Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

Kostja ja OÜ Gelana sõlmisid 07.04.2005 aadressil XXXXXXXXX XX XXXXXXX asuva äriruumi üürilepingu tähtajaga kümme aastat. Lepingu kohaselt kohustus kostja tasuma üüri igakuiselt 17 000 krooni ning tasuma kommunaalteenuste eest vastavalt esitatud arvetele. Lepingu p 6.2.4 kohaselt on üürileandjal õigus üks kord aastas korrigeerida üüri suurust, millest teatab üürnikule ette üks kuu. Augustis 2007 vahetus ruumide omanik ning üürileandja õigustesse asus hageja. Hageja teavitas kostjat 18.09.2007 ruumide omaniku vahetumisest ning üüri tõstmisest. Üüri tõstmise teavituse kohaselt suurenes üür alates 01.11.2007 summani 98 530 krooni. Üüri tõstmist kostja ei vaidlustanud. Hageja esitas kostjale 23.10.2007 üüriarve 98 530 krooni makstähtajaga 30.10.2007, kuid kostja tasus arvest vaid 17 000 krooni. Hageja esitas kostjale 08.11.2007 pretensiooni üüri tasumise kohta andes tasumiseks täiendava tähtaja kuni 20.11.2007. Hageja esitas kostjale 21.11.2007 üüriarve summas 98 530 krooni, millest kostja tasus samuti vaid 17 000 krooni. Hageja esitas 27.11.2007 kostjale pretensiooni, andes kõikide summade tasumiseks tähtaja kuni 01.12.2007. Hageja esitas kostjale 29.11.2007 nõude taastada välisuks ning puhastada aknad. Hageja esitas 18.12.2007 teistkordse pretensiooni. Hageja teatas kostjale 10.12.2007, et ütleb lepingu üles alates 20.12.2007 ja palus nimetatud kuupäevaks tasuda võlgnevused ja vabastada ruumid. Kostja hageja nõudmisi täitnud ei ole. Kostja vastus Kostja vaidles hagile vastu ning palus jätta see rahuldamata. Hagejal puudusid alused üürilepingu ülesütlemiseks. Kostja on tasunud igakuiselt üüri algselt kokkulepitud suuruses. Üüritõstmine on olnud ebaseaduslik, sest see oli ühepoolne ja üüri suurendamise teates ei sisaldu seaduses ettenähtud infot. Teates üüri suuruse muutmise kohta ei nähtu üüri tõstmise ulatus ning selle arvutamise alus ei ole täpselt määratud. Samuti ei ole üüri tõstmise teates hageja märkinud üüri tõstmise põhjendust ja vaidlustamise korda. Üür on ülemääraselt suur. Hageja ei ole ka andnud täiendavat tähtaega kohustuse täitmiseks. Ülesütlemisavalduses ei ole piisavalt arusaadavaid viiteid ülesütlemise aluseks olnud rikkumiste kohta. Tõele ei vasta väide, et kostja on kasutanud ruume hoolimatult ja rikkunud sisekorraeeskirju. Üürilepingus puudub kohustus võimaldada SEB pangal juurdepääsu sularahaautomaadile. Maakohtu otsuse põhjendused Maakohus rahuldas hagi ning kohustas kostjat hagejale üle andma XXXXXXXXX XX XXXXXXX asuvad äriruumid ja jättis menetluskulud kostja kanda. Üürilepingu p 6.2.4 ei ole vastuolus seadusega. VÕS § 300 p-st 3, § 299 lg-test 2 ja 3 ning § 325 lg 2 p-st 4 tulenevad piirangud üüri tõstmisel kehtivad eluruumide üüri puhul, kostja üürib aga äriruumi. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et Maardu turul on analoogsed üürilepingud sõlmitud ka teiste rentnikega ning et hageja on teiste rentnike suhtes kehtivalt üüri tõstnud. Kostja ei ole hageja vastavale väitele vastu vaielnud. Vastavalt TsMS § 231 lg 4 on kostja selle asjaolu omaks võtnud. Vaidlust ei ole selles, et kostja on kätte saanud hageja teatise üüri suurendamise kohta. Seega on lepingujärgne üür suurenenud 01.11.2007 alates 98 530 kroonini kuus. Kostja ei ole üüri suurust vaidlustanud ega esitanud avaldust lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks.

