2-03-558/31 - Võlaõigus - Muud kasutuslepingud - Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja - lahend.ee

I Eelnev menetlus AS E esitas 06.10.2003 kohtule hagi P vastu asja väljanõudmiseks ning kahju hüvitamiseks asja aluseta kasutamise eest. Maakohus jättis hagi 08.07.2008 rahuldamata (II kd lk 36). Menetluse käigus lõpetas kohus menetluse 27.08.2008 (II kd lk 55) asja ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks seoses sellest nõudest loobumisega, kuna kostja vabastas asja 01.07.2008 vabatahtlikult. Tallinna Ringkonnakohtu otsusega 09.07.2009 (II kd lk 93) tühistati maakohtu otsus kahju nõude osalise rahuldamise osas ja saadeti uueks sisuliseks arutamiseks maakohtule. Ringkonnakohtu otsusega tuvastati, et kostja kaotas õiguse kasutada hagejale kuuluval kinnistul asuvat ridaelamuboksi xxx alates 29.04.2003. Eeltoodu tõttu puudutab kohus järgnevalt otsuse kirjeldavas osas vaid kahjunõudega ning hageja alternatiivse nõudega seotud väiteid, kostja vastuväiteid. II Hageja põhjendused, nõuded 2.1 Asjaolud Hagejale kuulub kinnistu, mis on kantud Harju Maakohtu Harju kinnistusjaoskonna kinnistusregistriossa nr xxx ja mis asub Xxx. Nimetatud kinnistul asub LK, millel asuvas ridaelamuboksis nr 11 asuvat korterit nr 4 kasutas kostja alates 29.03.2003 . Kostja vabastas viidatud eluruumi 01.07.08 (III kd lk 58). Kostja kasutas ruume aluseta alates 29.04.200301.07.2008. Kuna kostja kasutas hageja asja õigusliku aluseta, siis on hagejal õigus nõuda VÕS § 1045 lg 1 p 5, § 127 lg 2 ja TsÜS § 62 lg 1 alusel kahju – kaotatud kasutuseeliseid, so kasu mida hageja saanuks, arvestades maha kulusid mida ta kasu saamiseks pidi tegema. Hagejal jäi saamata 2003.a. mai, juuni, juuli ja augusti eest iga kuu 4000 kr üüri, kokku 16 000 kr. Kohtule 06.10.2003 esitatud avalduses (I kd lk 1 jj) palus selle välja mõista (üüri suuruse koha tõend: Uus Maa ekspertarvamus nr XXX). Hageja leiab, et kahju, milleks on kaotatud kasutuseelised, suuruse arvestamisel tuleb lähtuda turuüürist 4000 kr kuus (tõend: UMK ekspertarvamus XXX7, täiendus XXX). 12.08.2008 avalduses palus hageja välja mõista (II kd lk 39 jj) kahju ka järgneva perioodi eest, so alates 01.septembrist 2003-septembrini 2007 (incl.) 190 600 krooni, kokku kõik 206600 krooni. Hageja ei teinud vaidlusaluse asjaga seonduvalt kuni 2005.aastani mingeid kulutusi. 07.11.2006 sõlmis hageja hoolduslepingu BKOÜ-ga. 2005.a. kandis hageja territooriumi haldamise ja valdamisega kulusid terve territooriumi kohta koos maksuga kokku 12500 kr ehk kuus 1041,66 kr, 2006.a. vastavalt 59660 kr ehk uus 4971,66 kr, 2007.aastal kuni septembrini 94708,12 kr ehk 10523,12 kr kuus (tõend kulude kohta: AS E kasumiaruanne konverentsikeskuse kohta). Kostja kasutuses oli ridaelamuboksis olevad ruumid 67m2. Seega olid hageja kulud 2005.a. aastas 67m2 kohta 109,88 kr (9,15 kr/kuu), 2006.a. 524,61 kr (43,71 kr/kuu), 2007.a. 9 kuul kokku 833,04 kr (92,56 kr/kuus). Kõik kulud kokku on 1467,53 kr (109,88 kr 2005..a.+ 524,61 kr 2006.a. + 833,04 kr 2007a. üheksa kuu eest). Viidatud eluruum oli aastaringseks kasutamiseks valmis, selles oli küte, vee- ja kanalisatsioonisüsteem. Hageja ja BKOÜ vahelise lepingu alusel hooldas viimane vastavaid ruume ja võimaldas ka sõlmida hageja nimel kasutuslepinguid. Hageja kavatses ruume välja rentida. Rendikuulutused avaldati ka portaalis City24, lisaks telliti vastav plakat, mis pandi üles sissepääsu juurde (tõend: leping, kuulutused, kuulutuste ja plakati avaldamise tasu, konstruktsiooni tegemise tasu, märkus: BK ühines BMAS-iga, uus ärinimi OÜ K). PKT eksperthinnangu kohaselt oleks olnud üür 01.05.2003-01.01.2007 aastaringselt 2500 kr kuus + kommunaalkulud (tõend: hinnang 1795/29H). Hageja andis 12.02.2008 lepingu alusel üürile 2 (10)

boksi nr 10-1 ja 02.09.2008 nr 10-6 (tõendid: allüürilepingud). Lisaks on andnud lühiajaliselt ruume ajutiseks kasutamiseks, sh on üür kõrgem 6000 - 10 000 kr kuus (tõend: allüürilepingud nr 118/07, 66/09, 134/09, 119/10). Nõue 2003.a. septembri kuni 2005.a. jaanuaris tekkinud kahju eest ei ole aegunud, kuna nõude olemasolust sai hageja teada alles peale otsuse jõustumist tsiviilasjas 2/1-502/03-OL 21.06.2006, milles vaidlus käis müügilepingu tühisuse üle ja selle tühisuse korral poleks hagejal üldse olnud kahjuhüvitamise nõuet. Kuni viidatud asjas lahendi jõustumiseni oli käesoleva asja menetlus peatatud. Kohus peatas käesolevas asjas menetluse 26.10.2004 ja uuendas menetluse 