Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

Kinnisvarabüroo Uus Maa OÜ maaklerina ja Tatari Majad AS kui käsundiandja sõlmisid 8.11.2002.a maaklerilepingu nr 04-11-02/1, mida pooled käsitasid ainuesinduslepinguna. Lepingu p 1.1. järgi tegi käsundiandja maaklerile ülesandeks Xxxxxx xx ja xx objektide tehingute korraldamise. Kuna Tatari Majad AS-il ei olnud lõpptulemina kohustusi seoses nimetatud korteriomanditega, siis kuulub väljamaksmisele korteriomandite vahendamise eest maakleri tasu vastavalt müügi- ja asjaõiguslepingutele, millega on nimetatud korteriomandid müüdud. Samuti kuuluvad siia alla korteriomandid, mis olid 24.04.2003.a lepingu tähtaja lõppedes (1.09.2003.a) saavutanud notariaalse lepingu müügi koha. Olles hageja ees, tingituna saadud laenust, võlgnikuks, ja omades kostja vastu nõudeid, sealhulgas seoses maakleritasuga, sõlmis Tatari Majad AS hagejaga 9.05.2003.a nõudeõiguse loovutamise lepingu. Tatari Majad AS teatas kostjale nõuete loovutamisest 12.05.2003.a. Nõuete loovutamisest teatamise järgselt üritas hageja kostjaga kokku leppida, tasaarvestamaks vastastikuseid nõudeid. Kostja on tunnistanud läbirääkimiste toimumist. Kostja pole soostunud lepingulist maakleritasu maksma, mis võinuks toimuda tasaarvestamisega. Hageja palus kostjalt välja mõista maakleritasu võlgnevus 2 443 276,20 krooni. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnistanud. 24.04.2003.a sõlmitud koostööleping sõlmiti kostja ja AS Tatari Majad vahel, mis kehtis kuni 1.09.2003.a. Lepingu kehtivuse viimase kuupäeva seisuga olid pooltevahelised kohustused vastastikku täitmata. Ei ole võimalik, et hageja sai nõude loovutamisega vaid nõuded ilma kohustusteta. Kostja arvates ei ole 9.05.2003.a nõude loovutamise lepingu esemeks olevaid nõudeid ka piisavalt määratletud, sest koostöölepingu kohaselt sõltus maaklerile väljamakstav tasu paljudest lepingus nimetatud asjaoludest nagu korteri tegelik müügihind, korteri baashind, korterelamuga seotud kulud (maamaks, kindlustuskulud, kommunaalkulud jms), muud nõudesummad, tasutud ettemaksed ja Uus Maa maakleritasu. Kui kõik kulud on arvesse võetud, siis selgub alles maaklerile väljamakstav tasu. Nõude loovutamise hetkel ei olnud nimetatud asjaolud piisavalt selged või üldse veel lõplikku kokkuvõtet saavutanud, seega ei ole hageja väljatoodud maaklerile väljamaksmisele kuuluvad hinnad nimetatud kuupäevaga õiged. Hageja on kasutanud ka lihtsustatud ja ebaõiget maakleritasu arvutamise valemit, kasutades vaid korteri tegelikku müügihinda, millest on maha arvestatud panga baashind, arvestamata muid kulusid. Samuti on hageja jätnud välja toomata, et pärast koostöölepingu lõppemist notariaalse müügilepingu saanud korterite vahendamiselt tasu saamine maakleril oli koostöölepingus fikseeritud 30-päevase tähtajaga pärast koostöölepingu lõppemist. Hilisematelt notariaalselt sõlmitud korterite müügilepingutelt puudub nimetatud koostöölepingu alusel maakleril tasu saamise nõue. Tuginedes TsÜS § 84 lg-le 1 ja VÕS §-le 165, oli kostja seisukohal, et kuna nõuded ei olnud piisavalt määratletud, siis ei saanud neid loovutada ning seega on 9.05.2003.a nõude loovutamise leping tühine, millel ei ole õiguslikke tagajärgi. Esimese astme kohtu otsuse põhjendused Maakohus jättis hagi rahuldamata. Hageja omandas nõude kostja vastu 9.05.2003.a hageja ja Tatari Majad AS vahel sõlmitud nõude loovutamise lepingu alusel. Leping ei määratle üheselt, et loovutatakse ka koostöölepingust tulenevad tulevased nõuded. Koostööleping reguleerib muuhulgas Tatari Majad AS kui maakleri kohustusi teostada ehitus- ja remonditöid, teatud õigustoiminguid elamu müügi korraldamisel ning kostja kohustust tasuda maakleritasu, maakleritasu arvestamise metoodikat ja arvestamise algandmeid. Kohus leidis, et nõudeõiguse loovutamise lepingu alusel on võimalik määratleda kohustust tasuda maakleritasu ja seetõttu on võimalik määratleda, milline on tulevikus tekkida võiv nõue.

