Apellant (maakohtu menetluses hageja): Juri Grigorjev (IK xxxxxxxxxxxx, elukoht xxxxxx xxx-x, xxxxx xxxxxxx), esindaja Lembit Ülper; Vastustaja (maakohtu menetluses kostja): Linda White (elukoht xx xxxxxxx xxxxxx, xxxxxxx, xxxxxxx xxxxxxxxx xxx), esindaja Martin Teder
Kohtuistungi toimumise aeg
17. aprill 2009. a.
Istungil osalenud isikud
Apellandi esindaja Lembit Ülper
RESOLUTSIOON:
1.Harju Maakohtu 17. detsembri 2008. a. otsuse resolutsioon Juri Grigorjev`i hagis Linda White`i vastu jätta muutmata, täiendades maakohtu otsuse põhjendusi.
3.Jätta maakohtu kui ka ringkonnakohtu menetluskulu hageja, Juri Grigorjev ́i kanda. Hüvitatava summa kindlakstegemise avalduse koos menetluskulude nimekirjaga võib esitada käesolevas asjas otsuse teinud maakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest.
4.Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses
Tsiviilasi nr. 2-08-14493 Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb.
Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.16.04.2008 esitas Juri Grigorjev Harju Maakohtusse hagiavalduse, mille kohaselt palus tunnistada, et 11.04.1995 sõlmitud üürileping tema ja Tallinna linna vahel ja 12.03.1998 allkirjastatud eluruumi üürileping nr 90/S on tähtajaline. Tallinna Üürikomisjon tegi 28.03.2008 otsuse ja tunnustas hageja avalduse alusel kostja poolt üüri tõstmise tühiseks ja luges, et üüri ei ole tõstetud. Sama otsusega jäeti rahuldamata ka hageja avaldus kostja vastu Xxxxxx xxx-x üürilepingu tähtajalisuse tunnustamiseks. Hageja ei nõustunud selle otsusega, millega tema avaldust ei rahuldatud ja esitas maakohtule taotluse avalduse läbivaatamiseks hagimenetluses. Hageja elab alates 11.04.1995 Xxxxxx xxx-x asuvas eluruumis tähtajalise üürilepingu alusel, millel on märge Tallinna Kesklinna Valitsuse 07.06.1995 korraldusele nr 596, tõendile nr 598. 12.03.1998 allkirjastasid hageja ja Tallinna Linn üürisuhte jätakamiseks üürilepingu nr 90/S, mis pikenes 5 aastaks. 20.12.2006 tagastati elamu kostjale ja 23.05.2007 anti ka vastava aktiga üle. Hageja leiab, et üürileping on tähtajaline. ES § 28 lg 1 ja § 31 lg 2 alusel oli sõlmitud üürileping tähtajaline ning üürilepingut võis muuta. Et viia leping seadusega kooskõlla, allkirjastasid pooled 12.03.1998 üürisuhte jätkamiseks parandatud redaktsiooniga üürilepingu nr 90/S. Kuni 02.03.1997 kehtinud ORAS § 18 lg 1 ei keelanud sõlmida tähtajalist üürilepingut, keelatud oli vaid muuta vara omandivormi kuni vara tagastamise küsimuse otsustamiseni ja alates 02.03.1997 kehtima hakanud ORAS § 18 lg 1 sätestatu ei mõju üürisuhtele s.t. ei lõpeta J. Grigorjevi üürilepingu tähtajalisust. 10.10.1991 esitas Rita-Anna Galins Tallinna Linnavalitsusele avalduse Xxxxxx xxx vara kompenseerimiseks. Õigustatud subjektiks tunnistati isik 04.09.1995, so pärast seda, kui hageja oli asunud korterit üürima ja puudus vajadus õigustatud subjekti nõusoleku saamiseks korteri üürimiseks hagejaga. Uue üürilepingu redaktsiooniga ei muudetud üürilepingu kehtivuse tähtaega ja seega on üürileping kehtiv kuni 23.05.2010.a. Eeltoodu põhjal palus hageja tunnistada, et 11.04.1995 sõlmitud üürileping tema ja Tallinna linna vahel ja 12.03.1998 allkirjastatud eluruumi üürileping nr 90/S on tähtajaline. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.
