Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

Kuna XXXX XXX XX hoonet ei ole aastaid kasutatud, ei ole kostja väljastanud hagejale ka üüriarveid. Üürilepingu pikendamine XXXX XXX XX ruumide suhtes oleks vastuolus kostja kui üürileandja õigustatud huviga. Vastavalt VÕS § 328 lg 1 p-le 2, ei kuulu üürniku taotlus üürilepingu pikendamiseks rahuldamisele muuhulgas siis, kui üürnik on oluliselt rikkunud VÕS § 276 lg 2 nimetatud kohustust, mille kohaselt peab üürnik asja kasutama hoolikalt ja vastavalt sihtotstarbele, millest üürileandmisel lähtuti. Hageja ei ole XXXX XXX XX ruume aastaid kasutanud, mille tulemusena on ruumide ja hoone kui terviku seisukord halvenenud, sest tühjalt ja kütmata seistes ruumide olukord halveneb. Samuti soovib kostja korraldada XXXX XXX XX hoone kasutamist kuni nimetatud ehitise lammutamiseni avalikest huvidest lähtuvalt. Keila Linnavalitsuse 08.11.2007 korraldusega nr. 405 väljastati XXXX XXX XX hoone suhtes kasutusluba hoone kasutusotstarbe muutmiseks, millest nähtuvalt Keila Linnavalitsus soovib hakata kasutama XXXX XXX XX hoonet Keila linnale kuuluvate hoonete välisterritooriumide hooldusbrigaadi lao- ja abiruumidena. Juhul kui kohus siiski otsustab hagejaga XXXX XXX XX ruumide suhtes sõlmitud üürilepingut pikendada, palub kostja alternatiivselt VÕS § 330 lg 1 alusel määrata kindlaks pikendatava üürilepingu lisatingimused. Kostja palus jätta menetluskulud hageja kanda. Vastuhagi Keila linn ja Zinaida Rajamäe on sõlminud tähtajalise üürilepingu XXXX XXX XX ehitise kasutamiseks. Nimetatud üürileping on lõppenud tähtaja möödumise tõttu 15.11.2007. Vaatamata sellele ei ole kostja kuni käesoleva ajani andnud hagejale üle XXXX XXX XX ehitise otsest valdust ning rikkunud seeläbi VÕS § 334 lg-s 1 sätestatud üürniku kohustust. Keila linn palus mõista välja XXXX XXX XX ehitis Zinaida Rajamäe ebaseaduslikust otsesest valdusest Keila linna kui XXXX XXX XX ehitise omaniku otsesesse valdusesse. Menetluskulud palus jätta Zinaida Rajamäe kanda. Zinaida Rajamäe vastuhagi ei tunnistanud. Üürileping kehtib VÕS § 329 lg 4 alusel. Kuivõrd põhihagi on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele, siis puudub alus vastuhagi rahuldamiseks. Esimese astme kohtu otsus 07.11.2008 otsusega jättis maakohus hagi rahuldamata ning rahuldas vastuhagi, millega nõudis välja Zinaida Rajamäe otsesest ebaseaduslikust valdusest eluruumi asukohaga XXXX XXX XX XXXXXX Keila linna otsesesse valdusesse. Vastavalt TsMS § 162 lg jäid menetluskulud hageja kanda. Asjas puudus vaidlus selles, et Keila Linnavalitsuse ME KODA ja hageja sõlmisid 09.09.1996 eluruumi üürilepingu XXXXXX Xxxxxxxxxxxx xx asuva eluruumi kasutamiseks 5 aastaks. 19.01.1998 esitas hageja kostjale avalduse, milles palus muuta XXXXXXXXXX XX XX (praeguse aadressiga XXXX XXX XX) hoone otstarve mitteeluruumiks, lõpetada hagejaga 09.09.1996 sõlmitud eluruumi üürileping ning sõlmida hagejaga rendileping. Vastuseks hageja 19.01.1998 avaldusele võttis Keila Linnavalitsus 05.02.1998 vastu korralduse nr. 54, millega lubati hagejal kasutada XXXXXXXXXXX XX XX hoonet ajutiselt mitteeluruumina kuni 01.10.1999. 21.10.1999 võttis Keila Linnavalitsus vastu korralduse nr. 316, millega lubati hagejal kasutada XXXXXXXXXXX XX hoonet mitteeluruumina kuni 01.10.2002. 5.10.2002 saatis hageja Keila Linnavalitsusele avalduse, milles avaldas soovi sõlmida XXXXXXXXXXX XX hoone suhtes uuesti eluruumi üürileping. 15.novembril 2002 sõlmis Keila Linnavara Haldamise asutus hagejaga XXXXXX Xxxxxxxxxxxx xx asuva eluruumi üürilepingu nr 18 tähtajaga 5 aastat. Viidatud üürilepingu p-s 3.5 on sätestatud üürniku õigus eluruumi erastamiseks koos sinna juurde kuuluvate ruumidega kooskõlas Eesti Vabariigi eluruumide erastamise seadusega ja vastavuses Keila linnas kehtestatud eluruumide erastamise korraga. Keila Linnavalitsuse 04.04.2007 protokollilise otsusega muudeti hageja

