Harju Maakohus
Kohtukoosseis
Kohtunik Mare Kõlvart
Otsuse tegemise aeg ja koht
13.05.2009 a Kentmanni kohtumaja ,Tallinn
Tsiviilasja number
2-07-36860
Tsiviilasi
M M hagi E B vastu 200 000 krooni põhivõla ja viiviste saamiseks ja E B vastuhagi M M vastu 254 129 krooni saamiseks
Tsiviilasja hind
esindajad
Hageja M M (ik xxx,elukoht xxx) Kostja E B (ik xxx,elukoht xxx)
Kohtuistungi toimumise aeg
24.03.2009 a avalik istung
Kohtuistungil osalesid
Hageja M M Hageja volitatud esindaja Ülo Kivi Kostja E B Kostja volitatud esindaja Leonhard-Illar Alla
Menetlusosalised ja nende
Jätta rahuldamata M M hagi E B vastu põhivõla 200 000 krooni ja viivise saamiseks. Jätta rahuldamata E B vastuhagi M M vastu 254 129 krooni saamiseks .
Kohtukulude jaotus Jätta poolte menetluskulud poolte endi kanda.
Edasikaebamise kord Pooled võivad esitada otsusele apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest,kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest.Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil,peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima;vastasel juhul loetakse,et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses.
Asjaolud ja hageja nõue Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 20.07.2004 a. laenulepingu,mille kohaselt laenas kostja hagejalt 200 000 krooni ja kohustus sellest 100 000 krooni tagasi maksma 20 07.2005 ja 100 000 krooni 20.07.2006 a.Laenulepingust tulenevalt pidi kostja laenusumma mittetähtaegse tagastamise korral maksma hagejale viivist 0,07 % iga viivitatud päeva eest.Laen on käesoleva ajani tagastamata .Hageja palub kostjalt välja mõista põhivõlg 200 000 krooni ja viivised kuni põhivõla tasumiseni (summalt 100 000 krooni alates 20.07.2005 70 krooni päevas ja summalt 100 000 krooni alates 20.07.2006 a. 70 krooni päevas).Hageja palub menetluskulud panna kostja kanda. Kostja vastus ja vastuhagi Kostja hagi ei tunnista .Kostjal on rahaline nõue 454 129 krooni ulatuses hageja vastu.Kostja on teinud tasaarvestuse 200 000 krooni osas,mille tulemusena hagejal puudub nõue tema vastu.Kostja on esitanud vastuhagi tasaarvestust ületanud kahju 254 129 krooni saamiseks. Vastuhagi kohaselt sõlmis E B 20.07.2004 a. ostu-müügilepingu ja asjaõiguslepingu M Mle kuulunud Xxx asuva kinnistu omandamiseks.Lepingus kinnitas M.M,et lepingu esemel ei ole mingeid varjatud puudusi,millest ei ole E.B teatatud.Pärast kinnistu valduse üleandmist ilmnes,et katus laseb vett läbi.Vaatamata korduvatele parandustöödele olukord ei paranenud ja M lubas teha uue katuse.Kuna talvel ei olnud võimalik katusetöid teha ,nõudis E.B 2005 a jällegi katuse parandamist,kuid M.M keeldus,leidis,et katuse kvaliteeti peab hindama ekspert. 01.09.2005 tuli M.M oma eksperdiga ,kes väitis,et läbilekkimise põhjuseks on katte puudumine korstnal.E.B sellega ei nõustunud ja pöördus oktoobris 2005 a. ekspertarvamuse saamiseks OÜ RPP Group poole .Teostatud ekspertiisi põhjal leidis ekspert,et teostatud ehitusremonttööd ei vasta kvaliteedinõuetele.Defektide kõrvaldamise maksumuseks hindas ekspert 454 129 krooni.E.B poolt 20.04.2006 a. esitatud pretensiooni puuduste kõrvaldamiseks M.M ei rahuldanud.Kuna M.Ml oli nõue E.B vastu 200 000 krooni ulatuses,tegi E.B tasaarvestuse ja palub M.Mlt välja mõista kahjuhüvitisena tasaarvestust ületanud 254 129 krooni. Vastus vastuhagile M.M vastuhagi ei tunnista.E.B omandas poolelioleva elamu,milles olid osaliselt teostatud ümberehitustööd vastavalt projektile.Kolm kuud enne müügilepingu sõlmimist sai E.B rekonstrueerimisprojekti,millega oli tal piisavalt aega tutvumiseks ja ehitise projektdokumentatsioonile vastavuse kontrollimiseks.E.B kinnitab,et on üle vaadanud lepingu eseme koosseisu kuuluva ehitise ning on teadlik selle seisukorrast.28.07.2004 a. toimunud elamu katusest vihmavee läbijooksu tingis äärmiselt tugev vihmasadu koos tormituulega.Varem mingeid läbijookse ei ole esinenud.M.M teostas hea tahte avaldusena
katuse remondi omal kulul.E.B pidi elamu lepingutingimustele mittevastavusest teatama mõistliku aja jooksul,mitte peaaegu pärast kahe aasta möödumist.E.B esitas pretensiooni müüdud asja puuduste kohta ,kui hakkas lähenema laenulepingust tuleneva laenu tagastamise tähtaeg.Vastuhagile lisatud ekspertarvamus on koostatud E.B tellimisel ning seetõttu ühepoolne.M.M palub jätta vastuhagi rahuldamata ja menetluskulud vastuhagi esitaja kanda.
