Kohtulahend

otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusabi taotlemise selgitus TsMS § 218 lg 4 kohaselt võib hagimenetluses Riigikohtus menetlusosaline ise esitada menetlusabi saamise taotluse. TsMS § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud 23.05.2005.a esitas Anne Lepik kohtule hagi KÜ Liivalaia 3 vastu kahju 186 217 krooni välja mõistmiseks. Hageja tugines oma nõudes VÕS § 76 lg 1, § 100, § 101 lg 1 p 3, § 115 lg 1, § 127 lg 1, § 128 lg 1-3, § 132 lg 3, § 136 lg 1, § 619, § 620, VÕS ptk 4, 5, 6, 7, 35, KÜS § 2 lg 1, § 151 lg 2. KÜ Liivalaia 3 põhikirja p. 1.3. kohaselt on kostja tegevuseks Liivalaia 3 elamu majandamine. Juba alates 1998.a elamu hooldamis- ja remondikohustuste mittetäitmise tulemusena on hageja korteri tehniline seisukord muutunud sisuliselt elamiskõlbmatuks. 03.11.1998.a kirjaga pöördus hageja koos korterite nr 13 ja 17 omanikega kostja poole, et korterite radiaatorid on külmad ning korterid kannatavad alakütmise all. 11.07.2001.a hageja kirjast kostjale nähtus, et elamu haldamisel on tehtud olulisi vigu, mis on viinud tõsiste probleemide tekkimiseni hageja korteris. 07.03.2002.a üldkoosoleku otsusest nähtub, et kostja tellis majale küttesüsteemi ekspertiisi, mis näitab kütteprobleemide olemasolu elamus tervikuna. 18.04.2002.a üldkoosoleku protokolli kohaselt on korterid nr 8, 13, 17 ja 22 kurtnud pideva ventilatsioonipuuduse üle ning koosolek otsustas korrastada ventilatsioonisüsteemi summaga 4000 krooni. 02.05.2002.a üldkoosoleku protokollist nähtus, et on toimunud arutelu hageja korteri küttesüsteemi ekspertiisiakti teemadel. 09.10.2002.a pöördus hageja kostja poole, et kostja ei arvestaks hageja korteri üüri sisse septembrikuu kütteraha, kuna kõik püstikud olid umbes ja radiaatorid külmad. KÜ esimehe allkirjaga vähendati hageja küttekulu 60 %. 07.10.2002.a üldkoosoleku otsusest nähtus, et hageja nõudis, et ühistu kompenseeriks ühistu poolt tekitatud kahju veeuputuse eest. 12.11.2002.a üldkoosolekul fikseeriti hageja küsimused hagejale tekkinud kahjude likvideerimise kohta, samuti edastas hageja kostja juhatusele kirja kahju hüvitamiseks. 18.11.2002.a kostja juhatuse esimehe vastusest nähtub, et on eiratud hageja huvisid. 07.12.2002.a hageja kiri tõendas, et korterile on torustiku lekkimisega tekkinud kahju, hallitus ja liigniiskus, mis teevad korteris elamise võimatuks. 16.08.2004.a kirjaga tegi hageja etteheited kostjale kostja täitmata kohustuste osas. Hageja esitas kostjale 13.01.2005.a pretensiooni tekitatud kahju hüvitamiseks. Kostja keeldus sellest 23.03.2005.a vastuses. Kostja poolt tellitud OÜ Ehitusekspert 08.12.2004.a eksperdiarvamuse nr C-5104 p 4.3.9. kohaselt on hoone katuse seisukord korteri nr. 22 kohal defektiderohke. Katuse puidust kandekonstruktsioon on kriitiliselt läbi vajunud ja avariiohtlikus seisukorras. Korstna pitsid on olnud aastaid nn. mütsiga katmata ja on varisemisohtlikud. Ekspertarvamuse p. 4.3.10. ja

on aktiivselt kasvanud, lagundades seejuures konstruktsioone ja tekitades veel teadmata kahju inimeste tervisele. Eelnevast tulenevalt on asutud seisukohale, et tuleks parandada pööningu tuulutust, kuivõrd see pidurdab puidu bioloogiliste kahjustuste arengut. Ekspertarvamuse p.

