Harju Maakohus, Tartu mnt kohtumaja
Kohtukoosseis
kohtunik Meeli Kaur
Otsuse avalikult teatavaks
24. august 2009.a, Tallinn
tegemise aeg ja koht Tsiviilasja number
2-09-11839
Tsiviilasi
ASV hagi OÜV vastu 1 232 901.10 krooni nõudes
Tsiviilasja hind
1 078 432.50 krooni
Menetlusosalised ja nende
Hageja ASV(registrikood XXX asukoht XXX);
esindajad
Hageja lepinguline esindaja Jüri Asari (Õigusbüroo Invictus, Kentmanni 22, 10116 Tallinn, elektronpost [email protected]); Kostja OÜV(registrikood XXX, asukoht XXX); Kostja lepinguline esindaja vandeadvokaat Meelis Pirn (Advokaadibüroo V.Kaasik & Ko, Tartu mnt 2, 10145 Tallinn, elektronpost [email protected])
Kohtuistungi toimumise aeg
5. juuni 2009.a
Kohtuistungil osalenud isikud
Hageja lepinguline Jüri Asari Kostja lepinguline esindaja vandeadvokaat Meelis Pirn
Otsuse peale võib edasi kaevata Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest (24.08.2009.a). Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. TsMS § 187 lg 6 kohaselt seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagiavaldus ja selles sisalduvad asjaolud ASV(hageja) esitas 19.03.2009 maakohtule hagi OÜV(kostja) vastu 1 232 901.10 krooni nõudes. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 26.07.2006 üürilepingu (leping), mille alusel sai kostja oma kasutusse 684.55 m2 kaubanduspinda Mustakivi kaubanduskeskuses viieks aastaks. Ruumide valdus anti kostjale üle 01.08.2007. Vastavalt lepingu p 4.2 leppisid pooled kokku kulude kandmise osas, mis on seotud üüritud ruumide kohandamisega vastavalt üürniku vajadustele. Kostja kohustus kandma kõik kulud, mis on seotud projekti muudatuste alusel teostatud töödega ja hageja kulud, mis on seotud üldiste mõistlike sisetöödega (seinte värvimine, põrandate plaatimine ja valgustus). Kostja poolt kinnitas kõiki tehtavaid muudatusi kostja esindaja A.S 11.04.2007. Kostja soovi kohaselt nägi uus projekt ette kaubanduspinna, mis vajas vaheseinu, täiendavaid kütte ja ventilatsiooni töid, nõrkvoolu, TV-süsteemi välja ehitamist ja lifti asendamist suuremaga. Kostja poolt soovitud tööd teostati hageja kulul ning hageja esitas kostjale lisatööde eest arve summas 881 521.60 krooni. Kostja arvet tasunud ei ole. Kostja esitas hagejale üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse 31.07.2008, mille hageja sai kätte 01.08.2008. Hageja leiab, et ülesütlemise avaldus on tühine, kuna puuduvad faktilised ja õiguslikud eeldused. Hagejal oli õigustatud ootus, et kostja täidab lepingut lepingus märgitud perioodil. Hageja vaidleb vastu avalduses toodud põhjendustele. Hageja leiab, et kaupluse väidetav käibe langus ja kahjumiga töötamine ei saa olla tähtajalise üürilepingu erakorralise ülesütlemise aluseks. Hageja ei saa seda väidet ka kontrollida. Kostja pidi lepingu sõlmimisel ette nägema võimalikke riske, mis on seotud turu olukorra muutumisega ning tal oli võimalik kasutada lepingus märgitud teisi võimalusi (üüri alandamine). Kostja poolt avalduse esitamisel oli kasutusel 96.2 % kaubanduskeskuse rendipinnast. Kostja ise tekitas olukorra, mis andis tõuke teistele rentnikele lepingute lõpetamiseks. Hageja ei ole saanud kostja poolt renditud pinda (mis on 5.66 % kaubanduskeskuse üüripinnast) välja rentida kuni käesoleva ajani. Kostja poolt lepingu ülesütlemisel pole arvestatud hageja huvidega. Kuna lepingu ülesütlemine kostja poolt on tühine, on kostja kohustatud lepingu p 1.1.11 ja võlaõigusseaduse (VÕS) § 296 lg 3 kohaselt lepingut täitma ja tasuma hagejale üüri 117 126.50 krooni kuus. 16.07.2009 täpsustas hageja 19.03.2009 hagiavalduses esitatud nõudeid (t lk 102-107). Hageja nõuab kostjalt kulutuste hüvitisena nõrkvoolu- ja TV-süsteemi väljaehitamise eest 166 500 krooni (lisaks käibemaks 18%). Lisaks nõuab hageja kostjalt saamata jäänud üüri kuue kuu eest summas 702 759.03 krooni, millele lisandub viivis 0.5 % päevas perioodil august 2008.a kuni november 2008.a, s.o 179 203.56 krooni, kokku 881 962.59 krooni.