Kohtuotsuse põhjendused
Kohus,kuulanud ära poolte seletused ,eksperdi arvamuse ja selgitused kohtuistungil , tutvunud asjas esitatud spetsialistide arvamuste ja teiste kirjalike tõenditega ,leidis,et nii hagi kui vastuhagi tuleb jätta rahuldamata. Vaidlust ei ole selles,et 20.07.2004 a. on poolte vahel sõlmitud laenuleping ,mille kohaselt M M on andnud E B laenu 200 000 krooni tagasimakse tähtajaga 100 000 krooni osas 20.07.2005 ja 100 000 krooni osas tähtajaga 20.07.2006 a. Pooled kinnitavad ,et 20.07.2004 a. sõlmitud kinnistu müügilepingust ja asjaõiguslepingust tuleneva lepingu eseme hinna tasumiseks vormistatigi poolte vahel 200 000 krooni osas laenuleping. Kostja väitel on ta teinud tasaarvestuse hageja nõudega viimase nõude kattuvas ulatuses ja tasaarvestust ületavas osas teinud vastuhagi.Vastuhagi nõuded tulenevad üleantud ehitisele teostatud kvaliteedinõuetele mittevastavate tööde ümbertegemise ja puuduste kõrvaldamise hüvitamisest. Vaidlus on selles,kas E B müüdud kinnistul asuv ehitis (elamu) vastas lepingutingimustele ning millises ulatuses on vaja teha ehitustöid ,mis olid tingitud elamu varjatud puudustest lepingu sõlmimise seisuga. Pooled vaidlevad selle üle,kas E Bl on tasaarvestatavat nõuet M.M vastu ,kas pärast temale kinnistu üleandmisest ilmnenud varjatud puuduste likvideerimiseks vajaminevate võimalike remonttööde maksumus (kostjapoolse ekspertiisi hinnangul 454 129 krooni) on tasaarvestatav hagejale võlgnetava summaga. E.B leiab,et M.M nõue tuleb tasaarvestada tema poolt võimalike kulutustega ehitise puuduste likvideerimiseks ja vastuhagi kohaselt võlgneb M.M E.B kahjuhüvitisena 254 129 krooni (454 129-200 000 ). Poolte vahel 20.07.2004 a.notariaalselt vormistatud kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu (notar G Savisaare ametitoimingute registri nr. 4971) kohaselt on lepingu esemeks xxx asuv kinnistu nimetusega Külavahe tee 6 koos selle oluliste osadega ja päraldistega. Lepingu p.1.4 kohaselt kinnitab ostja,et on üle vaadanud lepingu eseme koosseisu kuuluva maaüksuse ja ehitise ning on teadlik maaüksuse suurusest ja ehitise seisukorrast. Ehitise valmiduse astet,tegemata töid ega nõudeid ehituse kvaliteedile leping ei kajasta. Lepingu lisa p.2.3 kohaselt on M.M kinnitanud,et lepingu esemel ei ole mingeid varjatud puudusi,millest ei ole ta E.B teatanud ja mida E.B ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Kostja väitel on pärast kinnistu valduse üleandmist ilmnenud ehitise puudused,nimelt lasi katus vett läbi ja tuvastati veel teisigi olulisi puudusi. Hageja käis 2004 a sügisel korduvalt töömeestega katust parandamas,kuid vihmavee läbijooks jätkus ja remonttööde käigus vigastati veel seinte ja katuse aurutõket.01.09.2005 leidis katuse kvaliteeti hindav hageja ekspert,et läbilekkimise põhjuseks on katte puudumine korstnal.Hageja puudust ei kõrvaldanud ja kostja pöördus ehitus- ja remonditööde kavaliteedi hindamiseks eksperthinnangu saamiseks R OÜ poole .
