Kohtulahend

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid 04.03.1996 hageja õiguseellane Eesti Erastamisagentuur (EEA) ja kostja erastamise ostu-müügilepingu, mille kohaselt müüdi kostjale tehase Impulss renditud varad, sealhulgas tootmiskorpused Tallinnas, Kadaka tee 84a ja Pärnus Rüütli 21/24, hinnaga 9 100 000 kr. Sellest 4 550 000 kr. pidi ostja (kostja) tasuma rahas ning 4 550 000 kr. rahas või erastamisväärtpaberites, kusjuures erastamisväärtpabereid sai kasutada ainult maksete puhul, mis laekusid hageja arvele enne 31.12.1998. Sissemaksuks tuli tasuda 1 820 000 kr. 30 päeva jooksul, sellest 910 000 kr. tuli tasuda rahas ja 910 000 kr. erastamisväärtpaberites. Intressimääraks lepiti kokku 10 % tasumata jäänud müügihinnast aastas koos järelmaksusummadega. Kohustustega viivitamise korral pidi kostja tasuma viivist 0,1 % tasumisega hilinenud summadelt iga viivitatud päeva eest. Poolte kokkuleppe kohaselt toimus kohustuste täitmine järjekorras: viivis, intress, põhisumma. Kõik summad pidid olema tasutud hiljemalt 01.03.2001. Lepingut on pooled muutnud kolmel korral: 28.05.1997 ja 13.11.1997 muudeti osamaksete kuupäevi lõpptähtaega muutmata, 16.11.2000 lepingu muudatusega pikendati tagasimaksmise lõpptähtaega 01.03.2006. 19.02.1997 sõlmisid EEA ja kostja riigi vara ostu-müügilepingu, mille kohaselt müüdi kostjale tehase Impulss tootmishoone juurdeehitus hinnaga 300 000 kr. ja 300 000 erastamisväärtpaberi krooni, kusjuures pooled kinnitasid, et 50 % müügihinnast ehk 150 000 kr. ja 150 000 erastamisväärtpaberi krooni oli ostja müüjale enne lepingu sõlmimist ära tasunud. 28.05.1997 sõlmiti lepingu täiendus, milles kinnitasid pooled, et ostja on müüjale kogu vara müügihinna enne lepingu täienduse sõlmimist ära tasunud. Hagiavalduse esitamise ajaks oli kostja 04.03.1996 sõlmitud erastamislepingu järgi hagejale tasunud 2 219 000 kr. Erastamisväärtpaberites teostas kostja vaid ühe makse summas 5000 EVP krooni. Alates 2006.a. aprillist kostja poolt teostatud tagasimaksed, seisuga 17.08.2007 kokku summas 595 000 kr. on hageja arvestanud viiviste katteks. Hageja palus kostjalt välja mõista 6 680 000 kr. põhivõlga, 6 680 000 kr. viivist ja 5 509 035,30 kr. intressivõlga, kokku 18 869 035,40 kr. Kostja palus jätta hagi rahuldamata. Kostja leidis, et 28.05.1997 lepingu täienduse järgi on lepingupooled kinnitanud, et tehase Impulss tootmishoone juurdeehitus müügihinnaga 600 000 kr. oli täielikult tasutud enne lepigu täienduse sõlmimist. Seega alates 29.05.1997 oli kõnealune erastamise põhisumma 600 000 kr. ulatuses väiksem ja sellest tulenevalt oleks hageja pidanud vähendama 600 000 kr. ulatuses ka intressi ja viivise arvestamise lähtesummat. Seda ei ole hageja teinud. Intressi tuli arvestada põhisumma jäägilt 10 % aastas. Kuivõrd liigne summa on 600 000 kr., siis kuni kohtuistungini 21.03.2006 oli liigselt arvestatud intress kokku 108 486,30 kr. (ühe kuu intress 5000 kr.). Viivist sai arvestada võlguolevast järelmaksust määraga 0,1 % iga viivitatud päeva eest. Ühe päeva viivise summa on 600 000 kr. osas 600 kr. Liigselt arvestatud viivist arvestas kostja alates 02.03.1998, kuna 13.11.1997 erastamislepingu lisa järgi pidi esimene suurem makse (1 025 000 kr.) olema tasutud 01.03.1998. Liialt tasutud viivist 21.03.2006 seisuga oli kokku 1 765 200 kr.. Hagejapoolne lepingu rikkumine, s.t. lepinguobjekti õigeaegselt üleandmata jätmine, tõi endaga kaasa olukorra, kus kostjal ei olnud piisavalt raha, et lisaks Eesti kroonides tasutavale müügihinna osale osta veel erastamisväärtpabereid, tasumaks nendega 50 % ulatuses müügihinda. Võttes aluseks 1996-2000 keskmise EVP kursi Eesti krooni suhtes 0,30 EEK /1 EVP krooni, tulnuks kostjal lepingulise 3 635 000 EVP krooni omandamiseks 2(13)

kulutada kuni 2000.a. lõpuni, millise ajani võis vastavalt lepingu 16.11.2000 lisale EVPdes maksta, 1 090 500 kr. Sellest tulenevalt kannaks kostja lepingulist põhisummat ainult Eesti kroonides tasudes kahju 2 544 500 kr. ulatuses. EVP-des tasumise võimaluse minetamine tähendaks lepingu objekti müügihinna olulist kasvu. Kostja leidis, et 2 544 500 kr. tuleb jätta võlana arvestamata ja kostjalt välja mõistmata. Vastuhagis palus OÜ Metel tunnistada, et 04.03.1996 erastamise ostu-müügilepingu järgi kohustus ostja tasuma sissemakse 30 päeva jooksul alates 19.02.1997 ostu-müügilepingu allakirjutamisest ja ülejäänud osa müügihinnast 04.03.1996 erastamise ostumüügilepinguga kokkulepitud tähtpäevadest 352 päeva võrra hiljem. Samuti palus kostja vastuhagis tunnistada 04.03.1996 erastamise ostu-müügilepingu punkti

