Võlaõigus › Võõrandamislepingud

2-07-60032 lepingu alusel saadu ja ostja nõudmisel tasuma leppetrahvi 15% lepingu eseme ostuhinnast (tl.63-65 I kd). 16.11.2007.a. on hageja Alar Rästa esitanud Pärnu Maakohtu Kinnistusosakonnale kirjaliku nõusoleku eelmärgete kustutamiseks kinnistusraamatust. Hageja on andnud nõusoleku kustutada kinnistusraamatust tema kasuks Pärnu Maakohtu Kinnistusosakonna Lääne kinnistusjaoskonna kinnistusregistriosade nr *, * ja * kolmandasse jakku kantud eelmärgete omandiõiguse üleandmise nõude tagamiseks (tl.62 I kd). 20.11.2007.a. on Haapsalu Tarbijate Ühistu koostanud Haapsalu Notar Eha Naudi juures taganemisavalduse Lepingutest. Nimetatud taganemisavalduses märgib kostja, et ta ei tunnista hageja poolt esitatud taganemisavaldust kuna taganemiseks puudub õiguslik alus. Müüja poolt asjaõiguslepingute sõlmiseks broneeritud notariajad 07.08.2007.a. ja 21.08.2007.a. lükati edasi Alar Rästa taotlusel. Alar Rästa on müüjale esitanud korduvaid taotlusi Lepingutes sätestatud asjaõiguslepingute sõlmise tähtaja pikendamiseks, millele müüja on andnud selged vastused. A. Rästa on peale seda soovinud Lepingu esemete hindade alandamist ja keeldunud tähtaja pikendamisest. Müüja broneeris veel 20.11.2007.a. notari juurde asjaõiguslepingute sõlmiseks aja, teatades sellest ka hagejale, kes aga kohale ei ilmunud. Nimetatud tegevusega on Alar Rästa ostjana pikaajaliselt hoidunud kõrvale asjaõiguslepingute sõlmimisest ja taganemise aluste olemasoluta lepingutest taganemisega keeldunud asjaõiguslepingute sõlmimisest. Haapsalu Tarbijate Ühistus (HTÜ) taganemine lepingust on seotud Lepingute p.8.1.1. mittetäitmisega A. Rästa poolt, kes ei ole vähemalt kahel korral ilmunud müüja poolt määratud tähtajal notarisse asjaõiguslepinguid sõlmima ja ei ole teavitanud seaduslikust takistusest. Vastavalt võlaõiguslike lepingute p.-le 8.4. jääb nimetatud alusel lepingutest taganemisel 15% lepingute eseme ostuhinnast (kokku 441345 krooni) leppetrahvina müüjale, ülejäänud summa arvelt tasub müüja ostja Alar Rästa poolt eelmärgete kustutamisel tasumisele kuuluva riigilõivu summas 830.00 krooni ning ülejäänud 144839.00 krooni kohustub hageja tagastama ostja Alar Rästa arveldusarvele ning ülejäänud ostja poolt tasutud summa kohustub müüja ostjale tagastama (t.67-70 Ikd). 31.12.2007.a. esitas Alar Rästa kohtule hagi Haapsalu Tarbijate Ühistu vastu Lepingute alusel makstud summade, leppetrahvi, viivise ja täiendava tööna korterisse 16 saunaakna paigaldamise maksumuse nõudes.

Esitatud hagiavaldus ja selle põhjendused Lepingute p 3.1. kohaselt on pooled leppinud kokku, et sõlmivad omandiõiguse üleminekuks vajalikud asjaõiguslepingud hiljemalt 30.09.3007.a. Lepingute p.3.2. kohaselt kohustus kostja HTÜ broneerima notaribüroos aja asjaõiguslepingute sõlmimiseks ning informeerima hagejat toimuvast sündmusest vähemalt 20 kalendripäeva enne planeeritavat tehingut. Kostja volitatud esindajaks lepingute sõlmimisel ja kogu asjaajamise korraldamisel oli Arco Vara Haapsalu büroo juhataja E. H.. 27.07.2007.a. toimus korterite üleandmine koos vastava akti vormistamisega, millega hagejale anti Posti 41a korterite 16 ja 20 ning parkimiskoha valdus. Notarisse on hagejat kutsutud kahel korral (7. ja 21.augustil 2007.a.). Mõlemal korral oli hageja tööalases lähetuses, millest teavitas kostja esindajat ja jäi ootama uut kutset notarisse. Hageja esitas 21.08.2007.a. palve võimalusel lükata lepingu sõlmimine septembrikuu lõppu. Sellest hoolimata ei näidanud kostja üles huvi oma lepinguliste kohustuste täitmisel ning sõlmida hagejaga asjaõigusleping hiljemalt 30.09.07.a. Lepingute p6.3 järgi kohustus müüja ehitisele kasutusloa saama hiljemalt 30.09.2007.a. Kostja ei esitanud hagejale ehitise kasutusluba eelpoolmärgitud tähtajaks.

2-07-60032 Hageja esitas kostjale Tallinna notar Ülle-Riin Raja poolt 12.11.2007.a. tõestatud taganemisavalduse, millega Alar Rästa kui ostja taganes poolte vahel sõlmitud lepingutest p.