Hageja esitas kohtule lisaks alternatiivse nõude. Kui kohus tuvastab, et lepingu ülesütlemine kostja poolt on kehtiv, siis on hagejal õigus VÕS § 135 lg 1 alusel nõuda lepingu kehtivuse lõpuni kahjuhüvitisena üürilepingust tulenevat üüri (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-37-09, p 20, lahend nr 3-2-1-2-06, p 18). Hageja piirdub kahjunõudega, mille suurus vastab seitsme kuu üürile (ajavahemik august 2008.a kuni veebruar 2009.a), s.o kokku 819 885.53 krooni. Kostja vastuväited Kostja vaidleb hagile vastu. Lepingu p 1.1.10 kohaselt pidi hageja võimaldama kostjale lepingu esemeks olevate ruumide kasutamise alates 01.06.2007. Tegelikult andis hageja kostjale ruumid üle ligi kolm kuud ettenähtust hiljem. Lepingu p 4.2 kohaselt peab üürnik kasutusperioodi alguskuupäevast kõik ehitustööd üürileandjaga kooskõlastama ning kasutusperioodi ajal teostatavad ehitus- ja remonditööde kulud kannab üürnik. Kasutusperioodi ajal ei ole kostja esitanud hagejale taotlust ehitus- või remonditööde teostamiseks. Hageja teadis, et kostja vajab ruume elektroonika ja tehnika kaupluse tarvis ning kostja ei esitanud olemasoleva projekti suhtes mingeid omapoolseid pretensioone. Hageja esitas kostjale kooskõlastamiseks vaid elektri- ja TV-pistikute paigaldamise joonise, kuid pole esitanud kostjale mingit hinnakalkulatsiooni ega lepingu projekti. Poolte vahel ei ole kokkulepet, millega kostja oleks nõustunud nimetatud kulutuste hüvitamisega. Kostja leiab, et pooled on sõlminud üksnes üürilepingu, mida ei saa samaaegselt käsitleda töövõtulepinguna ning kostjal ei tulene kohustust hüvitada hagejale kulutusi, mis hageja on teinud lepingu objektiks olevate ruumide kohandamisega kostja tarbeks. Enne kohtumenetlust on kostja hea tahte avaldusena nõustunud hüvitama kulutustest 50 000 krooni. Samuti ei ole käibemaks käsitletav hageja kuluna, kuna hagejal oli võimalik tasaarvestada sisendkäibemaks väljundkäibemaksuga. Kostja leiab, et lepingu ülesütlemine kostja poolt on kehtiv. Alates 2008.a algusest hakkas kostja kaupluse käive igakuiselt langema, 2008.a esimese kaheksa kuu kokkuvõttes teenis kostja kaupluse pidamisest Mustakivi keskuses 1 534 125.26 krooni kahjumit. Kahjumit ei olnud võimalik katta teiste kaupluste poolt teenitava kasumi arvel, sest ka teised kostja kauplused töötasid kas kahjumiga või olid tulud ja kulud nullis. Kostja oli sunnitud sulgema kahjumit tootvad kauplused, et vältida äriühingu pankrotti. Kostja ütles üürilepingu üles ning 30.09.2008 andis kostja üüritavad ruumid hagejale üle. 2008.a langes kostja müügitulu võrreldes 2007.a 39.6 % ning kahjumiks kujunes 12 002 051 krooni. 2008.a jooksul lõpetas kostja tegutsemise kolmes suures kaubanduskeskuses. Kostja leiab, et tühise ülesütlemise avalduse tuvastamise korral on kostjalt üüri väljamõistmine vastuolus hea usu ja mõistlikkuse põhimõttega, kuna hageja ei teatanud kostjale ligi kaheksa kuu jooksul alates lepingu ülesütlemise avalduse kättesaamisest, et hageja loeb ülesütlemise avalduse tühiseks (TsÜS § 138). Sellest teades oleks kostja saanud osutada hagejale abi uue üürniku leidmisel. Pole tõendatud hageja poolt, et ta oleks otsinud vaidlusalustesse ruumidesse üürnikke. Kostja ei nõustu hageja seisukohaga, et kui lepingu ülesütlemine on kehtiv, siis on hagejal õigus nõuda kostjalt abstraktselt arvestatud kahju hüvitamist kuni lepingu kehtivuse lõpuni. Kuna lepingu on kostja üürnikuna üles öelnud VÕS § 313 lg 1 alusel, siis nimetatud alust tuleb vaadata koostoimes VÕS § 196 sättega. Juhul, kui lepingu erakorraline ülesütlemine VÕS § 313 lg 1 alusel üürniku poolt tooks endaga kaasa üürileandja nõude hüvitada kahju, mis võrduks üürilepingu lõppemiseni tasumisele kuulunud üüriga, siis muutuksid VÕS § 196 ja § 313 sätted sisutühjaks. Käesolevas asjas oleks lepingu jätkamine toonud endaga kaasa kostja pankroti. Kostja ei võinud lepingut sõlmides ette näha, et lepingu erakorralisel
