12. juuni 2009 kell 16.00 Kentmanni kohtumaja kantselei kaudu
Tsiviilasi
J B ja L Shagi Korteriühistu vastu kahju hüvitamiseks
Tsiviilasja hind
92 193 krooni Hageja 1: J B (isikukood xxx; elukoht xxx)
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja 2 ja hageja 1 esindaja: L S(isikukood xxx; elukoht xxx) Hagejate volitatud esindaja: Vassili K (xxx) Kostja: Korteriühistu (registrikood xxx; asukoht Xxx), seaduslik esindaja juhatuse liige Maksim Š (elukoht xxx) Kostja esindaja Aleksander N xxx)
(isikukood xxx, elukoht
Hagi läbi vaadatud kohtuistungil
04.juunil 2009
Kohtuistungil osalesid
L. Slyunina, V. Kosteitšuk, M. Ševtsov ja A. Nauts
RESOLUTSIOON
1.Hagi rahuldada.
2.Välja mõista Korteriühistult (registrikood xxx) J B (isikukood xx) kasuks 50 942 (viiskümmend tuhat üheksasada nelikümmend kaks) krooni.
3.Välja mõista Korteriühistult (registrikood xxx) L S(isikukood xxx) kasuks 41 251 (nelikümmend üks tuhat kakssada viiskümmend üks) krooni.
Menetluskulud jäävad täies ulatuses Korteriühistult k .
Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul arvates otsuse apellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel kohtuotsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus esitatakse Tallinna Ringkonnakohtule. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist kohtuistungil. TsMS § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
HAGI ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE
01.08.2009 hagejad esitasid Harju Maakohtule hagi KÜ vastu kahju hüvitamiseks, taotledes kostjalt J. B kasuks välja mõista 50 942 krooni ja L. S kasuks 41 251 krooni. Hagiavalduse ja selle 05.09.2008 täienduste kohaselt alustas kostja 2007.a. hoone katuse remontimist. Remonditöid teostas OÜ G . 2007.aastal oli majas tulekahju ja remonditööd jäid lõpetamata. 25.veebruaril 2008.a. sadas vihma. Katus jooksis läbi ning vihmavesi uputas hagejatele kuuluvad korterid nr 44 ja 47. Vihmavett tungis korteritesse nii palju, et vett sai põr lt ammutada ämbritega. Seinad märgusid, tekkis elektrilühis, mille tagajärjel jäid korterid kolmeks päevaks elektrita. 2007.a. oli hageja I teostanud oma korteris nr 44 kapitaalremondi: renoveeriti ja isoleeriti põr d (milline asjaolu tingis uputuse ajal selle, et vesi kogunes selle korteri põr le ning takistas vee valgumist alumistele korrustele). 25.02.2008 koostasid kostja juhatuse liikmed V J ja V O kahjustuste akti. Hageja II esitas 26.veebruaril 2008.a. ja hageja I 29.veebruaril 2008.a. kostjale kirjaliku avalduse kahju hüvitamiseks. Kostja avaldustele ei vastanud ega hakanud kahju hüvitama. Ajavahemikul 16. märts – 03. aprill 2008 viidi läbi ekspertiis. Ekspertiisiaktist nähtuvalt firma G OÜ tegi katuse remonditöid alates 01.01. – 01.11.2007 aadressil Maardus KÜ juhatuse tellimusel. Seoses tulekahjuga maja seinas 02.11.2007 katkestati kõik tööd ja need jäid lõpetamata. Vihma ja lumesadude ajal hakkas avatud katus läbi laskma ja vesi tungis korteritesse 44, 47, 50, 51 ja 64, tekitades neile varalist kahju. Ekspertiisiakti punktis 1 nähtuvalt