Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Tsiviilasja hind Riigikohtus Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus
Asja läbivaatamise kuupäev
RESOLUTSIOON
Eesti Vabariigi nimel 3-2-1-53-09 Tartu, 21. mai 2009. a Eesistuja Henn Jõks, liikmed Peeter Jerofejev ja Tambet Tampuu Osaühingu STV Group hagi AGAL Kinnisvarad OÜ ja Villa Kathrin OÜ vastu üürilepingu ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks. Tallinna Ringkonnakohtu 7. novembri 2008. a otsus tsiviilasjas nr 2-07-28226 Osaühingu STV Group, AGAL Kinnisvarad OÜ ja Villa Kathrin OÜ kassatsioonkaebused 128 060 krooni Hageja Osaühing STV Group (registrikood xxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat Urmas Kõrgesaar Kostjad AGAL Kinnisvarad OÜ (registrikood xxxxxxxx) ja Villa Kathrin OÜ (registrikood xxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat Ljudmila Tamar 27. aprill 2009. a, kirjalik menetlus
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 7. novembri 2008. a otsus tsiviilasjas nr 2-07-28226 ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.
2.Rahuldada kassatsioonkaebused.
3.Tagastada Osaühingule STV Group kassatsioonkaebuselt 5. detsembril 2008. a ja
4.veebruaril 2009. a tasutud kautsjon 1280 (üks tuhat kakssada kaheksakümmend) krooni 60 senti. Tagastada AGAL Kinnisvarad OÜ-le Villa Kathrin OÜ kassatsioonkaebuselt
4.detsembril 2008. a ja 5. veebruaril 2009. a tasutud kautsjon 1280 (üks tuhat kakssada kaheksakümmend krooni) 60 senti ja AGAL Kinnisvarad OÜ kassatsioonkaebuselt
8.detsembril 2008. a ja 5. veebruaril 2009. a tasutud kautsjon 1280 (üks tuhat kakssada kaheksakümmend) krooni 60 senti.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Osaühing STV Group (hageja) esitas 30. juulil 2007. a Pärnu Maakohtule hagi AGAL Kinnisvarad OÜ (kostja I) ja Villa Kathrin OÜ (kostja II) vastu üürilepingu (lepingu sõlmimise ajal rendileping) ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja Pärnu Linnavalitsuse Linnavaraamet 8. märtsil 1995. a Pärnus Mere pst 14 asuva hoone (edaspidi lepinguese) tähtajalise üürilepingu kehtivusega kuni 8. märts 2025. a. Hageja osutab hoones alates 2001. aastast majutusteenust nime all Villa Katariina. Pärnu Linnavolikogu 22. augusti 2005. a otsuse alusel korraldati Mere pst 14 kinnistu enampakkumisega võõrandamine. 11. juulil 2006. a sõlmisid parima enampakkumise tegija OÜ Kalbro, Pärnu linn ja kostja I lepingu, mille alusel OÜ Kalbro loovutas kinnistu üleandmise nõude Pärnu Linnavalitsuse kui müüja vastu kostjale I. 14. juulil 2006. a kanti kinnistusraamatu
registriossa Pärnu Linnavalitsuse kinnistamisavalduse alusel märge 8. märtsil 1995. a sõlmitud rendilepingu kohta. 10. augustil 2006. a kanti 11. juuli 2006. a lepingu alusel kinnistusraamatusse kinnistu omanikuna kostja I. 1. juunil 2007. a kanti kostjate 17. mai 2007. a asjaõiguslepingu alusel kinnistusraamatusse kinnistu omanikuna kostja II (asutamisel). Kostja I on otsinud alates kinnistu omandamisest võimalust, kuidas hagejaga sõlmitud üürilepingut ühepoolselt muuta või lõpetada. 22. juunil 2007. a sai hageja kostjalt I kirja, mille kohaselt on hageja üürilepingut oluliselt rikkunud, jättes investeerimiskohustuse täitmata, lepingus nõutava kindlustuspoliisi esitamata ning üüri õigel ajal tasumata. Üürilepingu erakorraline ülesütlemine on tühine, sest hageja ei ole lepingut rikkunud. Hageja möönab, et on mõningatel juhtudel ja mõned päevad üüri tasumisega hilinenud, kuid seda enamasti põhjusel, et kostja I ei esitanud lepingukohaseid arveid. Kostjatel ei ole alust üüri õigeaegse tasumise kohustuse rikkumisele viidates lepingut erakorraliselt üles öelda. Hageja esitas kostjale I kehtiva kindlustuspoliisi (kehtivusperiood 1. august 2006 kuni 31. juuli 2007) ning täitis lisanõuded, mis kindlustuspoliisile esitati. Investeerimiskohustuse täitmine nähtub hageja 2000.�2002. aasta majandusaasta aruannetest, mille järgi olid lepingueseme remondikulud vastavalt 2 100 781 krooni, 2 307 249 krooni ja 36 212 krooni. Investeerimiskohustuse täitmise nõue on aegunud. 12. detsembril 2000. a jõustunud üürilepingu muudatuste kohaselt pikendati lepingueseme renoveerimistööde tegemise tähtaega 1. juunini 2001. Seega aegusid ka lepingu muudatuse alusel tekkida võinud nõuded 1. juulil 2005. Pärnu linn ei esitanud hageja vastu nõuet enne nimetatud kuupäeva ning kõnealune nõue tuleb lugeda aegunuks.
