Võlaõigus › Võõrandamislepingud

Hagiavalduse asjaolud ja hageja nõue 28.12.2007 esitas Alar Rästa (hageja) Pärnu Maakohtule hagi Haapsalu Tarbijate Ühistu (kostja) vastu ostu-müügilepingu alusel saadu tagastamiseks ja leppetrahvi saamiseks. Poolte vahel sõlmiti 10.11.2006 kaks lepingut nimetusega "Tekkivate korteriomandite võlaõiguslik ehitamiskohustusega müügileping, nõusolek reaalosadega ühendatud kaasomandi mõtteliste osade kasutuskorra kokkulepete sõlmimiseks ja koormamiseks hüpoteekidega ning eelmärke kinnistamise avaldus". Nimetatud lepingutega ostis hageja kostjalt xxxxxxxxx Xxxxx xxx korteri nr xx hinnaga 1 153 750 krooni ja korteri nr xx hinnaga 1 718 550 krooni. Poolte vahel sõlmiti 09.03.2007 "Tekkiva korteriomandi võlaõiguslik ehitamiskohustusega müügileping, nõusolek reaalosadega ühendatud kaasomandi mõtteliste osade kasutuskorra kokkulepete sõlmimiseks ja koormamiseks hüpoteekidega ning eelmärke kinnistamise avaldus", millega ostis hageja parkimiskoha xxxxxxxxx Xxxxx xxx maja all hinnaga 70 000 krooni (edaspidi ka lepingud). Lepingute p 3.1. kohaselt leppisid pooled kokku, et sõlmivad asjaõiguslepingu lepingute esemete üleandmiseks ostjale hiljemalt 30.09.2007. Lepingute p 3.2. kohaselt kohustus kostja broneerima notaribüroos aja asjaõiguslepingu sõlmimiseks ning informeerima sellest hagejat vähemalt 20 kalendripäeva enne planeeritavat tehingut. Kostja esindajaks lepingute sõlmimisel ja kogu asjaajamise korraldamisel oli Arco Vara Haapsalu büroo juhataja Enn Heinorg. 27.07.2007 toimus korterite üleandmine koos vastava akti vormistamisega, millega hagejale anti Xxxxx xxx, xxxxxxxx korterite xx ja xx ning parkimiskoha valdus. Notarisse on hagejat kutsutud kahel korral 07.08. ja 21.08.2007. Mõlemal korral oli hageja tööalases lähetuses, millest teavitas kostja esindajat ja jäi ootama uut kutset notarisse. Hageja esitas 21.08.2007 palve võimaluse korral lükata lepingu sõlmimine septembrikuu lõppu. Sellest hoolimata ei näidanud kostja üles huvi oma lepingulisi kohustusi täita ning sõlmida hagejaga asjaõigusleping hiljemalt 30.09.2007. Lepingute p 6.3 järgi kohustub müüja ehitisele kasutusloa saama hiljemalt 30.09.2007 ja selle koheselt ostjale edastama. Kostja ei esitanud hagejale ehitise kasutusluba. Hageja esitas kostjale 12.11.2007 taganemisavalduse, millega hageja kui ostja taganes poolte vahel sõlmitud lepingutest p 8.2.1. alusel. Hageja palus taganemisavalduses, et kostja tagastaks lepingute alusel saadu ning tasuks lepingute p. 8.5. alusel leppetrahvi 15% lepingute esemete ostuhinnast. Vastavalt lepingute p 8.6. kohaselt kohustus kostja tagastatava summa ostjale tagastama viie kalendripäeva jooksul arvates taganemise jõustumisest. Kostja sai avalduse kätte samal päeval s.o 12.11.2007, kuid ei aktsepteerinud seda. Kostja tegi 20.11.2007 taganemisavalduse. Kostja taganes lepingutest lepingute p 8.1.1. alusel ning jättis endale p 8.4. alusel leppetrahvina tasutud summast 15 % võlaõiguslike müügilepingute esemete ostuhinnast (kokku 441 345 krooni). Samuti jättis kostja endale taganemisavalduse alusel 830 krooni, mille eest kostja pidi tasuma hageja poolt eelmärgete kustutamisel tasumisele kuuluva riigilõivu. Hageja on lepingute taganemise kõik kulud ise kandnud. Kostja tagastas pärast temapoolset lepingutest taganemist hagejale 144 839 krooni, mis ületas 15% suurust leppetrahvisummat. Hageja teostas 17.12.2007 Arco Vara internetilehelt xxxxxxxxx Xxxxx xxx korterite ja parkimiskohtade müügihindade väljatrüki, kust nähtub, et hageja poolt taganetud lepingute alusel müüakse Xxxxx xxx korterit nr xx hinnaga 2 000 000 krooni ja korterit nr xx hinnaga 1 400 000

