Harju Maakohus, Kentmanni kohtumaja
Kohtunik
M. Grauberg
Otsuse tegemise aeg ja koht 17.12.08, Tallinnas Harju Maakohtu Kentmanni kohtumaja tsiviilkantselei 2-08-14493 Tsiviilasja number Tsiviilasi
JG hagi LW ́i vastu üürilepingu tähtajalisuse tuvastamiseks
Menetlusosalised ja nende
Hageja – JG(XXX, XXX) esindaja L Ülper
esindajad
Kostja – LW (XXX, esindaja OÜ V Maja juhatuse liikme M Tederi kaudu 10.11.2008, Tallinn, Kentmanni Kohtumaja
Kohtuistungi aeg, koht,
Hageja esindaja L Ülper
osalenud isikud
Kostja esindaja M Teder
Jätta rahuldamata JG hagi LW’i vastu 12.03.98 sõlmitud Tallinn, XXX asuva eluruumi üürilepingu nr 90/S tähtajalisuse tunnustamiseks. Kohtukulude jaotus Jätta LW ́i menetluskulud JG kanda. Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättesaamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu jooksul alates kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemisest. Ringkonnakohus võib asja menetleda kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei esitata taotlust kohtuistungi pidamiseks. Varasem menetlus Üürivaidluse komisjon tegi 28.03.08 otsuse ja tunnustas J. G avalduse alusel L. W ́i poolt üüri tõstmise tühiseks ja luges, et üüri ei ole tõstetud. Sama otsusega jättis rahuldamata J. G avalduse L. W ́i vastu XXX asuva üürilepingu tähtajalisuse tunnustamiseks. J. G ei nõustunud komisjoni otsusega osas, millega tema avaldus jäi rahuldamata ja esitas maakohtule taotluse selles osas avalduse läbivaatamiseks hagimenetluses. Nõue, põhjendused Hageja elab alates 11.04.95 Tallinnas XXX asuvas eluruumis, üürileping on tähtajaline, üürilepingul on märge Tallinna Kesklinna Valitsuse XXX, tõendile XXX. Hageja ja Tallinna Linn allkirjastasid 12.03.98 üürisuhte jätkamiseks parandatud redaktsiooniga tähtajalise eluruumi üürilepingu nr 90/S, hagejal ei ole võlgnevusi. Üürilepingu p 2.4 sätestab, et siis kui
2-08-14493
kumbki pool ei taotle lepingu lõpetamist, loetakse see pikenenuks järgnevaks viieks aastaks, pooled ei ole taotlenud lepingu lõpetamist, uue sõlmimist, leping pikenes 5 aastaks. Üürileping ei ole lõppenud, seda ei ole lõpetatud ja hageja elab märgitud eluruumis. Elamu tagastati 20.12.2006 korraldusega nr 2555-k kostjale ja anti üle kostjale 23.05.07 vastava aktiga. Hageja leiab, et üürileping on tähtajaline. ES 28 lg 1 ja 31 lg 2 alusel oli eluruumi üürileping, mis sõlmiti hageja ja Tallinna linna vahel tähtajaline ning üürilepinguid võis muuta. Tulenevalt vajadusest viia leping kooskõlla seadusega, allkirjastasid pooled 12.03.1998 üürisuhte jätkamiseks parandatud redaktsiooniga üürilepingu nr 90/S. Kuni 02.03.97 kehtinud ORAS § 18 lg 1 ei keelanud sõlmida tähtajalist üürilepingut, keelatud oli vaid muuta vara omandivormi kuni vara tagastamise küsimuse otsustamiseni ja alates 02.03.97 kehtima hakanud ORAS § 18 lg 1 redaktsioonis sätestatud ei mõju üürisuhtele, ei lõpeta hageja üürilepingu tähtajalisust. 