2.Kostjad ei tunnistanud hagi. Nad leidsid, et kohustus tasuda õigel ajal üüri, esitada kindlustuspoliis ja investeerimiskohustus tulenesid vastavalt üürilepingu p-dest 4.4, 4.12 ja 4.14. Kõik üüriarved on hagejale saadetud tähitud postiga. Hageja on üüri tasumisega viivitanud kolm kuni viis päeva. Üüri saamine on kinnisvara arendaja oluline huvi, seega ei soovi üürileandja enam lepingurikkumist taluda. Hageja ei esitanud üürileandjale 2006. aasta ega 2007. aasta kindlustuspoliisi ning ei ole poliisi olemasolu ka tõendanud. Hagiavaldusele lisatud kindlustuspoliisi koopiast nähtub, et hageja kindlustas lepingueseme alates 1. augustist 2006. Seega alates kinnistu võõrandamisest 11. juulil 2006 kuni 1. augustini 2006 oli lepinguese kindlustuskaitseta. Pärast kohtule esitatud kindlustuspoliisi kehtivusaja lõppemist 31. juulil 2007 ei ole hageja kooskõlastamiseks uut kindlustuslepingut esitanud. Kooskõlastatud projektis ettenähtud töid ei olnud tehtud kokkulepitud ajaks (7. märts 2000) ega ka hiljem. Investeerimiskohustuse täitmata jätmine on võlaõigusseaduse sätete järgi mõjuv põhjus üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks, sest lepingu eesmärk ei ole täidetud. Investeerimiskohustus moodustab üüri summast kaaluka osa. Kuivõrd hageja ei täida investeerimiskohustust, on põhjendatud arvata, et üürileandjal ei ole huvi lepingut jätkata kuni aastani 2025. Poolte õigused ja kohustused on olnud 12 aasta jooksul ebavõrdsed. Kostja I tahe lepingu sõlmimisel ei ole realiseerunud, seega on üürilepingu ülesütlemine õigustatud. Üürilepingu ülesütlemise õigus läks võlaõigusseaduse sätete alusel üle ka uuele omanikule � kostjale II. Investeerimiskohustuse täitmise nõue ei ole aegunud. Üürileping öeldi üles investeerimiskohustuse täitmata jätmise tõttu ja tähtsust ei ole sellel, kas kostjatel on õigus nõuda selle kohustuse täitmist või
mitte.
3.Pärnu Maakohus jättis 5. mai 2008. a otsusega hagi rahuldamata. Maakohus tuvastas, et 8. märtsil 1995. a sõlmitud üürilepingu esemeks on Pärnus Mere pst 14 asuv hoone üldpinnaga 570m2 ja krunt 2622m2. Leping on sõlmitud tähtajaga 30 aastat. Üüri maksmise kohustus tekib lepingu p 2.2 järgi alates viie aasta möödumisest lepingu allkirjastamisest (s.o alates
1.märtsist 2000).
