Eesistuja Malle Seppik, liikmed Mare Merimaa ja Iko Nõmm
Otsuse tegemise aeg ja koht
5. oktoober 2009. a., Tallinn
Tsiviilasja number
2-07-28226
Tsiviilasi
OÜ STV Group hagi AGAL Kinnisvarad OÜ ja Villa Kathrin OÜ vastu üürilepingu ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Pärnu Maakohtu 5. mai 2008. a. otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
OÜ STV Group apellatsioonkaebus
Tsiviilasja hind apellatsioonikohtus
128.060 krooni 21. september 2009. a.
Kohtuistungi toimumise aeg Menetlusosalised ja nende esindajad
Apellant OÜ STV Group (registrikood 10373417, asukoht Mere pst. 14, Pärnu), seaduslikud esindajad Indrek Jalakas ja Peura Jouni Mikko, lepinguline esindaja adv. Johanna Maria Katarina Korhonen Vastustaja AGAL Kinnisvarad OÜ (registrikood 10898456, asukoht Riia mnt. 233a, Pärnu), seaduslik esindaja Ago Kalmer, lepinguline esindaja adv. Ljudmila Tamar Vastustaja Villa Kathrin OÜ (registrikood 11393793, asukoht Mere pst. 14, Pärnu), seaduslik esindaja Ago Kalmer, lepinguline esindaja adv. Ljudmila Tamar
RESOLUTSIOON:
1.Tühistada Pärnu Maakohtu 5. mai 2008. a. otsus OÜ STV Group hagis AGAL Kinnisvarad OÜ ja Villa Kathrin OÜ vastu üürilepingu ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks.
2.Hagi rahuldada. Tuvastada, et OÜ-ga STV Group 8. märtsil 1995. a. Pärnus Mere pst. 14 asuva hoone kasutamiseks sõlmitud üürilepingu ülesütlemine
19.aprilli ja 20. juuni 2007. a. ülesütlemisavaldustega on tühine.
3.Poolte menetluskulud jätta kostjate kanda võrdsetes osades.
4.Apellatsioonkaebus rahuldada.
5.Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Selgitused:
1.Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha, sealhulgas avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid.
2.Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Menetlusabi andmise taotlus ei peata menetlustähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
3.Riigikohtus võidakse kaebus lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.
Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
30.juulil 2007. a. esitas OÜ STV Group Pärnu Maakohtusse hagi AGAL Kinnisvarad OÜ ja Villa Kathrin OÜ vastu üürilepingu ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks. Pärnu Linnavalitsuse Linnavaraamet ja AS STV Group (praegune OÜ STV Group) sõlmisid 8. märtsil 1995. a. tähtajalise rendilepingu kehtivusega kuni 8. märtsini 2025. a., mille objektiks on Pärnu linnas Mere pst. 14 asuv hoone. Hageja osutab hoones majutusteenust alates 2001. a. nime „Villa Katariina“ all. Pärnu Linnavolikogu 22. augusti 2005. a. otsuse nr. 113 (punkt 1. 2) alusel korraldati selle hoonega kinnistu enampakkumisega võõrandamine. Pärnu Linnavalitsuse 12. mai 2006. a. kinnistamisavalduse alusel kanti 14. juulil 2006. a. kinnistusraamatu registriossa nr. 58705 võlaõigusseaduse (VÕS) § 324 lõikele 2 vastav märge Pärnu Linnavalitsuse Linnavaraameti ja AS-i STV Group vahel 8. märtsil 1995. a. sõlmitud rendilepingu kohta. Pärnu Linnavalitsuse 8. mai 2006. a. korraldusega kinnitati Mere pst. 14 võõrandamise avalikul enampakkumisel parima pakkumise tegijaks OÜ Kalbro, 11. juulil 2006. a. sõlmiti notari juures Pärnu linna, OÜ Kalbro ja AGAL Kinnisvarad OÜ vahel kinnistu müügilepingud, kokkulepe nõude loovutamiseks ja asjaõigusleping, mille alusel OÜ Kalbro loovutas kinnistu üleandmise nõude müüja ehk Pärnu Linnavalitsuse vastu AGAL Kinnisvarad OÜ-le. 10. augustil 2006. a. kanti kinnistusraamatusse kinnistu omanikuna AGAL Kinnisvarad OÜ. Alates kinnistu omandamisest on AGAL Kinnisvarad OÜ püüdnud leida võimalust hagejaga sõlmitud lepingut ühepoolselt muuta või lõpetada. Väidetavalt esitas AGAL Kinnisvarad OÜ 1. augustil 2006. a. ettepaneku üürimäära suurendamise kohta, kuid hageja seda ettepanekut saanud ei ole. 6. ja 24. novembril 2006. a. saatis AGAL Kinnisvarad OÜ
hagejale järelepärmised lepingus ettenähtud investeerimiskohustuse täitmise ja üüriarvete tasumise kohta. 15. jaanuaril 2007. a. esitas hageja pretensiooni seoses põhjendamatute üüriarvete esitamisega. Kostja 19. aprilli 2007. a. kirja, millega ta andis hagejale tähtaja üürilepingu rikkumiste kõrvaldamiseks ja teatas rikkumiste mittekõrvaldamisel üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest alates 1. augustist 2007. a., sai hageja kätte 8. mail 2007. a. faksi teel. Hageja esitas kirjale vastulause 16. mail 2007. a.
22.juulil 2007. a. saabus hageja esindajale kiri, millega teatati kinnistu omaniku vahetumisest, tõendit omaniku tegeliku vahetumise kohta teatele lisatud ei olnud. Kinnistu omandajaks on märgitud Villa Kathrin OÜ (asukoht Mere pst. 14, Pärnu, juhatuse liikmed Ago Kalmer ja Aleksander Sorokin), kuid üüri tasumise kohustus palutakse täita AGAL Kinnisvarad OÜ-le. Kinnistusraamatu registriossa nr. 58705 on 1. juunil 2007. a. kantud omanikuna Villa Kathrin OÜ (asutamisel). 7. juunil 2007. a. registreeriti äriregistris aadressile Mere pst. 14, Pärnu äriühing nimega Villa Kathrin OÜ. Äriühingu põhikiri on kinnitatud
17.mail 2007. a. ehk päeval, mil sõlmiti kinnistut puudutav asjaõiguslik leping AGAL Kinnisvarad OÜ ja Villa Kathrin OÜ vahel. Kostja taoline tegevus ja hageja poolt kasutatava hotelli Villa Katariina nime sarnase ärinime kasutamine ja äriühingu registreerimine hagejale üleantud lepingu objekti aadressile on tõlgendatav otsese sekkumisena hageja majandustegevusse ning on heade kommete ja tavadega vastuolus. Lepingu p. 2. 5 järgi loetakse lepingu objektiks olev vara rentnikule üleantuks lepingu allakirjutamise kuupäevast ning p. 3. 7 järgi ei sekku rendileandja rentniku majanduslikku tegevusse.
22.juunil 2007. a. sai hageja kirja, mille kohaselt on üürilepingut oluliselt rikkunud, jättes investeerimiskohustuse täitmata, lepingus nõutava kindlustuspoliisi kostjale esitamata ning üüri õigeaegselt tasumata. Üürilepingu erakorraline ülesütlemine on tühine, kuna kirjas nimetatud väidetavaid rikkumisi toimunud ei ole. Lepingu p. 4. 14 kohaselt kohustus hageja rekonstrueerima hoone viie esimese rendiaasta jooksul vastavalt lepingu lisas 3 toodud muinsuskaitsenõuetele ja investeerimisplaanile, eraldades oma vahenditest vähemalt kolm miljonit krooni, mis ei kuulu renditähtaja lõppedes hüvitamisele ega rendiga tasaarveldamisele. Hageja kohustus nelja etapina, millest viimane pidi lõppema 7. märtsil 2000. a., korrastama ehituse koos krundiga eelnimetatud summa ulatuses. Hagejale jäeti õigus vabalt muuta lisas 3 määratletud tööde järjekorda. 12. detsembril 2000. a. jõustus Pärnu Linnavaraameti ja AS-i STV Group vahel sõlmitud lepingu muudatus, mille alusel muudeti neljanda etapi tähtajaks 1. juuni 2001. a. AGAL Kinnisvarad OÜ esitas 19. aprillil 2007. a. Pärnu Linnavalitsusele eksperthinnangu seisuga 15. november 2000. a., mille kohaselt oli hoonet selleks ajaks rekonstrueeritud 1.641.000 krooni ulatuses. Hagejal nimetatud dokument puudub.