10.10.1991 esitas RAG Tallinna Linnavalitsusele avalduse XXXvara kompenseerimiseks. Õigustatud subjektiks tunnistati isik alles 04.09.95, so pärast seda kui hageja oli asunud korterit üürima ja puudus vajadus õigustatud subjekti nõusoleku saamiseks korteri üürimiseks aprillis 95 hagejaga. Uue üürilepingu redaktsiooniga ei muudetud üürilepingu kehtivuse tähtaega ja üürileping kehtib 23.05.2010. Vara anti kostjale üle 23.05.07 ja seega kehtib üürileping tähtajalisena kuni 23.05.2010. Hageja palub tunnustada, et pooltevaheline üürileping, mis on sõlmitud 11.04.05 tema ja Tallinna linna vahel ja tema ja Tallinna linna vahel 12.03.98 allkirjastatud eluruumi üürileping nr 90/S XXX korteri üürimise jätkamiseks, on tähtajaline ja jätta menetluskulud kostja kanda. Tõendid: väljavõte rahvastikuregistrist, üürileping 90/S, Tallinna Linnavalitsuse korraldus 30.12.2006 2555-k XXX asuva elamu tagastamise kohta, üürivaidluskomisjoni otsus 28.03.08 ÜK-2/199/07, R.A. G avaldus vara kompenseerimiseks, vara tagastamise osakonna kiri, Ksklinna valitsuse korraldus 17.06.95 nr 596, tõend 807 07.06.95, maksekorraldused Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnista ja palus jätta hagi rahuldamata. Hagejaga sõlmiti üürileping 12.03.08 ja see on tähtajatu, kuna ORAS §18 lg 1 järgi ei võinud üürilepingut tähtajaliselt sõlmida. Asjaolu, et hageja elab korteri 1995.a. ja on sinna ka sisse registreeritud, ei tähenda, et temaga sõlmiti tähtajaline üürileping. Ei ole õige, et õigustatud subjekt taotles vara kompenseerimist, kuna hageja oli teadlik Tallinna Ringkonnakohtu jõustunud otsusest nr II-3-144/00 haldusasjas, millega tuvastati, et õigustatud subjekt muutis 1993.a oma tahteavaldust, sj oli hageja kaasatud sellesse kohtumenetlusse 3. isikuna. Seega ei laiene ORAS § 18 lg 1 alusel ORAS § 12.1 tulenevad normid üürisuhtele. Tegelikult oli korter vara tagastamise ajal tühi, on tühi ka käesoleval ajal, hageja on õigusvastaselt andnud ka korterit allüürile ja lisaks on hageja ise teatanud kotjale et ta ei tarbi kommunaalteenuseid. Hagejale kuulub kinnistu Kuslapuu 5, kus ta tegelikult elab. Tõendid: kinnistusraamatu väljavõte, hageja avaldus kostja esindajale 15.08.07, kinnisvara üüri kuulutus, Tallinna Kesklinna Valitsuse poolt koostatud aruanne 14.01.09, üürikomisjoni toimik Kohtu põhjendused Poolte vahel puudub vaidlus selles, et JG on alates 11.04.95 XXX, Tallinn asuvasse eluruumi sisse kirjutatud. Vaidlus puudub ka selles, et kirjalikku üürilepingut temaga 1995.a, sj 11.04.05 ei ole sõlmitud. 11.04.95 kehtinud ES § 4 lg 1 järgi oli eluruumide kasutamise õiguslikeks alusteks omandiõigus eluruumile, liikmelisus elamukooperatiivis, eluruumi üürileping või muu seaduses ettenähtud alus. ES § 31 lg 1 kehtestas üürilepingule kohustusliku kirjaliku vormi. TsÜS § 93 lg 1järgi loeti tehing tühiseks, kui oli rikutud seaduses sätestatud tehingu vorminõuet, kui seadusest ei tulnud teisiti. Riigikohus on oma lahendites asunud seisukohale, et ES § 31 lg 1 mõte ei olnud tuua
2-08-14493
kaasa seaduses nõutud kirjalikult vormistamata üürisuhete kehtetust ning üürisuhe võis kehtida ka suulise üürilepingu alusel. Ehkki kostja väitis, et hageja märgitud eluruumi elama ei asunud, ei ole vaidlust selles, et hageja tasub üüri, milles vaidlus puudub, siis leiab kohus, et asjas on tõendatud, et hageja hakkas eluruumi kasutama. Kuna hageja asus eluruumi kasutama, kohaliku omavalitsuse üksus registreeris vaidlusaluse eluruumi hageja elukohana (väljavõte rahvastikuregistrist) ja Tallinna Kesklinna Valitsus vormistas hagejale eluruumi asutamise tõendi 807 07.06.95 vastavalt korraldusele 17.06.95 nr 596 (lk 32, 33), siis leiab kohus, et hageja kasutas vaidlusalust eluruumi üürilepingu alusel, mis ei olnud kirjalik. ES 31 lg 2 ES § 31 lg 2 kohaselt üürileping on tähtajaline leping ja kui lepingus ei ole tähtaega