Võlaõigus › Võõrandamislepingud

teavitama seitse päeva enne e-posti teel. Hageja teatas kostjale 17.04.2007 ja 18.04.2007 e-kirja teel, et soovib muudatusi siseviimistlustööde osas. Kostja hageja kirjadele ja telefonikõnedele ei reageerinud ning hageja tegi kostjale järelpärimise uuesti 20.06.2007. Kostja poolt esitatud 19.04.2007 ja 16.05.2007 ekirju ei ole hageja saanud, mida tõendab väljavõte hageja e-posti logifailidest. Kostja oma lepinguga võetud kohustusi ei täitnud, asjaõiguslepingut määratud tähtajaks ei sõlminud ning korteriomandit ostjatele üle ei andnud. Hageja 25.06.2007 e-kirja ei saa tõlgendada lepingu lõpetamise soovina. Hageja üksnes uuris, kas oleks võimalik lepingust taganemine. Hageja vaatas korteriomandi 27.08.2007 üle ning fikseeris asja puudused. Ostjad tegid 31.08.2007. notariaalse lepingust taganemise avalduse, kostjale on avaldus kätte toimetatud 4.09.2007. Kostja ei ole avaldust vaidlustanud vaid nõustus sellega, sest kandis ostjatele tagasi nende poolt tehtud ettemaksu. Korteriomand on müüdud kolmandale isikule. Taganemisavalduses esitasid ostjad kostjale leppetrahvinõude, andes leppetrahvi tasumiseks aega seitse päeva, seega muutus leppetrahvi nõue sissenõutavaks 12.09.2007. kostja ei ole oma leppetrahvi tasumise kohustust täitnud. Hageja ja RR sõlmisid 10.01.2008 nõude loovutamise lepingu, millega RR loovutas kõik talle kuuluvad nõuded kostja vastu hagejale. Hageja palub kostjalt välja mõista leppetrahv 150 000 krooni müügilepingu rikkumise eest ja viivised kohustuse täitmisega viivitamise eest kuni kohustuse täieliku täitmiseni summas 43,5 krooni päevas ning jätta kõik menetluskulud kostja kanda.

KOSTJA VASTUVÄITED

Kostja hagi ei tunnista ja vaidleb sellele vastu. Kohtule esitatud kirjalike vastuväidete kohaselt ei ole kostja müügilepingut rikkunud, sest ostjad teatasid enne asjaõiguslepingu sõlmimise kuupäeva, et ei soovi enam korteriomandit osta. Kostja palub jätta hagi rahuldamata ja kõik menetluskulud hageja kanda. Kostja võtab omaks müügilepingu sõlmimise ja selle tingimused. Pärast müügilepingu sõlmimist teatas hageja kostjale, et soovib muuta lepingueseme lõppviimistlust võrreldes kostja poolt pakutud standardse siseviimistluslahendusega. Kostja koostas lisatööde kohta kalkulatsiooni ja saatis need hagejale 19.04.2007. Hageja pidi kalkulatsiooni aktsepteerima, et kostja saaks ehitustöödega jätkata. Hageja kalkulatsiooni ei aktsepteerinud ning 21.06.2007, pärast korduvaid telefonikõnesid hagejale, otsustas kostja lõpetada ehitustööd vastavalt standardsele siseviimistluslahendusele. Lepingu ese oli asjaõiguslepingu sõlmimise tähtajaks valmis ehitatud, kostja teavitas hagejat ka asjaõiguslepingu sõlmimisest. 25.06.2007 teavitas hageja kostjat e-kirja teel, et ta soovib müügilepingust taganeda perekondlikel põhjustel. Hageja asus otsima lepingu esemele ka uut ostjat. Arvestades lepingust taganemise põhjust ja hageja pingutusi uue ostja leidmiseks, ei pidanud kostja vajalikuks hagejalt leppetrahvi nõuda ja tagastas hagejale ostjate tehtud ettemaksu.