2-07-60032 tõttu. Hageja leiab, et kostja on rikkunud oluliselt oma kohustusi, kuna tahtlikult või raske hooletuse tõttu ei võtnud kostja midagi ette, et saada/esitada hagejale kasutusluba ning sõlmida temaga asjaõiguslepingud hiljemalt 30.09.2007. Kostja ei ole hagejat teavitanud neid toiminguid takistanud asjaoludest. Lepingute p.8.2. kohaselt käsitletakse olulise lepingu rikkumisena seda, kui kostja ei ole hagejaga sõlminud asjaõiguslepingut hiljemalt 30.09.07.a. Seega kostja või tema volitatud esindaja, Arco Vara, hooletus või tahtlus asjaõiguslepingute sõlmimata jätmisel oli hageja arvates niivõrd oluline lepingute rikkumine, et andis aluse hagejale lepingute p.8.2.1. alusel lepingutest taganemiseks. Lepingute alusel saadu tagastamise ja leppetrahvi nõue Vastavalt Lepingute p.-le 8.5 on lepingust taganemisel müüja kohustatud ostjale tagastama lepingu alusel saadu ja ostja nõudmisel tasuma leppetrahvi 15% lepingu eseme ostuhinnast. Hageja esitas 12.11.2007.a. oma taganemisavalduses kostjale nõude tagastada tema poolt kostjale üleantu ning lepingu rikkumistest tulenevalt maksta leppetrahvi 15 % ostuhinnast. Hageja on tema poolse lepingu täitmise tulemusena tasunud lepingute alusel kostjale kokku 587014.00 krooni (tabelina kujutatud hageja täiendavates kirjalikes selgitustes, tl.142 I kd). Kostja tagastas hagejale 144839.00 krooni ning jättis 441345.00 krooni leppetrahvina endale. Kuna kostja on lepingulisi kohustusi rikkunud ning pooled on rikkumise ärahoidmiseks leppinud kokku leppetrahvi, siis nõuab hageja lisaks üleantu 441 345.00 krooni tagastamisele kostjalt leppetrahvi 441345.00 krooni. Kahju hüvitamise nõue Pärast kostjapoolset alusetut Lepingute taganemisavaldust pidas kostja alusetult kinni 830.00 krooni hageja raha, mille eest kostja pidi tasuma eelmärgete kustutamisel tasumisele kuuluva riigilõivu. Hageja leiab, et selline kinnipidamine on alusetu ja õigusvastane, arvestades, et kostja ise põhjustas lepingutest taganemise.

2-07-60032 tagastamata summalt 110.34 krooni. Käesolevaga taotleb hageja kostjalt tagastamata summalt viiviste väljamõistmist, kuni kogu summa tagastatakse. Tulenevalt eeltoodust taotleb hageja: 1) Välja mõista kostjalt lepingute alusel makstud 441 345.00 krooni; 2) Välja mõista kostjalt 441 345.00 krooni leppetrahvi; 3) Välja mõista Lepingute p.8.6 alusel viivis 0,025% päevas hagejale tähtaegselt tagastamata 441 345 kroonilt; 4) Välja mõista kostjalt hageja poolt lepingute sõlmimisel tasutud notaritasud kokku 12292.60 krooni ja riigilõivud kokku 2027.00 krooni; 5) Välja mõista kostjalt 3144.70 krooni täiendava tööna korterisse 16 saunaakna paigaldamise maksumus

Kostja vastuväited Kostja leiab, et hagejal puudus õiguslik alus Lepingute p.8.2.1. alusel lepingutest taganeda, kuna asjaõiguslepingud jäid tähtajaks sõlmimata 30.09.2007.a. nimelt hageja ehk ostja enda tegevuse ning tegevusetuse tõttu ehk siis temast endast olenevalt. Ka taganemisel lepingus ette nähtud taganemisalustel peab taganemine vastama üldtingimustele VÕS § 116 lg3 järgi. Kostja ei vastuta lepingu rikkumise eest, kuna tal puudub lepingu rikkumises süü. Vastavalt VÕS § 116 lg2 p3 on lepingu rikkumine taganemise aluseks, kui see on toime pandud tahtlikult või raske hooletuse tõttu. Kostja ei rikkunud lepinguid tahtlikult (104 lg5) või raske hooletuse tõttu (104 lg4). Hageja pakkus kostjale algselt 2 notariaega. 07. augustil 2007.a. pakuti kostja volitatud esindaja poolt välja juba 18. juulil 2007.a. ja kostja teatas vastuseks kohe, et see aeg ei sobi. Oluline on kostja arvates asjaolu, et kui hageja 18.07.07.a. vastas, et talle ei sobi 07.08. 07.a. –siis ei olnud tema lähetusse saatmist ka veel otsustatud- käskkiri tehti 31.07. See annab alust arvata, et A. Rästa meediaosakonna juhatajana on ise oma tööaja peremees ja autonoomne otsustama oma töölähetuse aega. A. Rästa on sobitanud töölähetuse asjaõiguslepingu sõlmimise päevale. 21.08.2007.a. notariaja lükkas A. Rästa edasi samal päeval, kui pidi toimuma asjaõiguslepingute sõlmimine. Vastava e-kirja saatis hageja samal päeval, ehk 21.08.07.a. öösel. Samas ei olnud hageja tasunud edasi lükkamise ajaks lepingu p.2.3 kohaselt notari kontole ostuhinda, seega ei olnud hageja sel päeval suuteline lepingut sõlmima. Kui notari juurde ilmumise võimatus oli hagejale varem teada - lähetuskäskkiri 17. augustist, siis oli temast pahatahtlik ja hoolimatu notari ja teise tehingupoole sellest varasem mitteteavitamine. Asjaõiguslepingud jäid kostja arvates 30.09.2007.a. sõlmimata samuti hagejast tingitult. Kostja üritas hageja soovidele pikendada asjaõiguslepingute sõlmimist igati vastu tulla ja nõustus hagejale lisaja andmisega. Alar Rästa palus 21.08.2007.a. e-kirjaga määrata notariaega võimalikult tähtaja lõppu, ehk septembri lõppu. Hageja saatis 13.09.2007.a. Haapsalu Tarbijate Ühistut (HTÜ) esindanud maaklerile e-kirja, millega palus kahepoolse kokkuleppega pikendada asjaõiguslepingute sõlmimise tähtaega. HTÜ vastas 14.09.2007.a. maakleri kaudu e-kirjaga (kostja vastuse lisa 3), millele hageja aga enam ei vastanud. Hageja ei vastanud maakleri kirjale ka 28.09.07.a. Kostja saatis A. Rästale samasisulise kirja veelkord tähitult 02.10.2007.a. lepingus näidatud A. Rästa elukoha aadressil, kuid see tagastati hoiutähtaja möödumisel (kostja vastuse lisa 6). Kostja leiab, et oma sellise käitumisega näitas hageja asjaõiguslepingute sõlmise suhtes üles pahausksust. A. Rästa avaldas kohtuistungil ka ise, et ei soovinudki enam vastata. Seega on hageja A. Rästa ise jämedalt rikkunud VÕS § 6 sätestatud heas usus õiguste kasutamise kohustust. Tarbijate Ühistu olles teadlik Alar Rästa tegelikest põhjustest- korteri ostmiseks raha puudumisest: A. Rästa üritas samu kortereid samaaegselt sama maakleri kaudu müüa ja isegi üleandmisvastuvõtmisakti tingimuste vastaselt üürile anda, juhindus käitumises mõistlikkuse