R OÜ spetsialist R.P poolt oktoobris 2005 kuni märts 2006 a. läbiviidud ja 20.02.2006 a. koostatud ekspertarvamuse (tlk 35-81) kohaselt tuvastati rida puudusi ja kostja sai teada ,et maja valmidus oli orienteeruvalt 80 % ning puudub kasutusluba.Ka kohtu poolt määratud eksperdi L S 08.10.2008 antud eksperthinnangu kohaselt oli elamu valmidus müügi hetkel 70 % piires. Spetsialist R.P hinnangu kohaselt on ehitise katuse ehitamisel eiratud seda tüüpi katuse ehituse nõudeid,katusekate ei vastanud projektile.Katuse ja korstnate liitumiskohad on tehtud ebakvaliteetselt,mistõttu sadeveed pääsevad liitumiskohtadest läbi ja jooksevad välja kuni esimese korruseni.Vihmavee süsteem on valesti paigaldatud.Välisseinte paksus ei vasta projektile,soojustuse paksus ei vasta ehitusnormidele,kohati puudub tuuletõke,vahelaed on täidetud ehitusjäätmetega,puudub soojustus ja aurutõke,valesti paigaldatud vihmaveerennide tõttu on rikutud sokkel ja vundament,hoone elektrisüsteem ei vasta nõuetele. Eksperthinnangu kohaselt on defektide kõrvaldamise maksumus 454 129 krooni. Ekspert L.S oma ekspertarvamuses ( (ekspertiisihinnang lk 11) kinnitab ,et eeltoodud hinnang on oma sisult õige.Ekspert leiab,et esineb üksikuid ehituslikke puudusi,mis ei ole elamu kasutamisel eriliselt olulised (ekspertiisihinnang lk 20-24).Katuse räästas vihmaveenina võiks olla pikem ja ripprenn kõrgemal,mõned puitsarikad on kõverdunud,seega katusel märgatav lohk,tihendamist vajavad kohati kaldkatuses olevad avatäidete ääred,välisseinu on vaja täiendavalt soojustada.Elektrisüsteemi väljaehitamine oli ehitise müügi seisuga lõpetamata.Katusel olevad korstnad olid pealiskateteta ,täiendavat katet vajas korstna-katuse vaheline osa.Sadevete läbijooksu põhjuseks sai olla hoone katus,katuselae tuulutid on panemata.Defektide kõrvaldamise maksumuse osas ekspert arvamust ei andnud. Samas leiab ekspert ,et hädavajalik on tegemata töödest katusekorruse viilule paigutada õhutid ja korstnaotsad,üle vaadata ja tihendada katusel kõik vuugid,osaliselt ümber teha kuni ehitise müügini tehtud uus elektrivõrgu osa,elektripaigaldis lõpetada. Hoone elektripaigaldise kohta on spetsialistina hinnangu andnud AS E juhtiv insener J M .26.11.2008 a. koostatud ekspertiisiakti kohaselt on hoone elektripaigaldis tuleohtlik ja võib põhjustada ohtu inimestele.Ekspert peab vajalikuks elektripaigaldise renoveerimist. AA OÜ termofraaf M T poolt 21.11.2008 a. teostatud termograafiaanalüüsi kohaselt on osa hoonest (renoveeritud vanema osa välisseinad ja põranda ühendused) puuduliku sooja ja tuulepidavusega,mis viitab projekteerimise või ehitusvigadele.Arvamuse kohaselt tungib külm õhk läbi välisseina ruumi kas halva tuuletõkke või/ja soojustuse sees olevate läbivate kanalite tõttu.Soojuspiltidele tuginedes väidab spetsialist ,et standardis viidatud normtingimused hoones ei ole tagatud ,mistõttu vajab hoone standardis kehtestatud tingimuste täitmiseks täiendavat tihendamist ja soojustamist. Kohus ei nõustu ekspert L.S i arvamusega selles,et tema poolt loetletud ehituslikud puudused ei ole elamu kasutamisel olulised. Kohtu hinnangul ei vasta vett läbilaskev katus , soojustusmaterjalina kasutatud ehituspraht ega tuleohtlik elektripaigaldis mingil juhul Ehitusseaduse § 3 lg.1ega hea ehitustava nõuetele. Kuigi ostu-müügileping ei kajasta ehitise valmiduse astet ega ehituse lõpetamiseks vajalike tööde ulatust ja loetelu ,on ekspertide hinnangul tegemist poolelioleva ehitisega,mille valmidusaste on 70 %-80 %. Kohus leiab,et poolelioleva ehitise puhul tuleb puudusena käsitleda juba tehtud tööde ümbertegemise vajadust kui ka projektijärgselt ettenähtud selles valmidusastmes tegemata töid,kui lepingus ei ole kokku lepitud teisiti.