12.10.2006. Sellel ajal tehtud toimingud oleksid olnud tühised. Käesolevas asjas esitatud nõude (2003.a sept2005.a.jaanuari kahju, mille aegumise väide esitati) aegumistähtaeg hakkas kulgema 22.06.2006. Lähtuda tuleb TsÜS § 154 ja seega hakkas 2003.a. septembrikuu kahju nõude aegumistähtaeg kulgema 2004.a. algusest. Seega kestis 2003.a. septembrikuu kahju nõude aegumine enne menetluse peatamist 9 kuud ja 26 päeva ja jätkus 27.10.2006 (pärast menetluse uuendamist) ja selliselt aeguks see nõue alles 2009.a. jaanuaris, kuid hagi esitati 2008.a. veebruaris. Nii ei ole 2003.a. septembrikuu kahjunõue jne järgnevate kuude eest kahjunõuded aegunud. Isegi kui nõue oleks aegunud, on hagejal õigus nõuda kostjalt saadu väljaandmist alusetu rikastumise õiguse järgi. Viimane nõue ei ole aegunud. Juhul, kui kahjunõue on aegunud, palub hageja alternatiivselt kostjalt välja mõista viidatud perioodi eest 2003.a. september- jaanuar 2005 (incl.) VÕS § 1037 lg 1 järgi alusetult saadu. Kostja valdas hageja omandit hageja nõusolekuta ehk õigusliku aluseta 29.04.2003-01.07.2008 ja põhjustas hagejale ülaltoodud motiividel kahju, mis on kaotatud kasutuseelised. Kostja rikastus hageja arvel, kuna ei pidanud perioodil 29.04.2003 - september 2007 (incl.) korterit üürima ja hoidis hageja arvel kokku kulusid. Need kokkuhoitud kulud on tema poolt alusetu rikastumise teel saadud kasutuseelised VÕS § 1037 lg 1 ja TsÜS § 62 lg 1 järgi. See on kasu, mille ta sai, kuna ei pidanud eluruume teistelt üürima ehk üür, mida pidanuks ta tasuma. Kostja hoidis hageja arvel kokku iga kuu 4000 krooni alates maist 2003 kuni septembrini 2007 (incl.). Kommunaalkulud ei mõjuta kasutuseeliste suurust, sest kostja pidanuks tasuma neid lisaks üürile. Juhul kui 4000 kr kuus ei ole tõendatud, siis tuleb lähtuda UMKekspertarvamustest XXX7 ja selle lisast XXX7: üür oli 2003-2007 aastaringsel kasutamisel 3000-4000 kr kuus: st 2003.a. 8 kuu eest 24 000 kr, 2004.a. kuus 3300 kr kokku 39 000 kr, 2005.a. 3500 kr kuus kokku 42 000 kr, 2006.a. 3800 kr kuus kokku 45600 kr, 2007.a. 4000 kr kuus kokku 9 kuu eest 36000 kr, kõik kokku 186 600 kr (tõend: eelnimetatud arvamus koos täiendusega). Sellest tuleb maha arvata kostja poolt tasutud 1300 kr. Nii moodustub kokkuhoid 185300 kr. Kui kohus ei nõustu kasutuseeliste määramisel UMKarvamusega, siis tuleks lähtuda PK eksperthinnangutest nr XXXja nr XXX(III kd lk 224, 239), mille kohaselt oli üür 2500 kr/kuus. Seega on kostja rikastunud hageja arvel ehk hoidnud kulusid kokku 130 000 kr, millest tuleb maha arvata 1300 kr. Nii on kostja hoidnud hageja arvel kokku vähemalt 128 700 kr. Kuna kostja esitas aegumise väite perioodi kohta 2003.a. september-2005.a. jaanuar, siis tuleb kostjal hagejale alusetu rikastumise teel saaduna välja anda järgmine: a) kui kasutuseelise väärtus on 4000 kr, siis peab kostja välja andma 68 000 kr b) lähtuvalt UMKOÜ hinnangus toodud erinevates üüriväärtustest aastate lõikes: 2003.aasta 4 kuu eest 12 000 krooni; 2004.aasta 12 kuu eest 39 000 krooni ja 2005.aasta ühe kuu eest 3 500 krooni, s.o. 54 000 krooni ehk 3 451,23 eurot; c) lähtuvalt eksperthinnangutes nr. XXXja nr. XXXtoodust: 42 500 krooni ehk 2 716,25 eurot. 2.2.Nõuded Hageja palub kostjalt kahju hüvitise välja mõista perioodi eest 2003.a. maist kuni 2007.a. septembrini (incl.) 205132,47 krooni (206600 kr-1467,53 kr) ning kui osaliselt on kahjunõue 3 (10)

3.1.Kostja palus hagi jätta rahuldamata ja välja mõista hagejalt kohtukulud. Kavatsus ruume üürile anda on tõendamata. Hageja tõendid ei kinnita seda, et BREM K poolt tehtud kulud ja teenused oleksid seotud vaidlusaluse objektiga ja et ruumid oleks soovitud üürile anda 4000 kr kuus. 2006.a. vabanesid ka teised hagejale kuuluvad samal territooriumil olevad ridaelamuboksid, kuid hageja ei ole neid üürile andnud, va ainult mõni kord suvekuudeks. Isegi kui hageja kavatses 4000 kr üüriga kuus ruumi üürile anda, ei leidnud selleks üürilisi. Lähtuda saab vaid AT K ekspert T. O arvamusest. 1 Partner K eksperdi arvamus ei ole piisavalt põhjendatud, UMKarvamus on lähtunud hageja soovidest (tõend: K. K vastus kohtule 05.02.2010). Kostja ei ole kahju tekkimises süüdi. Kostjal oli eluruumi kastumiseks leping OÜ-ga D , ridaelamu omanik oli riik, hiljem RKAS, kes ei piiranud OÜ D õigusi, kostja ei seadnud viimase õigusi kahtluse alla. Kostjal ei ole õigusteadmisi, kokkupuudet varasemalt kohtuga, kostja töötab lasteaiakasvatajana. Kostja ei saanud teada, et hageja on asja omanik, kes vaidlustab kostja eluruumi kasutusõiguse, tegemist on keeruka õigusvaidlusega. Kui kostja 01.07.2008 ruumi vabastas, ei olnud veel otsust asjas tema vastu tehtud. 