krooni ning parkimiskohta maja all hinnaga 170 000 krooni. Seega on hagi esitamise seisuga vaidlusalused korterid ja parkimiskoht müügis kokku 627 700 krooni kallimalt, kui hageja need ostis. Hageja palub mõista kostjalt lepingute alusel makstud 441 345 krooni, 441 345 krooni leppetrahvi, lepingute p 8.6. alusel viivist 0,025% päevas hagejale tähtaegselt tagastamata 441 345 kroonilt, hageja poolt lepingute sõlmimisel tasutud notaritasu kokku 12 292 krooni 60 senti ja riigilõivu kokku 2027 krooni ja 3144 krooni 70 senti täiendava tööna korterisse xx saunaakna paigaldamise maksumuse. Kostja vastuväited Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata ning kõik menetluskulud jätta hageja kanda. Hagejal puudus õiguslik alus lepingute p 8.2.1. alusel lepingutest taganeda, kuna asjaõiguslepingud jäid tähtajaks 30.09.2007 sõlmimata hageja tegevuse ning tegevusetuse tõttu. Ka taganemisel lepingus ette nähtud taganemisalustel peab taganemine vastama üldtingimustele VÕS § 116 lg 3 järgi. Kostja ei vastuta lepingu rikkumise eest, kuna tal puudub lepingu rikkumises süü. Vastavalt VÕS § 116 lg 2 p 3 on lepingu rikkumine taganemise aluseks, kui see on toime pandud tahtlikult või raske hooletuse tõttu. Kostja ei rikkunud lepinguid tahtlikult või raske hooletuse tõttu. Hageja pakkus kostjale kaks korda notariaega. Esimene aeg 07.08.2007 pakuti kostja volitatud esindaja poolt välja juba 18.07.2007 ja hageja teatas vastuseks kohe, et talle see aeg ei sobi. Oluline on asjaolu, et kui hageja 18.07.2007 vastas, et talle ei sobi pakutud 07.08.2007, siis ei olnud tema lähetusse saatmist veel otsustatud, käskkiri tehti 31.07.2007. See annab alust arvata, et hageja meediaosakonna juhatajana on ise oma tööaja peremees ja autonoomne otsustama oma töölähetuse aega. Hageja on sobitanud töölähetuse asjaõiguslepingu sõlmimise päevale. Teise pakutud notari aja 21.08.2007 lükkas hageja edasi samal päeval, kui pidi toimuma asjaõiguslepingute sõlmimine. Vastava e-kirja saatis hageja samal päeval, ehk 21.08.2007 öösel. Samas ei olnud hageja tasunud edasi lükkamise ajaks lepingu p 2.3. kohaselt notari kontole ostuhinda ja seega ei olnud hageja sel päeval suuteline lepingut sõlmima. Kui notari juurde ilmumise võimatus oli hagejale varem teada (lähetuskäskkiri 17.08.2007), siis oli temast pahatahtlik ja hoolimatu notari ja teise tehingupoole sellest varasem mitteteavitamine. Asjaõiguslepingud jäid 30.09.2007 sõlmimata samuti hagejast tingitult. Kostja üritas vastu tulla hageja soovidele pikendada asjaõiguslepingute sõlmimist ja nõustus hagejale lisaaja andmisega. Hageja palus 21.08.2007 ekirjaga määrata notariaega võimalikult tähtaja lõppu, ehk septembri lõppu. Hageja saatis 13.09.2007 kostjat esindanud maaklerile e-kirja, millega palus kahepoolse kokkuleppega pikendada asjaõiguslepingute sõlmimise tähtaega. Kostja vastas 14.09.2007 maakleri kaudu e-kirjaga, millele hageja aga enam ei vastanud. Hageja ei vastanud maakleri kirjale ka 28.09.2007. Kostja saatis hagejale samasisulise kirja veelkord tähitult 02.10.2007 lepingus näidatud hageja elukoha aadressil, kuid see tagastati hoiutähtaja möödumisel. Hageja näitas oma sellise käitumisega asjaõiguslepingute sõlmise suhtes üles pahausksust. Hageja avaldas kohtuistungil ka ise, et ei soovinudki enam vastata. Seega on hageja ise jämedalt rikkunud VÕS § 6 sätestatud heas usus õiguste kasutamise kohustust. Samal ajal kui kostja oli teadlik hageja tegelikest põhjustest (korteri ostmiseks raha puudumisest), üritas hageja samu kortereid samaaegselt sama maakleri kaudu müüa ja isegi üleandmisvastuvõtmisakti tingimuste vastaselt üürile anda, juhindus käitumises mõistlikkuse põhimõttest ja heast tahtest ning ootas kuni hageja pakkumiseni (26.10.2007 vastust oma 14.09.2007 seisukohale lepingute muutmise osas), so. tegutses VÕS §-st 7 lähtudes. Kostja pakkus 30.10.2007 vastuses hageja kompromissettepanekule aega asjaõiguslepingute sõlmimiseks 20.11.2007 kell 13.00, kuid hageja ei ilmunud notari juurde sel ajal. Kostja peab asjaõiguslepingute tähtajaks mittesõlmimise tegelikeks põhjusteks hageja korterite ostmiseks rahaliste vahendite puudumist ja kinnisvaraturu konjunktuuri muutumist ning sellest tingitud majandusliku huvi kaotust. Hageja soovis osta kortereid odavamalt ja müüa kallimalt, kuid kinnisvara jahenemine tegi selle võimatuks.

