Võlaõigus › Muud

17.02.2009.a. Mõlemad hagejad ja nende esindajad, kostjate esindajad

Resolutsioon:

asendab

nõusolekuid

ja

on

aluseks

kannete

tegemisele

(toimik 1 tl 96-98) hageja palus kaasata menetlusse kostjana T K ning KRS § 65 lg. 1, § 66, TsÜS § 66, MRS § 23 lg. 6, § 31 lg. 2, TsÜS § 89 ja Riigikohtu otsuse 3-2-1-19-04 alusel palus tunnustada 05.01.2000.a. kostja (1) ja kostja (2) vahel sõlmitud xxxx asuva maaüksuse erastamise ostu-müügilepingu ja asjaõiguslepingu tühisust, tunnustada 2003.a. kostja (1) ja kostja (3) vahel sõlmitud xxxx asuva maaüksuse ostu-müügilepingu ja asjaõiguslepingu tühisust, kustutada Ida-Viru Maakohtu Kinnistusameti Narva kinnistusjaoskonna kinnistusregistriosa nr. xxxx teises jaos tehtud ebaõige kanne T K, isikukood xxxx kui kinnistu omaniku kohta, kanda Ida-Viru Maakohtu Kinnistusameti Narva kinnistusjaoskonna kinnistusregistriosa nr. xxxx teise jakku omanikuna Eesti Vabariik. Kuna tühised ostumüügilepingud ja asjaõiguslepingud oli sõlmitud kostja (1) algatusel, palus hageja kohtukulud jätta kostja (1) kanda ja mõista AS-lt Torbist hageja kasuks välja 4 000 krooni õigusabikulude eest ja 240 krooni riigilõivu eest. Hageja selgitab, et tulenevalt hagiavalduses kirjeldatud asjaoludest, mille kohaselt on xxxx asunud ehitise juurde erastatud ostueesõigusega maad, on mainitud ehitis kui vallasasi muutunud kostjate tegevuse tulemusena kinnisasja oluliseks osaks. See tähendab seda, et hagejale kuulunud vallasomand on ühendatud kinnisasjaga nõnda, et vastavalt seadusandlusele on välistatud hagejale kuulunud ehitise väljanõudmine kostjate (1) ja (3) ebaseaduslikust valdusest. Hageja on esitanud hagi, mille kohaselt hageja taotles kinnistusraamatu ebaõige kande muutmist ja viidatud kinnistu omanikuna Eesti Vabariigi sissekandmist. Selleks on kostjana kaasatud Eesti Vabariiki Narva Linnapea näol, kuna on ilmne, et Narva Linnapea oma tegevusega (erastamislepingu sõlmimisega) ja tegevusetusega (hageja informeerimata jätmisega erastamistehingu sõlmimisest) põhjustas hagejale kahju. Hagiavalduse muutmise avaldusega taotleb hageja ebaõige kinnistusraamatu seisu muutmist nõnda, et sellest nähtuks taas Eesti Vabariigi ainuomand xxxx asuvale kinnistule. Seejärel taastuksid hageja õigused erastada xxxx teenindamiseks vajaminevat maad ja taotleda enda ainuomanikuna kinnistusraamatusse kandmist. Vastavalt AÕS §-le 65 lg. 1 on isikul, kelle õigust on ebaõige kandega rikutud, näiteks ei ole tema õigust kinnistusraamatusse kantud või on kantud ebaõigesti või on kahjustatud mõne olematu koormatise või kitsenduse sissekandmise läbi, õigus nõuda ebaõige kande muutmist või kustutamist. Kande muutmiseks on vajalik selle isiku nõusolek, kelle õigusi parandamine puudutab. Kui nimetatud isik nõusolekut ühe kuu jooksul ei anna, on isikul, kes soovib kannet muuta, õigus esitada hagi. Antud juhul puudutab kande parandamine otseselt kostja (3) õigusi, kuna tema on kinnistusraamatu kande kohaselt kinnistu xxxx omanik. Asjas kogutud tõendite kohaselt on kostja (3) pahauskne omandaja, kuna ta teadis ja pidi teadma, et võõrandajal (kostjal 1) ei olnud õigust omandit üle anda. Kuna kostja (3) ei anna oma nõusolekut kinnistusraamatu kande muutmiseks, siis kostja nõusoleku kinnisturaamatu kande muutmiseks saab TsÜS § 68 lg. 5 järgi asendada kohtuotsusega. (Riigikohtu lahend nr. 3-2-1-129-05 ning nr. 3-2-1-16-05). Kostja (3) keeldumist kokkuleppeliselt ebaõige kande muutmiseks saab eeldada tema poolt 29.11.2005.a. esitatud hagiavaldusest (toimik 2 tl. 17-18), samuti 02.03.2005.a nõudest (toimik

tl. 20) ja 08.02.2005.a. vastusest hagiavaldusele (toimik 1 tl. 131), milles eitatakse kategooriliselt hageja õigusi kinnistule Xxxxs. Kinnistusregistri avamise aluseks olnud erastamisleping ja selles sisaldunud asjaõigusleping (kinnistamisavaldus) on sõlmitud kostja (1) ja kostja (2), kui erastamise kohustatud subjekti vahel maa ostueesõigusega erastamismenetluse raames. Erastamise õiguspärasuse üheks tingimuseks on tingimata asjaolu, et ehitis, mille aluse ja teenindamiseks ostueesõigusega maad riigi käest ostetakse, oleks õigustatud isiku omandis. Kuna ehitis xxxx on läinud hageja tahte vastaselt tema valdusest välja, siis vastavalt AÕS § 95 lg. 3 on ehitise omandamine vallasasjana kestvalt välistatud, isegi selle igakordsete valdajate heausksuse puhul. Halduskohtu otsusega (toimik 1 tl 63-64) on tuvastatud kostja (2) korralduse, mille alusel erastati kostjale (1) ostueesõigusega maad, õigusvastasus. Kostja (3), olles kinnitusraamatust nähtuvalt kinnisasja omanik, ei saa käesoleval juhul toetuda AÕS § 56 lg. 3 sätestatud kinnistusraamatu andmete õigsuse eeldusele, kuna kostja (3)