ekspert leidis, et kõikides ülevaadatud korterites on lõpetamata katusest läbi pääsenud atmosfäärisademed põhjustanud korteritele analoogilisi ja identseid konstruktsioonide kahjustusi lagedele, põr tele, seintele ja elektrivõrgule, sh korteris nr 44 on kahjustatud elutuba 17 m2, koridori 18 m2 ja elektrijuhtmestik; korteris nr 47 on kahjustatud elutuba 17 m2, koridori 12 m2 ja elektrijuhtmestik. Ekspertiisiakti punktis 5 on sedastatud, et kahjustatud ruumides remondi tegemiseks tasemeni „mitte halvem endisest“ on vaja teha kulutusi ekspertiisiakti lisade kohaselt korteris nr 44 summas 50 942 krooni ja korteris nr 47 summas 41 251 krooni. 27.04.2008 pöördus hageja I uuesti kostja poole kahju hüvitamise alustamise taotlusega, kuid kostja ei vastanud sellele avaldusele. Kuna kostja hagejatele mingeid vastuseid ei andnud ega asunud mõistliku aja jooksul kahju hüvitama, asus hageja II oma korterit ise oma vahenditega taastama. 22.05.2008 esitasid hagejad kostja juhatusele avalduse. 20.05.2008 saatis kostaja hagejatele OÜ G vastuse ja teatas, et kostjal seni puudub võimalus hüvitada kahju. Katuse remontijaks ja remondi läbiviimise eest vastutajaks oli korteriühistu. Korteriühistu tegevusetus (ehitus jäi talveperioodil mitmeks kuuks pooleli ning on üldteada asjaolu, et Eesti kliimas ei ole võimalik kuude kaupa elada ilma korraliku katuseta) on otseselt tinginud kahju tekke. Ühistu on olnud tegevusetu ka korteriomanike huvide kaitseks kohtusse mittepöördumise tõttu. Hagejad leiavad, et kostja on hooletult täitnud oma põhikirjalisi kohustusi hoolitseda maja eest ja teostada vajalikke remonte, samuti ei täitnud kohustust katuse remontimisel teostada omanikujärelevalvet. Hagejad taotlevad hagi rahuldada ja menetluskulud jätta kostja k .
KOSTJA VASTUS
01.10.2008 kirjalikus vastuses hagile kostja tema vastu esitatud nõudeid ei tunnista. Kostja on seisukohal, et kostja ei ole süüdi hagejatele kahju tekitamises. 04.09.2007 kostja ja OÜ G sõlmisid Ehituse Töövõtulepingu nr 07/21, mille alusel OÜ G teostas remonditöid katuse soojustamiseks ja katmiseks rullmaterjaliga. 03.11.2007 korterelamu otsaseinas põles tuuletõkke materjal. Tulekahju oletatavaks tekkepõhjuseks on Põhja – Eesti Päästekeskuse menetlusbüroo 29.07.2008 õiendi kohaselt hooletus tuletöödel ning TPS 2000 OÜ suhtes, kes tõenäoliselt teostas kokkuleppel OÜ-ga G tuletöid, on läbi viidud väärteomenetlus. Kostja keeldus OÜ-ga G sõlmitud töövõtulepingu täitmisest ning esitas 26.09.2008 Harju Maakohtule hagi OÜ G vastu ebakvaliteetse ja mitteõigeaegse tööde täitmisega tekitatud kahju hüvitamiseks summas 631 787,10 krooni. Kostja on seisukohal, et tema ei ole süüdi hagejatele kahju tekitamises. Hagejatele kahju tekitamises võivad süüdi olla OÜ G ja TPS 2000 OÜ. Kostja samuti vaidleb haginõuete summa vastu. 