2003.a. aprillis saatis BK kostjale ja teistele üürnikele uue üürilepingu projekt, kusjuures projektis ei olnud märgitud, et üürileandjaks oleks olnud hageja kui omanik, vaid selleks oli sama agentuur, sj kandis leping pealkirja „üürileping“ mitte allüürileping, muudetud oli vaid üüri suurus 4000 kr/kuus, millele lisandusid kommunaalkulud, leping oli tähtajatu. Kostja käsitles seda surve avaldamisena, mistõttu ei kirjutanud lepingule alla. Seega jälgis kostja käibes vajalikku hoolt. Arvestades kostja haridustaset, teadmisi, võimeid, siis oli tegemist olukorraga, kus kostja subjektiivne rikkumine oli vabandatav. Seega ei vastuta kostja hagejal tekkinud kahju eest. Aprillist – augustini 2005.a. kasutas kostja nõusolekut ridaelamu boksi 11-4 tundmatu isik, kuna kostja seda ruumi ise ei kasutanud. Hageja võimaldas seda ruumi seega kasutada kellelgi teisel, sj olid kostja asjad välja tõstetud (tõend: Põhja politseiprefektuuri teade, järelpärimine AS-le E, järelpärimine BK, B K , vastused). Kostja sai kasutada ruumi jälle alates augustist 2005.a. Selle 5 kuu eest (aprill- august 2005) ei ole kahju 20 000 kr tekkinud, mille eest vastutaks kostja. Hageja omandas konverentsikeskuse, sh kostja kasutuses olnud ridaelamu boksi 2003.a. veebruaris, seega pidi hageja kahjust teadma saama hiljemalt 2003.a. mais, kui hageja volituse alusel tegutsev OÜ BK saatis kostjale üürilepingu projekti ja milles nõudis hageja üüri 4000 kr kuus ja kui hageja saatis edaspidi järgnevate kuud eest arveid 4000 kr tasumiseks. Hageja nõuded kahju hüvitamiseks 2003. septembris ja järgnevate kuude eest tekkinud kahju hüvitamiseks ning 2004.a. kõikide kuude eest kahju hüvitamiseks ning 2005.a. jaanuari kuus tekkinud kahju hüvitamiseks on aegunud. Viidatud kuude eest tekkinud kahjust pidi hageja igal juhul teada saama kahju tekkimise kuule järgnenud kuu esimesel päeva. Kahju tekkis hagejal igas kuus (2003 mai - 2007 september). Selle perioodi nõue (68 000 kr) on aegunud, kuna nõue nende kuude eest kahju hüvitamiseks esitati kohtule 12.08.2008 (III kd lk 208jj). Kostja palub selles osas kohaldada aegumist. Ka hageja alternatiivne nõue, st alusetu rikastumise nõue on aegunud. Ka alternatiivne nõue ei ole tõendatud, ekspertide arvamused on vastuolulised. 3.2 Kostja palus otsuse ajatada ja määrata otsuse täitmiseks tähtaeg kolm aastat võrdsetes osades. Tõendid: üüri suuruse osas tugineb AT K ekspertiisiaktile (II kd lk 127jj). 4 (10)

4.Kostja kasutas ülalviidatud hageja asja õigusliku aluseta perioodil 29. aprill 2003 - märts 2005 (incl.) ning alates 2005.a. septembrist – 01.07.2008. 4.2 Kuna hageja nõuab kahju hüvitamist perioodi eest mai 2005 - september 2007.a. (incl.), vaatlebki kohus järgnevalt hageja kahjunõuet ülalmärgitud perioodi eest. Võõra asja ebaseadusliku valdamisega tekitatud kahju eest vastutab ebaseaduslik valdaja VÕS § 1043, § 1045 lg 1 p 5 ja § 1050 alusel. Hüvitamisele kuuluva kahju ja kahjuhüvitise suuruse kindlaksmääramisel tuleb arvestada VÕS §-des 127 ja 128 sätestatut. Võõra vara ebaseadusliku valdamise korral hüvitatakse deliktiõiguse alusel tulenevalt valduse rikkumist keelava sätte (VÕS § 1045 lg 1 p 5) kaitse-eesmärgist (vt VÕS § 127 lg 2) eelkõige kaotatud kasutuseelised TsÜS § 62 lg 1 tähenduses. Kaotatud kasutuseelise arvestamisel on lähtekohaks kasu, mida hageja võinuks saada, arvestades ka kulutusi, mida ta kasu saamiseks pidi tegema. 4.3 Asja valdamine perioodil aprill 2005 - august 2005. Kostja väitis, et ta ei vallanud ega saanudki vallata vaidlustust asja perioodil aprill 2005-august 2005. Oma väite tõendamiseks on kostja esitanud kohtule Põhja Politseiprefektuuri teate 09.09.2005, kostja järelpärimise AS E, BK vastuse, B K vastuse (III kd lk 324-330). Viidatud tõenditest nähtuvalt on kostja pöördunud ülalviidatud asutuste ja ettevõtete poole selgitamaks, kes elavad ridaelamuboksi nr 11 korteris nr 4. Küll aga ei nähtu ühestki eelmainitud tõendist, millisel perioodil on nn võõrad isikud seal ruumis elanud. Seega leiab kohus, et märgitud tõenditega ei ole kostja tõendanud asjaolu, et perioodil aprill - august 2005.a. pole ta saanud vallata ega ole vallanud viidatud ruumi. Eeltoodu alusel leiab kohus, et ka nimetatud perioodil maist 2003 kuni septembrini 2007 (incl.) on kostja hagejale kuuluvat asja õigusliku aluseta vallanud ning rikkunud sellega hagejale kuuluvat valdust VÕS § 1045 lg 1 p 5 järgi. Seega leiab kohus, et kostja on õigusvastaselt mainitud ajal rikkunud hagejale kuuluvat asja valdusõigust. 