on kinnistu omandanud pahausksuselt. Kostja (3) pahausksusele osundab kinnistu võõrandamine käimasoleva kohtumenetluse ajal. Hageja õigusi on rikutud sellega, et tema tahte vastaselt on tema vallasasi kostjate tegevuse tulemusena ühendatud maaga. Nõnda puudub hagejal tänasel päeval võimalus kostjatelt välja nõuda ehitist kui vallasasja. Sellega on rikutud hageja subjektiivset õigust omandi puutumatust. Samuti on võetud hagejalt seadusjärgne õigus olla ehitise omanikuna maa erastamise õigustatud subjektiks. Kostja (1) algatusel oli käesoleva asja materjalidele lisatud Viru Maakohtu 30.05.2007.a. kohtuotsus tsiviilasjas 2-02-252 (toimik 2 tl 97-99). See kohtuotsus ja 10.08.1997.a. erakorralise üldkoosoleku protokolli koopia tõenditena kinnitavad, et vaidlusaluse kaupluse hoone xxxx hageja ostis kostjalt (1) seaduslikel alustel. Tuginedes KRS § 65 lg. 1, § 66, MRS § 23 lg. 6, § 31 lg. 2, TsÜS §-de 66, 68 lg. 5, 89, AÕS 65 lg. 1, 95 lg. 3 ja lähtudes Riigikohtu otsustes nr. 3-2-1-19-04, nr. 3-2-1-129-05, nr. 3-2-1-1605 esitatud seisukohast, hageja palub: 1) tunnustada 05.01.2000 kostja (1) ja kostja (2) vahel sõlmitud xxxx, Xxxx asuva maaüksuse erastamise ostu-müügilepingu ja asjaõiguslepingu tühisust, 2) tunnustada 2003 aastal kostja (1) ja kostja (3) vahel sõlmitud xxxx, Xxxx asuva maaüksuse ostu-müügilepingu ja asjaõiguslepingu tühisust, 3) kustutada Ida-Viru Maakohtu Kinnistusameti Narva kinnistusjaoskonna kinnistusregistriosa nr xxxx teises jaos tehtud ebaõige kanne T K, isikukood xxxxx kui kinnistu omaniku kohta, 4) kanda Ida-Viru Maakohtu Kinnistusameti Narva kinnistusjaoskonna kinnistusregistriosa nr. xxxx teise jakku omanikuna Eesti Vabariik, 5) menetluskulud jätta kostja (1) ja kostja (3) kanda ja mõista neilt solidaarselt hageja kasuks välja kõik hageja poolt kantud menetluskulud, kuna tühised ostumüügilepingud ja asjaõiguslepingud oli sõlmitud kostja (1) algatusel ja kostja (3) on pahauskne omandaja. II. Hageja T K nõue. 29.11.2005.a. Narva Linnakohtule saabunud ja tsiviilasjana nr. 2-1620/05 registreeritud T K hagiavalduse kohaselt hageja leiab, et tal on õigus nõuda A J’ilt vara tagastamist, mille kostja on saanud tühise tehingu - 15.09.1997.a. ostu-müügilepingu - alusel. AS Mai Toidukaubad ja kostja sõlmisid 15.09.1997.a. ostu-müügilepingu, mille järgi AS Mai Toidukaubad müüs ja kostja A J ostis 23 300 krooni eest ühekorruselise kauplusehoone pindalaga 119,4 m 2, mis asub 200 ruutmeetri suurusel maatükil aadressil Xxxx. Ostja A.J oli AS Mai Toidukaubad nõukogu liige. Vastavalt ÄS § 298 lg. 1 p. 9 on aktsionäride üldkoosoleku pädevuses nõukogu liikmega tehingu tegemise otsustamine ja selles tehingus aktsiaseltsi esindaja määramine. Nõukogu liikme A. J ’iga tehingu tegemise küsimuses koosolekut läbi ei viidud. Seega on 15.09.1997.a. ostu-müügileping vastavalt TsÜS § 66 lg. 2 tühine tehing ning vastavalt sama paragrahvi lõikele 5 tuleb kõik tühise tehingu alusel saadu tagastada. 15.09.1997.a. ostu-müügi lepingu tühisust kinnitas oma 25.09.2003.a. otsusega Viru Ringkonnakohus. 27.03.2003.a. on hageja kantud kinnisturaamatusse kinnistu aadressil xxxx omanikuna. Vastavalt Tsiviilkoodeksi üldosa seaduse § 53 lg. 2 asi ja selle oluline osa ei või olla erinevate isikute omandis. Sama seaduse § 54 lg. 1 kohaselt kinnisasja oluliseks osaks on sealhulgas ehitis. Hageja palub TsÜS § 84 lg. 1, VÕS § 101 lg. 1 p. 1 alusel kohustada kostjat TsÜS § 66 lg. 5 alusel tagastama hagejale kõik tühise tehingu – 15.09.1997.a. ostumüügilepingu – alusel saadu, sealhulgas ühekorruselise kauplusehoone aadressil xxxx, ning mõista kostjalt välja hageja kohtukulud. Narva Linnakohtu 20.12.2005.a. ja 25.01.2006.a. määrustega on tsiviilasi nr. 2-1620/05 liidetud tsiviilasjaga nr. 2-1233/02 A J’i hagis AS Torbist (edaspidi kostja 1), Eesti Vabariigi (edaspidi kostja 2) ja T K (edaspidi kostja 3) vastu maa erastamise ostu-müügilepingu ja maa ostu-müügilepingu ning asjaõiguslepingute tühisuse tunnustamises ning kinnistusraamatu kande kustutamise ja uue kande tegemise nõudes ühte menetlusse nr. 2-1233/02 all. III III. Kostja Kostjate stjate kirjalik vastus.

Kohtule 22.09.2008.a. saabunud kirjalikus seisukohas kostja AS Torbist ja kostja T K on kategooriliselt vastu hageja avalduse menetlusse võtmisele.