ülesütlemisel tema poolt ei suuda hageja leida üüritavatesse ruumidesse uut üürnikku, sest lepingu sõlmimise ajal oli kaubanduspindasid liiga vähe ja üürnike leidmine polnud kaubanduskeskuste omanike jaoks probleem. Samuti on hageja säästnud ruumide tavapärase amortiseerumisega seotud kulude arvelt. Asjaolu, et hageja on olnud passiivne uute üürnike leidmisel, on samuti vastuolus hea usu ja mõistlikkuse põhimõttega. Tulenevalt eeltoodust tugineb kostja VÕS § 140 lg 1, taotledes kohtult põhjendatud kahjuhüvitise korral selle vähendamist 10 %-ni nõutavast summast. Kohtuotsuse põhjendused Kohus leiab, et hagi kuulub osaliselt rahuldamisele. Vaidlustamata asjaolude kohaselt: 1) Pooled on 26.07.2006 sõlminud tähtajalise üürilepingu (t lk 11-26); 2) Üüritud ruumid anti kostjale hageja poolt aktiga üle 01.08.2007 (t lk 42-44); 3) Kostja tegi hagejale 31.07.2008 lepingu ülesütlemise avalduse, mis on hagejale kätte toimetatud 01.08.2008 (t lk 50, hagejapoolne kättetoimetamise asjaolu omaksvõtt t lk 3); 4) Üüritud ruumid anti hagejale kostja poolt aktiga tagasi 30.09.2008 (t lk 51); 5) Kohtumenetluse ajal ei ole vaidlusaluseid kaupluseruume hageja poolt uuesti välja üüritud. Esmalt annab kohus hinnangu, kas kostjapoolse lepingu ülesütlemise materiaalsed ja formaalsed eeldused on täidetud. VÕS § 325 lg 1 sätestab üürilepingu ülesütlemise vorminõuded, milleks on kirjalikku taasesitamist võimaldav vorm. Avalduses on lepingu ülesütlemise alusena toodud välja järgmised asjaolud: Mustakivi keskuse külastatavus on viimase poolaasta jooksul vähenenud ning suuremat tähtsust omavad üürnikud on juba keskusest lahkunud ning mitmed kauplused planeerivad tegevuse lõpetada. Lisaks on kostja välja toonud, et 2007.a kaupluse käive oli hea, kuid viimase seitsme kuu jooksul on see hakanud langema, kauplus on mitmendat kuud kahjumis ning Mustakivi keskuses jätkamine seaks ohtu kogu äriühingu toimetuleku (t lk 50). Kostja on oma väidete tõendamiseks esitanud Mustakivi kaupluse kasumiaruande ning äriühingu 2008.a majandusaasta aruande. Mustakivi kaupluse 2008.a kasumiaruande kohaselt oli kauplus kahjumis (ärikasumiks - 1 534 125.26 krooni, t lk 92). 2008.a majandusaasta aruande kohaselt on kostja 2008.a ärikasum negatiivne (kahju - 12 002 051 krooni) ning audiitori aruande kohaselt oli seisuga 31.12.2008 kostja netovara negatiivne (t lk 117-136). Lepingu p 14.5.3 kohaselt on mõlemal poolel vastavalt VÕS § 313 õigus leping ennetähtaegselt üles öelda mõjuval põhjusel. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt poolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Asjaolu, et pooled ei ole erakorralise lepingu ülesütlemist fikseerinud pooltevahelise kirjaliku kokkuleppega (lepingu p 14.5.3 kolmas lause), ei tähenda, et kostjal puuduks õigus lepingut ühepoolse tahteavaldusena üles öelda vastavalt seaduses sätestatud alusele. Tulenevalt VÕS § 196 lg 1 võib kumbki pool kestvuslepingu mõjuval põhjusel etteteatamisetähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtaja lõppemiseni (erakorraline ülesütlemine). Üürilepinguga seonduvalt täpsustab seda sätet VÕS § 313 lg 1, mille kohaselt võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu mõjuval põhjusel üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. VÕS § 313 lg 1 rakendamine eeldab mõlema lepingupoole huvide kaalumist, mille käigus võrreldakse, kas lepingu lõppemist sooviva poole