ära näidatud, siis loeti see sõlmituks viieks aastaks. Seega on iseenesest õige hageja väide, et 1995.a. sõlmitud üürileping ei olnud tähtajatu tulenevalt ES § 31 lg 2. Vaidluse lahendamiseks on oluline, kas hagejaga sõlmiti 1995.a tähtajaline üürileping, mis vormistati 1998.a. või sõlmiti 1998.a. uus üürileping. ORAS § 18 lg 1 tulenevalt võis üürnikega sõlmida 1995.a. tähtajalist üürilepingut ja kuna ES § 31 lg 2 järgi oli leping tähtajaline ja kuna hageja ei ole esile toonud et 1995a. üürilepingu tähtaeg oli muu kui 5 aastat, saab rääkida 1995a. sõlmitud lepingust kui 5-aastasest üürilepingust. Hageja väitis, et 12.03.98 tema ja Tallinna Linna (Kesklinna Valitsuse kaudu) vahel sõlmitud üürileping 90/S on 1995.a. sõlmitud suulise ja tähtajalise üürilepingu jätkamiseks tehtud ja parandatud redaktsioon, kuna oli üürilepingu mõningaid tingimused tuli kooskõlla viia kehtiva seadusega ja et lepingut võis muuta. Hageja ise väitis, et 1998.a. sõlmitud lepinguga ei muudetud üürilepingu tähtaega. Samas ei ole hageja esile toonud, milliseid parandusi ja täpsustusi oli vaja teha selleks, et 1995.a. lepingu tingimised viia kooskõlla seadusega 1998.a. Esitatud üürilepingust nähtub, et see on sõlmutud 12.03.08 tähtajaga 5 aastat ja kehtib kuni 12.03.2003. Lepingus ei ole pooled viidanud ühelegi sättele, millise varasema lepingu, sj 1995.a. suulise lepingu ja millise tingimusi nad muutsid. Kui hageja väitis, et 1998.a. üürilepinguga ei muudetud tähtaega, siis nähtub lepingust otseselt, et see leping on sõlmitud 12.03.08 alates tähtajaga 5 aastat. 1995.a. sõlmitud 5-aastase üürilepingu tähtaeg oleks lõppenud 2000, seega ei ole hageja väited veenvad, et 12.03.08 sõlmitud üürileping oleks 1995.a. sõlmitud üürilepingu, mille tähtaeg lõppenuks 2000.a., uus redaktsioon ja millega oleks täpsustud tingimusi ja viidud leping seadusega kooskõlla. Eeltoodu tõttu leiab kohus, et hageja väited 1998.a. lepingust kui 1995.a. parandatud redaktsiooniga lepingust ei ole tõendatud. Eeltoodu alusel leiab kohus, et tulenevalt 1998.a. sõlmitud lepingu punkti 2.1. tuleb märgitud lepingut pidada uuesti sõlmitud üürilepinguks. Asjaolu, et 1998.a. lepingul on peal märked ja viited kohaliku omavalitsuse korraldusele nr 596 ja tõendile nr 598, ei tähenda seda, et märgitud leping oleks 1995.a. suuliselt sõlmitud lepingu redaktsioon, sest lepingus endas ei ole mingeid viiteid varasemale lepingule. Nii leiab kohus, et hageja seisukoht, et 12.03.1998 sõlmitud lepingule ORAS § 18 lg 1 02.03.1997 jõustunud redaktsioon ei laiene ning ei lõpeta hageja üürilepingu tähtajalisust, ei ole õige. ORAS § 18 lg 1 tulenevalt ei võinud üürilepinguid 12.03.98 sõlmida tähtajalistena, va kui õigustatud subjekt on nõus tähtajalise lepinguga, sj peab olema nõusolek notariaalselt tõestatud. Seda, et õigustatud subjekt oleks andnud notariaalselt tõestatud nõusoleku 12.03.98 sõlmitud lepingu tähtajalisuse kohta, ei ole tõendatud. Kostja õiguseelneja RAG tunnistati XXX ehitiste ja krundi suhtes õigustatud subjektiks 04.09.1995.a, seega oli 12.03.98 käimas reformimenetlus ning seega kuni tagastamise küsimuse otsustamiseni, ei saanud ORAS 12 lg 1 järgi ilma õigustatud subjekti notariaalselt tõestatud nõusolekuta tähtajalist üürilepingut 12.03.98 sõlmida. Eeltoodust tulenevalt ei ole õige hageja väide, et A. G nõusolek tähtajalise üürilepingu sõlmimiseks ei olnud vajalik.
