Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

uueks

läbivaatamiseks Harju Maakohtule.

Menetluskulud jagada asja uuel läbivaatamisel Harju Maakohtus.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib edasi kaevata üksnes vandeadvokaadi vahendusel Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. TsMS § 218 lg 4 kohaselt võib hagimenetluses Riigikohtus menetlusosaline ise esitada menetlusabi saamise taotluse. TsMS § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

Hageja nõue ja põhjendused. Hageja esitas 6.10.2003 kostja vastu hagi eluruumi ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks ja kahju hüvitamiseks. Hagi põhjenduste kohaselt sõlmisid hageja ja Riigi Kinnisvara Aktsiaselts 13.02.2003 notariaalselt tõestatud müügilepingu, millega hageja omandas xxxxx vallas Xxxxxxxx külas asuva Xxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxx kinnistu. Omandamise hetkel oli kinnistu koormatud 31.03.1998 sõlmitud tähtajalise rendilepinguga nr 108 OÜ Delikaat kasuks. Müügilepinguga läksid rendilepingust tulenevad rendileandja õigused ja kohustused üle hagejale. Rendilepingu p 4.3 järgi oli rentnikul õigus anda renditud vara rendileandja nõusolekuta osade kaupa allrendile, teavitades rendileandjat kõikidest sõlmitud allrendilepingutest. Seda õigust kasutades sõlmis OÜ Delikaat 5.08.2002 kostjaga üürilepingu. Üürilepingu esemeks oli kinnistul asuvas ridaelamus nr xx asuv eluruum (sektsioon nr x). Pooled kinnitasid, et üürileandja üüriõigus tuleneb üürileandja ja hoone omaniku vahel 31.03.1998 sõlmitud rendilepingust. Seega teadis kostja üürilepingu sõlmimisel, et sõlmib allkasutuslepingu. Kuna OÜ Delikaat rikkus rendilepingut, ütles hageja 2.04.2003 lepingu üles. Hageja ja rentniku kokkuleppel lõppes rendileping 29.04.2003. 25.04.2003 sõlmis hageja OÜ-ga BREM Kinnisvaraagentuur halduslepingu nr 48, millega OÜ BREM Kinnisvaraagentuur kohustus tegutsema hageja käsundisaajana Xxxxxxxx Xxxxxxxxxxxxxxxxx kinnistu ja selle oluliste osade ning päraldiste haldamisel ja majandamisel. Kuna rendilepingu lõppemisega lõppesid ka kõik selle lepingu alusel sõlmitud allkasutuslepingud, saatis hageja volitatud esindaja OÜ BREM Kinnisvaraagentuur 9.05.2003 kostjale kirja, milles selgitas olukorda ja tegi ettepaneku sõlmida uus üürileping. Kirjale oli lisatud üürilepingu kavand. Kirjas viidati muuhulgas asjaolule, et juhul, kui kostja ei soovi uut üürilepingut sõlmida, tuleb kostjal tema valduses olev ridaelamusektsioon vabastada hiljemalt 15.05.2003. Kostja keeldus uut üürilepingut sõlmimast ega vabastanud ka ridaelamusektsiooni. Seetõttu ei ole hagejal võimalik ridaelamusektsiooni välja üürida ning ta kannab kostja tegevusetuse tõttu saamata jäänud tulu näol kahju. Hageja soovis kostjaga üürilepingut sõlmides

2(7)

