Tsiviilasi nr 2-05-2038
Tsiviilasja number
2-05-2038
Kohus
Tallinna Ringkonnakohus
Kohtukoosseis
Tiit Kollom (eesistuja), Mare Merimaa ja Ulvi Loonurm
Otsuse tegemise aeg ja koht
25.05.2007 Tallinnas
Tsiviilasi
Anne Lepiku hagi KÜ Liivalaia 3 vastu kahju 186 217 kr. hüvitamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 08.11.2006 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
KÜ Liivalaia 3 apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
27.02.2007
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja Anne Lepik ja tema lepinguline esindaja vandeadvokaat Mart Sikut; kostja KÜ Liivalaia 3 ja tema esindajad Jüri Asari ning Titus Paldrok
Harju Maakohtu 08.11.2006 otsus tühistada ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale kohtule eelmenetluse staadiumist. Apellatsioonkaebus osaliselt rahuldada. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võivad pooled kassatsioonkaebuse otse Riigikohtule kättetoimetamisest.
vandeadvokaadi vahendusel 30 päeva jooksul arvates
esitada otsuse
Asjaolud Hagejale kuulub korteriomand Tallinnas Liivalaia 3-xx. Elamut haldab korteriühistu Liivalaia 3 ehk kostja. 20.05.2005 esitatud hagis taotles Anne Lepik välja mõista korteriühistult talle tekitatud kahju. Hagiavalduse kohaselt on KÜ Liivalaia 3 põhikirja p 1.3 kohaselt kostja tegevuse eesmärgiks Tallinnas Liivalaia 3 asuva elamu majandamine. Kostja on alates 1998. aastast jätnud täitmata põhikirjalised kohustused elamu hooldamisel ja majandamisel. Hageja on korduvalt juhtinud kostja tähelepanu probleemidele, mis on seotud korteriomanike kaasomandi osaks olevate seadmete hooldamise ja majandamisega, kuid kostja neid arvesse võtnud ei ole. Elamu hooldamis- ja remondikohustuse mittetäitmisest tulenevalt on elamu asukohaga
Tallinnas Liivalaia 3 halvas seisukorras (osaliselt avariiohtlikus seisukorras) ning hagejale kuuluv korter nr xx on muutunud elamiskõlbmatuks. Sellisele järeldusele jõudis OÜ E ekspertarvamuses, mille kostja tellis 2004. a., et määrata kindlaks hageja korteri ehitustehniline seisund ja defektidest tulenevate parandustööde ulatus. Arvamuse p 4.3.16 kohaselt on küttesüsteemi avariid, läbijooksnud katus ja korstna ümbrused, puudulik ventilatsioon, alakütmine, välisseinte pragude ja difusiooni probleemid, vihmaveesüsteemi mitteterviklik funktsioneerimine andnud oma panuse korteri nr xx ulatuslike niiskuskahjustuste ja sellest põhjustatud seenkahjustuste tekkele. Samuti on arvamuse p-dest 4.3.10 ja 4.3.11 nähtuvalt elamu pööningul asuv veetorustik avariiohtlik. Veeavariide tagajärjel on lagunenud katuse puitkonstruktsioonid ning pööningu ja V korruse vahelakke on imbunud niiskus, mis tekitab soodsa keskkonna hallitusseente levikuks korteris nr xx. OÜ E on ekspertarvamuses asunud seisukohale, et olukorra halvenemise vältimiseks on hageja eluruumis vajalik koheselt alustada remonttöödega, mille maksumuseks on kalkulatsiooni kohaselt 170 628 krooni. Hageja esitas kostjale 13.01.2005 pretensiooni, milles palus hüvitada talle tekitatud kahju 170 628 krooni suuruses summas, kuid kostja on keeldunud kahju hüvitamisest. 23.05.2005 esitatud hagis palus hageja kostjalt enda kasuks välja mõista 170 628 krooni tekitatud kahju hüvitamiseks. 30.06.2006 suurendas hageja nõuet 186 217 kroonini, arvestades seda, et korter on siiani remontimata ning vahepealsel perioodil on kallinenud ehitus- ja remonttööd. Kostja hagi ei tunnistanud ja vaidles sellele vastu. Hageja ei ole tõendanud kahju suurust ega põhjuslikku seost kostja tegevuse/tegevusetuse ja kahju tekkimise vahel. OÜ E ekspertiis ei ole objektiivne ja ei kajasta tegelikku olukorda. Ekspertiis on teostatud korteri nr xx omaniku S. L tellimusel, kes oli sel ajal kostja juhatuse liige. Ekspert esitab juriidilisi järeldusi, mida tema käest küsitud ei ole. Ekspertiis on meelevaldselt leidnud, et 1998. a. ja 1999. a. toimusid pööningul küttetoru lõhkemised ja uputused korteris nr xx ja see on põhjustanud korteri halva seisukorra. 