjade väljaandmise kohustuse asemel välja mõista kostjale tekitatud kahju, asjade taassoetamisväärtuse ulatuses, summas 54 855.72 krooni ning vastuhagi alusel kostja kasuks väljamõistetavad summad tasaarveldada hageja poolt kostja vastu esitatud põhihagis väljamõistetavate summadega ning mõista hagejalt kostja kasuks rahalise maksena välja summa, mida ei ole võimalik tasaarvestada. Kohtukulud palub kostja jätta hageja kanda. 03.03.2009 esitas kostja kohtule vastuhagi täienduse, milles jäi hagiavalduse juurde, kuid suurendas kahjunõuet 1 215 krooni võrra (nurgaköögi komplekti tootmiseks ostetud valgustite maksumuses), lisaks palus kostja hagejalt välja mõista saamata jäänud tulu, summa, mille kostja oleks saanud, kui tal oleks olnud võimalus mööblit välja rentida. Kostja on seisukohal, et rendihinnaks oleks 1 160 krooni kuus. Kostja esitas esmakordselt nõude mööbli vabastamiseks 12.11.2008, millest tulenevalt on hageja saanud mööblit kasutada 3,5 kuud ning nimetatud perioodi eest oleks kasutamise tasu seega kokku 4 060 krooni. Eeltoodust tulenevalt palub kostja hagejalt kostja kasuks välja mõista hageja tekitatud kahju asjade taassoetamisväärtuse ulatuses summas 56 070.72 krooni ning saamata jäänud tulu 4 060 krooni. HAGEJA VASTUS VASTUHAGILE JA KOSTJA PÕHIHAGI VASTUSELE 23.03.2009 esitas hageja kohtule vastuse vastuhagile ja kostja põhihagi vastusele. Vastuse kohaselt hageja vastuhagi ei tunnista. Kostja kasutas tegelikult ruumi hageja salongis aadressil XxxTallinnas septembrist novembrini. Väär on kostja väide, et ruumi kasutati Mustamäe salongis poolte koostöö raames. Pooled leppisid küll tõepoolest kokku, et nad rakendavad meetmeid teineteise müügimahu tõstmiseks, täpsemalt reklaamiks, kuid ei teinud sissemakseid, ei omandanud ühisvara, ei võtnud ühiseid kohustusi ega nimetanud koostööks juhti. Kostja kasutas ruumi aadressil XxxTallinnas mitte koostöö raames, vaid poolte vahel 31.07.2008 äriruumi üürilepingu alusel, olles suuliselt kokku leppinud, et lepingus ettenähtud üüri makstakse kummagi üüritud pinna eest. Kostja lõpetas Xxxsalongi ruumi kasutamise üheaegselt Xxxruumide kasutamisega ning esitas nõude mööblinäidiste kohta äriruumi üürilepingu ülesütlemisavalduses, mitte koostöö lõpetamise teatises. Hageja leiab, et hagejal on tekkinud üürileandja pandiõigus – kostja oma üürilepingust tulenevaid kohustusi ei täitnud ning hageja teatas kostjale, et kostja võib viia oma mööblinäidised ära peale oktoobrikuu üüri tasumist. Hageja ei nõustu tasaarvestama pandiõigusega koormatud asjade maksumust kostja võlgnevusega põhihagis. Vastavalt asjaõigusseadusele võib hageja oma nõude rahuldada panditud asjade müügiga avalikul enampakkumisel, mis eeldab täiendavaid kulutusi, pakutav asja ostuhind on reeglina müügihinnast väiksem. Müügihinnast saadud summa ei saa katta võlgnevust selles mahus, mille tasaarvestamist taotleb kostja. Hageja tagastab mööbli pärast kostja üürivõla kustutamist. Eeltoodust tulenevalt palub hageja jätta vastuhagi rahuldamata. Hageja ei ole nõus kostja põhjendustega vastuses hagile. Kostja ei ole esitanud tõendeid selle kohta, et nägi vaeva klientide juurdemeelitamiseks ja arvu suurendamiseks ning on ise