Stokholmis raha (tsiviilasi nr. 2-568/02 tl. 69-71, 73, 74). Need dokumendid tõendavad, et L.T ei saanud esineda 10.08.1997.a. koosolekul ja osaleda hääletamisel xxxx. Võttes arvesse, et V.Z ja V.P hääletasid „vastu", et müüa A.J ’ile kaupluse hoone, ei ole käsitletav protokoll selle ostumüügi tõendiks. Eesti Vabariiki esindav Narva Linnavalitsus on tunnistanud hageja argumendid põhjendatuks, kuna krundi ostueesõigusega erastamine aadressil xxxx, toimus ehitise vananenud ja kontrollimata omandiõiguse andmete alusel. A J kohtule 09.01.2009.a. saabunud kirjalikus vastuses T.K hagi õigeks ei võta ega tunnista tema vastu suunatud nõudeid. A.J teatab, et valdab vaidlusalust kinnistut rendilepingu alusel ning palub jätta T K hagi rahuldamata. IV. Asja Asja kohtulik arutelu. arutelu Hageja A.J ’i esindaja selgitab, et hageja toetab oma hagiavalduses esitatud nõudeid köide 2 tl. 135, 139 ja 142. Hageja palub rahuldada hagi ja kohtukulud summas 10 450 krooni jätta kostjate 1 ja 3 kanda. Hageja arvab, et tunnistajad on kinnitanud, et T.K on pahauskselt omandanud kinnistu hoone. Seetõttu hageja esindaja palub A. J ’i hagi rahuldada hagiavalduses märgitust lähtuvalt. T K hagi tuleb jätta rahuldamata, kuna kuulub rahuldamisele A J’i hagi, sest tema on ainuomanik. Ühtlasi palub A.J muuta andmeid kinnisturaamatus. Eesti Vabariigi esindaja P.N arvab, et A.J ’i poolt esitatud hagi on põhjendatud. Maa erastamise lepingu sõlmimisel AS Mai Toidukaubad ei olnud Xxxx ainuomanik ja seega aktsiaseltsil ei olnud eesõigust maa erastamisel. Kostjate AS Torbist ja T.K volitatud esindaja selgitab, et kostjad hagiga nõus ei ole. A.J ’i nõude - tunnistada kehtetuks 05.01.2000.a. leping - ainsaks põhjuseks on see, et 19.02.2003.a. Jõhvi Halduskohus tunnistas ebaseaduslikuks Narva Linnavalitsuse korralduse 14.01.1999.a., kuid sellest ostu-müügileping kehtetuks tunnistamiseks ei piisa. Kostjate seisukoht on selline, et 05.01.2000.a. leping lähtub maareformiseadusest § 21. AS Mai Toidukaubad 04.06.1997.a. esitas Narva Linnavalitsusele avaldused, mis olid korrektselt vormistatud just Xxxx erastamise kohta. A.J 1997.a. septembris suutis vormistada kaupluse hoone oma nimele, aga avaldust maa erastamise kohta ta ei esitanud. Seega A.J ei olnud ega ole praegugi maa erastamise subjektiks. Teiseks, A.J oli siis AS Mai Toidukaubad nõukogu liige ja loomulikult oli ta teadlik maa erastamise asjaoludest. A.J ei hakanud erastamise avaldust ümber vormistama oma nimele. Sellise käitumisega aitas ta kaasa AS Mai Toidukaubad poolt maa erastamisele. 30.10.1997.a. Ida-Viru Maavalitsus andis välja korralduse, et lubada Narva linnal erastada AS-le Mai Toidukaubad kaheksa objekti, sh Xxxx hoone. 04.06.1997.a. juhatuse esimees S.M esitas Narva Linnavalitsusele avalduse maa ostueesõigusega erastamiseks. 14.01.1999.a. Narva Linnavalitsus andis välja korralduse just eraldi Xxxx osas. 01.05.1999.a. AS Mai Toidukaubad koosolekul, kus koosoleku juhatajaks oli S.M , oli otsustatud erastada 8 objekti AS Mai Toidukaubad nimel. Sellel koosolekul viibis A.J , kes oli teadlik maa erastamise protsessi jätkumisest ja ka sellest, et maa erastatakse AS Mai Toidukaubad nimel. A.J võttis õigeks, et ta oli teadlik sellest, et M viib läbi erastamise protsessi AS-i nimele. Järelikult hageja suhtus ükskõikselt sellesse, et tema poolt ostetud hoone läheb ära tema valdusest, kuna muutub kinnistu osaks. Maa erastamise protsessis selgus, et 15.09.1997.a. juhatuse esimees S.M ja peaaktsionär A.J vormistasid notari juures Xxxx maja osas ostu-müügilepingu. 15.09.1997.a. tehing oli vaidlustatud aktsionäride poolt ja Viru Ringkonnakohtu poolt on 15.09.1997.a. tehing hinnatud tühiseks. Seda otsust ei ole keegi vaidlustanud. Kuivõrd tehing oli tühiseks tunnistatud, siis järelikult on tehing algusest peale tühine. Kui 05.01.2000.a. sama S.M vormistas lepingu Narva linnapeaga selle objekti maa erastamise kohta AS Mai Toidukaubad nimele, siis A.J hakkas nõudma selle objekti tagastamist. 2001.a. oktoobris A. J hõivas selle maja ja on sellest ajast hoidnud seda ebaseaduslikult oma valduses. A.J ei