10.03.2009 täiendavas vastuses kostja märgib, et ühistu ja OÜ G vahelise lepingu kohaselt pidid katuse remonttööd olema lõpetatud 20 päeva jooksul ettemaksu tasumisest. Ettemaks on tasutud, kuid töid ei lõpetatud. Kostja ei ole maja haldamist ega maj mist kellelgi delegeerinud, mistõttu ei saa VÕS § 1054 alusel kahju hüvitamist nõuda. Kahju ei ole tekitatud kostja süül, vaid ehitusfirma süül, kelle töötajad tekitasid 03.11.2007 korterelamu katusel ja otsaseinal tulekahju ning peale tulekahju likvideerimist ehitusfirma ei jätkanud tööd ega kõrvaldanud puuduseid kuni 25.02.2008, mil sada vihma ja tekkis vihmaveeuputus hagejate korteris. Korteriühistu põhikirja punkti 4.1.5. kohaselt hagejad võivad teha korteri ja selle mõtteliste osade säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste korteriomanike nõusolekuta, kui ühistu ei täida oma kohustusi, ja nõuda teistelt korteriomanikelt mõtteliste osade korrashoiuks tehtud kulutuste proportsionaalset hüvitamist. Kostja kui korteriomanike loodud mittetulundusühistu täitis üldkoosolekul 06.03.2007 vastu võetud otsust ja tegutseb põhikirja alusel. KÜ üldkoosoleku protokolli kohaselt korteriomanikud otsustasid teostada katuse remonttööd ja volitasid juhatust korraldama konkursi ning sõlmima vastava lepingu. Kostja leiab, et lepingu sõlmimisega on kostja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindajana käsundi täitnud vastavalt üldkoosoleku otsusele. Ühistu liikmed ei ole kostjale andnud käsundit teostada ise remonttöid. Kostja järgis hoolsuskohustust ja sõlmis lepingu OÜ-ga G . Kostja pakkus hagejatele võimalust esitada hagi OÜ G vastu kahju hüvitamiseks, kuid hagejad esitasid hagi kostja vastu. Selle hagiga võivad hagejad tekitada kahju teistele korteriomanikele.
KOHTUISTUNG
Kohtuistungitel pooled jäid oma nõuete ja vastuväidete juurde. Hageja I selgitas, et hagejad nõuavad ekspertiisiaktis näidatud summas kahju hüvitamist, kuigi hageja II on teostanud korteris remondi ning tegelik kulu oli suurem, kui ekspertiisiaktis näidatud. Korteriühistu ei ole midagi teinud selleks, et katuse remonttööd lõpule viidaks. Kostja leidis, et on teinud õigeaegselt kõik endast sõltuva vastavalt üldkoosoleku antud volitustele. KÜ omanikud vastavalt korteriomandi seadusele on kohustunud ära hoidma kahju ning ei saa tekitada kahju teistele korteriühistu liikmetele. Hagejad on esitanud hagiavalduse vale kostja vastu. Kostja hagejate kahjusummat ei vaidlustanud, kuid leidis, et kostja kahju hüvitamise eest ei vastuta.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
1.Kohus, kuulanud ära menetlusosalised ning uurinud igakülgselt ja objektiivselt kõiki asjas kogutud tõendeid, leidis, et hagi on põhjendatud ja tuleb rahuldada.
2.Pooled ei vaidle selle üle, et Maardus, elamus hagejatele kuuluvad korteriomandid, mille reaalosadeks on vastavad korterid nr 44 (hageja I) ja 47 (hageja II) said 2008.a. veebruaris ilmastikusademete läbijooksu tõttu kahjustada, kuna elamu katuseremonditööd olid lõpetamata ning teostatud tööd olid ebakvaliteetsed. Samuti ei ole vaidlust tekkinud kahju suuruse üle. Pooled vaidlevad selle üle, kas tekkinud kahju eest vastutab kostja. Kostja on seisukohal, et
kahju tekitamise eest vastutab ja peab kahju hagejatele heastama katuse remonttöid teostanud
OÜ G .