4.4 Kahju tekkimine, põhjuslik seos, õigusvastasus Hageja poolt kohtule esitatud väljavõtteist internetiportaalist City24, mis on spetsialiseerunud kinnisvara müügi ja üürimise kuulutuste avaldamistele, nähtub, et selles on avaldatud üürikuulutused Lohusalus asuvate vaidlusluste ridaelamubokside üürimiseks. Viidatud kuulutustest ning hageja ja OÜ BREM K vahel sõlmitud halduslepingust nr 48 (III kd lk 117 jj, lk 169-174) nähtub, et hagejal oli soov oma vara välja üürida. Hageja on tõendanud kohtule esitatud kuulutuste ja üürimise reklaami plakati avaldamise tasu ja plakati konstruktsiooni tegemise arvete ja maksedokumentidega (III kd lk 127-132, arved, maksedokumendid) seda, et hageja on kandnud asja üürimise soovi realiseerimiseks kulusid. Lisaks on hageja tõendanud kohtule esitatud allüürilepingutega 12.02.2008 nr XXXja 02.09.2008 nr XXX (III kd lk 175187), et üürile anti boks nr 10-1 ja 10-6. Lisaks on hageja tõendanud allüürilepingutega nr 102/07, nr 104/07, nr 118/07 (II kd lk 29-37 ja ka II kd lk 268), nr 66/09, 134/09, 119/10 (III kd lk 265-275), et ta on ka lühiajaliseks kasutamiseks andnud ruume. Sõltumata sellest, et osa lepinguid olid tähtajatud (nr XXXja XXX) ja osa lepinguid sõlmitud lühiajaliselt (vt nt nr 102/07, II kd lk 29 jj üks kuu), sh eluruumide kasutamiseks üksnes suvekuudel, ei muuda kohtu arvates lepingu tähtaeg olematuks asjaolu, et hageja on saanud reaalselt oma vara välja üürida. Suvekuudeks sõlmitud lepingud kinnitavad siiski asjaolu, et suvekuuldel oli vara kasutusse 5 (10)

andmise võimalused oluliselt paremad kui aastaringseks kasutamiseks. Viimast ei asjaolu ei ole hageja vaidlustanud, küll aga võib märgitu kohtu arvates mõjutada üüri suurust ja võimalikku kahju ulatust. Kohus leiab, et ülaltoodud tõenditega on hageja tõendanud oma väiteid sellest, et ta soovis talle kuuluval kinnisasjal asuvaid ruume üürile anda, st soovis anda neid kasutamiseks tasu eest. Selle tõttu leiab kohus, et kostja, vallates hageja asja (ridaelamuboksis nr 11 asuvate eluruumi nr 4) õigusliku aluseta tasuta alates maist 2003 kuni septembrini 2007 (incl.), on põhjustanud hagejale kahju. Hageja kahjuks on VÕS § 128 lg 2 ja TsÜS § 62 lg 1 järgi kostja ebaseadusliku valduse tõttu hageja kaotatud kasutuseelised ning kohus leiab, et kaotatud kasutuseelised ehk kahju on vahetus põhjuslikus seoses kostja poolt hageja valduse lubamatu rikkumisega. Kuna hagejal tekkis kostja poolt õigusliku aluseta tasuta hageja valdusõiguse rikkumisega kahju, siis on hagejal saamata jäänud kasutuseeliste näol kahju tekkinud VÕS § 1043, § 1045 lg 1 p 5 järgi õigusvastaselt. 4.5 Kostja süü VÕS § 1050 lg 1, § 104 lg1 ja § 1044 ja 1045 lg 1 p 5 järgi vastutab kostja hagejal tekkinud kahju eest vaid süü olemasolu korral. VÕS § 1045 lg 1 p 5 tuleneva õigusvastase kahju hüvitamise korral ei ole sätestatud süü astet, millisel juhul kahju tekitaja vastutaks kahjustatud isikule tekitatud kahju eest. Seega puudub kohtul vajadus anda hinnang kostja süü astmele; tähtis on kas kostja on kahju tekitamises süüdi. Arvestades seda, et kostja ise kasutas eluruumi OÜ D sõlmitud lepinguga tasu eest ja et selles lepingus oli ka märge, et asja omanik on riik, siis pidanuks kostja erasuhtes tulenevas käibes teadma, et teise isiku asja valdamine on tasuline sõltumata sellest, kes on asja omanik. Kostja ei olnud nõus tasuma ega tasunudki alates 29.04.2003 kui leping asja kasutamiseks lõppes hagejale tasu asja kasutamise eest, samas ei olnud nõus ka asja vabastama. Kinnistusraamatu kanded on avalikud ning selle seisu mitteteadmisele ei saa tugineda. Eeltoodu tõttu leiab kohus, et kostja ei saa tugineda sellele, et ta ei teadnud, et hageja on vaidlusaluse asja uus omanik ajal kui BK saatis kostjale uue üürilepingu projekti üürimääraga 4000 kr kuus. Kahtluse korral BREM Kinnisvaraagentuuri volitustes ning asja omanikus, saanuks neid asjaolusid kinnistusraamatu kandeid kontrollides ja omanikuga ehk hagejaga kontakti võttes. Kostjale saadeti ka arveid (I kd lk 43, II kd lk 43 jj), mille järgi tuli kostjal tasuda asja eest 4000 krooni. Seega pidi kostja neid arveid saades aru saama, et asja edasine kasutamine pärast 29.04.2003 ei ole tasuta lubatav. Eeltoodu