28.detsembril 2000. a. omandasid OÜ STV Group selle praegused osanikud, kes jätkasid hoone renoveerimist vastavalt lepingus ja selle lisades ettenähtud tingimustele. Renoveerimistöid puudutavat projektidokumentatsiooni hageja praeguste osanike ja juhatuse liikmete valduses ei ole. Pärnu Linnavalitsusest projektidokumentatsiooni seoses linnavalitsuse ümberkolimisega leitud ei ole. Lepingust tuleneva investeerimiskohustuse täitmise fakt selgub hageja 2000. – 2002. a. majandusaasta aruannetest, mille järgi olid Mere pst. 14 hoone remondikulud vastavalt 2.100.781 krooni, 2.307.249 krooni ja 36.212 krooni. Seega on hageja oma lepingust tuleneva investeerimiskohustuse täitnud. Lepingu lisa 3 järgi pidi kolmas etapp sisaldama katuse (lae) uuendamist. Millises ulatuses katuse uuendamine pidi aset leidma, leping ei määratlenud. Eelnimetatud tehnilise kirjelduse kohaselt oli vaja värvida eterniidiosa, samuti tõdeti, et Suvituse tänava poolne osa jookseb läbi ning vahetada tuleb mõned sarikad ning et tornide katus oli amortiseerunud. Hageja on remontinud katuse ning teostanud tööd vastavalt tehnilisele kirjeldusele. Isegi juhul, kui hoone ehitusluba oli omal ajal välja antud selliselt, et hagejal oli õigus vahetada terve katus ja asendada see kostja poolt nõutud kattega, ei tähendanud see kohustust, vaid õigust vahetada katus terves ulatuses. Hageja kohustus piirdus lepingu lisas 1 esitatud eritingimustes tooduga.
Lepingu lisas 1 on esitatud Pärnu peaarhitekti Maie Kaisi ja Pärnu linna muinsuskaitseameti spetsialisti Rein Raie kirjeldus Mere pst. 14 hoone tehnilise seisukorra kohta. Kirjelduse kohaselt olid aknaraamid amortiseerunud ning aknad katki. Nõuet, et hoonele tuleb paigaldada puitaknad, renoveerimise ajal - aastal 2001- ei eksisteerinud. Pärnu villade ala puudutavaid muid kitsendusi hagejale teadaolevalt renoveerimistööde ajal ei kehtinud. Veranda ja hoovipoolse ukse vahetamist ei ole hageja pidanud vajalikuks, sest need uksed oli remondi käigus võimalik restaureerida. Uste vahetamata jätmine ei tähenda seda, et nende parandamiseks ei ole vahendeid kulutatud. Hagejale on antud hoone kasutusluba tõenäoliselt 2001. a. Pärnu linna planeerimis-ja ehitusmääruse punktis 59 öeldakse, et ehitist võib kasutama hakata pärast kasutusloa saamist planeerimisosakonnalt. Sama määruse punktis 60 öeldakse, et ehitise kasutusluba antakse pärast ehitise ülevaatamist, ülevaatamise käigus tehtud ettekirjutuste täitmist ja sama määrusega määratletud ehitusdokumentatsiooni üleandmist planeerimisosakonnale. Andes välja kasutusloa, on Pärnu linn kui endine rendileandja heaks kiitnud hageja poolt korraldatud renoveerimistegevuse. Kasutusloa saamine oli ka eelduseks, et hageja sai osutada hoones majutusteenust. Investeerimiskohustuse nõue on aegunud. Vastavalt 12. detsembril 2000. a. jõustunud lepingu muudatusele pikendati hoone renoveerimistööde teostamise tähtaega kuni 1. juunini 2001. a. Seega aegusid ka lepingu muudatuse alusel tekkida võinud nõuded 1. juulil 2005. a. Pärnu linn hageja vastu nõudeid enne nimetatud kuupäeva ei esitanud. Lepingu p. 4. 12 kohaselt kohustus hageja kindlustama hoone tule, vee jne. vastu. Kindlustustingimused tuli kooskõlastada enne lepingu sõlmimist rendileandjaga. Hageja juhatuse liige ja tegevdirektor Indrek Jalakas esitas Parex Kindlustuse Eesti filiaali kaudu 6.460.000 krooni ulatuses kindlustatud hoonet puudutava kehtiva kindlustuspoliisi (kindlustusperiood 1. august 2006 - 31. juuli 2007. a.) AGAL Kinnisvarad OÜ juhatuse liikmele Ago Kalmerile isiklikult 2006. a. suvel. Kostja nõudis, et kindlustuspoliisil oleks soodustatud isikuna märgitud AGAL Kinnisvarad OÜ. 3. augustil 2006. a. esitas Parex Kindlustuse Eesti filiaal täpsustuse kindlustuslepingu poliisile. Kostja on teadlik asjaolust, et hoone on kindlustatud ning et kindlustuspoliis kehtib, samuti kindlustuslepingu tingimustest. Hageja kontoväljavõttest nähtub, millistel kuupäevadel ja millises ulatuses on hageja kostjale üüri tasunud. Lepingu p. 5. 5 kohaselt on rentnik kohustatud kandma tasumisele kuuluva rendisumma temale esitatud arve alusel rendileandja pangaarvele jooksva kuu
25.kuupäevaks. Selle kohustuse täitmise eelduseks on, et rendileandja on esitanud kuu
15.kuupäevaks arve tasumisele kuuluva rendisumma kohta vastavalt lepingu punktile 3. 5. Hageja on mõningatel juhtudel mõned päevad rendisumma tasumisega hilinenud, kuid seda enamasti põhjusel, et kostja ei ole esitanud korrektseid ja lepingukohaseid arveid. Hageja on ebakorrektsete üüriarvete esitamise ja lepingule mittevastava üüri suurendamise küsimuses kostjale esitanud pretensiooni, millele ei ole vastatud. Hageja on oma kohustuste täitmisel lähtunud VÕS § 76 lõikes 2 sätestatud hea usu ja mõistlikkuse printsiibist, võttes arvesse tavasid ja praktikat. VÕS § 101 lg. 3 järgi ei või võlausaldaja tugineda kohustuse rikkumisele võlgniku poolt ega kasutada sellest tulenevaid õiguskaitsevahendeid (sealhulgas VÕS § 116 alusel lepingust taganemine ja selle ülesütlemine), kuivõrd selle rikkumise põhjustas tema enda tegu või temast tulenev asjaolu või sündmus, mille riisikot ta kannab. Kostjatel puudub õigus üüri õigeaegse tasumise kohustuse rikkumisele viidates leping erakorraliselt üles öelda. Ülesütlemisteadetes esitatud ülesütlemise põhjendused on tõele ja seadusele mittevastavad ning sellega seoses on lepingu ülesütlemine kirjades esitatud alustel tühine. Kostjate vastuväited Kostjad hagi ei tunnistanud. Rendilepingu p. 4. 14 kohaselt kohustus üürnik rekonstrueerima objekti viie aasta jooksul vastavalt muinsuskaitsenõuetele ja investeerimisplaanile, eraldades selleks oma vahenditest vähemalt 3.000.000 krooni. Lepingu lisa 3 järgi pidi rekonstrueerimine toimuma neljas etapis ja lõppema 7. märtsil 2000. a.