erastatud vara kasutamise võimatuse kohta seoses juurdeehituse õigusliku staatuse problemaatikaga ei vasta tegelikkusele. Kohtule esitatud tõenditest nähtus, et kostja tegeles vara rendile andmisega ning teenis sellelt tulu, mistõttu ei ole hageja tekitanud kostjale materiaalset kahju. Kostja teadis, et erastamislepingu sõlmimisel Kadaka tee 84a hoonetel kasutusluba puudus. Vajalike kasutuslubade hankimine oli kostja ülesandeks. Kostja ei ole põhjendanud, millele tuginedes ta väidab, et mainitud informatsioon ei olnud talle teada ja erastamislepingu sõlmimisel arvestas ta kasutuslubade olemasoluga. Maakohtu otsus 08.10.2007 otsusega (resolutsioon) ja 12.10.2007 otsusega (otsus koos kirjeldava ja põhjendava osaga) rahuldas Harju Maakohus Eesti Vabariigi hagi 18 869,30 kr. väljamõistmiseks, jättis kostja vastuhagi rahuldamata ning mõistis kostjalt hageja kasuks vlja riigilõivu 678 872,30 kr. Otsuse põhjenduste kohaselt nõude aluseks olev leping sõlmiti 04.03.1996, mistõttu VÕS RS §-dest 2 ja 11 tulenevalt tuleb käesoleva vaidluse lahendamisel materiaalõigusliku alusena kohaldada enne 01.07.2002 kehtinud TsK sätteid. TsK § 173 lg 1 kohaselt tuleb kohustis täita nõuetekohasel viisil ja kindlaksmääratud tähtajaks vastavalt seaduse või lepingu sätetele. TsK § 174 järgi on ühepoolne kohustise täitmisest keeldumine ja kohustise tingimuste muutmine lubamatu ning TsK § 242 lg-le 1 on ostu-müügilepingu järgseks müüja kohustuseks vara üle anda ostja omandusse; ostja kohustus on vara vastu võtta ja selle ees kindlaksmääratud summa maksta. Asjas ei ole vaidlust selle üle, et EEA ja AS Metel (OÜ Metel õiguseellane) sõlmisid 04.03.1996 erastamise ostu-müügilepingu, millega kostja ostis erastamise käigus tehase Impulss renditud varad 9 100 000 kr. eest, kusjuures 1⁄2 ostuhinnast tuli ostjal tasuda Eesti kroonides ja teine 1⁄2 kas Eesti kroonides või EVP-des; EVP-sid sai ostja kasutada kuni 31.12.1998. Lepingus kokku lepitud intressi suurus oli 10 % tasumata maksetelt aastas ning viivise suurus 0,1 % päevas tähtajaks tasumata summast iga viivitatud päeva eest. Pooled leppisid lepingus kokku ka võlgnevuste kustutamise järjekorra: viivised, intress ja põhivõlg. Vastavalt lepingule tuli kogu müügihind tasuda 01.03.2001. Vaidlust ei olnud selle üle, et 04.03.1996 lepingut muudeti 28.05.1997, 13.11.1997 ja 16.11.2000, millisega muudeti 04.03.1996 lepingut selliselt, et ostuhinna tasumise lõplikuks tähtajaks määrati 01.03.2006. Samuti muudeti osamaksete suurusi ja tulenevalt makseaja üldisest pikenemisest määrati kindlaks täiendavad tähtpäevad osamaksete tasumiseks. Pooled vaidlevad selle üle, milline vara reaalselt kostjale 04.03.1996 lepingu alusel üle anti, kas hageja täitis oma lepingulisi kohustusi nõuetekohaselt või mitte ja kas sellest tulenevalt võib kostjapoolne kohustuste rikkumine olla vabandatav. Kohtus leidis tõendamist, et erastamislepingu punkti 2.1. kohaselt EEA müüs ja andis ostjale üle varad, mille loetelu on lepingu lahutamatus lisas B. Nimetatud lisast B nähtuvalt on tegemist sama varaga, mille Rahandusministeerium andis üle EEA-le 29.02.1996 aktiga nr 160. Juurdeehituse erastamist koos tootmishoonega 04.03.1996 lepinguga tõendas ka EEA vastus AS Metel 04.03.1996 märgukirjale, milles kinnitab, et erastamise objekti suhtes ei ole seisuga 31.12.1995 kolmandatel isikutel õigusi. Samuti Tallinna Hooneregistri 05.07.1996 teatise järgi Kadaka tee 84 a Tallinnas asuvaid hooneid – tootmishoone ja viilhall-ladu – kasutab omandiõiguse alusel AS Metel, olles selle omandanud 04.03.1996 erastamise ostu-müügilepinguga. Lisaks erastamislepingu punkti 10.2. kohaselt pooled nõustuvad kõigi varadega seotud kommunaalteenuste lepingute üleminemisega ostjale alates üleandmise päevast. Likvideerimiskomisjon (sisuliselt Eesti Vabariik) on 4(13)

