Võlaõigus › Võõrandamislepingud

Jätta kõik menetluskulud kostjate kanda solidaarselt. solidaarselt.

.06.2009.a. ja otsuse ärakiri toimetatakse kätte menetl Edasikaebamise kord: Kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, arvates otsuse ärakirja saamise päevale järgnevast päevast. Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima. Vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (TsMS § 442 lg. 6, § 633 lg. 7). I. Asjaolud. Viru Maakohtule 03.06.2008.a. saabunud OÜ Medical Spa hagiavalduse kohaselt 08.10.2007.a. sõlmisid OÜ Medical Sps müüjana ja M V ja R V ostjatena ja pantijatena ning Nordea Bank Finland Plc hüpoteegipidajana notariaalse korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu ja kinnistamisavalduse eelmärke kandmiseks kinnistusraamatusse lõpetamise, korteriomandite müügilepingu, ühishüpoteegi seadmise lepingu ja asjaõiguslepingu, mille esemeks olid Viru Maakohtu Lääne-Virumaa kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr. xxxx sisse kantud korteriomand, kinnistu koosseisuga 699/6984 mõttelist osa maatükist, katastritunnus 92201:1:001:0841, pindala 2455 m2, asukohaga xxxx, ja selle oluliseks osaks olevast reaalosast eluruumist nr xx., üldpinnaga 69,9 m2, ning Viru Maakohtu Lääne-Virumaa kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr. xxxx sisse kantud korteriomand, kinnistu koosseisuga 699/6984 mõttelist osa maatükist, katastritunnus 92201:001:0841, pindala 2455 m2, asukohaga xxxx, ja selle olulisest osast, reaalosana eluruumist nr. xx, üldpinnaga 69.9 m2 Korteriomandid on kostjate ühisomand. Vastavalt lepingu p.-le 4.1 müüja müüb ostjatele korteriomandi nr. xxxx hinnaga üheksasada tuhat krooni ja korteriomandi nr. xxxx hinnaga üks miljon kakssada tuhat krooni, seega korteriomandid ühtekokku hinnaga kaks miljonit ükssada tuhat krooni, millest üks miljon nelisada tuhat krooni kohustuvad ostjad tasuma müüja kontole nr. 221024070769 AS-s Hansapank hiljemalt kolme pangapäeva jooksul, arvates lepingu sõlmimisest, ja vastavalt lepingu p.-le 4.2. kohustuvad ostjad müügihinnast seitsesada tuhat krooni tasuma müüja samale kontole hiljemalt 08.11.2007.a. Kostjad on tasunud korteriomandi nr. xxxx eest nelisada tuhat krooni ja korteriomandi nr. xxxx eest viissada tuhat krooni ning tasumata on vastavalt viissada tuhat krooni ja seitsesada tuhat krooni, kokku korteriomandite eest üks miljon kakssada tuhat krooni, mille tasumise tähtaeg oli 08.11.2007.a. Vastavalt lepingu p.-le 4.3 on müüjal õigus nõuda ostjatelt viivist 0,029% tähtajaks tasumata summalt iga viivitatud päeva eest. Hageja soovib, et kostjatelt mõistetaks välja põhivõlgnevus summas üks miljon kakssada tuhat krooni ja viivis summas seitsekümmend kaks tuhat kolmsada kaheksakümmend neli krooni, kokku võlgnevus summas üks miljon kakssada seitsekümmend kaks tuhat kolmsada kaheksakümmend neli krooni järgmistel alustel. VÕS § 65 lg. 1 sätestab, et kui mitu isikut peavad täitma kohustuse solidaarselt (solidaarvõlgnikud), võib võlausaldaja nõuda kohustuse täielikku või osalist täitmist kõigilt võlgnikelt ühiselt või mõnelt neist. Hageja nõue on mõlema kostja kui ühisomaniku vastu. VÕS § 101 lg. 1 p. 1 sätestab võlausaldaja õiguse nõuda kohustuse täitmist ja p. 6 õiguse nõuda rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral viivist. Hageja nõuab kostjatelt kohustise täitmist, mis seisneb müügihinna täielikus tasumises ja sellest tulenevalt võlgnevuse summas 1 200 000 krooni kostjatelt väljamõistmist. Kostjad ei ole tasunud hagejale võlgnevust õigeaegselt, on 03.06.2008.a seisuga viivitanud rahalise