15.novembri 2000. a. eksperthinnangu kohaselt on hoone rekonstrueerimisel tegelikult teostatud töid kokku summas 1.641.000 krooni. Renoveerimata on välisuksed ja aknad; puuduvad plekist varikatused sissepääsudel; asendamata on katusekatted; remontimata trepp hoone põhjaküljel; välja ehitamata I korrusel saunaplokk ja selle ees asuv tuulekoda koos korrustevahelise trepiga; paigaldamata kabineti ja köögiploki koridori-tuulekoja põrandakatted; välja ehitamata II korruse numbritoad.
3.oktoobril ja 6. novembril 2006. a. pöördus kostja hageja poole palvega väljastada andmed investeerimiskohustuse täitmise kohta (teostatud tööde maht, kirjeldus, maksumus ja kasutusluba), kuid postiasutus tagastas saadetud kirjad hoiutähtaja möödumisel ning postiljoni poolt oli esimesele teatele tehtud märge „keeldub vastu võtmast”. Teisele kirjale vastust ei tulnud, küll aga toimus 21. novembril 2006. a. hoone ülevaatus, mille käigus avastati, et uuendamata on katusekate, plekk-kate on üle värvitud, kuid osaliselt juba koorub; uuendamata on terrassi- ja hoovipoolne uks; puitaknad on asendatud plastakendega. Rekonstrueerimisega seotud dokumentatsiooni ei olnud rendileandjale esitatud, samuti ei olnud esitatud ka kindlustuspoliisi. 24. novembril 2006. a. saatis rendileandja rentnikule uue kirja, milles nõudis jätkuvalt dokumentatsiooni ja hoiatas, et selline pahatahtlik käitumine võib osutuda rendilepingu erakorralise ülesütlemise põhjuseks. Rentnik vastas, et on nõus AGAL Kinnisvarad OÜ tulevikus esitatavatele pöördumistele vastama ja esitama dokumente, millega tutvumise õigust võib pooltevahelisest üürilepingust tulenevalt eeldada ning eeltingimuseks on see, et pöördumisi rendileandja poolt esitab isik, kellel on esindusõigus (kirjadele oli alla kirjutanud kostja tegevdirektor Rauno Randla). 11. detsembril 2006. a. saatis kostja juhatuse liige A. Kalmer rentnikule kirja, milles kordas eelnevaid nõudeid ja nõudis kindlustuspoliisi esitamist hiljemalt 20. detsembril 2006. a. Postiasutus tagastas kirja hoiutähtaja möödumisel, kuna adressaat ei läinud tähitud kirjale järele ega võtnud seda vastu oma asukohas.
19.aprillil 2007. a. tegi rendileandja rentnikule avalduse üürilepingu rikkumiste kõrvaldamiseks tähtaja andmise kohta, samuti avalduse rikkumiste kõrvaldamata jätmisel üürilepingu erakorralise ülesütlemise kohta alates 1. augustist 2007. a. Lepingu rikkumiseks luges rendileandja investeerimiskohustuse mittenõuetekohast täitmist, kindlustuspoliisi esitamata jätmist ja üüriarvete tasumisega pidevat viivitamist. Puuduste kõrvaldamise tähtajaks olid 15. juuni, 15. mai, 30. aprill ja 25. mai 2007. a. Avaldused olid saadetud nii tähitud postiga kui ka ELS kullerpostiga. 24. aprillil 2007. a. tagastas kullerpost saadetud kirja, kuna rentnik keeldus seda vastu võtmast. 7. mail 2007. a. tagastas postiasutus saadetud kirja hoiutähtaja möödumisel, kuna rentnik ei läinud tähitud kirjale järele ja ei võtnud tähitud kirja vastu oma asukohas Mere pst. 14. Kostja edastas ülesütlemisavalduse hageja juhatuse liikme I. Jalakase elektronposti aadressil 8. mail 2007. a. Sellist kohustust rendileandjal lepingu järgi ei olnud ning rendileandja luges ülesütlemisavalduse rentniku poolt kättesaaduks vähemalt 20. aprillil 2007. a. (postiljoni märge kohalkäimise kohta).
17.mail 2007. a. võõrandas kostja kinnistu Villa Kathrin OÜ-le ja 20. juunil 2007. a. teatas viimane kinnistu omaniku muutumisest rentniku esindajale (kuna rentnik keeldus pidevalt kirju vastu võtmast). Hageja on olulises osas jätnud täitmata üürilepingu p. 4. 14 (investeerimiskohustus). Kooskõlastatud projektis ettenähtud tööd ei olnud teostatud kokkulepitud ajaks, s. t.
7.märtsiks 2000. a. ega hiljem. Akende vahetamine toimus vastuolus muinsuskaitse tingimustega, mis ei luba Pärnu eripära vormivate arhitektuuriväärtuste nimekirja kuuluvale hoonele paigaldada plastaknaid. Ebaõige on hageja väide, et nõue investeerimiskohustuse täitmiseks on aegunud. Rendileandja ütles rendilepingu üles põhjusel, et investeerimiskohustus on nõuetekohaselt täitmata ja siinjuures ei oma tähtsust, kas selle kohustuse täitmist on rendileandjal õigus nõuda või mitte. Meelevaldne on hageja järeldus Pärnu linna tegevusest rentnikule kasutusloa väljastamise kohta, nagu oleks Pärnu linn selle väljastamisega heaks kiitnud hageja poolt korraldatud renoveerimise. Kasutusloa väljastamise eesmärk on kontrollida, kas ehitis vastab
õigusaktidega ettenähtud nõuetele (ehitusseaduse (EhS) § 33 lg. 3), mis ei ole kuidagi seotud rendilepingus kokkulepitud investeerimismahuga. Hageja väited on vastuolulised. Ühelt poolt väidab hageja, et ta ei pea investeerimiskohustust täitma, teiselt poolt hageja väidab, et ta on lepingust tuleneva investeerimiskohustuse täitnud. Samas hageja väidab veel seda, et ta on katust remontinud, kuid ei pidanud lepingu järgi katusekatet vahetama terves ulatuses. Rekonstrueerimisprojekti (töö nr. P-9508) punktis 4 on märgitud: "Olemasolev eterniitkatus ja plekk-katus asendatakse vastavalt katusekivi-imitatsiooni plekk-kattega või valtsitud plekkkatusega". Seega on ebaõige hageja väide, et ta ei pidanud katust vahetama. Veranda ja hoovipoolse ukse vahetamist ei ole hageja pidanud vajalikuks, lähtudes asjaolust, et nimetatud uksed oli remondi käigus võimalik restaureerida. Samas ei ole hageja esitanud ühtegi tõendit tema poolt teostatud renoveerimistööde kohta, tõendamaks investeerimiskohustuse täitmist tervikuna ja konkreetselt uste restaureerimist. Hageja ise väidab, et projektdokumentatsiooni tema valduses ei ole. Jääb arusaamatuks, kuidas oli võimalik renoveerimistöid teostada ilma projektita ja saada veel kasutusluba. Kasutusluba ei ole ka kohtule esitatud. Investeerimiskohustus ei ole eesmärk omaette, vaid peab tagama hoone füüsilise säilimise, arendamise ja väärtuse tõstmise, mis on hoone omaniku olulised huvid. Kohustuse täitmata jätmise tulemusena on need eesmärgid saavutamata. Rendilepingu p. 4. 