Võlaõigus › Muud lepingud teenuste osutamiseks

POOLTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

MAAKOHTU LAHEND

korteriühistu liikmeks ka OÜ Alelis, kes kostjale 30.06.2004 lepinguga kinnisasjad võõrandas. Hageja avaldas, et tema ja kinnisasjade endise omaniku OÜ Alelis vahel oli 01.07.2003 sõlmitud leping, mille kohaselt oli OÜ Alelis kohustatud maksma maja administratiivmajandusliku teenindamisega seotud kulud (majandamiskulud), võttes tasu arvutamise aluseks omandis olevate ruumide pindala. Kuna tegemist on korteriühistusse kuuluvate korteriomanditega ning omand läks endiselt omanikult üle kostjale, tuleb asjas kohaldada KÜS § 51, mille kohaselt korteriühistu olemasolul lähevad korteriomandi võõrandamisel või pärimisel korteriomandi võõrandajale või pärandajale kuuluvad korteriühistu liikme õigused ja kohustused üle korteriomandi omandajale korteriomandi ülemineku hetkest. Seega läks hageja OÜ-ga Alelis sõlmitud lepingust tulenev kohustus üle kostjale, kes pidi tasuma lepingus sätestatud majandamiskulud. Täpne kulude suuruse määramine on KÜS § 13 lg 4 alusel antud korteriühistu üldkoosoleku pädevusse. Vastavad üldkoosoleku otsused on kõigile ühistu liikmetele kohustuslikud. Kostjal oli õigus mõjutada majandamiskulude suurust, võttes osa ühistu üldkoosolekust. Kaasomandile tehtud kulutuste kandmise kohustus tuleneb samuti KOS § 13 lg-st 1, mille kohaselt korteriomanik tasub kaasomandil lasuvad maksud, kannab avalik-õiguslikud reaalkoormatised ja kaasomandi majandamise kulutused ning saab kaasomandi majandamisest vilja võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega. Kuna vaidluses on tegemist majandamiskuludega korteriomandiseaduse tähenduses, on nende kandmine kostja poolt vastavalt talle kuuluva kaasomandi suurusele põhjendatud. VÕS § 3 lg 6 näeb ette võlasuhte tekkimise võimaluse seadusest tuleneval alusel. Kohus leidis, et poolte vahel on tekkinud võlasuhe vastavalt KÜS §-le 51 ja KOS § 13 lg-le 1. Kostja pidi maksma majandamiskulude ja tarbitud vee eest vastavalt hageja esitatud arvetele kokku 43 423.54 krooni, kuid on maksnud 17 368.53 krooni. Kuna kostja ei ole võlasuhtest tulenevat kohustust täies ulatuses täitnud, on tegemist lepingu mittekohase täitmisega VÕS § 100 tähenduses ja hagejal on õigus kohaldada seadusest tulenevaid õiguskaitsevahendeid ning tema raha maksmise nõue on põhjendatud vastavalt VÕS §-dele 101 lg 1 p 1 ja 108 lg 1. Kostja poolse vee tarbimise näol on tegemist alusetu rikastumisega VÕS § 1027 mõttes. Tegemist on kostja jaoks kasulike kulutustega, kuna vee olemasolu kinnisasjal võimaldab kinnisasja paremal tasemel hooldamist ja majandamist, samuti kinnisasja mitmekülgsemat kasutamist võrreldes kinnisasjaga, millel vesi puudub. Hageja maksis kostja tarbitud vee eest AS-le Narva Vesi üldmõõturi näitaja alusel. Seega maksis ta ka kostja poolt tasumisele kuulunud summad, tehes sellega kostja korteriomandile kulutusi. Tehtud kulutuste tegemiseks puudus hagejal õiguslik alus ja kulutused olid kostjale kasulikud. Seega on hageja nõue põhjendatud ja tuleneb VÕS § 1042 lg 1.

ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

sealhulgas energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti“ grammatilisest tõlgendusest peavad majandamiskulud olema nõude esitamise momendiks tehtud. Sõnad „osutatud ja ostetud“ tähendavad grammatiliselt seda, et teenused, mille eest korteriühistu liige peab tasuma, on juba korteriühistu poolt saadud ja korteriühistu liige peab hüvitama tehtud kulud. Antud juhul nõuab hageja majandamiskulude hüvitamist ettemaksena. Kohtu viide KÜS § 13 lg 4 korteriühistu üldkoosolekule antud õigusele määrata eelnevalt majandamiskulude summad, ei vasta nimetatud sätte sisule. KÜS § 13 lg 4 sätestab, et korteriühistu otsused elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta on kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. Toodud sättest tuleneb, et üldkoosoleku pädevuses on nõusoleku andmine majandamiskulude loetelu kindlaks määramiseks, mitte nende suuruse sätestamiseks. Lähtudes eeltoodust on korteriühistul õigus seadusega ettenähtud korras sätestada majandamiskulude loetelu ning mitteeluruumi omanik on kohustatud kandma oma osa toodud majandamiskuludes, kuid ainult osas, mis on tegelikult tehtud ja mille teostamine korteriühistu poolt on tõendatud. Kohus on rikkunud ka protsessinorme. Kohtule ei esitatud OÜ Alelis ja hageja vahel sõlmitud lepingut, vaatamata sellele tegi kohus järeldusi, mis põhinevad nimetatud lepingul. Kohus leidis, et hageja nõutud summad on põhjendatud. Kostja juhtis kohtuistungil kohtu tähelepanu asjaolule, et hageja ei ole esitanud täpset nõudesumma arvestust. Hageja on esitanud ainult tema poolt kostjale esitatud arvete loetelu ja nende summad. Loetelus on märkimata arvete alused ja arvetes määratud summade arvestamise kord. Väide, et hageja nõutud summad on majandamiskulud, põhineb ainult hageja sõnadel, mitte tõenditel. Kohus on eeltooduga rikkunud TsMS § 230 lg 1 sätet. Kohtu poolt poolte seletuste arvestamine tõendina ei vasta TsMS § 229 lg 2, kuna tsiviilasjas loetakse tõendiks ainult poole seletus, mis on antud vande all. Hageja seletusi lepingu olemasolust OÜ Alelis ja hageja vahel ning sissenõudmiseks esitatud summade alusest ei antud vande all.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

Apellant on viidanud üksnes KÜS §-le 151, kuid majandamiskulude küsimusi tuleb ringkonnakohtu arvates vaadata kooskõlas KÜS teiste sätetega. KÜS § 13 lg 4 kohaselt on korteriühistu otsused elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. KÜS § 15 lg 1 kohaselt korteriühistu juhatus koostab ja esitab igal aastal korteriühistu liikmete üldkoosolekule kinnitamiseks korteriühistu majandustegevuse aastakava, mis sisaldab: 1) korteriomandite eseme mõtteliste osade majandamise eeldatavaid tulusid ja kulusid; 2) korteriühistu liikmete kohustusi sihtkulutuste ja koormatiste kandmisel; 3) andmeid korteriühistus tarbitud kütuse, soojuse, vee ja elektri koguse ning maksumuse kohta. Sama paragrahvi teine lõige kohustab juhatust andma majandustegevuse kava projekti koos eelmise aasta aruande ja bilansiga korteriühistu liikmele vähemalt kaks nädalat enne majandustegevuse aastakava arutelu tutvumiseks. Asjas ei ole vaidlust eelnimetatud majanduskava osas, samuti ei ole apellant vaidlustanud üldkoosoleku otsuseid KÜS § 13 lg 3 ettenähtud korras. Ringkonnakohtu arvates on korteriühistu liikmel õigus saada teavet ja kontrollida, kuidas on kasutatud korteriomandite eseme mõttelise osade majandamiseks kogutud raha. Käesolevas asjas ei ole apellant esitanud konkreetseid vastuväiteid hageja nõudele. Apellandi vastuväide, et kulude suurus on põhjendamatu, ei ole piisav. Apellant ei ole vaidlustanud, et ta ei saanud majandusaasta aruannetega tutvuda või, et talle ei ole tutvustatud bilanssi või raamatupidamise dokumente. Ringkonnakohus leiab, et hageja on nõude aluse esile toonud ning apellant ei ole asjakohaseid vastuväiteid sellele esitanud.

Viivi Tomson

Egon Konsand

Andra Pärsimägi

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.