7 aasta möödumisel ei saaks väidetavad uputused kuidagi korteri seisukorda mõjutada. Niiskuskahjustused ja hallitus on hageja korteris tekkinud seetõttu, et hageja on omavoliliselt sulgenud projektikohased ventilatsioonilahendused. Korteriomandi reaalosa korrashoiu eest vastutab omanik ise, mitte korteriühistu. Korteriühistu Liivalaia 3 tegevusetusele elamu hooldamisel on kohatu viidata hagejal, kelle abikaasa, korteri Liivalaia 3-xx kaasomanik S. L oli vaidlusalusel perioodil korteriühistu juhatuse esimees ja pidi tarvitusele võtma abinõud kahju ärahoidmiseks või vähendamiseks. Seega on hageja (väidetava kahjukannatanu) enda tegevuses tuvastatav raske ettevaatamatus. Hageja ei ole tõendanud kulutuste tegemist väidetava kahju kõrvaldamiseks. Maakohtu otsus Harju Maakohus rahuldas hagi 08.11.2006 otsusega ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja 186 217 krooni. Otsuse kohaselt on hageja nõue kahju hüvitamiseks põhjendatud VÕS § 100, § 100 lg 1 p 3, § 127 lg 1, § 132 lg 3, § 1043 kohaselt. VÕS § 1043 kohaselt peab teisele isikule (kannatanu) õigusvastaselt kahju tekitanud isik (kahju tekitaja) kahju hüvitama, kui ta 2(7)
on kahju tekitamises süüdi või vastutab kahju tekitamise eest vastavalt seadusele. VÕS § 132 lg 3 järgi hõlmab kahjuhüvitis eelkõige asja parandamise mõistlikud kulud ning võimaliku väärtuse vähenemise. Kohtu hinnangul on hageja tõendanud kahju tekkimise, samas kui kostja ei ole süü puudumist tõendanud. Kostja taotles algselt ekspertiisi läbiviimist, kuid kohtu määratud tähtajaks eksperdile küsimusi ei esitanud. Kohus jättis rahuldamata kostja taotluse paikvaatluse läbiviimiseks, kuna kohtul puuduvad vastavad teadmised ja oskused, hindamaks ventilatsioonisüsteemi seisundit korteris nr xx. Maakohus nõustus kostjaga selles, et käesoleva asja juures asuvaid eksperdiarvamusi ei saa käsitleda eksperdiarvamusena TsMS § 301 mõttes, kuivõrd kohus ei ole ekspertiisi määranud. Nimetatud arvamusi tuleb käsitleda eriteadmistega isikute arvamustena. 2004. a. detsembris OÜ Ehitusekspert teostatud ekspertiisi ehitustehnilisi järeldusi ei mõjuta see, et eksperdiarvamuses sisalduvad ka juriidilised järeldused. Kohtu hinnangul ei oma tähtsust, et arvamuse tellis hageja abikaasa korteriühistu juhatuse esimehena. Kostjal oli võimalus viia tsiviilasjas läbi kohtu määratud ehitustehniline ekspertiis, kuid kostja jättis sellise võimaluse kasutamata. E. K OÜ poolt 1999. a. läbiviidud ehitustehniline ekspertiis (tl 80-81) ei kajasta enam objektiivselt olukorda korteris nr xx, kuna OÜ E arvamuse p 4.1.7 kohaselt on 2000. a. suvel, s. o pärast 1999. a. juunis läbiviidud ekspertiisi toimunud maja otsaseina soojustamine ja värvimine. Tallinna Tehnikaülikooli Materjaliuuringute Keskuse juhataja, riiklikult tunnustatud eksperdi, professor Urve Kallavuse poolt antud arvamuse (tl 57-66) kohaselt ei ole korteri nr xx niiskus- ja hallituskahjustusi põhjustanud korteri halb hooldus korteri elanike poolt, vaid hallituskahjustuse on põhjustanud läbi vahelae pööningult imbunud niiskus, mille tõttu on hallituskahjustused kõikide vaheseinte ülemistes osades ja lagedes. Ning lastetoa seinas, mis on ühtlasi ka maja välisseinaks, on hallituse põhjuseks välisseina puudulik soojustus. OÜ E eksperdiarvamusest ei nähtu, nagu oleksid korteri nr xx elanikud sulgenud ventilatsiooniavad. Ekspertiis on välja toonud ventilatsiooni puuduliku toimimise (arvamuse p 4.3.13). Sama eksperdiarvamuse kohaselt on niiskuskahjustuste ja seenkahjustuste tekkele oma panuse andnud küttesüsteemi avariid, läbijooksnud katus ja korstna ümbrused, puudulik ventilatsioon, alakütmine, välisseinte pragude ja difusiooni probleemid, vihmaveesüsteemi mitteterviklik funktsioneerimine. Nimetatud süsteemid kuuluvad kaasomandi esemesse, mille korrashoid on ühistu (kostja) kohustus korteriühistuseaduse § 2 kohaselt. Eeltoodust tulenevalt leidis kohus, et kostja tegevuse/tegevusetuse ja hagejale põhjustatud kahju vahel on põhjuslik seos. Kahjustuse olemasolu on möönnud ka kostja esindaja pärast hageja korteriga tutvumist. Kohus leidis, et kostja endise juhatuse liikme J. B kirja kohtule (tl 38-41) ei saa arvestada dokumentaalse tõendina. TsMS § 230 lg 2 kohaselt esitavad tõendeid menetlusosalised. Juhatuse endine liige saaks olla käsitletav tunnistajana, kui ta oleks tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatud korras üle kuulatud. Sellist taotlust tsiviilasjas esitatud ei ole.