aktsepteerinud 21.08.1996 koosoleku protokollist nähtuvalt kostja õigust nõuda kommunaalteenuste eest tasu. Kui juurdeehitust kostjale 04.03.1996 lepinguga ei oleks erastatud, ei oleks kostjale saanud üle minna ka kommunaalteenuste lepinguid juurdeehituse osas. Ka on tehase Impulss likvideerimiskomisjon teatanud AS-le Metel 22.08.1996 kirjaga, et likvideerimiskomisjon leidis 21.08.1996 koosolekul, et AS Impulss ja tehase „Impulss“ vahel 17.12.1993 sõlmitud kokkulepe Kadaka tee 84 a asuva tootmiskorpuse juurdeehituse kuuluvuse osas on õigustühine ning juurdeehitus kuulub likvideeritava tehase „Impulss“ vara koosseisu. Seetõttu kohus ei arvestanud hageja 21.09.1999 kirja, millest nähtus, et juurdeehitust ei saa lugeda erastatava vara hulka põhjusel, et erastati tehasele Impulss renditud vara, kuid juurdeehitus ei olnud Rahandusministeeriumi kui rendileandja poolt riigivarana arvele võetud, vaid oli eraõigusliku AS Impulss bilansis. Seadustamata omavolilise ehitise riigivarana arvele võtmata jätmine ei tõenda, et omavoliline juurdeehitus ei olnud erastamise objektiks koos seadusliku põhiehitisega. OÜ Metel tellimusel OÜ Ehitusekspert poolt 27.08.2002 koostatud ekspertiisiaktis annab ekspert arvamuse, et Tallinnas aadressil Kadaka tee 84a 04.03.1996 paiknenud põhivara - tehase „Impulss“ tootmishoone ja juurdeehitus - on tootmishoone korpusega plokistatud ja sellega tehnoloogiliselt seotud. Juurdeehitisel puudub eraldi sissepääs. Seega ei olnud mõeldav juurdeehituse kasutamine iseseisva ehitisena, tootmishoonest eraldi. EEA 10.04.1996 AS-le Metel saadetud kirjas teatati, et erastamiselepingu lisas B nimetatud tehase Impulss renditud varade omandiõigus läks AS-le Metel üle 09.04.1996. 22.08.1996, s.o. vastavalt erastamislepingu punktile 2.3. pärast üleandmise päeva, on pooled vormistanud varade üleandmise- vastuvõtmise akti, millega muu hulgas on kostjale üle antud Kadaka tee 84 a tootmiskorpus 2240 m2. Kostja ei ole lükanud ümber hageja väiteid, et 19.02.1997 riigivara ostu-müügileping ja selle alusel 28.05.1997 vormistatud üleandmise-vastuvõtmise akt olid formaalsed, et nende alusel reaalselt juurdeehitust üle ei antud ning tegelikult hõlmasid 1996 erastamisleping ja 22.08.1996 akt ka juurdeehituse müümist ja üleandmist. Seda seisukohta tõendas ka laenukomitee 05.09.2003 protokoll, mille järgi laenukomitee otsustas lugeda OÜ Metel ja EEA vahel 19.02.1997 sõlmitud riigivara ostu-müügilepingu tühiseks ja sõlmida lisa erastamislepingule, millega vähendada vastavalt erastamislepingu järgset põhisummat, intresse ja viiviseid. Asjaolu, et juurdeehituse näol oli tegemist omavolilise ehitisega ning ehitise seadustamine on ostja kohustus, oli kostjale teada enne erastamislepingu sõlmimist. 1996 erastamislepingus kostja kinnitas, et on hoolikalt uurinud erastamise objektiks olevaid varasid, nendega seotud finantsilisi, majanduslikke ja juriidilisi asjaolusid, tutvunud EEAlt saadud informatsiooniga. Kogu tootmiskompleks koos juurdeehitusega seadustati pärast 19.02.1997 ostu-müügilepingut, 15.07.1997 väljastati kogu ehitisele kasutusluba. Kostja väide, et ehitise seadustamisega oli võimalik alustada alles pärast 1997 tehingut, on paljasõnaline ja tõendamata. Hageja on tehingute tegemise ajal kehtinud TsK § 242 lg 1 tuleneva müüja kohustuse anda vara üle ostja omandusse täitnud. Vaidluse all ei ole asjaolu, et kostjale ei antud üle juurdeehituse otsest valdust, sest juurdeehituses asuvaid kontoriruume kasutasid tehase Impulss likvideerimiskomisjon ja AS Meining. Sellist rikkumist ei ole võimalik käsitleda lepingu olulise rikkumisena hageja poolt, mis annaks kostjale õigustuse omapoolsete kohustuste täitmata jätmiseks. Kostja on tuginenud asjaolule, et vastavalt erastamisel esitatud äriplaanile soovis ta erastatavaid ruume osaliselt välja rentida ja saada sellest tulu ning omaniku vahetuse korral pidid uuele omanikule üle minema ka kehtivad rendilepingud. Allkirjastades 22.08.1996 akti on kostja ise aktsepteerinud 5(13)

likvideerimiskomisjoni ja AS-i Meining rentnikena. Puudub ka põhjuslik seos hageja tegevuse või tegevusetuse ning ehitisele kasutusloa väljastamise viibimise tõttu võimalike rendilepingute sõlmimata jäämisega OÜ-le Metel kahju tekkimise vahel, kuna kostja oli erastamislepingut sõlmides teadlik erastatava vara füüsilisest ja õiguslikust seisundist. Vaatamata kasutusloa puudumisele sõlmis kostja juba enne vara 22.08.1996 aktiga üleandmist rendilepingu AS-ga Hansapank, samuti ei takistanud kasutusloa puudumine rendilepingu sõlmimist AS-ga Meining. See, et kostjal ei õnnestunud teenida omandatud vara väljarentimisest tulu plaanitud suuruses, oli kostja äririsk ja ei vabanda kohustuse täitmata jätmist. Erastamislepingu p 13.1. kohaselt lepingu järgi toimunud varade müügiga ei ole EEA vastutav saamata jäänud tulu eest. Vastuhagis OÜ Metel taotles nimetatud punkti tühiseks tunnistamist, kuna see on vastuolus PS § 25 ja TsK § 222 sätestatuga. Tulenevalt Vabariigi Valitsuse 08.07.1998 määrusega nr 155 kinnitatud „Eesti Erastamisagentuuri põhimääruse“ punktist 8 oli EEA erastamise korraldaja. Erastamislepingute sõlmimine ei olnud tavapärane tsiviilkäibes oleva varaga sõlmitud tehing, vaid riik otsustas omandisuhete reformimise käigus anda võimaluse erastada riigivara vastavate õigusaktidega reguleeritud ja konkreetsetes lepingutes kokkulepitud korras ja tingimustel. Seetõttu erastamislepingute sõlmimisel ei saanud riik võtta enda peale erastavate objektidega seotud kõiki riske. TsK ega praegu kehtiv võlaõigusseadus vastutust piiravaid kokkuleppeid ei keela. Lepingu punktis 13.1. piiratakse kahju hüvitamist ainult saamata jäänud tulu osas. Kostjal säilis TsK § 222 lg 2 loetletud reaalse kahju hüvitamise nõudeõigus. OÜ Metel leidis, et 06.09.1996 likvideerimiskomisjoni ja AS Meining vahelise lepingu alusel Eesti Vabariigile makstud renditasu oleks pidanud laekuma talle kui vara omanikule. Kuna kohus ei tuvastanud erastamislepingus sätestatud kahju hüvitamise piirangu tühisust, oli pooltevahelisest 04.03.1996 erastamiselepingust tulenevalt välistatud kostja saamata jäänud tulu hüvitamise nõude rahuldamine. Samuti ei ole OÜ Metel kasutanud õigust likvideerimiskomisjoniga sõlmitud rendilepingut vaidlustada ega teavitanud AS-i Meining, et likvideerimiskomisjonil ei olnud rendilepingu sõlmimiseks õigust ning et renti tuleb maksta ehitise omanikule OÜ-le Metel. Samuti ei ole OÜ Metel taotlenud 06.09.1996 rendilepingu kehtetuks tunnistamist ega tühisuse tuvastamist. Kostja on tasunud hagejale erastamise ostu-müügilepingus kokkulepitud sissemaksu 1 820 000 kr. ja järelmaksuna jäi tasuda 7 280 000 kr. Sellest summast lahutas hageja 600 000 kr. 19.02.1997.a. lepingu alusel tasutud tehase Impulss tootmishoone juurdeehituse müügihinna. Lõplikuks põhivõlaks 1996 erastamislepingu alusel jäi hagejale seega 6 680 000 kr. Põhisummalt 6 680 000 kr. 10 % intressi aastas moodustab 668 000 kr., ühe kuu intressisumma on 55 666,67 kr. Kostja on tasunud intressi ühel korral, 30.08.1996 summas 5000 kr. Hagejal on õigus arvestada kostjale intressi kokku 9 aasta 11,5 kuu eest kokku summas 6 652 166,705 kr. Arvestades kostja poolt tasutud 5000 kr. ja hageja poolt intresside vähendamist 419 013,70 kr., oleks hagejal õigus nõuda intresse summas 6 228 153,005 kr.. Hageja nõudis intresse summas 5 509 035,30 kr. Seega hageja ei ole arvestanud kostjale liigselt intressi. Vabariigi Valitsuse 21.02.1996 määruse nr 52 „Vabariigi Valitsuse 29.septembri 1993 määruse nr 392 muutmine“ punktiga 2 kehtestati 1996. aastaks vara eest järelmaksuga tasumisel aastaintressiks 10 %. Pooled on 1996 lepingus kokku lepitud järelmaksu perioodi 16.11.2000 erastamislepingu muutmise lepinguga pikendanud 5 aasta võrra, määrates kogu ostuhinna tasumise lõpptähtajaks 01.03.2006. Selle ajani on hagejal õigus arvestada ka intressi tasumata järelmaksusummalt.