kasutuses oleva eluruumi aadress ning uueks aadressiks loeti XXXXX XXXX XXX XX. Kostja teavitas hagejat 12.04.2007. teatisega nr 2-2/26 üürilepingu lõppemisest. Hageja on pöördunud halduskohtusse Keila linna poolt erastamistoimingute õiguspärasuse kontrollimiseks. Tallinna Halduskohtu menetluses on hageja kaebus, milles palutakse tuvastada Keila Linnavolikogu 28.05.1996 otsuse nr. 93, millega tunnistati XXXX XXX XX hoone erastamisele mittekuuluvaks, tühisus; tunnistada Keila Linnavalitsuse tegevusetus XXXX XXX XX hoone mitteerastamisel õigusvastaseks ja kohustada Keila Linnavalitsust erastama hagejale XXXX XXX XX hoone. Hageja palus pooltevahelist üürilepingut pikendada. Pooled vaidlesid selle üle, kas hagejale kaasneksid üürilepingu lõppemisega seoses rasked tagajärjed. Tähtajalise üürilepingu lõppemise tulemusena peaks üürnik üürilepingu alusel eluasemena kasutatud eluruumi vabastama. Üürnikul on õigus nõuda eluruumi üürilepingu pikendamist, kui selle eluruumi vabastamine tekitaks üürniku või tema perekonna elukorralduses olulisi negatiivseid tagajärgi. Üürnikule üürilepingu lõppemisega kaasnev raske tagajärg, mis annaks üürnikule õiguse nõuda eluruumi üürilepingu pikendamist, esineb sel juhul, kui üürniku poolt eluasemena kasutatava eluruumi vabastamise tõttu üürilepingu lõppemise tagajärjel halveneks üürniku või tema perekonna elukvaliteet objektiivsetel põhjustel olulisel määral. Selliseks raskeks tagajärjeks ei saa olla üürnikul eluruumi erastamisõiguse võimalik kaotamine tulevikus. Eluruumi üürilepingu eesmärk ei ole eluruumi omandiõiguse üleandmine üürnikule, vaid poolte vahel kokkulepitud ajaks üürileandja poolt üürnikule tasu eest kasutada andmine. Tegemist on teisele isikule kuuluva eluruumi kasutuslepinguga. Üürilepingu pikendamise aluseks ei saa olla üürniku poolt üürileandja üle kümne aasta taguste erastamistoimingute vaidlustama asumine kohtus. Pooltel puudus vaidlus selles, et hageja ei ole XXXX XXX XX hoonet elamuna kasutanud ning ka käesoleval ajal hageja XXXX XXX XX hoones ei ela. Samuti selles, et XXXX XXX XX hoone ehitustehniline seisukord on halb ning käesoleval ajal ei ole nimetatud hoone elamiskõlblik. Lähtudes nii kohtule esitatud fotodest kui ka Eesti Energia AS-i ning AS-i Keila Vesi kirjadest leidis tõendamist asjaolu, et vaidlusalust XXXX XXX XX hoonet ei ole enam aastaid kasutatud, hoone aknad on vineertahvlitega kinni löödud ning hoone ei ole praeguses olukorras sobilik kasutamiseks eluruumina. Kuivõrd kostja ei kasuta XXXX XXX XX hoonet elamiseks ning hoone halb seisukord ei võimalda käesoleval ajal selle hoone kasutamist eluruumina, siis puuduvad ka rasked tagajärjed VÕS § 326 tähenduses, mis võiksid hagejale tekkida üürilepingu lõppemise tagajärjel. Seetõttu ei oma tähendust, kas hageja endine abikaasa on hagejale teatanud käesoleval ajal hageja poolt faktiliselt kasutatava eluruumi vabastamise soovist või mitte. Samuti ei omanud tähtsust üürniku igakuise sissetuleku suurus VÕS § 326 lg 2 sisustamisel. Väidetav raske materiaalne olukord võiks olla aluseks hageja poolt sotsiaalhoolekande seaduse alusel mõne sotsiaalteenuse osutamise taotlemiseks. Kuna hageja ei ole tõendanud, et XXXX XXX XX ruumide suhtes sõlmitud üürilepingu lõppemine tooks hageja jaoks kaasa raske tagajärje jättis maakohus hagi rahuldamata ja rahuldas vastuhagi. Kuivõrd pooltevaheline üürileping on lõppenud tähtaja möödumisel, lasub hagejal kohustus vaidlusaluse eluruumi otsese valduse üleandmiseks kostjale. Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus Zinaida Rajamäe palub tühistada maakohtu 07.11.2008 otsus täies ulatuses ning rahuldada hagi pikendades üürilepingut kolmeks aastaks ning jätta rahuldamata Keila linna vastuhagi. Menetluskulud jätta kostja kanda. Üürilepingu pikendamise vaidluses on antud juhul oluline hinnata ka poolte eelnevaid üürisuhte asjaolusid. Sellist seisukohta toetab ka VÕS § 328 lg 2. Kohus oleks pidanud vaadeldaval juhul arvestama üürilepingu sõlmimise asjaoluna üürniku õiguspärast ootust