12 sätestab üürniku kohustuse kindlustada rendiobjekt ning kindlustustingimused kooskõlastatakse enne lepingu sõlmimist rendileandjaga. Lepingutingimuse eesmärgiks oli vältida olukorda, kus kindlustusjuhtumi saabumisel ei ole tagatud hoone omanikule tekitatud kahju täielik hüvitamine. Pärnu linna kui eelmise omaniku poolt oli hoone kindlustatud kuni selle võõrandamiseni. Edasise kindlustamise kohta keeldus rentnik rendileandjale informatsiooni andmast ning rendileandjal oli õigustatud kartus, kas hoone on üldse kindlustatud (arvestades hoone asukohta, on risk kõrge - üleujutused, tormid), kas soodustatud isikuks on tema ning milline on kindlustussumma. Rentnik ei ole vaatamata korduvatele nõudmistele rendileandjale esitanud ei 2006. a. ega 2007. a. kindlustuspoliisi ega selle olemasolu ka tõendanud. Hagiavaldusele lisatud kindlustuspoliisi koopiast on näha, et rentnik kindlustas hoone alates 1. augustist 2006. a., seega alates kinnistu võõrandamisest
11.juulil 2006. a. kuni 1. augustini 2006. a. oli rendileandja vara kindlustuskaitseta. Käesoleval ajal jätkab rentnik kindlustuskohustuse rikkumist, kuna pärast kohtule esitatud kindlustuspoliisi kehtivusaja lõppemist 31. juulil 2007. a. ei ole rendileandjale kooskõlastamiseks uut kindlustuslepingut esitatud. Lepingu p. 4. 4 kohaselt on rendiarve tasumise tähtajaks esitatud arvete alusel jooksva kuu 25. kuupäev, kusjuures rendisumma oli kindlaks määratud. Seega rendiarvete väidetav mitteõigeaegne esitamine ei saa olla aluseks rendi tasumisega viivitamisele. Pealegi, kõik rendiarved on rentnikule esitatud, saadetud lausa tähitud postiga, mida rentnikul on kombeks mitte vastu võtta. Viivitamine on toimunud kuni 3 - 5 päeva, ka pärast 19. aprilli 2007. a. tehtud avaldust lõpetada selline lepingurikkumine. Rendi saamine on kinnisvaraarendaja oluline huvi, seega ei soovi rendileandja taluda edaspidi ka sellist lepingurikkumist. Hagiavalduses on rentnik ka ise möönnud, et mõningatel juhtudel on tasumisega hilinetud. Hageja poolt investeerimiskohustuse realiseerimata jätmine on mõjuv põhjus rendilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks VÕS § 196 lg. 1 ja 2 mõttes, kuivõrd täitunud ei ole lepingu eesmärk. Pooled on korraga kokku leppinud nii renditasus kui ka renditud varasse investeerimises. Tegemist on lepingu hinnaga, mis on rendilepingu puhul lepingu oluline tingimus. Võrreldes renditasuga omab investeerimiskohustus suurt osakaalu rendilepingu hinnas. Selle eesmärgi täitumata jäämisel on põhjendatud arvata, et kostjal puudub huvi lepingu jätkamiseks kuni 2025. a. Hageja seevastu on saanud aastate vältel (12 aastat) soodsa rendihinnaga, mida ta on maksnud vaid hoone kasutamise eest, kuigi kasutas kogu kinnistut, lepingu objekti kasutada ilma investeeringuteta. Hageja on kasutanud turuhinnaga võrreldes madala renditasuga ehitist ning teinud remondi, mis on omane nn. tavalisele rentnikule oma äritegevuse arendamiseks (majutus, toitlustus). Lepingus fikseeritud kohustuste tasakaalu ei ole saavutatud. Investeerimiskohustuseta on renditasu ebamõistlikult väike – 13, 60 krooni/m2
talvel ja 20, 40 krooni/m2 suvel – ja kostjale kahjulik. Rendilepingu erakorraline lõpetamine ei eelda tingimata hagejapoolset lepingurikkumist. Poolte õigused ja kohustused on 12 aasta jooksul olnud ebavõrdsed. Kostja tahe lepingu sõlmimisel ei ole realiseerunud, seega oli ta õigustatud rendilepingu üles ütlema. Nimetatud õigus läks VÕS § 291 lg. 1 alusel ka uuele omanikule – Kathrin Villa OÜ-le. Hageja nõuded on ebaselged, kuna hagi nõueteks on tuvastada AGAL Kinnisvarad OÜ lepingu erakorralise ülesütlemise avalduste tühisus ja kohustada kostjaid täitma lepingut. Kostjatele ei ole arusaadav, millised nõuded millise kostja vastu millisel õiguslikul alusel on esitatud, et esitada neile konkreetsed vastuväited. Esimese astme kohtu otsus 5. mai 2008. a. otsusega jättis Pärnu Maakohus hagi rahuldamata. Otsusega tühistas maakohus ühtlasi 31. juuli 2008. a. määrusega kohaldatud hagi tagamise ning jättis menetluskulud hageja kanda. Poolte vahel puudub vaidlus, et 8. märtsil 1995. a. sõlmitud rendilepingu objektiks on Pärnus Mere pst. 14 asuv hoone üldpinnaga 570 m2 ja krunt suurusega 2622 m2. Leping on sõlmitud tähtajaga 30 aastat. Rendi maksmise kohustus tekib lepingu p. 2. 2 kohaselt alates viie aasta möödumisest lepingu allkirjastamisest - 1. märtsil 2000. a. Lepingu p. 4. 14 kohaselt kohustus hageja rekonstrueerima objektil asuva hoone viie esimese rendiaasta jooksul vastavalt lepingu lisas 3 toodud muinsuskaitsenõuetele ja investeerimisplaanile, eraldades oma vahenditest vähemalt kolm miljonit krooni, mis ei kuulu renditähtaja lõppedes hüvitamisele ega rendiga tasaarveldamisele. Lisa 3 on lepingu lahutamatu osa, mis allkirjastati
30.mail 1995. a. Investeerimiskohustus on lepingu oluline tingimus, sest selle kohustuse täitmise ajaks oli hageja vabastatud rendi tasumise kohustusest. Investeerimiskohustuse sisu on kindlaks määratud lepingu lisas 3 esitatud investeerimisplaaniga ning ehitise suhtes kehtestatud muinsuskaitsenõuetega. Hageja kohustus 3.000.000 krooni ulatuses korraldama kogu maja projektide koostamise, katuse remondi, välisseinte ja akende värvimise, alumise korruse remondi, restorani sisustamise, vajalikud vee-, elektri- ja ventilatsioonitööd, ülemise korruse remondi ja sisustamise majutus- või kontoriruumideks, katuse (lae) uuendamise, akende vahetamise, veranda remondi poolsoojustamiseks ning välisseinte ilme korrastuse. Lepingu
12.detsembri 2000. a. muudatuse kohaselt koostoimes lepingu lisas 3 sätestatuga tuli nimetatud tööd lõpetada hiljemalt 1. juunil 2001. a. Rendilepingu p. 4. 12 sätestab hageja kohustuse kindlustada rendiobjekti (tule, vee jm. vastu) ning kindlustustingimused kooskõlastatakse enne lepingu sõlmimist rendileandjaga. Lepingu punkti 5. 5 kohaselt on hageja kohustatud kandma tasumisele kuuluva rendisumma temale esitatud arve alusel rendileandja pangaarvele jooksva kuu 25. kuupäevaks. Vaidlus on suunatud nimetatud kohustuste täitmise tuvastamisele.