2-07-60032 põhimõttest ja heast tahtest ning ootas kuni A. Rästa pakkumiseni (26.10.07.a. vastust oma 14.09.2007.a. seisukohale lepingute muutmise osas, so. tegutses VÕS §-st 7 lähtudes. HTÜ pakkus 30.10.2007.a. vastuses A. Rästa kompromissettepanekule (kostja vastuse lisa 8) aega asjaõiguslepingute sõlmimiseks 20.11.2007.a. kell 13.00 Haapsalu notar Eha Naudi juures, kuid hageja ei ilmunud sinna. Kostja peab asjaõiguslepingute tähtajaks mittesõlmimise tegelikeks põhjusteks A. Rästal korterite ostmiseks rahaliste vahendite puudumist ja kinnisvaraturu konjunktuuri muutumist ning sellest tingitud majandusliku huvi kaotust. A. Rästa soovis spekuleerida – osta kortereid odavamalt ja müüa kallimalt, kui kinnisvara jahenemine tegi selle võimatuks. Kostja arvates näitavad eeltoodud asjaolud kogumis, et asjaõiguslepinguid ei sõlmitud 30.09.2007.a. hageja enda tegevuse ja teadliku tegevusetuse tulemusel ning seetõttu ei olnud tal lepingute p.8.2.1. sätestatud taganemisõigust. Sellest tulenevalt ei ole hagejal õigus taotleda ka lepingute alusel tasutud ostuhinna tagastamist ega ka leppetrahvi lepingute p.8.5 järgi. Kostja leiab, et kasutusloa lühiajaline (12 päeva) viibimine ei saa olla aluseks Lepingutest taganemisele. Kasutusluba anti välja 12.10.2007.a. Formaalne valdus korterile oli hagejale juba üleantud 27. juulil 2007.a. Hageja Lepingutest taganemisavalduses ei olnud märgitud taganemisaluseks kasutusloa puudumist, seega ei pidanud hageja väidetaval rikkumise hetkel seda rikkumist-et korteriomandil pole kasutusluba, sugugi oluliseks. Kostja leiab, et HTÜ 20.11.2007.a. taganemisavaldusega on tõendatud, et hageja A. Rästa hoidis kõrvale asjaõiguslepingute sõlmimisest ja kostjal oli seetõttu õigus lepingust taganeda lepingute p.81.1. alusel ning pidada lepingute P.8.4. järgi ostjale tagastatavatest summadest kinni leppetrahv. Seda taganemist ei ole hageja vaidlustanud, ega ole esitanud möödunud 8 kuu jooksul ka lepingu täitmise nõuet. Viiviste osas leiab kostja, et kuna hageja on taganenud lepingutest õigusvastaselt, siis ei ole tal lepingu p.8.6 järgi nõuda enda poolt lepingute alusel tasutud ostuhinna tagastamist kostja poolt seni tasumata ulatuses. Leppetrahvi ületavas osas on Haapsalu Tarbijate Ühistu ostuhinna lepingust taganemisel hagejale välja maksnud-millist asjaolu hageja tunnistab ja viivise nõudmiseks alus puudub. Kuna ostjapoolne lepingust taganemine oli õigusvastane ja müüja taganes lepingust lepingu p.8.1.1. alusel ostja lepingurikkumise tõttu, siis ei ole müüjal kohustust hüvitada ostja poolt lepingu esemele tehtud parendust-ostja eritellimusel paigaldatud saunaakent maksumusega 3144.70 krooni. Pooled on Lepingutes kokku leppinud, et ostja kulul lepingu esemetele tehtud parendused või eritööd kuuluvad täiendavalt hüvitamisele üksnes siis, kui ostja taganeb lepingust p.8.2.2. alusel-kui asjaõiguslepinguid ei sõlmita seetõttu, et lepingu ese on koormatud lepingus nimetamata kolmanda isiku õigusega. Ülejäänud lepingutest taganemise juhtudel pidi see jääma hüvitamata. Eeltoodud põhjendustel palub kostja jätta esitatud hagi täies mahus rahuldamata, hageja menetluskulud jätta hageja enda kanda, kostja menetluskulud jätta hageja kanda. Poolte poolt kohtule esitatud ja kohtus uuritud tõendid: I Hageja esitatud tõendid: Ärakirjad 10.11.2006.a. notari juures sõlmitud võlaõiguslikest lepingutest (Lepingud) (tl. 9-54 Ikd). Lepingute punktide: p.1.3 kohaselt on müüja avaldanud, et müüja eesmärk on pärast kinnistu ja sellel asuva ehitise jagamist korteriomanditeks tekkivate korteriomandite võõrandamine.