11.juulil 2006. a sõlmitud müügilepingu alusel läks lepingueseme omand Pärnu linnalt üle kostjale I. Hagejat teavitati sellest Pärnu Linnavalitsuse 13. juuli 2006. a kirjaga. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 291 lg-st 1 ja §-st 341 tulenevalt läks kinnisasja võõrandmisega uuele omanikule üle ka kinnisasja koormav üürileping ja sellest tulenevad nõudeõigused. 19. aprillil 2007. a tegi kostja I hagejale avalduse üürilepingu rikkumiste kõrvaldamiseks tähtaja andmise kohta, samuti avalduse rikkumiste kõrvaldamata jätmisel üürilepingu erakorralise ülesütlemise kohta alates 1. augustist 2007. a. Üürilepingu rikkumiseks luges rendileandja seda, et hageja ei täida nõuetekohaselt investeerimiskohustust, ei esita kindlustuspoliisi ning viivitab pidevalt üüri tasumisega. Kostja I andis hagejale kohustuste täitmiseks tähtajad: investeerimiskohustuse täitmiseks kuni 15. juunini 2007. a, kehtiva kindlustuspoliisi esitamiseks kuni 30. aprillini 2007. a ja üüriarvete tasumisega viivitamise lõpetamiseks kuni 25. maini 2007. a. Lepingueseme omandas kostja II ja viidatud võlaõigusseaduse sätete alusel läksid talle üle ka kinnisasja koormav leping ja sellest tulenevad nõudeõigused. 20. juulil 2007. a teatas kostja II esindaja hagejale lepingu ülesütlemisest alates 1. augustist 2007. a, sest hageja ei olnud kõrvaldanud tähtaegselt 19. aprillil 2007. a saadetud kostja I kirjas märgitud puudusi. Hageja kohustus tasuda õigel ajal üüri tuleneb üürilepingu p-st 4.4, mille kohaselt on hageja kohustatud kandma tasumisele kuuluva rendisumma temale esitatud arve alusel rendileandja pangakontole jooksva kuu 25. kuupäevaks. Ajavahemikus 31. juulist 2006 kuni 20. juulini 2007 hilines hageja kuue makse tasumisega. See ei ole aga VÕS § 196 lg 1 alusel üürilepingu ülesütlemise aluseks, sest maksedistsipliini tagamine on lahendatav vähem koormavate õiguskaitsevahenditega (nt viivitusintressi nõudmine). Ei ole põhjendatud öelda leping üles kohe, kui maksekohustuse täitmisega on hilinetud paar päeva. Hageja kohustus lepinguese kindlustada tuleneb üürilepingu p-st 4.12, mille kohaselt tuleb hagejal kindlustada lepinguese tule, vee jm vastu ning kindlustustingimused tuleb kooskõlastada enne lepingu sõlmimist üürileandjaga. Nimetatud lepingupunktist võib järeldada, et lepinguese peab olema pidevalt kaetud kindlustuskaitsega. Hageja sõlmitud kindlustusleping ei kehtinud kostja I järelepärimise tegemise ajal, seega rikkus hageja viidatud lepingupunktis sätestatud kohustust. See ei ole aga üürilepingu ülesütlemise aluseks. Hageja heastas lepingu rikkumise VÕS § 107 lg 1 järgi alates 1. augustist 2006. a. Iseseisva olulise rikkumisena ei ole käsitatav kindlustuslepingu tingimuste eelnev kostjaga I kooskõlastamata jätmine, sest kindlustusleping katab üürilepingu p-s 4.12 sätestatud riskid ning vastab selle lepingupunkti üldisele eesmärgile. Hageja investeerimiskohustus tuleneb üürilepingu p-st 4.14. Viidatud punkti kohaselt kohustub hageja rekonstrueerima lepingueseme viie esimese rendiaasta jooksul lepingu lisas 3 toodud
muinsuskaitsenõuete ja investeerimisplaani kohaselt, kulutades sellele vähemalt 3 000 000 krooni (seda summat ei hüvitata renditähtaja lõppemisel ning seda ei tasaarvestata rendiga). Lisa 3 (investeerimisleping) on lepingu lahutamatu osa. Investeerimisplaani kohaselt pidi hageja korraldama kogu maja projektide koostamise, katuse remondi, välisseinte ja akende värvimise, alumise korruse remondi, restorani sisustamise, vajalikud vee-, elektri- ja ventilatsioonitööd, ülemise korruse remondi ja sisustamise majutus- või kontoriruumideks, katuse (lae) uuendamise, akende vahetamise, veranda remondi poolsoojustamiseks ning välisseinte ilme korrastamise. Lepingu 12. detsembri 2000. a muudatuste kohaselt (koostoimes lisaga nr 3) tuli nimetatud tööd lõpetada hiljemalt 1. juunil 2001. Investeerimiskohustus