VÕS § 664 lg 1 järgi on maakleril õigus saada tasu oma töö eest. Kohus leidis, et maakleril on õigus saada tasu oma töö eest üksnes siis, kui ta on oma lepingus sätestatud kohustused kohaselt ja täielikult täitnud. Koostöölepingu järgi olid maakleril tavapärased maaklerikohustused ning lisaks sellele rida lepingus täpselt sätestatud kohustusi. Tunnistaja I. L. ütlustega leidis tõendamist, et tunnistaja teostas Xxxxxx xx elamus soklikorrusel panipaikade ehitust. Tunnistaja T. V. ütlustega ehituskvaliteedi osas ei saanud kohus arvestada, kuna isikul puuduvad vastavad ehitusalased teadmised. Tunnistaja E. P. andis ütlusi selle kohta, et ta koostas 10.03.2003.a akti Xxxxxx xx ja xx majade ehituslike puuduste kohta. Tunnistaja ütluste kohaselt oli elamutes siseviimistuslikke ja ehituslikke puudujääke. Vastavalt koostöölepingule oli nende puuduste kõrvaldamine maakleri kohustuseks, mis pidid toimuma tema enda kulul. Tunnistaja M. K.. ütlustega on tõendatud, et ehituslike ja siseviimistuslike puuduste kõrvaldamisega tegeles kostja, mitte maakler. Samuti tegeles korteriühistu asutamise jaoks vajaliku dokumentatsiooniga kostja, mitte maakler. Tunnistajate ütlustega ja kohtule esitatud dokumentaalsete tõenditega on tõendatud, et maakler ei täitnud oma koostöölepingu p-des 2.2.2, 2.2.3 ja 2.3.3 sätestatud kohustusi ja seetõttu võis kostja kohustuste täitmise kulutused vastavalt koostöölepingu p-le 4.3 maakleritasust maha arvata. Maakleritasu suurus on fikseeritud koostöölepingu p-s 4 jj, mis sätestab maakleritasu suuruse arvestamise metoodika ja arvestamise algandmed. Hageja väitel on tühine tehingu tingimus, mis määratleb ära panga baashinna, st ühe maakleritasu arvestamise aluseks oleva komponendi, kuna tegemist on tüüptingimusega. Hageja ei esitanud tõendeid selle kohta, et tal puudusid võimalused mõjutada lepingutingimuste kujunemist läbirääkimiste käigus. Asjaolu, et hageja arvates on kostja kaks korda, s.o. nii 4.02.2003.a kui ka 25.04.2003.a koostöölepingusse lisanud EELK ja kostja vahelisest kohtuvaidlusest tulenevad kulud, ei tõenda, et hageja õiguseellasel puudusid võimalused nimetatud lepingutingimust mõjutada. Lepingu kallutatus ühe või teise lepingupoole kasuks või kahjuks ei tee lepingut tühiseks. Kohus pidas vajalikuks märkida, et koostöölepingu p 1.2 järgi on 25.04.2003.a sõlmitud koostööleping 4.02.2003.a koostöölepingu uus redaktsioon. Seega ei ole õige hageja argument selle kohta, et kostja on EELK ja kostja vahelisest kohtuvaidlusest tulenevaid kulusid arvestanud kaks korda. Kohus leidis, et maakleritasu arvestamise alust määravad lepingu tingimused ei ole tühised ja seega tuleb maakleritasu arvestamisel lähtuda koostöölepingus kokku lepitud tingimustest. Tulenevalt lepingu p-dest 4.3, 4.4, ja 4.4.2 tuleb maakleritasu arvestamise metoodikaks pidada järgmist valemit: müügihind - panga baashind - kulud (maamaks jne) - muud nõuded - maaklerile tehtud ettemaks – kinnisvarabüroole tehtud ettemaks. Panga baashinnad on sätestatud koostöölepingu lisas, müügihind ei ole pooltel