2-07-60032 kinnituse, milles krediidiasutus tagab nimetatud ostuhinna tasumise kuni kolme (3) pangapäeva jooksul asjaõiguslepingu sõlmimisest arvates. p.-s 3 on fikseeritud poolte kokkulepped kinnisomandi üleandmise kohta. Lepingute p.3.1 kohaselt on pooled leppinud kokku, et sõlmivad asjaõiguslepingu lepingu eseme omandi üleandmiseks ostjale hiljemalt 30. septembril 2007.a. eeldusel, et lepingu eset on võimalik kasutada vastavalt sihtotstarbele, lepingu ese vastab ostjaga kooskõlastatud projektile ja käesoleva lepingu lisaks olevale siseviimistluse kirjeldusele. Lepingute p.3.2. kohaselt müüja broneerib notaribüroos aja asjaõiguslepingu sõlmimiseks ning informeerib sellest ostjat vähemalt 20 kalendripäeva enne planeeritavat tehingut. Lepingute p.6 sätestab poolte kokkulepped lepingute eseme valduse üleandmise ja lepingu esemes teostavate ehitustööde kohta. P. 6.1. kohaselt kohustus müüja korraldama ehitise ja lepingu eseme valmimise hiljemalt 30.07.2007.a.. Müüja kohustus tagama ehitustööde vastavuse ehitusseadusele ja teistele ehitamist käsitlevatele õigusaktidele jne. Lepingute p.6.3. kohaselt leppisid pooled kokku, et müüja kohustub korraldama ehitusjärgse heakorrastuse hiljemalt 31.08.2007.a. ja saama ehitisele kasutusloa hiljemalt 30.09.2007.a. ning esitama ostjale. Notar on juhtinud osalejate tähelepanu Ehitusseaduse §-le 32, mille kohaselt kasutusluba on kohaliku omavalitsuse nõusolek, et valminud ehitis või selle osa vastab ehitisele ettenähtud nõuetele ja seda võib kasutada vastavalt kavandatud kasutamise otstarbele. Lepingute p.6.10 reguleerib lepingu esemete otsese valduse üleandmist, mille kohta peavad pooled koostama lihtkirjaliku üleandmis-vastuvõtmisakti. Lepingute p. 8 reguleerib poolte vahelisi suhteid lepingust taganemisel. P. 8.1. kohaselt on osalejad leppinud kokku, et müüjal on õigus lepingutest täiendavat tähtaega andmata, kui:

2-07-60032 avaldust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta sai olulisest lepingurikkumisest teada või pidi sellest teada saama seaduses sätestatud täiendav täitmise tähtaeg on möödunud. Lepingust taganemine vabastab mõlemad lepingupooled nende lepinguliste kohustuste täitmisest, taganemine ei mõjuta enne taganemist tekkinud õiguste ja kohustuste kehtivust. Hageja poolt kolmandate isikutega 2006.a. sõlmitud kinnistute ostu-müügilepingute koopiad, hageja majanduslike huvide deklaratsiooni koopia (tl.147-168), milledega hageja soovib tõendada asjaolu, et temal olid rahalised vahendid korterite ostmiseks olemas; Koopiad Tallinna Linnasekretäri käskkirjadest 31. juulist 2007.a. Alar Rästa lähetamise kohta Läti Vabariiki 07. augustil .2007.a. toimuvatele läbirääkimistele ja 17. augustist 2007.a. Alar Rästa lähetamise kohta Läti Vabariiki 21. augustil 2007.a. Nimetatud käskkirja koostamise aluseks on Linnakantselei avalike suhete direktori A. S. 15.08.07.a. taotlus (tl.56,57,194, I kd); Lepingute esemeks olevate korterite üleandmis-vastuvõtmisaktid 27. juulist 2007.a. (tl.5860). Nimetatud aktide kohaselt p.3 on ostja Alar Rästa kinnitanud, et aktile allakirjutamise ajal, on ta korteri seisukorra üle vaadanud ruumide kaupa ja kinnitanud müüjale ja ehitajale, et tal ei ole aktis kirjeldamata pretensioone seoses üleantava eluruumi ja parkimiskoha seisundi ning ehitustööde kvaliteediga. Ostja kinnitab akti allkirjastamisega, et eluruumi on võimalik kasutada vastavalt sihtotstarbele, see vastab temaga kooskõlastatud projektile jne . Alar Rästale esitatud arve koopia, korteri 16 lisatööde eest summas 3144.70 krooni (tl.61 I kd); 12.11.2007.a. hageja Alar Rästa poolt Tallinna Notar Ülle-Riin Raja juures 12.11.2007.a. koostatud taganemisavaldus Lepingutest. Nimetatud taganemisavaldusest nähtub, et lepingutest taganemise põhjuseks on Müüja poolt lepingute p.8. 2.1. sätte rikkumine, so. asjaõiguslepingute sõlmimata jätmine määratud tähtajaks, so.30.09.2007.a. Ühtlasi teatab hageja kostjale, et ta soovib nõuda ka leppetrahvi (tl.63-66 I kd I); 20.11.2007.a. Haapsalu Tarbijate ühistu poolt Haapsalu Notar Eha Naudi juures koostatud lepingutest taganemisavaldus. Nimetatud avalduses märgitakse, et HTÜ ei tunnista Alar Rästa 12.11.2007.a. Lepingutest taganemisavaldust, kuna taganemiseks puudub õiguslik alus. HTÜ leiab, et A. Rästa jättes ise ilmumata müüja poolt teatavaks tehtud aegadel notari juurde asjaõiguslepinguid sõlmima, rikkus Lepingute p. 8.1.1. sätestatut ja A. Rästa selline tegevus annab alust müüjale kohaldada Lepingute p.8.4 sätestatut. (tl.67-70); e-kiri, millest nähtub, et 21.08.07.a. kell 00.14 on Alar Rästa teatanud E. H.le, et temal ei ole võimalik Posti 41A seostud asjaõiguslepinguid notarisse tulla sõlmima, kuna viibib välislähetuses. Palub järgmist aega kavandada septembrikuu lõppu (tl.71 I kd); e-kiri, millest nähtub, et 20.07.2007.a. on Alar Rästa teatanud E. H.le, et notariaeg 07.08.07.a. seonduvalt Posti 41A asjaõiguslepingute sõlmimisega temale ei sobi, kuna on välislähetuses. Sellest e-kirjast nähtub ka, et E. H. on 19.07.07.a. Alar Rästale väljapakkunud uue notari aja 21.08.2007.a. notar Eha Naudi büroos kella 12.00-iks (tl.72,73,74 I kd); e-kiri , millest nähtub, et E. H. on 18.07.2007.a. teatanud Alar Rästale, et tema poolt ostetavad korterid on valmis ja korterite üleandmine saab toimuma 27.07.2008.a., asjaõiguslepingute sõlmiseks on notari juures broneeritud aeg 07.08.07.a.; Alar Rästa ja H. H. kirjavahetus (e-kirjad) 10.11.06.a., so. perioodist, mis eelnes võlaõiguslepingute sõlmimisele ja kus on olnud teemaks ka kasutusloa väljastamine lepingute esemetele (tl.75-77 I kd); 10.10.2007.a. e-kiri teiste hulgas Alar Rästalt HTÜ-le, milles teostatakse järelpärimine selle kohta, millal saab maja Posti 41A vastuvõetud ja sellega seotud dokumendid (tl.170-186 Ikd).