Üürilepingu p 3.11 sätestab, et juhul kui üürnik ei tasu tähtajaliselt üürimakseid või teenuste eest kaks kuud järjest, on üürileandjal õigus lisaks viivise nõudmisele leping ennetähtaegselt lõpetada, sellest eelneva etteteatamistähtajaga 5 päeva. VÕS §-st 316 ei tulene, et sellest sättest ei võiks poolte kokkuleppel kõrvale kalduda. Seega vastavalt üürilepingu p-le 3.11 oli hageja õigus leping üles öelda kui kostja oli osaliselt või täielikult viivituses kahe järjestikuse üüriarve tasumisega. Vaidlust ei ole selles, et hageja 23.10.2007 ja 21.11.2007 esitatud üüriarvetest tasus kostja vaid 34 000 krooni. Seega on kostja olnud viivituses kahe järjestikuse üüriarve tasumisega ning hagejal oli õigus leping üles öelda. Vaidlust ei ole selles, et hageja esitas 27.11.2007 kostjale pretensiooni, andes kõikide summade tasumiseks tähtaja kuni 01.12.2007, kuid kostja täiendavaid tasumisi ei teinud. Seega tekkis hagejal 01.12.2007 õigus üürileping üles öelda. Vaidlust ei ole selles, et hageja teatas kostjale 10.12.2007, et ütleb lepingu üles alates 20.12.2007 ja palus nimetatud kuupäevaks tasuda võlgnevused ja vabastada ruumid. Vaidlust ei ole selles, et kostja on nimetatud teate kätte saanud. Teade on esitatud kostjale kirjalikus vormis, see sisaldab VÕS § 325 lg 2 p 1-3 nõutud andmeid ja seega on hageja üürilepingu üles öelnud kehtivalt. Üürileping lõppes alates 20.12.2007. Vaidluse lahendamise seisukohast ei oma tähtsust, kas kostja on rikkunud VÕS § 276 lg 2 ja 3 sätestatud kohustusi. Apellatsioonkaebus Kostja palub tühistada maakohtu otsuse ning uue otsusega jätta hagi rahuldamata, jättes. menetluskulud hageja kanda. Maakohus ei tuvastanud faktilisi asjaolusid, mis olid põhjustatud üürilepingu ebaõigest tõlkimisest ja tõlgendamisest. Hageja ei saanud üürilepingut erakorraliselt üles öelda, kuna selleks puudus õiguslik alus. Üürilepingu p 10.3 järgi kõik lepingu muudatused ja lisad on kehtivad ainult siis, kui need on vormistatud kirjalikult lepingu poolte poolt allkirjastatud lisa(de)na. Hageja tõlkis ning tõlgendas valesti lepingu p 6.2.4 ning ei arvestanud p-ga 10.3. Kostja ei ole nõustunud üüri tõstmisega ning seetõttu ei kirjutanud alla ega vormistanud kirjalikult mingeid lisasid. Kostjal ei ole võlgnevusi hageja ees. Kostja maksis üüri õigel ajal ning kogu ulatuses ja võib seda tõestada nii dokumentaalselt kui ka endise üürileandja poolt. Kostja jätkas üüri maksmist 07.04.2005 sõlmitud üürilepingu järgi, mis tõendab samuti keeldumist üüri suurendamisest. Maakohus on valesti tõlgendanud üürilepingu p 6.2.4 ning mõistis seda nii, et üürileandjal on üks kord aastas õigus ühepoolselt üüri suurust muuta. Tegemist on asjaolu ebaõige tuvastamisega. Kohus eksis ka selles, et kostja on nimetatud asjaolu omaks võtnud. TsMS § 231 lg 3 järgi ei loeta asjaolu omaksvõetuks, kui see ei vasta tõele ja omaksvõtt oli tingitud ebaõigest ettekujutusest asjaolust. Arusaamatu on maakohtu otsus osas, kus on räägitakse kostja poolt vastavalt VÕS § 313 lg-le 1 lepingu erakorralise ülesütlemise võimalusest. Kostjal ei ole mingit põhjust või huvi lepingut üles öelda, kuna antud üürileping oli sõlmitud kümneks aastaks ning alates sõlmimise päevast üüritud äriruumides oli tehtud remont ning sisustatud.. Kostjal ei olnud kohustust esitada mittenõustumise avaldust, kuna üürilepingus on toodud, mis vormis üürihinna korrigeerimine tehakse. Maakohus on valesti leidnud, et kostja üüri üldse ei vaidlustanud. Kostja seaduslik esindaja Abdulai Sadõhov läks kohe peale esimese teate kättesaamist hageja kontorisse ning hoiatas OÜ Maardu Turg direktorit Eduard Bogdanovitši, et tema keeldub nii suurest üüri maksmisest. Kõiki küsimusi ning pretensioone lahendati endise