Asjaõiguslepinguid ei sõlmitud 30.09.2007 hageja enda tegevuse ja teadliku tegevusetuse tulemusel ning seetõttu ei olnud tal lepingute p-s 8.2.1. sätestatud taganemisõigust. Sellest tulenevalt ei ole hagejal õigus taotleda ka lepingute alusel tasutud ostuhinna tagastamist ega ka leppetrahvi lepingute p 8.5 järgi. Kasutusloa lühiajaline (12 päeva) viibimine ei saa olla aluseks lepingutest taganemisele. Kasutusluba anti välja 12.10.2007. Formaalne valdus korterile oli hagejale juba üle antud 27.07.2007. Hageja lepingutest taganemisavalduses ei olnud märgitud taganemisaluseks kasutusloa puudumist, seega ei pidanud hageja väidetaval rikkumise hetkel seda rikkumist (et korteriomandil pole kasutusluba), sugugi oluliseks. Kostja 20.11.2007 taganemisavaldusega on tõendatud, et hageja hoidis kõrvale asjaõiguslepingute sõlmimisest ja kostjal oli seetõttu õigus lepingust taganeda lepingute p 81.1. alusel ning pidada lepingute p 8.4. järgi ostjale tagastatavatest summadest kinni leppetrahv. Seda taganemist ei ole hageja vaidlustanud, ega ole esitanud möödunud kaheksa kuu jooksul ka lepingu täitmise nõuet. Kuna hageja on taganenud lepingutest õigusvastaselt, siis ei ole tal õigust lepingu p 8.6. järgi nõuda enda poolt lepingute alusel tasutud ostuhinna tagastamist kostja poolt seni tasumata ulatuses. Leppetrahvi ületavas osas on kostja ostuhinna lepingust taganemisel hagejale välja maksnud ja seda asjaolu hageja tunnistab. Viivise nõudmiseks alus puudub. Kuna ostjapoolne lepingust taganemine oli õigusvastane ja müüja taganes lepingust lepingu p 8.1.1. alusel ostja lepingurikkumise tõttu, siis ei ole müüjal kohustust hüvitada ostja poolt lepingu esemele tehtud parendust-ostja eritellimusel paigaldatud saunaakent maksumusega 3144 krooni 70 senti. Pooled on lepingutes kokku leppinud, et ostja kulul lepingu esemetele tehtud parendused või eritööd kuuluvad täiendavalt hüvitamisele üksnes siis, kui ostja taganeb lepingust p 8.2.2. alusel, s.t kui asjaõiguslepinguid ei sõlmita seetõttu, et lepingu ese on koormatud lepingus nimetamata kolmanda isiku õigusega. Ülejäänud lepingutest taganemise juhtudel pidi see jääma hüvitamata. Maakohtu otsus ja selle põhjendused Maakohus jättis hagi rahuldamata ja kõik menetluskulud hageja kanda. Poolte vahel ei ole vaidlust nende vahel sõlmitud võlaõiguslike lepingute seaduslikkuse üle. Pooled ei vaidle ka selle üle, et lepingute p 3.1. kohaselt võtsid nad kohustuse sõlmida asjaõiguslepingud hiljemalt 30.09.2007 ja et selleks ajaks olid asjaõiguslepingud sõlmimata. Poolte vahel on vaidlus selle üle, kas ja kes ning mil moel on rikkunud poolte vahel sõlmitud võlaõiguslike lepingute sätteid, kas võlaõiguslikele lepingute sõlmimisele järgnema pidanud asjaõiguslike lepingute sõlmisest taganemine hageja poolt on olnud seaduspärane ja kas kostja peab tasuma hagejale hagiavalduses nõutud rahasummasid. Kohus leidis, et hagejal puudus alus lepingutest taganemiseks. Hageja poolt 12.11.2007 koostatud lepingutest taganemisavalduse kohaselt taganes hageja lepingutest põhjusel, et kostja jättis täitmata oma lepingute p-st 3.1. tuleneva kohustuse asjaõiguselepingute sõlmiseks hiljemalt 30.09.2007, milleks p 3.2. kohaselt tuli kostjal broneerida notari juures asjaõiguslepingute sõlmiseks aeg ja sellest varakult hagejale teatada. Kuna kostja seda nõuet ei täitnud, siis sellest tingitult jäid hageja arvates tähtaegselt s.o 30.09.2007 sõlmimata omandiõiguse üleminekuks vajalikud asjaõiguslepingud. Maakohus on seisukohal, et lepingutes sätestatust ei tulene, et pärast 30.09.2007 ei olnud hagejal enam kohustust osta kostjalt ja müüjal kohustust müüa lepingute objektideks olevad esemed. Poolte vahel sõlmitud lepingute olemusest tuleneb, et kohustus sõlmida asjaõiguslepingud lasus võrdselt mõlemal poolel. Hageja on viidanud taganemisavalduses lepingute p-le 8.2.1, mille kohaselt on ostjal õigus lepingust täiendavat tähtaega andmata taganeda, kui kostja (müüja) ei ole hiljemalt