on lepingu oluline tingimus, sest selle kohustuse täitmise ajaks oli hageja rendi tasumise kohustusest vabastatud. Tulenevalt Osaühingu Eiko 17. novembri 2000. a eksperdihinnangust jättis hageja osaliselt oma investeerimiskohustuse täitmata. Eksperdihinnangu kohaselt on lepingueseme rekonstrueerimisel tehtud 15. novembriks 2000. a hinnanguliselt tööd 1 641 000 krooni eest. Asjaolu, et hageja majandusaasta aruannetes on remondi real kajastatud remondile kulutatud summad, ei tähenda, et tegelikult remondile nii palju kulutati. Hageja ei ole tõendanud VÕS § 103 lg 1 järgi rikkumise vabandatavust ning ta on kohustuse rikkumise eest vastutav. Hageja on oluliselt rikkunud lepingujärgset kohustust ning tema lepingupartnerilt ei ole kõiki asjaolusid ja huve arvestades mõistlik nõuda, et ta taluks üürilepingut veel 17 aastat. Hageja rikkumise tõttu ei ole tagatud üürilepingu eseme säilimine ja kaitsmine hävimise eest. Üürilepingu ülesütlemine on eeltoodud asjaoludel õiguspärane ja põhjendatud. Investeerimiskohustuse täitmise nõude aegumine tähendab üksnes seda, et investeerimiskohustuse täitmist enam nõuda ei saa. Kohustuse rikkumise nõude aegumine ei tähenda aga lepingu rikkumise fakti äralangemist.
4.Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
5.Tallinna Ringkonnakohus tühistas 7. novembri 2008. a otsusega maakohtu otsuse ja saatis asja maakohtule uueks läbivaatamiseks. Ringkonnakohus ei kontrollinud maakohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust osas, millega kohus tuvastas üürilepingu ülesütlemise põhjendamatuse seetõttu, et hageja ei esitanud üürileandjale kindlustuspoliisi ja viivitas üüriarvete tasumisega. Selles osas maakohtu otsust ei vaidlustatud. Maakohus tuvastas õigesti, et hageja tuginemine kostja nõude aegumisele ei ole õige. Ringkonnakohus ei korranud selles osas tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 654 lg 6 kohaselt maakohtu põhjendusi. Maakohtu otsus ei ole õige osas, millega maakohus tuvastas hageja investeerimiskohustuse täitmata jätmise. VÕS § 196 lg 1 kohaselt võib kumbki lepingupool kestvuslepingu mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtaja lõppemiseni (erakorraline ülesütlemine). VÕS § 196 lg 2 sätestab,
et kui mõjuv põhjus seisnes selles, et teine lepingupool rikub lepingulist kohustust, võib lepingu üles öelda alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemist. Tähtaja määramine ei ole vajalik VÕS § 116 lg 2 p-des 2-4 sätestatud juhtudel, s.o kui rikuti kohustust, mille täpne järgimine oli lepingust tulenevalt teise lepingupoole huvi püsimise eelduseks lepingu täitmise vastu, kui kohustust rikuti tahtlikult või raske hooletuse tõttu või kui kohustuse rikkumine annab kahjustatud lepingupoolele mõistliku põhjuse eeldada, et teine lepingupool ei täida kohustusi ka edaspidi. Vaidlustatud ei ole, et kostja I andis 19. aprillil 2007 hagejale täiendava tähtaja investeerimiskohustuse täitmiseks, nõudes selle kohustuse täitmist 15. juuniks 2007. Üürilepingu lahutamatuks osaks olev lisa 3 nägi ette kokkulepitud tööde nimekirja ja tegemise aja, kusjuures hagejal oli õigus muuta tööde järjekorda. 12. detsembril 2000. a pikendati investeerimislepingu IV etapi tähtaega kuni 1. juunini 2001. Seega tuli hagejal teha kõik kokkulepitud tööd hiljemalt selleks kuupäevaks. Maakohus leidis Osaühingu Eiko 17. novembri 2000. a eksperdihinnangule tuginedes, et hageja jättis investeerimiskohustuse täitmata, sest hoone rekonstrueerimisel on
15.novembriks 2000 tehtud hinnanguliselt tööd 1 641 000 krooni eest ning osa töid on tegemata. Maakohus ei saanud rajada otsust üksnes sellele tõendile, mis on koostatud rohkem kui pool aastat enne investeerimiskohustuse täitmise tähtaega 1. juunil 2001. Pealegi on eksperdihinnangus toodud tehtud tööde kalkulatiivne maksumus, mis ei pruugi kajastada tegelikke investeeringuid.