VÕS § 77 lg.1 sätestab,et võlgnik peab kohustuse täitma lepingule või seadusele vastava kvaliteediga ning kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest ,peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga. Müügilepinguga seonduvalt reguleerib asja vastavust lepingutingimustele VÕS § 217 lg.1.Müüdud asi ei vasta muu hulgas VÕS § 217 lg.2p1 järgi lepingutingimustele ,kui sellel ei ole kokkulepitud omadusi.Müüdud asi ei vasta VÕS § 217 lg.2p.2 järgi lepingutingimustele ka siis ,kui asi ei sobi otstarbeks,milleks ostja seda vajab või milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Kostja eesmärgiks oli osta eluruum aastaringseks kasutamiseks ning hageja oli sellest teadlik.Seega pidi ostetud ehitis vastama otstarbele,milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. VÕS § 218 lg.4 järgi ei vastuta müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest,kui ostja lepingu sõlmimisel sellest teadis või pidi teadma.Lepingust tulenevalt oli ostja (E.B) ehitise üle vaadanud. Kohus leiab,et antud juhul on vastuhagejal õigus tugineda varjatud puudustele ja vastukostja poolt katuse remonttööde käigus seinte ja katuse aurutõkkele tekitatud vigastustele.Siinjuures ei saa vastuhagejalt nõuda asja kohest ja põhjalikku ülevaatamist (Riigikohtu lahend nr.3-2-1115-04) .Seetõttu tuleb varjatud puuduseks antud kontekstis pidada ehitise tavapärase ülevaatuse (visuaalse vaatluse) käigus tuvastamata puudust,mis pidi vastuhagejale igal juhul nähtav olema. Samas VÕS § 221 lg.1p.2 järgi võib ostja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda ,sõltumata sellest,et ta asja üle ei vaadanud või selle lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt ei teatanud,kui müüja teadis või pidi teadma asja lepingutingimustele mittevastavusest või sellega seotud asjaoludest ja ei avaldanud seda ostjale. Kohus leiab,et vastukostja, ehitise renoveerijana teadis,et teostatud renoveerimis-ja remonttöödel kasutatud materjalid ja teostatud tööde kvaliteet peavad vastama ehitusseaduse nõuetele,tööd peavad olema teostatud projektikohaselt .Poolte vahel sõlmitud ostumüügilepingust ei tulenenud asjaolu,et müüdi pooleliolev ehitis ega olnud kokku lepitud ka puuduste olemasolus. Puuduste tõendamiseks on vastuhageja esitanud spetsialistide R.P ,J .Männardi ja M.Tompi arvamused ning kohus on läbi viinud ehitustehnilise ekspertiisi.Ekspert L.S i (eksperthinnangu lk.22-23) arvamuse kohaselt võis ehituses võhikule kostjale elamu ülevaatusel jääda varjatuks katuse-korstna ja katuse –avatäidete konstruktsioonide vuukide võimalikud vähetihendatud kohad,asjaolud ,et vana osa (aiamaja karbis) välisseintes on puitvill osaliselt alla vajunud,mistõttu tuleb soojustust lisada,et elektrisüsteem ei vasta ohutus-ja kvaliteedinõuetele,et aknaplokkide juures aknapõsed on paigaldatud eelnevalt soojustamata ja ebapiisavalt on metallist kinnitusi,kas katuse kaldlaed on soojapidavad ja kas on sisse ehitatud õhutusvahed,kas aiapoolsel katusel kummis lohu tekkimise põhjuseks võis olla sarikate vajumine . Kohus ,tuginedes poolte seletustele,spetsialistide R.P 20.02.2006 a ,J.M 26.11.2008 a,M.T 21.11.2008 a. arvamusele ja asjas 25.09.2008 a. tehtud ehitustehnilisele ekspertiisile ,leidis,et müügilepingu ese ei vastanud pooltevahelise lepingu tingimustele . Kohus leidis,et kuna ühegi eeltoodud puuduse osas ei olnud pooled lepingus kokku leppinud,seega pidid ehitisel teostatud renoveerimis ja remonditööde kvaliteet vastama seaduses sätestatud projekteerimisnormidele, ehitusseadusele ja ehitustavale.