6(13)

Kostja tasus hagejale lepingus kokkulepitud järelmaksu tähtaegselt vaid 01.09.1996. Pooled olid lepingus kokku leppinud viivise suuruses, mis on 0,1 % päevas tähtajaks tasumata summast iga viivitatud päeva eest ning võlgnevuste kustutamise järjekorras viivised, intress ja lõpuks järelmaksu põhivõlg. Lepingus kokkulepitud suuruses viivisevõlgnevus on hageja arvestuste kohaselt 12 131 820 kr. Hageja taotles viiviste väljamõistmist põhivõla ulatuses, s.o. ligi kaks korda väiksemas summas. Kuna tegelik viivis on nõutavast oluliselt suurem, ei mõjuta kostja poolt vahepeal tasutud ja viiviste katteks arvestatud 595 000 kr. hageja viivisenõude suurust. Kostja on tasunud hagejale EVP kroonides järelmaksu ühel korral 5000 kr. 29.08.1996. Lepingus leppisid pooled kokku, et 1⁄2 müügihinnast peab ostja tasuma Eesti kroonides ja 1⁄2 kas EVP kroonides või Eesti kroonides, kuid seda vaid kuni 31.12.1998. Seega minetas kostja õiguse pärast nimetatud kuupäeva tasuda järelmaksu hagejale EVP kroonides. Kuna kohus tuvastas, et ehitise kasutusloa puudumise tõttu rendilepingute sõlmimise ebaõnnestumine ei olnud seotud hageja tegevuse või tegevusetusega erastamislepingu täitmisel, siis ei ole hageja vastutav ka kostja plaanitud ulatuses renditulu saamata jäämisest tingitud makseraskuste tekkimise eest. Eeltoodu alusel ei vastuta hageja ka selle eest, et kostjal väidetavalt ei olnud piisavalt vahendeid EVP-de omandamiseks erastamishinna pooles ulatuses tasumiseks. Põhjendamatu oli kostja esitatud nõue muuta tagasiulatuvalt 04.03.1996 erastamislepingus kokkulepitud maksetingimusi tähtaegade osas alates 19.02.1997 lepingu allakirjutamisest. Hageja on kostjale kolmel korral vastu tulnud ja nõustunud muutma järelmaksu osamaksete tagasimaksete tähtaegu, pikendades lõplikku tähtaega viie aasta võrra. Poolte vahel 19.02.1997 sõlmitud leping ei muutnud 04.03.1996 erastamislepingus kokkulepitud maksetingimusi, sõltumata sellest, et 1997 lepinguga erastas kostja tehase Impulss tootmishoonete juurdeehituse, mis oli ka 1996 erastamislepinguga erastatava vara osaks. 1997 leping oli formaalne ning tegelikult anti kogu erastatud vara (s.h. juurdeehitus) kostjale üle 22.08.1996. Omandiõigus oli kostjale üle läinud 09.04.1996. Samuti kostja asus vara kasutama ja käsutama enne 22.08.1996 aktiga üleandmist. Hageja on 1997 riigivara ostu-müügilepingu järgi tasutu võrra vähendanud 1996 erastamislepingu järgi maksmisele kuuluvat põhivõlga, viivist ja intressi. Arvestades juurdeehituse suhteliselt väikest mahtu kogu Kadaka tee 84a asuva tootmiskompleksi suhtes, leidis kohus, et isegi juhul, kui juurdeehitus oleks üle antud alles 1997 mais ja kohus oleks tuvastanud erastamislepingu hagejapoolse rikkumise, ei oleks põhjendatud kostja nõue tunnistada, et 04.03.1996 erastamise ostu-müügilepingu järgi kohustus ostja tasuma sissemakse 30 päeva jooksul alates 19.02.1997 ostu-müügilepingu allakirjutamisest ja ülejäänud osa müügihinnast 352 päeva võrra 04.03.1996 lepingus kokku lepitud tähtpäevadest hiljem. Apellatsioonkaebus Apellant palub tühistada Harju Maakohtu 12.10.2007 otsuse läbivaatamiseks maakohtule.