omanikuga suulises vormis läbirääkimiste teel. Seda kajastab ka üürileping p 10.5 ning väljakujunenud praktika. Üüri tõstmine on põhjendamata ning ebamõistlikult suur. Üür on 5,5 korda suurem, mis sunnib kostjat äriruumidest lahkuma. Selline hageja tegevus on vastuolus hea usu ja mõistlikkuse põhimõttega. Teistele üürnikele toimus üüri tõstmine vaid 30-50%. Samuti rikub hageja oma kohustusi. Hageja katkestas 12.11.2008 veevarustuse kostjale, mis on üürilepingu p 6.1.3 oluline rikkumine. Kuna maakohtu otsus ei ole veel jõustunud, puudus alus mitte osutada veeteenuseid kostjale. Üürileping ei ole üles öeldud ning äriruumides asuv baar jätkab oma tegevust kuni kohtuotsuse jõustumiseni. Veevarustuse katkestamine tekitas kostjale ebamugavusi ning suuri rahalisi kaotusi. Sanitaarsed tingimused on halvenenud ning baaris asuv köök ei saa funktsioneerida. Pärast veevarustuse katkestamist kaotas baar 75% kliente. Nimetatud tegevusega on hageja tekitanud kostjale kahju vähemalt 100 000 krooni. Kostja palub tunnistajatena üle kuulata OÜ Vusal endise töötaja E. A. ja OÜ Maardu Turg direktori Eduard Bogdanovitši. Vastus apellatsioonkaebusele Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata ning kaevatava kohtuotsuse muutmata. Ringkonnakohtu otsus Kolleegium, olles ära kuulanud menetlusosaliste esindajad ning tutvunud toimiku materjalidega, leiab, et otsus kuulub tühistamisele materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise ja menetlusõiguse normi rikkumise tõttu ning on võimalik teha uus otsus apellatsioonimenetluses. Uute tõendite vastuvõtmiseks apellatsioonimenetluses puudub seaduslik alus. Poolte vahel puudub vaidlus selle üle, et kostja üüris hagejalt äripinda, makstes üüri 07.04.2005 üürilepingu punktis 3.1. kokkulepitud suuruses 17 000 krooni kuus. 18.09.2007 teatas hageja üüri tõstmisest, millega kostja ei nõustunud, ning leidis, et üüri tõstmine on võimalik üksnes poolte kokkuleppel. Maakohus leidis, et kostja ei ole üüri tõstmist vaidlustanud ning ei ole esitanud avaldust üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Kolleegium nõustub apellandiga, et otsuses olev põhjendus on ebaselge, miks pidi kostja esitama avalduse lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Üüri tõstmise vaidlustamine laieneb eluruumidele (VÕS § 303 ). Toimiku materjalidest ei ilmne, et kostja oli nõus tema valduses oleva äripinna osas üüri tõstmisega. Käesolevas tsiviilasjas on tegemist äripinnaga, mille üüri tõstmise korras on pooled kokku leppinud üürilepingu punktis 6.2.4., milles kohaselt on üürileandjal õigus üks kord aastas korrigeerida ühe ruutmeetri eest võetavat üürisummat lepingus fikseeritud üüri mahust, millest ta teatab üürnikule vähemalt üks kuu ette. Tasu muutmine vormistatakse poolte poolt kirjalikult üürilepingu lisana. Üürilepingu p 10.3 järgi kõik lepingu muudatused ja lisad on kehtivad ainult siis, kui neid on vormistatud kirjalikult lepingu poolte poolt allkirjastatud lisa(de)na. Hageja üüri tõstmisel ei järginud üürilepingus kokkulepitud korda. Kolleegium nõustub apellandiga, et maakohus on üürilepingut hinnanud ebaõigesti, jõudes järeldusele, et üürileandjal oli õigus ühepoolselt tõsta üüri. Üürilepingu punktist 6.2.4. sellist üürileandja õigust ei ilmne. Üürileandja võib küll teatada üüri tõstmisest, kuid sellest üksnes ei