Kostja vastuväited
2.Kostja hagi ei tunnistanud ja palus jätta hagi rahuldamata. Hagejaga sõlmiti üürileping 12.03.1998.a ja see on tähtajatu, kuna ORAS § 18 lg 1 järgi ei võinud üürilepingut tähtajaliselt sõlmida. Asjaolu, et hageja elab vastavas korteris ja on sinna sisse registreeritud, ei tähenda veel tähtajalise üürilepingu sõlmimist. Ei ole õige väide, et õigustatud subjekt taotles vara kompenseerimist, kuna hageja oli kursis ringkonnakohtu otsusega haldusasjas nr
2(9)
Tsiviilasi nr. 2-08-14493 II-3-144/00, millega tuvastati õigustatud subjekti tahteavalduse muutmine. Sealjuures oli hageja kaasatud eelnimetatud kohtumenetlusse 3. isikuna. Seega ei laiene ORAS § 18 lg 1 alusel § 12.1 tulenevad normid üürisuhtele. Tegelikkuses oli korter vara tagastamise ajal tühi, hageja on õigusvastaselt andnud nimetatud korteri ka allüürile. Hagejale kuulub kinnistu Xxxxxxxx x, kus ta tegelikult elab.
Maakohtu otsus
3.Maakohus jättis J. Grigorjevi hagi L. White’i vastu rahuldamata. 11.04.1995.a kehtinud ES § 4 lg 1 järgi oli eluruumide õiguslikeks alusteks omandiõigus eluruumile, liikmelisus elamukooperatiivis, eluruumi üürileping või muu seaduses ettenähtud alus. Kuna hageja asus eluruumi kasutama, kohaliku omavalitsuse üksus registreeris vaidlusalase eluruumi hageja elukohana ja Tallinna Kesklinna Valitsus vormistas hagejale eluruumi asutamise tõendi, siis leidis kohus, et hageja kasutas eluruumi üürilepingu alusel, mis ei olnud kirjalik. ES § 31 lg 2 kohaselt üürileping on tähtajaline leping ja kui lepingus ei ole tähtaega näidatud, siis loeti see sõlmituks 5ks aastaks ja seega on kohus seisukohal, et üürilepingu tähtaeg oli 5 aastat. Esitatud üürilepingust nähtub, et see on sõlmitud 12.03.1998 tähtajaga 5 aastat ja kehtib kuni 12.03.2003. Lepingus ei ole pooled viidanud ühelegi sättele, millise varasema lepingu, sealjuures 1995. a. suulise lepingu tingimusi, nad muutsid. Kui hageja väitis, et 1998. a. üürilepinguga ei muudetud tähtaega, siis lepingust tuleneb otseselt, et leping on sõlmitud alates 12.03.1998 tähtajaga 5 aastat. Kohtu arvates ei ole hageja väited veenvad, et 12.03.1998 sõlmitud üürileping oleks 1995. a. sõlmitud üürilepingu, mille tähtaeg lõppenuks aastal 2000, uus redaktsioon, millega oleks täpsustatud tingimusi ja viidud leping seadusega kooskõlla. Eeltoodu alusel leiab kohus, et hageja väited 1998. a. lepingust kui 1995. a. parandatud redaktsiooniga lepingust ei ole tõendatud. Seega leiab kohus, et 1998. a. sõlmitud lepingu punkti 2.1. kohaselt tuleb märgitud lepingut pidada uuesti sõlmitud üürilepinguks. Asjaolu, et lepingu peal on märked ja viited kohaliku omavalitsuse korraldusele ja tõendile, ei tähenda seda, et märgitud leping oleks 1995. a. suuliselt sõlmitud lepingu redaktsioon, sest puuduvad viited varasemale lepingule. Eeltoodust tulenevalt leidis kohus, et ORAS § 18 lg 1 tulenevalt ei võinud üürilepinguid 12.03.1998 sõlmida tähtajalistena, välja arvatud juhtudel, kui õigustatud subjekt on nõus tähtajalise lepinguga ja on olemas notariaalselt kinnitatud nõusolek, mida antud juhul ei esinenud. Kostja õiguseelneja Rita-Anna Galins tunnistati Xxxxxx xxx ehitiste ja krundi