tõendanud, et 05.01.2000.a ostu-müügileping oleks olnud seadusevastane. Esindaja palub A.J ’i hagi jätta rahuldamata kõigis punktides. 27.03.2003.a. T K sõlmis kinnisvara ostu-müügi notariaalse lepingu. See kinnisvara on käesoleval ajal A.J ’i valduses. Mingit kokkulepet T.K ja A.J ’i vahel just kasutamise õiguse osas ei ole olemas. 2005.a. T.K tegi A.J ’ile ettepaneku hoone rentimise osas, kuid see jäi vastuseta. Kuna A.J ’i poolt on selle asja valdamine ebaseaduslik, siis T K nõuab xxxxx tagastamist A.J ’i ebaseaduslikust valdusest. Selle nõude õiguslikus aluseks on AÕS § 34 ja vastaspool on sellest teadlik. Hageja ei tõendanud seda, et T.K oli teadlik sellest, et see kanne registris on vale. Hageja viitas TsÜS § 77 ja § 66 lg. 5., kuid hageja ei toonud esile, milles seisneb selle tehingu seadusetus. Seega T.K pahausksust ei ole hageja tõendanud. Vaidlustatud tehing on teostatud linnapeaga AS Mai Toidukaubad nimel, mille nõukogu liikmeks ja mille peaaktsionäriks oli hageja. On kindlaks tehtud, et 10.08.1997.a. üldkoosolekut ei toimunud, mida tunnistas ka V.Popov. L.T viibis 10.08.1997.a. Rootsis ega saanud osaleda seal koosolekul. Nii V.P kui L.T kinnitasid, et need allkirjad ei kuulu neile. TsMS § 3 kaitseb neid, kelle õigusi ja kohustusi on rikutud. Toimikus ei ole mingeid andmeid, et A.J õigused ja kohustused oleksid rikutud. Seega kohus oleks võinud selle nõude jätta läbi vaatamata. Pahausksed on tunnistaja S.M ütlused, et tema 2001.a. koos V.P ’i ja B.Z ’iga arutasid hagiavalduse küsimusi V.P ’i juures köögis. B.Z ’i sõnul istuti toas. V.P ’i sõnul ei ole S.M tema korteris käinudki. Tunnistaja S.B ja B.Z midagi olulist selles vaidluses ei esitanud. Viru Maakohtu 30.05.2007.a. kohtuotsus tõendab, et A.J ’i ütlused ei ole õiged. Kohtuotsustega on A.J ’i ütlused vastuolus. Esindaja palub T.K hagi rahuldada. V. Maak Maakohtu aakohtu tuvastatud asjaolud, otsuse põhjendused. TsMS § 438 lg. 1 kohaselt otsust tehes hindab kohus tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele. Kui asjas on esitatud mitu nõuet, teeb kohus otsuse kõigi nõuete kohta. Vastavalt TsMS § 439 ei või kohus ületada nõude piire, ega teha otsust nõude kohta, mida ei ole esitatud. TsMS § 442 lg. 5 näeb ette, et kohus lahendab selgelt ja ühemõtteliselt poolte nõuded. Sama paragrahvi lg. 8 kohaselt peavad kohtu järeldused põhinema tuvastatud asjaoludel, samuti peab kohus kohaldama vastavat seadust. Kohus, kuulanud ära poolte seletused ja esindajate selgitused, vaadanud läbi toimikus olevad hagiavaldused, nende täpsustused, dokumentaalsed tõendid ja menetlusosaliste kirjalikud seisukohad, tuvastas, 1) hageja täpsustas oma nõudeid korduvalt ning asja arutamisel jääb 04.08.2008.a. täpsustatud hagiavalduses esitatu juurde, mille kohaselt on A J’il kostjate AS Torbist, Eesti Vabariigi ja T K vastu järgmised nõuded a) tunnustada 05.01.2000 kostja (1) ja kostja (2) vahel sõlmitud Narvas, Xxxx asuva maaüksuse erastamise ostu-müügilepingu ja asjaõiguslepingu tühisust. b) tunnustada 2003. aastal kostja (1) ja kostja (3) vahel sõlmitud Xxxx asuva maaüksuse ostu-müügilepingu ja asjaõiguslepingu tühisust, c) kustutada Ida-Viru Maakohtu Kinnistusameti Narva kinnistusjaoskonna kinnistusregistriosa nr. xxxx teises jaos tehtud ebaõige kanne T K, isikukood xxxx kui kinnistu omaniku kohta, d) kanda Ida-Viru Maakohtu Kinnistusameti Narva kinnistusjaoskonna kinnistusregistriosa nr. xxxx teise jakku omanikuna Eesti Vabariik. 2)

T K nõue A J’i vastu kinnisvara tagastamise nõudes

3) VÕSRS § 7 kohaselt enne 01.07.2002.a. tehtud tehingut saab pärast 01.07.2002.a. tühistada kehtivates seadustes sätestatud korras, tühistamise aluste suhtes kohaldatakse tehingu tegemise ajal kehtinud seadust. Alates 01.07.2002.a. tühise tehingu tunnustamist