vaidlusalune. Koostöölepingu p 4.4.2 järgi tasuti kinnisvarabüroole Uus Maa vahendustasu 3% , millele lisanudus käibemaks. Pooled ei vaielnud vahendustasu suuruse üle, milleks oli 582 980 krooni. Kostja esitas tõendid tema kulutuste kohta (maamaks, kommunaalkulud jne) ning maakleri poolt täitmata jäetud kohustuste (ehitusvigade parandamine) tegemiseks. Tunnistaja E. P. koostas oma ütluste kohaselt Xxxxxx xx ja xx majade ülevaatusakti 10.03.2003.a. Kostja poolt esitatud kuludokumendid on dateeritud pärast ehitusvigade jm puuduste fikseerimist ning puudutavad aktis nimetatud töid (parketi paigaldus, maalritööd). Seetõttu leidis kohus, et nimetatud tõenditega on leidnud tõendamist, et maakleri kohustused ehitusvigade parandamisel jm koostöölepingu p-s 2.2 nimetatud tööde osas teostas kostja, mitte maakler. Kohus leidis, et nimetatud kulutused on tõlgendatavad kui muud kulutused koostöölepingu p 4.3 mõttes. Liiatigi tuli maakleril nimetatud tööd teostada oma kulul ja seega on õigustatud nimetatud kulutuste mahaarvamine maakleritasust vastavalt kokkulepitud valemile. Kostja poolt kohtule esitatud tabelist nähtub ja dokumentaalsete tõenditega on tõendatud, et kostja kandis kulutusi 3 388 388,10 krooni ulatuses. Vaidlust ei ole selles, et kinnisvarabüroo Uus Maa vahendas võimalikele ostjatele korterite tutvustamist ja valmistas

ette müügilepingu dokumentatsiooni. Seetõttu leidis kohus, et maakler täitis oma koostöölepingu p-s 1.1 sätestatud kohustusi. Koostöölepingu p 3.1. järgi oli lepingu lõppemise tähtajaks 1.09.2003.a ning koostöölepingu p 4.5 sätestab maakleritasu maksmise pärast lepingu lõppemist. Kohus leidis, et maakleritasu maksmises on kokku lepitud erinevalt VÕS § 664 lg-s 3 sätestatule. Maakleritasu arvestamisel saab arvestada üksnes nende broneerimistehingute ja müügitehingutega, mis sõlmiti kuni 1.10.2003.a. Kohtule esitatud notariaalsetest müügilepingutest ja koostöölepingu p-st 1.6 nähtub, et maakleritasu suuruse arvestamisel tuleb arvestada Xxxxxx xx korterite nr 3, 5, 6, 7, 9, 10 13 ja Xxxxxx xx korterite nr 3, 5, 6, 7, ja 9 müügiga, sest nimetatud korterite müügitehingud toimusid koostöölepingu kehtivuse ajal või 30 päeva pärast selle lõppemist. Kostja väitel tuleb maakleritasust maha arvata maaklerile tasutud ettemaks 900 000 krooni vastavalt koostöölepingu p-le 2.5. Kohtule ei esitatud tõendeid, millest nähtuks tõsikindlalt, et kostja ettemaksu ka reaalselt tegi, kuid hageja ei ole hagis vaidlustanud asjaolu, et ta on ettemaksu saanud. Samas ei oma asja lahendamise seisukohast tähtsust, kas kostja tasus ettemaksu või mitte, sest koostöölepingu alusel tehtud mahaarvamised on oluliselt suuremad kui haginõue ka ilma 900 000 kroonist ettemaksu arvestamata. Apellatsioonkaebuse nõuded ja põhjendus Hageja palus kohtuotsuse tühistada osas, millega jäeti kostjalt välja mõistmata 800 000 krooni, ning saata asi tühistatud osas maakohtule uueks läbivaatamiseks või rahuldada vastavas osas hagi. Kaebuse põhjenduste kohaselt kohus ei tuvastanud, millises ulatuses täitis maakler