Võlaõigus › Võõrandamislepingud

Kostjatel oli kohustus kontrollida isikusamasuse tuvastamisel, kas pass vastab seaduses kehtestatud nõuetele ning kas notari juurde on tulnud seesama isik, kelle pilt on passipildil. Kostjad ei võinud Justiitsministri 03.11.1993 kehtestatud määruse nr 6 notariaaltehingute tegemise korra p 26 alusel võtta notariaaldokumendi vormistamiseks vastu üksnes neid dokumente, millel oli kaapeid, juurdekirjutusi, läbikriipsutatud sõnu või muid õiendamata parandusi või dokumente, mis olid koostatud mitmel lehel, kui lehed ei ole kinnitatud dokumenti välja andnud ametiisiku allkirja ja pitseriga. Notaritel puudus kohustus, pädevus või võimalused muul moel kui välisel vaatlusel kontrollida passi võltsitust. Notariaadiseadus ei võimaldanud notaril keelduda toimingu tegemisest põhjusel, et kontrollida passi võltsitust näiteks ekspertiisi määramisega. Hageja ei ole esile toonud asjaolu, et kostjatele notariaaltoimingute tegemisel esitatud Helle-Reet Ilvesti võltsitud passil esines kaapeid, juurdekirjutusi, läbikriipsutatud sõnu või muid parandusi või oli pass lahtistel lehtedel või kinnitamata dokumenti välja andnud ametiisiku allkirja ja pitseriga, mille tõttu oleks kostjatel tulnud keelduda nähtavalt rikutud passi vastuvõtmisest. Pooltel ei ole vaidlust selles, et 1998.a. ei olnud kostjatel võimalik passi kontrollimisel teha päringut isikuttõendavate dokumentide kohta peetavasse andmebaasi ning seeläbi tuvastada passi kehtivust ja muid andmeid. Hageja ei ole esitanud tõendeid selle kohta, et kostjatel oli passi välisel vaatlusel võimalik tuvastada passi võltsitus, st asjaolu, et Helle-Reet Ilvesti pilt oli asendatud kurjategija pildiga. Tõendina esitatud passi koopia uurimisel ei ole võimalik tuvastada, et tegemist oli võltsitud passiga. Pooltel ei ole vaidlust selle üle, et lisaks ostu-müügitehingute tegemisele kahe erineva notari juures kasutati võltsitud passi veel hooneregistrist kahe õiendi saamiseks ja kinnisvaramaakleri Indrek Kaljumäe vahendamisel tehinguks ettevalmistuste tegemisel, millest saab järeldada, et pass pidi olema originaaliga võrreldes võrdse kvaliteediga, kui mitmetel igapäevases töös passide ja teiste isikuttõendavate dokumentidega kokkupuutuvatel isikutel ei tekkinud kahtlusi selle ehtsuses. Tsiviilasja 2/5/30-7988/00 03.10.2000 otsuses tuvastas kohus passi võltsituse asjas esitatud kirjalike tõendite: Helle-Reet Ilvesti passi koopia, Helle-Reet Ilvesti avalduse Eesti kodaniku passi saamiseks, kostja Helle-Reet Ilvesti asjas antud seletuse ja 21.12.1998 tunnistaja ülekuulamise protokolli märgitu hindamisel nende kogumis, mitte passi ega selle koopia välisel vaatlusel. Esitatud passi ja lepingute koopiatega ei ole tõendatud hageja väide, justkui ostja ja müüja allkirjad 07.10.1998 lepingul oleksid silmnähtavalt erinevad ja erineksid omakorda allkirjast passis või et 27.10.1998 lepingul olev allkiri oleks olnud erinev passis olevast allkirjast. Dokumentide koopiatel olevad allkirjad on hoolimata passi koopia halvast kvaliteedist võrdlemisel sedavõrd sarnased, et neid saab pidada sama isiku poolt antud allkirjadeks. Erinevatel dokumentidel olevate allkirjade võrdlemisel tuleb arvesse võtta üldteadaolevat asjaolu, et ka ühe ja sama isiku korduvalt antud allkirjad ei ole identsed, ning asjaolu, et passis olev allkiri oli antud neli aastat varem lepingutele antud allkirjadest, mistõttu väikesed erinevused allkirjades ei pidanud kostjatel tavapärase hoolsusega töötamisel tekitama kahtlusi isikute samasuses. Pooltel ei ole vaidlust, et lisaks passile ja notar Nikolai Gribovi tõestatud volikirjale esitati notar Alar Schultsile notariaaltoimingute tegemisel veel 30.09.1998 notar Lia Martensi tõestatud volikirja tõlge eesti keelde ja hooneregistri õiend korteri omandiõiguse kohta, mis vastasid seaduses sätestatud nõuetele, ning notar Piret Pressile andmed OÜ Staaring 3(6)