huvid on olulisemad ja saaksid lepingu jätkumise korral rohkem kahjustada kui teise lepingupoole huvid lepingu lõppemise korral (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-100-04, p 13). Hageja on välja toonud, et leping oli sõlmitud viieks aastaks ning hagejal oli õigustatud ootus, et kostja täidab lepingut kokkulepitud ajani. Hagiavalduse kohaselt on hagejal seoses kaubanduskeskuse väljaehitamisega kohustused pankade ees, mida tasutakse üüritulust (t lk 4). Hageja ei ole kohtu hinnangul tõendanud, et kostja poolt üürilepingu lõppemine mõjutas negatiivselt hageja majanduslikku toimetulekut. Samas on kostja esitanud usutavad tõendid, mis kinnitavad kostja väiteid, et Mustakivi keskuses ruumide üürimisel oleks kostja muutunud maksejõuetuks. Kohus asub seisukohale, et majandusolukorra muutus saab olla üürilepingu ülesütlemisel mõjuvaks põhjuseks. Äriühing ei pea taluma majanduslikult kahjuliku lepingu täitmist, mis põhjustaks tema tegevuse lõpetamise. Kohtu hinnangul ei saanud kostja lepingu sõlmimisel lepingu ülesütlemist tinginud asjaolusid ette näha ning tegemist on objektiivsete asjaoludega. Kohus leiab, et kostjalt ei saanud tuvastatud asjaoludel lepingu jätkamist mõistlikult nõuda. Kohtule esitatud tõendite kohaselt ei esitanud hageja kostjale ühtegi pretensiooni seoses võtmete tagastamisega ning hagejale oli teada, et alates 30.09.2008 kostja ruume ei kasuta. VÕS § 186 p 6 kohaselt võlasuhe lõpeb lepingu ülesütlemisega. Seega on kostja lepingu ülesütlemise avaldus kehtiv ning selle tagajärjel on pooltevaheline leping lõppenud. Järgnevalt analüüsib kohus kaubandusruumidele tehtud kulutuste hüvitamise nõuet summas 196 470 krooni. Puudub vaidlus, et hageja tellis ja tasus üüripinnale kostja elektroonika ja tehnika kaupluse jaoks nõrkvoolu- ja TV-süsteemi töid. Hageja nõude esitamise aluseks on lepingu p 4.2 teine lõik, mille kohaselt kõik üüritud pinna projektide muutumisega seotud kulud kannab üürnik. Kuue nädala jooksul peale lepingu sõlmimist üürnik annab projekti üürileandjale kooskõlastamiseks. Üürileandja teeb üldsisetööd vastavalt kooskõlastatud projektile. Sinna kuuluvad mõistlikud tööd, seinte värvimine, põrandate plaatimine ja mõistlik valgustus vastavalt normidele. Kohtul tuleb lepingu p 4.2 tõlgendades teha kindlaks, kas pooled leppisid kokku selles, et kostja tasub vaidlusaluste elektritööde eest. Kuna lepingupoolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, tõlgendatakse lepingut nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma (VÕS § 29 lg 4). Kostja on esitanud hagejale 27.09.2006 kaupluse uuendatud elektriprojekti, mis on kostja esindaja poolt kinnitatud 27.09.2006 (t lk 47, 88-90). VÕS § 76 lg 1 kohaselt kohustus tuleb täita vastavalt lepingule või seadusele. Kui üldjuhul VÕS § 276 lg 1 tulenevalt peab üürileandja andma asja üürnikule lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis ja sellega seoses kandma ka kulud, siis käesolevas asjas on pooled lepingu p 4.2 teises lõikes kokku leppinud teisiti. Lepingu p 4.2 teise lõike kohaselt tekkis kostjal sellega seoses ka muudatuste eest maksmise kohustus. Kohtu hinnangul saab elektritööde osas projekti muudatust lugeda lisatööks, mida on vaja üksnes elektroonika ja tehnika kaupluse jaoks ning mida ei saa käsitleda lepingu p 4.2 märgitud mõistlike töödena (t lk 89). Hageja on kandnud elektritööde osas muudatuste tegemisel kulusid summas 166 500 krooni (lisaks käibemaks, t lk 53, 57-58). Puudub vaidlus, et vaidlusalused elektritööd üüripinnal on teostatud. Kostja on esitanud tõendi, mille kohaselt oleks nimetatud töö maksumuseks olnud 48 037.80 krooni (t lk 116). Kohtu hinnangul tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista täiendavate elektritööde eest 166 500 krooni vastavalt lepingu p 4.2 teisele lõikele ning hageja on tõendanud selles summas kulutuste kandmist (t lk 67-72). Samas pole põhjendatud nimetatud summalt käibemaksu väljanõudmine. Hagejal tulnuks tõendada, et tal käibemaksukohustuslasena ei olnud võimalik käibemaksu maha arvata.