koostöölepingujärgseid kohustusi ning millises ulatuses tegi kostja töid, mida pidanuks tegema maakler, millal neid töid tehti ja milline oli nende maksumus. Samuti kohus ei tuvastanud, kas kostja esitas mingeid pretensioone seoses maakleri kohustuste täitmata jätmisega ja kas kostja tegi mingi tasaarvestuse. Kohus ei teinud kindlaks, millistel asjaoludel ei öelnud kostja lepingut üles, kuigi tema väitel ei täitnud maakler oma lepingulisi kohustusi. Kohus ei vastanud hageja väitele, et leping oli kostja poolt välja töötatud ning Tatari Majad AS ei olnud võimeline mõjutama lepingutingimusi. Kohus ei andnud hinnangut hageja väidetele seoses kohtukulude topelttasaarvestusega (t lk 498-500). Samuti ei hinnanud kohus hageja väidet, et kuna Tatari Majad AS-il ei olnud lõpptulemina kohustusi seoses hagi p-s 1.6 nimetatud korteriomanditega, siis on nende korteriomandite vahendamise eest maakleri tasu suuruseks hagi p-s 1.6 märgitud rahasummad. Kohus ei põhjendanud ka, miks ta ei arvestanud hageja väidetega, mis kajastusid hageja poolt 7.06.2006.a esitatud dokumendi p-s 4 (t lk 410-418) ja miks esiletoodu ei pea paika. Kohus tõlgendas vääralt ja kohaldas seetõttu ebaõigesti VÕS § 35 lg 1 ning jättis kohaldamata VÕS § 6 lg 2, § 7 lg 1 ja § 42 lg 3 p 2. Lepingu p 5.3 on maaklerit ebamõistlikult kahjustav, kuna sellega kalduti kõrvale õiguslikust põhimõttest, et tasumiskohustus tuleb täita. Võlasuhtele ei saa kohaldada lepingu p 5.3, kuna see oleks lähtuvalt hea usu põhimõttest vastuvõtmatu. See punkt on tühine ning seda ei saa lugeda mõistlikuks. Kohus tõlgendas ja kohaldas vääralt VÕS § 658 lg 1 ning § 664 lg 1 ja lg 3. Kui ka maakler ei täitnud mingis osas täielikult oma kohustusi, tuleb maksta tasu vastavalt tehtule. Lisaks vahendustegevuse toimumisele nähtub otsusest, et kohtu hinnangul oli maakler täitnud kohaselt ka lepingu p-des 2.2.1, 2.3.1 ja 2.3.2 märgitud kohustused, aga ka muud lepingulised kohustused, mille täitmata jätmist talle ette ei heideta. See, et osad lepingud sõlmiti pärast 1.09.2003.a, ei tähenda, et kostjal ei ole kohustust maksta saadud hüve eest seoses osutatud vahendusteenusega. Kohtu arusaam viib tõdemuseni, et kostja võiks kellegi arvel rikastuda. Viivitanuks kostja lepingute sõlmimisega ja vormistanuks need pärast koostöölepingu lõppemist, tähendaks see, et maakleritasu ei oleks vaja üldse maksta vaatamata sellele, et

kogu vahendusteenus oli nõuetekohaselt osutatud. Seega on väär kohtu järeldus, et maakleritasu arvestamisel saab lähtuda üksnes lepingutest, mis sõlmiti kuni 1.09.2003. Tasu tuleb maksta seoses nende tehingutega, mis olid märgitud hagis. Seoses lepingu p-ga 4.7 tuli kohtul tõlgendada ja kohaldada käibemaksuseadust. Hageja ei saanud kostjale arvet esitada, kuna ta ei ole käesoleval juhul füüsilisest isikust ettevõtja. Hageja ei osutanud kostjale maakleriteenust ning tema käitumine ei ole 25.04.2003.a lepingu mõttes vaadeldav ettevõtlusena. Maakleril ei olnud alust arve esitamiseks, kuna tingituna nõuete varasemast hagejale loovutamisest ei saanud ta nõuda kostjalt