II Kostja taotletud täiendavad tõendid.

2-07-60032 Alar Rästa e-kiri E. H.le 13. septembrist 2007.a. ja millest nähtub, Alar Rästa on tundnud huvi Posti tn 41A korterite 16-20 vastu. „Kuna läheneb asjaõiguslepingute sõlmimise tähtaeg. Kas oleks võimalik seda tähtaega edasi lükata, et veel mõnda aega hoida kortereid Arco Vara kaudu müügis. Edasilükkamine võimaldaks lahendada korteri ostu finantseerimise, milleks kavandan kinnisvara müüki aga mis seni ei ole paraku õnnestunud“ (tl.96,97 I kd); E. H. 14.09.07.a. e-kirjaga antud vastus A. Rästa 13.09.2007.a. kirjale. E. H. kirjas on toodud arendaja /müüja (HTÜ) seisukohad A. Rästa ettepanekutele ja kus märgitakse, et müüja soovib vähemalt ühe korteri asjaõiguslepingu sõlmida 30.09.2007.a. ja teise korteri osas on ettepanek asjaõiguslepingu sõlmimise tähtaja pikendamiseks 30.11.07.a. (tl.98); Alar Rästa e-kiri 21.09.2007.a. E. H.le, milles tuntakse huvi Posti 41a korterite 16 ja 20 müügi või üürimise võimaluste kohta (tl.100 I kd); E. H. e-kiri A. Rästale 28.09.2007.a., milles meenutatakse hagejale, et temal on vastamata Enn Heinorgi 14.09.2007.a. e-kirjas tehtud müüja ettepanekutele (tl.101 Ikd); Koopia HTÜ poolt Alar Rästale 02.10.2007.a. saadetud kirjast, milles juhitakse A. Rästa tähelepanu sellele, et seoses avaldatud sooviga asjaõiguslepingute sõlmise tähtaja muutmiseks tuleb see vormistada samuti notariaalselt ja HTÜ on teinud omapoolsed ettepanekud selleks (tl.102-104 I kd); Alar Rästa ettepanekud HTÜ-le ja HTÜ esindaja vastus Alar Rästa ettepanekutele 30.10.2007.a. (tl.105-109 I kd). Nimetatud vastuses teatas HTÜ hagejale, et on broneerinud Posti 41a korterite 16 ja 20 ning parkimiskohast moodustunud korteriomandi asjaõiguslepingute sõlmiseks võlaõiguslikes müügilepingutes kokkulepitud tingimustel Notar Eha Naudi juures Posti 26 Haapsalu 20.11.2007.a. kell 13.00. Kui nimetatud ajal ei ilmu lepingute sõlmimisele, siis HTÜ kasutab lepingute p.8.1.1. ettenähtud õigust ja taganeb müügilepingutest pidades ettemaksuna tasutud summast kinni p.8.4. sätestatud leppetrahvi (tl.108 ,109 I kd); e- kiri 26.10.2007.a. Alar Rästalt I. J.le milles pakub lahendusi kujunenud olukorras, kus asjaõiguslepingud on jäänud (vt. tl.106-107 I kd); e- kirjavahetus 13.11.2007.a. poolte vahel seoses 12.11.2007.a. notari juures hageja Alar Rästa poolt koostatud lepingutest taganemisavaldusega (tl.110-111,113-115 I kd); Alar Rästa e-kiri E. H.le 24.10.2007.a., milles ta palub endale teatada, milline on olnud huvi Posti41A korterite 16 ja 20 vastu ning kas maakleritel oleks ettepanekuid hinna korrigeerimise suhtes (tl.117 Ikd); Alar Rästa ja E. H. e-kirja vahetus 06.07.07.a., 18.07.2007.a. millistest nähtub, et Alar Rästa soovis kostjalt ostetavaid kortereid Posti 41A Arco Vara kaudu müüki panna ja soovis seoses sellega sõlmida maaklerlepingut, ning määras korterite müügihinna. 23.08.a. on hageja teatanud E. H.le, et Posti tn 41A korteri 16 müügiperiood võiks olla üks kuu (kuni 24.09.07.a. ja müügihinnaks 1,77 miljonit krooni. 28.08 2007.a. on Alar Rästa teatanud E. H.le, et soovib ennetähtaegselt, 27.09.2007.a. lõpetada Posti 41A krt 20 müümiseks sõlmitud maaklerlepingu täitmise, kuna 30.09.07.a. on võlaõiguslepingu sõlmimise viimaseks tähtajaks (tl.118125,130-131 Ikd); Teatis, millest nähtub, et Posti 41A hoonele kasutusloa väljaandmine 16.10.2007.a. (tl.129 I kd); Haapsalu Notar Eha Naudi tõend selle kohta, et tema juurde oli 21.08.2007.a. broneeritud Haapsalus Posti tn41a asuvate korteriomandite suhtes asjaõiguslepingute sõlmimise aeg. Selleks kuupäevaks ostja Alar Rästa notar Eha Naudi notarikontole asjaõiguslepingute sõlmiseks vajalikku ostuhinda ei tasunud ja lepinguid sõlmima ei ilmunud (tl.140 I kd); Tallinna linnakantseleist väljastatud materjalid, mis seonduvad Alar Rästa lähetustel käimistega 07.08.2007.a. ja 21.08.07.a. (tl.193-125 I kd); Uusmaa kinnisvara büroost 26. mail 2008.a. saadetud e-kirja kohaselt pöördus Alar Rästa nende maakleri E. S. poole ning palus tegeleda Haapsalus Posti 41A korterite üüri ja