kohtu kaudu ei ole vaja enam nõuda. Tühist tehingut ei ole vaja tühistada, vaid lähtuvalt TsÜS §-st 84 lg. l ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi. TsÜS § 66 lg. 2-4, kuni 01.07.2002.a. redaktsioonis, kohaselt on seadusega vastuolev tehing tühine, tühine tehing on kehtetu algusest peale ja tühist tehingut ei pea täitma. Alates hagiavalduse esitamisest on oluliselt muutunud tsiviilkohtumenetluse seadus ja kohtupraktika kinnistusraamatu kande parandamise asjades, on muutunud nõuded kohtuotsuse resolutiivosale (nt. RK lahend 3-2-112-06), on muutunud kohtu nimi ja registri number. Kuna kohtuotsus peab olema täidetav, siis lähtub kohus otsuse vormistamisel ka viidatud asjaoludest. 4) lähtudes esitatud nõuete ajalisest järjestusest hindab kohus eelkõige hageja A.J ’i ja kostja AS Mai Toidukaubad vahel 15.09.1997.a. sõlmitud ehitise ostu-müügilepinguga seonduvat. Viidatud ehitise ostu-müügilepingu p.-s 6 on notar selgitanud AÕSRS § 13 sätestatut, seejuures seda, et omanikul on õigus saada maa omanikuks seaduses sätestatud alustel ja korras. AÕS § 68 lg. 3 kohaselt tekib omand ainult seaduses sätestatud juhtudel. A.J ’i ostetud kauplusehoone asus kinnistamata maatükil. Seega tuleb lähtuda ehitise kui vallasasja regulatsioonist AÕSRS § 13 alusel, mille lg. 1 kohaselt loetakse kuni maa kandmiseni kinnistusraamatusse õiguslikul alusel püstitatud ehitis, sh pooleliolev ehitis, vallasasjaks, ning AÕSRS § 13 lg. 6 kohaselt on võimalik ehitist kui vallasasja omandada vastavalt vallasasja omandamise sätetele, mis tuleb aga notariaalselt tõestada. Kuna sõlmitud on notariaalne ostumüügileping, siis olid lepingu vorminõuded täidetud ja lepingu tühisuse tunnustamiseks sel alusel alus puudub. Tehingu toimumise ajal kehtinud TSK § 242 lg. 1 kohaselt kohustub müüja ostu-müügi lepingu alusel andma vara üle ostja omandusse ning ostja kohustub vara vastu võtma ja maksma selle eest kindlaksmääratud rahasumma. Lepingu p. 5 kohaselt ehitise kui vallasasja omandiõigus anti A.J ’ile üle 15.09.1997.a. lepingu allkirjastamisega ning sellest hetkest alates sai ehitise kui vallasasja omanikuks hageja. AÕSRS § 13 lg. 7 järgi ehitise või selle osa võõrandamine või pärimine tuleb 15 päeva jooksul, alates omandiõiguse üleminekust, registreerida omandaja esildisel ehitise asukohajärgses riiklikus hooneregistris ja kohalikus omavalitsusüksuses. Et lepingut täideti, kinnitab ka Ida-Virumaa Hooneregistri Narva Filiaali 27.12.1999.a. registreerimise tunnistus 7250 A.J ’i ehitise omanikuna kandmise kohta hooneregistrisse. Hageja ja kostja AS Mai Toidukaubad vahel sõlmitud ehitise ostumüügilepingut ei ole ka kohtu korras kehtetuks tunnistatud. Põhjendamatu on kostjate AS Mai Toidukaubad ja T.K esindaja väide, et Viru Ringkonnakohus on 15.09.1997.a. tehingu hinnanud tühiseks. Viru Ringkonnakohtu 25.09.2003.a. otsusega on jäetud V.P i ja B Z ’i hagi A.J ’i vastu tehingu kehtetuks tunnistamiseks ja tehingu järgi saadu tehingupooltele tagastamiseks rahuldamata ja selles otsuses ringkonnakohus vaid väljendab tehingu tegemise ajal kehtinud TsÜS § 66 redaktsiooni, mitte ei anna hinnangut tehingule. Seega pole oluline hinnata, kas või millistel tingimustel otsustati AS Mai Toidukaubad siseselt kauplusehoone A.J ’ile müümine ega oma tähtsust ka kostjate viited nõukogu liikmete kas toimunud või mitte toimunud koosolekutele, sest AS Mai Toidukaubad ei ole lepingu kehtetuks tunnistamise nõuet esitanud.Seetõttu jätab kohus tähelepanuta tõenditena esitatud L.T Rootsis viibimist tõendavad dokumendid ja AS Mai Toidukaubad 10.08.1997.a.üldkoosoleku protokolli. TsMS § 230 kohaselt peab kumbki pool tõendama oma nõudeid või vastuväiteid. Hageja A.J on tõendanud, et tema oli alates 15.09.1997.a. xxxx asuva kauplusehoone kui vallasasja omanik. 5) AÕSRS § 13 lg. 3 järgi ehitise omanikul on õigus saada maa omanikuks maareformi seaduses sätestatud alustel ja korras. MaaRS § 20 lg. 1 järgi erastamisele kuulub maa, mida maareformi seaduse alusel ei tagastata, ei jäeta riigi omandisse ega anta munitsipaalomandisse ning § 21 lg. 1 kohaselt maa erastamise õigustatud subjekt on Eesti kodanik, lg. 2 kohaselt Eesti eraõiguslik juriidiline isik võib maad erastada, kui ta on kantud Eesti äriregistri pidaja poolt peetavasse registrisse. Vastavalt MaaRS § 22 lg. 1 saavad ostueesõigusega maad erastada isikud, kellel on õigus osta maad ehitise omanikuna. Kuna