endale maakleritasu maksmist. Uueks võlausaldajaks olevalt füüsiliselt isikult ei saa alati nõuda kõigi selliste kohustuste täitmist, mis võinuks olla mõeldavad juriidiliste isikute vahelises õigussuhtlemises. Kohus jättis kohaldamata TsÜS § 142 lg 1 ja § 146 lg 1. Otsusest ei nähtu, et kohus oleks tõendeid hinnanud. Tunnistjate ütlustele viitamine on ebamäärane. Otsuses ei ole viidatud konkreetsele dokumentaalsetele tõenditele, millele on otsus rajatud. Otsuse põhjal ei ole jälgitav, millised kulud, nõuded, ettemaksed, vahendustasud ning millises ulatuses tuleb maakleritasust maha arvata. Muuhulgas ei selgu, milline tõend tõendab, et maakler jättis vastavad tööd tegemata, et need tööd tegi kostja, millal tööd teostati, milline on tööde maksumus jne. Põhjendamatu on kohtu järeldus, et arvestada ei saa tunnistaja T. V. ütlustega ehituskvaliteedi osas. Kohus ei põhjendanud, miks arvestati M. K. ütlustega, kes ei oma samuti ehitusalaseid teadmisi. Selgusetu on, millist tähtsust omavad E. P. ütlused selle kohta, et ta koostas 10.03.2003.a akti puuduste kohta, teades, et koostööleping sõlmiti alles 25.04.2003.a. Kui kohus tugines M. K. ütlustele, siis ei ole arusaadav, millised ehituslikud ja siseviimistuslikud puudused esinesid, millised puudused kostja kõrvaldas ning millal ta seda tegi. Täpsustamata on ka see, millise vajaliku dokumentatsiooniga tegeles kostja seoses korteriühistu asutamisega. Kohus ei konkretiseerinud, millised tunnistajate ütlused ja dokumentaalsed tõendid tõendavad, et maakler ei täitnud lepingu p-des 2.2.2, 2.2.3 ja 2.3.3 sätestatud kohustusi. Kohus ei märkinud, millises ulatuses täitis kostja maakleri täitmata kohustusi ja milline tõend tõendab mingi kulu kandmist. Hageja ei ole väitnud, et tühised oleksid mitmed lepingutingimused. Väär on kohtu järeldus, nagu ei vaidlevat pooled vahendustasu üle 582 980 krooni ulatuses. Hageja ei ole sellist vahendustasu ja selle maakleritasust mahaarvamist aktsepteerinud. Hagis oli selgelt välja toodud, et ette maksti 65 000 krooni. 20.11.2006.a kohtuistungil jäeti rahuldamata hageja taotlus 29.04.2005.a hagiavalduse ja 4.07.2005.a vastuse toimikusse võtmiseks. Hageja jääb oma 22.11.2006.a esitatud vastuväite juurde, et ta ei saanud kasutada oma menetluslikke õigusi seonduvalt esiletoodud asjaolude tõendamisega. Seegi kinnitab kohtuniku taandamisavalduse põhjendatust. Hageja taotleb jätkuvalt nende dokumentide vastuvõtmist. Vastus apellatsioonkaebusele Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta kohtuotsuse muutmata. Ringkonnakohtu seisukoht ja põhjendused Maakohtu otsust ei ole vaidlustatud osas, millega kohus jättis hageja kasuks välja mõistmata 1 643 276,20 krooni. Otsus on vaidlustatud ulatuses, millega kohus jättis kostjalt hageja kasuks välja mõistmata 800 000 krooni, samuti vastavalt menetluskulude jaotuse kindlaksmääramise osas. Kooskõlas tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 651 lõikega 1 ei kontrolli kolleegium otsuse seaduslikkust ja põhjendatust osas, mille peale ei ole edasi kaevatud.