Apellatsioonkaebus 3(7)
Kostja palub tühistada Harju Maakohtu 08.11.2006 otsuse ja teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata ning kohtukulud hageja kanda. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt on esimese astme kohus tõendeid ebaõigesti hinnanud ning kaevatav otsus tervikuna ei vasta TsMS §-s 436 ja § 442 lg-s 8 sätestatud kohtuotsuse seaduslikkuse ja põhjendatuse nõuetele. Harju Maakohus luges kõik hagiavalduses väidetu tõendatuks, tuginedes OÜ E ekspertiisiaktile ja Tallinna Tehnikaülikooli Materjaliuuringute Keskuses koostatud seenkahjustuse eksperthinnangule. Nimetatud dokumentide puhul ei ole tegemist eksperdiarvamuste, vaid asjatundja arvamustega, mille esitamine ei võta hagejalt tõendamiskoormust. Apellandi arvates ei tõendanud hageja kohtule väidetavaid vee läbijookse korterisse või torude lõhkemise tagajärjel kahjustuse tekkimist; tõendatud ei ole ka väidetavate kahjustuste tekkimise aeg. Kohtu järeldused korteri alakütmise ja ventilatsiooni puudulikkuse kohta on oletuslikku laadi, kuna OÜ E ekspertiisiaktis neid küsimusi ei uuritud. Kostja esitatud dokumentidest (E. K OÜ poolt 1999. a. läbiviidud Liivalaia 3 elamu otsaseina ja korteri nr xx niiskuskahjustuste ehitustehniline ekspertiis) ilmneb, et puudulik ventilatsioon oli tingitud hageja poolt ventilatsiooniavade kinniehitamisest. Apellant ei nõustu kohtu hinnanguga, et 1999. a. ekspertiis ei kajasta enam objektiivselt olukorda korteris nr xx. Ekspertiisi ülesandeks oli kahjustuste tekkepõhjuste tuvastamine, mitte nende tagajärgede likvideerimise maksumuse kindlaksmääramine, mis tõesti võib olla aegunud. 1999. a. ekspertiisiaktis toodud soovituste täitmine oleks kahjustusi korteris nr xx oluliselt vähendanud, kui mitte nende tekkimist täielikult vältinud. Maakohus jättis antud hageja esitatud tõendi alusetult tähelepanuta. Menetlusõiguse normide olulisest rikkumisest tõendite kogumisest keeldumisel toob apellant esile järgmise. Maakohus jättis kaevatava otsuse kohaselt rahuldamata kostja taotluse ekspertiisi määramiseks, kuna kostja ei esitanud kohtu määratud tähtajaks eksperdile küsimusi. TsMS § 298 lg 1 kohaselt menetlusosaline võib, kuid ei ole kohustatud eksperdile kirjalikult küsimusi esitama. Faktiliselt ei võtnud kohus eelmenetluse käigus seisukohta ei ekspertiisi määramise ega paikvaatluse läbiviimise kohta, mida kostja oli taotlenud. TsMS § 290 kohaselt on vaatlus igasugune vahetu andmete kogumine asjaolu olemasolu või olemuse kohta kohtu poolt. Käesolevas asjas oleks paikvaatlusega saanud kindlaks teha ventilatsioonisüsteemi kinniehitamise kostja poolt. Seega on ebaõige kaevatavas otsuses väidetu, et paikvaatluse läbiviimisel oleks kohus pidanud hindama ventilatsioonisüsteemi seisundit, milleks tal eriteadmised puudusid. Nimetatud taotluste rahuldamata jätmisega võttis kohus kostjalt võimaluse tõendada ja põhjendada oma seisukohti, mille tulemusena tehti ebaõige otsus. J.B kirjaliku seletuse võttis kohus toimiku materjalide juurde ning kostja tugines sellele kohtuvaidluses. Seisukoht, et kohus ei lugenud nimetatud tõendit protsessikõlblikuks, ilmnes kostjale üllatusena alles kohtuotsusest, mis on vastuolus menetlusõiguse normidega. Apellant leiab jätkuvalt, et OÜ-st E tellitud eksperdiarvamus ei kajasta tegelikku olukorda hageja korteris ning on ebaobjektiivne. Ekspert tugines ainult hageja antud seletustele ning kostjat ekspertiisi läbiviimisesse ei kaasatud. Eksperdile esitatud küsimuses paluti tuvastada niiskusest ja alakütmisest tekkinud korterikahjustused. OÜ E hageja korteris niiskuse olemasolu ega alakütmist ei tuvastanud ning ei mõõtnud korteris temperatuuri ega niiskust, kuigi kohal käidi 2004. a. kolmel korral. Samuti ei vastanud OÜ E ventilatsiooni kohta esitatud küsimusele. Ekspertiis ei olnud objektiivne, 4(7)
kuna ekspert ei käsitlenud asjatundmatut remonti ja ümberehitust hageja korteris, mille käigus suleti projektijärgsed ventilatsioonilahendused. Ventilatsiooni puudumisele korteris nr xx viitavad samas kaudselt nii OÜ-s E kui Tallinna Tehnikaülikoolis koostatud eksperdiarvamused, mis kinnitavad kostja seisukohta. Maakohus luges ebaõigesti OÜ E eksperdiarvamusega kahju suuruse tõendatuks, kuna arvamuse p 4.5.3 kohaselt on eksperdiarvamuses esitatud hinnakalkulatsioon ülevaatlik ja täpsemad hinnad selguvad pärast ehitusfirmade poolt pakkumiste laekumist. Kahju suuruse arvutamisel kasutati arusaamatut metoodikat, mis põhines ühe äriühingu korrigeeritud baashindadel, ning lisati väidetava kahju hulka põhjendamatuid kuluartikleid nagu eelarve koostamine, ehitaja leidmiseks konkursi läbiviimine ja ehitustöövõtu lepingu koostamine, millega apellant ei nõustu. Apellandi arvates hindas kohus dokumentaalset tõendit ebaõigesti, kuna eeltoodust nähtuvalt ei saa OÜ E eksperdiarvamus tõendada hageja nõuet. Apellant käsitleb menetlusõiguse