Pärnu Maakohus
Kohtukoosseis
Kohtunik Toomas Talviste
Otsuse avalikult teatavakstegemise aeg ja koht
19. juuni 2009.a Pärnu Maakohtu Pärnu Rüütli tn kohtumaja kantselei kaudu
Tsiviilasja number
2-09-2355
Tsiviilasi
L.E. hagi Korteriühistu Dora 19.10.2008.a üldkoosoleku otsuste tühistamise nõudes Hageja L. E. Kostja OÜ Korteriühistu Dora, registrikood 80065278, asuk. Kanali 2d, Pärnu linn, seaduslik esindaja juhatuse liige Uno Kiviselg 9. juuni 2009.a
Menetlusosalised ja nende esindajad
Kohtuistungi toimumise aeg
Kohtukulude jaotus
Edasikaebamise kord
Rahuldada L. E. hagi. Tühistada Korteriühistu Dora 19.10.2008.a üldkoosolekul päevakorra punktide 6 (haldustasu kogumise solidaarsuse põhimõtte kehtestamise osas) ja 7 (kaugkütte eest tasumise aluse kehtestamine) raames vastuvõetud otsused. Jätta menetluskulud kostja kanda. Menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Kohtuotsuse peale võib 30 päeva jooksul selle kättesaamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu möödumisel käesoleva otsuse avalikult teatavakstegemisest, apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui selles ei taotleta selle lahendamist istungil.
Asja sisu kirjeldus, esitatud nõuded ja väited, vastuväited ja tõendid Hageja nõuded, väited ja tõendid Vastavalt hagiavaldusele (tl 1) ja eelistungi alguses esitatud täiendavatele kirjalikele selgitustele (tl 64) ja eelistungil seletatule toimus 19.10.2008.a korteriühistu Dora (kostja) üldkoosolek, millest võttis ühistu liikmena (väljavõte kinnistusraamatust tl 15) osa ka hageja
Tsiviilasi nr 2-09-2355 L. E. ning millel võeti vastu rida otsuseid. Hageja palub tühistada nimetatud koosolekul (hageja esitatud koosoleku protokoll tl 10-14) tehtud järgmised otsused: 1) päevakorra punkti 6 all tehtud otsus haldustasu kogumisest solidaarselt, millega otsustati aruandekuul tehtud kulud jagada korteriomandite vahel võrdselt. Hageja on seisukohal, et nimetatud otsus on vastuolus korteriühistuseaduse (KÜS) § 151 sätetega ja ühistu põhikirja (tl 2-9) punktiga 4.7. Nimetatu kohaselt kannavad ühistu liikmed elamu majandamise kulusid proportsionaalselt nende omandis oleva korteri üldpinna suurusega ja elamu üldpinnaga. Tegemist on hageja väitel majandamiskuludega. Lisaks viitas hageja eelistungil sellele, et nimetatud üldkoosolekul kasutatud poolt- ja vastuhäälte määratlemine protsentides põrandapinnast on vastuolus põhikirja p 5.10 ja 5.12 sätetega. 2) päevakorra punkti 7 all tehtud otsus võtta kaugkütte eest tasumisel aluseks küttepind ehk „ribide“ arv. Ka nimetatud otsus ei vasta hageja viidatud seaduse ja põhikirja sätetele. Lisaks on hageja väitel tema korteris olevate „ribide“ arv vastavuses tüüpprojektile nr 113-EKE-11 (esitatud väljavõtted projektist tl 28-32, lisaks elamu plaanid tl 16-17). Kuna elamu küttesüsteem tervikuna on omanike kaasomandis, tuleb hageja arvates korteriomandiseaduse § 13 lg 1 ja asjaõigusseaduse § 75 lg 1 alusel kaasomandi majandamiskulud katta vastavalt mõtteliste osade suurusele. Korteriühistus Dora on kolm korteriomanikku, kes on oma korterid ühtsest küttesüsteemist lahti ühendanud, kuid arvutusi selles osas tehtud ei ole. Otsuse ebaõigsuse kinnituseks on hageja esitanud ka ekspertarvamuse OÜ Arinco Projektbüroolt (tl 65). Kostja seisukohad, vastuväited ja tõendid Kostja ei tunnista oma kirjalikus vastuses (tl 44-45) ja eelistungil hageja nõudeid ning palub jätta need rahuldamata, andes sellele alljärgneva põhjenduse. Kostja viitab põhikirja punktile 1.3, mille kohaselt on ühistu eesmärgiks elamu kui vallasasjade kogumi ja edaspidi korteriomandite eseme osaks oleva