2-07-60032 müügiga, kuid see piirdus telefoni teel antud käsundiga ning kuna omandi teemadel jäi info puudulikuks, siis jäi asi pooleli (tl.3 II kd); Hansapanga teatisega, mille kohaselt A. Rästa esitas pangale laenutaotluse elektroonilisel teel 01.08.2007.a.. Laenuleping jäi sõlmimata, kuna A. Rästa loobus laenu võtmisest (tl.4 II kd); Õiendid Alar Rästale arvestatud lähetuskulude kohta 21.08.2007.a. ja (kk.17.08.2007.a. alusel) ja 07.08.2007.a (kk. 31.07.2007.a. alusel) (tl.14-15); Tunnistaja I. J. ütlused. Tunnistaja töötab HTÜ-s rahandusdirektorina. Tunnistaja ütluste kohaselt on korterid Posti 41A nr 16 ja 20 ka praegu müügis. Hageja pöördus enne ajaõiguslepingute sõlmimise tähtaja saabumist 30.09.2007.a. mitu korda HTÜ-ga lepingulistes suhetes olnud maakleri E. H. poole aga ka tema enda poole palvega pikendada asjaõiguslepingute sõlmimise tähtaega, et ta suudaks taastada oma maksevõimet. Kõik toimingud, mille tagajärjel võisid muutuda võlaõiguslikes lepingutes sätestatud tingimused, tuli maakleril kooskõlastada kostjaga. Alates sellest ajast, kui hagejaga ei olnud maakleril võimalik enam saada ühendust, helistas tunnistaja ise hagejale. See oli 22.10.2007.a. Siis avaldas hageja soovi pidada otse läbirääkimisi kostjaga. Siis sai hagejaga kokkulepitud, et 26.10.2007.a. esitab hageja oma ettepanekud, kuidas lepingutega edasi minna. 26. oktoobriks hageja vastas, kuid antud vastus väljus varasema kokkuleppe raamest ja ei sobinud kostjale. Hageja soovis korterite omahinnast poole odavamalt kortereid osta ja ilmselt teadis ette, et kostja ei nõustu sellega. Tunnistaja ütles, et ka tänasel päeval on kostja nõus kortereid hagejale müüma, kuid tingimusel, et hageja loobub oma taganemisavaldusest , esitab kostjale vastava taotluse ja soovib varasematel tingimusel neid osta., siis jah on kostja nõus; Tunnistaja E. H. ütlused. Tunnistaja töötas ajal, mil Lepingud sõlmiti Arco Vara Kinnisvarabüroos. Haapsalu Tarbijate Ühistu oli maja Haapsalus Posti 41A arendaja ja arendajana oli ta sõlminud maaklerlepingu kinnisvarabürooga, kus tunnistaja töötas. Tunnistaja kinnisvarabüroo töötajana täitis sõlmitud maaklerlepingut. Korterite omand anti hagejale üle vastuvõtu-üleandmisaktiga. Korterite vastuvõtmisel hagejal pretensioone ei olnud. Kui siis mõned väiksemad viimistlusvead said kirja pandud. Hageja kiitis veel ehitajat. 06.07.2007.a. pöördus hageja tunnistaja poole sooviga panna üks korter müüki ja seda sai ka tehtud ning vastav maaklerleping ka sõlmitud. „2007.a. augustis avaldas hageja soovi müüki panna ka teine korter. Korterite vastu ostuhuvi aga puudus. Hagejaga ei saanudki asjaõiguslepinguid nendele korteritele sõlmitud. Sõlmimata jäid sel põhjusel, et hageja pärast eelviimast e-kirja 13.09.2007.a. ei võtnud tunnistajaga enam ühendust. Hageja ei vastanud ka tunnistaja korduskirjale 28.09.07.a. milles olid esitatud konkreetsed tingimused, millistel arendaja on nõus edasi lükkama konkreetse lepingu sõlmimise tähtaja. Edasi koostas kostja ise hagejale kirja, mis saadeti tähitult. Hageja ei ole ise teinud kordagi ettepanekuid konkreetse notari aja suhtes. Kohtu tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud järeldused, tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused, seadused, mida kohus kohaldas Kohus tutvunud hagiavalduse, poolte selgituste ja kohtulikul arutamisel uuritud tõenditega leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata. Poolte vahel ei ole vaidlust nende vahel sõlmitud võlaõiguslike lepingute seaduslikkuse üle. Pooled ei vaidle ka selle üle, et Lepingute p.3.1. kohaselt võtsid nad kohustuse sõlmida asjaõiguslepingud hiljemalt 30. septembriks 2007.a. ja selleks ajaks olid asjaõiguslepingud sõlmimata. Poolte vahel on vaidlus selle üle, kas ja kes ning mil moel on rikkunud poolte vahel sõlmitud võlaõiguslike lepingute sätteid, kas võlaõiguslikele lepingute sõlmimisele järgnema pidanud asjaõiguslike lepingute sõlmisest taganemine hageja poolt on olnud seaduspärane ja kas kostja peab tasuma hagejale hagiavalduses nõutud rahalisi summasid. Kohus leiab, et hagejal puudus alus Lepingutest taganemiseks. VÕS §-de 116 on reguleeritud lepingust taganemine ja ülesütlemine õiguskaitsevahendina. VÕS § 116 lg1 kohaselt võib