11.juunil 2006. a. sõlmitud lepingu alusel läks lepinguobjekti omandiõigus Pärnu linnalt üle AGAL Kinnisvarad OÜ-le. Hagejat teavitati müügilepingu sõlmimisest Pärnu Linnavalitsuse 13. juuli 2006. a. kirjaga. VÕS § 291 lõikest 1 ja §-st 341 tulenevalt läksid kinnisasja võõrandamisega uuele omanikule üle ka kinnisasja koormav üürileping ja sellest tulenevad nõudeõigused. 19. aprillil 2007. a. tegi rendileandja rentnikule avalduse, milles andis tähtaja üürilepingu rikkumiste kõrvaldamiseks, samuti avalduse rikkumiste kõrvaldamata jätmisel üürilepingu erakorralise ülesütlemise kohta alates 1. augustist 2007. a. Lepingurikkumiseks luges rendileandja investeerimiskohustuse mittenõuetekohast täitmist, kindlustuspoliisi esitamata jätmist ja üüriarvete tasumisega pidevat viivitamist. Villa Kathrin OÜ omandas rendilepingu objektiks oleva kinnistu AGAL Kinnisvarad OÜ-lt, kinnisasja võõrandamisega läks uuele omanikule üle ka kinnisasja koormav üürileping ja sellest tulenevad nõudeõigused. 20. juuli 2007. a. kirjaga teatas kostja hagejale lepingu ülesütlemisest alates 1. augustist 2007. a., kuivõrd hageja ei olnud tähtaegselt 19. aprilli 2007. a. kirjas märgitud puudusi kõrvaldanud.
Lepingu p. 5. 5 kohaselt on hageja kohustatud kandma tasumisele kuuluva rendisumma temale esitatud arve alusel rendileandja pangaarvele jooksva kuu 25. kuupäevaks. Kostja pangakonto väljavõttest ajavahemikul 31. juulist 2006. a. kuni 20. juulini 2007. a. nähtub, et sel ajavahemikul hageja poolt kostjale rendilepingu alusel tehtud 13-st maksest oli tähtaegselt tehtud 7 ning hilinenult 6. Sellest järeldub, et hageja ei ole kinni pidanud lepingus sätestatud maksetähtaegadest, rikkudes sellega VÕS § 76 lõiget 1. Hageja vastuväide, mille kohaselt on selle kohustuse täitmise eelduseks rendileandja poolt iga kuu 15. kuupäevaks arve esitamine, ei ole veenev. Kostja poolt arve esitamata jätmist ei saa lugeda mõjuvaks põhjuseks maksekohustuse täitmata jätmisel, sest renditasu põhisumma on lepingus fikseeritud. Seda enam, et hagejal olid teada kostja pangakonto andmed. Ka nende andmete mitteteadmine ei vabastaks hagejat lepingus fikseeritud maksete tähtaegselt tegemise kohustusest, sest seda on kooskõlas VÕS §-ga 120 võimalik lahendada hoiustamisega. Kostja seisukoht, et selline täitmisega viivitamine oleks antud asjaoludel lepingu ülesütlemise aluseks, ei ole aga õige. 30 aastaks sõlmitud rendilepingu näol on tegemist kestuslepinguga. VÕS § 196 lg. 1 kohaselt võib kumbki lepingupool kestuslepingu mõjuval põhjusel üles öelda, kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani. Ühe poole lepingulise maksedistsipliini järgmise tagamine on lahendatav teiste vähemkoormavate õiguskaitsevahenditega (näit. VÕS § 113 lg. 1 kohane viivitusintressi nõudmine) ning kohene lepingu ülesütlemine maksekohustuse täitmisega paaripäevase hilinemise eest ei ole põhjendatud. Rendilepingu p. 4. 12 sätestab hageja kohustuse kindlustada rendiobjekt (tule, vee jm. vastu) ning kooskõlastada kindlustustingimused enne lepingu sõlmimist rendileandjaga. Selle lepingutingimuse eesmärgiks oli vältida olukorda, kui kindlustusjuhtumi saabumisel ei ole tagatud hoone omanikule tekitatud kahju täielik hüvitamine. Hagejale on 31. juulil 2006. a. väljastatud Parex Kindlustuse Eesti filiaali poolt ettevõtte vara kindlustuspoliis, millega on rendilepingu objekti suhtes kaetud rendilepingu punktist 4. 12 tulenevad riskid. Soodustatud isikuks on AGAL Kinnisvarad OÜ. Lepingu punktist 4. 12 ei tulene kindlustuslepingu sõlmimise kohustuslikku aega, kuid sätte eesmärgist tulenevalt võib järeldada, et lepingu objekt peab olema pidevalt kaetud kindlustuskaitsega. Seega tuleb uus kindlustusleping sõlmida hiljemalt eelmise lepingu lõppemise päeval, olles selle tingimused eelnevalt kooskõlastanud rendileandjaga. Lepingu punktist 4. 12 ei tulene ka ajaliselt määratletud kohustust esitada rendilepingu kindlustamist tõendav dokument rendileandjale. Nimetatud sättest tuleneb üksnes kindlustuslepingu sõlmimise kohustus, mis kataks vähemalt lepingus sätestatud riskid. Rendileandjal on kahtluse korral õigus nõuda kohustuse täitmise tõendamist. Taolise nõude on kostja esitanud hagejale 19. aprillil 2007. a. Kindlustusleping on sõlmitud vastavalt Balti Kindlustusmaakleri OÜ 31. juuli 2006. a. tellimusele alates 1. augustist 2006. a., seega ei kehtinud see kindlustusleping kostja poolt vastava järelepärimise tegemise ajal. Kuivõrd muud kindlustuspoliisi esitatud ei ole, tuleb lugeda, et sellel ajal oli rendilepingu objekt kindlustamata, millega hageja rikkus rendilepingu punktis 4. 12 sätestatud kohustust. Kostja vastava nõude esitamisel heastas hageja oma rikutud kohustuse. Kostja seisukoht, et selline kindlustuslepingu sõlmimata jätmise fakt oleks antud asjaoludel lepingu ülesütlemise aluseks, ei ole õige. VÕS § 107 lg. 1 kohaselt võib lepingulist kohustust rikkunud lepingupool rikkumise oma kulul heastada, muu hulgas mittekohase täitmise parandada või asendada, kuni teine lepingupool ei ole lepingust taganenud. Lepingurikkumine heastati alates 1. augustist 2006. a., millest tulenevalt puudus kostjal sellele rikkumisele tuginevalt õigus lepingu ülesütlemiseks. Iseseisva olulise rikkumisena ei ole käsitletav kindlustuslepingu tingimuste eelnev kostjaga kooskõlastamata jätmine, kuivõrd kindlustusleping katab rendilepingu punktis
4.12. sätestatud riskid ning vastab lepingupunkti üldisele eesmärgile. Lepingu p. 4. 14 ja lisa 3 kohaselt kohustus hageja rekonstrueerima hoone viie esimese rendiaasta jooksul; tööd tuli lõpetada lepingu muudatuse kohaselt hiljemalt 1. juunil 2001. a. Kuivõrd rendilepingu p. 2. 2 kohaselt oli hageja rendilepingu esimese viie aasta ehk investeerimiskohustuse täitmise aja vältel rendi maksmise kohustusest vabastatud, tuleb