alusel leiab kohus, et hageja asja tasuta kasutamisel olukorras, kus varemalt oli kostja sama asja kasutanud tasu eest (leping OÜ D ), ei järginud kostja käibes vajalikku hoolt. Arvestades kostja haridustaset, teadmisi, võimeid (kostja on lasteaiakasvataja) ning eelnevalt sama asja tasulist kasutamist, pidi kostja aru saama, et tekitab hagejale kui asja omanikule selle asja lubamatu tasuta valdamisega kahju. Asjaolu, et kostja ei olnud nõus uues lepingu projektis märgitud tingimustega (tähtajatu, üür 4000 kr kus), ei oma süü hindamise seisukohalt tähendust. Seega perioodil 2003.a. maist- september 2007.a, kui kostja valdas hageja asja õigusliku aluseta ja tasuta, ei jälginud kostja käibes vajalikku hoolt ning kohus leiab, et kostja on süüdi hagejale tekkinud kahjus VÕS § 1050 lg 1, 2 järgi. Kuna kostja on süüdi kahju tekitamises, siis vastutab ta hagejale tekitatud kahju eest VÕS § 1043, § 1045 lg 1 p 5 ja § 1050 lg 1, 2, § 104 lg 1 järgi. 4.6 Kahju ulatus Hageja esitas kahju ulatuse ehk saamata jäänud kasutuseeliste tõendamiseks UMKOÜ koostatud arvamuse XXX , selle täienduse (II kd lk 16-28) ja PK hindajate KKK ja KT arvamuse nr XXX ja XXX(III kd lk 224-254). Kostja esitas AT K OÜ koostatud arvamuse. UMKOÜ koostatud ekspertarvamuse XXX7 ja selle täienduse XXX järgi oli üüri suuruseks 2003. aastal aastaringselt 3000 krooni ja suveperioodil 4500 krooni kuus, 2004. aastal aastaringselt 3300 kr ja suveperioodil 4800 krooni kuus, 2005. aastal aastaringselt 3500 kr ja suveperioodil 5300 krooni kuus, 2006. aastal aastaringselt 3800 ja suveperioodil 5800 krooni kuus ning 2007.aastal 6 (10)

aastaringselt 4000 krooni ja suveperioodil 6000 krooni kuus. AT K OÜ arvamuse järgi on üüri suuruseks perioodil 01.05.2003-31.01.2004 1149 krooni kuus, perioodil 01.02.2004-31.01.2005 1070 krooni kuus, 01.02.2005-31.01.2006 1386 krooni kuus ja 01.02.2006-31.01.2007 1671 krooni kuus. Arvamuse kohaselt sai üüri saamise võimalus olla vaid suveperioodil ning seetõttu tuleb suvel saadud üüritulu jagada kogu aasta peale. PK hindajate KKK ja KT hinnangud on antud võimaliku turuüüri suuruse kohta perioodil 01.05.2003-01.01.2007 vaidlusaluse ridaelamu boksi nr 10 ja 11 kohta, sh eluruumi kohta, mille suurus on 68,6m2. Kostja valduses olnud eluruum nr 4 asus ridaelamuboksis nr 11 ja oli 67 m2 (vt üürileping I kd lk 36), seega praktiliselt sama suur mille kohta on antud eelviidatud hinnangud. Hinnangute kohaselt sõltus eluruumi üüri suurus Lohusalus aastaajast, sj on suveperioodil üüri suurus üldjuhul kõrgem kui talveperioodil. Kõike arvestades oli hindajate arvamuste kohaselt kõikide vaidlusaluste aastate lõikes ridaelamuboksi nr 11 asuva korteri mille suuruseks oli ca 68m2, üür 2500 krooni kuus. AT K arvamuse kohaselt pole eluruumide väljaüürimine talveperioodil võimalik, kuid seda ei kinnita teised asjas kogutud tõendid. Nimelt oli kostjal endal sõlmitud mitmeks aastaks (05.05.2002-05.08.2022) vaidlusaluse ruumi kasutamise leping (vt I kd lk 36) ning PK arvamustest nähtub, et elamutes on tsentraalne veevarustus ja kanalisatsioon, elektrivarustus, lokaalne küte (boksis, malmradiaatorid), sooja vee varustus on elektriboileri baasil. Seega kinnitavad kostjaga varem sõlmitud leping ning 1 Partner Kinnisvara arvamused asjaolu, et ruume on võimalik üürida välja aastaringselt. UMKOÜ poolt antud arvamus on tellitud hageja poolt ning sellest ei nähtu, millised asjaolud ja lähteandmed on olnud hinnangu aluseks. Võrreldes UMKOÜ arvamust ja selle täiendust, kus üüri suurus oli vaidlusalustel aastatel 3000-6000 kr, AT Kinnisarabüroo OÜ arvamusega, kus sama asja üür oli 1070-1671 krooni, siis on nendes tõendites toodud üüri suurus niivõrd kardinaalselt erinev. Kui arvestada, et AT K OÜ andmeil ei saa ruume aastaringselt välja üürida, mis ei ole teiste tõenditega kinnitust leidnud, ja kuna UMK arvamusest ei nähtu algandmed, siis leiab kohus, et mõlemad hinnangud turuüüri suuruse osas ei ole veenvad. PK poolt koostatud arvamusest nähtub, et selle andmiseks on kasutatud võrdlevat metoodikat, lähtutud tegelikust olukorrast ja leitud, et üür on vaidlusalustel aastatel kuus 2500 kr/kuus. Kohus leiab, et selline arvamus on veenev ning hinnang turuüüri suuruse kohta jääb tegelikult AT K OÜ arvamus ja UMK arvamuses antud vahemikku ning hinnangud on oma põhjenduste tõttu järeldustes kõige usutavamad ja veenvamad. Eeltoodu alusel leiab kohus, et viidatud 1 Partner Kinnisvara hindajate arvamustega