kohustuse täitmisega 208 päeva ja viivis 03.06.2008.a. seisuga on 208x0,00029x1200000=72 384 krooni. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud isik, kelle kanda jäävad menetluskulud kohtulahendi alusel. Hageja palub hagi rahuldada ja mõista M V'lt ja R V’lt solidaarselt OÜ Medical Spa kasuks välja 1 272 384 krooni, kohaldada hagi tagamise abinõuna kohtuliku hüpoteegi kandmist kinnistusraamatusse kostja M V kinnistule asukohaga xxxx, mille kohta on Viru Maakohtu Lääne-Viru kinnistusosakonna kinnistusraamatus avatud registriosa nr. xxxx, summas 1 272 384 krooni, jätta kõik kohtukulud kostjate kanda ning mõista kostjatelt hageja kasuks välja hageja menetluskulud, sealhulgas kulutused õigusabile vastavalt menetluse käigus esitatavatele kuludokumentidele. II. Kostja kirjalik vastus. Kostjad kohtule 11.09.2008.a. saabunud kirjalikus vastuses ei vaidlusta hagis märgitud lepingu sõlmimist. Hagis märgitud nõuet kostjad ei tunnista, sest on lepingust taganenud. Kostjad leiavad, et kuna ühe korteri hind on täielikult tasutud, on mõistlikuks kompromissiks tasumata korteri tagastamine hagejale. Pooled on neist probleemidest rääkinud ja hageja on teadlik taganemist põhjustanud asjaoludest. Hageja on äriühing, kelle osanikuks on ka M. V. Maja, kus asuvad vaidlusalused korterid, ehitas äriühing, kes on samuti hageja osanik. Korterite kvaliteediprobleeme ei likvideeritud, samuti ei soostutud hinna alandamisega. Seetõttu pidid kostjad tehingust taganema. Hageja on taganemisavalduse kätte saanud. Hoolimata asjaolust, et hageja taganemisavaldusega ei nõustu, toob see kaasa VÕS § 188 lg. 2 märgitud tagajärje, et mõlemad lepingupooled vabanevad lepingu täitmise kohustusest. Seega ei pea kostjad tasuma lepingus ja hagis märgitud põhisummat. Viivisearvestust hagis esitatud ei ole. Kostjad esitavad tõenditena taganemisavalduse, korterite ülevaatuse akti, vastuse ülesütlemisavaldusele ja ekspertiisiakti ning leiavad, et asjas on võimalik läbi viia kirjalik menetlus. Samuti on võimalik asi lahendada poolte kokkuleppel. III III. II. Asja kohtulik arutelu. Hageja lepinguline lepinguline esindaja kohtuistungil selgitab, et hageja jääb oma nõude juurde, mis on esitatud 03.06.2008.a. Nõude aluseks olevad faktilised asjaolud on kirjas hagiavalduses. 08.10.2007.a. OÜ Medical Spa ja kostjate vahel sõlmitud notariaalse korteriomandi võlaõigusliku ja asjaõigusliku lepingu kohaselt ei ole kostjad oma kohustusi müügisumma tasumiseks tähtaegselt täitnud ja võlg on 1,2 miljonit krooni. Viiviste summa oli 72 384 krooni. Täiendavas avalduses 25.08.2008.a. on seisuga 04.07.2008.a. kuni kohtuistungi päevani 26.03.2009.a. viivise summaks 103 008 krooni. Seega 26.03.2009.a. seisuga on viivis summaliselt 175 392 krooni. Lisaks tuleb kostjatelt alates 27.03.2009.a. kuni põhinõude täitmiseni välja mõista viivis TsMS § 367 alusel 0,029 % päevas. Võlgnevuse summa oli ühe korteriomandi omandamise eest 500 000 krooni ja teise eest 700 000 krooni. Korteriomand nr. xx, kinnistusregistriosa xxxx, mille eest oli võlg 500 000 krooni, on võõrandatud 31.07.2008.a. ja sellelt on hüpoteek kustutatud. Vaatamata sellele, et võõrandamine oli toimunud, ei makstud sellest rahast ära selle korteri eest hagejale võlgu olevat summat. Kuna tegemist on ühisomandiga, siis nõude õiguslikuks aluseks on VÕS § 65 lg. 1, mis sätestab solidaarse vastustuse. Teiseks aluseks on VÕS § 101 lg 1 p.1, mis annab õiguse nõuda kohustuse täitmist ja sama sätte p.6 nõuda viivist. Taganemisavaldus on tühine ja ei loo õiguslikke tagajärgi. Taganemisavalduse materiaalsed eeldused ei ole täidetud. Kui kostjad oleks tahtnud tegelikku taganemist, siis oleksid nad esitanud selleks avalduse kohtule. Seega taganemisavaldust täidetud ei ole. Hageja palub hagi rahuldada. Kostjatel on täitmata 08.10.2007.a. sõlmitud leping. Lepingu kohaselt müüja näitas kortereid ja ostjad vaatasid korterid üle. Ostjad võtsid korterid vastu, puuduseid ei esinenud. Pooled sätestasid, millistel tingimustel tuleb müügisumma tasuda. Kostjad seda kohustust ei täitnud. Kahe korteri müügisumma oli 1 200 000 krooni. Kostjad on sisuliselt oma omandiõigust realiseerinud. Korter xx osas on registris tehtud uus omanikukanne. Omanikukohustused on seega nagu lõppenud, kuid pärast