3.Vastavalt võlaõigusseaduse (VÕS) § -le 1043 peab teisele isikule (kannatanu) õigusvastaselt kahju tekitanud isik (kahju tekitaja) kahju hüvitama, kui ta on kahju tekitamises süüdi või vastutab kahju tekitamise eest vastavalt seadusele. Kahju tekitamine on VÕS § 1045 lg 1 p-de 5 ja 7 kohaselt on kahju tekitamine õigusvastane eelkõige siis, kui see tekitati kannatanu omandi või sellega sarnase õiguse või valduse rikkumisega; või kui kahju tekitati seadusest tulenevat kohustust rikkuva käitumisega. VÕS § 100 kohaselt kohustuse rikkumine on võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. VÕS § 103 kohaselt võlgnik vastutab kohustuse rikkumise eest, välja arvatud, kui rikkumine on vab tav. Eeldatakse, et rikkumine ei ole vab tav. VÕS § 104 lg 1 kohaselt seaduses või lepingus ettenähtud juhtudel vastutab isik oma kohustuse rikkumise eest üksnes süü olemasolul. VÕS § 104 lg 2 sätestab süü ühe vormina hooletuse, lg 3 kohaselt hooletus on käibes vajaliku hoole järgimata jätmine. VÕS § 127 lg 1 järgi on kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Sama paragrahvi 2. lõike järgi kahju ei kuulu hüvitamisele ulatuses, milles kahju ärahoidmine ei olnud selle kohustuse või sätte eesmärgiks, mille rikkumise tagajärjel kahju tekkis. Tulenevalt VÕS § 127 lg –st 4 isik peab kahju hüvitama üksnes juhul, kui asjaolu, millel tema vastutus põhineb, on kahju tekkimisega põhjuslikus seoses. VÕS § 132 lg 3 kohaselt hõlmab asja kahjustamise korral kahjuhüvitis eelkõige asja par mise mõistlikud kulud ning võimaliku väärtuse vähenemise.
4.Hagejate ja kostja vahel on liikmelisusel põhinev õigussuhe, mis vastab käsundi tunnustele (üks isik kohustub osutama teisele isikule teenuseid, VÕS § 619). Hagejad leiavad, et kostja on rikkunud korteriühistule seadusega pandud kohustust tagada elamu korrashoid ning sellega on põhjustanud kahju hagejate varale. Korteriühistuseaduse (KÜS) § 1 lg 1 kohaselt sätestab korteriühistu õigusliku seisundi ja tegevuse alused korteriühistuseadus. Korteriühistu eesmärk on sätestatud KÜS §-s 2. Selle paragrahvi 1. lõike kohaselt on korteriühistu korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandi eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine maj mine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Korteriomanike – korteriühistu suhetes on korteriühistu käsundiandjateks seega kõik korteriomanikud ühiselt, juhtides käsundisaaja tegevust üldkoosoleku kaudu. Eelnevast tulenevalt on korteriühistul kaks eesmärgipärast ülesannet: korteriomandi eseme mõtteliste osade ühine maj mine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Korteriühistu esmaseks kohustuseks on hoolitseda ühise omandi korrapärase maj mise eest. Mõtteliste osade ühine maj mine tähendab KÜS § 15 ja § 151 järgi nii majandustegevuse kava, aruandeid kui ka maj miskulusid. Maj miskulud on korterühistuseaduse tähenduses vastavalt KÜS § 151 lg-le 1 korteriühistu vajalikud kulutused eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks. Sama paragrahvi 2. lõike järgi loetakse eluruumi hoolduseks korteriühistu seaduse tähenduses töid, millega hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras ja tagatakse elamu ümbruse korrashoid. Eluruumi remondiks korteriühistuseaduse tähenduses loetakse ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende osade paigaldamist, eemaldamist, asendamist või ennistamist. Seega on elamu katuse remont eluruumi hooldus ja sellega hoitakse kaasomandi ese kasutuskõlblikus seisundis ning see on korteriühistu majandustegevusest tulenev kohustus. Kohus leiab, et selle kohustuse täitmisel vajaliku hoolsuse hindamisel on kohane lähtuda VÕS § 620 lg - te 1 ja 2 sätetest, mis kohustab käsundisaajat täitma käsundi käsundiandjale lojaalselt ja käsundi laadist tuleneva vajaliku hoolsusega; käsundisaaja jaoks parima kasuga ning ära hoidma kahju tekkimise käsundiandja varale. Eeltoodust järelduvalt on korteriomanike – korteriühistu vahelise suhte eesmärgina seaduses otsesõnu nimetatud kahju ärahoidmist. Samuti eeltoodust tuleneb, et kostja on käesolevas tsiviilasjas kohane kostja. Kostja vastutus ei välista kahju tegelikult kahju tekitanud isiku vastutust vara kahjustamise eest. Sellisel juhul on korteriühistu jt vastutavate isikute vastutus
VÕS § 137 lg 1 alusel solidaarne. Tulenevalt VÕS § 65 lg-st 1 võib võlausaldaja valida, kelle vastu solidaarvõlgnikest ta nõude esitab.