poolte vahel 15.09.1997.a. ehitise kui vallasasja ostu-müügileping ei ole tühine, siis järelikult ei olnud AS Mai Toidukaubad maa erastamise lepingu sõlmimise ajal enam ehitise omanik ning tal puudus ostueesõigusega maa erastamise õigus ja kostjad on rikkunud A J’ile AÕSRS § 13 lg. 5 tulenevat õigust nõuda tema ehitisealustele ja ehitise teenindamiseks vajalikule maale hoonestusõiguse seadmist või saada maa omanikuks. Kehtinud TsÜS § 66 lg. 1 kohaselt tehing, mis on vastuolus põhiseadusliku korra või heade kommetega, on tühine. Sama paragrahvi lg. 2 kohaselt seadusega vastuolus olev tehing on tühine, välja arvatud, kui seadust ei ole oluliselt rikutud. MaaRS § 22 lg. 1 ei sätesta võimalust maad ostueesõigusega erastada juhul, kui avaldus esitatud on, kuid ehitise omanik enam ei olda. Maa erastamine seda õigust mitteomavale isikule on seaduse oluline rikkumine, mille tõttu on kostjate AS Mai Toidukaubad ja Eesti Vabariigi vahel Narva Linnapea kaudu 05.01.2000.a. sõlmitud maa ostu-müügileping ja asjaõigusleping tühine. Maa ostu-müügilepingu ja asjaõiguslepingu p. 2 kohaselt on lepingu objektiks vastavalt Narva Linnavalitsuse 14.01.1999.a. korraldusele nr. 102k “Maa ostueesõigusega erastamine xxxx” maaüksus koos selle oluliste osadega ja üldpindalaga 293 m 2. Jõhvi Halduskohtu 19.02.2003.a. otsusega on tuvastatud Narva Linnavalitsuse 14.01.1999.a. korralduse nr. 102-k õigusvastasus. Seega on maa erastamise aluseks olev haldusakt ebaõige. Kuna xxxx asuva maa müük oli seadusevastane, tuleb tunnustada 05.10.2000.a. ostumüügilepingu tühisust ja A J’i hagi selles nõudes rahuldada. 6) AÕS § 57 lg. l kohaselt on kinnistusraamatu kanne ebaõige, kui see on tehtud õigusliku aluseta, see alus on hiljem ära langenud või kanne on valesti muudetud või kustutatud. AÕS § 65 lg. 1 järgi ebaõigeks saab pidada kannet, mis ei vasta tegelikule õiguslikule olukorrale. AÕSRS § 10 lg. 5 ja KRS § 72 lg. 2 kohaldamist käsitleva Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 14.04.2003.a. otsusega nr. 3-2-1-26-2003 on selgelt väljendatud seisukohta, et isikule, kelle õigust on registriosa ebaõige avamisega rikutud, tuleb anda võimalus oma õiguse kasutamiseks ja võimalikult suures ulatuses taastada olukord, mis oli enne kinnistusregistriosa avamist. Kui AS Mai Toidukaubad ja Eesti Vabariigi vaheline maa ostumüügi leping on tühine, siis on asjaõigusleping ka tühine TsÜS § 66 mõttes ning on järgnev kinnistamisotsus ja kinnistusraamatu kanne samuti ebaõiged, kuna kande tegemise alused ei olnud õiguslikud. Seega tuleb tunnustada 05.10.2000.a. asjaõiguslepingu tühisust ja A J’i hagi selles nõudes rahuldada. 7) Lähtuvalt AÕS §-de 67 ja 65 ning KRS § 65 sätteist on hagejal õigus nõuda ebaõige kande kustutamist ja parandamist. Tühise tehingu ja ebaõige kande alusel saadu tuleb tagastada ehk ennistada tuleb endine olukord. Erastamislepingu tühisuse korral on vajalik tehingu järgi saadu tagastada. See on võimalik siis, kui kinnisasja omanikuks saab Eesti Vabariik, kes kantakse omanikuna kinnistusraamatusse. Vastavalt KRS § 72 lg. 2 suletakse avalik-õiguslikule isikule kuuluva kinnisasja kohta avatud registriosa omaniku lihtkirjaliku avalduse alusel, kui kinnisasja kinnistusraamatusse kandmine ei ole KRS § 8 lg. 3 järgi kohustuslik ning kinnisasi ei ole koormatud piiratud asjaõigustega ega antud teise isiku valdusse. Selle sätte eesmärgiks oli anda isikule, kelle õigust on registriosa ebaõige avamisega rikutud, võimalus oma õiguse kasutamiseks ja võimalikult suures ulatuses taastada olukord, mis oli enne kinnistusregistriosa avamist, s.t võimalus maa erastamiseks või hoonestusõiguse seadmiseks. Hagi rahuldamise eesmärgiks on seega hageja asetamine võimalikult samasesse olukorda, milles ta olnuks, kui maa seadusvastast müüki poleks toimunud. Kuna maa ostumüügileping ja asjaõigusleping on tühised, siis on hagejal õigus nõuda kannete muutmist. 8) AÕS § 56 kohaselt kinnistusraamatusse kantud andmete õigsust eeldatakse. Kui kinnistusraamatusse kantud õigus kustutatakse, siis loetakse see lõppenuks. Kui isik kinnistusraamatu andmetele tuginedes omandab heauskselt kinnisasja või piiratud asjaõiguse, siis jäävad tema heauskselt omandatud õigused kehtima. Omandaja on pahauskne, kui ta teadis või pidi teadma, et kinnistusraamatu kanne on ebaõige. Riigikohus on 02.10.2000.a. lahendis nr. 3-2-1-97-00 selgitanud:“ Heausksusega ei saa kaitsta omandamist omandireformi

