Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

HAGEJA NÕUE JA PÕHJENDUSED

LGAS esitas 02.04.2008.a B K , V V ja A V vastu hagi, milles palus kostjaid kohustada vabastama eluruum Tallinnas, L. Koidula 32-2 ja mõista välja üür 54 458.90 krooni ning kuni eluruumi vabastamiseni üür 3000 krooni kuus. Hagiavalduse kohaselt tagastati Tallinnas, xxx asuv elamu 04.11.1994.a korraldusega HO. Hageja on praegu kinnistu omanik. Kostjad kasutasid elamu tagastamise ajal kinnistul asuvas elamus olevat korterit nr 2. Tulenevalt ORAS § 121 lg 1 ja lg 3 ning ES § 33 lõppes hageja ja kostjate vaheline tähtajaline üürisuhe 01.12.2007.a ning üürileping muutus VÕS § 310 lg 2 kohaselt tähtajatuks. 16.11.2007.a ülesütlemisavaldusega ütles hageja üürilepingu üles alates 16.02.2008.a ning esitas nõude ka üüri tasumiseks. Seega lõppes üürisuhe 15.02.2008.a ning kostjatel on kohustus eluruum tagastada. Hageja loobus menetluse kestel eluruumi vabastamise nõudest, kuna kostjad on oma kohustuse täitnud 2008.a mai lõpus. TsMS § 168 lg 5 alusel tuleb selle nõudega seotud menetluskulud jätta kostjate kanda. Hageja palub kostjatelt välja mõista tasumata üür. Kostjad ei ole alates 11.06.1996.a kuni 31.03.2004.a eluruumi kasutamise eest üüri tasunud. Poolte vahel ei ole sõlmitud kokkulepet, millest nähtuks üüri tasumise kohustus peale vastava ajavahemiku möödumist. Vabariigi Valitsuse 26.01.1999.a määrusega kinnitatud korra p 11 on üürnikul sel juhul kohustus tasuda üüri lepingu lõppemisel, s.t 15.02.2008.a. Ka VÕS § 294 järgi peavad kostjad alusel tasuma üüri ja kõrvalkulud lepingu lõppemisel. VÕS § 291 lg 1 alusel on ka eelnevate üürileandjate nõudeõigus läinud üle hagejale. Kinnistu omanikuks 27.03.2002.a kuni 04.05.2004.a, s.t enne hagejat oli PK. Viimane loovutas oma nõude kostjate vastu hagejale. Hageja palub kostjatelt välja mõista: 11.10.1996.a kuni 31.03.2004.a eest üür 54 458.90 krooni; 16.02.2008.a kuni 16.04.2008.a eest hüvitis 3000 krooni kuus VÕS § 335 alusel. Nimetatud üüri suurus on määratud turuhinda arvestades. Hageja võttis kohtuistungil omaks, et kostjad on tasunud hüvitisena kokku 2872 krooni ning teatas, et hageja kogunõudeks VÕS § 335 alusel jääb 3000 krooni.

KOSTJATE VASTUVÄITED

Kostjad vaidlesid hagile vastu. Kostjate vastuväidete kohaselt vabastasid nad eluruumi 16.04.2008.a ja andsid eluruumi valduse hagejale üle. Kostjad paluvad hageja menetluskulud eluruumi vabastamise nõudes jätta hageja kanda. Kostjad vaidlesid vastu ka üürivõla nõudele. Kostjate vastuväidete kohaselt väljastati kostjatele 14.11.1985.a order vaidlusalusele elamispinnale asumiseks. Kadrioru Kinnisvarahoolduse Munitsipaalettevõte sõlmis elamus asuvate korterite üürnikega 1994.a tähtajalised üürilepingud Tallinna Linnavalitsuse 24.09.1993.a määrusega nr 308 kinnitatud vormis. Lepingute p 4.2 kohaselt oli üürnik kohustatud tasuma üüri jooksva kuu kahekümnendaks kuupäevaks. ORAS § 121 alusel loeti elamu tagastamisel kehtiv üürileping kehtivaks. H O ega hilisemad omanikud ei ole kostjatega uut üürilepingut sõlminud. Kostjatele üüriarveid ei esitatud ja kõrvalkulude eest tasusid kostjad otse vastavate teenuste osutajatele. Hageja sai kinnistu omanikuks 04.06.2004.a ning on esitanud arve ka aja eest, mil ta ei olnud üürileandjaks. Tulenevalt VÕS § 304 lg 1 on hageja üürivõla nõue alusetu. Lisaks sellele on hageja nõue üürivõla osas aegunud. Vabariigi Valitsuse 26.01.1999.a määrusega kinnitatud korra p 11 kohaselt arvestati ja tasuti üüri üürilepinguga kokkulepitud perioodide kaupa. Kui üürilepingus kokkulepet ei olnud, loeti perioodiks üks kuu. Määruse p 12 kohaselt pidi üürileandja esitama üürnikule arve vähemalt 7 kalendripäeva enne maksepäeva ja kui arvet ei