ehitise ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja ühiste liikmete ühiste huvide esindamine. Kostja peab tehtud otsuseid (on esitatud omapoolse protokolli tl 46-50) õiglasteks lähtuvalt põhikirja punktidest 3.2.3., 5.2.13. ja 5.17.6. ning märgib esimese vaidlustatud otsuse osas, et vastavalt ühistu poolt 27.06.2008.a üldkoosolekul vastuvõetud kodukorra (tl 51-53, väljastamise ärakirjad tl 54) punktile 4.5 ei sõltu tehtavad kulutused haldustasule korteri üldpinnast. Seda kinnitab kostja ka esitatud raamatupidaja kinnitusega (tl 56) ja Eesti Korteriühistute Liidu kirjaga (tl 57). Eelistungil kinnitas kostja, et hageja esitatud põhikirja ei ole selle vastuvõtmisest alates muudetud, kuigi põhikirjas on palju vastuolulisi punkte ja ühistu on soovinud kokku kutsuda koosolekut põhikirja muutmiseks. Põhikirja punktide osas on kostja hinnangul tehtud muudatusi kodukorras ning keegi ei ole selles osas vastu vaielnud – nt 2000.a juunis otsustati kulude osas muuta maksmise korda, mida keegi ei ole vaidlustanud. Teise vaidlustatu otsuse osas märgib kostja, et kuna hageja on 2002.aastal soetatud korterisse lisaribide paigaldamisega teiste korterite arvel oma elamistingimusi parandanud (hageja esitatud tüüpprojekti järgi on ka teistes korterites ribisid vähem – ribide arvestus tl 55), oli üldkoosoleku otsus kodukorra punktide 3.3., 3.9.5., 4.3. ja 4.3.2. kohaselt õige. Hageja esitatud tüüpprojekt ei vasta Kanali 2d maja projektile nr 113 EKE-11-3.2 ning kui see aluseks võtta, ei vasta ka teistes korterites „ribide“ arv projektile. Kostja viitas eelistungil, et tegelikult on kõik korteriomanike tehtavad maksed sihtotstarbelised maksed põhikirja p
Tsiviilasi nr 2-09-2355
Kohaldatavad õigusnormid, kohtu põhjendused ja tuvastatud asjaolud KÜS § 13 lg 3 kohaselt on korteriühistu liikmel on õigus korteriühistu üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamiseks pöörduda kohtu poole kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 135 lg 1 kohaselt algab tähtaja kulgemine järgmisel päeval pärast selle kalendripäeva või sündmuse saabumist, millega määrati kindlaks tähtaja algus, kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti. Nimetatud säte määrab kindlaks tähtaja kulgemise alguse. Antud asjas ei ole vaidlust selles, et hageja osales ise 19.10.2008.a toimunud korteriühistu Dora üldkoosolekul ja sai seal tehtud otsustest seega teada samal päeval. Kui tähtpäeva saabumine on määratud kuudes arvutatava tähtajaga, saabub tähtpäev TsÜS § 136 lg 3 kohaselt viimase kuu vastaval päeval. Kuna hagi on esitatud 19.01.2009.a on hageja seega tähtajast kinni pidanud ning kostja väide hagi aegumise kohta ei ole põhjendatud. Nimetatud TsÜS sätetest tulenevat tähtaegade arvutamist on sarnaselt käsitletud ka Riigikohtu otsustes tsiviilasjades nr 3-2-1-19-02 ja 3-2-1-116-07. KÜS § 151 lg 1 kohaselt on majandamiskuludeks korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, sealhulgas energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Samasisuline on ka kehtiva kostja põhikirja p 4.7., mis ütleb, et elamu majandamise kulusid kannavad ühistu liikmed proportsionaalselt nende omandis oleva korteri üldpinna suurusega ja elamu üldpinnaga. Kohus nõustub hagejaga, et mõlemad vaidlustatud otsused on nimetatud seaduse ja põhikirja sätetega otseses vastuolus, sest kehtestavad vastavalt haldustasu ja kaugkütte eest tasumiseks teistsugused alused. Ilmselgelt on nii haldustasu kui tasu kaugkütte eest majandamiskulud seaduse mõttes (tegemist on korteriühistu poolt ostetud ja osutatud teenustega). Ka kostja enda viidatud kodukorra punkti 