suhtes õigustatud subjektiks 04.09.1995, seega oli 12.03.1998 käimas refeormimenetlus ning seega ei saanud ORAS § 12 lg 1 järgi ilma õigustatud subjekti notariaalselt tõestatud nõusolekuta tähtajalist üürilepingut 12.03.1998 sõlmida. Sellest tulenevalt ei olnud maakohtu hinnangul hageja väide, et R-A. Galinsi nõusolek tähtajalise üürilepingu sõlmimiseks ei olnud vajalik, õige. Kuna ORAS § 18 lg 1 alusel ei laiene märgitud tähtajalisele lepingule ORAS § 12 lg 1 tulenevad sätted, siis ei olnud maakohtu hinnangul õiged hageja väited lepingu kehtivusest ORAS § 18 lg 1 järgi kuni 23.05.2010. Eeltoodu alusel on 12.03.1998 sõlmitud üürilepingu säte, mis näeb ette üürilepingu tähtajalisuse, vastuolus ORAS § 18 lg 1 sätestatuga ja seega TsÜS § 66 lg 2 alusel tühine. TsÜS § 68 järgi tehingu ühe osa kehtetus ei too kaasa teiste osade kehtetust, kui võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka kehtetu osata. Kuna hageja väitis, et enne 1998. a. lepingu sõlmimist kasutas hageja eluruumi kirjaliku lepinguta, siis leidis kohus, et pooled oleksid üürilepingu sõlminud ka tähtajatuna. Eeltoodust tulenevalt asus kohus seisukohale, et 12.03.1998 sõlmitud
3(9)
Tsiviilasi nr. 2-08-14493 tingimus üürilepingu tähtajalisuse kohta on tühine, kuna on oluliselt vastuolus ORAS § 18 lg 1 tuleneva keeluga, ja seega on leping tähtajatu. Sellest tulenevalt jättis maakohus hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
Apellatsioonkaebus 13.02.2008. a. saabus Tallinna Ringkonnakohtusse Juri Grigorjevi apellatsioonkaebus, milles hageja palus tühistada maakohtu otsuse tervikuna ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada. Kohus on õigesti tuvastanud, et apellant Juri Grigorjev oli alates 11.04.1995 sisse kirjutatud ja üüris Xxxxxx xxx-x korterit üürilepingu alusel. Samuti on kohus õigesti tuvastanud, et apellandiga sõlmiti tähtajaline üürileping vähemalt viieks aastaks. Apellandiga sai ES-st tulenevalt sõlmida 1995. a. üksnes tähtajalise üürilepingu ja see ka sõlmiti. Kui apellandiga sõlmitud tähtajaline üürileping ei olnud lõppenud ega lõpetatud, siis ei ole 12.03.1998 allkirjastatud tähtajaline üürileping nr 90/S esmane üürileping, millele tähtaja kandmine ei oleks olnud võimalik. Seega ei ole kohtu järeldused 12.03.1998 allkirjastatud üürilepingu sõlmimise tähtaja ja järelduse osas õiged, et eelnimetatud üürileping on esmane üürileping, mida ei olnud seaduse alusel võimalik tähtajalisena sõlmida. Eeltoodu alusel leidis apellant, et kohus on vääralt tõlgendanud materiaalõiguse normi ning teinud selle alusel otsuse, mis ei tulene seaduse mõttest ega sättest. Apellant ei ole nõus kohtu ütlusega, et hageja ei ole tõendanud, et 1998. a. üürileping oleks seotud 1995. a. üürilepinguga ning et 1998. a. sõlmitud lepingut nr 90/S tuleb pidada uuesti sõlmitud lepinguks. Kohus jättis tähelepanuta, et vaidluse all on üksnes apellandiga sõlmitud üürilepingu tähtaegsus, mis algas 11.04.1995 ning jätkus katkematult üürilepingu nr 90/S vormis. Appelant on järjepidevalt väitnud, kinnitanud ja tõendanud, et temaga sõlmitud üürilepingu tähtaegsust ei muudetud ja selle üle vaidlust ei ole. Apellant on tõendanud 