normi rikkumisena ka seda, et kohtuistungil lubas esimese astme kohus kohtuotsuse teatavaks teha 29.08.2006, kuid 29.08.2006 uuendas menetluse TsMS § 437 p 1 alusel, et nõuda hagejalt välja tõend õigusabikulude tasumise kohta. Kohus jätkas asja arutamist kirjalikus menetluses ja tegi otsuse avalikult teatavaks alles 08.11.2006. Hageja poolt õigusabikulude kohta tõendi esitamata jätmine ei saa olla kohtuotsuse tegemisel oluliseks asjaoluks. Menetluse uuendamise määrusega anti hagejale 10 päeva aega kviitungi esitamiseks. Vaatamata sellele menetles kohus asja kuni 08.11.2006. Vastus apellatsioonkaebusele Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata ning kaevatava kohtuotsuse muutmata. Ringkonnakohtu istung Istungil palusid apellandi esindajad kaebuse rahuldada, vastustaja esindaja- rahuldamata jätta. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Ringkonnakohus leidis, et maakohtu otsus tuleb tühistada ja asi saata uueks läbivaatamiseks samale kohtule. Kui kohus tuvastab, et kahju põhjustanud tegurid kestsid pikemat aega ja jätkusid ehk mõjusid kahjutekitavatena ka pärast 01.07.2002 ning kahju tehti kindlaks pärast 31.06.2002, siis tulenevalt RakS §-st 22 kuuluvad kohaldamisele võlaõigusseaduse sätted. Maakohus on otsuses lähtunud 2004 a. ekspertiisiaktides fikseeritud kahjuhinnangust; seega võib maakohtuga nõustuda selles, et vaidlus tuleb lahendada võlaõigusseaduse sätete alusel. Kolleegium leiab aga, et maakohus on ekslikult käsitlenud kostja vastutust tekitatud kahju eest deliktiõiguse sätete alusel ehk siis lepinguvälise kahju tekitamisest tuleneva kohustusena.
5(7)
Kolleegiumi hinnangul on korteriühistu liikme ja korteriühistu vahel lepingusarnane suhe. Korteriühistu on korteriomanike loodud mittetulundusühing, mille eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine; sellisena sarnaneb korteriühistu korteriomanike ühise tegutsemise lepingule ehk seltsingule. Teiselt poolt sarnaneb ühistu tegevus elamu hooldamisel ja remondil käsundi täitmisega, kus käsundisaajaks on korteriühistu ja käsundiandja(teks) korteriomanikud. Seetõttu kolleegium leiab, et antud juhul tulnuks vaidlus lahendada mitte deliktiõiguse, vaid lepinguõiguse sätete alusel, kohaldades kahju hüvitamise vaidlusele VÕS peatükkide 4, 5, 6 ja 7 sätteid. Maakohtu otsus ei vasta ka TsMS § 442 lg.8 nõuetele. Otsuse põhjendavas osas tuleb märkida kohtu tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud järeldused, ning tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused. Kohus peab otsuses põhjendama, miks ta ei nõustu ühe või teise poole faktiliste väidetega, ning kõiki tõendeid analüüsima, tõendite mittearvestamist aga põhjendama. Korteri kahjustuste tekkepõhjuste osas on kohus üksnes viidanud ekspertiisiaktide järeldustele, kuid selgelt on väljendamata kohtu seisukoht, millised asjaolud kohus loeb tuvastatuks. Täielikult on põhjendamata, miks kohus ei nõustu kostja faktiliste väidetega (mis taanduvad kostja tegevuse ja hagejale tekkinud kahju põhjusliku seose eitamisele ja korteriomaniku enda osale korterikahjustusi tekitanud asjaolude esilekutsumisel (ventilatsiooniavade kinnikatmisega, otsaseina seestpoolt katmisega mitteventileeritava kattekihiga, radiaatoritele lisaribide mittepaigaldamisega). Hageja korteri kahjustus, mis seisnes hallitusseente tekkes ja levikus, tekkis ilmselt pikka aega toiminud tegurite koosmõjus. Seetõttu on ebaõige kostja esitatud ekspertiisiakti kui tõendiga mittearvestamine (hageja poolt ventilatsiooniavade ja otsaseina kinnikatmise tõendamiseks) põhjendusel, et nimetatud 1999.a. tehtud akt ei kajasta enam objektiivselt korteri olukorda. Kohus ei ole täitnud eelmenetluse ülesandeid, selgitamaks muuhulgas välja tõendid, mida protsessiosalistel on esitada oma väidete põhjendamiseks, ning lahendades seejuures protsessiosaliste taotlusi. Kostja vastuses hagile sisaldub ka taotlus „tegelike asjaolude selgitamiseks“ viia läbi ehituslik ekspertiis. Kohus ei ole nõudnud kostjalt selgitust, milliste konkreetsete asjaolude tõendamiseks ekspertiisi taotletakse, ega võtnud protsessi vältel seisukohta taotluse rahuldamise või tagasilükkamise suhtes, osundades sellele alles kohtuotsuses. Maakohus võttis vastu ja liitis toimikuga endise juhatuse liikme J. B kirjaliku avalduse, kus viimane kirjeldab hageja ja korteriühistu juhatuse suhete asjaolusid ja palub end kaasata protsessi kostja poolel. Kohus ei võtnud avalduse suhtes seisukohta, enne kui kohtuotsuses märkis, et tegemist on kohtukõlbmatu tõendiga. See, et kohus ei võta protsessi käigus seisukohta esitatud taotluste suhtes, tähendab, et kohus ei ole täitnud eelmenetluse ülesandeid.
6(7)
Eelmenetluse ülesannete täimata jätmise ja protsessi ebaõige suunamise tõttu tuleb maakohtu otsus tühistada ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale kohtule eelmenetluse staadiumist.