Vastavalt VÕS § 220 lg.1 peab ostja teatama müüjale asja lepingutingimustele mittevastavusest mõistliku aja jooksul pärast seda ,kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama. Vaidlust ei ole selles,et vastukostja on korduvalt 2004 a. suvel,sügisel teostanud katuse parandustöid,kuid katus lekkis edasi ja vastukostja keeldus edasisest katuse remondist ning pooled leidsid,et katuse kvaliteeti peab hindama ekspert.Pärast ekspertarvamuse saamist ,mis tuvastas rida puudusi,mida kinnitas ka L.S i eksperthinnang , esitas vastuhageja 20.04.2006 a. vastukostjale pretensiooni remonditööde maksumuse 454 129 krooni kohta ja palus teatada tööde alustamise ajast ja tööde teostajast. Vastukostja kirjaga 15.06.2006a. jättis pretensiooni rahuldamata ,väites et vastuhageja on poolelioleva ehitise üle vaadanud ja ehitise seisukorrast teadlik ning mittevastavustest ei ole teatatud mõistliku aja jooksul. Vastukostja ei põhjenda ,miks puudustest teatamist, pärast 20.02.2006 a.,mil vastuhageja sai teada spetsialisti arvamuse ,tuleb lugeda ebamõistlikuks. Kohus leiab,et vastukostjat on teavitatud ehitise puudustest mõistliku aja jooksul. Kohus ,tuginedes Riigikohtu lahendis nr.3-2-1-59-06 p.14 väljendatud seisukohale leiab,et ebaõige on vastukostja seisukoht selles,et kui dokumentaalse tõendina esitatud spetsialisti arvamuses sisalduvad seisukohad erinevad samas küsimuses kohtu määratud eksperdi arvamusest,siis tuleb lähtuda eelkõige kohtuliku ekspertiisi tulemustest.Vastavalt TsMS § 232 lg.2 ei ole ühelgi tõendil kohtu jaoks ette kindlaksmääratud jõudu,kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti.Kuna pooled ei ole kokku leppinud ,et ekspertarvamusel on ette kindlsksmääratud jõud,lähtub kohus TsMS § 232 lg.1,2 sätestatud tõendite hindamise nõuetest. Kuna vastukostja ehitise puudusi ei kõrvaldanud on vastuhageja valinud õiguskaitse vahendina tulenevalt VÕS § 100 lg.1p.3 kahju hüvitamise. VÕS § 115 lg.1 sätestab,kui võlgnik rikub kohustust,võib võlausaldaja koos kohustuste täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist,välja arvatud juhul,kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. Vastuhagis on vastuhageja kooskõlas VÕS § 198 teinud vastukostjale tasaarvestuse avalduse,mille kohaselt on ta aluseks võtnud spetsialisti poolt hinnatud defektide kõrvaldamise maksumuse summas 454 129 krooni ,millest on lahutatud M.M tasaarvestatav võlanõue E.B vastu 200 000 krooni ulatuses.E.B taotleb M.Mlt välja mõista kahju hüvitisena 254 129 krooni. VÕS § 198 esimese lause kohaselt toimub tasaarvestus avalduse tegemisega teisele poolele. VÕS § 197 lg.1 kohaselt kui kaks isikut ( tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse ,võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada ,kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. Sama paragrahvi teise lõike esimese lause kohaselt tasaarvestuse tulemusena lõpevad tasaarvestuse poolte nõuded kattuvas ulatuses ajast,mil neid võis tasaarvestada,kui pooled ei lepi kokku teisiti. Kohus asus seisukohale,et E.Bl oli kahju tekitamisest tulenev nõue M.M vastu ,mida võis tasaarvestada. Kuivõrd spetsialisti hinnang ehitise defektide kõrvaldamise maksumuse osas on antud 20.02.2006 a ja arvestades käesoleval hetkel ehitusturul kehtivaid hindu ning asjaolu,et
defektid on siiani kõrvaldamata ,leiab kohus ,et tekitatud kahju suuruse hüvitamine on põhjendatud, tõendatud ja õiglane tasaarvestatud summa 200 000 krooni ulatuses. Kuna E.B on temale tekitatud kahju nõude tasaarvestanud M.M nõudega tema vastu 200 000 krooni ulatuses ,siis E.B vastuhagi tasaarvestust ületava 254 129 krooni saamiseks tuleb jätta rahuldamata,kuna kahjusumma suurus tasaarvestust ületavas osas ei ole piisavalt tõendatud. Eelneva alusel tuleb nii hagi kui vastuhagi jätta rahuldamata. Menetluskulud tuleb jätta poolte endi kanda.
Mare Kõlvart kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.