5.Hagejatel kahju tekkimise fakti üle vaidlust asjas ei ole ning kohus loeb selle asjaolu TsMS § 231 lg –te 2 ja 4 alusel tuvastatuks. Nora Kasemaa Ekspertiisibüroo aktiga on tõendatud korteriomandite par miseks kulude tegemise vajadus ja eeldatav suurus; hageja I on korteriomandi remondiks kulutanud esitatud tõendite kohaselt ekspertiisiaktis märgitust suurema summa, kuid jääb nõudes ekspertiisiaktis toodud summa juurde. Kuna kahju on tekkinud kostja seaduses sätestatud kohustuste rikkumisega ning hagejate omandile kahju tekitamisega, on kahju tekitamine õigusvastane. Eeltoodust tulenevalt tuleb hagi rahuldamise eeldusena tuvastada, et kostja on süüliselt rikkunud oma kohustusi ning kostja kohustuste rikkumine on hagejatel kahju tekkimisega põhjuslikus seoses.
6.Korteriühistu majandusalane tegevus ei ole samastatav asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg 1 kohase kaasomanike kokkuleppega. Korteriomandi mõtteliste osade ühise maj misega seotud küsimustes on otsustusi pädev vastu võtma korteriühistu korteriühistuseaduses ja korteriühistu põhikirjas sätestatud korras. KÜ põhikirja punkti 2.2. kohaselt on ühistu eesmärgiks muu hulgas elamu korrashoiu eest hoolitsemine, vajalike remontide teostamine ja elanike poolt laekuvate maksete sihtotstarbeline kasutamine. KÜS § 15 lg 1 p-st 1 tuleneb, et ühistu majandustegevuse kava, mis sisaldab maj miseks eeldatavaid kulusid ja tulusid, koostab juhatus ning majandustegevuse kava kinnitab üldkoosolek. Sellest järeldub, et juhatuse pädevuses on otsustada, milliseid konkreetseid remonttöid on elamu kasutuskõlblikus seisundis hoidmiseks vajalik teha, kava elluviimiseks pidi üldkoosolek selle kinnitama. Eelnevast ei tulene, et korteriühistu vajas üldkoosoleku otsustatud remonttööde korraldamiseks iga üksiku töölõigu jaoks volitust üldkoosolekult. Väär ja korteriühistu eesmärgiga ning kehtivate normidega vastuolus on kostja seisukoht, et vaidlusaluse katuseremondi puhul oli ühistu ülesanne käibes vajaliku hoolega täidetud sellega, et kostja valis välja remondifirma ning sõlmis sellega töövõtulepingu katuse remondiks. Täiesti alusetu ja põhjendamatu on kostja väide, et lepingu täitmist ja täitmise kohasust t pidanuks korraldama ja kontrollima korteriomanikud ise. Kohus leiab, et korteriühistu üldkoosoleku 06.03.2007 protokollis (lk 115) kajastatud otsus teostada elamu säilitamiseks vajalikud remonttööd ning volitada juhatust korraldama ehitusettevõtja valiku ja temaga lepingu sõlmimine ei tähenda seda, et lepingu sõlmimisega ühistu kohustused piirduvad. Korteriühistu kohustuste selline tõlgendus kostja esindaja poolt on kohtu hinnangul kas asjatundmatu või pahatahtlik. Kohus leiab, et KÜS § 2 lg –st 1 ja KÜ põhikirja punktist 2.1. tulenevate korteriühistu eesmärkide tavapärase hoolsusega ja nõuetekohane täitmine eeldab põhikirja punktis 2.2. nimetatud remonttööde teostamise korraldamist algusest lõpuni, st mitte üksnes tööde teostamiseks lepingute sõlmimist, vaid ka tööde tegemise osas omanikujärelevalve korraldamist, tööde nõuetekohasuse kontrollimist ning valminud tööde