esitatud, pidi üürnik maksma üüri hiljemalt jooksva kuu 15. kalendripäevaks. TsÜS § 146 lg 1 kohaselt on 11.06.1996.a kuni 31.03.2004.a eest esitatud üürinõue aegunud. Vastavalt 1994.a HO sõlmitud suulisele kokkuleppele täitsid kostjad Koidula 32 majahoidja kohuseid, kusjuures üür ja majahoidja töötasu tasaarvestati. Kostjad täitsid neid kohustusi ka ajal, kui kinnistu omanikuks oli PK ja kostjatel oli alust eeldada, et PK on eelmise omaniku sõlmitud kokkulepet aktsepteerinud. Kostjamehe tööd tegid kostjad kuni 2004.a juunini. Hageja esitas kostjatele 29.02.2008.a veebruarikuu üüriarve summas 855 krooni. Kostja on nimetatud arve ja märtsi üüri samas summas tasunud ja tasuvad ka aprilli 16 päeva eest, lähtudes hageja poolt nimetatud summast. Kuna elamu on osaliselt lammutatud ja muudetud elamiskõlbmatuks, on hageja nõue alusetu. Kostjad võtsid kohtuistungil omaks hagi 3000 krooni ulatuses alates 16.02.2008.a arvestatud hüvitise eest.

KOHTU SEISUKOHAD

Kohus leiab, et hagi tuleb rahuldada osaliselt. TsMS § 231 lg 2 kohaselt ei vaja poole faktilise asjaolu kohta esitatud väide tõendamist, kui vastaspool võtab selle omaks. Sama paragrahvi lõige 4 sätestab, et omaksvõttu eeldatakse, kuni vastaspool ei vaidlusta faktilise asjaolu kohta esitatud väidet selgesõnaliselt ja vaidlustamise tahe ei ilmne ka poole muudest avaldustest. Kohus loeb tõendatuks järgmised teise poole poolt vaidlustamata asjaolud: • Kadrioru Kinnisvarahoolduse Munitsipaalettevõte sõlmis kostjatega 1994.a tähtajalised üürilepingud Tallinna Linnavalitsuse 24.09.1993.a määrusega nr 308 kinnitatud vormis. • Tallinnas, xxx asuv elamu tagastati HO Tallinna Linnavalitsuse 04.11.1994.a määrusega, vara anti üle 01.12.1994.a (tl 65). • 27.03.2002.a kuni 04.06.2004.a oli omanik PK, alates 04.06.2004.a kuni 03.09.2008.a oli omanik hageja (tl 5-6, 35-37). • Kostjad kasutasid üürilepingu alusel kinnistul asuvas elamus olevat korterit nr 2 suurusega 57 m2, alates 01.12.2007.a muutus üürileping tähtajatuks. • 16.11.2007.a ülesütlemisavaldusega ütles hageja üürilepingu üles alates 16.02.2008.a ning esitas nõude üüri tasumiseks (tl 7-12). Hageja palub kostjatelt solidaarselt välja mõista: 11.10.1996.a kuni 01.06.2001.a eest üür 25 388.90 krooni (üüri piirmäär 8 kr/m2); 01.06.2001.a kuni 31.03.2004.a eest üür 29 070 krooni (üüri piirmäär 15 kr/m2, kokku arve tl 13); 16.02.2008.a kuni 16.04.2008.a eest hüvitis 3000 krooni. Kostjad leidsid, et kuni 31.03.2004.a eest arvestatud üüri nõue on aegunud. 1994.a üürilepingute sõlmimise ajal kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seaduse (edaspidi TsÜS) § 113 lg 1 kohaselt on hagi korras õiguste kaitse üldine aegumistähtaeg 10 aastat, välja arvatud nõuded, mille kohta on seaduses sätestatud lühendatud aegumistähtaeg või mille kohta aegumist ei kohaldata. TsÜS § 116 kohaselt algas aegumistähtaja kulg päevast, mil isik sai teada või pidi teada saama oma õiguse rikkumisest. Seaduses võib sätestada hagemisõiguse tekkimise muu aja. TsÜS § 118 kohaselt kui kohustus kuulub täitmisele ositi, aegub iga osa täitmise nõue eraldi. Seega tuleb aegumistähtaja kulgemise alguse leidmise puhuks tuvastada, millal muutus üürinõue sissenõutavaks. Hageja väitel ei olnud poolte vahel sõlmitud kokkulepet, millest nähtuks üüri tasumise kohutus pärast kindla ajavahemiku möödumist. Kostjate väitel oli üüri tasumise perioodiks üks kuu. Pooled ei ole esitanud kirjalikku üürilepingut, millest nähtuks üüri tasumise aeg. Kohus leiab, et kostjatega sõlmitud üürilepingu tingimusi ei saa tõendada samas elamus sõlmitud teiste üürilepingutega (tl 61-64), kuna ei saa kindlalt väita, et erinevate üürilepingute tingimused olid samad. Seega saab kohus lähtuda ainult EV elamuseaduses (ES) ja Vabariigi Valitsuse määrustes ette nähtud üüri tasumise korrast. ES § 37 lg 1 kohaselt määratakse korteriüür ning selle tasumise