Tiit Kollom
Ulvi Loonurm
Mare Merimaa
7(7)
Tsiviilasi nr 2-05-2038
Tsiviilasja number
2-05-2038
Kohus
Tallinna Ringkonnakohus
Kohtukoosseis
Tiit Kollom (eesistuja), Mare Merimaa ja Ulvi Loonurm
Otsuse tegemise aeg ja koht
25.05.2007 Tallinnas
Tsiviilasi
Anne Lepiku hagi KÜ Liivalaia 3 vastu kahju 186 217 kr. hüvitamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 08.11.2006 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
KÜ Liivalaia 3 apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
27.02.2007
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja Anne Lepik ja tema lepinguline esindaja vandeadvokaat Mart Sikut; kostja KÜ Liivalaia 3 ja tema esindajad Jüri Asari ning Titus Paldrok
Harju Maakohtu 08.11.2006 otsus tühistada ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale kohtule eelmenetluse staadiumist. Apellatsioonkaebus osaliselt rahuldada. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võivad pooled kassatsioonkaebuse otse Riigikohtule kättetoimetamisest.
vandeadvokaadi vahendusel 30 päeva jooksul arvates
esitada otsuse
Asjaolud Hagejale kuulub korteriomand Tallinnas Liivalaia 3-xx. Elamut haldab korteriühistu Liivalaia 3 ehk kostja. 20.05.2005 esitatud hagis taotles Anne Lepik välja mõista korteriühistult talle tekitatud kahju. Hagiavalduse kohaselt on KÜ Liivalaia 3 põhikirja p 1.3 kohaselt kostja tegevuse eesmärgiks Tallinnas Liivalaia 3 asuva elamu majandamine. Kostja on alates 1998. aastast jätnud täitmata põhikirjalised kohustused elamu hooldamisel ja majandamisel. Hageja on korduvalt juhtinud kostja tähelepanu probleemidele, mis on seotud korteriomanike kaasomandi osaks olevate seadmete hooldamise ja majandamisega, kuid kostja neid arvesse võtnud ei ole. Elamu hooldamis- ja remondikohustuse mittetäitmisest tulenevalt on elamu asukohaga
Tallinnas Liivalaia 3 halvas seisukorras (osaliselt avariiohtlikus seisukorras) ning hagejale kuuluv korter nr xx on muutunud elamiskõlbmatuks. Sellisele järeldusele jõudis OÜ E ekspertarvamuses, mille kostja tellis 2004. a., et määrata kindlaks hageja korteri ehitustehniline seisund ja defektidest tulenevate parandustööde ulatus. Arvamuse p 4.3.16 kohaselt on küttesüsteemi avariid, läbijooksnud katus ja korstna ümbrused, puudulik ventilatsioon, alakütmine, välisseinte pragude ja difusiooni probleemid, vihmaveesüsteemi mitteterviklik funktsioneerimine andnud oma panuse korteri nr xx ulatuslike niiskuskahjustuste ja sellest põhjustatud seenkahjustuste tekkele. Samuti on arvamuse p-dest 4.3.10 ja 4.3.11 nähtuvalt elamu pööningul asuv veetorustik avariiohtlik. Veeavariide tagajärjel on lagunenud katuse puitkonstruktsioonid ning pööningu ja V korruse vahelakke on imbunud niiskus, mis tekitab soodsa keskkonna hallitusseente levikuks korteris nr xx. OÜ E on ekspertarvamuses asunud seisukohale, et olukorra halvenemise vältimiseks on hageja eluruumis vajalik koheselt alustada remonttöödega, mille maksumuseks on kalkulatsiooni kohaselt 170 628 krooni. Hageja esitas kostjale 13.01.2005 pretensiooni, milles palus hüvitada talle tekitatud kahju 170 628 krooni suuruses summas, kuid kostja on keeldunud kahju hüvitamisest. 23.05.2005 esitatud hagis palus hageja kostjalt enda kasuks välja mõista 170 628 krooni tekitatud kahju hüvitamiseks. 30.06.2006 suurendas hageja nõuet 186 217 kroonini, arvestades seda, et korter on siiani remontimata ning vahepealsel perioodil on kallinenud ehitus- ja remonttööd. Kostja hagi ei tunnistanud ja vaidles sellele vastu. Hageja ei ole tõendanud kahju suurust ega põhjuslikku seost kostja tegevuse/tegevusetuse ja kahju tekkimise vahel. OÜ E ekspertiis ei ole objektiivne ja ei kajasta tegelikku olukorda. Ekspertiis on teostatud korteri nr xx omaniku S. L tellimusel, kes oli sel ajal kostja juhatuse liige. Ekspert esitab juriidilisi järeldusi, mida tema käest küsitud ei ole. Ekspertiis on meelevaldselt leidnud, et 1998. a. ja 1999. a. toimusid pööningul küttetoru lõhkemised ja uputused korteris nr xx ja see on põhjustanud korteri halva seisukorra. 