ülevaatamist ja vastuvõtmist. Üksnes sellise tegevusega on korteriühistul võimalik täita kohustust tagada elamu korrashoid. Kostja väide, et tema kohustused katuseremondi osas lõppesid lepingu sõlmimisega, on vastuolus ka kostja enda tegeliku käitumisega. Nii on kostja sõlminud lepingud omanikujärelevalve teostamiseks (tl 145 – 156) ning tööde lõpetamiseks palganud (kuigi viivitusega) teise ehitusettevõtja. Kostja seisukohad on ka vasturääkivad ja ebajärjekindlad. Ühelt poolt kostja väitis, et korteriühistu juhatus vajas ehitusettevõtja vahetamiseks üldkoosoleku luba, samal ajal väites, et leping uue ettevõtjaga sõlmiti pärast seda, kui hagejad teatasid kahju tekkimisest ning töövõtuleping teise ettevõtjaga sõlmiti hagejate palvel. Hagejatele ei kuulu (kostja ei ole seda ka esile toonud) enamust ühises asjas, et hagejate pöördumist võiks samastada üldkoosoleku otsusega.
7.Kohus leiab, et korteriühistu seaduses ja põhikirjas sätestatud kohustuste vajaliku hoolsusega täitmiseks oli kostja kohustatud korraldama katuse remonti selliselt, et elamu saaks nõuetele vastava ja oma ülesannet täitva katuse. Vaidlust ei ole selles, et OÜ G katkestas katuse remonttööde teostamise 2007.a. novembri algul pärast seda, kui tööde käigus tuleohutusnõuete rikkumise tulemusel tekkis elamu otsaseinal tulekahju. Kostja on kirjalikes vastustes ja
kohtuistungil kinnitanud, et juba tööde teostamise ajal tellis kostja, tuginedes omanikujärelevalve teostaja märkustest tekkinud kahtlustele, ekspertiisi OÜ G poolt teostatud tööde kvaliteedi kontrollimiseks, ekspertiis tuvastas, et tööd olid ebakvaliteetsed, seetõttu hageja lõpetas lepingu OÜ-ga G . Nimetatud ekspertiisiakti ei ole kostja kohtule esitanud. OÜ G poolt ebakvaliteetsete tööde teostamine ega OÜ G alltöövõtja poolt tulekahju põhjustamine ei võtnud kostjalt kohustust tagada katuse remonttööde lõpuleviimine ning võtta tarvitusele abinõud, vältimaks tööde peatamise ajal kahjude tekkimist avatud katuse tõttu.
8.VÕS § 104 lg 1 kohaselt seaduses või lepingus ettenähtud juhtudel vastutab isik oma kohustuse rikkumise eest üksnes süü olemasolul. Tõendatud on, et kostja rikkus oma kohustusi süüliselt. VÕS § 104 lg 2 sätestab süü ühe vormina hooletuse, lg 3 kohaselt hooletus on käibes vajaliku hoole järgimata jätmine. Kohus on seisukohal, et Eesti klimaatilisi tingimusi arvestades on kostja suutmatus korraldada sügistalvisel perioodil nelja kuu jooksul remonttööde lõpetamist või võtta tarvitusele abinõusid remonttööde katkestamise järel võimalike läbijooksude tõkestamiseks, käsitatav käibes tavalise hoolsuskohustuse rikkumisena kostja poolt. Kostjale pidi olema ettenähtav, et talvisel ajal katuseremondi lõpetamise korraldamata jätmisega kaasnevad läbijooksud ning võib tekkida kahju elamule ja korteriomanikele. VÕS § 103 lg 2 järgi vab b kohustuse rikkumist vääramatu jõud. Kostja ei ole vääramatu jõu olemasolule tuginenud. Eeltoodu alusel kohus asub seisukohale, et kostja on süüliselt hooletuse vormis rikkunud kohustust korraldada elamu korrashoid ja tagada hoone elamiskõlbulikus seisus hoidmine.