30.09.2007 sõlminud ostjaga ostjast olenemata põhjustel asjaõiguslepinguid. Eeltoodust nähtub, et kostja broneeris notari juures kolmel korral ajad asjaõiguslepingute sõlmiseks ja kõigil nendel kordadel jäid lepingud sõlmimata hagejast tulenevatel põhjustel. Esimese korral teatas hageja kostjale pikemat aega ette, et tal ei ole võimalik välislähetuse tõttu asjaõiguslepinguid sõlmida, teisel korral teatas hageja kostjale sama päeva 21.08.2007 öösel, kui pidi lepingute sõlmimine toimuma ja kolmandal korral ei tulnud hageja üldse kohale ega teatanud ka ilmumata jätmise põhjustest. Eelpool nimetatud lepingute sätetest tuleneb, et hageja ise ostjana oleks pidanud notaribüroos tehingute tegemiseks aja määramisel olema aktiivselt tegev. Hageja ei ole tõendanud, et kostja ei soovinud või takistas asjaõiguslepingute sõlmimist. Notaribüroos olid asjaõiguslepingute sõlmiseks broneeritud ajad. Kostja esindaja poolt esimesel notariaja pakkumisel teatas hageja juba päevi enne lähetusse minekut, et temal ei sobi see aeg ja palus pakkuda uue aja. Kostja seda tegigi, broneerides uueks ajaks notari juurde 21.08.2007 ja teatades sellest hagejale pea kuu aega enne tähtaja saabumist. Hageja teatas alles 21.08.2007 öösel kostja esindajale, et temale väljapakutud notari aeg ei sobi, kuigi kohtule esitatud hageja lähetusi puudutavatest tõenditest võib järeldada, et 21.08.2007 lähetusse minekust pidi hageja olema teadlik vähemalt 17.08.2007. Hageja soovimatusest minna asjaõiguslepingute sõlmimisele tõendab ka asjaolu, et 21.08.2007 oli hagejal tasumata notari kontole asjaõiguslike lepingute sõlmiseks vajalik hind (lepingute p 2.4). Kui asuda seisukohale, et hageja sai lähetusest teadlikuks alles 21.08.2007 öösel, siis lepingute sõlmimise eeldus oli temal eelnevalt täitmata ja seetõttu jääb kahtlus, mida hageja ei ole kõrvaldanud, et asjaõiguslepingud oleksid jäänud 21.08.2007 sõlmimata hagejal vastavate rahaliste vahendite puudumisel. Hageja on seda arvamust oma eelneva käitumisega (e-kirjavahetus kostja esindajaga, hagejapoolne maaklerlepingu sõlmimine enne asjaõiguslepingute sõlmimist kostja esindaja- kinnisvaramaakleriga lepingute esemeks olevate korterite müügiks, sagedased päringud korterite müügi õnnestumise kohta, küsimuse püstitamine asjaõiguslepingute sõlmimise tähtaja pikendamiseks jne) süvendanud. Hageja ei ole ise kordagi välja pakkunud asjaõiguslepingute sõlmiseks endale sobilikku konkreetset aega, kui välja arvata umbmäärast soovi, et asjaõiguslepingute sõlmimine peaks toimuma hiljemalt septembrikuu lõpus. Samas algatas hageja ise enne nimetatud tähtaja saabumist läbirääkimised asjaõiguslepingute sõlmimise tähtaja pikendamiseks, millele kostja reageeris konkreetsete ettepanekutega. Läbirääkimised jätkusid ka peale 30.09.2007, mida tõendab pooltevaheline kirjavahetus. Kostja tegi hagejale 30.10.2007, s.o enne hageja poolt lepingutest taganemisavalduse esitamist ettepaneku minna notaribüroosse 20.11.2007 asjaõiguslepinguid sõlmima, milleks broneeris notaris ka aja. Hageja ei teatanud kostjale põhjusest, miks ta ei saa notarisse selleks ajaks minna, vaid koostas 12.11.2007 notari juures lepingutest taganemisavalduse ja 20.11.2007 notaribüroosse asjaõiguslepingute sõlmisele ei ilmunud. Kuna ettepanek asjaõiguslepingute sõlmimiseks notari juurde minna 20.11.2007 tehti enne lepingutest taganemisavalduse esitamist, siis oleks tulnud hagejal kostjale teatada seaduslikest takistustest notaribüroosse mitteilmumisel. Hageja seda ei teinud. Lepingutest taganemisavalduse esitamist ei saa lugeda notari juurde ilmumata jäämise seaduslikuks takistuseks lepingute p 8.1.1. tähenduses. Hagejal tuli teha kostjaga koostööd, mis oli pooltele vajalik asjaõiguslepingute sõlmiseks lepingutes märgitud tähtajaks. Taganemisavalduse koostamisel 12.11.2007 selgitas notar hagejale, et notari ülesandeks ei ole kontrollida lepingutest taganemise aluseid ning seega ei saa notar hinnata, kas taganemine avalduses toodud alusel on kehtiv. Nii koostaski kostja 20.11.2007 notariaalselt kinnitatud lepingutest taganemise avalduse lepingute p 8.1.1. alusel, kuna hageja ei ilmunud korduvalt notaribüroosse lepingute sõlmimisele ja hoidub kõrvale asjaõiguslepingute sõlmimisest. Oma taganemisavalduses märkis kostja, et ei tunnista hagejapoolset lepingust taganemist, kuna selleks puudub alus. Kostja on lepingust taganemisavalduses hagejale teatanud ka leppetrahvi kohaldamisest.