taganemisavaldust on nad käitunud omanikena ja on teinud täiendavaid koormamisi korteri xx osas. Uusi taganemisavaldusi tehtud ei ole. Korter xx müüdi oktoobris, seega oleks viimistluslikud puudused pidanud silma hakkama kohe, mitte alles järgmise aasta märtsis. Kuna taganemisavaldus on sisuliselt tühine, tuleb see jätta arvestamata. Kostjad on jätkuvalt võlgu korteri xx eest 500 000 krooni ja korteri xx eest 700 000 krooni. Hageja seaduslik esindaja K.K selgitab, et Pajusti Ehitus Grupp ehitas kümmet korterit, kus teatud töid teostasid alltöövõtjad. Ridaelamus on 10 boksi ja töid tehti korterite kaupa. Nr. xx ja xx viimistlust teostasid M V endaga seotud firmad, kellega Pajusti Ehitus Grupil olid sõlmitud alltöövõtulepingud. Üldmaja ehitas Pajusti Ehitus Grupp, maalritöid tegi eraldi firma. OÜ Medical Spa ei ole mingit vaegtööde akti näinud, seda ei ole lihtsalt olemas. Ekspertiisiakti samuti ei ole näinud. Vaegtööde akt peaks olema koostatud kahepoolselt. Kui leitakse puudus, siis vaadatakse see puudus üle ja puuduste kõrvaldamiseks antakse tähtaeg. Sellist akti olemas ei ole. Vaegtööd tulid kõne alla siis, kui selgus, et inimesel on korteri eest maksmata. M.V enda firma tegi seal töid. Puuduseid likvideerida ei saanud. Pajusti Ehitus Grupp meilile tuli kiri, et on keelatud nendesse korteritesse siseneda. Taganemisavaldust juures ei olnud. Kostjate lepinguline esindaja seletab, et kostjad jäävad oma vastuväidete juurde. Hagis märgitud ostu-müügilepingu esemeks oli kaks korterit, hagis nõutakse ühe korteri eest tasumata summat. Kostja on teinud ettepaneku asja lahendamiseks kokkuleppel ja pooled jõudsid sisuliselt kokkuleppele selles, et vaidlust on võimalik lahendada ühe korteriomandi tagastamisega hagejale. Menetluse käigus tekkis pooltel vaidlus selle üle, kas kostja on teatanud valmisolekust korteri tagastamiseks ja selle asjaolu tõendamiseks esitas kostja tõendid. Kokkuleppe sõlmimiseks takistused puudusid, kuid kokkulepet sõlmitud ei ole, sest hageja seda enam ei soovi. M V vaidleb hagile vastu seetõttu, et ta on hagis käsitletud lepingust taganenud. Taganemisavaldus esitati enne hagi esitamist ja oli saadetud põhjusel, et korterid ei vastanud ettenähtud kvaliteedile. Taganemisavaldus on