9.Nora Kasemaa Ekspertiisibüroo ekspertiisiaktiga nr 183/2 (tl 35 -46) on tõendatud, et kahjustused xxxelamu mitmetes korterites, sh hagejatele kuuluvates korterites nr 44 ja 47, on põhjustatud katmata lahtisest katusest atmosfäärisademete (vihma- ja lumevesi) läbijooksust. Kostja ei ole eksperdi järeldust vaidlustanud. Kohtul puudub aluse ekspertiisi aktis kahelda. Ekspert tegi kindlaks, et korterites nr 44, 47, 50, 51 ja 64 on konstruktsioonide kahjustused lagedel, põr tel, seintel ja elektrivõrgustikul analoogilised ja identsed. Riigikohus on oma lahendites (vt näiteks 3-2-1-45-08) väljendanud seisukohta, et teo ja kahju vahel põhjusliku seose tuvastamisel peab lähtuma nn conditio sine qua non põhimõttest, mille kohaselt ajaliselt eelnev sündmus loetakse hilisema sündmuse põhjuseks, kui ilma esimese sündmuseta poleks ajaliselt hilisemat sündmust toimunud. Selleks saab kasutada nn elimineerimise meetodit, mille abil jäetakse kostja väidetav tegu mõtteliselt kõrvale ja uuritakse, kas kahjulik tagajärg oleks ilma selleta saabunud. Kui kahjulik tagajärg oleks saabunud ka ilma kostja väidetava teota, pole kostja tegu kahju põhjuseks (vt Riigikohtu 26. septembri 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-53-06, p 11). Põhjuslik seos ei pea VÕS § 127 lg 4 järgi olema alati vahetu, st tekkinud kahju ei pea igal juhul olema kohustuse rikkumise vahetu tagajärg. Põhjuslik seos on olemas juhul, kui ilma isikule etteheidetava teota ei oleks kahju tekkinud. Eeltoodu alusel ei oma tähtsust, et faktiliselt teostas remonttöid ja jättis need tähtaegselt lõpetamata ning katuse kattematerjaliga katmata OÜ G . Kahjustused tekkisid 4 kuud hiljem sadanud sademete tõttu. Kui kostja ei oleks oma kohustusi rikkunud, vaid oleks koheselt pärast tulekahju korraldanud katuse remonttööde lõpetamise või avatud katusekonstruktsiooni ajutise katmise OÜ G või mõne teise ettevõtja poolt, ei oleks sadevete läbijooksu tekkinud ja kostjate korterid oleksid jäänud kahjustamata. Kõike eeltoodut arvesse võttes kohus rahuldab hagi täies ulatuses.