7 aasta möödumisel ei saaks väidetavad uputused kuidagi korteri seisukorda mõjutada. Niiskuskahjustused ja hallitus on hageja korteris tekkinud seetõttu, et hageja on omavoliliselt sulgenud projektikohased ventilatsioonilahendused. Korteriomandi reaalosa korrashoiu eest vastutab omanik ise, mitte korteriühistu. Korteriühistu Liivalaia 3 tegevusetusele elamu hooldamisel on kohatu viidata hagejal, kelle abikaasa, korteri Liivalaia 3-xx kaasomanik S. L oli vaidlusalusel perioodil korteriühistu juhatuse esimees ja pidi tarvitusele võtma abinõud kahju ärahoidmiseks või vähendamiseks. Seega on hageja (väidetava kahjukannatanu) enda tegevuses tuvastatav raske ettevaatamatus. Hageja ei ole tõendanud kulutuste tegemist väidetava kahju kõrvaldamiseks. Maakohtu otsus Harju Maakohus rahuldas hagi 08.11.2006 otsusega ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja 186 217 krooni. Otsuse kohaselt on hageja nõue kahju hüvitamiseks põhjendatud VÕS § 100, § 100 lg 1 p 3, § 127 lg 1, § 132 lg 3, § 1043 kohaselt. VÕS § 1043 kohaselt peab teisele isikule (kannatanu) õigusvastaselt kahju tekitanud isik (kahju tekitaja) kahju hüvitama, kui ta 2(7)
on kahju tekitamises süüdi või vastutab kahju tekitamise eest vastavalt seadusele. VÕS § 132 lg 3 järgi hõlmab kahjuhüvitis eelkõige asja parandamise mõistlikud kulud ning võimaliku väärtuse vähenemise. Kohtu hinnangul on hageja tõendanud kahju tekkimise, samas kui kostja ei ole süü puudumist tõendanud. Kostja taotles algselt ekspertiisi läbiviimist, kuid kohtu määratud tähtajaks eksperdile küsimusi ei esitanud. Kohus jättis rahuldamata kostja taotluse paikvaatluse läbiviimiseks, kuna kohtul puuduvad vastavad teadmised ja oskused, hindamaks ventilatsioonisüsteemi seisundit korteris nr xx. Maakohus nõustus kostjaga selles, et käesoleva asja juures asuvaid eksperdiarvamusi ei saa käsitleda eksperdiarvamusena TsMS § 301 mõttes, kuivõrd kohus ei ole ekspertiisi määranud. Nimetatud arvamusi tuleb käsitleda eriteadmistega isikute arvamustena. 2004. a. detsembris OÜ Ehitusekspert teostatud ekspertiisi ehitustehnilisi järeldusi ei mõjuta see, et eksperdiarvamuses sisalduvad ka juriidilised järeldused. Kohtu hinnangul ei oma tähtsust, et arvamuse tellis hageja abikaasa korteriühistu juhatuse esimehena. Kostjal oli võimalus viia tsiviilasjas läbi kohtu määratud ehitustehniline ekspertiis, kuid kostja jättis sellise võimaluse kasutamata. E. K OÜ poolt 1999. a. läbiviidud ehitustehniline ekspertiis (tl 80-81) ei kajasta enam objektiivselt olukorda korteris nr xx, kuna OÜ E arvamuse p 4.1.7 kohaselt on 2000. a. suvel, s. o pärast 1999. a. juunis läbiviidud ekspertiisi toimunud maja otsaseina soojustamine ja värvimine. Tallinna Tehnikaülikooli Materjaliuuringute Keskuse juhataja, riiklikult tunnustatud eksperdi, professor Urve Kallavuse poolt antud arvamuse (tl 57-66) kohaselt ei ole korteri nr xx niiskus- ja hallituskahjustusi põhjustanud korteri halb hooldus korteri elanike poolt, vaid hallituskahjustuse on põhjustanud läbi vahelae pööningult imbunud niiskus, mille tõttu on hallituskahjustused kõikide vaheseinte ülemistes osades ja lagedes. Ning lastetoa seinas, mis on ühtlasi ka maja välisseinaks, on hallituse põhjuseks välisseina puudulik soojustus. OÜ E eksperdiarvamusest ei nähtu, nagu oleksid korteri nr xx elanikud sulgenud ventilatsiooniavad. Ekspertiis on välja toonud ventilatsiooni puuduliku toimimise (arvamuse p 4.3.13). Sama eksperdiarvamuse kohaselt on niiskuskahjustuste ja seenkahjustuste tekkele oma panuse andnud küttesüsteemi avariid, läbijooksnud katus ja korstna ümbrused, puudulik ventilatsioon, alakütmine, välisseinte pragude ja difusiooni probleemid, vihmaveesüsteemi mitteterviklik funktsioneerimine. Nimetatud süsteemid kuuluvad kaasomandi esemesse, mille korrashoid on ühistu (kostja) kohustus korteriühistuseaduse § 2 kohaselt. Eeltoodust tulenevalt leidis kohus, et kostja tegevuse/tegevusetuse ja hagejale põhjustatud kahju vahel on põhjuslik seos. Kahjustuse olemasolu on möönnud ka kostja esindaja pärast hageja korteriga tutvumist. Kohus leidis, et kostja endise juhatuse liikme J. B kirja kohtule (tl 38-41) ei saa arvestada dokumentaalse tõendina. TsMS § 230 lg 2 kohaselt esitavad tõendeid menetlusosalised. Juhatuse endine liige saaks olla käsitletav tunnistajana, kui ta oleks tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatud korras üle kuulatud. Sellist taotlust tsiviilasjas esitatud ei ole.