olemasolu, ega ka alakütmist. Vastavalt ekspertiisakti p. 4.2.10, oli õhutemperatuur korteri viimase ülevaatuse käigus (13.11.2004) oli jahe ja eriti kõrget niiskust ei tuvastatud. Seega ekspert ei tuvastanud peamisi asjaolusid, mis tingisid ekspertiisi läbiviimist: kordagi ei mõõdetud korteris ei temperatuuri ega ka niiskust, vaatamata sellele, et kohal käidi kolmel korral nii augustis kui novembris 2004.a. Eksperdile esitati küsimused (p.1.2) ka ventilatsiooniga seonduvalt, kuid nendel ekspert ei peatunud üldse. Kostja leiab, et ekspertiisiarvamusega ei saa tõendada hagejale tekitatud kahju suurust. Hinnakalkulatsioon on ülevaatlik ja täpsemad hinnad selguvad peale ehitusfirmade poolt pakkumiste laekumist. Kalkulatsiooni on lülitatud sellised kuluartiklid nagu eelarve koostamine, ehitaja leidmiseks konkursi läbiviimine, ehitusvõtu lepingu koostamine. Ülaltoodud kuluartikleid ei ole põhjendatud. Hinnatabelis ei ole toodud ühiku hindasid, vaid on näidatud kogu rahakulu. Vastavalt 28.02.2006.a Tallinna Tehnikaülikooli materjaliuuringute keskuses koostatud seenekahjustuse eksperthinnangu p. 2 alapunktile c, saab seenehallitust likvideerida normaalse ventilatsiooni tagamisega korteris. Antud väide kinnitab kostja seisukohta, et korteris puudub normaalne ventilatsioon. Ehituskonstrueerimise ja Katsetuste OÜ ehitustehnilise ekspertiisi ülesandeks oli mitte kahjustuste tagajärgede likvideerimise maksumuse kindlaksmääramine, vaid tekkepõhjuste tuvastamine. Ekspertiisiaktist ilmneb, et otsatoas kappide tagant ei käi õhk läbi ja seetõttu on hallituse tekkeks soodsamad tingimused ning akna kõrval otsaseina pool olev ventilatsiooniava oli ruumi poolt kinnikaetud. Ekspertiisijäreldustes on soovitatud avada suletud ventilatsiooniava, uuele CYPOC- plaatidest seina ja tellisseina vaheline pilu tuleb teha tuulutatavaks ning alla põrandaliistu kohale peab puurima 10 mm avad sammuga 300 mm. Soovituste täitmine oleks täielikult vältinud kahjustuste tekkimist hageja korteris või siis neid vähemalt oluliselt vähendanud. Põhjendamata oli hagihinna suurendamine seoses ehitushindade muutumisega. Kostja kohustuste hulka ei kuulu hageja korteri remontimine. Hageja ei ole tõendanud, et mingi käsund, mis oleks üldkoosoleku poolt kostjale antud, oleks jäänud täitmata või oleks täidetud mittekohaselt. Korteriühistu liikmed saavad anda käsundi vaid siis, kui selleks on vahendid olemas ja vastavad kulud ette nähtud. Seega peaks hageja esmalt tõendama mitte ainult käsundi olemasolu, vaid ka selle täitmise võimalikkust, vastavate vahendite eraldamise näol ja alles seejärel saab analüüsida kahju olemasolu ja selle seost kostja tegevusetusega. Hagi on esitatud vale isiku vastu. Hageja ei ole märkinud, kes tema arvates peab olema käsunditäitja. Vastavalt põhikirja p. 1.3 on ühistu korteriomanike ühendus. Seega antud liiki õigussuhetes peaks ühistu olema käsundiandjaks. Käsundi saajaks on aga ühistu juhatus. Hageja esitatud tõendid ei ole kohased ega tõenda käsundi olemasolu. Hageja ei ole esitanud kohtule ühtegi üldkoosoleku otsus, mis oleks käsitletav käsundina ning oleks jäänud täitmata. Esimese astme kohtu otsuse põhjendused 27.11.2008.a otsusega jättis maakohus hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Tallinna Ringkonnakohtu 25.05.2007.a otsuse põhjendustest tulenevalt on poolte vahel ühelt poolt lepingusarnane suhe, mis sarnaneb korteriühistu korteriomanike ühise tegutsemise lepingule ehk seltsingule ja teiselt poolt sarnaneb ühistu tegevus elamu hooldamisel ja