Eeltoodust tulenevalt leidis kohus, et hageja käitus lepingutest taganedes hea usu põhimõtte vastaselt ja kostjal ei ole olnud võimalik lepingute p-s 8.2.1. sätestatut täita hagejast (ostjast) olenevatel põhjustel. Kohtulikus menetluses ei ole leidnud tõendamist, et kostja lepingute poolena oleks oluliselt rikkunud lepingute sätetest tulenevaid kohustusi. Sellistel asjaoludel lepingust taganedes on hageja rikkunud hea usu põhimõtet. VÕS § 101 lg 3 kohaselt ei või üks pool tugineda kohustuse rikkumisele teise poole poolt ega kasutada sellest tulenevalt õiguskaitse vahendeid niivõrd, kuivõrd selle rikkumise põhjustas tema enda tegu või temast tulenev asjaolu või sündmus, mille toimumise riisikot ta kannab. Kostjale ei ole olnud võimalik asjaõiguslepinguid ilma hageja osavõtuta sõlmida. Lepingute objektideks olevad korterid on käesoleva ajani müümata. Eeltoodud alusel ei saa asjaõiguslepingute mittesõlmimist 30.09.2007 lugeda kostja kohustuse rikkumiseks lepingute p 8.2.1. mõttes, mis andnuks hagejale õiguse taganeda eellepingutest. Hageja väited selle kohta, et kostja soovis asjaõiguslepingute tähtajaks sõlmimata jätmisega teenida korterite müügist suuremat kasumit on paljasõnalised ja tõenditega kinnitamata. Lepingutest taganemiseks aluse puudumise tõttu ei olnud hageja poolt lepingutest taganemine õiguspärane ja sellel ei ole juriidilisi tagajärgi. Hageja on takistusena asjaõiguslepingute tähtajaks, so. 30.09.2007 sõlmimata jätmisel nimetanud ka asjaolu, et kostja ei olnud temale selleks tähtajaks esitanud ehitise kasutusluba. Kasutusloa puudumine ei ole lepingutes märgitud eraldi taganemisalusena ja hageja ei ole ka ise viidanud kasutusloa puudumisele lepingutest taganemisavalduses. Kohtulikus menetluses uuritud tõenditest nähtub, et pooled on koostanud 27.07.2007 lepingute esemeks olevate korterite üleandmis-vastuvõtmisaktid. Nimetatud aktide kohaselt hagejal ei olnud olulisi etteheited korterite ehituskvaliteedile ja allkiri aktil kinnitas ka, et eluruume on võimalik kasutada vastavalt sihtotstarbele jne. Kasutusluba väljastati objektidele 12.10.2007. Kostja on hagejale tagastanud võlaõiguslike lepingute järgi tasutud ostuhinnast selle osa, mis jäi üle kostja poolt arvestatud leppetrahvi ja notaritasudena kulutatud summadest. Kuna kohus on asunud seisukohale, et taganemiseks aluse puudumise tõttu ei olnud lepingutest taganemine hageja poolt õiguspärane ja sellel ei ole juriidilisi tagajärgi, siis ei ole põhjendatud ka hageja nõue leppetrahvi ja viivise nõudmiseks. Lepingute p 8.6 järgi ei ole hagejal õigus nõuda enda poolt lepingu alusel tasutud ostuhinna tagastamist. Kostja on täitnud lepingute p 8.6. sätestatu, kuna ta on kandnud hageja poolt tasutud ostusumma osa, mis jäi üle leppetrahvist ja notarikuludest, üle hageja arveldusarvele. Hageja on seda ka ise tunnistanud. Lepingutest tulenevalt ei lasu eeltoodud põhjustel kostjal müüjana ka kohustust hüvitada ostja poolt lepingu esemele tehtud parandusi. Kostja 20.11.2007 lepingust taganemisavaldust, kus kostja märkis taganemise põhjuseks hageja poolse lepinguliste kohustuste rikkumise, ei ole selleks ettenähtud korras vaidlustatud ja kuna hinnangu andmine kostja poolsele lepingust taganemisele väljub käesoleva hagi piiridest, siis ei saa kohus anda hinnangut leppetrahvi kohaldamise õigsusele kostja poolt. Apellatsioonkaebuse põhjendused Hageja palub tühistada maakohtu otsuse ja teha uue otsuse, millega rahuldada hagi ja jätta menetluskulud kostja kanda. Kohus ei ole hinnanud hageja poolt esitatud väiteid ja tõendeid. Samuti ei ole kohus põhjendanud hageja poolt esitatud väidete ja tõendite ebakohasust hagi rahuldamata jätmisel. Kohus on kohtuotsuses tõendeid hinnanud valikuliselt, eelkõige tunnistaja E. H.i ütlusi 29.07.2008 istungil. Nimelt küsis istungil hageja esindaja E. H.ilt „võlaõiguslepingus on kirjas mitu päeva ennem notari aega peab sellest teatama“. Tunnistaja, kes oli kostja esindaja tehingute teostamisel, vastas, et „selleks ajahetkeks oli seis, et hagejal puuduvad reaalselt vahendid seda korterit välja osta ja sellepärast ei pakkunudki hagejale uut notari aega välja. Kuna kohe oli selge, et hagejal vahendid puuduvad“. Eeltoodud tunnistus uue asjaõiguslepingu sõlmimise aja mittemääramisest on oluline