kehtiv, selles on alused ära toodud. Asjaolu, et üks tehinguga hõlmatud korter on võõrandatud, ei mõjuta taganemisavalduse kehtivust teise korteri suhtes. Seetõttu on kostja poolt esitatud vaegtööde akti ja ekspertiisihinnangu põhjendustega tõendatud taganemise avalduse aluse olemasolu. Taganemine toimus VÕS § 188 lg. 1 kohaselt ning sellel põhjusel tuleb hagi jätta rahuldamata. Tehingus oli kaks korterit, korter nr. xx maksis 900 000 krooni ja see on täielikult tasutud, teine korter on müüdud, selles osas taganemisavaldust täita ei ole võimalik. Hageja ei soovinud korterit tagasi, seega kostja müüs korteri edasi. Taganemisavalduse materiaalsed alused on olemas. Hageja on toonud välja ka selle, et kui ostu-müügi tehing on notariaalne, peab ka taganemisavaldus olema samas vormis. Seadus seda ei sätesta. Hageja soovib saada raha, kostja on avaldanud valmisolekut korter tagastada. Sellest lähtuvalt on kostja seisukohal, et hagi tuleb jätta rahuldamata. IV. Kohtu tuvastatud asjaolud ja kohtuotsuse põhjendused. TsMS § 438 lg. 1 kohaselt otsust tehes hindab kohus tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele. Kui asjas on esitatud mitu nõuet, teeb kohus otsuse kõigi nõuete kohta. Vastavalt TsMS § 439 ei või kohus ületada nõude piire, ega teha otsust nõude kohta, mida ei ole esitatud. TsMS § 442 lg. 5 näeb ette, et kohus lahendab selgelt ja ühemõtteliselt poolte nõuded. Sama paragrahvi lg. 8 kohaselt peavad kohtu järeldused põhinema tuvastatud asjaoludel, samuti peab kohus kohaldama vastavat seadust. Kohus, kuulanud ära menetlusosalised, vaadanud läbi toimikus olevad hagiavalduse, dokumentaalsed tõendid ja poolte kirjalikud seisukohad, tuvastas: 1) poolte vahel on tsiviilõiguslik leping. Tegemist on notariaalselt tõestatud lepinguga. Eraõiguse üldiselt tunnustatud põhimõte on lepingukohustuste siduvus. Seega sõlmitud leping on täitmiseks kohustuslik. Lepingus pole piiranguid ega täpsustusi müüdava asja kvaliteedi või muude tingimuste kohta. Lepingu p.2.1.3. kohaselt müüja kinnitab, et lepingu esemel ei ole mingeid müüjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüja pole ostjale teatanud või mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Lepingu p.2.2.1. ja 2.2.2. järgi kinnitavad