kord ja tähtajad määratakse kindlaks eluruumi üürilepinguga, lähtudes Eesti Vabariigi Valitsuse poolt kehtestatud alustest. Üüri arvestamise kord on kehtestatud Vabariigi Valitsuse 26.01.1999.a määrusega . Nimetatud korra p 11 sätestas, et üüri ja käesoleva korra punktis 7 märgitud kulusid arvestatakse ja tasutakse üürilepingus kokkulepitud perioodide kaupa. Kui üürilepingus sellist kokkulepet ei ole, loetakse makseperioodiks üks kalendrikuu. Korra p 12 kohaselt kui üürileandja arvet õigeaegselt ei esita, maksab üürnik üüri hiljemalt jooksva kuu 15. kalendripäevaks või kui see langeb puhkepäevale või riiklikule pühale, siis nendele järgnevaks päevaks, kui maksmise tähtpäevas ei ole kokku lepitud teisiti. Hageja viidatud sõnastuses (üüri ja käesoleva korra punktis 7 märgitud kulusid arvestatakse ja tasutakse üürilepingus kokkulepitud ajavahemike kaupa. Kui üürilepingus sellist kokkulepet ei ole, peab üürnik maksma üüri ja kõrvalkulud lepingu lõppemisel) kehtis p 11 01.08.2002.a kuni 04.02.2005.a. Seega tulenes Vabariigi Valitsuse määrusest kostjatele kuni 31.07.2002.a kohustus tasuda üüri kord kuus hiljemalt jooksva kuu 15. kalendripäevaks. Vastavalt TsÜS §-le 118 hakkas iga üüri tasumise kohustus aeguma eraldi alates sama kuu 16. kalendripäevast. Viimane valitsuse määrusest tulenev igakuine makse hakkas seega aeguma 16.07.2002.a ning aegumise tähtajaks oli 10 aastat. Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse (VÕRS) § 9 lg 1 kohaselt kohaldatakse tsiviilseadustiku üldosa seaduses ning võlaõigusseaduses aegumise kohta sätestatut ka enne 01.07.2002.a tekkinud aegumata nõuetele. VÕRS § 9 lg 2 kohaselt kui tsiviilseadustiku üldosa seaduse või võlaõigusseaduse kohaselt on aegumistähtaeg lühem kui enne 01.07.2002.a kehtinud seaduse kohaselt, arvestatakse tsiviilseadustiku üldosa seaduses või võlaõigusseaduses sätestatud aegumistähtaega alates 01.07.2002.a. Hetkel reguleerib üürisuhet võlaõigusseadus. Selles sätestatud üürisuhetest tulenevate nõuete aegumisele tuleb kohaldada kehtivat TsÜS § 146 lg 1, mille kohaselt aegub nõue 3 aastaga. Hageja nõuded kuni 16.07.2002.a eest aegusid VÕRS § 9 lg 2 alusel 01.07.2005.a. Hagi on esitatud 02.04.2008.a ning kohus loeb kuni 31.07.2002.a. eest arvestatud üüri nõude aegunuks. Alates 01.08.2002.a tekkis kostjatel kohustus maksta üür ja kõrvalkulud lepingu lõppemisel. Üürileping on kestvusleping ning VÕRS § 12 lg 1 alusel kohaldatakse sellele alates 01.07.2002 tsiviilseadustiku üldosa seaduses ning võlaõigusseaduses sätestatut. VÕS § 294 sätestab üüri arvestamise samal viisil kui üüri arvestamise korra p 11 alates 01.08.2002.a kehtivas redaktsioonis. Kuna kostjad ei ole tõendanud igakuiste maksete kohustust, tekkis kostjatel kohustus üür tasuda lepingu lõppemisel 16.02.2008.a. Hagiavaldus on esitatud 02.04.2008.a ning seega ei ole hageja nõue aegunud. Tulenevalt VÕS §-st 291 lg 1 on üüri nõudmise õigus tekkinud hagejal, kes oli kinnisasja omanik lepingu lõppemisel. Nõude loovutamise kokkuleppega (tl 45) läks hagejale üle ka PK omanikuks olemise aja eest üüri nõudmise õigus. Kohus leiab, et hageja nõue üürivõlgnevuse osas tuleb rahuldada alates 01.08.2002.a kuni hageja näidatud ajahetkeni 31.03.2004.a. Sellel ajaperioodil oli hageja väitel üüri suuruseks 15 kr/m2 ja kostja ei ole seda vaidlustanud. Kuna kostjate kasutada olnud korteri suurus oli 57m2, tuleb üüri suuruseks 855 krooni kuus. Kohus mõistab 01.08.2002.a kuni 31.03.2004.a (s.t 20 kuu) eest kostjatelt hageja kasuks välja üüri 17 100 krooni. Kuna kostjad ei ole vaidlustanud hageja taotlust mõista hagis nimetatud summa välja kõigilt kostjatelt, s.t solidaarkohustuse tekkimist, loeb kohus kostjad solidaarvõlgnikeks. Hagi rahuldamata jätmiseks ei anna alust kostjate väide, et nad täitsid majahoidja kohustusi. Kostjad ei ole tõendanud, et neil oli PKga kokkulepe majahoidja kohustuste täitmiseks ning selle eest tasutavate summade tasaarvestamiseks üürisummadega. Kostjad võtsid kohtuistungil omaks hagi 3000 krooni ulatuses alates 16.02.2008.a arvestatud hüvitise eest. TsMS § 440 lg 1 kohaselt kui kostja võtab kohtuistungil hageja nõude õigeks,