remondil käsundi täitmisega, kus käsundisaajaks on korteriühistu ja käsundiandjaks(teks) korteriomanikud. Vaidlust ei olnud selles, et hageja eluruum on saanud kahjustada 1998.a ja 1999.a toimunud uputuste ajal ja et lisaks hageja korterile oli hoone asukohaga Liivalaia 3 ehitustehniliselt võrdlemisi halvas seisukorras. Vaidlust ei olnud ka selles, et hageja korteris ja pööningul on mitmeid liike seenkahjustusi. Pooled vaidlesid selle üle, kas kahju on hagejale põhjustanud KÜ oma tegevusetusega. Lähtudes KÜ Liivalaia 3 põhikirjast on laenu võtmise otsustamise ja majandustegevuse aastakava vastuvõtmise ning muude ühistu tegevusega seotud küsimuste otsustamine korteriühistu üldkoosoleku pädevuses. Üldkoosolekul võtavad vastu otsuseid ühistu liikmed, seega Liivalaia 3 korteriomanikud. Seega Liivalaia 3 korteriomanikud on otsustanud jätta üldkoosoleku pädevusse rahaliselt mahukamate tööde teostamise otsustamise. Kohtule ei ole üldkoosoleku protokolle esitatud, millest nähtuks milliste tööde teostamiseks või keeldumiseks on koosolekul otsuseid vastu võetud. Üldkoosoleku protokollide puudumine välistab võimaluse anda hinnangut, mida kostja on tegemata jätnud vastavalt korteriomanike käsundile. Katuse remont, küttesüsteemi ja ventilatsiooni vahetused on rahaliselt mahukad tööd, mis eeldavad nende tööde teostamiseks üldkoosolekul otsuse vastuvõtmist. Korteriomanikud ei ole kostjale vastava sisuga käsundit andnud, mis välistab kostja õigusrikkumise. Kuna tuvastamist leidis, et korteriomanikud ei ole andnud kostjale käsundit tööde teostamiseks, mis oleks välistanud hagejale kahju tekkimise, siis ei saanud ka kostja kohustust rikkuda. Seega on tõendamata eeldus hagi rahuldamiseks VÕS § 127 lg 1 alusel. Apellatsioonkaebuse nõuded ja põhjendus Anne Lepik palub tühistada maakohtu otsus, teha uus otsus, millega hagi rahuldada ja menetluskulud jätta kostja kanda. Maakohus on vääralt kohaldanud materiaalõigusnormi, mis on viinud lõppkokkuvõttes ebaõige kohtulahendini. Maakohus on tõlgendanud vääralt Tallinna Ringkonnakohtu 25.05.2007 otsust, millega rahuldati kostja apellatsioonkaebus ja tühistati Harju Maakohtu 08.11.2006 otsus. Maakohtu otsus tühistati seetõttu, et maakohus rahuldas hagi deliktiõiguse sätetele tuginedes. Seepärast on ringkonnakohus pidanud vajalikuks näitlikult märkida, et korteriühistu liikme ja korteriühistu vahel on lepingusarnane suhe, mistõttu tuleb vaidlus selle uuel läbivaatamisel lahendada lepinguõiguse sätete alusel, kohaldades VÕS peatükkides 4, 5, 6 ja 7 kirjapandut. Riigikohus on oma lahendis 3-2-1-76-04 leidnud, et korteriühistu esmaseks kohustuseks on hoolitseda ühise omandi korrapärase majandamise eest, mis KÜS § 151 lg 2 mõttes tähendab muu hulgas eluruumi hooldustöid, millega hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras ja tagatakse elamu ümbruse korrashoid. Eluruumi remondiks korteriühistuseaduse tähenduses loetakse omakorda ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende osade paigaldamist, eemaldamist, asendamist või ennistamist. Küsimusele, kas korteriühistu võib vastutada nimetatud seadusest tulenevate kohustuste täitmata jätmisel tekitatud kahju eest, on Riigikohus oma otsuses 3-2-1-38-05 vastanud samuti jaatavalt. Ka hageja on seisukohal, et juhatus on vajalikuks organiks, mille vahendusel peab korteriühistu oma seadusega sätestatud ülesandeid täitma. Sarnases olukorras on korteriühistu juhatuse kaudu kohustatud võtma ette meetmed kahju tekke kõrvaldamiseks või kahju