11.04.1995 alanud üürisuhte ja lepingu jätkumise, s.t üürilepingut ei ole lõpetatud ja see ei ole ka lõppenud, vaid jätkub üürilepingu nr 90/S vormis kuni käesoleva ajani. Seega on meelevaldne kohtu tõlgendus, et apellandiga sõlmiti 1998. a. täiesti uus ja iseseisev üürileping, mida enam tähtajalisena ilma õigustatud subjekti nõusolekuta sõlmida ei oleks saanud. Kohtumenetluses on leidnud tõendamist järgmised asjaolud: 1) üürisuhe Xxxxxx xxx-x korteri üürimiseks tekkis apellandil 11.04.1995. 2) samal ajal sõlmiti ka suuline tähtajaline üürileping nimetatud korteri üürimiseks. 3) Tulenevalt ES § 31 lg 2 oli üürileping tähtajaline, sõltumata lepingu vormist. 4) Varasemat üürilepingut jätkav leping nr 90/S ei muutnud 11.04.1995 sõlmitud suulist üürilepingut tähtajatuks, vaid jätkus endiselt tähtajalisena. 5) Apellandiga sõlmitud tähtajaline üürileping oli kehtiv ka vastustajale elamu tagastamise ajal. 6) Vastustaja võttis elamu tagastamisel üle apellandiga sõlmitud tähtajalise üürilepingu nr 90/S. 7) Apellandiga sõlmitud tähtajaline üürileping ei ole lõppenud, seda ei ole lõpetatud ega vaidlustatud. Seega leidis apellant, et tal on jätkuvalt korteri Xxxxxx xxx-x üürimiseks kehtiv tähtajaline üürileping.
4(9)
Tsiviilasi nr. 2-08-14493
Maakohus käsitles kohtuotsuses faktilisi tehiolusid valikuliselt, mille tõttu on kohus asunud ebaõigele järeldusele ja jätnud hagiavalduse rahuldamata. Kohus eirab fakti, et vastustaja tunnistati õigustatud subjektiks alles 04.09.1995 ning tema vara kompenseerimine otsustati 16.10.1995 Tallinna Linnavalitsuse korraldusega nr 2936-k. Sellest tulenevalt polnud üürilepingu sõlmimisel 11.04.1995 vajalik õigustatud subjekti nõusolek, samuti polnud seda järgnevalt vaja varasema tähtajalise eluruumi üürilepingu jätkuna 12.03.1998 üürilepingu uue redaktsiooni allkirjastamisel. Vastustaja võttis ORAS § 12 lg 3 alusel 23.05.2007 vara üleandmise-vastuvõtmise aktiga üle ka apellandi tähtajalise üürilepingu ja aksepteeris üürilepingut, mitte ei vaidlustanud seda. Kohus on jätnud selle dokumendi ja vastustaja toimingu tähelepanuta, kuigi apellandi üürilepingu vastuvõtmist käsitleti nii Tallinna Üürikomisjonis kui ka kohtus, kus vara üleandmise-vastuvõtmise akt ka avaldati. Apellant asus seisukohale, et maakohtus oleks pidanud arvestama, et vaidlusalune üürileping on igal juhul tähtajaline ja selle alusel oleks tulnud ka hagi rahuldada. Apellant palub menetluskulud jätta täies ulatuses vastustaja kanda.
Vastustaja seisukoht
4.Vastustaja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu.
Ringkonnakohtu seisukoht
5.Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebusega ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et vaidlustatud maakohtu otsuse resolutsioon tuleb jätta lõppjäreldustes muutmata, täiendades maakohtu otsuse põhjendusi (TsMS § 657 lg 1 p 21).
6.Hagi võiks kuuluda rahuldamisele juhul, kui hageja ja kostja vahel sõlmitud üürilepingut tuleks lugeda tähtajaliseks üürilepinguks. Kusjuures TsMS § 230 lg-st 1 tulenevalt lasub hagejal nende asjaolude esitamise ja tõendamise kohustus, mille alusel saaks kohus pooltevahelise üürisuhte tähtajaliseks lugeda.