saada üüri 4 000 krooni kuus, mis tuleb võtta aluseks kahjuhüvitise arvutamisel. 16.09.2003 saatis hageja kostjale ka arve 4 000 krooni tasumiseks ja palus tasuda ka võlgnevuse. Hageja palus kostjalt välja mõista kahju 206 600 krooni ja nõuda asi välja kostja ebaseaduslikust valdusest. Kostja vastuväited Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Rentnikul oli õigus sõlmida kostjaga eluruumi üürileping, kuid mitte rendilepingu p 4.3, vaid p 2.1 alusel. Eluruumi üürileandmist ei saanud rendilepingu sõlmimise ajal, 31.03.1998 kehtinud seaduste järgi käsitada rendi-, allrendi- vm kasutuslepinguna. Harju Maavalitsuse hooneregistri väljavõtte kohaselt oli ridaelamu eluruum, mida sai kasutusse anda üürilepinguga. Lepingu p-s 2.1 andis riik vara omanikuna Riigikantselei kaudu rentnikule laialdased volitused renditud vara kasutada ja vallata, sh õiguse anda ridaelamusektsioonid üürile. Eluruumi omaniku vahetumisel üürileping ei lõppenud, vaid üürileandja õigused ja kohustused läksid üle eluruumi omandajale. Üürileping ei lõppe ka siis, kui üks pool (uus üürileandja) soovib lepingut lõpetada või muuta, kuid teine pool (üürnik) sellega ei nõustu. Kostja ei pidanud uut üürilepingut sõlmima, sest eelmine üürileping kehtis. Kuna üürileping kehtis, valdab kostja eluruumi seaduslikul alusel. Hageja ei ole tõendanud, et kostja on eluruumi kasutades alusetult rikastunud või hagejale kahju tekitanud. Kostja ei ole saanud üüri tasuda, sest hageja ei ole esitanud talle üüriarveid. Maakohtu otsuse põhjendused Harju Maakohus rahuldas 8.07.2008 otsusega hagi osaliselt. Kohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja 4 000 krooni. Asja väljaandmise nõude jättis maakohus rahuldamata. Menetluskulud jättis kohus poolte kanda. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt on rentniku ja kostja 5.08.2002 sõlmitud leping üüri-, mitte allrendileping. Lepingut tuleb tõlgendada esmalt selle eesmärgi kohaselt, sest rendi- ja üürilepingu eesmärk on erinev. Rendilepingus on esikohal renditud asjalt kasu saamine. 5.08.2002 lepingu p 2.6 järgi pidi kostja kasutama eluruumi vastavalt selle otstarbele, s.o eluruumina elamuseaduse ja võlaõigusseaduse järgi. Seega oli 5.08.2002 sõlmitud lepingu eesmärgiks anda kostja kasutusse eluruum ja kostja kohustus lepingu p 2.1 järgi maksma selle eest tasu. Sellise sisuga leping vastab võlaõigusseaduse (VÕS) § 271 lg-s 1 sätestatud üürilepingu mõistele. Pooled ei ole kokku leppinud esemest korrapärase majandamise reeglite järgi vilja saamises, mis on VÕS § 339 järgi rendilepingu iseloomulikuks tunnuseks. Tõendatud ei ole, et kostja on lepingu esemelt kasu saanud. Olenemata asjaolust, kas rentnikul oli 31.03.1998 Riigikantseleiga sõlmitud rendilepingu järgi õigus sõlmida kostjaga üürileping, kehtib üürileping VÕS § 12 lg 1 järgi. Kostjaga 5.08.2002 sõlmitud üürileping ei ole lõppenud. Lepingu tähtaeg on lepingu p 1.4 järgi 5.08.2022. Kuna üürileping kehtib, ei ole alust rahuldada hageja nõuet asja ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks. Eluruumi võõrandamisel läksid üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused VÕS § 291 lg 1 alusel hagejale üle.

3(7)