erastamiseks, mis tulenes muuhulgas ka üürilepingu p-st 3.5 ning analüüsima kohtuotsuses ka EES § 4 p-s 1 ja § 5 lg 1 p 1 sätestatut. Kohus ei ole analüüsinud asjaolu, kas üürnik kaotab eluruumi üürilepingu lõppemisest tulenevalt eluruumi erastaja staatuse ja selle ostmise eesõiguse või mitte ning alles seejärel kaaluma, kas selle asjaolu puhul on tegemist üürniku jaoks raske tagajärjega. Üürilepingu pikendamist toetab ka asjaolu, et üürnik on asunud kaitsma oma õigusi erastamisküsimustes Tallinna Halduskohtus, mitte ei ole olnud tegevusetuses. Asjaolu, et üürnik on asunud oma õigusi kaitsma oluliselt hiljem kui Keila Linnavolikogu on vastu võtnud haldusakti, mille kohaselt eluruum erastamisele ei kuulu, ei oma käesolevas vaidluses tähendust. Kohus on valesti tuvastanud, et puudub vaidlus selles, et XXXX XXX XX hoone ehitustehniline seisukord on halb ning käesoleval ajal ei ole nimetatud hoone elamiskõlblik. Vastupidi, sellele asjaolule on hageja kogu menetluse kestel vastu vaielnud. Antud hoone ehitustehniline seisukord on väga hea, sest üürnik on ise teinud elamus kapitaalremondi, millest tulenevalt on see ka elamiskõlbulik. Asjaolu, et elamu aknad on kinni löödud ei tõenda elamu elamiskõlbmatust. Hageja on hagiavalduses tuginenud asjaolule, et ainud koht, kus edasi elada on XXXX XXX XX eluruum. Esialgselt sai ta antud eluruumi üüriõiguse siis, kui vahetas oma erastatud korteri XXXXXX algselt XXXX XXX XX eluruumi üürnikuga antud eluruumi üüriõiguse (sh erastamisõiguse) vastu. Seega praegusel juhul üürilepingu mittepikendamine tähendaks äärmist ülekohut hageja suhtes. Üürniku kasin sissetulek on otseselt aluseks üürilepingu pikendamiseks. On selge, et üürnik ei saa oma kasinast sissetulekust tulenevalt üürida endale elamispinda kehtivate üürituru hindadega. Kohus on jätnud antud asjaolu analüüsimata ja arvestamata. Samas on kohus viidanud üürniku õigusele taotleda sotsiaaltoetust toimetulekuks, kuid ei ole hinnanud missuguses summas ja mida selle summa eest oleks võimalik üürida, et seeläbi lahendada oma eluaseme probleem. Maakohus on ebaõigesti lahendanud hageja taotluse menetluse peatamiseks. Taotluses esiletoodud asjaoludest tulenevalt oleks pidanud kohus menetluse peatama. Vastus apellatsioonkaebusele Keila linn vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et Harju Maakohtu 07.11.2008 otsus on seaduslik ja põhjendatud otsuses toodud motiividel. Kuna kolleegium nõustub täielikult maakohtu põhjendustega, siis ei pea vajalikuks neid tulenevalt TsMS §-st 654 lg 6 korrata. TsMS § 652 lg 1 p 1 kohaselt võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kuivõrd puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks. Maakohus on õigesti vastuhagi rahuldanud. Kolleegium nõustub maakohtu põhjendustega selle kohta, et erastamisõigusest võimalik ilma jäämine ei ole käsitletav raske tagajärjena VÕS § 326 lg 2 mõttes. Üürileping on VÕS § 271 kohaselt kasutuslepingute alla kuuluv ja ei kohusta üürileandjat eluruumi erastama. Eluruumide erastamisõigus tuleneb eluruumide erastamise seadusest mitte üürilepingust. EES § 1 lg 1 kohaselt käesolev seadus reguleerib suhteid, mis tekivad riigi, kohalike omavalitsuste ja teiste seadusega määratud erastamise kohustatud subjektide omandis olevate elamute ja korterite (edaspidi eluruum ) erastamisel, määrates kindlaks erastamise objekti, subjektid, tingimused ja korra. Üürilepingu alusel