ja saata asi uueks

Apellant leiab, et maakohus ei ole oma otsuses põhjendanud, miks ta ei nõustu seisukohaga, et EEA keeldus esialgu vaidlusaluse juurdeehituse kostjale üleandmisest, millega omakorda rikkus EEA lepingu p 2.1. Arusaamatuks jääb, kuidas kohus tõendab juurdeehituse erastamist lepingu järgi kohtuotsuse p-s 8. Kohus üritas OÜ Meteli vastu välja noppida üksikuid fragmente, jättes hinnangu andmata sellele, millele kostja on tuginenud. N.t. tehase Impulss likvideerimiskomisjoni koosoleku 21.08.1996 protokollist nähtuvalt otsustas likvideerimiskomisjon teha EEA-le ettepaneku juurdeehituse avalikul 7(13)

enampakkumisel võõrandamiseks vastavalt erastamisseadusele, s.o. ajal mil juurdeehitus oli juba kostja omandis. Kohus on ignoreerinud asjaolusid ja jättis analüüsimata tõendid EEA tegeliku tahte kohta juurdeehituse erastamise osas. Kohus ei konkretiseerinud, millistest tõenditest järeldatuna on juurdeehituse omandiõigus läinud kostjale üle 09.04.1996 ja et kogu erastatud vara (s.h. juurdeeehitus) on antud riigilt üle kostjale 22.08.1996. Riik käsitles juurdeehitust tootmishoonetest eraldi, mida tõendab ka EEA 11.01.1999 kiri. Ehitise vastuvõtu 15.07.1997 akti järgi oli ehitise (Kadaka tee 84a tootmiskorpus koos juurdeehitusega) tegelik kogupind 3250 m2, 22.08.1996 üleandmisevastuvõtmise aktiga andis riik kostjale üle Kadaka teel 84a asuva tootmiskorpuse pindalaga 2240 m2 . Kohus otsuses ei põhjenda, milline oli riigi esindaja väidete - et 19.02.1997 riigivara ostu-müügileping ja selle alusel 28.05.1997 vormistatud üleandmise-vastuvõtmise akt olid formaalsed - õiguslik tähendus tõendamise mõttes ning kuidas saab kohus sellistest paljasõnalistest väidetest lähtuda. Kui juurdeehitus kuulus juba 1996 kevadel kostjale, miks siis sõlmis riik läbi tehase Impulss likvideerimiskomisjoni 06.09.1996 rendilepingu? Apellant ei mõista, miks ta oleks pidanud eraldi esile tooma ja tõendama asjaolusid, kas juurdeehituse seadustamine oli ilma 1997 lepinguta takistatud või mitte, teades, et alles 1997 sõlmitud lepingu järgselt õnnestuski juurdeehitus enda omandisse saada. Kohus ei esitanud argumente, miks ei olnud õige OÜ Meteli väide, et ehitise seadustamise menetlusega oli võimalik alustada alles pärast 1997 veebruari tehingut, sest AS-i Projekt koostatud ehitusprojekt kinnitati 19.06.1997 ja et ehitis võeti vastu 15.07.1997, s.o. 16,5 kuud peale lepingu sõlmimist. Samuti ei kummutanud kohus apellandi väite õigsust, et riigi tegevus või tegevusetus takistas äriplaani realiseerimist ja sealtkaudu lepingujärgsete kohustuste täitmist. Kohus pidi lugema kostja väited tõendatuks, kuna riik võttis need asjaolud omaks (TsMS § 231 lg 2 ja 4). Kohus ei näidanud otsuses motiive, miks oleksid väärad kostja järeldused, et kui arvestada lepingujärgset põhisummat müügihinnana ainult Eesti kroonides, kannaks kostja kahju 2 544 500 Eesti krooni ulatuses, ning et EVP-des tasumise võimaluse minetamine tähendaks lepingu objekti müügihinna olulist kasvu. Samuti hindas kohus valesti EEA ja kostja vahel sõlmitud lepingu 16.11.2000 muutmise lepingut, kui järeldas, et ostja sai erastamisväärtpaberikroonides ostuhinda tasuda kuni 31.12.1998; tegelikult sai seda teha kuni 01.02.2000. Kohus ei põhjendanud, miks on väär ja ebamõistlik apellandi järeldus, et riigi käitumise tulemina ei ole õige arvestada intressi pikema aja eest kui 01.03.2001, kuivõrd tõrgete puudumisel olnuks kostjale lepingujärgsete kohustuste nõuetekohane tähtaegne täitmine jõukohane. Samuti jääb otsuse põhjal selgusetuks, miks võis riik vähendada 600 000 kr. ulatuses põhivõlgnevust, samas kui intressi ja viivise arvestust ei tulnud vastavalt ümber vaadata. Kohus ei kummutanud vastuhagis märgitut, et tootmiskorpuse juurdeehituse müümata ja üleandmata jätmisega rikkus riik lepingut, ega põhjendanud, miks ei ole apellandil õigust nõuda, et tema lepingujärgne tasumiskohustus nihkub vastavalt edasi, s.o. 352 päeva võrra. Kohus ei motiveerinud, kuidas ta jõudis veendumuseni, et lepingu p. 13.1 ei ole seadusevastasuse tõttu kehtetu algusest peale. Otsusest ei selgu, millistel kaalutlustel ei pidanud kohus lepingut kui korduvate kohustuste täitmist ettenägevat VÕS RS § 12 lg 1 tähenduses kestvuslepinguks ega kohaldanud seetõttu asjas vastavalt VÕS sätteid ja jõudma veendumusele, et apellandil ei ole mõistlikkusest tulenevalt kohustatud riigile viivist maksma.