21.novembri 2006. a akti, millele tuginesid kostjad, maakohus ei hinnanud ega põhjendanud, miks ta seda tõendit ei arvesta. Maakohus tuvastas ka, et hageja majandusaasta aruannete järgi on lepingueseme remondikulud 2000. a - 2 100 781 krooni, 2001. a - 2 307 249 krooni ja 2002. a 36 212 krooni, kuid leidis, et eeltoodu ei tõenda raha sihtotstarbelist kasutamist. Maakohtu otsusest ei selgu, kui suur osa neist summadest hõlmas investeerimiskohustuse täitmist ja kui suur osa mittesihtotstarbelist kasutamist. Maakohus ei teinud seega kindlaks, kui palju hageja investeerimiskohustust täitis. Selliselt jättis maakohus TsMS § 392 lg 1 p-des 3 ja 4 sätestatud eelmenetluse ülesanded täitmata, mis võis viia ebaõige kohtuotsuse tegemiseni. Maakohus oleks pidanud selgitama menetlusosalistele asjaolude tõendamise vajadust ja tegema ettepaneku esitada lisatõendeid. Kuna maakohus ei ole asja lahendamisel välja selgitanud asja lahendamiseks olulisi asjaolusid, ei saa ringkonnakohus teha ise uut otsust, sest pooltele tuleb tagada edasikaebeõigus kohtu tuvastatud faktiliste asjaolude vaidlustamiseks. Maakohtul tuleb teha kindlaks, kas ja kui suures ulatuses jättis hageja üürilepingus kokkulepitud tähtajaks investeerimiskohustuse täitmata. Seejärel tuleb maakohtul anda hinnang sellele, kas rikkumine oli oluline. VÕS § 196 lg 1 kohaselt võib kumbki lepingupool kestvuslepingu üles öelda üksnes mõjuval põhjusel.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
6.Kassatsioonkaebuses palub hageja ringkonnakohtu otsuse tühistada osas, milles ringkonnakohus tuvastas, et hageja tuginemine investeerimiskohustuse nõude aegumisele ei ole õige. Hageja palub teha uue otsuse, millega tuvastada, et kostjatel ei olnud õigust üürilepingut üles öelda, sest
ülesütlemise aluseks olev investeerimiskohustuse täitmise nõue on aegunud. Ringkonnakohus kohaldas valesti materiaalõiguse normi, kui jättis kostja nõudele aegumise kohaldamata. Ringkonnakohus jättis tähelepanuta VÕS § 118 lg 2, mille järgi on lepingurikkumise tõttu lepingust taganemine tühine, kui kohustuse täitmise nõue on aegunud ja võlgnik tugineb sellele. Hageja on menetluse algusest peale tuginenud investeerimiskohustuse täitmise nõude aegumisele. Investeerimiskohustus tuli hagejal täita 1. juuniks 2001. Tulenevalt võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse sätetest möödus investeerimiskohustuse täitmise nõude aegumistähtaeg 1. juulil 2005. a.
7.Vastuses hageja kassatsioonkaebusele peavad kostjad kaebust põhjendamatuks ja leiavad, et ringkonnakohus kohaldas õigesti materiaalõiguse normi.