järeldada, et investeerimiskohustus on lepingu oluline tingimus. OÜ EIKO 17. novembri 2000. a. eksperthinnangu kohaselt on rendilepingu objektiks oleva hoone rekonstrueerimisel seisuga 15. november 2000. a. tehtud hinnanguliselt tööd 1.641.000 krooni ulatuses. Projektist on osaliselt realiseerimata järgnev: renoveerimata on välisuksed ja aknad, puuduvad plekist varikatused sissepääsudel, asendamata on katusekatted, remontimata trepp hoone põhjaküljel, välja ehitamata saunaplokk ja selle ees asuv tuulekoda koos korrustevahelise trepiga, paigaldamata kabineti ja köögiploki koridor-tuulekoja põrandakatted, välja ehitamata teise korruse numbritoad koos nende juurde kuuluvate sanitaarsõlmedega, trepihalli ja koridoriga, lõpetamata puitlippaed piki Mere puiesteed ja paigaldamata piirdeaia Suvituse tänava poolne sõiduvärav, tegemata autoparkla, rajamata ligustrihekk ning betoonalus prügikonteineritele. Kõik nimetatud tööd ei sisaldu rendilepingu lisana 3 sõlmitud investeerimislepingus. Viimase täitmata jätmisena saab ette heita ainult selles loetletud tööde tegemata jätmist. Loetelust on investeerimiskohustuse rikkumisena käsitletav üksnes välisuste ja akende renoveerimata jätmine, sissepääsudel plekist varikatuste puudumine, katusekatete asendamata jätmine ning teise korruse numbritubade koos nende juurde kuuluvate sanitaarsõlmedega, trepihalli ja koridoriga välja ehitamata jätmine. Hageja leiab, et lepingust tuleneva investeerimiskohustuse täitmine kajastub tema 2000. 2002. aasta majandusaasta aruannetes, kus hoone remondikulud olid vastavalt 2.100.781 krooni, 2.307.249 krooni ja 36.212 krooni. Rendilepingu lisaks 3 olevas investeerimislepingus leppisid pooled kokku investeerimiseks mõeldud summa 3.000.000 krooni sihtotstarbelise kasutamise ainult lepingus nimetatud tööde tegemiseks. Asjaolu, et hageja majandusaasta aruannetes on remondi real kajastatud nimetatud summa kulutamine, ei tähenda veel selle sihtotstarbelist kasutamist. Lepinguga raha kasutamise sihtotstarbe kokkuleppimisel on selle summa mittesihtotstarbeline kasutamine lepingurikkumine. Kasutusloa väljastamine tõendab üksnes hoone kasutuskõlblikkust, mitte rendileandja ja rentniku vahelise investeerimiskohustuse täitmist. Investeerimiskohustuse täitmata jätmist puudutavas osas lepingurikkumise fakti tuvastamiseks ei ole oluline ka hageja väide, et investeerimiskohustuse nõue on aegunud. Investeerimiskohustuse nõude aegumine tähendab üksnes seda, et investeerimiskohustuse täitmist enam nõuda ei saa. Kohustuse rikkumise nõude aegumine ei tähenda aga lepingu rikkumise fakti äralangemist. Lepinguline kohustus jääb selle mitteheastamisel rikutuks ka siis, kui selle täitmise nõudmine on aegunud, kuivõrd lepingus kokkulepitud kohustus on endiselt täitmata. Investeerimiskohustuse täitmine peab tagama hoone füüsilise säilimise, arendamise ja väärtuse tõstmise, mis on hoone omaniku olulised huvid. Kohustuse täitmata jätmise tulemusena on need eesmärgid saavutamata. Seda enam, et osa töödest on käsitletavad vajalike kulutustena tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 63 p. 1 ja ülejäänud kasulike kulutustena sama paragrahvi p. 2 mõttes. Hagejal oli oma lepingulise investeerimiskohustuse täitmiseks ette nähtud mõistlik aeg (viis aastat lepingu sõlmimisest), mida hiljem pikendati veel poolte kokkuleppel. Sellele järgnevalt andis kostja hagejale tähtaja investeerimiskohustuse täitmiseks kuni 15. juunini 2007. a. Hageja jättis ka selleks ajaks puudused kõrvaldamata. Lepingu sõlmimise ja kostja poolt hagejale puuduste kõrvaldamiseks antud tähtpäeva vahele jääv rohkem kui 12 aasta pikkune aeg on piisav ja mõistlik nimetatud lepingulise kohustuse täitmiseks. Eeltoodust tulenevalt on tuvastatud, et pooltevahelisest rendilepingust ja selle lisaks olevast investeerimislepingust tulenes hagejale konkreetne investeerimiskohustus. Hageja on jätnud selle eksperthinnangu kohaselt osaliselt täitmata. Selline tegevus on käsitletav pooltevahelise rendilepingu ja selle lisaks oleva investeerimislepingu rikkumisena. Kuivõrd hageja ei ole tõendanud rikkumise vabandatavust, tuleb pidada teda kohustuse rikkumise eest vastutavaks. Kostja on valinud lepingu rikkumise eest kohaldatavaks õiguskaitsevahendiks lepingu ülesütlemise (VÕS § 101 lg. 1 p 4). VÕS § 196 lg. 1 kohaselt võib kumbki lepingupool kestuslepingu mõjuval põhjusel üles öelda, kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni
kokkulepitud tähtpäevani. Kõiki asjaolusid ja huve arvestades ei ole mõistlik kostjalt nõuda sellise rendilepingu kestuse talumist veel 17 aastat, millega kokkulepitud vajalike ja kasulike kulutuste tegemise kohustust hageja oluliselt rikub, sest sellise rikkumise tulemusena ei ole tagatud rendilepingu objekti säilimine ja kaitsmine täieliku või osalise hävimise eest. Nimetatud kulutuste tegemine kostja enda poolt annaks hagejale lepinguga õiguse kasutada kolmekümne aasta jooksul (millest viis esimest aastat veel renti maksmata) kostja poolt renoveeritud maja, tasudes selle eest renti määras, milles on arvestatud renoveerimiseks vajalike kulutuste tegemist hageja poolt. Samuti paneb selline olukord kostjale ehitise säilimiseks investeeringute tegemise kohustuse, millist ta ei ole endale pidanud planeerima, arvestades pooltevahelise lepinguga sellise kohustuse panemist hagejale. Seega tasuks investeerimiskohustuse täitmata jätnud hageja kostjale lepingu eesmärgiga võrreldes renti põhjendamatult väikese määra järgi, mis antud asjaoludel ei oleks õiglane. Eeltoodust tulenevalt oli rendilepingu ülesütlemine kostja poolt õiguspärane ja põhjendatud. Hagi tuleb jätta rahuldamata. Apellatsioonkaebus Hageja palub maakohtu otsuse tühistada ning uue otsusega hagi rahuldada. Hageja on lepingust tulenevat investeerimiskohustust kohaselt täitnud. Mere pst. 14 asuva hoone remondikuludeks 2000. a. oli 2.100.781 krooni, 2001. a. 2.307.249 krooni ja 2002. a. täiendavalt 36.212 krooni, mis ületab lepingujärgset 3.000.000 krooni suurust investeeringut. Maakohus leidis, et pooled leppisid investeerimiseks mõeldud summa sihtotstarbelise kasutamise kokku ainult lepingus nimetatud tööde tegemiseks. Investeerimiskohustuse sisuks ja eesmärgiks ei ole aga ainult konkreetsete tööde tegemine, vaid hoone taastamine tervikuna. Kuivõrd selle eesmärgi täitmiseks on kulutatud 4, 4 miljonit krooni, tuleb lugeda lepinguga ettenähtud investeerimiskohustuse eesmärk täidetuks. OÜ EIKO eksperthinnang ei ole asjakohane tõend. Maakohus on jätnud tähelepanuta, et eksperthinnang on koostatud 17. novembril 2000. a., ehk rohkem kui pool aastat enne lepingus sätestatud investeerimiskohustuse täitmise tähtaja lõppu 1. juunil 2001. a. Seega on kohus jätnud tuvastamata, millises seisus oli rendiobjekt investeerimiskohustuse täitmise tähtaja lõpul või millises seisus on see praegu. Arusaamatu on kohtu väide, et eksperthinnanguga on tõendatud investeerimiskohustuse rikkumine. Kui arvestada eksperthinnangu arvestuslikku (oletuslikku) arvamust, et teostatud on töid 1.643.000 krooni eest, siis võttes arvesse, et 2001. a. on tehtud investeeringuid mahus 2.307.249 krooni, on hageja paigutanud hoonesse ja kinnistule investeeringuid rohkem kui 3.000.000 krooni. Lepingus on sätestatud, et apellant investeerib esimese 5 rendiaasta jooksul 3.000.000 krooni, mitte rohkem. Menetluse ajal ei juhtinud kohus kordagi hageja tähelepanu asjaolule, et hageja peab tõendama konkreetsete tööde tegemist investeerimiskohustuse täitmise raames. Seetõttu on apellatsioonkaebusele lisatud arved ja pildimaterjalid, mis tehtud töid ja kulutusi kajastavad. Maakohtu otsuse sisuga tutvudes tuli apellandile üllatusena, et kohus on oma otsuse üles ehitanud konkreetsete ehitustööde tegemata jätmisele, kuigi kohtule esitatud tõendite kohaselt ei saa kohtuotsuses märgitud tööd olla teostamata või nõuetekohaselt teostamata. Kuni kinnistu võõrandamiseni 11. juulil 2006. a. oli rendileandjaks Pärnu linn, kes on 26. märtsi 2008. a. kirjaga kinnitanud, et tal ei ole hageja vastu olnud lepingu täitmisega, s. h. investeerimiskohustuse täitmisega seonduvalt mingeid pretensioone. Sellest tulenevalt ei saa nõustuda kohtu seisukohaga, et hoone rendileandja poolt väljastatud kasutusluba tõendab üksnes hoone kasutuskõlblikkust. Kuna esitatud eksperthinnangut ei saa lugeda asjakohaseks tõendiks, ei ole vastustajad esitanud ühtegi asjakohast tõendit, mis kinnitaks nende paljasõnalisi väiteid investeerimiskohustuse täitmata jätmise kohta. Isegi, kui leitaks, et kohustust on rikutud, on investeerimiskohustuse rikkumist puudutavad nõuded lepingu ülesütlemise ajal igal juhul aegunud ja nendega ei saa
ülesütlemist õigustada. 12. detsembri 2000. a. lepingumuudatuse alusel tekkida võinud nõuded tuleb lugeda aegunuks alates 1. juulist 2005. a. Kui leida, et investeerimiskohustust ei täidetud tähtaegselt, on vastav rikkumine käesolevaks hetkeks heastatud. Hageja on teinud rendiobjektile aastatel 2000 - 2001 investeeringuid rohkem kui 4.000.000 krooni ulatuses. Käesolevaks ajaks on lisandunud veel täiendavad kulutused, mida hageja on valmis tõendama. Villa Katariina väärtus on hetkel oluliselt suurem kui oli aastal 1995 või 2000. VÕS § 107 lg. 1 annab kohustust rikkunud poolele võimaluse kohustuse rikkumine heastada omal kulul, muuhulgas mittekohase täitmise parandada või asendada, kuni teine pool ei ole lepingust taganenud või lepingut üles öelnud või nõudnud kahju hüvitamist. Ühtegi VÕS § 107 lg. 1 punktides 1 - 3 sätestatud alust, mis heastamise välistaks, ei esine. Isegi kui investeerimiskohustust oleks rikutud, ei saaks seda lugeda oluliseks rikkumiseks VÕS § 116 lg. 2 ega § 196 mõttes. Kohus leidis, et rikkumise tulemusena ei ole tagatud lepinguobjekti säilimine ja kaitsmine osalise või täieliku hävimise eest, kuid ei ole viidanud, millisele VÕS § 116 lõikes 2 sätestatud tingimusele ta tugines, kui luges apellandi käitumise lepingu oluliseks rikkumiseks. Vastustaja seisukoht Vastustaja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Kõrgema astme kohtute varasemad lahendid
7.novembri 2008. a. otsusega tühistas Tallinna Ringkonnakohus Pärnu Maakohtu otsuse ja saatis asja maakohtule uueks läbivaatamiseks. 21. mai 2009. a. otsusega tühistas Riigikohus ringkonnakohtu otsuse ning saatis tsiviilasja samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Riigikohtu otsuse kohaselt ei vaielda enam selle üle, et üürilepingu ülesütlemiseks ei andnud alust kindlustuspoliisi üürileandjale esitamata jätmine ja üüriarvete tasumisega viivitamine. Hageja vaidlustas kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse osas, milles kohus ei kohaldanud kostja investeerimiskohustuse täitmise nõudele aegumist. Kohtud leidsid vastavalt võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse (VÕS RakS) § 12 lõikele 1 ja § 7 lõikele 1 õigesti, et vaidlusaluse üürilepingu ülesütlemisele kohalduvad VÕS-i sätted, kuid jätsid ebaõigesti tähelepanuta VÕS § 118 lõike 2. Selle sätte kohaselt on lepingurikkumise tõttu lepingust taganemine tühine, kui kohustuse täitmise nõue on aegunud ja võlgnik tugineb sellele, või kui võlgnik keeldub õigustatult kohustust täitmast. Sätte eesmärgiks on vältida lepingu ühepoolset lõpetamist olukorras, kus lepingu täitmise nõue on aegunud. Põhjendatud on analoogia alusel rakendada osundatud sätet ka lepingu ülesütlemisele. Kohtud märkisid õigesti, et kohustuse rikkumise nõude aegumine ei tähenda lepingu rikkumise äralangemist, kuid ei arvestanud, et VÕS § 118 lg. 2 järgi muutub lepingu ülesütlemine tagasiulatuvalt tühiseks, kui hageja teatab, et tugineb täitmise nõude aegumisele. Asja materjalide kohaselt on hageja menetluse algusest peale tuginenud investeerimiskohustuse täitmise nõude aegumisele. Ringkonnakohtul tuleb otsustada investeerimiskohustuse täitmise nõude aegumise üle. Tähelepanuta on jäetud, kas esinevad VÕS § 196 lõikes 3 sätestatud eeldused. Selle sätte kohaselt võib ülesütlemiseks õigustatud isik lepingu üles öelda üksnes mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta ülesütlemise aluseks olnud asjaolust teada sai. Ülesütlemine on lubatud juhul, kui kõik ülesütlemise eeldused on täidetud. Kui asja uuel läbivaatamisel selgub, et investeerimiskohustuse täitmise nõue on tulenevalt VÕS § 118 lg. 2 aegunud, ei ole enam tähtsust sellel, kas VÕS § 196 lg. 3 sätestatud ülesütlemise eeldus on täidetud või mitte. TsMS § 693 lg. 2 kohaselt on Riigikohtu otsuses esitatud seisukohad õigusnormi tõlgendamisel ja kohaldamisel sama asja uuesti läbivaatavale kohtule kohustuslikud.
Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et maakohtu hagi rahuldamata jättev otsus tuleb tühistada. Ringkonnakohus saab teha asjas uue, hagi rahuldava otsuse, tuvastades, et OÜ-ga STV Group
8.märtsil 1995. a. Pärnus Mere pst. 14 asuva hoone kasutamiseks sõlmitud üürilepingu ülesütlemine 19. aprilli ja 20. juuni 2007. a. ülesütlemisavaldustega on tühine. Menetluskulud tuleb ümber jaotada, jättes need võrdsetes osades kostjate kanda. Pooltel ei ole vaidlust maakohtu poolt tuvastatud asjaolude üle, et vaidlusaluse üürilepingu (pealkirjastatud kui rendileping) Pärnus Mere pst. 14 asuva hoone ja krundi kohta sõlmisid hageja ja Pärnu linn 8. märtsil 1995. a., et lepingu p. 4. 14 kohaselt kohustus hageja rekonstrueerima objektil asuva hoone viie esimese rendiaasta jooksul vastavalt lepingu lisas 3 toodud muinsuskaitsenõuetele ja investeerimisplaanile, eraldades oma vahenditest vähemalt kolm miljonit krooni, mis ei kuulu renditähtaja lõppedes hüvitamisele ega rendiga tasaarveldamisele, ning et lepingu 12. detsembri 2000. a. muudatuse kohaselt koostoimes lepingu lisas 3 sätestatuga tuli rekonstrueerimistööd lõpetada hiljemalt 1. juunil 2001. a. Vaidlust ei ole ka selle üle, et Pärnu linnalt läks omandiõigus lepinguobjektile üle esmalt Agal Kinnisvarad OÜ-le ja nimetatult omakorda Villa Kathrin OÜ-le, kellele läks üle ka vaidlusalune üürileping. Samuti ei vaidle pooled selle üle, et 19. aprilli 2007. a. kuupäeva kandva avaldusega andis üürileandja Agal Kinnisvarad OÜ hagejale tähtaja üürilepingu rikkumiste kõrvaldamiseks ja hoiatas, et rikkumiste kõrvaldamata jätmisel ütleb ta lepingu alates 1. augustist 2007. a. üles, 20. juuni 2007. a. kuupäeva kandva üürileandja Villa Kathrin OÜ avalduse sisuks on aga üürilepingu erakorraline ülesütlemine selle rikkumisele tuginedes alates 1. augustist 2007. a. Maakohus tuvastas ja selle üle enam ei vaielda, et üürilepingu ülesütlemiseks ei andnud alust kindlustuspoliisi üürileandjale esitamata jätmine ja üüriarvete tasumisega viivitamine. Maakohtu otsust on vaidlustatud osas, mis puudutab üürilepingu ülesütlemist investeerimiskohustuse täitmata jätmise tõttu. Muuhulgas vaidlustas hageja maakohtu otsuse osas, milles kohus ei kohaldanud kostja investeerimiskohustuse täitmise nõudele aegumist. Kolleegium leiab, et investeerimiskohustuse täitmise nõue, millele tuginedes esitati hagejale üürilepingu ülesütlemisavaldus, on aegunud. Nii kohalduvad võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse (VÕS RakS) § 12 lg. 1 ja § 7 lg. 1 kohaselt selle üürilepingu ülesütlemisele VÕS-i sätted. VÕS § 118 lg. 2 kohaselt on lepingurikkumise tõttu lepingust taganemine muuhulgas tühine, kui kohustuse täitmise nõue on aegunud ja võlgnik tugineb sellele. Sätte eesmärgiks on vältida lepingu ühepoolset lõpetamist olukorras, kus lepingu täitmise nõue on aegunud. Seega muutub lepingu ülesütlemine VÕS § 118 lg. 2 järgi tagasiulatuvalt tühiseks, kui hageja teatab, et tugineb täitmise nõude aegumisele. Asja materjalide kohaselt on hageja menetluse algusest peale tuginenud investeerimiskohustuse täitmise nõude aegumisele (kd. I, tl. 7). Seega on vaidluse lahendamiseks oluline tuvastada, kas investeerimiskohustuse täitmise nõue on aegunud. Kolleegium leiab, et ülesütlemisavalduse tegemise ajaks oli kostja nõue – täita investeerimiskohustust – aegunud. Nii tuli lepingu kohaselt investeerimiskohustuse viimane osa täita hiljemalt 1. juunil 2001. a. VÕS RakS § 9 lg. 1 kohaselt kohaldatakse tsiviilseadustiku üldosa seaduses ning võlaõigusseaduses aegumise kohta sätestatut ka enne
1.juulit 2002 tekkinud aegumata nõuetele; aegumise algusele, peatumisele ja katkemisele kohaldatakse enne 1. juulit 2002 kehtinud seadust, kui aegumine on alanud, peatunud või katkenud enne 1. juulit 2002. Et vaidlusaluse kohustuse täitmise tähtaeg langes aega enne
1.juulit 2002, tuleb aegumistähtaja algusele kohaldada enne 1. juulit 2002 kehtinud TsÜS § 116, mille kohaselt aegumistähtaja kulg algab päevast, mil isik sai teada või pidi teada saama oma õiguse rikkumisest; seaduses võib sätestada hagemisõiguse tekkimise muu aja. Et vaidlusaluse õigussuhte kohta ei ole seaduses sätestatud hagemisõiguse tekkimise muud aega, siis algas üürileandja kohustuse täitmise nõude aegumistähtaja kulg päevast, mil üürileandja kohustuse rikkumisest teada sai või teada saama pidi. Kuna tegemist oli lepingulise
kohustusega, mis tuli täita kokkulepitud tähtajal, kusjuures üürileandjal oli lepingu kohaselt õigus teostada kontrolli investeerimiskohustuse täitmise üle (punkt 3. 3) ja mingitele muudele asjaoludele, mis oleksid võinud mõjutada kohustuse rikkumisest teadasaamist, ei ole kostja tuginenud, siis pidi üürileandja lepingurikkumisest teada saama hiljemalt järgmisel päeval pärast kohustuse täitmiseks ettenähtud tähtaja möödumist ehk 2. juunil 2001. a. Aegumistähtaja alguses kehtinud TsÜS § 113 kohaselt oli hagi korras õiguste kaitse üldine aegumistähtaeg 10 aastat, välja arvatud nõuded, mille kohta on seaduses sätestatud lühendatud aegumistähtaeg või mille kohta aegumist ei kohaldata. Et vaidlusaluse nõude kohta ei olnud sätestatud üldisest tähtajast erinevat aegumistähtaega, siis oli nõude aegumistähtaja pikkuseks 10 aastat. Seega ei olnud kostja nõue aegunud 1. juuliks 2002. a., mil hakkas kehtima uus TsÜS. Uue TsÜS-i § 146 lõikes 1 sätestati tehingust tuleneva nõude aegumistähtajaks kolm aastat. Seega nägi alates 1. juulist 2002. a. kehtiv seadus vaidlusalusele nõudele ette lühema aegumistähtaja kui varem kehtinud seadus. VÕS RakS § 9 lg. 2 kohaselt, kui tsiviilseadustiku üldosa seaduse või võlaõigusseaduse kohaselt on aegumistähtaeg lühem kui enne 1. juulit 2002 kehtinud seaduse kohaselt, arvestatakse tsiviilseadustiku üldosa seaduses või võlaõigusseaduses sätestatud aegumistähtaega alates
1.juulist 2002. Seega tuleb ka vaidlusalusele nõudele kohaldada 3-aastast aegumistähtaega, arvestades seda alates 1. juulist 2002. a., ning kostja õigus nõuda hagejalt investeerimiskohustuse täitmist aegus 1. juulil 2005. a. Seega esitas üürileandja hagejale
19.aprilli 2007. a. nõude investeerimiskohustuse täitmiseks ja 20. juuni 2007. a. avalduse üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks ajal, mil tema õigus investeerimiskohustuse täitmist nõuda oli juba aegunud. Et kostja tugines lepingut üles öeldes taolise kohustuse rikkumisele, mille täitmise nõue oli aegunud, siis on lepingust taganemine kooskõlas VÕS § 118 lõikega 2 tühine ja vaidluse lahendamiseks ei ole oluline, kas hageja lepingus kokkulepitud investeerimiskohustust tegelikult rikkus või mitte. Hagi tuleb juba ainuüksi sellest tulenevalt rahuldada ja tähtsust ei ole sellel, millal kumbki kostjatest lepingueseme omandas ning sai hakata üürilepingus sisalduva investeerimiskohustuse täitmist kontrollima ja hagejale selles osas nõudeid esitama. Nii ei katke aegumine lepingueseme omaniku vahetumisel. Mingitele faktilistele asjaoludele, millega saaks põhjendada hagejapoolse investeerimiskohustuse tahtlikku rikkumist TsÜS § 146 lg. 4 tähenduses, ei ole kostjad tuginenud ei esimese astme kohtu menetluses ega ka apellatsioonimenetluses. Asjaolust, et kostjad pärast aegumistähtaja lõppu nõudsid hagejalt kohustuse täitmist, hageja tahtlust järeldada ei saa. Kooskõlas TsMS § 162 lõikega 1 ja § 165 lõikega 1 jäävad menetluskulud kostjate kanda võrdsetes osades.
Mare Merimaa
Iko Nõmm
Malle Seppik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.