rahuldab kohus hagi. Kohus mõistab kostjatelt hageja kasuks solidaarselt välja kahjuhüvitise 3000 krooni VÕS § 335 alusel 16.02.2008.a kuni 16.04.2008.a eest. Kuna poolte vahel ei ole vaidlust 16.02.2008.a kuni 16.04.2008.a eest tasutava üüri suuruse üle, ei analüüsi kohus sellega seoses esitatud tõendeid (tl 31, 33, 34, 66, 67). Kohus rahuldab eeltoodu alusel hagi osaliselt ja mõistab kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja 20 100 krooni. Kuna hageja on loobunud eluruumi üleandmise nõudest, ei analüüsi kohus sellega seoses esitatud tõendeid (tl 29, 32). Menetluskulud TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus kohtuotsuses menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 163 lg 1 kohaselt kannavad pooled hagi osalise rahuldamise korral menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kohus on hagi rahuldanud osaliselt ja leiab, et poolte menetluskulud tuleb jätta TsMS § 163 lg 1 alusel kummagi poole enda kanda. Kuna hageja ei ole tasunud eraldi riigilõivu ega teinud eraldi muid kulutusi eluruumi vabastamise nõudele, ei reguleeri kohus ka neid kulutusi eraldi.

Gerty Pau Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.