kinnitanud, et ei ole teostanud ühtegi reklaamikampaaniat. See, et kostja üürikulutused on suuremad kui majanduslik efekt, ei ole veel aluseks üürilepingu ülesütlemisele, kuivõrd Riigikohtu hinnangul (RKTKo 3-2-1-8-08 p 13) üksnes üürilepingu eseme kasutamisest saadava kasumi tõstmine ei või olla tähtajalise üürilepingu ülesütlemise aluseks. Hageja ei ole kostjaga nõus ka selles, et mingisugune hageja võlgnevus, mis ei mõjuta üürileandja üürilepingu kohustuse täitmist ja üürile antud ruumi kvaliteeti, saab olla mõjuvaks põhjuseks lepingu ülesütlemisel. Kostja ei ole esitanud tõendeid, mis oleksid mõjutanud võlgnevusi hageja kui üürileandja kohustuste täitmiseks. Kostja vaikib asjaolust, et pärast Xxxja Xxxmüügikoha sulgemist pani kostja novembris kinni müügikoha aadressil Xxx. Detsembris jätkasid nii hageja kui ka kostja oma kodulehekülgedel üksteise bannerite paigaldamist reklaami eesmärgil, seega ei ole üürilepingu ülesütlemine seotud poolte koostööga, kostja tegevused on suunatud oma kulude minimeerimisele hageja huve arvesse võtmata. Hageja on seisukohal, et 28.11.2008 lepingu erakorraline ülesütlemine on tehtud ilma mõjuva põhjuseta ja äriruumi üürileping on jätkuvalt kehtiv. Hageja järgib hea usu põhimõtet ja võtab arvesse kostja 12.11.2008 avalduse lepingu ülesütlemise kohta. Tuginedes poolte vahel sõlmitud üürilepingu p 6.3 palub hageja kohtul tunnistada leping kehtivaks kuni 11.02.2009. Hageja on nõus kostja märkusega ja arvestab novembrikuu üürist maha 2 950 krooni koos käibemaksuga koristamise ja prügiveo eest. Hoonet Xxxköetakse maagaasiga, seoses sellega ei nõustu hageja kostja nõudega arvestada üürisummast maha 1 020 krooni. Hageja nõuab novembrikuu eest tasu 27 003 krooni.

MENETLUSE KÄIK

23.04.2009 esitas kostja kohtule täiendavad seisukohad, milles märkis, et pooled ei ole kunagi sõlminud üürilepingut Xxxasuvate ruumide üürimiseks. Peetri külas Xxxasuva äriruumi kasutamiseks sõlmitud üürilepingu objektiks ei ole mistahes suuliste ega kirjalike kokkulepete alusel olnud Xxxsalongis asuv ruum ning pooled ei ole kokku leppinud, et Xxxüürilepingus ettenähtud üüri tasutakse nii Xxxkui Xxxruumide eest. Hageja väited, et Xxxasuva ruumi osas oli sõlmitud üürileping on paljasõnalised, tõendamata ja täiesti asjakohatud. Kostja kasutas nimetatud ruumi just poolte koostöö raames, kasutussuhe oli käsitletav kui tasuta kasutamise leping – hageja ei ole kunagi nõudnud kostjalt mingit kasutustasu või mistahes muud rahalist sooritust. Kuivõrd Xxxruumide osas ei olnud üürilepingut sõlmitud ja tasuta kasutamise lepingu alusel ei ole kasutusse andjale pandiõigust ette nähtud, siis ei olnud hagejal VÕS § 305 kirjeldatud pandiõigust. Kuivõrd hagejal pandiõigust ei olnud, ei saanud tal olla ka kinnipidamisõigust ega asjade realiseerimise õigust. Hageja ei ole ka poolte varasemas suhtlemises kunagi viidanud, et teostab pandiõigusest tulenevat kinnipidamisõigust, vaid on lihtsalt keeldunud asjade väljaandmisest ja kohati isegi väitnud, et asju ei ole Xxxruumides kunagi olnud. Asjakohatu on hageja viide Riigikohtu lahendile tungiva omavajaduse osas, kuivõrd tungiv omavajadus saab ülesütlemise aluseks olla üürileandjale, mitte üürnikule. Kostjal tekkis mure ja kahtlus koostöö jätkamise osas tulenevalt hageja maksuvõlast ja asjaolust, et hageja võlgade katteks võidakse müüa Peetri külas Xxxasuv kinnistu. Käesolevaks ajaks on selgunud, et Xxxkinnistu omandas märtsis 2009 AS G , kelle tegevusalaks on nahktoodete müük ning ilmselgelt ei saaks olla nimetatud ettevõttel ja kostjal võimalusi koostööks, ühiseks kliendibaasiks vm. Seega olid kostja kartused asjakohased ja osutusid tõeks. Kostja on seisukohal, et erakorraliseks ülesütlemiseks olid alused olemas ja ülesütlemine oli kehtiv ning üürileping lõppes vastavalt 28.11.2008 kirjale 11.02.2009. Analoogselt koristamise ja prügiveo maksumusega ei saa arvestada ka soojusenergiat kui mittetarbitud teenuse maksumust. 30.09.2009 toimunud kohtuistungil määras kohus protokollilise määrusega, et jätkab poolte nõusolekul asja menetlemist kirjalikus menetluses.