10.Kohus leiab, et asjakohane ei ole kostja väide, et kahjuhüvitise kostjalt väljamõistmine tekitab kahju teistele korteriomanikele ning seetõttu ei saa hagi rahuldada. Kostja tõlgenduse kohaselt oleksid korteriomanike hüvitisnõuded korteriühistu vastu üldse välistatud. Hagejad on samuti korteriühistu liikmed ning korteriühistu vara, mille arvel kahju tuleb hüvitada, moodustub vastavalt KÜS § 6 lg - le 1 teiste hulgas ka hagejate tasutud maksetest. KÜ põhikirja punkti 5.1. kohaselt ühistu liige ei ole varaliselt vastutav ühistu kohustuste eest. Korteriühistu kui juriidiline isik on õiguslik abstraktsioon, mis reaalselt tegutseb juhatuse liikmete kaudu. Seega reaalselt saab korteriühistu kohustusi rikkuda juhatuse liikmeks olev füüsiline isik. Kõigi korteriomanike huvide esindamiseks ja kaitsmiseks on korteriühistul õigus ja kohustus nõuda hagi rahuldamise korral korteriühistu vastu nõude esitamise põhjustanud juhatuse liikmelt kahju hüvitamist, samuti nõuda kahju hüvitamist remonttöid teostanud ettevõttelt. Kohus siinkohal märgib, et kostja
esitaski OÜ G vastu seoses katuse remondiga kahju hüvitamise ja leppetrahvi nõude, kuid menetluse käigus kompromissi korras pooled loobusid vastastikustest nõuetest ning 27.02.2009 kohtumäärusega (tl 136 – 137) kohus lõpetas tsiviilasjas menetluse. Kohtumäärus on jõustunud. Samuti ei ole asjakohased kostja viited korteriomandiseaduse (KOS) §-dele 13 ja 15, mille kohaselt korteriühistu liikmetel endil oli kohustus hoida vara korras, hagejad olid kohustatud kõrvaldama puudused ja õigustatud nõudma selleks tehtud kulutuste hüvitamist teistelt omanikelt. Kostja viidatud normid käsitlevad korteriomandite kasutamist ja kaasomandi eseme maj mist olukorras, kus ei ole loodud ühistut, vaid kaasomandi esemega seotud õigussuhteid korraldatakse korteriomanike kokkuleppe alusel (ühisus). Käesolevas asjas on KÜ korteriomanikud kaasomandi eseme ühiseks maj miseks moodustanud korteriühistu. Hagejatel puudus kontroll tööde teostamise üle. Kostja ei ole ka esile toonud, et teavitas korteriomanikke katuseremondil tekkinud probleemidest ning osundas vajadusele, et korteriomanikud ise lahendaksid probleemi. Seetõttu hagejad ei saanud ka ette näha ja ära hoida kahju tekkimise ohtu ning puuduvad VÕS § -s 139 nimetatud alused kahjuhüvitise vähendamiseks. Kohus leiab, et korteriomanik ei pidanud ega saanud ise korraldada katuse remonttööde lõpetamist. Majas on loodud ühistu. Korteriomanikud olid üldkoosoleku otsusega volitanud remonttöid korraldama juhatust ning otsustanud tööde finantseerimiseks laenu võtmise, laenumakse võrra suurendati proportsionaalselt kõigi korteriomanike poolt ühistule makstavat remonditasu. Seega korteriomanikud tasusid katuseremondi eest ühistule, kelle seadusest tulenev kohustus elamu kaasomandi eseme korrashoid on. Sellises olukorras on põhjendamatu ja ebamõistlik kostja väide, et korteriomanikud oleksid pidanud tööd ise lõpetama ning nõudma hüvitist teistelt korteriomanikelt. Kuna korteriomanikud juba maksid ühistule samaks otstarbeks võetud laenu tagastamiseks suurendatud remondimakseid, tulnuks korteriomanikel kostja tõlgenduse kohaselt katuse remondi eest tasuda topelt: kostja välistab hüvitise nõudmise ühistult, samas väites, et korteriomanikud, kellel on kohustus tasuda remondimakseid ühistule, pidanuks hagejate poolt katusetööde lõpetamisel hüvitama katuseremondi kulud ka hagejatele.
11.Õige on kostja väide, et hagiavalduses hagi õigusliku alusena viidatud VÕS § 1054 ei anna alust nõuda OÜ G tekitatud kahju hüvitamist kostjalt, sest OÜ G i näol ei ole tegemist isikuga, keda kostja pidevalt oma majandus- ja kutsetegevuses kasutab. TsMS § 436 lg 7 kohaselt kohus ei ole otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega. Kohus otsuses eespool tuvastas, et kahju on põhjuslikus seoses kostja kohustuse rikkumisega ning kostjalt ei nõuta OÜ G poolt tekitatud kahju hüvitamist.
12.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 173 alusel kohus määrab kohtulahendis kindlaks menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus hagi rahuldab, jäävad menetluskulud kostja k .
Heli Käpp Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.