KOHTU PÕHJENDUSED

Kohus, kuulanud kohtuistungil ära hageja, kostja esindaja ning tunnistajad IS ja MP, tutvunud kohtule esitatud dokumentaalsete tõenditega, leiab, et hagi ei ole põhjendatud ega kuulu rahuldamisele. Poolte vahel ei ole vaidlust asjaolu üle, et hageja, RR ja kostja sõlmisid 12.04.2007 notariaalse müügilepingu korteriomandi, asukohaga Sauel, võõrandmaiseks. Kostja kohustuseks oli lepingu järgi lepingu eseme valmisehitamine ja asjaõiguslepingu sõlmimine hiljemalt 30.06.2007.

Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja täitis oma kohustuse lepinguese valmis ehitada ning asjaõiguslepingu sõlmimine võimalikuks teha. Samuti vaidlevad pooled selle üle, kas juhul, kui kostja viivitas lepingu eseme valmisehitamisega, oli viivitus tingitud hageja tegevusest. Asja lahendamiseks tuleb välja selgitada, millisena pidi lepinguese olema valmis ehitatud, kas pooled muutsid lepingu kokkulepitud siseviimistluse taset, millisel määral oli lepingu ese 30.06.2007 valmis, kas hageja poolt välja toodud ehise puudused on käsitletavad kui vaegtööd või tegemata tööd, kas kostja oli broneerinud notariaja, kas hageja poolt lepingust taganemine oli õigustatud? Kohtule esitatud müügilepingust nähtub, et pooled leppisid kokku korteriomandi müügis ja selle valmisehitamises. Kostja kohustuseks oli lepingu ese valmis ehitada vastavalt lepingu lisas 2 näidatud siseviimistluse spetsifikatsioonile. Lepingu p 2.7 järgi pidid ehitustööd vastama RYL 2000 teise klassi nõuetele. Kohus asub seisukohale, et ühes dokumendis on fikseeritud poolte vahel sõlmitud müügileping korteriomandi võõrandamiseks ja töövõtuleping korteriomandi osaks oleva ehitise reaalosa valmisehitamiseks. Hageja on oma nõude esitanud seetõttu, et kostja on ei ole tähtaegselt üle andnud kokkulepitud kvaliteediga asja, sest koretriomandil olid olulised puudused. Pooled ei vaidle selle üle, et pärast lepingu sõlmimist teatas hageja kostjale, et soovib muuta lepingus kokkulepitud standardset siseviimistlust ja tellida lisatöid. Selline lepingu muutmine oli poolte kokkuleppel võimalik ka müügilepingu p 2.1. järgi. Kohtule esitatud hageja 21.06.2007 kirjast (tl 74) nähtub, et hageja loobus lisatööde tellimisest ja palus siseviimistlustööd lõpetada vastavalt lepingus kokkulepitud standardsele siseviimistlus lahendusele. Seega võisid pooled pärast lepingu sõlmimist muuta asja kokkulepitud kvaliteeti. Tunnistaja MP ütluste kohaselt pidasid pooled läbirääkimisi lisatööde kohta nii e-kirja teel kui ka telefonitsi. Tunnistaja ütluste kohaselt kirjutas tunnistaja tema nimelt 19.04, 16.05. ja 21.06.2007 saadetud e-kirjad. Kohus asub seisukohale, et poolte poolt lepingu p 2.1. kokkulepitud võimalust valida siseviimistlus standardist erinevana, tuleb tõlgendada kui lahtisi lepingutingimusi VÕS § 26 lg 1 mõttes. VÕS § 26 lg 1 sätestab, et lepingupooled võivad jätta lepingut sõlmides mõnedes tingimustes kokku leppimata kavatsusega jõuda neis kokkuleppele tulevikus või jätta need tingimused ühe lepingupoole või kolmanda isiku määrata (lahtised tingimused). Hageja ettepanekut siseviimistluslahenduse muutmiseks tuleb pidada lahtiste tingimuste üle läbirääkimisteks. Hageja loobus lisatöödest, mis tähendab, et pooled ei jõudnud kokkuleppele lahtise tingimuse üle. Hageja andis nõusoleku kasutada siseviimistluses standardset lahendust, sest kostja poolt esitatud lisatööde kalkulatsioon talle ei sobinud. VÕS § 26 lg 7 sätestab, et kui lahtise tingimuse peab määrama üks lepingupool, läheb tingimuse määramise õigus üle teisele lepingupoolele, kui tingimuse määramiseks õigustatud lepingupool ei määra tingimust kokkulepitud aja jooksul, kokkuleppe puudumise korral aga mõistliku aja jooksul enne tähtpäeva, mil kohustuse täitmist võib nõuda, ega teise lepingupoole poolt tingimuse määramiseks antud täiendava mõistliku tähtaja jooksul. Kohus asub seisukohale, et ka juhul, kui hageja ei ole andnud nõusolekut standardse siseviimistluslahenduse kasutamiseks, oleks see õigus tulnud kostjale seadusest. Arvestades ehitustöödele kuluvat aega ja siseviimistluse mahtu, mis oli ära määratud lepingu lisas 2, leiab kohus, et 9 päeva enne lepingus kokkulepitud tähtaega (30.06.2007) teatada, millist siseviimistluslahendust kasutada, ei ole mõistlik aeg. Hageja poolt lisatöödest loobumiseks on