7.Poolte vahel puudub vaidlus selles, et hageja kirjutati vaidlusalusesse eluruumi sisse 11.04.1995.a. ning et 12.03.1998.a allkirjastasid hageja ja Tallinna linn, keda esindas Tallinna Kesklinna valitsuse vanema asetäitja Jüri Lump, vaidlusaluse eluruumi üürilepingu nr 90/S (vt t lk 7 jj). Pooled ei vaidle selle üle, et kostja ega kostja õiguseellane ei ole hagejaga üürilepingu sõlmimiseks nõusolekut andnud. Pooled vaidlevad selle üle, kas nimetatud üürilepinguga pikendati hageja ja Tallinna linna vahel varasemalt kehtinud tähtajalist üürilepingut või tuleb 12.03.1998.a sõlmitud üürilepingut käsitleda eraldi uue üürilepinguna. Pooled vaidlevad samuti selle üle, kas 12.03.1998.a seisuga vaidlusaluse tähtajalise üürilepingu sõlmimine läheb vastuollu ORAS § 18 lg-s 1 sätestatud keeluga ning kas seetõttu tuleb vastava üürilepingu osa, mis näeb ette, et üürileping on tähtajaline, lugeda seaduses sätestatud keeluga vastuolu tõttu tühiseks ning seetõttu lugeda 12.03.1998.a sõlmitud üürileping tähtajatuks. Pooled vaidlevad selle üle, mis tähendus oli kostja poolt 2007ndal aastal vaidlusaluse üürisuhte ülevõtmisel. Hageja väidab, et kostja aktsepteeris seejuures, et vaidlusalune üürileping on tähtajaline, kostja vaidles sellele vastu. Hageja ei ole esitanud muid asjaolusid, mille alusel saaks hageja ja kostja vahelist üürilepingut tähtajaliseks lugeda.
5(9)
Tsiviilasi nr. 2-08-14493
8.Järgnevalt käsitleb ringkonnakohus 12.03.1998.a vormistatud üürilepinguga seonduvaid asjaolusid. Kohus leiab, et sellest, kuidas hinnata 12.03.1998.a vormistatud üürilepingut, sõltub hagi rahuldamine. Kohus märgib, et kõnealuse üürilepingu vormistamise ajal, so 12.03.1998.a kehtis Eesti Vabariigi omandireformi aluste seaduse § 18 lg 1 sellises redaktsioonis, mille kohaselt võis omandireformi objektiks olevat õigusvastaselt võõrandatud vara kuni tagastamise küsimuse lahendamiseni, sh kohtuvaidluste lõppemiseni, üürile anda üksnes tähtajatult ning vastavate üürilepingute puhul ei olnud tegemist üürilepingutega ORAS § 121 tähenduses. Kohtu hinnangul on vastavat keeldu rikkuvate üürilepingute kokkulepped, mis näevad ette üürilepingu tähtajalisuse, tühised ning üürilepingut tuleb käsitleda tähtajatuna. Käesolevas tsiviilasjas puudub poolte vahel vaidlus selles, et enne 12.03.1998.a oli esitatud vaidlusaluse elamu suhtes tagastamisavaldus ning nimetatud kuupäeva seisuga toimus halduskohtus vaidlus selle üle, kas elamu tuleks tagastada või kompenseerida. Sellest tulenevalt asub kohus seisukohale, et seisuga 12.03.1998.a esines vaidlusaluse elamu puhul ORAS § 18 lg-s 1 sätestatud olukord, st keeld sõlmida tähtajalisi üürilepinguid ning juhul, kui 12.03.1998.a toimunud üürilepingu vormistamist tuleks lugeda uue üürilepingu sõlmimiseks selliselt, et varasem üürileping ei jäänud kehtima, ei saa väita, et 12.03.1998.a sõlmitud üürileping oleks tähtajaline ning hagi tuleks jätta rahuldamata. Kohus märgib, et apellandi poolt esitatud väited, mille kohaselt ORAS § 18 lg-s 1 sätestatud eeldused ei olnud täidetud seetõttu, et elamu tagastamine otsustati alles peale 12.03.1998 ja et halduskohtu otsus, millega tühistati Tallinna linna varasem haldusakt elamu kompenseerimise kohta, jõustus alles hiljem, ei anna alust teistsugusele seisukohale asumiseks, sest ORAS § 18 lg 1 sõnastusest tulenevalt kehtis keeld omandireformi objektiks oleva vara suhtes, sh tagastamise osas toimuva kohtuvaidluse lõppemiseni ning tagastamise osas oli kohtuvaidlus 12.03.1998.a seisuga käimas.