tõend, mille kohus on jätnud tähelepanuta ja hindamata. Hageja lepingutest taganemisel tugineski asjaolule, et kostja on rikkunud oma lepingulisi kohustusi, jättes hagejaga asjaõiguslepingud sõlmimata hiljemalt 30.09.2007, kui hageja isegi oma 21.08.2007 e-kirjas E. H.ile palus määrata järgmine notari aeg septembri lõppu. Käesoleva juhul ei oma VÕS § 116 olulise rikkumise hindamine üldse tähtsust, kuna hageja taganes lepingutest lepingute p-de 3.1., 3.2. ning 8.2.1. alusel. Seega oli taganemise aluseks lepingutes kokkulepitud aluse esinemine, mitte olulise rikkumise tuvastamine taganemise alusena. Seega kui pärast 21.08.2007 ei kutsunud kostja esindaja E. H. hagejat enam notarisse, siis 30.09.2007 tähtaja saabudes oli kostja toime pannud lepingute rikkumise. Pooled olid kokku leppinud lepingute p-s 8.2.1., et kui 30.09.2007 ei ole asjaõiguslepinguid sõlmitud, on hagejal ilma täiendavat tähtaega andmata õigus lepingutest taganeda. Kohus on alusetult jätnud analüüsimata ja hindamata hagi aluseks olevad asjaolud, seevastu on analüüsinud VÕS § 116 olulist lepingu rikkumist, mis ei puutu antud juhul asjasse. Juhul, kui pooled ei oleks lepingute p-s 8.2.1. kokku leppinud lepingutest taganemise alustes, siis oleks võinud kõne alla tulla VÕS § 116. Kostja lepinguline esindaja E. H. ei kutsunud hagejat pärast 21.08.2007 notarisse asjaõiguslepinguid sõlmima, kuna arvas, et hagejal vahendid puuduvad. Hageja vahendite olemasolu või puudumine ei ole kostja ega tema esindaja hinnata. Kostja lepinguliseks kohustuseks oli organiseerida asjaõiguslepingute sõlmimine enne 30.09.2007, teavitades hagejat notari ajast vähemalt 20 päeva ette. E.Heinorgiga e-kirjade vahetamine korterite võimaliku müügi teemal ei saa siduda käesoleva vaidlusega selliselt, et hageja oleks sellest tulenevalt kuidagi rikkunud lepingute tingimusi. Hageja on 28.08.2007 teatanud E. H.ile, et soovib ennetähtaegselt, 27.09.2007 lõpetada Xxxxx xxx korteri XX müümiseks sõlmitud maaklerilepingu täitmise, kuna 30.09.2007 on võlaõiguslepingu sõlmimise viimaseks tähtajaks. Seega ei ole hageja rikkunud lepingute tingimusi, vaid teinud endast oleneva, et asuda oma kohustusi täitma, kui teda kutsutakse asjaõiguslepinguid sõlmima. Fakt on see, et hagejat ei kutsutud pärast 21.08.2007 enam asjaõiguslepinguid sõlmima. Seejärel saabus tähtaeg 30.09.2007, millest alates tekkis hagejal ilma täiendavat tähtaega andmata lepingutest taganemise võimalus. Samas oli E. H. kohustatud andma kostjale selgitusi tehingute sõlmimise osas ning sõlmima kostja esindajana asjaõiguslepingud. Hageja ei tea, kas otsus hagejat kolmandat korda enne 30.09.2007 notarisse kutsuda oli E. H.il kostjaga kooskõlastatud või mitte, kuid kostja poolt jäi see tegemata. Seega on väär väita, et hageja oli kohustusi rikkunud, kui teda ei kutsutud subjektiivsetel põhjustel või hooletusest enam asjaõiguslepinguid sõlmima enne 30.09.2007. Kostjapoolne lepingute rikkumine ei piirdunud vaid asjaõiguslepingute sõlmimise korraldamisega, ka jäeti kasutusluba hankimata õigeaegselt, mis samuti oli lepingute rikkumine. Hageja, uurides võimalusi soetada kostja poolt arendatavas Xxxxx xxx hoones korter, teatas lepingueelsetel läbirääkimistel (09.11.2006 ja 10.11.2006 e-kirjad), et soovib ilmtingimata asjaõiguslepingute sõlmimise kuupäeva siduda kasutusloa saamisega. Oma 10.11.2006 e-kirjas väljendas hageja muret võimalike ehituslike ja kvaliteediprobleemide üle, mille kasutusluba peaks välistama. Hageja seisukoht lepingute sõlmimiseks on, et asjaõiguslepingu sõlmimise eelduseks on kasutusloa olemasolu. Seega pidid kostja ja tema esindaja olema teadlikud hageja ootustest lepingute täitmisel, et asjaõiguslepingute sõlmimiseks oleks kasutusluba olemas. Kostjale ei väljastatud kasutusluba isegi 30.09.2007, mis oli viimane tähtaeg ka asjaõiguslepingute sõlmimiseks. Kui kohus asus seisukohale, et asjaõiguslepingute sõlmimise kohustus oli võrdselt mõlemal poolel, siis miks ei ole hinnatud lepingute p 3.2. kohustuse täitmist kostja poolt, mis selgelt pani asjaõiguslepingute sõlmimise ja organiseerimise kohustuse kostjale. Kui lepingute p-d 3.1. ja 3.2. panid kostjale kohustuse korraldada asjaõiguslepingute sõlmimine enne 30.09.2007, siis jääb hagejale arusaamatuks, kust tuleneb tema kohustus osaleda lepingute sõlmimise korraldamisel.