Kinnisvarabüroo maaklerilt Indrek Kaljumäelt, hooneregistri õiend korteri omandiõiguse kohta, mis vastas seaduses sätestatud nõuetele, ja Helle-Reet Ilvesti ja hageja passide koopiad. Kuna kostjatele esitati mitmeid dokumente, mis vastasid nõuetele ning tegemist oli tavapärase tehinguga, siis ei esinenud asjaolusid, mis oleksid nõudnud notari kõrgendatud tähelepanu või erilist dokumentide kontrolli. Erakorraliseks või kostjatel Helle-Reet Ilvesti isikusamasuses kahtlust tekitavaks ei saa pidada üksnes asjaolu, et tehingu tegemisel tegutses Helle-Reet Ilvestina esinev isik Vene Föderatsiooni Voroneži linna notari Nikolai Gribovi poolt tõestatud volikirja alusel või et sama isik oli tehingu poolteks. Helle-Reet Ilvestile antud volikiri ei erine tavapärastest volikirjadest ei vormi ega sisu osas. Tsiviilasjas 2/5/30-7988/00 tehtud kohtuotsuse kohaselt ilmnes eelnimetatud volikirja võltsitus Voroneži oblasti Notarite Koja teatest selle kohta, et Nikolai Gribovi nimeline isik ei ole ametisse nimetatud ega tegutse notarina Voroneži linnas ega oblastis ega ole ka sealse Notarite Koja liige. Kostjate tegevuse hindamisel ei saa aluseks võtta kriminaalasja eeluurimisel ega 03.10.2000 kohtuotsusega tuvastatud asjaolusid, vaid asjaolusid, mis olid ja pidid kostjatele teada olema tehingute tõestamise ajal. Esitatud tõenditega ei ole hageja tõendanud hagiavalduse väidet, et nii 07.10.1998 ostumüügilepingu tõestamisel kui ka 27.10.1998 lepingu tõestamisel ei vastanud kostjate tegevus tehingute tõestamisel NotS § 47 lg 1 ja lg 3 sätestatud normidele ning kostjad on ettevaatamatuse tõttu pannud toime hagejat kahjustavad teod. Tuvastatud ei ole kahju hüvitamise eeldusena NotS § 14 lg-s 1 sätestatud kostjate süülist rikkumist oma ametikohustuste täitmisel; kostjad täitsid avalikke ülesandeid vajalikku hoolsust täielikult järgides. Apellatsioonkaebus Hageja palub tühistada maakohtu otsuse ning uue otsusega hagi rahuldada ja välja mõista kostjatelt 182 500 kr. Menetluskulud jätta kostjate kanda. Maakohus tegi hinnatud materiaalõigusnorme.

tõenditest

ekslikke

järeldusi

ning

kohaldas

vääralt

Isikusamasuse saab lugeda tuvastatuks üksnes ja ainult siis, kui isikusamasus tegelikult tuvastatakse. Notarid ei tuvastanud isikusamasust ning rikkusid sellega NotS § 47 lg-tes 1 ja 3 sätestatud kohustust. Maakohus on tõlgendanud õigusnorme äärmiselt kitsendavalt, lähtudes notari tegevusele hinnangu andmisel üksnes formaalsetest kriteeriumitest. Ebaõige on kohtu poolt tehtud järeldus, et ei esinenud asjaolusid, mis oleksid nõudnud notari kõrgendatud tähelepanu, kuna müüja esindaja tegutses Venemaal väljaantud volikirja alusel, tegi tehingu iseendaga ja müüs omandatud korteri kiiremas korras kolmandale isikule. Müüja esindajana ja teises tehingus müüjana esinenud isiku allkirjad erinesid üksteisest märkimisväärselt. Esineb notarite süü hooletuse vormis. 4(6)