Hageja kahju hüvitamise nõue ei ole tõendatud. Üürilepingu p 2.1 järgi peab kostja eluruumi kasutamise eest tasuma üüri 100 krooni kuus. Hageja kahjunõude tõendamiseks esitatud sama kinnistu teistes ridaelamutes asuvate eluruumide kasutamiseks sõlmitud üürilepingud, mille järgi on üüri suurus 4 000 krooni kuus, on asjakohatud. Nende üürilepingute järgi peab üürileandja tagama mh üüritud korteri korrasoleku ja haldamise (koristamise, voodipesu vahetamise jms). Kostjaga sõlmitud üürilepingus üürileandjal sellist kohustust ei ole. Hageja ei ole nõudnud kostjalt üüri suurendamist VÕS § 299 alusel. Samuti ei ole pooled üürilepingus kokku leppinud kõrvalkohustuste eest tasumises. Kuna üürilepingust ei tulene kostja kohustust kõrvalkohustuste eest tasuda ning ka hageja ei ole kostjaga kõrvalkohustuste eest maksmises kokku leppinud, siis puudub hagejal õigus nende eest kostjalt tasu nõuda. Hageja palus hüvitisena välja mõista 2003 maist 2007 septembrini, s.o 44 kuu eest saamata jäänud tulu, sest kostja sel ajavahemikul üüri ei maksnud. Kuna üürilepingu järgi pidi kostja tasuma üüri 100 krooni kuus ja ta on tasunud 1 300 krooni, tuleb kostjalt hageja kasuks 53 kuu eest välja mõista 4 000 krooni. Menetluse vahepealne käik Hageja teatas 05.08.2008 avalduses, et kostja vabastas vabatahtlikult ridaelamuboksi 01.07.2008. Hageja loobus nõudest nõuda kostja ebaseaduslikust valdusest välja ridaelamuboks ja palus Harju Maakohtul selles osas 08.07.2008 otsus tühistada. 27.08.2008 määrusega võttis maakohus vastu hagist osalise loobumise ja lõpetas menetluse AS Esmar hagis Margit Prousi vastu asja ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks. Apellatsioonkaebuse põhjendused Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada osas, millega maakohus jättis hagi rahuldamata ja välja mõistmata kahju hüvitise summas 202 600 krooni ja teha uus otsus, millega hagi 206 600 krooni saamiseks rahuldada kogu ulatuses. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt ei selgitanud maakohus välja 31.03.1998 sõlmitud rendilepingu nr 108 sisu, millest sõltub rentniku ja kostja vahel sõlmitud üürilepingu kehtivus. See leping on oma olemuselt rendileping ning rentnik sai selle lepingu p.4.3 alusel sõlmida kostjaga üksnes allüürilepingu. Rendilepingust ei tulene, et rendileandja oleks OÜ-le Delikat delegeerinud õiguse tegutseda renditud vara kolmandatele isikutele kasutusse andes omaniku õigustes. Lepingust tuleneb, et OÜ Delikaat sai kostjaga sõlmida üksnes allüürilepingu. See, et tegemist on allüürilepinguga tuleneb ka kostjaga sõlmitud üürilepingu p-st 1.1. Apellant leiab, et VÕS § 291 lg 1 ei kuulu käeosalevas asja kohaldamisele, kuna kostjaga 05.08.2002 sõlmitud leping ei olnud üürileping, vaid tegemist oli allüürilepinguga. Maakohus kohaldas vääralt VÕS § 12 lg-t 1, sest pooled ei ole selliseid asjaolusid esile toonud ning sättele antud tõlgendus on väär. Sätet on kohtu poolt kohaldatud pooltele üllatuslikult, seda eelnevalt pooltega arutamata. Isegi juhul, kui tõlgendada 5.08.2002 sõlmitud üürilepingut kasutuslepinguna, ei kehtiks selline käsutusõiguseta sõlmitud leping VÕS § 12 lg 1 järgi asja omaniku kohta. Kaebaja leiab, et kostjal puudus 05.08.2002 sõlmitud lepingu järgi õigus asja kasutada pärast 29.04.2003, mil lõppes hageja ja OÜ Delikaat vaheline leping. OÜ Delikaat poolt sõlmitud lepingu puhul ei olnud tegemist kasutuslepinguga, vaid allkasutuslepinguga ja

4(7)

kohaldamisele kuulub VÕS § 288 lg 6. Maakohus kohaldas vääralt allüürisuhtele VÕS § 291 lg-t l. Allüürniku õiguslik positsioon ei ole samane üürniku positsiooniga. Allkasutuslepingule tuleb kohaldada VÕS § 288 lg-t 6 ja § 332 lg-t 4. Hagejale ei läinud üle 5.08.2002. üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused ja talle ei ole siduv seal kokkulepitud üürimäär. Kohaldada tuleb lepinguvälist vastutust ning mõista VÕS § 1045 lg 1 p 5 alusel välja kahjuhüvitisena asja kasutamise aja eest 4 000 krooni kuus. Vastus apellatsioonkaebusele Margit Prous apellatsioonkaebusega ei nõustu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud apellandi kanda. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Kolleegium ära kuulanud pooled ja tutvunud asja materjalidega, leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 646, § 656 lg 1 p 5 ja § 657 lg 1 p 3 alusel tühistada ja saata uueks läbivaatamiseks maakohtule. Pooled ei vaidle järgnevate oluliste asjaolude üle: •