9.Järgnevalt annab kohus hinnangu hageja ja Tallinna linna vahel 12.03.1998.a toimunud üürilepingu vormistamise õiguslikule tähendusele. Hageja väidab, et 12.03.1998.a toimunud üürilepingu kirjalik vormistamine ei lõpetanud varem sõlmitud tähtajalist üürilepingut ning varem sõlmitud tähtajaline üürileping kehtis tähtajalisena edasi. Kostja sellise hinnanguga ei nõustu. Kohtu hinnangul tuleb 12.03.1998.a toimunud üürilepingu kirjalikule vormistamisele õigusliku hinnangu andmisel lähtuda eelkõige vastavast lepingudokumendist, sest kehtib eeldus, et kirjalik lepingudokument annab ammendavalt ja ilma lünkadeta edasi pooltevahelise võlasuhte sisu. Selle juures tuleb arvestada ka muid lepingu sõlmimisega seotud asjaolusid, mida pooled käesoleva hagimenetluse raames kohtule esitasid. Kohus leiab, et 12.03.1998.a lepingu tekstist (vt t lk 7 jj) nähtub üheselt ja selgesti, et tegemist on sellel kuupäeval sõlmitud üürilepinguga. Lepingus on sätestatud, et üürileping sõlmiti 12.03.1998.a, et see leping on sõlmitud viieks aastaks ja leping kehtib kuni 12.03.2003.a. Lepingus ei sisaldu viidet sellele, et tegemist oleks varasemalt sõlmitud lepingu ümbervormistamisega või jätkamisega või pikendamisega vms. Selliseks järelduseks ei anna alust ka lepingus olev viide, et 12.03.1998.a sõlmisid lepingu pooled lepingu Tallinna Kesklinna Valitsuse 7.06.1995.a korralduse nr 536 ja tõendi nr 598 (vt t lk 32-33) alusel, sest selline viide ei näita üürilepingu tekkimise aega, vaid Tallinna linna jaoks lepingu sõlmimise eelduseks olevate asjaolude esinemist. Nimetatud korraldus ja tõend ei näita üürilepingu tekkimise hetke. Üürilepingu tekkimise, selle sisu ja tähtajalisuse üle tuleb otsustada lepingu sõlmimise ajal kehtinud eraõiguse reegleid arvestades. Ei ole välistatud, et üürnik ja üürileandja sõlmivad 1998ndal aastal 1995ndal aastal välja antud korraldusele tuginedes uue üürilepingu, seda isegi siis, kui nende vahel kehtis võib-olla ka varasemalt üürisuhe. 12.03.1998.a allkirjastatud üürilepingus sisalduvast viitest 1995nda aasta korraldusele saab järeldada vaid seda, et vastava üürilepingu sõlmimisel lähtus Tallinna linn sellisest alusest. Selle, kas mingi konkreetne leping, kehtib, millal see tekkis või lõppes, kas lepingut muudeti
6(9)
Tsiviilasi nr. 2-08-14493 vms, hindamisel on määravaks lepingupoolte vahelised eraõiguslikud tahteavaldused. Sellele asjaolule, et 12.03.1998.a sõlmitud üürileping sõlmiti uue üürilepinguna just sellel kuupäeval, viitab ka lepingu p. 2.1., milles sätestatakse, et lepingu tähtajaks on 5 aastat ja leping kehtib kuni 12.03.2003.a. Seega nähtub lepingu tekstist otseselt, et 12.03.1998.a oli lepingupoolte tahe suunatud viis aastat kehtiva lepingu sõlmimisele, mille kehtivusaeg pidi hakkama kulgema alates kõnealuse lepingu sõlmimisest, so alates 12.03.1998.a. Seega leiab kohus, et lepingu dokumendi alusel tuleb asuda seisukohale, et 12.03.1998.a sõlmitud üürilepingu puhul on tegemist sellel kuupäeval sõlmitud uue üürilepinguga. Teistsugusele seisukohale ei saa asuda ka seetõttu, et kõnealune üürileping sõlmiti Tallinna linna poolt eelnevalt välja töötatud blanketil, millel oli tekst ette trükitud ning täitmiseks jäetud üksnes vabad lüngad, sest lepingust on näha, et osa trükitud tekstist on maha tõmmatud ning osa teksti on juurde kirjutatud. Veelgi enam, eelnevalt trükitud lepingus on p. 12, mis on pealkirjastatud kui lepingu eritingimused ning selle all on 10-realine punktiirjoon, kuhu oleksid lepingu pooled saanud kõikvõimalikke asjaolusid kirja panna. Vastav punktiiriosa on lepingus tühi. Seetõttu ei saa ka väita, et eelnevalt ettevalmistatud lepingu põhi ei võimaldanud pooltevahelist õigussuhet tegelikkusele vastavalt kajastada.