8(13)

Vastus apellatsioonkaebusele Vastustaja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Ringkonnakohtu seisukoht Ringkonnakohus leidis, et maakohtu otsus tuleb põhjenduste osas osaliselt muuta. Kolleegium märgib, et antud vaidluse lahendamine on komplitseeritud tingituna poolte vastuolulisest käitumisest ja avaldustest ning kostja vastuväidete ebaloogilisest õiguslikust põhistatusest. Nii tuvastas maakohus, et erastamisagentuur kinnitas pärast erastamislepingu sõlmimist, et Tallinnas asuva tootmiskorpuse ebaseaduslik juurdeehitus oli erastamise objektiks ja selle omand on üle läinud kostjale. Mõni aeg hiljem asus erastamisagentuur vastupidisele seisukohale ja pani juurdeehituse riigivarana müüki. Käesoleva hagi raames tunnistas hageja, et juurdeehitusega toimus nn. topelterastamine. Oma vastuses hagile palub kostja jätta hagi tervikuna rahuldamata, samas kui vastuse sisust nähtuvalt peab ta hagi osaliselt õigeks. Oma vastuse seisukohtadest tulenevaid nõudeid nimetab kostja kompromissettepanekuks. Apellatisoonkaebuses vaidlustab kostja maakohtu seisukohta selles, et juurdeehitus oli erastamise ostu-müügi objektiks ja omand kostjale üle antud (apellandi sõnastuses „jäi müümata ja üle andmata“), arvestamata, et vastupidisel juhul puudub kostjal igasugune alus tugineda müüjapoolsele lepingurikkumisele. Kolleegiumi hinnangul on antud vaidluses ähmastunud vaidluse ese, ning leiab, et esmalt tuleb hinnata, kas 1996.a. erastamise ostu-müügileping koos selle osaks oleva ja korduvalt muudetud järelmaksukokkuleppega on kehtiv, ja seejärel seda, kas kostjal on vastunõue hageja nõudele. Oma vastuväidetes tugineb kostja TsK §-le 222 lg.2 ja asjaolule, et hageja jättis talle õigeagselt üle andmata lepingu objektiks olnud seadustamata juurdeehituse, mis tingis omakorda lepinguobjekti seadustamise venimise, juurdeehituse uuesti (veelkordseks) väljaostuks tehtud 600 000 kroonise (täiendava) kulutuse, võimaluse puudumise kuni objekti seadustamiseni objekti välja rentida, seega äriplaani täitmise edasilükkumise ning võimaluse kaotamise tasuda poole müügihinnast EVP kroonides ehk siis objekti müügihinna tõusu. Vastusest nähtub, et kostja peab oma rahaliselt hinnatavaks kahjuks 1997.a. lepingu järgsel tasutud müügihinda 600 000 kr. ja 2 344 500 kr. ulatuses EVPkroonides aastatel 1996-2000 maksmise võimaluse kaotamist, s.o. (kostja hinnangul) erastamislepingujärgset müügihinna tõusu. Vastuses leitakse ka, et intressi tuleks arvestada kuni 01.03.2001 ja hagejal ei ole lepingurikkumise tõttu õigust lepingujärgset viivist üldse nõuda, mistõttu hageja poolt viiviste katteks arvestatud summad tuleb lugeda müügihinna katteks (1. köide lk. 38-46). Vastuhagis palub kostja tunnistada, et 04.03.1996 erastamise ostu-müügilepingu järgi kohustus ostja tasuma esimese sissemakse 30 päeva jooksul alates 19.02.1997 ostumüügilepingu allakirjutamisest ja ülejäänud osa müügihinnast 352 päeva hiljem arvates erastamiselpingus kokkulepitud tähtaegadest. Leping, millega ostja kohustub müüjale tasuma müügieseme

eest järelmaksuga koos 9(13)

intresside tasumisega, kujutab endast krediidi- ehk laenulepingut; võimaldades ostu eest tasuda järelmaksuga, annab müüja ostjale krediiti. Seega kujutab vaidlusalune leping, millest tulenevate kohustuste täitmist hageja nõuab, endast lepingut, millele kohalduvad laenulepingu sätted. Kuivõrd lepingu (viimase muudatuste) järgi saabus laenu tagastamise lõpptähtaeg 01.03.2006, ja laenuleping on kestvusleping, kohaldub siin VÕS, TsÜS ja RES RakS § 12, mille järgi enne 01.07.2002 sõlmitud kestvuslepingutele kohaldatakse alates 1. juulist 2002 tsiviilseadustiku üldosa seaduses ning võlaõigusseaduses sätestatut. See ei välista ega piira lepingupoolte õigusi ja kohustusi, mis on tekkinud enne 1. juulit 2002. Kestvuslepinguga seotud asjaoludele või toimingutele, mis on tekkinud või tehtud enne 1. juulit 2002, kohaldatakse senikehtinud seadust. Kostja vastuhagi nõue tunnistada (tuvastada), et 04.03.1996 erastamislepingu järgi kohustus ostja tasuma esmase sissemakse 30 päeva jooksul alates 19.02.1997 ja ülejäänud osa müügihinnast 352 päeva võrra hiljem arvates 04.03.1996 sõlmitud lepingus kokkulepitud tähtaegadest, on õiguslikult alusetu. Sellist kokkulepet 04.03.1996 leping ja selle hilisemad muudatused ei sisalda. Sõna-sõnalt võttes on tegemist nõudega tuvastada, et lepingus märgitud tingimused on teistsugused, kui lepingus märgitud. Kui hinnata kostja vastuhagi erastamislepingu tingimuste muutumise tuvastamise nõudena, siis ülalmärgitud asjaoludel puudub selle nõude rahuldamiseks seaduslik alus. Sisuliselt kujutab märgitud nõue lepingu ühepoolselt muutmise nõuet. TsK 174 kohaselt ei ole lepingu tingimuste ühepoolne muutmine lubatud, välja arvatud seaduses ettenähtud juhud. Kuivõrd kostja esitas tähendatud nõude pärast 01.07.2002, siis on asjakohane viidata ka VÕS §-le 8 lg.2, mille kohaselt on leping lepingupooltele täitmiseks kohustuslik, ja VÕS §-le 13 lg.1, mille järgi võib lepingut muuta lepingupoolte kokkuleppel või lepingus või seadusega etteähtud muul alusel. TsK § 183 sätestas, et lepingujärgsed vastastikused kohustused tuleb täita üheaegselt, kui seadusest, lepingust või kohustuse olemusest ei tulene teisiti. Järelmaksu kokkuleppes oligi sätestatud teisiti. Järelmaksukokkuleppes oli lepitud kokku, et kostja tasub müügihinnast esmase sissemakse 30 päeva jooksul alates lepingu allakirjutamisest ja ülejäänud müügihinna järelmaksukokkuleppes näidatud tähtaegadel. Erastamislepingus ei olnud järelmaksu tasumise tähtajad seatud sõltuvusse müügiobjekti üleandmisest ega ka ostjal omandi tekkimisest müügiobjektile. Seega on jõus 16.11.2000 sõlmitud järelmaksu tasumise maksegraafik ja selle tingimused ning TsK § 174 ning VÕS §-dest 76 lg.1 ja 2 ning 82 lg.1 tulenevalt puudus ja puudub kostjal õigus nõuda selle tingimuste ühepoolset muutmist ehk siis sellise muutumise tuvastamist. Hageja nõuded müügihinna, intressi ja viivie väljamõistmiseks ongi esitatud 16.11.2000 sõlmitud maksegraafiku muudatustest lähtudes. Ülaltoodust lähtuvalt leiab kolleegium, et kostja saanuks end hageja nõude vastu kaitsta üksnes juhul, kui ta tõendab (ja avaldab), et tal on hageja nõude vastu tasaarvestatav rahaline nõue. TsK § 234 ja VÕS § 197 ja 198 kohaselt kohustus lõpeb samaliigilise nõude tasaarvestamisega, kusjuures tasaarvestuseks on küllaldane ühe poole avaldus. Kostja ei 10(13)