likvideerimiseks. Kui ka juhatus vajab selleks eelnevalt üldkoosoleku heakskiitu, on juhatusel võimalus see saavutada, kuivõrd MTÜ § 20 lg 2 lasub juhatusel kohustus üldkoosolek kokku kutsuda. Käesoleva vaidluse lahendamisel tuleb võimalike õigusabikulude väljamõistmisel arvestada TsMS kuni 01.01.2006 kehtinud redaktsiooni, mille § 62 lg 1 p 1 kohaselt saaks vastaspoolelt välja mõista 5% hagi rahuldatud osast. Vastustaja seisukoht KÜ Liivalaia 3 vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata ning menetluskulud Anne Lepiku kanda. Ringkonnakohtu seisukoht Tsiviilkolleegium, ära kuulanud asjast osavõtnud isikute seisukohad kohtuistungil ning tutvunud asja materjaliga, leiab, et kohtuotsus tuleb tühistada kohtukulude jaotuse osas. Kooskõlas TsMS § 657 lg 1 p-ga 2 tühistab ringkonnakohus selles osas kaevatava kohtuotsuse ning vähendab hagejalt väljamõistetud menetluskulu suurust. Ülejäänud osas on kohtuotsuse lõppjäreldus õige ning tuleb jätta muutmata. Vaidlust ei ole selles, et hagejale on kahju tekkinud, apellatsioonimenetluses vaidlevad pooled selle üle, kas kahju on tekkinud kostja tegevusetusega. Kolleegium ei nõustu apellandiga selles, et kohus on vääralt kohaldanud materiaalõigusnormi ega pööranud tähelepanu seadusega korteriühistule pandud ülesannetele ja kohustustele. Apellandi sellekohane hinnang ei ole õige. Kohus leidis, et hageja ei ole kohtule esitanud tõendeid (üldkoosolekute protokolle), millest nähtuks, milliste tööde teostamiseks või tegemisest keeldumiseks on kostja otsuseid vastu võtnud. Kolleegium nõustub kohtu seisukohaga. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Apellatsioonikohtu istungil esitatud väide, et kohtule on esitatud 2004.a üldkoosoleku protokoll, millega kostja otsustas keelduda hageja korteri remondi eest tasumast, on paljasõnaline ja tõendamata, toimiku materjalide hulgas sellist otsust ei ole. Kostja seisukohale, mille kohaselt ei ole hageja korteri remondi küsimust üldkoosolekul üldse arutatudki, hageja vastuväidet ei esitanud. Kostja tegevust reguleerib põhikiri (tlk 9-13), mille p 1.3. kohaselt on kostja tegevuse eesmärgiks Tallinnas, Liivalaia 3 asuva elamu (välja arvatud korterite kui korteriomandi reaalosade) ja selle juurde kuuluva (teenindamiseks vajaliku) maa ühine majandamine ning sellega ühistu liikmete ühiste huvide esindamine, samuti ühistu liikmetele seoses eluruumi kasutamisega teenuste osutamine; p 6.1 kohaselt on ühistu üldkoosolek ühistu kõrgeim juhtorgan, kelle pädevusse kuulub muuhulgas laenu võtmise otsustamine, majandustegevuse aastakava vastuvõtmine, majandustegevuse aastaaruande ja muude ühistu tegevusega seotud küsimuste otsustamine (p 6.2). Seega on reguleeritud nn korteriomanike ühine tegutsemine (seltsing) kui ka korteriomanike poolt korteriühistule käsundi andmine põhikirja p-s 1.3 ettenähtud eesmärgi täitmiseks. Õige on kohtu seisukoht, et Liivalaia 3 korteriomanikud on otsustanud jätta rahaliselt mahukamate tööde teostamise otsustamise üldkoosoleku pädevusse ja hageja korteri kohal oleva katuse remondi teostamine, korteris kütte- ja ventilatsioonisüsteemi vahetus eeldanuks korteriomanike poolt vastava otsuse üldkoosolekul vastuvõtmist. Sellekohase otsuse olemasolul, kuid kostja poolt täitmata jätmisel, mille tagajärjeks on hagejal kahju tekkimine,