8.Kassatsioonkaebustes paluvad kostjad ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Ringkonnakohus rikkus menetlusõiguse normi, kui saatis asja uueks läbivaatamiseks maakohtule. Ringkonnakohus sai asjas teha ise otsuse. Ringkonnakohtul oli võimalus ise tuvastada hagi aluseks olevaid asjaolusid ja teha nendest järeldusi ning hinnata tõendeid. Ringkonnakohus ei saanud tugineda oma otsuses uute tõendite hindamise vajadusele, sest hageja investeerimiskohustuse täitmist kinnitavad tõendid esitati esimest korda apellatsioonimenetluses ning puudub mõistlik põhjus, miks neid ei esitatud maakohtule. Kui ringkonnakohus võttis nimetatud tõendid vastu, oli tal võimalus neid ka hinnata. Ringkonnakohus leidis valesti, et asjas toimunud eelmenetlus oli puudulik. Ringkonnakohus märkis otsuse põhjendavas osas, et maakohtu otsus ei ole seaduslik ja põhjendatud osas, millega kohus tuvastas hageja investeerimiskohustuse täitmata jätmise. Otsuse resolutiivosas tühistas aga ringkonnakohus vastuoluliselt maakohtu otsuse, saates selle täies ulatuses uueks läbivaatamiseks maakohtule.
9.Vastustes kostjate kassatsioonkaebustele peab hageja kaebusi põhjendamatuks ja palub jätta need rahuldamata.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
10.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tühistada TsMS § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Asi tuleb saata TsMS § 691 p 2 alusel uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.
11.TsMS § 688 lg-st tulenevalt kontrollib Riigikohus kassatsiooni korras ringkonnakohtu otsust üksnes kassatsioonkaebusega vaidlustatud osas. Asjas ei vaielda enam selle üle, et üürilepingu ülesütlemiseks ei andnud alust kindlustuspoliisi üürileandjale esitamata jätmine ja üüriarvete tasumisega viivitamine. Hageja vaidlustab kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse osas, milles kohus ei kohaldanud kostja investeerimiskohustuse täitmise nõudele aegumist. Kolleegium nõustub kassatsioonkaebuse väitega, et ringkonnakohtul tuli otsustada kostja nõude aegumise üle VÕS § 118 lg-le 2 tuginedes. Selle sätte kohaselt on lepingurikkumise tõttu lepingust taganemine tühine, kui kohustuse täitmise nõue on aegunud ja võlgnik tugineb sellele või kui võlgnik keeldub õigustatult kohustust täitmast. Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja
rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse (VÕSRS) § 12 lg 1 järgi kohaldatakse enne
1.juulit 2002. a sõlmitud kestvuslepingutele alates 1. juulist 2002. a tsiviilseadustiku üldosa seaduses ning võlaõigusseaduses sätestatut. Enne 1. juulit 2002 tehtud tehingu saab VÕSRS § 7 lg 1 kohaselt pärast 1. juulit 2002 tühistada või lepingu ühepoolselt lõpetada üksnes kehtivates seadustes sätestatud korras. Seega märkisid kohtud õigesti, et vaidlusaluse üürilepingu ülesütlemisele kohalduvad võlaõigusseaduse sätteid, kuid jätsid asja lahendamisel tähelepanuta VÕS § 118 lg 2. VÕS § 118 lg 1 kehtestab ajalised piirangud lepingust taganemisele. Taganemise alused ja lubatavuse õiguskaitsevahendina sätestavad VÕS §-d 116-118, ülesütlemise õiguskaitsevahendina (kestvuslepingute puhul) sätestab VÕS § 196. Nende lepingu ühepoolse lõpetamise viiside õiguslikud tagajärjed on erinevad. Samas on lepingust taganemine ja ülesütlemine sarnased õiguskaitsevahendid, millele kohaldatakse ka analoogseid reegleid. Nii võib VÕS § 196 kohaldamisel osutuda vajalikuks tugineda ka taganemise sätetele. VÕS § 118 lg 2 eesmärgiks on vältida lepingu ühepoolset lõpetamist olukorras, kus lepingu täitmise nõue on juba aegunud. Kolleegium peab põhjendatuks analoogia alusel rakendada VÕS § 118 lg-t 2 ka lepingu ülesütlemisele. Kohtud märkisid küll õigesti, et kohustuse rikkumise nõude aegumine ei tähenda lepingu rikkumise fakti äralangemist, kuid ei arvestanud, et VÕS § 118 lg 2 järgi muutub lepingu ülesütlemine tagasiulatuvalt tühiseks, kui hageja teatab, et ta tugineb täitmise nõude aegumisele. Asja materjalide kohaselt on hageja menetluse algusest peale tuginenud investeerimiskohustuse täitmise nõude aegumisele. Eeltoodust tulenevalt tuleb ringkonnakohtul asja uuel läbivaatamisel otsustada VÕS § 118 lg-t 2 kohaldades investeerimiskohustuse täitmise nõude aegumise üle. Kui kostja see nõue on aegunud, on sellisele aegunud kohustuse rikkumisele tuginev üürilepingu ülesütlemine tühine.