2-08-14493
Kuna ORAS § 18 lg 1 alusel ei laiene märgitud tähtajalisele lepingule ORAS 12.1 tulenevad sätted, ei ole õiged hageja väited lepingu kehtivusest ORAS §12.1 järgi 23.05.2010 tulenevalt sellest, et vara anti üle õigustatud subjektile 23.05.2010 (vastav üleandmisakti ). Eeltoodu alusel on 12.03.1998 sõlmitud üürilepingu säte, mis näeb ette üürilepingu tähtajalisuse, vastuolus ORAS 18. lg 1 sätestatuga. Lepingu sõlmimise ajal kehtinud TsÜS § 66 lg 2 sätestab, et seadusega vastuolus olev tehing on tühine, välja arvatud, kui seadust ei ole oluliselt rikutud. Õigusvastaselt võõrandatud vara kasutusse andmisele piirangute seadmise eesmärk on vältida vara koormamist uute nn eelisüürilepingutega õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise otsustamise ajal, kuid ruumide kasutamist seejuures mitte täiesti välistada. Kohus leiab, et ORAS §18 lg 1 tulenev üürilepingu tähtajatuse eesmärk, st piirang, on eelkõige mõeldud õigustatud subjektide kaitseks on seadusandja on pidanud vajalikuks määrata, et kuni vara tagastamise otsustamiseni võib vara kasutamiseks sõlmida üksnes tähtajatuid üürilepinguid. Tähtajatutele üürilepingutele ei laiene ORAS § 121 sätestatud üürilepingu pikenemise kord ning lepingud saab lõpetada kolmekuulise etteteatamisega. Seega tähtajalise lepingu sõlmimise keeldu rikkudes sõlmitud üürileping toob õigusvastaselt võõrandatud vara tagasisaajale kaasa kohustuse taluda mitmeid aastaid pärast vara tagasisaamist üürilepingut, mille lõpetamise võimalused on oluliselt piiratumad, võrreldes tähtajatu üürilepinguga. Seega tähtajalise lepingu sõlmimise keelu rikkumine on oluline seaduserikkumine. TsÜS § 68 järgi tehingu ühe osa kehtetus ei too kaasa teiste osade kehtetust, kui võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka kehtetu osata.). Üürilepingu sõlmimise eesmärk on asja kasutusõiguse saamine ja kuna hageja väitis, et 1998.a. lepingu sõlmimist kasutas hageja eluruumi kirjaliku lepinguta, siis leiab kohus, et pooled oleksid üürilepingu sõlminud ka tähtaja tingimuseta. Eeltoodu alusel on 12.03.98 sõlmitud üürilepingu tingimus lepingu tähtajalisuse kohta, tühine, kuna on vastuolus oluliselt ORAS § 18 lg 1 tuleneva keeluga, ja seega on leping tähtajatu. Hagi jääb seega rahuldamata. Mis puutub kostja väidetesse, kas hageja kasutab praegu eluruumi, allüürib seda, on tal kinnistu mujal või mitte, siis need asjaolud ei puutu vaidluse esemesse ning kohus neile väidetele ja tõenditele hinnangut ei anna ja samuti ei oma vaidluses mingit tähendust teises tsiviilasjas tehtud kohtulahend nr 2-08-14486, kuna on tehtud teiste menetlusosalist vahelises vaidluses ja kohus jätab selle tähelepanuta. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna hagi jääb rahuldamata, jäävad kostja menetluskulud hageja kanda. Menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest (TsMS § 174 lg 1).
Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.