KOHTU PÕHJENDUSED

Kohus arutas asja sisuliselt kirjalikus menetluses. Kohus leiab, et hagi on osaliselt põhjendatud ja kuulub üüri tasu osas rahuldamisele. Kohus leiab, et vastuhagi on samuti osaliselt põhjendatud ja kuulub rahuldamisele osaliselt.

Pooled ei vaidle hagis üürilepingu sõlmimise fakti ning kostja poolt lepingulise suhte lõpetamiseks tehtud tahteavalduste faktide suhtes. Poolte vahel on vaidlus lepingu lõpetamist käsitlevate lepingu sätete tõlgendamise ja tahteavalduste sisu ning kehtivuse üle. Asja lahendamiseks tuleb välja selgitada, millise sisuga tahteavaldusi pooled tegid, millised tahteavaldused tekitasid õiguslikke tagajärgi ning millal pooltevaheline õigussuhe lõppes ja millised kohustused on jäänud pärast õigussuhte lõppemist täitmata. Vastuhagis vaidlevad pooled selle üle, millisel alusel asus kostjale kuuluv vara hageja kasutuses olevates ruumides, kas kostjale on seoses sellega tekkinud kahju ning kas hageja on vastutav kostjale tekkinud kahju eest. Esmalt analüüsib kohus üürilepingust tulenevaid nõudeid ja seejärel vastuhagist tulenevaid nõudeid. Kohtule esitatud üürilepingust nähtub, et pooled sõlmisid üürilepingu 31.07.2008 ning kostja sai enda kasutusse äriruumid asukohaga Xxx Peetri külas Harjumaal. Leping on sõlmitud tähtajaga 01.09.2018. Pooled ei vaidle, et ruumid anti kostjale üle 1.09.2008. Samuti ei vaidle pooled selle üle, et kostja tagastas ruumid hagejale 2.11.2008, mil ta andis võtmed üle hageja töötajale. Samuti ei vaidle pooled üüri suuruse üle. VÕS § 271 sätestab, et üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). VÕS § 276 lg 1 sätestab, et üürileandja on kohustatud asja üürnikule üle andma kokkulepitud ajaks koos päraldistega lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis ja tagama asja hoidmise selles seisundis lepingu kehtivuse ajal. Kohus leiab, et üürileandjal on kohustus võimaldada üürnikul lepingu eset kasutada ning üürnikul on kohustus kasutamise eest tasu maksta kogu lepingu kehtivuse aja alates lepingu eseme kasutamiseks üleandmisest kuni lepingu lõppemiseni olenemata sellest, kas üürnik lepingu eset reaalselt kasutas või mitte. Erandid üüri tasumisest keeldumiseks või üüri alandamiseks on sätestatud VÕS 296 ning on lubatud olukorras, kus üürnik ei saa üürileandjast tulenevatel põhjustel lepingu eset sihipäraselt kasutada. Kostja ei ole kohtule välja toonud asjaolusid ega tõendeid selle kohta, et kostjal puudus hageja tegevuse tulemusena võimalus lepingu eset sihipäraselt kasutada. Järelikult oli kostjal kohustus tasuda üüri ja kõrvalkulude eest kuni lepingu lõppemiseni. Järgnevalt analüüsib kohus millal poolte vahel sõlmitud üürileping lõppes. Kohtule esitatud kostja kirjadest nähtub, et kostja on 12.11.2008 esitanud hagejale avalduse üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks alates 2.11.2008 ja 28.11.2008 üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse, milles ütleb lepingu üles alates 28.11.2008. Poolte vahel sõlmitud üürilepingu osa kuus sätestab lepingu lõppemise ja ülesütlemise. Lepingu p 6.2 sätestab, et lepingu ennetähtaegne lõpetamine toimub poolte kokkuleppel. Lepingu p 6.3. lubab lepingu erakorraliselt üles öelda nii lepingus kui ka seaduses sätestatud tingimustel. Üürilepingu p 6.6 sätestab üürniku õiguse leping erakorraliselt üles öelda mistahes põhjusel, teatades sellest ette 3 kuud. Lepingu p 6.7. sätestab üürniku õiguse 1 nädalase etteteatamisega leping erakorraliselt üles öelda, kui üürileandja rikub oluliselt lepingu tingimusi. VÕS § 313 lg 1 sätestab, et mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui

tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Sama paragrahvi lõige 3 sätestab, et üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ei pea ette teatama, kui seadusest ei tulene teisiti. Erakorralist ülesütlemist reguleerib poolte vahel nii leping kui ka seadus. Poolte vahel sõlmitud üürileping lubab lepingu põhjuseta erakorraliselt üles öelda 3 kuulise etteteatamisega ning VÕS § 313 lg 1 ja 3 sätestavad samas erakorralise ülesütlemise mõjuval põhjusel ilma etteteatamiseta. Kohus asub seisukohale, et kostjal oli õigus leping erakorraliselt üles öelda etteteatamiseta, kui tegemist oli mõjuva põhjusega. VÕS § 325 lg 1 sätestab, et üürileandja ja üürnik võivad elu- või äriruumi üürilepingu üles öelda ülesütlemisavaldusega, mis on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Kohtule esitatud 12.11.2008 avaldust ei saa lugeda ülesütlemisavalduseks, kuna see on esitatud tagantjärgi, ei sisalda endas ülesütlemist ning viitab lepingu ennetähtaegsele lõpetamisele vastavalt poolte kokkuleppele. Kostja ei ole esitanud kohtule tõendeid selle kohta, et pooled lõpetasid üürilepingu ennetähtaegselt kokkuleppel nagu luba üürilepingu p 6.2. Kohus leiab, et vormikohaseks ülesütlemisavalduseks, mis vastab VÕS § 325 lg 2 sätestatud tingimustele, tuleb lugeda kostja 28.11.2008 ülesütlemisavaldust. Järgnevalt võtab kohus seisukoha kostjal üürilepingu ülesütlemiseks mõjuva põhjuse olemasolu kohta. Kostja on oma 28.11.2008 ülesütlemisavalduses esitanud mõjuvaks põhjuseks majanduslikud raskused. Kostja on mõjuva põhjusena välja toonud asjaolu, et tema majandustegevus on vähenenud, kulutused suurenenud ning tegevus üüritud pinnal ei ole kasumlik. Kohus leiab, et kostja poolt välja toodud asjaolud on mõjuvaks põhjuseks üürilepingu lõpetamiseks. Kostja on äriühing, mille eesmärgiks on eelkõige kasumi teenimine läbi majandustegevuse. Äriühing eesmärgi täitmist taksitava lepingu ülesütlemine on põhjendatud ja poolte vaheline leping lõppes 28.11.2008. Hageja on esitanud üüriarved oktoobri ja novembrikuu eest. Kostja ei ole üüri suurusele vastu vaielnud. Arvest ja lepingu p 3.1 nähtub, et üürnik oli kohustatud tasuma üüri 181,43 krooni ruutmeetri eest so 149*181,43 = 24 500 krooni, millele lisandub käibemaks 18%. Lisaks kohustus kostja tasuma kõrvalkulude eest vastavalt lepingu p 3.4.1 järgi. Kohtule esitatud arvetest nähtub, et oktoobri üüri ja kõrvalkulude suuruseks oli 29930,45 krooni ja novembrikuu üüri ja kõrvalkulude suuruseks 31 270,00 krooni. Hageja vähendas hagis novembri kuu üüri kõrvalkulude võrra. Seega on kostja kohustatud tasuma üüri ja kõrvalkulude eest kokku 58 840 krooni. Kohus asub seisukohale, et poolte vahel sõlmitud üürileping lõppes 28.11.2008, mil kostja selle üles ütles. Hageja nõue üürilepingu ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks tuleb jätta rahuldamata. Kostjal on kohustus tasuda üüri kuni lepingu lõppemiseni, seega tuleb hageja nõue üüri tasumise osas rahuldada ja kostjalt välja mõista üür ja kõrvalkulude eest 58 840 krooni. Järgnevalt analüüsib kohus kostja vastuhagi kahju hüvitamiseks hageja vastu. Kohtule esitatud arvetest (tl 88-100, 108) nähtub, et kostja on omandanud köögitehnikat ja mööblidetaile, fotolt (tl 101) nähtub köögimööbli komplekt koos tehnikaga. Hageja e-kirjast (tl 87) nähtub, et hageja on nõus mööblinäidised ja tehnika kostjale tagastama pärast kostja poolt Xxxruumide üürivõla tasumist. Vastuses vastuhagile võtab hageja omaks asjaolu, et kostja kasutas hageja salongi Xxxoma tootenäidiste väljapanekuks.