nr XXX ning XXX on hageja tõendanud, et üüri suurus sellise elamispinna osas, mida kostja alusetult tasuta valdas, oli alates maist 2003-2007 kuus 2500 krooni. Kostja kasutuses oli eluruum 67m2. Kohtule esitatud AS E kasumiaruandest LK kohta nähtub, et hageja kandis 2005.a. vaidlusaluse territooriumi haldamise ja valdamisega kulusid kogu territooriumi kohta koos maksudega kokku 12500 kr ehk kuus 1041,66 kr, 2006.a. vastavalt 59660 kr ehk kuus 4971,66 kr, 2007.a. kuni septembrini 94708,12 kr ehk 10523,12 kr kuus. Seega olid hageja kulud 2005.a. aastas 67m2 kohta 109,88 kr (9,15 kr/kuu), 2006.a. 524,61 kr (43,71kr/kuus), 2007.a. 9 kuul kokku 833,04 kr (92,56kr/kuus). Kõik kulud kokku on 1467,53 kr (109,88 kr 2005. a.+ 524,61 kr 2006.a. + 833,04 kr 2007a. üheksa kuu eest). Seega tuleb märgitud kulud 1467,53 hageja saamata jäänud kasutuseeliste ehk kahju hüvitise arvestamisel VÕS § 128 lg 1 ja TsÜS § 62 lg 1 järgi maha arvestada. Kohus vaatleb lõplikku kahju suurust edaspidi, kui on andnud hinnangu kostja taotlusele kohaldada osaliselt kahjunõudele aegumist. 4.7 Kahjunõude aegumine Kostja väitis, et kahjunõue perioodi eest 2003.a. september -2005.a. jaanuar kokku 17 kuu eest aegunud. TsÜS § 150 lg 1 alusel on kahju õigusvastasest tekitamisest tuleneva nõude aegumistähtaeg 3 aastat alates ajast, mil õigustatud isik kahjust või kahju hüvitamise kohustusest teada sai või pidi teada saama. Kostja ei tasunud hagejale perioodil 2003.a.september - 2005.a. 7 (10)

jaanuar midagi ehkki hageja esitas kostjale märgitud kuu eest tasunõudeid. Seega pidi hageja iga kuu lõppedes teadlik olema sellest, et kostja on talle tekitanud selle kuu eest kahju kui ta asja valdas aga midagi selle eest ei hüvitanud. Eeltoodu tõttu hakkas märgitud kuude eest kahjunõude aegumise tähtaeg kulgema järgmiselt: 2003.a. septembrikuu kahjunõue hakkas kulgema vastavalt 01.10.2003 jne iga järgneva kuu eest ning 2005.a. jaanuarikuu kahjunõue vastavalt 2005.a. 1. veebruaril ja aegus vastavalt 01.10.2007 kl 24:00 ja nii iga kuu eest kuni 2005.a. jaanuari kuu nõude aegumiseni vastavavalt 01.02.2008 kl 24:00. Selle perioodi eest esitatud kahjunõude esitas hageja kohtule 13.02.2008 (II kd lk 39). Kohus leiab, et hageja kahjunõue viidatud perioodi eest on aegunud TsÜS § 150 lg 1 järgi. Hageja väide sellest, et käesoleva asja kohtumenetlus oli peatatud ja hageja ei saanud teha ühtegi menetlustoimingut, on vaid osaliselt õige. Menetluse peatamine ei välistanud hagejal sellise uue tekkinud kahjunõude (uue perioodi eest uus nõue) kohtule esitamist; veelgi enam võis hageja seda esitada ka iseseisva hagina. Eeltoodu tõttu leiab kohus, et nõude, mida polnud veel kohtule esitatud, aegumine ei olnud ega saanud olla peatunud seoses kohtumenetluse peatamisega 26.10.2004 - 12.10.2006. Nimetatud põhjusel ei hakanud vaidlusaluse nõude (2003.a. septembri-2005.a. jaanuarikuu eest kahjunõue) aegumistähtaeg kulgema 22.06.2006. Lisaks leiab kohus, et nõude esitamine menetluse peatamise ajal ei tähenda nõude esitamise enda tühisust TsMS § 358 lg 1 järgi. Õige ei ole hageja seisukoht, et tegemist oli korduva kohustuse rikkumisega, millisel juhul aegumine hakkab kulgema TsÜS § 154 alusel selle kalendriaasta lõppemisest, mil kohustus muutus sissenõutavaks. Käesoleval juhul on tegemist deliktist tuleneva igakordse uue kahju nõudega, mis tekib iga kord vaid siis kui kahju tekitati ning tegemist ei ole oma olemuselt sellise TsÜS § 154 sätestatud juba olemasoleva korduva kohustusega nagu näiteks elatis (mida seadusest tulenevalt tuleb korduvalt täita periooditi), millisel juhul on aegumise kulgemise kohta seaduses vastav erisäte. Ehkki kaotatud kasutuseeliseid sisustatakse kaotatud üüriga, mis ise on tavaliselt perioodiline, ei ole asja valduse rikkumisel kahju tekkimine sama mis TsÜS § 154 sätestatud korduva kohustuse rikkumine ja mille puhul nõude aegumine hakkab kulgema kalendriaasta lõppemisest (st kalendriaasta lõppemisest, mil kohustusel vastav nõue muutub sissenõutavaks). Märgitud perioodil oleks kahjunõue järgmine: 17 (kuude arv) x 2500 (üür kuus) =42500 krooni. Sellest tuleb maha arvata hageja tehtud kulud 2005.a. jaanuarikuu eest. Hageja kinnitas, et kuni 2005.a. ta kulusid ei teinud, mida kostja ei ole vaidlustanud. Hageja kulud olid 2005.a. aastas 67m2 kohta 109,88 kr (9,15 kr/kuu) (vt otsus eespool). Seega oli hageja kahju kui kaotatud kasutuseelised mainitud perioodil 42500 kr -9,15 kr=42490,85 krooni ning märgitud osas on hageja nõue aegunud ning nõue kahju hüvitamiseks 42490,85 krooni ehk 2715,66 € tuleb jätta kostja taotlusel TsÜS § 143 järgi rahuldamata. Ülejäänud osas on hageja kahjunõue tõendatud ja põhjendatud. 