kasutatava eluruumi oli võimalik erastada eluruumide erastamise seaduses sätestatud korras, kuid hageja ise ei ole seda korda järginud. Hageja ei ole hagiavalduses isegi märkinud, et ta oleks esitanud kostjale EES §-s 5 lg 1 p 1 nimetatud avaldust väljendamaks soovi vaidlusalust eluruumi erastada. Sellist avaldust ei ole lisatud ka tsiviilasjale. Kolleegium nõustu vastustaja seisukohaga, mille kohaselt saab VÕS § 326 lg 2 mõttes lugeda raskeks tagajärjeks üürnikule olukorda, kus üürilepingu lõppemise tagajärjel halveneks üürniku elukvaliteet olulisel määral. See võib seisneda näiteks olulistes raskustes samaväärse eluruumi leidmisel jms. Hagiavalduses selliseid asjaolusid esile toodud ei ole. Vaidlus puudub ka selles, et hageja ei ole vaidlusaluses elamus elanud üürilepingu lõppemise ajal ega ela seal ka praegu. Seega pole hagejal olnud probleeme eluruumide leidmisel. Maakohus ei pidanud analüüsima EES §-is 4 p 1 sätestatut, kuna selleks puudus vajadus, sest EES § 22 lg 61 sai avaldusi üürilepingu alusel kasutatavate eluruumide erastamiseks vastavalt käesoleva paragrahvi 5. lõikele esitada 2001. aasta 1. juunini, välja arvatud käesoleva paragrahvi 6 2. lõikes nimetatud juhul. Kohustatud subjektidel tuleb erastamise toimingud nimetatud tähtpäevaks esitatud avalduste osas lõpetada 2001. aasta

Reet Allikvere

Ülle Jänes

Iko Nõmm

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.