ole teinud selget tasaarvestuse avaldust ja tema väidetav nõue, seostatuna hageja poolt eratamislepingu rikkumisega tekitatud kahjuga, on väljendatud erastamislepinguga kokkulepitud järelmaksugraafiku muutmise nõudena, ehk siis ei ole väljendatud samaliigilise nõudena. Tasaarvestus eeldab muuseas ka tasaarvestatava nõude tunnistamist. Tasaarvestusele on otseselt suunatud kostja vastuhagi poolte vahel 04.03.1996 sõlmitud ostu-müügilepingu p.13.1 tühisuse tunnistamiseks, mille kohaselt hageja müüjana ei vastuta ostja (kostja) saamata jäänud tulu eest, ja hagejalt 27 569,38 kr. juurdeehituselt saamata jäänud rendi (saamata jäänud tulu) väljamõistmiseks. Kostja seisukoht, et vastutust piirav kokkulepe oli vastuolus PS §-ga 25 ja on seetõttu tühine, on alusetu. Maakohus on õigesti märkinud, et PS § 25 ja TsK § 222 ning praegu kehtiva võlaõigusseaduse sätted ei keela vastutust piiravaid kokkuleppeid. Seega ei ole tähendatud lepingu punkt tühine vastuolu tõttu seadusega ja juba seetõttu on vastuhagi saamata jäänud tulu väljamõistmiseks rahuldamata jätmine põhjendatud ja õige. Kolleegium, pärast pikka kaalumist, leidis, et kostja muid vastuväiteid seonduvalt hageja poolt talle lepingu rikkumisega kahju tekitamisega tuleb hinnata kui ebaselgelt väljendatud tasaarvestuse avaldust. Kolleegium arvestab, et antud asjas tehtud Tallinna Ringkonnakohtu 29.08.2006 otsuses osundati vajadusele hinnata, kas hageja rikkus kostjaga sõlmitud erastamislepingut juurdeehituse üleandmata jätmisega. Riigikohus on oma otsuses nr. 3-2-1-25-09 osundanud, vaatamata sellele, et selles asjas kostja ei olnud teinud (selgesõnalist) tasaarvestuse avaldust, vajadusele tuvastada, kas kostjal oli rahaline nõue hageja vastu ja kas kostja tasaarvestas oma nõude hageja nõudega või mitte. Tasaarvestava rahalise nõudena saab käsitada kostja vastuses märgitud 1997. a. lepingu järgset müügihinda 600 000 kr. ja 2 544 500 kr. müügihinna ja EVP kroonide väärtuste vahena, mida kostja palub hageja nõudest maha arvata („jätta võlana arvestamata ja välja mõistmata“). Maakohus on õigesti tuvastanud, et 1996.a. erastamiselepingu objektiks oli ka Tallinnas asuva tootmishoone seadustamata juurdeehitus. Kuigi apellant vaidlustab kohtuotsust ka selles osas, siis ilmselt ta mõtleb sellega juurdeehituse üleandmata jätmist; kui juurdeehitis ei oleks olnud erastamislepingu objekt, siis puudub alus väita, et erastamisagentuur rikkus lepingut juurdeehituse üleandmise viivitamisega. Seda, et juurdeehitis oli erastamiselepingujärgseks müügiesemeks, tõendab peale poolte esindajate seletuste ka lepingu lisaks olev 29.02.1996 vara ülaandmise akt, millega kohaselt rahandusministeerim andis erastamisagentuurile üle tehase Impulss varad, kusjuures akti lisana esitatud plaanil on kujutatud „rekonstrueerimistööde käigus väljaaehitatud konstruktsioonid“, ehk siis tootmiskorpuse juurdeehitus. TsK 242 lg.1 kohaselt on ostu-müügilepingus müüja kohustus vara üle anda ostja omandusse. Põhimõtteliselt tähendab see omandi ülemineku võimaldamist. Tootmiskorpuse üleandmisega võimaldas hageja kostjal ka sellega tehnoloogiliselt seotud ja selle juurde kuuluva juurdeehitise omandi ülemineku. Kuivõrd tegemist oli seadustamata ehitisega, siis tekkis kostjal ka võimalus selle seadustamiseks, s.o. ehitusprojekti kinnitamist taotleda. 11(13)