Kohus on vääralt kohaldanud RVastS § 13 lg 3. Vastus apellatsioonkaebusele Kostjad vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu. Ringkonnakohtu seisukoht Ringkonnakohus leidis, et maakohtu otsuse põhjendusi tuleb muuta õigusliku kvalifikatsiooni osas, kuid otsus jätta lõppkokkuvõttes muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Maakohus tuvastas, et 07.10.1998 sõlmitud lepingu, mille kohaselt Niina Kanavina müüs XXXXX XXXXX XXXX asuva korteri Helle-Reet Ilvestile, tõestas Tallinna notar Alar Schults, ja 27.10.1998 sõlmitud lepingu, millega Helle-Reet Ilvest müüs sama korteri Katrin Kaljumäele, tõestas Tallinna notar Piret Press. Vaidlust ei ole ka selles, et tähendatud tehingutes Helle-Reet Ilvestina esinenud isik ei olnud tegelikult Helle-Reet Ilvest, vaid ta kasutas viimaselt varastatud passi, milles oli vahetatud ära passipilt, ning võltsitud Niina Kanavina volikirja, millel oli Vene Föderatsiooni Voroneži linna notari Nikolai Gribovi võltsitud allkiri ja pitser; passi ja volikirja (s.o. see, et sellist notarit ei ole olemas) võltsitus selgus hiljem. 16.11.1998 müüs Katrin Kaljumäe korteri Sirje Pihole. Tallinna Linnakohtu 13.03.2002 otsusega on Katrin Kaljumäelt välja mõistetud tähendatud korteri müügihind 170 000 kr. ning 12 500 kr. kohtukulu Sirje Piho kasuks. Hageja käsitab seda kahjuna, mille ta palub kostjatelt välja mõista. Maakohus on ekslikult hagi lahendamisel tuginenud 01.02.2002 kehtima hakanud notariaadiseaduse ja 01.01.2002 kehtima hakanud riigivastutuse seaduse sätetele. Kahju põhjustanud tegevus, s.o. tehingute tõestamine, toimus 1998.a. Seega tuleb kostjate vastutus hiljem ilmnenud kahju eest lahendada 1998.a. kehtinud seaduse alusel, s.o. eeskätt sellel ajal kehtinud notariaadiseaduse § 20 lg.1 ja TsK 41. peatüki (eeskätt TsK § 448) sätete järgi. Tehingute teostamise ajal kehtinud notariaadiseaduse § 20 lg.1 sätestas, et notar vastutab otsese varalise kahju eest, mis on tekkinud tema poolt tahtlikult või raskest ettevaatamatusest tehtud ebaõigete tegude tagajärjel. Sellega on notari vastutust võrreldes TsK §-ga 448 piiratud, s.o. notar vastutas vaid otsese varalise kahju eest ja üksnes tahtluse või raske ettevaatamatuse vormis esinenud süü korral. Antud asjas esitatud tõendid ja esiletoodud asjaolud ei viita sellele, et notarid oleksid tahtlusest tõendanud tehingu ebaõige isikuga. Maakohus tuvastas, et esitatud passis ei esinenud kaapeid, juurdekirjutusi, läbikriipsutatusi või õiendamata parandusi või et passil ja volikirjal ei olnud neid välja andnud ametiisiku allkirja ja pitserit. Maakohus on õigesti tuvastanud, et võltsitud passil puudusid defektid ja see oli isiku pildi vahetamisega võltsitud kvalifitseeritult, mida tõendab see, passi võltsitust ei sedastanud ka 5(6)

teised kutsealaselt passi kontrollides isikusamasust tuvastavad isikud, nagu hooneregistri ja kinnisvarabüroo töötajad. Maakohus on ka õigesti märkinud, et 1998.a. puudus notaritel võimalus kontrollida operatiivselt passi kehtivust. Mis puutub võltsitud notariaalselt tõestatud volikirja, siis kehtinud notariaadiseaduse § 55 sätestas, et teistes riikides väljaantud dokumente võtab notar vastu siis, kui need on Välisministeeriumi asutuste poolt legaliseeritud. Nimetatud seaduse § 56 sätestas, et kui rahvusvaheliste lepingutega on sätestatud Eesti Vabariigi seadustest erinev notariaaltoimingute tegemise kord, juhindub notar notariaaltoimingute tegemisel rahvusvahelistest lepingutest. Eesti Vabariigi ja Vene Föderatsiooni lepingu õigusabi ja õigussuhete kohta tsiviil-, perekonna- ja kriminaalasjades art. 13 sätestas, et dokumendid, mis koostati ühe lepingupoole territooriumil või tõestati kohtu või ametiisiku poolt nende pädevuse piires ja ettenähtud vormi kohaselt ja tõestati pitseriga, võetakse teise lepingupoole territooriumil vastu mingi muu tõenduseta. Dokumentidel, mida peetakse ühe lepingupoole territooriumil ametlikuks, on ka teise lepingupoole territooriumil ametlike dokumentide tõendav jõud. Seega on õige maakohtu järeldus, mille kohaselt notarid tegutsesid isikusamasuse tuvastamisel ja dokumentide kontrollimisel kutsealaseid üldnõudeid järgides. Siit tuleneb, et tegemist ei olnud nende poolt raske ettevaatamatusega. Seetõttu on hagi jäetud, arvestades kehtinud notariaadiseaduse § 20 lg.1 sätteid, õigesti rahuldamata. Kolleegium, vaadelnud ka omalt poolt Helle-Reet Ilvsti passi koopial olevat allkirja ja märgitud lepingutel olevaid allkirju, nõustub maakohtu seisukohaga, et nende erinevus ei ole nii ilmne, et seda saaks tuvastada visuaalsel vaatlusel ilma vastavat eriteadmist omamata. Mis puutub kaebuse väitesse, et notarite kõrgendatud tähelepanu pidi olema vajalik seetõttu, et müüja tegutses Venemaal väljaantud volikirja alusel, tehes tehingut iseendaga ning müüs omandatud korteri kiiresti edasi, siis kolleegium leiab, et see on põhjendamatu. Kehtinud (ja kehtiv) seadus ei keela teha tehinguid iseendaga, s.o. olla üheaegselt nii müüja esindaja kui ka ostja; sellised tehingud ei ole haruldased. Tavapärane on ka vara omandamine selle edasimüügi (tavalisel spekulatiivse) eesmärgiga ja kogu vastav seadusandlus on orienteeritud käibekiirusele. Olgu märgitud, et hageja ise müüs ostetud korteri ca kolmveerandi kuu pärase vaheltkasuga edasi Sirje Pihole. Seega jätab kolleegium maakohtu otsuse lõppkokkuvõttes muutmata ja apellatsiooniastme menetluskulud apellandi kanda.

Tiit Kollom

Margo Klaar

Mare Merimaa

6(6)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.