saaks tulla kõne alla kostja vastutus VÕS § 127 lg 1 järgi. Hageja etteheited kostja juhatusele tegemata tööde osas ei ole käsundina käsitletavad, sest üldkoosoleku otsust, mille kostja juhatus on jätnud täitmata, esitatud ei ole. Kolleegium leiab, et esitatud tõenditest tulenevalt ei ole kostja põhikirjast tulenevaid kohustusi rikkunud. Korteriomanikud ei ole andnud kostjale käsundit tööde teostamiseks, mis võinuksid välistada hagejal kahju tekkimise. Kostja kohustuse rikkumise tõendamatuse tõttu on otsus hageja nõude rahuldamata jätmise kohta õige. Menetluse käigus ja kaebuses esitatud Riigikohtu seisukohtade (nr 3-2-1-76-04 ja nr 3-2-1-3805) ja käesoleva vaidluse asjaolude vahel puudub seos, sest tõendamata on asjaolu, et kostja üldkoosolek on vastu võtnud otsused hageja korterile väidetava kahju tekkimise vältimiseks, kuid jätnud need täitmata. Menetluskulude väljamõistmise osas tuleb kohtuotsust muuta. Tulenevalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse §-st 3 kohaldatakse enne 01.01.2006 kehtiva TsMS-i jõustumist alustatud menetluse puhul menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. Kuni 31.12.2005 kehtinud TsMS § 60 lg 1 kohaselt jäetakse kohtukulud selle poole kanda, kelle kahjuks otsus tehakse: kohus mõistab poole taotlusel, kelle kasuks on otsus tehtud, teiselt poolelt selle poole kasuks välja vajalikud ja põhjendatud kohtukulud. Kaevatavas kohtuotsuses ei ole kohus kohtukulude väljamõistmist põhjendanud ega märkinud, mille alusel on ta pidanud vajalikuks ja põhjendatuks mõista hagejalt välja kogu kostja taotletud õigusabikulu (40 000 krooni). Tsiviilkolleegium selles osas kohtuotsusega ei nõustu. Kehtinud TsMS § 61 lg 1 p 1 kohaselt mõistab kohus poolele, kelle kasuks otsus tehti, teiselt poolelt välja vajalikud ja põhjendatud kulud tema esindaja poolt osutatud õigusabi eest hinnaga hagi puhul kuni viis protsenti hagi rahuldatud osast hagejale või kuni viis protsenti rahuldamata jäetud osast kostjale. Eeltoodust tulenevalt tuleb kostjale hüvitamisele kuuluvat summat vähendada ja hagejalt tuleb kostja kasuks välja mõista kostja õigusabikulud 5% suuruses summas hagi rahuldamata jäetud osalt, ehk 9310.85 krooni. Et ringkonnakohtu otsusega on hagi rahuldamata jätmisel arvestatud TsMS § 61 lg 1 p-s 1 toodud piirmäära, ei kuulu ringkonnakohtus kantud õigusabikulu väljamõistmisele. Kostja apellatsioonimenetluses kantud menetluskulud 9000 krooni tuleb jätta tema enda kanda.

Ülle Jänes

Ande Tänav

Urmas Reinola

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.