piisanud. Pooltevahelise kokkuleppe kohaselt tuleb üüritõstmine ka vormistada lepingus ettenähtud korras, so kahepoolselt allkirjastatud üürilepingu lisana. Vastustaja vastuväidete kohaselt oli hageja ja rentnike vahel äripraktika, mille kohaselt oli hagejal õigus üüri tõsta ühepoolselt ning selliselt tõlgendas üürilepingut ka eelnev omanik. Kolleegium leiab, et üksnes üürileandja tahtest üüri tõstmiseks ei piisanud, selleks tuli ka järgida lepingu punktides 10.3 ja 6.2.4. ettenähtud korda. Käesolevas vaidluses ei ole hageja seda korda järginud ning seetõttu ei saanud ta ühepoolselt üüri tõsta. Asjaolule, kas üürileandja poolt soovitud üür on ebamõistlikult suur või mitte, ei pea kolleegium vajalikuks anda hinnangut eelpool toodud põhjustel. Kolleegium nõustub apellandiga ka selles, et maakohtu seisukoht on ekslik, et kostja on omaks võtnud asjaolu, et üürileandja ühepoolne üüri tõstmine on kehtiv. Asjaolu, et hageja on ühepoolselt tõstnud üüri teiste rentnike suhtes, ei tähenda, et ka kostja on selle asjaolu tema suhtes omaks võtnud. TsMS § 231 lg 3 järgi faktilise asjaolu omaksvõtt on faktilise väitega tingimusteta ja selgesõnaline nõustumine kohtule adresseeritud kirjalikus avalduses või kohtuistungil, kus nõustumine protokollitakse. Toimiku materjalide kohaselt on kostja esitanud vastuväited nõudele ning on selle juurde ka jäänud. Eelnimetatud faktilise asjaolu omaksvõtt ei ole vormistatud TsMS § 231 lg 3 korras. Seega ei saa hagi läbivaatamisel sellele tugineda. Toimiku materjalide kohaselt on kostja tasunud üürilepingu punktis 3.1. olevat üüritasu ning selles osas võlgnevust ei ole. Seega puudub seaduslik alus üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks lepingu punkti 3.11 alusel ning hagi tuleb jätta rahuldamata. Apellandi väidetel hageja teeb takistusi äripinna kasutamiseks. Kuivõrd kostja ei ole esitanud vastavat nõuet, siis puudub alus selles osas võtta seisukohta. TsMS § 162 lg 1 järgi hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Seega tuleb menetluskulud jätta hageja kanda.

Mare Merimaa

Kaupo Paal

Urmas Reinola

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.