ostjad, et nad on teadlikud korterite seisukorrast ja ostavad korterid isiklikult teostatud ülevaatuse ning müüja poolt lepingu esitatud andmetele. Notar on lepingu p.-s 9 pooltele selgitanud VÕS §-de 220- 222 sätteid, et asja lepingutingimuste mittevastavuse korral on ostjal õigus nõuda asja parandamist, oma võlgnetava kohustuse täitmisest keelduda, nõuda kahju hüvitamist või alandada ostuhinda. Kui aga asja lepingutingimustele mittevastavus on oluline lepingurikkumine, siis lepingust taganeda. 2) kostjad ei ole andnud hagejale lepingu täitmiseks täiendavat tähtaega ega ole ka põhjendanud, miks nad seda teinud pole. Kostjad pole tõendanud, et nad üldse oleksid hinna alandamist või puuduste kõrvaldamist soovinud, kuigi on seda oma vastuväidetes märkinud. Kostjad on valinud taganemisavalduse esitamise, mille eelduseks peab olema oluline lepingurikkumine. VÕS § 116 lg. l kohaselt võib lepingupool lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud. VÕS § 116 lg. 2 kohaselt on olulise lepingurikkumisega eelkõige tegemist, kui: 1) kohustuse rikkumise tõttu jääb kahjustatud lepingupool olulisel määral ilma sellest, mida ta õigustatult lepingust lootis, 2) rikuti kohustust, mille täpne järgimine oli lepingust tulenevalt teise lepingupoole huvi püsimise eelduseks lepingu täitmise vastu; 3) kohustust rikuti tahtlikult või raske hooletuse tõttu; 4) kohustuse rikkumine annab kahjustatud lepingupoolele mõistliku põhjuse eeldada, et teine lepingupool ei täida kohustusi ka edaspidi; 5) teine lepingupool ei täida oma ükskõik millist kohustust käesoleva seaduse §-s 114 nimetatud täitmiseks antud täiendava tähtaja jooksul või teatab, et ta selle tähtaja jooksul kohustust ei täida. Riigikohus oma lahendis 3-2-1-31-08 on selgitanud, et „VÕS § 116 lg. 1 kohaselt võib lepingupool lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud (oluline lepingurikkumine). Seega on lepingust taganemiseks üldjuhul vajalik, et lepingupool oleks lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud. VÕS § 116 lg.1 p. 5 kohaselt on olulise lepingurikkumisega tegemist ka siis, kui teine lepingupool ei täida oma ükskõik millist kohustust VÕS §-s 114 nimetatud täitmiseks antud täiendava tähtaja jooksul või teatab, et ta selle tähtaja jooksul kohustust ei täida. VÕS § 114 lg. 1 esimese lause kohaselt võib võlausaldaja anda võlgnikule kohustuse täitmiseks täiendava mõistliku tähtaja, kui võlgnik rikub kohustust. Kolleegium märgib, et iseenesest õige on väide, et VÕS § 114 on dispositiivne säte, millest pooled võivad kokkuleppega kõrvale kalduda. Pooled võivad kokku leppida, et lepingust on õigus taganeda ka mitteolulise rikkumise puhul ilma täiendavat tähtaega andmata. Samuti võivad pooled kokku leppida, et oluliseks rikkumiseks on ka muu rikkumine, mis ei ole sätestatud VÕS § 116 lg. 2 p.des 1-4.„ Kostjad ei ole esitanud kohtule tõendeid selle kohta, et pooled oleksid kokku leppinud teisiti, et ei tule kohaldada mitte VÕS §-s 114 sätestatut, vaid poolte kokkulepet. 3) vastavalt TsÜS § 67 lg. 2 on taganemisel tegemist ühepoolse tehinguga. Selleks, et taganemine oleks kehtiv, peavad olema täidetud taganemise materiaalsed ja formaalsed eeldused. Kostjad pole taganemise materiaalsete eelduste olemasolu tõendanud. Kostjate taganemisavalduses on korterite olulisemaks puuduseks märgitud ekspertiisiga tuvastatud praaktöö, mis algab juba vundamendist. Lisaks on avalduses märgitud, et ehitaja esindaja poolt on allkirjastatud akt vaegtööde kohta, samuti, et müüja poolt on ostjatele üle andmata ja lepingu sõlmimise ajal oli ehitajal müüjale üle andmata korterite tagavaravõtmed ja projektdokumentatsioonehituslik-, elektri-, kanalisatsiooni-, vee-, ventilatsioonidokumentatsioon. Kostjate taganemisavalduses esitatud väide, et OÜ Medical Spa on probleemile lahenduste otsimise asemel asunud saatma omapoolseid kirju, kus nõutakse korterite müügihinna täielikku tasumist, jäi tõendamata. Kohtu arvates on tõendamata kostjate väide, et nad ei olnud teadlikud objektil esinevatest puudustest. M V oli kuni 28.05.2008.a. ka OÜ Medical Spa juhatuse liige. Järelikult M.V müüja esindajana oli teadlik või pidi teadma kõiki müüja poolseid asjaolusid ja kohustusi, üle andma dokumentatsiooni ja võtmed ning vastutama üle antava korteri kvaliteedi eest, ning ostjana teadma vähemalt samu asjaolusid, mida müüjana, sealhulgas korterites tehtud tööde kvaliteeti ja korterite üleandmisel-