10.Järgnevalt hindab kohus, kas esineb mingeid muid asjaolusid, mis võiksid anda alust väita, et 12.03.1998.a üürilepingu sõlmimisel ei olnud tegemist mitte uue üürilepingu sõlmimisega, vaid vana üürisuhte jätkamisega. Kohus märgib, et selliste asjaolude esitamise ning vajadusel tõendamise kohustus lasub hagimenetluses poolel, kes soovib vastavale asjaolule tugineda ning hagimenetluses saab kohus otsuse teha üksnes vaidluse poolte poolt esitatud ja vajadusel tõendatud asjaoludele tuginedes. Kohtu hinnangul tuleb lepingu sisu hindamisel arvestada ka seda, kuidas mõistaks lepinguga seotud asjaolusid lepingupooltega sarnane mõistlik isik. Kohtu hinnangul mõistaks mõistlik isik 12.03.1998.a lepingu sõlmimise asjaolusid selliselt, et pooled soovisid sellel kuupäeval sõlmida uut üürilepingut ning vana sellega lõpetada, sest Tallinna linn sõlmis üürilepinguid kuni viieks aastaks ning lepingust nähtuvalt soovisid lepingu pooled, et leping kehtiks viis aastat alates 12.03.1998.a. Seejuures on oluline lähtuda asjaoludest lepingu sõlmimise ajahetke seisuga. Kohtu hinnangul võib mõistlikult eeldada, et üürnik soovis 12.03.1998.a, et tema leping kehtiks võimalikult kaua. See asjaolu, et hageja (üürnik) võib-olla hiljem, näiteks käesoleva kohtuvaidlusega seoses, oma tahet muutis, ei saa olla aluseks lepingule teistsuguse hinnangu andmisel, sest määravaks on asjaolud, mis esinesid lepingu sõlmimise ajal. Ka see asjaolu, et hageja väidetavalt kasutas ka enne 12.03.1998.a vaidlusalust eluruumi, ei tähenda, et pooltevaheline õigussuhe oleks igal juhul sama, mis kehtis siis, kui üürnik vastava eluruumi oma valdusesse sai, sest võimalik asjaolu, et eluruum oli 12.03.1998.a üürniku valduses, ei välista seda, et õigussuhte pooled lõpetavad ühe ja loovad teise eluruumi kasutamise aluseks oleva õigussuhte. Kohtu hinnangul ei ole käesoleva tsiviilasja raames muid asjaolusid, mis mõjutaksid vaidlusalusele lepingule hinnangu andmist.
11.Ringkonnakohus leiab, et hageja ja Tallinna linna tahe 12.03.1998.a üürilepingu sõlmimisel ei saanud olla suunatud sellele, et samade poolte vahel jääks kehtima kaks üürilepingut, mis oleks sõlmitud täpselt sama lepingu eseme suhtes. Seega pidi lepingu poolte tahe 12.03.1998.a üürilepingu sõlmimisel olema suunatud muuhulgas ka võimalike varasemalt samade poolte vahel sama eluruumi osas sõlmitud üürilepingute lõpetamisele. Sellest tulenevalt leiab kohus, et isegi siis, kui hageja ja Tallinna linna vahel oligi sõlmitud varasemalt sama eluruumi suhtes üürileping, lõppes see 12.03.1998.a üürilepingu sõlmimisega ning enne 12.03.1998.a eksisteerinud üürisuhte asjaolud ei oma käesoleva vaidluse lahendamisel tähendust.