Vaidluse esemeks poolte vahel on kostja poolt AS-ile Tatari Majad väidetavalt maksmata jäänud maakleritasu võlgnevus. VÕS § 664 lg-st 1 tulenevalt on maakleril õigus maakleritasule alates tema vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest. Maakohus leidis õigesti, et vaidluse lahendamisel tuleb lähtuda 25.04.2003.a sõlmitud koostöölepingus kokku lepitud maakleritasu arvestamise metoodikast ja maakleritasu arvestamise algandmetest (p 4.) ja oluline oli tuvastada, kas maakler täitis oma koostöölepingust tulenevad kohustused (p-d 2 ja 3). Ringkonnakohus ei nõustu apellandi väidetega menetlusõiguse normide rikkumise kohta maakohtu poolt. Et kaebusest ei nähtu, millest nõutav 800 000 kroonine summa koosneb, milliste hageja tehingute või toimingute eest seda nõutakse ning millisest arvestusest lähtuvalt on nõue saadud, on kaebuse nõue ebaselge. Samuti ei nähtu kaebusest, millistele konkreetsetele tõenditele, mis on nõutava 800 000 krooni väljamõistmata jätmise aluseks, apellant kohtuotsuse osalisel vaidlustamisel tugineb. Kaebuses esitatud väited käsitlevad etteheiteid kohtule hinnangu mitteandmises või apellandi väidetega mittearvestamises paljudes erinevates küsimustes nagu kohtukulude topeltarvestamine, AS-i Tatari Majad kohustused panga ees Uus Maa OÜ-ga sõlmitud lepingust tulenevalt, maakleritasust mahaarvatav ettemaks, koostöölepingu kohaldatavus maakleritasu arvestamisel, korterelamutega seotud kulude arvessevõtmine maakleritasu arvestamisel, asjaolu, et XXXXXX majade XX ja xx projektijuhiks ja kahjude eest vastutajaks oli Privaatkinnisvara AS jne, samuti tunnistajate ütluste hindamist maakleri poolt tehtud või tegemata tööde kohta. Maakohus on kõigile neile väidetele hinnangu andnud. Kaebusest ei selgu, milliseid tõendeid kohus 800 000 krooni väljamõistmata jätmisel ei arvestanud. Et otsust ei ole vaidlustatud 1 643 276,20 krooni kostjalt väljamõistmata jätmise osas, saab seda käsitleda kohtu seisukohtade ja põhjendustega nõustumisena. Koostöölepingust (I kd lk 33-40) tulenevalt oli AS-il Tatari Majad lisaks tavapärastele maakleri kohustustele rida lepingus täpselt sätestatud muid kohustusi, muuhulgas vajalike dokumentide ettevalmistamine ja komplekteerimine, et Xxxxxx xx saaks kasutusloa hiljemalt 1.maiks 2003.a, korteriomanditeks jagamiseks vajalike dokumentide ettevalmistamine ja komplekteerimine selliselt, et kinnistamisavalduse saaks esitada hiljemalt 1.maiks 2003.a ning korteriühistu asutamiseks vajalike dokumentide ettevalmistamine ja komplekteerimine. Müügilepingute sõlmimise tähtajaks oli koostöölepingu lõppemise tähtpäev 01.09.2003.a. Lisaks eelnevale kohustus maakler kõrvaldama omal kulul rea siseviimistuslikke ja ehituslikke puudujääke. Maakohus tuvastas tunnistajate ütlustele ja kohtule esitatud dokumentaalsetele tõenditele tuginedes, et maakler ei täitnud oma koostöölepingu p. 2.2.2; 2.2.3; ja 2.3.3 sätestatud kohustusi, ning vastavad tööd ja vajalikud toimingud tegi hageja asemel ära kostja. Kolleegium kohtu tuvastatuga nõustub. Maakohus on kohtuotsuses (lk 6) hinnanud koostöölepingus sisalduvat maakleritasu maksmise kokkulepet ning tuvastanud, et seadusest tulenevalt oli pooltel õigus piirata tasu saamist tulenevalt müügilepingute sõlmimise ajast. Kohtuotsuses on loetletud korterid, mille müügi vahendamine maakleri poolt oli toimunud tähtaja jooksul ja mis andis õiguse maakleritasu saamiseks. Sellega on kohus andnud sisulise hinnangu asjaolule, et ülejäänud korterite puhul, mille müügi vahendamise eest apellant maakleritasu nõuab, ei olnud maakleri kohustused maakleritasu saamiseks nõuetekohaselt täidetud. Kohus on analüüsinud asjas esitatud tõendeid, sh tunnistajate ütlusi, ning tuvastanud asjaolud, et maakler on real (otsuses loetletud) juhtudel jätnud oma lepingulised kohustused täitmata, millest tulenevalt oli kostjal õigus teha väljamakstavast maakleritasust mahaarvamisi. Koostöölepingu p-s 4.8 kokkulepitud kostja õigust teha ühepoolselt tasaarvestusi maaklerile maksmisele kuuluva tasu osas apellant kaebuses vaidlustanud ei ole.