Nagu maakohus õigesti tuvastas, oli kostja teadlik juba erastamislepingu sõlmimisel, et Kadaka tee 84-a tootmiskorpuse juurdeehitis on ehitatud ilma projektita, s.o. on omavoliline ehitus. Seega oli asja puudused seatud müügilepingu tingimuseks ja juurdeehitise seadustamine ei olnud hageja ülesandeks. Mis puutub 19.02.1997 juurdehitise müügilepingusse, siis maakohus on leidnud, et nimetatud leping oli formaalne. Kolleegium selle seisukohaga ei nõustu. Seadus ei sätesta sellist õigusterminit nagu formaalne leping. Kui hageja ja maakohus peavad silmas selle termini juriidilist vastet „tühine“, siis kolleegium märgib, et tähendatud lepingut ei saa lugeda tühiseks. Seadus ei keelanud sõlmimast teist müügilepingut poolte vahel ühe ja sama eseme kohta, ehk siis müügilepingut ei saa lugeda seadusvastasuse põhjendusel tühiseks. Tehing ei olnud tühine ka näilisuse põhjendusel, sest pooled tegid tehingu sooviga luua õiguslikud tagajärjed. Seda tõendab kasvõi see, et kostja tasus hagejale lepingujärgse müügihinna ja koostati akt juurdeehituse üleandmise kohta kostjale. 1997.a. lepinguga kõrvaldasid pooled juriidilise ebakindluse juurdeehituse õigusliku staatuse osas ja kostja sai võimaluse takistamatult viia lõpule juurdeehituse seadustamise. Samas tõi see leping kaasa esialgse müügihinna kasvu 600 000 kr. võrra ehk nn. topelterastamise. Kostja ei vaidlustanud kohtu korras juurdeehituse müüki panemist ega nõudnud enda omandi tunnustamist sellele. Ta ei ole kohtu kaudu nõudnud ka ostu-müügilepingu hinna alandamist ega 1997. a. sõlmitud juurdeehituse ostu-müügilepingu tühistamist või tühisuse tuvastamist. Kolleegium märgib, et kuni 1. juulini 2002 kehtinud seadus ei tunnistanud lepingupoole ühepoolset kujundusõigust ja lepingupool pidi oma võimalike nõuete tunnustamist taotlema kohtu kaudu. Hageja on oma viga erastamisel tunnistanud ja 1997.a. lepingu järgse müügihinna kostjale hüvitanud sellega, et luges 600 000 kr. võrra kostja erastamislepingujärgse investeerimiskohustuse täidetuks. Viimasega on kostja ka nõustunud (vt. toimiku 1. kd. lk. 156). Seega juba see välistab 600 000 kr. tasaarvestava nõude tunnustamise. Hageja on viitega 15.07.1997 sõlmitud erastamislepingule vähendanud ka 600 000 kr. ulatuses põhivõlga ja 419 013,70 kr. intressnõuet (toimiku 1.kd., lk. 238). Haginõude vähendamine on hageja õigus ega tähenda seda, et ta tunnistab kostja vastunõudeid. Kolleegium leiab, et kostjal puudub õigus oma kahjuna tasaarvestada tema poolt kasutamata jäetud soodusvõimaluse väärtusega 2 544 500 kr. tasuda poole järelmaksuga tasumisele kuuluvast müügihinnast EVP kroonides. Erastamisobjekti müügihind oli kokku lepitud tasuda Eesti kroonides, kusjuures kostjale oli antud soodusvõimalus tasuda osa müügihinnast järelmaksukokkulepetes näidatud tähtajaks EVP kroonides. Kostja seda võimalust ei kasutanud ega täitnud ka korduvalt muudetud maksegraafikut. 04.03.1996 sõlmitud erastamislepingu järelmaksu maksegraafiku kohaselt pidi kostja esimese suurema makse teostama 1. septembriks 1997, s.o. pärast juurdeehituse 1997a. ostu-müügilepingu sõlmimist. Järgnevalt muutsid (pikendasid) pooled kolmel korral järelmaksu tasumise tähtaegu. Järelmaksu tasumise tähtaegade pikendamine kujutas endast tollel ajal kehtinud TsK § 238 lg.1 kohaselt novatsiooni, mille järgi kohustis lõpeb kokkuleppega samade poolte vahel ühe kohustise asendamisega teisega samade isikute vahel. Teisest küljest kujutab järelmaksu tähtaegade pikendamine müüja poolt ostjale 12(13)

täiendava krediidi andmist. Järelmaksu tasumise tähtaegade korduv muutmine toimus seonduvalt kostja pretensioonidega nn. juurdeehtituse topelterastamisega ja raskustega juurdeehituse seadustamisel ning seeläbi kasutuslubade taotlemisel. Kolleegiumi hinnangul kaotas kostja järelmaksu tasumise pikendamise kokkulepete sõlmimisega ehk siis hageja poolt pakutud täiendava krediidi vastuvõtmisega õiguse esitada rahalisi pretensioone seoses väidetava kahju tekitamisega, tulenevalt kehtinud TsK §-st 238 koosmõjus TsK §-ga 185 lg.1. Kolleegium ei nõustu maakohtu seisukohaga selles, et hagejal on õigus nõuda kostjalt intresse kokku 6 652 166,70 kr. 16.11.2000 kokku lepitud maksegraafiku järgi lõppes viimase makse tähtaeg 01.03.2006. Sealt edasi puudus intresside arvestamiseks seoses laenulepingu tähtaja saabumisega õiguslik alus ja hageja seda ei teinud ega nõudnud. 01.03.2006 seisuga oli intressi kogusuuruseks 5 920 071 kr. Tähendatud eksimus aga ei mõjuta hagi rahuldamist intresside suuruse osas, sest hageja nõudis intressi 5 330 326,30 kr. ja kohus selles ulatuses intressinõude ka rahuldas. Viiviseid on hageja juba vähendanud nõutava põhivõlgnevuseni ja puudub alus seda veelkord vähendada. Kostja väited viivisenõude vastuolust hea usu põhimõttega on alusetud. Viivise tasumises oli pooled kokku leppinud, sealjuures võlgnevuse kustutamise järjekorras: viivised, intress ja lõpuks järelmaksu põhivõlg. Kokkulepitud viivise nõudmine kohustuse täitmisega viivitamise korral ei ole hea usu vastane. Seega on hagi lõppkokkuvõttes rahuldatud õigesti ja ringkonnakohus jätab kaebuse rahuldamata, arvestades ka ringkonnakohtu otsuse põhjendusi. Kostja apellatsioonimenetluse kohtukulu tuleb jätta tema enda kanda.

Tiit Kollom

Ülle Jänes

Ulvi Loonurm

13(13)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.