2-07-60032 lepingupool lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud. VÕS § 116 lg 2 loetleb olulisi lepingurikkumisi. Hageja poolt 12.11.2007.a. koostatud Lepingutest taganemisavalduse kohaselt taganes hageja Lepingutest põhjusel, et kostja jättis täitmata oma Lepingute p.-dest 3.1. tuleneva kohustuse asjaõiguselepingute sõlmiseks hiljemalt 30.09.07.a., milleks p.3.2. kohaselt tuli kostjal broneerida notari juures asjaõiguslepingute sõlmiseks aeg ja sellest varakult hagejale teatada. Kuna kostja seda nõuet ei täitnud, siis sellest tingitult jäid hageja arvates tähtaegselt so. 30.09.07.a. sõlmimata omandiõiguse üleminekuks vajalikud asjaõiguslepingud. Kohus on seisukohal, et Lepingutes sätestatust ei tulene, et pärast 30.09.2007.a. ei olnud hagejal enam kohustust osta kostjalt ja müüjal kohustust müüa lepingute objektideks olevad esemed. Poolte vahel sõlmitud Lepingute olemusest tuleneb, et kohustus sõlmida asjaõiguslepingud lasus võrdselt mõlemal poolel (Lepingute p.2.1.; 3.1. jt.). Hageja on viidanud Lepingutest taganemisavalduses Lepingute p.-le 8.2.1, mille kohaselt on ostjal õigus lepingust täiendavat tähtaega andmata taganeda, kui kostja (müüja) ei ole hiljemalt 30. septembriks 2007.a. sõlminud ostjaga ostjast olenemata põhjustel asjaõiguslepinguid. Eelpool loetletud tõenditest nähtub, et kostja broneeris notari juures kolmel korral ajad asjaõiguslepingute sõlmiseks ja kõigil nendel kordadel jäid lepingud sõlmimata hagejast tulenevatel põhjustel. Esimese korral teatas hageja kostjale pikemat aega ette, et tal ei ole võimalik välislähetuse tõttu asjaõiguslepinguid sõlmida, teisel korral teatas hageja kostjale sama päeva öösel, kui pidi lepingute sõlmimine toimuma ja kolmandal korral ei tulnud hageja üldse kohale ega teatanud ka ilmumata jätmise põhjustest. Kohus leiab, et eelpool nimetatud Lepingute sätetest tuleneb, et hageja ise, ostjana, oleks pidanud notaribüroos tehingute tegemiseks aja määramisel olema aktiivselt tegev. Hageja ei ole tõendanud, et kostja ei soovinud või takistas asjaõiguslepingute sõlmimist. Notaribüroos olid asjaõiguslepingute sõlmiseks broneeritud ajad järgmiselt: 1) 07.08.2007.a., kostjale teatas maakler E. H. 19.07.2007.a., 20.07.07.a. teatas hageja kostja esindajale, et aeg 07.08.07.a. ei sobi temale, kuna viibib välislähetuses (tööandja käskkiri 31.07.07.a. ); 2) 20.07.2007.a. pakkus kostja esindaja E. H. hagejale välja uue aja notaribüroos21.08.2007.a. kell12.00. 21.07.2007.a. kella 00.14 ajal saatis hageja kostja esindajale meili, milles teatas, et seoses välislähetusega ei ole võimalik 21.08. notarisse tulle (tööandja kk. hageja A. Rästa välislähetusse suunamise kohta Läti Vabariiki 21.08.2007.a. on väljaantud 17.08.2007.a.); 3) 30.10.2007.a. teatas kostja esindaja hagejale, et on broneerinud Eha Naudi Notaribüroos 20.11.2007.a. aja asjaõiguslepingute sõlmiseks. Hageja nimetatud teatele ei reageerinud ega ei ilmunud ka notaribüroosse lepingute sõlmisele, olles ise 12.11.2007.a. teinud Tallinna Notari juures Lepingutest taganemise avalduse. Eeltoodust nähtub, et hageja esimesel notariaja pakkumisel kostja esindaja poolt teatas juba päevi enne lähetusse minekut, et temal ei sobi see aeg ja palus pakkuda uue aja. Kostja seda tegigi broneerides uueks ajaks notari juurde 21.08.2007.a. ja teatades sellest hagejale pea kuu aega enne tähtaja saabumist. Hageja teatas alles 21.08.2007.a. öösel kostja esindajale, et temale väljapakutud notari aeg ei sobi, kuigi kohtule esitatud hageja lähetusi puudutavatest tõenditest võib järeldada, et 21.08.2007.a. lähetusse minekust pidi hageja olema teadlik vähemalt 17.08.2007.a. Hageja soovimatusest minna asjaõiguslepingute sõlmisele tõendab ka asjaolu, et 21.08.2007.a. oli hagejal tasumata notari kontole asjaõiguslike lepingute sõlmiseks vajalik hind (Lepingute p.2.4). Kui asuda seisukohale, et hageja sai lähetusest teadlikuks alles 21.08.2007.a. öösel, siis lepingute sõlmimise eeldus oli temal eelnevalt täitmata ja seetõttu jääb kahtlus, mida hageja ei ole kõrvaldanud, et asjaõiguslepingud oleksid jäänud 21.08.2007.a. sõlmimata hagejal vastavate rahaliste vahendite puudumisel. Hageja on oma eelneva käitumisega (e- kirjavahetus kostja esindajaga, hageja poolne maaklerlepingu