4.8 Kahju hüvitise suurus Ülalpool tuvastas kohus, et perioodi eest 2003.a mai - 2007.a. september (incl.) oli saamata jäänud üür vastavalt 53 x 2500 = 132500 krooni ning kogu perioodil tehtud kulud 1467,53 krooni. Aegunud perioodil oli üür 42500 krooni, seega aegumata osas on saamata jäänud üür 90000 krooni. Aegunud perioodil tehtud hageja kulud olid 9,15 krooni. Seega moodustavad ülejäänud perioodil (mil nõue polnud aegunud) hageja tehtud kulud 1467,53 -9,15= 1458,38 krooni. Hageja kahju on seega aegumata osas VÕS § 128 lg 2 ning TsÜS § 62 lg 1 järgi 90000 kr 1458,38 kr = 88641,62 krooni. Eeltoodu tõttu on hageja kahjunõue osaliselt tõendatud ja põhjendatud ja kostjalt tuleb hageja kasuks VÕS § 127 lg 2, § 128 lg 2, TsÜS § 62 lg 1, VÕS § 1043, § 1045 lg 1 p 5 ja § 1050 lg 1, 2 alusel välja mõista hüvitis 88641,62 kr ehk 5665,23€. 4.9 Alusetu rikastumise nõue 8 (10)

Hageja palus kostjalt VÕS § 1037 lg 1 alusel aegunud osa eest välja mõista kostjalt alusetult saadu. TsÜS § 150 lg 2 sätestab, et kui lg 1 alusel on hageja kahjunõue aegunud, siis on kahju hüvitama kohustatud isik, kes on õigustatud isiku kulul kahju tekitamise tõttu rikastunud, kohustatud pärast lg 1 sätestatud tähtaja möödumist välja andma saadu alusetu rikastumise järgi. TsÜS § 150 lg 2 annab lepinguvälise kahju hüvitamise nõude kõrvale täiendava nõude (vt RK otsus 3-2-1-45-10). Tegemist on õigusvastasest kahju tekitamisest tuleneva nõudega, mille sisuks on alusetust rikastumisest saadu väljaandmine, kusjuures see nõue tekib siis, kui õigusvastaselt kahju tekitamise nõue ise on TsÜS § 150 lg 1 järgi aegunud. Selle eeldused on aga samad lepinguvälise kahju hüvitamise nõudega, st kohustatud isik peab (erinevalt alusetust rikastumisest tulenevast nõudest) üldjuhul olema käitunud õigusvastaselt ja olema selles ka süüdi, kannatanu aga saanud kahju (VÕS § 1043). Käeoleval juhul tuvastas kohus, et hageja sai perioodil, kui kahjunõue oli aegunud, kahju, mille eest on kostja vastutav. Selle tõttu on hagejal õigus nõuda kostjalt välja saadu alusetu rikastumise õiguse ehk VÕS § 1037-1039 järgi kooskõlas TsÜS § 150 lg 2. Sellel nõudel on autonoomne aegumistähtaeg, mis on kümme aastat alates kahju põhjustanud teo tegemisest või sündmuse toimumisest, st sama pikk kahju hüvitamise nõudemaksimaalse aegumistähtajaga. Hageja esitas märgitud alternatiivse nõude 12.01.2011 (III kd lk 217, asjaolusid täpsustas kohtu ettepanekul hiljem). Kuna kostja tekitas kahju hagejale asja valduse õigusliku ja tasuta kasutamisega 2003. septembris - jaanuar 2005.a. (incl., so kahjunõue, mis on aegunud) ja nõue esitati 12.01.2011, siis ei ole TsÜS 150 lg 2 ja 3 tulenevalt alusetu rikastumise nõue aegunud ja kostja vastavasisuline aegumise vastuväide ei ole õige. Alusetu rikastumise nõude puhul peab rikkuja valduse rikkumise tõttu maksma hüvitist VÕS § 1037 lg 1 järgi ning alusetu rikastumise teel saaduks ja hüvitamisele kuuluvaks esemeks on sellisel juhul kasutuseelised TsÜS § 62 lg 1 järgi. Kasutuseelisteks saab olla kasu, mida kostja sai seetõttu, et ei pidanud teistelt isikutelt asja üürima. Ülalviidatud perioodil, so 2003.a. september - 2005.a. jaanuar (incl.) tuvastas kohus, et saamata jäänud üür oli 2500 krooni kuus (vt otsus ülalpool, viited PK arvamustele nr XXX ja n. XXX) ehk kokku sellel perioodil 42 500 krooni. Märgitu tähendab seda, et kostja on hageja arvel seoses hageja asja lubamatu ja tasuta valdamisega viidatud perioodil rikastunud märgitud ulatuses, kuna on hoidnud kokku hageja arvel üüri iga kuu 2500 kr ning saanud seega kasuna kokkuhoitud üüri näol kasutuseeliseid. Hageja on ise esile toonud, et kostja maksis 1300 krooni, seega on kostja saanud TsÜS § 62 lg 1 järgi kasutuseeliseid hageja arvel kokku 41200 krooni. Eeltoodu tõttu on hageja nõue kostjalt alusetu rikastumise korras VÕS § 1037-1039, TsÜS § 62 lg 1 ja § 150 lg 2 järgi osaliselt tõendatud ja põhjendatud ja kostjalt tuleb välja mõista rikastumise eest 42500-1300=41200 ehk 2633,16€. 4.10 Kokku tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista (2633,16€ +5665,23€) 8298,39€. 