Kuna kohus tuvastas, et lepingu ülesütlemise avaldus on kehtiv, siis tuleb jätta kostjalt tasumata jäänud üüri ja viivise väljamõistmise nõue rahuldamata. Järgnevalt analüüsib kohus hageja alternatiivset nõuet. Käesolevas asjas on hageja üürilepingu erakorraliselt üles öelnud VÕS § 313 lg 1 alusel. Kohtu hinnangul on ülesütlemise alus (kostjale kuuluva kaupluse negatiivne käive seoses kaubanduskeskuse väikese külastatavusega, mille on põhjustanud üldine majanduslangus) poolte jaoks ettenägematu asjaolu. Kumbi pool ei saanud lepingu sõlmimisel ette näha 2008.a majanduses toimuvaid sündmusi. Majanduses olukorra muutumise ja negatiivse kaupluse käibe põhjustajaks ei saa olla kostja. Ka hageja ise kinnitab majanduslangusest tulenevat rasket olukorda, märkides hagiavalduses, et seoses majanduslangusega on uue üürniku leidmine üüripinnale väga raske (t lk 4). Seega leiab kohus, et lepingu ülesütlemise vajadus ei olnud tingitud kostjast tulenevast asjaolust ning VÕS § 313 lg 1 rakendamine ei too endaga kaasa kostjapoolset üürilepingu rikkumist ega kahju hüvitamise kohustust. Kostja ütles lepingu üles, et vältida äriühingu pankrotistumist. Kui sellist asjaolu lugeda kostjast tulenevaks asjaoluks ning jaatada kostjal kahju hüvitamise kohustuse olemasolu, siis kaotaks sellisel alusel üürilepingu erakorraline ülesütlemine oma mõtte ja eesmärgi. Seega jätab kohus kahju 819 885.53 krooni hüvitamise nõudes hagi rahuldamata. Kostja leiab, et hageja on tasunud riigilõivu seaduses ettenähtust vähem (t lk 114-115). Kohus leiab, et hageja on tasunud riigilõivu ettenähtud suuruses. TsMS § 134 lg 1 kohaselt hagihinda arvutades liidetakse ühes hagis sisalduvad nõuded. TsMS § 134 lg 1 teise lause kohaselt, kui nõuded on alternatiivsed, määratakse hagihind suurema nõude järgi. Kuna hageja nõuded on suunatud raha maksmisele, siis tulenevalt TsMS § 134 lg 1 esimesele lausele tuleb nõutavad rahasummad liita ning hagihinnaks on (196 470 + 881 962.59) 1 078 432.50 krooni, millelt riigilõivuseaduse (RLS) lisa 1 kohaselt kuulub tasumisele riigilõiv 85 000 krooni. Hageja on nimetatud summas riigilõivu tasunud (t lk 10). TsMS § 163 lg 1 kohaselt hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kuna kohus rahuldab hagi 15 % ulatuses jagab kohus menetluskulud järgnevalt: hageja menetluskulud jäävad 15 % ulatuses kostja kanda ja kostja menetluskulud 85 % ulatuses hageja kanda. TsMS § 174 lg 1 tulenevalt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Kohus märgib seda menetluskulude jaotust ettenägevas kohtulahendis. TsMS § 174 lg 3 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule, käesoleva paragrahvi lõikes 2 nimetatud juhul vastavalt ringkonnakohtule või Riigikohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.
Meeli Kaur kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.