vastuvõtmisel esinenud puudusi. Sisuliselt oli tegemist tehinguga, milles hageja juhatuse liige M V müüs korterid endale ja oma abikaasale 4) kostjate esitatud ekspertiisiaktist nähtub, et ehitise ülevaatuse akt on koostatud 28.05.2007.a. Vihula Vallavalitsuse poolt ja kasutusluba on välja antud 07.06.2007.a. Ehitist ekspertiisiks vaadati üle 28.02.2008.a. ainult ostjate Marika ja R V juuresolekul. Ekspertiisiakti kokkuvõttes on selgitatud, et kõik garantiiajal selgunud puudused tuleb töövõtjal kõrvaldada, saavutada ostjaga lahendus. Töövõtja peab ostjaga korraldama puuduste ülevaatuse ja määrama kirjalikult tähtajad puuduste kõrvaldamiseks. Müüjal tuleb ostjale üle anda dokumentatsioon, mis on vajalik lepingueseme valdamiseks, kasutamiseks ja käsutamiseks. On ilmne, et dokumentatsioon oli ostjail siiski olemas, vastasel korral poleks nad saanud oma vara käsutada. Kostjad ei ole ümber lükanud hageja väidet, et osaliselt tegid töid kostjate korterites kostja M.V endaga seonduvad firmad, mistõttu kostja pidi olema teadlik kõigist puudustest juba lepingu vormistamisel. Äriregistri väljavõttest nähtuvalt oli M V OÜ Mclub Fox-Mink, OÜ Mclub AUTO, OÜ Nordical ja paljude muude äriühingute juhatuse liige kuni äriühingute ühendamiseni 07.08.2007.a. OÜ-ks Mõisa Stiilid. Neist asjaoludest lähtuvalt ei ole õige kostjate taganemisavalduses esitatud väide, et kuna ehitustöid lepinguobjektil teostas üks osanikest OÜ Pajusti Ehitus Grupp, siis ei olnud M V’l ja R V’l põhjust arvata, et lepinguobjektid võivad olla puudustega. 5) TsMS § 230 kohaselt kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Kostjate esitatud puudusi tõendavad dokumendid on ühepoolsed ega ole objektiivsed. Hinnates kostjate esitatud nn. vaegtööde akti, selgub, et kostjate esitatud on mingi puuduste loetelu, mida mis tahes aktina, sealhulgas vaegtööde aktina, käsitleda pole võimalik. Loetelus märgitud puudused on suures osas aga koheselt nähtavad ka tavainimesele. Kindlasti pole võimalik arvata, et tavainimene ei märka, et esik on värvimata, et kraanikausid puuduvad, et uksed ei tööta, et korstnajalg on töötlemata jne. Kostjate taganemisavalduses märgitud VÕS § 217 lg. 1 kohaselt peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. Lepingutingimustele peavad vastama ka asja juurde kuuluvad dokumendid. VÕS § 217 lg 2 kohaselt ei vasta asi muu hulgas lepingutingimustele, kui: 1) asjal ei ole kokkulepitud omadusi; 6) tarbijale müügi puhul ei ole asi seda liiki asjadele tavaliselt omase kvaliteediga, mida ostja võis mõistlikult eeldada, lähtudes asja olemusest ja arvestades asja müüja, tootja, varasema müüja või muu vahendaja poolt asja teatud omaduste suhtes avalikult tehtud avaldusi, eelkõige asja reklaamimisel või etikettidel. Viidatud VÕS § 217 tulenevalt tuleks eeldada, et vaegtööde aktis peaks olema märgitud konkreetne puudus ning selle kõrvaldamise tähtaeg. Sama on kostjatele selgitatud ka ekspertiisiaktis. Hageja seadusliku esindaja sõnutsi ei lastudki ehitajat enam korteritesse, et mingeid puuduseid kõrvaldada. Seda väidet ei ole kostjad vääranud. Järelikult on tõendamata kostja vastuväited, et hageja ei ole puudusi likvideerinud ega soostunud hinna alandamisega. Kostjad ei ole tõendanud asjaolusid, mis võimaldaksid taganemisavalduse esitada lepingu täitmiseks täiendavat tähtaega määramata. Riigikohtu lahendis 3-2-1-71-07 „Kolleegium leiab, et kui asi vaadatakse üle enne müügilepingu sõlmimist ja müügilepingus märgitakse, et ostja on asja eelnevalt üle vaadanud, siis tuleb eeldada, et ostja nõustus asja ostma koos ülevaatamisel avastatud puudustega, ilma et neid puudusi oleks müügilepingus märgitud.“ Kostjad pole tõendanud, et nad ei teadnud korterite võimalikest puudustest lepingu sõlmimisel. Järelikult tuleb lugeda poolte vahel sõlmitud leping vastavaks nende tahtele ja seega koos korteritel esinenud puudustega. Korteriomandi kui kinnisasja müük ei ole käsitletav tarbijale müügiga VÕS § 217 lg. 2 p. 6 tähenduses, kuna vastavalt VÕS §-le 209 lg. 4 on tarbijale müük asja müük müügilepingu alusel, mille puhul tarbijale müüb vallasasja müüja, kes sõlmib lepingu oma majandus- või kutsetegevuses. 6) taganemine õiguskaitsevahendina annab lepingupoolele võimaluse end lepingust ühepoolselt vabastada, kui teine pool rikub lepingut selliselt, et kahjustatud pool kaotab huvi