• •

• •

31.03.1998 sõlmisid Riigikantselei ja OÜ Delikaat tähtajalise rendilepingu, millega anti OÜ-le Delikaat rendile muuhulgas Xxxxxxxx Xxxxxxxxxxxxxxxxx hooned, sealhulgas ridaelamu nr xx; 5.08.2002 sõlmisid OÜ Delikaat ja kostja tähtajalise üürilepingu, millega anti kostjale üürile ridaelamus nr xx asuv eluruum (ridaelamusektsioon nr x); 13.02.2003 sõlmis Riigi Kinnisvara Aktsiaselts hagejaga notariaalselt tõestatud müügilepingu, mille alusel hageja omandas Xxxxxxxx Xxxxxxxxxxxxxxxxx kinnistu ning 31.03.1998 rendilepingust tulenevad rendileandja õigused ja kohustused läksid hagejale üle; 02.04.2003 ütles hageja rendilepingu üles, sest OÜ Delikaat rikkus lepingut. Leping lõppes 29.04.2003; 09.05.2003 tegi hageja esindaja kostjale ettepaneku sõlmida üürileping üüritasuga 4 000 krooni kuus või vabastada eluruum alates 15.05.2003. Kostja ei sõlminud üürilepingut. Eluruumi vabastas kostja pärast maakohtu viimast istungit.

Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja valdas hagejale kuuluvat eluruumi pärast rendilepingu lõppemist õiguslikul alusel. Selle tuvastamiseks tuleb selgitada, kas kostjaga sõlmiti 05.08.2002 eluruumi kasutus- või allkasutusleping. Kolleegium leiab, et õige on maakohtu järeldus, et lepingu esemest ja eesmärgist lähtudes tuleb kostjaga sõlmitud lepingut pidada olemuselt üürilepinguks. Eeltoodu ei tähenda aga seda, et tegemist ei võiks olla allkasutuslepinguga (allüürilepinguga), mida on hageja ka kogu menetluse kestel väitnud. VÕS § 288 lg 1 järgi võib üürnik anda üürileandja nõusolekul asja kasutamise osaliselt või täielikult edasi kolmandale isikule (allkasutus), eelkõige anda asja allüürile. VÕS § 341 järgi kohaldatakse üürilepingu kohta sätestatut ka rendilepingule, kui rendilepingu kohta ei ole sätestatud teisiti. Seega võivad nii üürnik kui ka rentnik anda üüri- või rendilepingu eseme allkasutusse ja sõlmida selle kohta allkasutuslepingu. Seadusest ei tulene, et rendilepingu

5(7)