Maakohtu hinnanguga poolte esitatud väidetele ja tõenditele kolleegium nõustub. Kohtuotsuse jaotuses "Maakleritasu arvestamise metoodika ja arvestamise algandmed" on kohus analüüsinud ja hinnanud hageja väiteid maakleritasu arvestamise aluseks oleva tüüptingimuse (panga baashinna) tühisusest ja õigesti leidnud, et tehingu tingimus on kehtiv. Tulenevalt TsMS § 436 lg-st 2 rajab kohus oma otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. Tõendeid selle kohta, et hageja õiguseellasel, AS-il Tatari Majad, puudus võimalus lepingutingimuste kujunemist mõjutada, apellant menetluse käigus ega kaebuses esitanud ei ole. Kohus leidis õigesti, et koostöölepingu p 5.3. näol ei ole tegemist tüüptingimusega ja et maakleritasu arvestamisel tuleb lähtuda mitte ainult eelnimetatud punktist, vaid lepingust tervikuna. Apellandi seisukoht, et koostöölepingusse on EELK-i ja kostja vahelisest kohtuvaidlusest tulenevad kulud lisatud kaks korda, ei ole õige. Koostöölepingu p.1.2 kohaselt on 25.04.2003.a koostööleping 04.02.2003.a. sõlmitud koostöölepingu uus redaktsioon, millele on alla kirjutanud hageja õiguseelneja poolt volitatud esindajana hageja ise. Nähtuvalt asja materjalidest ei ole lepingupooled pidanud vajalikuks vastastikusel kokkuleppel oma kokkuleppeid muuta. Kostja poolt kantud kulutuste suurusele, mida kostja maakleri arvel kandis, apellant vastu vaielnud ei ole. Kohus on otsuses märkinud, millises ulatuses kostja maakleri täitmata kohustusi täitis. Hageja 20.11.2006.a kohtuistungil esitatud taotluse kirjalike materjalide juurdevõtmiseks teisest tsiviilasjast jättis kohus põhjendatult rahuldamata, sest kohus ei ole seotud teises menetluses välja toodud asjaoludega. Kaebuse juurde ei ole apellant nimetatud tõendeid lisanud. Maakohus on vaidlustatud otsuse tegemisel järginud õigusnorme ja otsust seaduse kohaselt põhjendanud. Maakohus jättis kõik menetluskulud hageja kanda. Ringkonnakohtul ei ole alust seda muuta. Vastavalt TsMS § 173 lg-le 1 esitatakse asja järgmisena menetleva kohtu lahendis kogu seni kantud menetluskulude jaotus. Kuna ringkonnakohus jätab vaidlustatud kohtuotsuse muutmata ja apellatsioonkaebuse rahuldamata, kannab TsMS § 162 lg 1 ja § 171 lg 1 koosmõjust tulenevalt kõik hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti, so antud juhul hageja. Kohus selgitab, et TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 3 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.

Ülle Jänes

Ulvi Loonurm

Urmas Reinola

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.