lepingu edasise jätkamise vastu. Kostjad ei olnud lepingu vastu huvi kaotanud ka pärast taganemist. Taganemisavaldus, mis on koostatud 02.06.2008.a., esitati ilmselgelt seoses hagi kohtusse esitamisega 03.06.2008.a., vastasel juhul oleks see esitatud varem, sest esitatud ekspertiisiaktist nähtuvalt olid ostjatele ehitustehnilised puudused teada juba veebruarismärtsis 2008.a. Hageja järeldust, et kostjad käsitlesid end mitte taganenutena, vaid omanikena, kinnitab 31.07.2008.a. avalduse alusel 12.08.2008.a. registris tehtud kanne korteriomandi nr. xx võõrandamine kohta pärast taganemisavalduse koostamist 02.06.2008.a. ja väidetavat lepingust taganemist. Sellisest käitumisest järeldub omakorda, et kostjate huvi olnuks võõrandada ka korter xx, kui poleks esitatud hagi. Kostjad ei ole tõendanud taganemisavalduses märgitud poolte vahel sõlmitud lepingust taganemise eeldusi. Muid VÕS § 116 lg. 1 sätestatud taganemise eeldusi pole kostjad isegi nimetanud. Taganemisavaldus on oma sisult selgelt tingimuslikku laadi, mida väljendab sõnastus „Oleme juba korduvalt teatanud ja teatame veelkord, et ei pea võimalikuks korterite hinna tasumist enne puuduste kõrvaldamist. Kuivõrd puudusi ei ole seni kõrvaldanud ja selline lahendusvariant on välja pakutud ka Medical Spa poolt, siis taganeme lepingust ning kanname korterite omandi OÜ-le Medical Spa tagasi. Samas korterite omandit tagasi ei ole kantud, enamgi veel, üks korteromanditest on võõrandatud kolmandale isikule. Seega taganemisavaldust täidetud ei ole. Riigikohus on oma lahendis 3-2-1-110-08 selgitanud, et „Kolleegium peab vajalikuks märkida, et taganemist kujundusõigusena ei ole võimalik piirata vaid tehingu ühe sooritusega. Kui mitu sooritust moodustavad ühe ühtse tehingu, siis võib taganeda neist kõigist korraga. Taganemise tahteavaldus peab olema selge ja arusaadav. Seega juhul, kui see ei tulene tehingu iseloomust, ei saa taganemiseks õigustatud isik, temale tehingu alusel tehtud sooritust osaliselt endale jätta.“ Õige on kostja esindaja vastuväide, et seadus ei sätesta notariaalse ostu-müügi tehingu taganemisavaldusele sama vormi kohustust. Lahendis 32-1-08 on Riigikohus selgitanud ka, et „Kolleegium ei nõustu maakohtu otsuses märgituga, nagu peaks notariaalselt tõestatud eellepingust taganemise avaldus olema samuti notariaalselt tõestatud. Riigikohtu varasema praktika kohaselt ei ole vorminõuet ette nähtud lepingust taganemise avaldusele, lepingu ülesütlemise avaldusele, hinna alandamise avaldusele ega lepingu tühistamise avaldusele (vt Riigikohtu 19. aprilli 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-29-06, p 20, 12. juuni 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-50-06, p 23, 14. juuni 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-59-06, p 16 ja Riigikohtu 13. veebruari 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-140-07, p 35).“ Järelikult taganemisavalduse vorminõuded on küll täidetud, kui taganemise materiaalsed eeldused ei ole täidetud. Selletõttu on taganemisavaldus tühine ega too endaga kaasa õiguslikke tagajärgi nagu märgib ka hageja esindaja. 7) poolte ostu-müügileping on jõus, kuna taganemisavalduse eelduseks olevad asjaolud on hageja poolt tõendamata. VÕS § 208 lg. 1 kohaselt asja müügilepinguga kohustub müüja andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. VÕS § 76 kohaselt kohustus tuleb täita vastavalt lepingule või seadusele. VÕS § 82 kohaselt kui kohustuse täitmise tähtpäev on kindlaks määratud või tuleneb võlasuhte olemusest, tuleb kohustus täita sellel tähtpäeval. VÕS § 82 lg. l sätestab, et kui kohustuse täitmise tähtpäev on kindlaks määratud või tuleneb võlasuhte olemusest, tuleb kohustus täita sellel tähtpäeval, ja samas lg. 7 kohaselt kohustus muutub sissenõutavaks, kui võlausaldajal on õigus nõuda kohustuse täitmist. VÕS § 100 kohaselt on kohustuse rikkumine võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. VÕS § 101 lg. 1 p. l järgi võib võlausaldaja, kui võlgnik on kohustust rikkunud, nõuda kohustuse täitmist ja p. 6 kohaselt rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda viivist. Kostjad on rikkunud raha maksmise kohustust. Kuna tasutud summade üle vaidlust pole, siis tuleb kostjalt välja mõista seni tasumata summa kokku 1 200 000 krooni põhivõla katteks.