2-07-60032 sõlmimine enne asjaõiguslepingute sõlmist kostja esindaja-kinnisvaramaakleriga Lepingu esemeks olevate korterite müügiks, sagedased päringud korterite müügi õnnestumise kohta, küsimuse püstitamine asjaõiguslepingute sõlmise tähtaja pikendamiseks jne) süvendanud. Hageja ei ole ise kordagi välja pakkunud asjaõiguslepingute sõlmiseks endale sobilikku konkreetset aega, kui välja arvata umbmäärast soovi, et asjaõiguslepingute sõlmine peaks toimuma hiljemalt septembrikuu lõpus. Samas algatas hageja ise enne nimetatud tähtaja saabumist läbirääkimised asjaõiguslepingute sõlmise tähtaja pikendamiseks millele kostja reageeris konkreetsete ettepanekutega. Läbirääkimised jätkusid ka peale 30.09.2007.a., mida tõendab poolte vaheline kirjavahetus. Kostja tegi hagejale 30.10.2007.a., so. enne hageja poolt lepingutest taganemisavalduse esitamist ettepaneku minna notaribüroosse 20.11.2007.a. asjaõiguslepinguid sõlmima, milleks broneeris notaris ka aja. Hageja ei teatanud kostjale põhjusest, miks ta ei saa notarisse selleks ajaks minna, vaid koostas 12.11.2007.a. notari juures lepingutest taganemisavalduse ja 20.11.2007.a. notaribüroosse asjaõiguslepingute sõlmisele ei ilmunud. VÕS § 188 lg2 kohaselt juhul, kui lepingupool võib vastavalt seadusele või lepingule lepingust taganeda, vabastab lepingust taganemine mõlemad lepingupooled nende lepinguliste kohustuste täitmisest. Taganemine ei mõjuta lepingust enne taganemist tekkinud õiguste ja kohustuste kehtivust. Kuna ettepanek asjaõiguslepingute sõlmimiseks notaribüroosse 20.11.2007.a. tehti enne lepingutest taganemisavalduse esitamist, siis oleks tulnud hagejal kostjale teatada seaduslikest takistustest notaribüroosse mitteilmumisel. Hageja seda ei teinud. Lepingutest taganemisavalduse esitamist ei saa lugeda notari juurde ilmumata jäämise seaduslikuks takistuseks Lepingute p.8.1.1. tähenduses. VÕS §-dest 6 lg1, 23, 24 lg3 p1,5 ja 101 lg3, alusel tuli hagejal teha kostjaga koostööd, mis oli pooltele vajalik asjaõiguslepingute sõlmiseks Lepingutes märgitud tähtajaks. Taganemisavalduse koostamisel 12.11.07.a. selgitas notar hagejale, et notari ülesandeks ei ole kontrollida lepingutest taganemise aluseid ning seega ei saa notar hinnata, kas taganemine avalduses toodud alusel on kehtiv. Nii koostaski kostja 20.11.2007.a. notariaalselt kinnitatud Lepingutest taganemise avalduse Lepingute p.8.1.1. alusel, kuna hageja ei ilmunud korduvalt notaribüroosse lepingute sõlmimisele ja hoidub kõrvale asjaõiguslepingute sõlmimisest. Oma taganemisavalduses märkis kostja, et ei tunnista hageja poolset lepingust taganemist, kuna selleks puudub alus. Kostja on lepingust taganemisavalduses hagejale teatanud ka leppetrahvi kohaldamisest. Eeltoodu annab alust kohtule järelduseks, et hageja käitus lepingutest taganedes hea usu põhimõtte vastaselt ja kostjal ei ole olnud võimalik Lepingute p.8.2.1. sätestatut täita hagejast (ostjast) olenevatel põhjustel. Kohtulikus menetluses ei ole leidnud tõendamist, et kostja lepingute poolena oleks oluliselt rikkunud Lepingute sätetest tulenevaid kohustusi. Sellistel asjaoludel lepingust taganedes on kostja rikkunud hea usu põhimõtet. VÕS § 101 lg3 kohaselt ei või üks pool tugineda kohustuse rikkumisele teise poole poolt ega kasutada sellest tulenevalt õiguskaitse vahendeid niivõrd, kuivõrd selle rikkumise põhjustas tema enda tegu või temast tulenev asjaolu või sündmus, mille toimumise riisikot ta kannab. Kostjale ei ole olnud võimalik asjaõiguslepinguid ilma hageja osavõtuta sõlmida. Lepingute objektideks olevad korterid on käesoleva ajani müümata. Eeltoodud alusel ei saa asjaõiguslepingute mittesõlmimist 30.septembriks 2007.a. lugeda kostja kohustuse rikkumiseks Lepingute p.

2-07-60032 nähtub, et pooled on koostanud 27.07.2007.a. lepingute esemeks olevate korterite üleandmisvastuvõtmisaktid. Nimetatud aktide kohaselt hagejal ei olnud olulisi etteheited korterite ehituskvaliteedile ja allkiri aktil kinnitas ka, et eluruume on võimalik kasutada vastavalt sihtotstarbele jne. Kasutusluba väljastati objektidele 12.10.2007.a. Kostja on hagejale tagastanud võlaõiguslike lepingute järgi tasutud ostuhinnast selle osa, mis jäi üle kostja poolt arvestatud leppetrahvi ja notaritasudena kulutatud summadest. Kuna kohus on asunud seisukohale, et taganemiseks aluse puudumise tõttu ei olnud Lepingutest taganemine hageja poolt õiguspärane ja sellel ei ole juriidilisi tagajärgi, siis ei ole põhjendatud ka hageja nõue leppetrahvi ja viivise nõudmiseks. Lepingute p.8.6 järgi ei ole hagejal õigus nõuda enda poolt lepingu alusel tasutud ostuhinna tagastamist. Kostja on täitnud Lepingute p.8.6. sätestatu, kuna ta on kandnud hageja poolt tasutud ostusumma osa, mis jäi üle leppetrahvist ja notarikuludest, üle hageja arveldusarvele. Hageja on seda ka ise tunnistanud. Lepingutest (p.8.2.2.9) tulenevalt ei lasu eeltoodud põhjustel kostjal müüjana ka kohustust hüvitada ostja poolt lepingu esemele tehtud parandusi. Kostja 20.11.07.a. lepingust taganemisavaldust, kus kostja märkis taganemise põhjuseks hageja poolse lepinguliste kohustuste rikkumise, ei ole selleks ettenähtud korras vaidlustatud ja kuna hinnangu andmine kostja poolsele lepingust taganemisele väljub käesoleva hagi piiridest, siis ei saa kohus anda hinnangut leppetrahvi kohaldamise õigsusele kostja poolt. Kohtukuludest. TsMS § 162 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna hagi jääb rahuldamata, siis jäävad hageja menetluskulud tema enda kanda ja kostja menetluskulud hageja kanda. TsMS § 174 lg 1-3 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri ning kulusid tõendavad dokumendid. Lisaks eeltoodule juhindub kohus otsuse tegemisel TsMS §-dest 434-455.

Kristel Pedassaar Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.