Kohus asub seisukohale, et eelnimetatud tõenditega on leidnud kinnitust asjaolu, et hageja kasutuses olevates ruumides Xxxasusid kostja tootenäidised koos köögitehnikaga. Hageja väidab oma vastuses vastuhagile, et Xxxsalongi osa kasutas kostja suulise kokkuleppe alusel, mis oli osa poolte vahel sõlmitud Xxxüürilepingust. Kohus leiab, et hageja väited on paljasõnalised. Kohtule ei ole esitatud tõendeid selle kohta, et poolte vaheline kasutusleping oleks olnud tasuline. Ei üürilepingus ega ka esitatud arvetelt ei nähtu, et hageja oleks nõudnud üüri ka salongi osa kasutamise eest. Järelikult tuleb kvalifitseerida pooltevaheline õigussuhe tasuta kasutamiseks VÕS § 389 mõttes, mis sätestab, et tasuta kasutamise lepinguga kohustub üks isik (kasutusse andja) andma teisele isikule (kasutaja) üle eseme tasuta kasutamiseks. Kohus asub seisukohale, et pandiõiguse teostamine tasuta kasutamise puhul ei ole seadusega lubatud, samuti hõlmab üürileandja pandiõigus VÕS § 305 mõttes vaid konkreetsel üüritud kinnisasjal asuvaid vallasasju. Seega oleks hagejal olnud õigus kinni pidada Xxxasuvaid vallasasju, kuid mitte muid hageja valduses olevaid kostja esemeid. Kostja ei ole tõendanud, et ta oleks saanud köögimööbli näidiseid välja rentida. Kostja on kohtule esitanud tõendid mööblinäidiste maksumuse kohta. Kostjal on AÕS § 80 lg 1 ja 2 alusel õigus nõuda oma vallasaju võõrast ebaseaduslikust valdusest välja või asendada asjade väljanõudmine kahju hüvitamise nõudega. Kohus asub seisukohale, et kostja nõue asjade maksumuse hüvitamiseks summas 56 070,72 krooni on põhjendatud, kostja nõue saamata jäänud tulu hüvitamiseks summas 4060 krooni ei ole põhjendatud, kuna see ei ole tõendatud ja selles osas tuleb vastuhagi jätta rahuldamata. Kostja on palunud teha tasaarvestuse poolte nõuete osas. Kohus leiab, et tasaarvestuse tegemine on lubatud, kuna tegemist on samaliigiliste nõuetega ja tasaarvestuse tegemiseks piisab ühe poole tahteavaldusest VÕS § 186 p 2 alusel. Teha tasaarvestus poolte nõuete osas selliselt, et OÜ TT peab maksma OÜ-le P 2769,28 (58 840-56 070,72) krooni. Menetluskulud tuleb TsMS § 163 lg 1 alusel jätta poolte kanda. Kohtunik.

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.