4.3. sisust ja ülesehitusest on see järeldatav, sest selles räägitakse majandamiskulude koosseisu kuuluvast haldustasust ja küttekulust (p 4.3.6.). Kohtule on mõistetav kostja põhjendus, et osade korterite elektriküttele üleminekul ei saa kaugkütte puhul enam lähtuda korterite pinna suhtest elamu üldpinda, samuti ei ole mõistlik seda teha haldustasu puhul, sest esitatud tõendite kohaselt ei sõltu nt raamatupidaja töömaht ega Korteriühistute Liidule makstav liikmemaks korterite pinnast. See aga ei tähenda, et üldkoosolek oleks õigustatud tegema otsuseid, mis on käesoleval juhul vastuolus seaduse ja kehtiva põhikirjaga. Selleks tuleb eelnevalt muuta põhikirja sätteid, mille vajadust kostja esindaja eelistungil ka ise kinnitas. Seadus annab võimaluse ühistu põhikirjas sätestada majandamiskulude arvestus teisiti kui eluruumide üldpinnast lähtudes ning miks seda rohkem kui 10 aastat kehtinud põhikirja suhtes tehtud ei ole, jääb kohtule arusaamatuks. Kostja viide põhikirja punktile 3.2.3. ei ole asjas kohane, sest nimetatud punkt räägib sihtotstarbeliste maksete tasumise kohustusest, mille suurus või selle arvestamise kord määratakse üldkoosoleku otsusega. Kui see punkt kehtiks elamu majandamiskulude osas, siis kaotaks põhikirja p 4.7. mõtte, mistõttu saab p 3.2.3. sätteid kohaldada muude, ilmselt ühekordsete, maksete osas. Selles mõttes on põhikirja p 4.7. erinormiks punkti 3.2.3. osas, sätestades selgelt just majandamiskulude tasumiseks arvestamise alused. Sama kehtib ka kostja märgitud põhikirja p 5.2.13. osas, mis räägib sihtotstarbelistest maksetest. Kostja poolt esiletoodud põhikirja p 5.17.6. käsitleb aga elamu haldamise ja majandamise kulude tasumise korra kehtestamist, mitte nende arvestamise aluseid, mis on määratletud seaduses ja seda kinnitavas põhikirja punktis 4.7. Kostja tuginemine kodukorra sätetele ei ole samuti õige. Korteriühistu kodukord on ühistu liikmete poolt vabatahtlikult vastu võetud dokument, millele ei viidata seaduses
3 (4)
Tsiviilasi nr 2-09-2355 majandamiskulude tasumise arvestamise alustena. Aga isegi kui lähtuda kodukorrast, ei ole kostja viited antud asjasse puutuvad, sest - kodukorra punktid 3.3. ja 3.9.5. räägivad küttesüsteemide ümberehitamise korrast ja selle omavolilisuse keelust, mis võib olla kostja nõude aluseks hageja vastu, aga ei muuda ära tehtud seaduse ja põhikirjavastaseid otsuseid, - kodukorra punkt 4.3. ja selle alapunkt 4.3.2. sisustavad majandamiskulude mõiste ja selle, et haldustasu maksmise korra ja suuruse määrab üldkoosolek, kuid ei kehtesta põhikirjast ja seadusest tulenevat (erinevat) tasu maksmise aluste arvestamise korda. Mis puutub kostja väitesse, et 2000.aastal võeti üldkoosolekul vastu otsus majandamiskulude alla käivate teatud kulude arvestamiseks mitte korteri üldpinnast lähtuvalt, vaid muul alusel, ning seda otsust ei ole vaidlustatud, siis tegemist ei ole kohase vastuväitega. Kui selline otsus vastu võeti ja seda ei vaidlustatud, siis ei too see kaasa automaatset põhikirja ja/või seadusemuudatust, milleks on ette nähtud sootuks teine menetlus. Seega on hageja nõuded põhjendatud ja hagi tuleb rahuldada. Esitatud tõendid ja väited kaugkütteks kasutatavate „ribide“ osas ja nende vastavuse kohta elamu projektile jätab kohus tähelepanuta, sest otsuste põhikirja- ja seadusevastasuse aspektist ei oma need asjas tähtsust. Menetluskulud Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 162 lg 1 sätetele kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti, seega antud juhul kostja.
Toomas Talviste Kohtunik
4 (4)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.