12.Kolleegium märgib lisaks, et ringkonnakohus jättis tähelepanuta, kas asjas esinevad VÕS § 196 lg-s 3 sätestatud eeldused. Selle sätte kohaselt võib ülesütlemiseks õigustatud isik lepingu üles öelda üksnes mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta ülesütlemise aluseks olnud asjaolust teada sai. Ülesütlemine on lubatud juhul, kui kõik ülesütlemise eeldused on täidetud. Kui asja uuel läbivaatamisel selgub, et investeerimiskohustuse täitmise nõue on tulenevalt VÕS § 118 lg-st 2 aegunud, ei ole enam tähtsust sellel, kas VÕS § 196 lg-s 3 sätestatud ülesütlemise eeldus on täidetud või mitte.
13.Vastuseks kostjate kassatsioonkaebuste väitele märgib kolleegium, et ringkonnakohus rikkus TsMS § 656 lg-t 2, kui tühistas maakohtu otsuse ja saatis asja maakohtule uueks läbivaatamiseks. Kolleegium jääb 24. oktoobril 2006. a tsiviilasjas nr 3-2-1-93-06 tehtud otsuse p-s 12 esitatud seisukoha juurde, et menetlusökonoomia põhimõttest lähtudes peab ringkonnakohus esmajoones püüdma asja ise lahendada ning üksnes erandina saatma asja esimese astme kohtule uueks lahendamiseks, kui ta ei saa asja lõpuni lahendada. Kolleegium on sama põhimõtet rõhutanud ka varasemates lahendites, kohaldades kehtinud TsMS § 333 lg-t 2 (praegune TsMS § 656 lg 2) (vt nt 14. juuni 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-44-06, p 18; 23. märtsi 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-19-06, p 11; 30. novembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-131-05, p 9). Praegusel juhul ei esine maakohtu otsuses sellist rikkumist, mis takistanuks ringkonnakohtul endal
otsuse tegemist. TsMS § 654 lg 4 järgi võib ringkonnakohus ise tuvastada hagi aluseks olevaid asjaolusid ja teha nendest järeldusi ning hinnata tõendeid. Seega sai ringkonnakohus kõrvaldada maakohtu väidetavad eksimused.
14.Hageja ja kostjate kassatsioonkaebuste rahuldamise tõttu tuleb neile TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel tagastada kassatsioonikautsjon. Praeguses asjas on hageja tasunud ise kautsjonist 880 krooni 60 senti ning 400 krooni on tasunud hageja eest Tambet Laasik. Alates 1. jaanuarist 2009. a kehtiv TsMS § 149 lg 8 sätestab, et kautsjon tagastatakse avalduse lahendanud kohtu määruse alusel menetlusosalisele, kes selle tasus või kelle eest see tasuti, või tema korraldusel muule isikule. Sellise avalduse või kaebuse esitamisel, millelt tuleb maksta kautsjonit, tuleb avalduses või kaebuses märkida, kellele ja millisele pangakontole tuleb kautsjon tagastada. Tulenevalt viidatud sättest tuleb hagejal 400 krooni kautsjoni tagastamiseks teatada Riigikohtule, kellele ja millisele pangakontole tuleb see tagastada. Kostjad on teatanud Riigikohtule, et kogu kautsjon tuleb tagastada AGAL Kinnisvarad OÜ arvelduskontole.
15.Menetluskulude jaotus määratakse kindlaks asja uuel läbivaatamisel sõltuvalt selle tulemusest. Henn Jõks, Peeter Jerofejev, Tambet Tampuu
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.