7(9)
Tsiviilasi nr. 2-08-14493
12.Eespool toodust tulenevalt asub kohus seisukohale, et kuivõrd hageja ja Tallinna linn sõlmisid 12.03.1998.a uue üürilepingu, millega lõpetasid samade poolte vahel sama eluruumi suhtes võimalikud varasemalt kehtivad üürisuhted ja 12.03.1998.a kehtinud ORAS § 18 lg 1 kohaselt läks vastava eluruumi osas tähtajalise üürilepingu sõlmimine seadusega vastuollu, siis on üürilepingu tähtajalisust sätestav kokkulepe tühine ning seetõttu ei saa kohus tuvastada hageja ja kostja vahelise üürilepingu tähtajalisust.
13.Järgnevalt käsitleb ringkonnakohus apellandi poolt esitatud väidet, mille kohaselt tuleb hageja ja kostja vahelist üürisuhet lugeda tähtajaliseks seetõttu, et kostja allkirjastas vaidlusaluse elamu üleandmise- vastuvõtmise akti (vt tsiviilasja toimiku juures asuva Tallinna Üürikomisjoni toimiku lk 44). Kohus leiab, et sellise akti allkirjastamine kostja poolt ei muuda hageja ja kostja vahelist üürisuhet tähtajaliseks. Selle aktiga kinnitas kostja, et võtab üle hagejaga sõlmitud üürilepingu. Kostjale sai üürileping üle minna sellisena, nagu see kehtis, ning akti allkirjastamisel ei saanud olla lepingut muutvat tähendust. Seetõttu ei saa vastav väide olla hagi rahuldamise aluseks.
14.Apellant on apellatsioonkaebuses viidanud ka Õiguskantsleri erinevatele kirjadele ja arvamustele. Kohus leiab, et sellised kirjad ja arvamused ei mõjuta kohtuliku tsiviilvaidluse lahendamist, sest vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustikule kohaldab kohus tsiviilvaidluse lahendamisel seadust ise. Seetõttu ei mõjuta apellandi poolt esitatud vastavad viited käesoleva vaidluse lahendamist.
15.Apellant heidab apellatsioonkaebuses maakohtule ette, et maakohus ei selgitanud, milliseid täiendavaid seoseid tulnuks veel üürilepingu järjepidevuse tõendamiseks esitada. Ringkonnakohus leiab, et selline apellandi väide ei saa olla maakohtu otsuse tühistamise aluseks. Ringkonnakohus ei tuvastanud kohtu selgituskohustuse rikkumist. Samuti leiab ringkonnakohus, et maakohus ei pea ja ei saagi oma otsuses välja tuua kõikvõimalikke asjaolusid, mille võimaliku esinemise korral võiks hagi kuuluda rahuldamisele.
16.Apellant väidab apellatsioonkaebuses, et ta on tõendanud 1995ndal aastal alanud üürilepingu jätkumist 1998ndal aastal. Eespool toodud põhjustel ei saa ringkonnakohus sellise apellandi väitega nõustuda. Eespool andis ringkonnakohus 12.03.1998.a sõlmitud üürilepingule vastupidise õigusliku tähenduse, mistõttu on maakohtu otsus selles osas õige ja vastav apellandi järeldus ei saa olla aluseks maakohtu otsuse tühistamisele.
17.Eespool toodust tulenevalt leiab ringkonnakohus, et hageja ei ole esitanud asjaolusid, mille alusel saaks tuvastada hageja ja kostja vahelise üürilepingu tähtajalisust ning seetõttu tuleb maakohtu otsuse resolutsioon jätta ringkonnakohtu poolt täiendatud motiividel muutmata ning apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata.
Menetluskulude jaotus
18.Vastavalt TsMS § 173 lg-le 1 esitatakse asja järgmisena menetleva kohtu lahendis kogu seni kantud menetluskulude jaotus. Maakohus jättis kostja maakohtu menetluses tekkinud menetluskulud hageja kanda. Ringkonnakohtul ei ole alust seda muuta. Lähtudes TsMS § 171 lg-st 1, jätab ringkonnakohus apellatsioonimenetluse kulud hageja kanda. Ringkonnakohus ei teinud asja menetlemisel TsMS §-s 143 sätestatud asja läbivaatamise kulusid.
8(9)
Tsiviilasi nr. 2-08-14493 Kohus selgitab, et TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 2 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.
Ulvi Loonurm
Kaupo Paal
Malle Seppik
9(9)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.