Kohus on asunud seisukohale, et hageja ei ole tõendanud, et kostja ei soovinud või takistas asjaõiguslepingute sõlmimist. E. H. ise kinnitas, et pärast teist notari aega ei pidanud ta vajalikuks hagejat enam notarisse kutsuda. Kostja võis ka soovida enam kortereid hagejale mitte müüa. Jääb arusaamatuks kohtu kallutatus asjaolude hindamisel, kui hageja seaduslikku kohustust minna töölähetusse heidetakse hagejale ette notarisse mitte minekul. Lepingute p 8.1.1. kohaselt loeti töölähetus seaduslikuks takistuseks (vabandatavaks) lepinguliste kohustuste täitmata jätmisel. Hageja oli töölähetuses, mida tõendavad ka Tallinna linnasekretäri käskkirjad 31.07.2007 ja 17.08.2007. Hagejal ei olnud töökohustuste täitmisest tulenevalt vajadust lepingu p 2.4. täita, kuna nii kui nii ei olnud hagejal võimalust notarisse minna asjaõiguslepinguid sõlmima. Kuna hageja ei pidanud vajalikuks kasutada krediidiasutuse abi tehingu finantseerimisel, siis ei pidanud ta lepingute p

sõlmitud 30.septembriks 2007 hagejast tingitud põhjustel, mis on aluseks kostja rikkumise suhtes VÕS § 101 lg 3 kohaldamisele. Asjaõiguslepingute tähtajaks mittesõlmimise tegelikuks põhjuseks oli hagejal vahendite puudumine, samuti kinnisvaraturu konjunktuuri muutumine ning sellest tingitud majandusliku huvi kaotus. Hageja soovis osta kortereid odavamalt ja müüa seejärel kallimalt, kuid kinnisvaraturu jahenemine tegi selle võimatuks. Seda kinnitab hageja enda 13.09.2007 e-kiri, kus hageja selgitab kostja lepingulisele esindajale- maakler E. H.le, et lepingu sõlmimine seisab finantseerimise taga ja soovib ostu finantseerida müügist saadavate vahenditega. Hageja on jämedalt rikkunud VÕS §-s 6 sätestatud õiguste heas usus kasutamise kohustust. 13.09. 2007 saatis hageja kostjat esindanud maaklerile e-kirja, millega palus kahepoolse kokkuleppega pikendada saabuvat asjaõiguslepingute sõlmimise tähtaega, kuid ise kostja 14.09. ja 28.09. ja 02.10.2007 kirjadele ei vastanud. Selline käitumine on hoolimatu ja pahatahtlik. Vastustaja leiab, et kõik tõendatud asjaolud kinnitavad, et hagejal ei olnud lepingute p-des 8.2.1 sätestatud taganemisõigust ja tal ei ole õigust nõuda lepingute alusel tasutud ostuhinna tagastamist ega leppetrahvi lepingute p 8.5 järgi. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ja vaidlustatud maakohtu otsus muutmata TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel. Kuna maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud, siis järgib ringkonnakohus vastavalt TsMS § 654 lg-le 6 esimese astme kohtu põhjendusi ja ei põhjenda otsust. TsMS § 652 lg 1 p 1 kohaselt võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kuivõrd puudub kahtlus vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ning ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus, et ükski kaebuse väide ei anna alust otsuse tühistamiseks. Maakohus on poolte poolt esitatud asjaoludest ja tõenditest lähtudes õigesti tuvastanud asjaolud, kohaldanud ja tõlgendanud seadust ja teinud põhjendatud järeldused. Apellant on apellatsioonkaebuses põhilises osas korranud maakohtus esitatud väiteid, millele kõigile on kohtuotsuses piisava põhjalikkusega vastatud. Maakohus tuvastas õigesti, et lepingute olemusest tulenes, et kohustus sõlmida asjaõiguslepingud lasus võrdselt mõlemal poolel (lepingute p 2.1, 3.1 jt). Esitatud tõenditest nähtus, et kostja broneeris korduvalt notari juures ajad asjaõiguslepingute sõlmimiseks ja kõigil nendel kordadel jäid lepingud sõlmimata hagejast tulenevatel põhjustel. Kostja on õigesti juhtinud kohtu tähelepanu asjaolule, et hageja meediaosakonna juhatajana oli ise oma tööaja ja töölähetuste aja otsustaja ning seda asjaolu on hageja tunnistanud ka kohtuistungil (II kd t.lk 20). Kostja on kirjalikus vastuses kaebusele väljendanud arvamust, et hageja on kahel korral sobitanud töölähetuse asjaõiguslepingu sõlmimise päevale, et lepingu sõlmimisest kõrvale hoida. Ringkonnakohus nõustub sellega. Kolmandal korral 30.10.2007 teatas kostja esindaja hagejale, et oli broneerinud notaribüroos aja lepingute sõlmimiseks 20.11.2007. Sellele teatele hageja ei reageerinud ega ilmunud notaribüroosse lepingute sõlmimiseks. Kohus on õigesti tuvastanud, et poolte vastastikune kohustus sõlmida korteriomandite asjaõiguslepingud vastavalt võlaõiguslike lepingutes sätestatud tingimustele ei lõppenud 30.09.2007 tähtaja möödumisega. Kohustuse tähtajaks täitmata jätmine, sõltumata selle põhjusest, võib olla vastutuse kohaldamise aluseks, kuid ei lõpeta täitmise kohustust. Maakohus tuvastas õigesti, et hagejal puudus alus lepingutest taganemiseks. Tõendatud ei ole, et kostja ei soovinud või takistas asjaõiguslepingute sõlmimist. Hageja esitas ostjana ostu-müügilepingute järgi ise 13.09.2007 tahteavalduse asjaõiguslepingute sõlmimise tähtaja pikendamiseks (I kd t.lk 96, 97) ja hiljem vältis kostjaga suhtlemist. Hageja on seda asjaolu kohtuistungil tunnistanud. Ekslik on apellandi väide, nagu oleks maakohus hinnanud lepingutest taganemise rikkumise