käigus avaliku võimu akti alusel. AÕS §-s 56 lg. 3 reguleeritakse kinnisasja omandamist tehingu, asjaõiguslepingu läbi.“ Kolleegium on avaldanud seisukoha, et kui registriosa avamine oli ebaõige, siis omab tähtsust, kas ebaõigesti omanikuna kinnistusraamatusse kantud isikult kinnisasja omandanud isik teadis või pidi teadma registriosa avamise ja kande ebaõigsusest ehk asjaoludest, mis tingisid tagastamiskorralduse õigusvastasuse ja selle kehtetuks tunnistamise. Selles vaidluses saaks kostjat pahauskseks pidada, kui ta teadis või pidi teadma, et tagastatud maal asuvad teise isiku õiguslikul alusel püstitatud ehitised ning nende omanikule ei tagatud seadusest tulenevat võimalust saada maa omanikuks või nõuda ehitisealusele ja ehitise teenindamiseks vajalikule maale hoonestusõiguse seadmist. Seda, et kinnisasja või piiratud asjaõiguse omandanud isik oli pahauskne - teadis või pidi teadma ebaõigest kandest - peab tõendama hageja. Seda on hageja ka piisavalt selgitanud ja tõendanud. Tunnistajate ütlustega ja kostja T.K enda ütlustega on tõendatud, et ta teadis, et kinnistu omanik ei ole õigustatud kinnistut võõrandama, kuna kohtu menetluses oli vaidlus Xxxx maa ostu-müügilepingu ja asjaõiguslepingu osas. T.K AS Mai Toidukaubad, hilisema nimega AS Torbist, osaniku ja nõukogu liikme V.P ’i elukaaslase ja hilisemalt abikaasana teadis T.K kinnistu ostu-müügiga seonduvaid asjaolusid. V.P kinnitab, et tema oli kauplusehoone ehitaja, pani sinna oma raha ja aja. T.K istungil kinnitas, et tema, pidanud nõu V.P ’iga, selle kinnistu ka ostis. Tunistaja S.B ütleb, et teab T.K 2001.a., kui kohtuti hagejale kuuluvas kauplusehoones. Tunnistaja B.Z kinnitab, et T.K oli kursis kogu ehitise ostu-müügi vaidlusega, kuid tema ei saanud lepingut vaidlustada. Selletõttu püüdsid seda teha tunnistaja ja V.P . Kostja AS Torbist, endise AS Mai Toidukaubad, seaduslik esindaja L.T oli samuti teadlik kõigist tehingutest, mis AS Mai Toidukaubad nimelt tehti, samuti tingimustest, millest lähtuvalt tehingud tehti. Seda on ta kohtu eelistungil kinnitanud, et tegelikult langetas kõik otsused tema, kuigi esindajad tehingute tegemisel võisid olla teised isikud. Seega pole oluline kostja esindaja kirjeldus ja hinnang S.M ’i tegevusele, kes tegi seda, mida käskis L.T . Järelikult on AS Mai Toidukaubad ja T.K vahel 27.03.2005.a. sõlmitud kinnistu müügileping ja asjaõigusleping tühised ja hageja nõue viidatud lepingu tühisuse tunnustamiseks on põhjendatud rahuldada. 9) AÕS § 56 lg. 3 sätestab, et kui isik kinnistusraamatu andmetele tuginedes omandab heauskselt kinnisasja või piiratud asjaõiguse, siis jäävad tema heauskselt omandatud õigused kehtima. Omandaja on pahauskne, kui ta teadis või pidi teadma, et kinnistusraamatu kanne on ebaõige. T K ei saa tugineda kinnisasja heausksele omandamisele, kuna ta teadis, et erastatud maal asub teise isiku ehitis ning et selle tegelikule omanikule ei tagatud seadusest tulenevat võimalust saada maa omanikuks. T.K teadis, et kinnistusraamatu andmed on ebaõiged. AS Mai Toidukaubad ja T K vahel 27.03.2003.a. sõlmitud notariaalne kinnistu müügileping ja asjaõigusleping on tühised, kuna kinnistu on müüdud selleks õigust mitteomava isiku poolt isikule, kes oli müümise tegelikest asjaoludest teadlik ja keda ei saa pidada heauskseks omandajaks. TsÜS § 66 lg. 5 järgi tuleb kõik tühise tehingu alusel saadu tagastada. Kuna kinnistu on omandatud pahauskselt, siis lasub kostja T K’l kohustus anda nõusolek kinnistusraamatu ebaõige kande muutmiseks. TsÜS § 68 lg. 5 kohaselt, kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, võib tahteavaldust asendada jõustunud kohtuotsus, millega tuvastatakse sellise kohustuse olemasolu. 10) AÕSRS § 10 lg. 5 ja KRS § 72 lg. 2 kohaselt üksnes juhul, kui parandada oleks vaja vaid registriosa teises jaos olevat omaniku kohta tehtud kannet, saaksid kinnistusraamatust nähtuv omanik ja õigustatud isik kokku leppida omandi üleminekus, vormistades selle notariaalaktina, kuid antud juhul pole see võimalik. Seadus ei võimalda kinnistusregistriosa sulgemist juhul, kui kinnistusraamatu kanne on ebaõige. KRS § 72 lg. 2 kohaselt saab seda teha omaniku lihtkirjaliku avalduse alusel. Hageja nõuet tuleb käsitleda kui maa erastamise eelse omaniku omanikuna kinnistusraamatusse kandmise nõuet. Enne kinnistusregistriosa avamist oli maa omanikuks riik, kes on õigustatud vajadusel registri osa sulgema või muul viisil seda korraldama. Olemasolev registriosa on vajalik sulgeda, et oleks võimalik seejärel

vaidlusaluse maatüki osas maareform uuesti läbi viia ja otsustada maa ostueesõigusega erastamine. Kuna maa on läinud riigi omandist välja seaduse olulise rikkumisega ning kuna kustutatud kande automaatset taastamist seadus ette ei näe, siis ilma riigi kui kostjata pole võimalik kujunenud olukorda muuta. Seega riik kostjana kas saab anda oma nõusoleku kinnistusraamatu kande parandamiseks ja riigi kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse sissekandmiseks või keelduda nõusoleku andmisest. Kuivõrd kostja Eesti Vabariik Narva Linnapea kaudu on hagi aluseks olevad asjaolud õigeks võtnud, tuleb Eesti Vabariik lugeda vastava nõusoleku andnuks. TsMS § 206 lg. 1 kohaselt on lisaks menetlusosaliste õigustele hagejal õigus muuta hagi alust või eset, suurendada või vähendada oma nõuet või loobuda hagist, kostjal aga õigus hagi õigeks võtta. Kostja Eesti Vabariik on esindaja kaudu hagi õigeks võtnud. Tühise tehingu ja ebaõige kande alusel saadu tuleb tagastada ehk tuleb ennistada endine olukord. Kuna kinnistusraamatu kanne on ebaõige, siis tuleb ebaõige kanne muuta ja kanda kinnistusraamatusse Narvas Xxxx asuva kinnistu senise omaniku T.K asemel omanikuna Eesti Vabariik, ning sellega hageja vastav nõue rahuldada. 11) kohus leidis, et T K hagi A J’i vastu kinnisvara tagastamise nõudes tuleb jätta tervikuna rahuldamata. Hagi on tervikuna tõendamata. Väär on T K arusaam, et tal on õigus nõuda A J’ilt vara tagastamist 15.09.1997.a. ostu-müügilepingu alusel. Hagejana T K ei ole viidatud lepingu pooleks, mistõttu ei ole temal õigust viidatud lepingut vaidlustada, seda kehtetuks tunnistada, selle lepingu eset enda omandiks pidada ega sellest lepingust tulenevalt ka mingit vara tagastamist A J’ilt nõuda. T K ei ole AS Mai Toidukaubad ja A J’i vahel sõlmitud lepingu tulemusena midagi saanud, mida ta saaks tagasi nõuda. Hageja viidatud ostu-müügilepingu esemeks oli vallasvarana kauplusehoone. T K on aga omandanud kinnisvara, mis pole kunagi olnud tema valduses. Hageja ei selgitanud ega tõendanud, millest tulenevalt lähtub ta vara tagasinõudmisel VÕS § 101 lg. 1 p. 1 sätteist. Hageja kohtuistungil viitab AÕS §-le 34 lg. 2, mille kohaselt valdus loetakse seaduslikuks, kuni ei ole tõendatud vastupidist. Kui kinnistu Xxxx on A J’i valduses, nagu kohtuistungil selgus, siis viidatud sättest lähtuvalt pole ka T K vastupidist tõendanud. T K esindaja kohtuistungil kinnitas, et kinnistu on alates 2001.a. oktoobrist A J’i valduses. T K viidatud AÕS § 53 lg. 2 on kehtetu alates 17.02.1999.a., viide AÕS §-dele 54 ja 84 lg. 1 pole aga asjakohased, kuna T K ei ole esitanud kahjunõuet pahauskse valdaja vastu ega ole ka tõendanud, et A J tema kinnisasja pahauskselt valdab või et tal üldse hagi valdusest väljanõudmiseks oleks. Samuti pole T K esitanud mingit maamaksu nõuet, kuigi on seda asjaolu korduvalt nimetanud. Kes on maa omanik, see peabki maamaksu maksma. Kogumis on T K hagi tõendamata, tema esindaja seisukohad lähtuvad kohtu arvates vaidluse aluseks olevate asjaolude ebaõigest käsitlusest, mida hoolimata kohtu selgitustest pole ka täpsustatud. Kostja esindaja on nimetanud oma täiendavalt saadetud seisukohti taotlusteks, mis taotlustena käsitletavad pole. Näiteks pole kostja esindaja alates hagi menetluses olemisest kordagi vaidlustanud Eesti riigi esindaja osavõttu, teeb seda aga 20.01.2009.a. nn. taotluses viitega mõlemale hagile. Samas pole T K hagi Eesti riigi vastu esitanud. Sama tuleb täheldada ka 09.02.2009.a. esitatud nn. taotluse kohta, kus tegelikult iseloomustatakse S.B ’i kui tunnistajana välja kutsutud isikut. Viidatud asjaolud on sellised, millele menetlusosaline saab oma hinnangu anda asja arutamisel. Seda pole kostja esindaja teinudki. Kokkuvõttes kohus leidis, et A J’i hagi on õiguslikult põhjendatud, tõendatud ja kuulub rahuldamisele tervikuna, sest kohtumenetluse kestel on hagi tervikuna rahuldamise eeldused tuvastamist leidnud. Hagejale kuulub hoone, mille omanikuks sai ta vallasasja ostumüügilepingu alusel. Hagejale kuuluva hoone juurde maa erastamine kostjale AS Mai Toidukaubad oli ebaseaduslik, maa ostu-müügileping ja asjaõigusleping on tühised, mille tulemusena on muutunud ebaõigeks registriosas olevad kanded, kinnistu on müüdud pahausksele omandajale tühise tehingu alusel. T K hagi tuleb jätta tervikuna rahuldamata. Hagi on menetluses alates 22.04.2002.a. Alates 01.01.2006.a. jõustus uus tsiviilkohtumenetluse seadustik. TsMS RakS § 3 kohaselt „Enne käesoleva seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul kohaldatakse menetluskulude jaotamisele ja nende