4.11 Otsuse täitmise kord, aeg TsMS § 445 lg 1 alusel võib kohus kindlaks määrata otsuse viisi, korra, täitmise tähtaja ja – päeva. Kostja palus määrata otsuse täitmise aeg ja kord selliselt, et väljamõistetav summa oleks jagatud võrdseteks osadeks ja määrata täitmise tähtajaks 3 aastat. Hageja leidis, et 3-aastane tähtaeg on liiga pikk otsuse täitmiseks, tasumine võiks toimuda 1 aasta jooksul. Kohtule esitatud TKL 26.10.2011 tõendi nr XXX järgi on kostja igakuine töötasu 269€. Arvestades kostja varanduslikku olukorda, leiab kohus, et asjas on põhjendatud määrata kindlaks otsuse täitmise kord ja tähtaeg kostja taotletud ulatuses ehk kolme aasta jooksul võrdsetes osades vastavalt otsuse jõustumise kuule järgnevast kuust alates 35 kuud igakuiselt 230,51€ ja viimasel kuul (so 36-s kuu) 230,54€. Hageja taotlus määrata otsuse täitmise ajaks 1 (üks) aasta, ei ole põhjendatud, kuivõrd täitmine ei vasta kostja varanduslikule olukorrale. V Tsiviilasja hind, kohtukulude jaotus ja rahalise hüvitise suurus 9 (10)

5.1 Hageja esitas kahjunõude enne 2006.a. 1. jaanuari ja alternatiivselt alusetu rikastumise nõude 12.01.2011. Seega tuleb kohtu arvates alternatiivse nõude esitamise ajast lähtuvalt määratleda ka hagi hind ehk alternatiivset nõuet ei arvesta kohus tsiviilasja hinna sisse 01.01.2006 kehtiva TsMS § 134 lg 1 II lause järgi. Seega on tsiviilasja hind vaid kahju hüvitamise nõude (alternatiivne nõue on hüvitise nõudest väiksem) väärtus vastavalt 205132,47 kr (vt protokoll 18.01.2011 1. lk) ehk 13110,35€. 5.2 Tallinna Ringkonnakohtu otsuse 09.07.2009 resolutsiooni II osa kohaselt tuleb kulude jaotus lahendada maakohtul, resolutsiooni järgi kuulus AS E apellatsioonkaebus rahuldamisele. 5.3 Kohus rahuldas hageja nõude 8298,93€. Seega rahuldas kohus hagi ca 63% ulatuses (8298,39€/ 13110,35€ x 100=63,29 , so ca 63). Kuni 31.12.2005 kehtinud TsMS § 60 lg 1 järgi tuleb hagi rahuldatud osas, so 63% ulatuses jätta hageja kohtukulud kostja kanda ja rahuldamata osas, so 37% ulatuses kostja kohtukulud hageja kanda. Õigusabikulude suuruse määramisel tuleb lähtuda TsMS § 61 lg 1 p 1 järgi 5% määrast hagi rahuldatud ja rahuldamata jäetud osast. Kuni 13.12.2005 kehtinud TsMS § 62 lg 1 ja 2 mõtte kohaselt jäävad kohtukulud kostja kui kohus lõpetab menetluse hagist loobumise tõttu seetõttu, et kostja rahuldas hageja nõude. Hageja tasus lõivu 1460 krooni (I kd lk 5), millest 1400 krooni oli hagi esitamise ajal kehtinud riigilõivuseaduse Lisa 2 järgi kahju hüvitamise nõude 16 000 krooni eest, ülejäänud asja väljanõudmise eest. 13.02.2008 suurendas hageja nõuet ja tasus täiendavalt lõivu 10250 krooni (II kd lk 79). Hageja loobus menetluse käigus asja väljanõudmisest, kuna kostja rahuldas nõude kohtumenetluse ajal. Maakohus ei ole lahendanud 27.08.2008 menetluse osalisel lõpetamisel kulude jaotust hagi osalisest loobumise tõttu (III kd lk 55). Apellatsioonkaebuselt tasus lõivu 10750 krooni (III kd lk 80). Kokku tasus lõivu 22460 krooni. Seega tuleb kostjalt hageja kasuks kõikide (maakohtus tasutud lõivud kõigilt nõuetelt, sj nõude suurendamise eest ning apellatsioonkaebuselt tasutud lõiv) tasutud riigilõivude katteks välja mõista TsMS § 60 lg 1, § 62 lg 1 ja 2 alusel hagi rahuldatud osast lähtudes 14149,8 krooni ehk 904,34 €. Menetluskuludena palus hageja välja mõista õigusabikulud kokku 5782 krooni (III kd lk 4-13 koos tõenditega) e 369,54€. Hagi rahuldatud osa on 8298,39€, sellest 5% on 414,92€. Kuna hageja nõuab õigusabikulude hüvitamist vähemas määras kui 5% hagi rahuldatud osast, siis tuleb märgitud 369,54€ kostjalt õigusabikulude katteks välja mõista. Esitatud arvete ja sellele lisatud tõendite alusel leiab kohus, et tehtud töö ja kulud, arvestades tsiviilasju mahtu, menetlusdokumentide hulka, istungite arvu ja apellatsioonimenetlust, on põhjendatud ja vastab tehtule. 5.4 Kostja esitas õigusabikulude taotluse ja palus välja mõista 971,09€ koos tõenditega (III kd lk 345- 366, märkus: taotlus sisaldab ka varem esitatud taotlust 13.08.2008 /3540 krooni koos tõenditega, III kd lk 13-21/). Hagi jäi rahuldamata summas 4811,96€ (nõudis 13110,35€ rahuldatud osa 8298,39€). Sellest 5% on 240,60€. Eeltoodu alusel tuleb hagejalt TsMS § 60 lg 1 ja § 61 lg 1 p 1 alusel kostjale välja mõista õigusabikulude katteks 240,60€. Esitatud arvete ja sellele lisatud tõendite alusel leiab kohus, et tehtud töö ja kulud, arvestades tsiviilasju mahtu, menetlusdokumentide hulka, istungite arvu ja apellatsioonimenetlust, on põhjendatud ja vastab tehtule. Teiste kulude kohta kostja taotlust ei esitanud, seega jäävad muud kulud kostja enda kanda.