hageja ise oma e-kirjas välja toonud lisatööde hinna, mitte asjaolu, et kalkulatsiooni ei esitatud või esitati see hilinenult. Kohus peab vajalikuks märkida, et asja lahendamise seisukohalt ei ole oluline, millal täpselt pooltevaheline kirjavahetus toimus, kas pooled said saadetud e-kirjad kätte või mitte. Oluline on üksnes asjaolud, et läbirääkimised toimusid ning hageja teade 21.06.2007, milles ta palus siseviimistlus lahendada vastavalt lepingule. Seega ei analüüsi kohus hageja poolt 24.03.2009 esitatud e-kirjade logifaile. Kohus asub seisukohale, et pooled ei muutnud oma esialgset kokkulepet asja kvaliteedi kohta. Tunnistajate IS ja MP ütluste kohaselt olid ehitustööd lepingu eseme suhtes 30.06.2007 lõppenud ja lepingu ese oli valmis ehitatud. Hageja väited selle kohta, et ehitis ei ole siiani valmis, kuna sellel puudub kasutusluba, ei ole õiged. Ehitisele kasutusloe andmine on avaliku võimu poolt ehitusseaduse § 33 sätete alusel tehtav toiming, mille puhul kontrollitakse, kas ehitis vastab ehitusprojektis sätestatule, kas ehitis vastab muuhulgas ohutusnõuetele jne. Ehitusseaduse § 33 lg 3 sätestab, et kasutusluba väljastatakse, kui ehitis vastab õigusaktidega ettenähtud nõuetele. Poolte vahel sõlmitud töövõtuleping ei ole õigusakt, seega ei kontrollita kasutusloa väljaandmisel, kas ehitis vastab eraõiguslikule lepingule vaid avalikuõiguslikele nõuetele. Kohtule esitatud ehitise puuduste nimekirjast nähtub, et hageja on 27.08.2007 teostanud lepingu eseme ülevaatuse, mille käigus on ta tuvastanud hulga puudusi. Tunnistaja MP ütluste kohaselt moodustab siseviimistlus lepingu eseme juures 30 % tööde rahalisest mahust. Nimekirjas esinevad puudused on kergesti kõrvaldatavad või lihtsalt norivad. Kohus leiab, et hageja poolt koostatud nimekirja tuleb suhtuda kriitiliselt. Hagejal on küll tihe kokkupuude ehitusega, seega võib tal olla tavainimesest parem arusaam ehitustööde kvaliteedist, kuid kohtule ei ole teada puuduste nimekirja täpne koostamine. Tunnistaja MP ütluste kohaselt viibis hageja augusti lõpus XXX, kuid tema mäletamist mööda sellist korteriomandi ülevaatust ei toimunud. Kohus asub seisukohale, et hageja poolt välja toodud puuduste olemasolu ei ole võimalik kontrollida, järelikult ei ole need ka tõendatud. Ka juhul, kui lugeda hageja poolt välja toodud puudused tõendatuteks, saab neid käsitleda vaegtöödena mitte lepingus kokkulepitud ehitustööde tegemata jätmisena. Seega ei ole tegemist töövõtulepingu olulise rikkumisega. Lepingust taganemist saab kasutada õiguskaitsevahendina lepingu rikkumise korral VÕS § 116 lg 1 järgi, mis sätestab, et lepingupool võib lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud (oluline lepingurikkumine). VÕS § 188 lg 1 järgi lepingupool taganeb lepingust taganemisavalduse tegemisega teisele lepingupoolele. Hageja on teinud taganemisavalduse, seega on taganemise vorminõue täidetud. Müügilepingust saab VÕS § 223 lg 3 alusel taganeda, kui müüja on müügilepingut oluliselt rikkunud. VÕS § 123 lg 1 järgi on müügilepingu oluline rikkumine see, kui asja parandamine või asendamine ei ole võimalik või ebaõnnestub või kui müüja keeldub õigustamatult asja parandamast või asendamast või ei tee seda mõistliku aja jooksul pärast talle lepingutingimustele mittevastavusest teatamist. Asja parandamine ja lepingust taganemine eeldab, et hageja on andnud kostjale VÕS § 114 lg 1 sätestatult täiendava tähtaja kohustuse täitmiseks. Hageja on tuginenud oma nõudes asjaolule, et lepingu ese ei olnud asjaõiguslepingu sõlmimise ajaks valmis ehitatud st kostja ei täitnud müügilepinguga võetud kohustust asi üle anda. Oluliseks rikkumiseks peab hageja ehitustööde puudujääke. Kohus asub seisukohale, et hageja poolt välja toodud ehituslikud vaegtööd ei ole sellised rikkumised, mida saaks pidada lepingu