kindlaksmääramisele seni kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut“. Kehtinud TsMS § 60 lg. 1 järgi kohus mõistis poole taotlusel, kelle kasuks on otsus tehtud, teiselt poolelt selle poole kasuks välja vajalikud ja põhjendatud kohtukulud. Hageja A J palub kostjatelt ASlt Torbist ja T K’lt hageja kohtukulud välja mõista summas 10 450 krooni. Kuna kohtu arvates on kogu kohtuvaidluse põhjustanud AS Mai Toidukaubad oma asjatundmatu või ka sihilikult seadusevastase tegevusega, siis jätab kohus hageja A J’i kohtukulud kostja AS Torbist kanda ja mõistab kostjalt kohtukuluna välja hageja tasutud riigilõivu 240 krooni ning tasu kolme tunnistaja ülekuulamise eest summas 654 krooni ja 50 senti. Muus osas jäävad poolte kohtukulud nende endi kanda. Ülejäänud tunnistajate eest makstud tasu kuulub hagejale tagastamisele summas 655 krooni ja 50 senti, kuna hageja loobus kolme tunnistaja ülekuulamisest. Hageja tunnistajate tasu katteks on tema esindaja I B maksedokumendi nr. 537 alusel 04.09.2008.a. kontolt xxxx Hansapangas kandnud Rahandusministeeriumi kontole xxx, viitenumber xxxx, summa 1 092 krooni ja 50 senti selgitusega “Tsiviilasjas nr. 2-02-29 hageja A J tunnistajatasu viie tunnistaja eest”. TsMS § 150 lg. 7 kohaselt kohtu nõudel menetlusosalise poolt või tema eest tasutud asja läbivaatamise kulud tagastatakse enam tasutud ulatuses, samuti juhul, kui toiming, mille kulud ette tasuti, jääb tegemata või kui riik toiminguga seoses kulusid ei kanna. TsMS § 61 lg. l p. 2 sätestas, et poolele, kelle kasuks otsus tehti, mõistab kohus teiselt poolelt välja vajalikud ja põhjendatud kulud tema esindaja poolt osutatud õigusabi eest hinnaga hagi puhul kuni viis protsenti hagi rahuldatud osast hagejale või kuni viis protsenti hagi rahuldamata jäetud osast kostjale. Maa ostu-müügilepingust nähtuvalt oli tehingu hinnaks 7 325 krooni, millest viis protsenti moodustab 366 krooni ja 25 senti, mis tuleb kostja ASlt Torbist hageja A J’ile välja mõista. Kuna T K hagi jääb tervikuna rahuldamata, siis tema hagis jäävad kõik kohtukulud tema enda kanda. Kohus kohaldas TsÜS §-de 66, MaaRS §-de 22 lg. 1, AÕS §-de 56, 57 lg. 1, 65 lg. 1, 67 lg. 1, AÕSRS §-de 11, 13, 14, TSK § 242, KRS § 72 sätteid ja juhindus TsMS §-de 230, 440-442, § 632 lg. 1 nõudeist. Kohtunik

Ärakiri õige Nooremreferent

/allkiri/

Sirja Tooming

Merle Kaegas

Kohtuotsus jõustus 29.detsembril 2009.a. Tartu Ringkonnakohtu määrusega. Nooremreferent Merle Kaegas

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.