Apellatsioonkaebus 3(7)
Kostja palub tühistada Harju Maakohtu 08.11.2006 otsuse ja teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata ning kohtukulud hageja kanda. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt on esimese astme kohus tõendeid ebaõigesti hinnanud ning kaevatav otsus tervikuna ei vasta TsMS §-s 436 ja § 442 lg-s 8 sätestatud kohtuotsuse seaduslikkuse ja põhjendatuse nõuetele. Harju Maakohus luges kõik hagiavalduses väidetu tõendatuks, tuginedes OÜ E ekspertiisiaktile ja Tallinna Tehnikaülikooli Materjaliuuringute Keskuses koostatud seenkahjustuse eksperthinnangule. Nimetatud dokumentide puhul ei ole tegemist eksperdiarvamuste, vaid asjatundja arvamustega, mille esitamine ei võta hagejalt tõendamiskoormust. Apellandi arvates ei tõendanud hageja kohtule väidetavaid vee läbijookse korterisse või torude lõhkemise tagajärjel kahjustuse tekkimist; tõendatud ei ole ka väidetavate kahjustuste tekkimise aeg. Kohtu järeldused korteri alakütmise ja ventilatsiooni puudulikkuse kohta on oletuslikku laadi, kuna OÜ E ekspertiisiaktis neid küsimusi ei uuritud. Kostja esitatud dokumentidest (E. K OÜ poolt 1999. a. läbiviidud Liivalaia 3 elamu otsaseina ja korteri nr xx niiskuskahjustuste ehitustehniline ekspertiis) ilmneb, et puudulik ventilatsioon oli tingitud hageja poolt ventilatsiooniavade kinniehitamisest. Apellant ei nõustu kohtu hinnanguga, et 1999. a. ekspertiis ei kajasta enam objektiivselt olukorda korteris nr xx. Ekspertiisi ülesandeks oli kahjustuste tekkepõhjuste tuvastamine, mitte nende tagajärgede likvideerimise maksumuse kindlaksmääramine, mis tõesti võib olla aegunud. 1999. a. ekspertiisiaktis toodud soovituste täitmine oleks kahjustusi korteris nr xx oluliselt vähendanud, kui mitte nende tekkimist täielikult vältinud. Maakohus jättis antud hageja esitatud tõendi alusetult tähelepanuta. Menetlusõiguse normide olulisest rikkumisest tõendite kogumisest keeldumisel toob apellant esile järgmise. Maakohus jättis kaevatava otsuse kohaselt rahuldamata kostja taotluse ekspertiisi määramiseks, kuna kostja ei esitanud kohtu määratud tähtajaks eksperdile küsimusi. TsMS § 298 lg 1 kohaselt menetlusosaline võib, kuid ei ole kohustatud eksperdile kirjalikult küsimusi esitama. Faktiliselt ei võtnud kohus eelmenetluse käigus seisukohta ei ekspertiisi määramise ega paikvaatluse läbiviimise kohta, mida kostja oli taotlenud. TsMS § 290 kohaselt on vaatlus igasugune vahetu andmete kogumine asjaolu olemasolu või olemuse kohta kohtu poolt. Käesolevas asjas oleks paikvaatlusega saanud kindlaks teha ventilatsioonisüsteemi kinniehitamise kostja poolt. Seega on ebaõige kaevatavas otsuses väidetu, et paikvaatluse läbiviimisel oleks kohus pidanud hindama ventilatsioonisüsteemi seisundit, milleks tal eriteadmised puudusid. Nimetatud taotluste rahuldamata jätmisega võttis kohus kostjalt võimaluse tõendada ja põhjendada oma seisukohti, mille tulemusena tehti ebaõige otsus. J.B kirjaliku seletuse võttis kohus toimiku materjalide juurde ning kostja tugines sellele kohtuvaidluses. Seisukoht, et kohus ei lugenud nimetatud tõendit protsessikõlblikuks, ilmnes kostjale üllatusena alles kohtuotsusest, mis on vastuolus menetlusõiguse normidega. Apellant leiab jätkuvalt, et OÜ-st E tellitud eksperdiarvamus ei kajasta tegelikku olukorda hageja korteris ning on ebaobjektiivne. Ekspert tugines ainult hageja antud seletustele ning kostjat ekspertiisi läbiviimisesse ei kaasatud. Eksperdile esitatud küsimuses paluti tuvastada niiskusest ja alakütmisest tekkinud korterikahjustused. OÜ E hageja korteris niiskuse olemasolu ega alakütmist ei tuvastanud ning ei mõõtnud korteris temperatuuri ega niiskust, kuigi kohal käidi 2004. a. kolmel korral. Samuti ei vastanud OÜ E ventilatsiooni kohta esitatud küsimusele. Ekspertiis ei olnud objektiivne, 4(7)
kuna ekspert ei käsitlenud asjatundmatut remonti ja ümberehitust hageja korteris, mille käigus suleti projektijärgsed ventilatsioonilahendused. Ventilatsiooni puudumisele korteris nr xx viitavad samas kaudselt nii OÜ-s E kui Tallinna Tehnikaülikoolis koostatud eksperdiarvamused, mis kinnitavad kostja seisukohta. Maakohus luges ebaõigesti OÜ E eksperdiarvamusega kahju suuruse tõendatuks, kuna arvamuse p 4.5.3 kohaselt on eksperdiarvamuses esitatud hinnakalkulatsioon ülevaatlik ja täpsemad hinnad selguvad pärast ehitusfirmade poolt pakkumiste laekumist. Kahju suuruse arvutamisel kasutati arusaamatut metoodikat, mis põhines ühe äriühingu korrigeeritud baashindadel, ning lisati väidetava kahju hulka põhjendamatuid kuluartikleid nagu eelarve koostamine, ehitaja leidmiseks konkursi läbiviimine ja ehitustöövõtu lepingu koostamine, millega apellant ei nõustu. Apellandi arvates hindas kohus dokumentaalset tõendit ebaõigesti, kuna eeltoodust nähtuvalt ei saa OÜ E eksperdiarvamus tõendada hageja nõuet. Apellant käsitleb menetlusõiguse normi rikkumisena ka seda, et kohtuistungil lubas esimese astme kohus kohtuotsuse teatavaks teha 29.08.2006, kuid 29.08.2006 uuendas menetluse TsMS § 437 p 1 alusel, et nõuda hagejalt välja tõend õigusabikulude tasumise kohta. Kohus jätkas asja arutamist kirjalikus menetluses ja tegi otsuse avalikult teatavaks alles 08.11.2006. Hageja poolt õigusabikulude kohta tõendi esitamata jätmine ei saa olla kohtuotsuse tegemisel oluliseks asjaoluks. Menetluse uuendamise määrusega anti hagejale 10 päeva aega kviitungi esitamiseks. Vaatamata sellele menetles kohus asja kuni 08.11.2006. Vastus apellatsioonkaebusele Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata ning kaevatava kohtuotsuse muutmata. Ringkonnakohtu istung Istungil palusid apellandi esindajad kaebuse rahuldada, vastustaja esindaja- rahuldamata jätta. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Ringkonnakohus leidis, et maakohtu otsus tuleb tühistada ja asi saata uueks läbivaatamiseks samale kohtule. Kui kohus tuvastab, et kahju põhjustanud tegurid kestsid pikemat aega ja jätkusid ehk mõjusid kahjutekitavatena ka pärast 01.07.2002 ning kahju tehti kindlaks pärast 31.06.2002, siis tulenevalt RakS §-st 22 kuuluvad kohaldamisele võlaõigusseaduse sätted. Maakohus on otsuses lähtunud 2004 a. ekspertiisiaktides fikseeritud kahjuhinnangust; seega võib maakohtuga nõustuda selles, et vaidlus tuleb lahendada võlaõigusseaduse sätete alusel. Kolleegium leiab aga, et maakohus on ekslikult käsitlenud kostja vastutust tekitatud kahju eest deliktiõiguse sätete alusel ehk siis lepinguvälise kahju tekitamisest tuleneva kohustusena.
5(7)
Kolleegiumi hinnangul on korteriühistu liikme ja korteriühistu vahel lepingusarnane suhe. Korteriühistu on korteriomanike loodud mittetulundusühing, mille eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine; sellisena sarnaneb korteriühistu korteriomanike ühise tegutsemise lepingule ehk seltsingule. Teiselt poolt sarnaneb ühistu tegevus elamu hooldamisel ja remondil käsundi täitmisega, kus käsundisaajaks on korteriühistu ja käsundiandja(teks) korteriomanikud. Seetõttu kolleegium leiab, et antud juhul tulnuks vaidlus lahendada mitte deliktiõiguse, vaid lepinguõiguse sätete alusel, kohaldades kahju hüvitamise vaidlusele VÕS peatükkide 4, 5, 6 ja 7 sätteid. Maakohtu otsus ei vasta ka TsMS § 442 lg.8 nõuetele. Otsuse põhjendavas osas tuleb märkida kohtu tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud järeldused, ning tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused. Kohus peab otsuses põhjendama, miks ta ei nõustu ühe või teise poole faktiliste väidetega, ning kõiki tõendeid analüüsima, tõendite mittearvestamist aga põhjendama. Korteri kahjustuste tekkepõhjuste osas on kohus üksnes viidanud ekspertiisiaktide järeldustele, kuid selgelt on väljendamata kohtu seisukoht, millised asjaolud kohus loeb tuvastatuks. Täielikult on põhjendamata, miks kohus ei nõustu kostja faktiliste väidetega (mis taanduvad kostja tegevuse ja hagejale tekkinud kahju põhjusliku seose eitamisele ja korteriomaniku enda osale korterikahjustusi tekitanud asjaolude esilekutsumisel (ventilatsiooniavade kinnikatmisega, otsaseina seestpoolt katmisega mitteventileeritava kattekihiga, radiaatoritele lisaribide mittepaigaldamisega). Hageja korteri kahjustus, mis seisnes hallitusseente tekkes ja levikus, tekkis ilmselt pikka aega toiminud tegurite koosmõjus. Seetõttu on ebaõige kostja esitatud ekspertiisiakti kui tõendiga mittearvestamine (hageja poolt ventilatsiooniavade ja otsaseina kinnikatmise tõendamiseks) põhjendusel, et nimetatud 1999.a. tehtud akt ei kajasta enam objektiivselt korteri olukorda. Kohus ei ole täitnud eelmenetluse ülesandeid, selgitamaks muuhulgas välja tõendid, mida protsessiosalistel on esitada oma väidete põhjendamiseks, ning lahendades seejuures protsessiosaliste taotlusi. Kostja vastuses hagile sisaldub ka taotlus „tegelike asjaolude selgitamiseks“ viia läbi ehituslik ekspertiis. Kohus ei ole nõudnud kostjalt selgitust, milliste konkreetsete asjaolude tõendamiseks ekspertiisi taotletakse, ega võtnud protsessi vältel seisukohta taotluse rahuldamise või tagasilükkamise suhtes, osundades sellele alles kohtuotsuses. Maakohus võttis vastu ja liitis toimikuga endise juhatuse liikme J. B kirjaliku avalduse, kus viimane kirjeldab hageja ja korteriühistu juhatuse suhete asjaolusid ja palub end kaasata protsessi kostja poolel. Kohus ei võtnud avalduse suhtes seisukohta, enne kui kohtuotsuses märkis, et tegemist on kohtukõlbmatu tõendiga. See, et kohus ei võta protsessi käigus seisukohta esitatud taotluste suhtes, tähendab, et kohus ei ole täitnud eelmenetluse ülesandeid.
6(7)
Eelmenetluse ülesannete täimata jätmise ja protsessi ebaõige suunamise tõttu tuleb maakohtu otsus tühistada ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale kohtule eelmenetluse staadiumist.
Tiit Kollom
Ulvi Loonurm
Mare Merimaa
7(7)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.