olulisust ebaõigesti VÕS §-st 116 lähtudes. Maakohus on õigesti kohaldanud seadust ja selgitanud otsuses, et VÕS § 116 näeb ette õiguskaitsevahendina lepingust taganemise õiguse ja selle kohaldamise üldtingimused. Ka lepingutes kokkulepitud taganemise alused peavad vastama üldtingimustele VÕS § 116 lg 3 järgi. Lepingu punktides 8.1. ja 8.2. on üksnes kokku lepitud lepingurikkumised, mida pooled loevad olulisteks ja milliste esinemisel võib lepingust taganeda ilma täiendavat tähtaega andmata, kuid ka sel juhul peab see rikkumine olema süüline – toime pandud tahtlikult või raske hooletuse tõttu. Kohus on õigesti märkinud, et hageja ei pakkunud ühelgi korral omalt poolt ise välja ühtegi konkreetset endale sobivat aega asjaõiguslepingu sõlmimiseks, vaid palus määrata notariaeg septembrikuu lõppu ja hiljem tähtaega pikendada. Asjas on tõendatud hageja poolt asjaõiguslepingute sõlmimisest kõrvalehoidumine. Maakohus ei ole rikkunud kaebuses väidetud menetlusnorme, on hinnanud tõendeid kooskõlas TsMS § 232 lg-ga 1. Tunnistaja E. H.ga, kes töötas Kinnisvarabüroos Arco Vara ja kellega oli kostjal maaklerileping, oli samal ajal sõlminud hageja maaklerilepingu. Tunnistaja on maakohtus andnud ütlusi, et pärast seda, kui hagejal ei õnnestunud eelnimetatud kortereid müüki panna, ei võtnud ta enam tunnistajaga ühendust ega vastanud tunnistaja poolt saadetud korduskirjadele. Edasi suhtles hagejaga kostja ise. Apellant on ebaõigesti väitnud, et kohus on hageja lepingute rikkumist sidunud tema maaklerilepinguga E. H.ga. Otsusest nii ei järeldu, sest kohus on hinnanud hageja käitumist koos järelepärimistega korteri müügi õnnestumise kohta, küsimuse püstitamist asjaõiguslepingute sõlmimise tähtaja pikendamise kohta jne kogumis. Kohus on asjas põhjendatult tuvastanud, et asjaõiguslepingud jäid sõlmimata 30.09.2007 otseselt hageja tegevuse ja tegevusetuse tulemusena ja see on aluseks kostja rikkumise suhtes VÕS § 101 lg 3 kohaldamisele. Kohus on õigesti tuvastanud, et kostja ei vastuta lepingu rikkumise eest, kuna tal puudub lepingu rikkumises süü. Vastavalt VÕS § 116 lg 2 p 3 on lepingu rikkumine taganemise aluseks, kui see on toime pandud tahtlikult või raske hooletuse tõttu. Kostja ei rikkunud lepingut tahtlikult (104 lg.5) või raske hooletuse tõttu (104 lg 4). Kohus tuvastas asjas kostja poolt esitatud tõendite alusel õigesti, et kostja formaalse lepingurikkumise põhjustas hageja enda tegu või tegevusetus ja kohaldas õigesti VÕS § 101 lg 3 sätteid, mille kohaselt võlgnik ei saa vastutada võlausaldaja ees lepingurikkumise eest, kui selle lepingurikkumise on otseselt või kaudselt tinginud võlausaldaja ise. Hageja on apellatsioonkaebuses rõhutanud, et ta on tõendanud oma maksevõimet ja et ta varanduslik seis ei ole antud vaidluse puhul oluline. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuse väide, et hageja oli suuteline korterite ostuhinda ka ilma pangalaenuta tasuma ja müügilepingu sõlmimisest kõrvalehoidumise põhjuseks ei olnud hinna tasumiseks vahendite puudumine, on paljasõnaline ja tõendamata. Kuna hageja ei teatanud ajaliselt varem, et ta peab lähetusse minema, siis pidanuks tal olema asjaõiguslepingu sõlmimise päeval ostuhind lepingu p 2.3 kohaselt deponeeritud notarikontole. Kuna hageja seda ei teinud, andis ta aluse järeldusteks, et 21.08.2007 ekiri lepingu sõlmimise edasi lükkamiseks saadetigi rahaliste vahendite puudumise tõttu. Vastustaja meelest oli lepingute mittesõlmimise tegelik põhjus hagejal vahendite puudumine, kinnisvaraturu konjunktuuri muutumine ja hageja majandusliku huvi kaotus. Hageja on 13.09.2007 e-kirjas tunnistanud, et lepingu sõlmimine seisab finantseerimise taga ja soovib ostu finantseerida müügist saadavate vahenditega (I kd lk 99). Ringkonnakohus leiab, et kõiki asjaolusid arvestades ja neid kinnitavaid tõendeid hinnates, on maakohus õigesti tuvastanud, et hagejal ei olnud lepingute p-s 8.2. sätestatud taganemisõigust. Kuna hagejal puudus alus lepingutest taganemiseks, siis ei olnud tal õigust nõuda lepingute alusel tasutud ostuhinna tagastamist ega leppetrahvi lepingute p 8.5. järgi. Kasutusloa viibimine 12 päeva oli ebaoluline lepingurikkumine ja sellega ei saa õigustada lepingust

taganemist. Hageja ei pidanud seda rikkumist ise oluliseks notariaja äraütlemisel. Kasutusloa puudumine ei takistanud hagejat samu korteriomandeid müügiks ja üürile pakkumast. Hageja pakkus korterit nr xx müüki 06.07.2007 ja korterit nr xx 23.08.2007 (I kd lk 118,119,121,125). Seega ei pidanud hageja väidetaval rikkumise hetkel seda rikkumist oluliseks. Ehitisele anti kasutusluba 12.10.2007, kuid hageja hakkas kasutusloa puudumisest rääkima peale rikkumise kõrvaldamist 13.11.2007 ja see näitab, et lepingu p 6.3. (kasutusluba 30.09.2007) rikkumine ei olnud hageja jaoks oluline lepingurikkumine, mis oleks õigustanud lepingu ennetähtaegset ülesütlemist VÕS § 116 järgi. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisel tuleb apellatsioonimenetluse kulud jätta hageja kanda.

Ulvi Loonurm

Urmas Reinola

Ülle Jänes

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.