alusel renditud vara ei võiks anda allkasutusse, sh allüürile. Asjas on tuvastatud, et Xxxxxxxx Xxxxxxxxxxxxxxxxx hoonete hulgas anti OÜ-le Delikaat rendile ka ridaelamu nr xx. Rendilepingu p 4.3 järgi oli rentnikul õigus anda renditud vara rendileandja nõusolekuta osade kaupa allrendile, teavitades rendileandjat kõikidest sõlmitud allrendilepingutest. Rentnik sõlmiski kostjaga 05.08.2002 ridaelamus nr xx asuva eluruumi üürilepingu, milles oli märgitud, et üürileandja õigus anda eluruum üürile tuleneb rendilepingust. Kuigi rendilepingu sõnastuse järgi oli rentnikul õigus anda renditud vara rendile, ei tähenda see kolleegiumi arvates seda, et rentnikul ei olnud selle sätte alusel õigust anda eluruume allkasutusse. Kuna eluruumi omanik oli andnud eluruumi 31.03.1998 lepinguga OÜ Delikaat kasutusse ning OÜ Delikaat andis selle omakorda kostja kasutusse, s.o allkasutusse, tuleb kostjaga 05.08.2002 sõlmitud üürilepingut pidada allkasutuslepinguks (allüürilepinguks). Kuna eeltoodust tulenevalt sõlmiti kostjaga 05.08.2002 tähtajaline eluruumi allkasutusleping, sõltub kostja õigus eluruumi kasutada sellest, kas allüürilepingu üürileandjal on õigus eluruumi kasutada. VÕS § 288 lg 6 järgi ei või allkasutaja kasutada asja pärast üürilepingu lõppemist. Kui üürnik annab asja kasutamise õiguse edasi kolmandale isikule, võib VÕS § 334 lg 5 järgi üürileandja asja pärast üürilepingu lõppemist ka kolmandalt isikult välja nõuda. Pooled ei vaidle selle üle, et 31.03.1998 OÜ-ga Delikaat sõlmitud rendileping lõppes 29.04.2003. Kuna kasutusleping lõppes, ei olnud OÜ-l Delikaat alates 29.04.2003 enam õigust renditud hooneid, sealhulgas ridaelamut nr xx kasutada. Sellega kaotas ka kostja VÕS § 288 lg 6 järgi õiguse eluruumi kasutada ning hagejal oli VÕS § 334 lg 5 järgi õigus nõuda kostjalt eluruumi tagastamist. Kostjaga 05.08.2002 sõlmitud allkasutusleping võis pärast 31.03.1998 rendilepingu lõpetamist kostja ja OÜ Delikaat vahel kehtima jääda, kui kostja ja OÜ Delikaat ei leppinud kokku, et see lõppeb rendilepingu lõppedes, kuid nimetatud asjaolu ei mõjuta VÕS § 288 lg-s 6 sätestatud üürileandja õigust nõuda asja allkasutusest välja (vt ka Riigikohtu 16. aprilli 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-26-08, p 11). Kuna rendileping lõppes 29.04.2003 ja kostja kasutas vaidlusalust eluruumi allkasutuse korras, oli hagejal õigus nõuda eluruum kostja valdusest välja. Maakohus ei ole hageja kahju hüvitamise nõuet käsitlenud, sest maakohtu arvates ei kasutanud kostja eluruumi õigusliku aluseta. Kuna ringkonnakohus asus eelnevalt seisukohale, et sõltumata kostja ja OÜ Delikaat vahel 05.08.2002 sõlmitud üürilepingu kehtivusest ei olnud kostjal 31.03.1998 sõlmitud rendilepingu lõppemise järel õigust eluruumi kasutada, võib kostja olla eluruumi ebaseadusliku kasutamisega tekitanud hagejale kahju. Võõra asja ebaseadusliku valdamisega tekitatud kahju eest vastutab ebaseaduslik valdaja VÕS § 1043, § 1045 lg 1 p 5 ja § 1050 alusel. Asja uuel läbivaatamisel peab maakohus selgitama, kas kostja vastutab nende sätete alusel. Hüvitamisele kuuluva kahju ja kahjuhüvitise suuruse kindlaksmääramisel tuleb mh arvestada VÕS §-des 127 ja 128 sätestatut. Võõra vara ebaseadusliku valdamise korral hüvitatakse deliktiõiguse alusel tulenevalt valduse rikkumist keelava sätte (VÕS § 1045 lg 1 p 5) kaitseeesmärgist (vt VÕS § 127 lg 2) eelkõige kaotatud kasutuseelised TsÜS § 62 lg 1 tähenduses (vt Riigikohtu 13.06.2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-64-05, p-d 16 ja 19 ning 30.11.2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-123-05, p-d 23 ja 28). Kaotatud kasutuseelise arvestamisel võib lähtekohaks olla kasu, mida hageja võinuks saada, arvestades ka kulutusi, mida ta kasu saamiseks pidi tegema (vt Riigikohtu 13. juuni 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-64-05, p 16). Hageja soovib, et kostja hüvitaks saamata jäänud üüritulu 4 000 krooni kuus ajavahemiku mai

6(7)

2003 kuni september 2007 eest. VÕS § 128 lg 4 kohaselt on saamata jäänud tulu kasu, mida isik oleks vastavalt asjaoludele, eelkõige tema tehtud ettevalmistuste tõttu, tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Saamata jäänud tulu võib seisneda ka kasu saamise võimaluse kaotuses. Saamata jäänud tulu eest hüvitise saamiseks peab hageja tõendama, et tal oli kavatsus ja võimalus tulu saada (vt Riigikohtu 19.11.2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-94-08, p 12). Saamata jäänud tulu suuruse kindlakstegemiseks tuleb hageja võimalikust sissetulekust maha arvata vajalikud kulutused sellise sissetuleku saamiseks (vt Riigikohtu 19.10.1999. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-90-99 ja 19.05.2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-46-09, p 14). Seetõttu on põhjendatud kostja maakohtu menetluses esitatud väide (II kd, tl 104, 145), et üüri sisse olid arvestatud hageja kulutused. Kolleegium märgib, et maakohus ületas hagi piire TsMS § 439 mõttes, kui mõistis kostjalt hageja kasuks välja üürilepingujärgse üüritasu. Hageja ei ole sellist nõuet ega sellise nõude rahuldamise aluseks olevaid asjaolusid esitanud. Kuna asi tuleb saata maakohtule uueks läbivaatamiseks, tuleb menetluskulude jaotus otsustada ja poolte taotlused menetluskulude väljamõistmiseks lahendada asja lõplikul lahendamisel.

Reet Allikvere

Gaida Kivinurm

Margo Klaar

7(7)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.