oluliseks rikkumiseks, lisaks ei ole hageja andnud kostjale täiendavat tähtaega puuduste kõrvaldamiseks. Kohtule esitatud hageja 25.06.2007 e-kirjast kostja seaduslikule esindajale nähtub, et hageja selgitab oma luhtunud kooselu ning esitab küsimuse „Mis Te arvate, kuidas oleks võimalik praeguses seisus lepingust loobuda?“ Kohus ei nõustu hageja seisukohaga, et nimetatud e-kirja tuleb tõlgendada kui üksnes huvi tundmist lepingust taganemise kohta. Hageja ei ole küll kasutanud sõnaselgelt terminit lepingust taganemine, kuid hageja e-kirja tuleb võtta kui ettepanekut leping lõpetada. Lepingu lõpetamine poolte kokkuleppel on VÕS § 186 p 4 järgi võimalik. Kohtule ei ole esitatud tõendeid selle kohta, et kostja oleks pannud kinni notari aja, et kokkulepitud tähtajal asjaõigusleping sõlmida, kuid hageja tugineb leppetrahvi nõudes mitte asjaolule, et notari aeg oli broneerimata vaid asjaolule, et müüdud asjal ei olnud kokkulepitud ajaks poolte poolt lepingus fikseeritud kvaliteeti ning seetõttu ei olnud võimalik asjaõiguslepinguga asja üle anda. Kohus leiab, et notari aja broneerimine oli kostja lepingust tulenev kõrvalkohustus, kuid selle kohustuse rikkumisele hageja ei tugine, seega ei saa see olla ka hagi rahuldamise aluseks. Olukorras, kus hageja teatas soovist leping lõpetada st ei soovi lepingust tuleneva põhikohustuse täitmist, ei saa nõuda kostjalt kõrvalkohustuse täitmist ja notari aja broneerimist. Kõik menetluskulud tuleb TsMS § 162 lg 1 järgi jätta hageja kanda. Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.