8) hageja viivise nõue on põhjendatud rahuldada. Viivis on õiguskaitsevahend, mida saab kohaldada kohustuse rikkumise korral. VÕS § 113 kohaselt rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub seitse protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. Poolte lepingu p.-s 4.3 on sätestatud, et tasumisega viivitamisel on müüjal õigus nõuda ostjatelt viivist 0,029% tähtajaks tasumata summalt iga viivitatud päeva eest. Kostjad pole viivise arvestust ega viivise summat vaidlustanud. Kostjad on oma raha maksmise kohustuse täitmisega viivitanud, mistõttu kuulub hageja viivisenõue rahuldamisele ja summas 175 392 krooni kostjatelt solidaarselt hageja kasuks väljamõistmisele. TsMS § 367 kohaselt võib viivisenõude koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtu poolt mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Seega on põhjendatud kostjatelt alates 27.03.2009.a. välja mõista viivis 0,029% tasumata põhinõudelt kuni põhinõude kohase täitmiseni. TsMS § 138 järgi menetluskulud on menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud. Kohtukulud on riigilõiv, kautsjon ning asja läbivaatamise kulud. TsMS § 147 järgi avaldaja maksab riigilõivu lõivustatud toimingu tegemiseks ette. Enne riigilõivu tasumist ei toimetata hagi kostjale kätte. Hageja on hagi esitamisel tasunud riigilõivu 41 250 krooni, mis tuleb kohtukuluna kostjatelt välja mõista. TsMS § 162 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 165 lg. 3 sätestab, et kui otsus on tehtud solidaarvõlgnikest kostjate kahjuks, vastutavad kostjad menetluskulude eest samuti solidaarselt. Seega on põhjendatud jätta kõik menetluskulud kostjate kanda solidaarselt. TsMS § 173 lg. 1 kohaselt asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 173 lg. 3 kohaselt menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma. TsMS § 178 lg. 1 kohaselt menetluskulude jaotuse kohta tehtud kohtulahendit saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. TsMS § 632 lg. 1 kohaselt võib apellatsioonkaebuse esitada 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest. Kohus kohaldas VÕS §-de 76, 82, 100, 101, 113, 116, 208 sätteid ning juhindus TsMS §de 162, 165, 173, 230, 441-442, § 632 lg. 1 nõudeist. Kohtunik: Ärakiri õige Nooremreferent

/allkiri/

Sirja Tooming

Lea Herne

14.07.2009 Viru Maakohtu

RESOLUTSIOON:

RESOLUTSIOON

„1. OÜ Medical Spa hagi M V ja R V vastu võlgnevuse summas 1 272 384 krooni nõudes rahuldada tervikuna.

Kohtunik:

/allkiri/

Sirja Tooming

Ärakiri õige Nooremreferent

Lea Herne

Kohtumäärus jõustus 04. augustil 2009. a. Nooremreferent

Lea Herne

Kohtuotsus jõustus 8. märtsil 2010. a. Riigikohtu tsiviilkolleegiumi kohtumäärusega. kohtumäärusega Nooremreferent Lea Herne

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.