2-08-18234/7 - Võlaõigus - Võõrandamislepingud - Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja - lahend.ee

09.05.2008 OÜ KA esitatud hagis taotleb MK välja mõista 125 569,50 krooni kui tühise tehingu alusel saadu. Hagiavalduse kohaselt 21.03.2000 sõlmisid hageja ja LK, keda esindas kostja (hiljem LK pärija), notariaalse ostu-müügi ja pandilepingu, millega L. K müüs hageja õiguseellasele OÜ-le KÕelamu asukohaga XXX Tallinn. Lepingu punkti 2.1. kohaselt tasus hageja ostjana müüjale 120 000 krooni. Lepingu p 13.5 alusel tasus hageja notaritasu 4720 krooni, käibemaksu 849 krooni ja 60 senti, kokku 5569,60 krooni. 04.04.2007 Harju Maakohtu otsusega tsiviilasjas nr 2-00-127 tunnustati 01.10.1994 vara üleandmise akti tühisust, tunnustati 21.03.2000 LK ja OÜ KÕvahel sõlmitud ostu-müügilepingu ja pandilepingu tühisust ning tunnustati Tallinna linna omandiõigust ehitisele aadressil XXX Tallinnas. Kohtuotsus jõustus 18.02.2008.a. Tühise tehingu järgi saadu peavad pooled tagastama. 25.06.2008 vastusena kostja vastuväidetele hageja täiendas hagi, esitades tõendi kinnitamaks, et kostja on hagejalt peale ostu-müügilepingu sõlmimist saanud veel raha. Hageja leiab, et kostja väide, et ostu-müügileping oli sõlmitud hageja initsiatiivil, on paljasõnaline. Ostu-müügilepingut ei tunnistatud tühiseks mitte esindaja ebaprofessionaalsuse tõttu, vaid seetõttu, et tühistati vara LKle tagastamise akt. Tehingu tühistamise aluseks oli asjaolu, et kostja müüs hagejale vara, mis seadusest tulenevalt ei kuulunud temale. Kostja tekitas oma käitumisega hagejale tarbetuid kulutusi, mitte vastupidi. Eeltoodust tulenevalt hageja ei pea kandma tühise tehingu kulusid. Peale tehingu tegemist kostja sai teada, et tehing on vaidlustatud, tal oli võimalus loobuda pärandi vastuvõtmisest, kuid seda kostja ei teinud. Kostja päris L. K kuulunud korteriomandi, pangas asuva raha ja XXX maa nõudeõiguse ja lepingust tulenevad õigused ja kohustused. Hageja tegi kostjale ettepaneku leppida kokku võla tagastamise osas, kuid kostja teatas, et ei kavatsusega midagi tagasi maksta. Seetõttu hageja ei ole nõus kohtuotsuse täitmise tähtpäeva määramisega poole aasta jooksul otsuse täitmisest. Hageja lisab, et tema kulutused ei piirdunud ainult nende kulutustega, mida ta hagiavalduses nõuab. Hageja tasus 7 aasta jooksul ostumüügitehingu objektilt maamaksu. M. K nõudel kindlustati ostu-müügilepingu objekt müüja kasuks. Hageja tasus kindlustusega seotud maksed. 28.11.2008 hageja täiendas nõuet kõrvalnõuete osas, paludes kostjalt välja mõista ka viivised alates hagi esitamisest seaduses sätestatud määras. Hageja esitas täiendavate tõenditena 21.03.2000 kassa väljaminekuorderi kostjale 120 000 krooni sularahas üleandmise kohta ning 09.02.2004.a. notariaalselt tõestatud pooltevahelise kokkuleppe ostu-müügilepingu ja pandilepingu muutmise ja täitmise kohta. 08.01.2009 vastuses kostja täiendavale vastusele hageja märgib, et kostja ei ole vaidlustanud allkirjaõigsust kassa väljaminekuorderil, mistõttu on asjakohatud kõik ülejäänud kostja väited raha mittesaamise kohta. Kostja on oma allkirjaga raha saamist tõendanud. Asjasse ei puutu, kui palju hagejal raha oli või ei olnud. 2000.a. majandusaasta aruandes on kajastatud ostuhinna võlgnevus kostjale 1 380 000 krooni, kajastatud on pikaajaline võlgnevus 1 500 000 krooni ja pikaajalise võlgnevuse tagasimakse 120 000 krooni. Hageja on raha maksmist kostjale tõendanud ja tegemist ei ole fiktiivse tehinguga.

09.06.2008 kirjalikus vastuses kohtule kostja vaidleb hagile vastu osaliselt. Kostja kinnitab, et sõlmis tehingu LK palvel ja tema poolt antud volituse alusel. 21.03.2000 ostu-müügileping sõlmiti hageja initsiatiivil, hageja oli sellel ajal LK esindajaks XXX kinnistu tagastamisega seotud kohtuvaidlustes. L. K nõustus müügitehinguga, kuna usaldas hagejat kui professionaalse õigusnõustaja kinnitusi, et tegemist on seadusliku tehinguga. Kohtuotsusega, millega tunnustati tehingu tühisust, mõisteti kostjalt välja menetluskulud 17 552, 50 krooni, mida kostja peab enda otseseks varaliseks kahjuks, mis tekkis seetõttu, et LK oli hageja poolt eksitusse viidud. MK taotleb selle summa tasaarvestada esitatud hagisummaga. Samuti kostja leiab, et 21.03.2000 tehingukulud tuleb jagada võrdselt hageja ja kostja vahel. Kostja palub kohtul teha tasaarvestus, arvates hagisummast maha kostjal tehingu tühisuse tõttu tekkinud kahju 17 552,50 krooni ja jättes hageja kanda pool tehingu kuludest, so. 2784,25 krooni. Ülejäänud osas, 99 663,25 krooni on kostja nõus tagastama tühise tehingu järgi saadu. Samuti taotles kostja määrata kohtuotsuse täitmise tähtpäev kindlaks poole aasta jooksul otsuse jõustumisest. Kostja loodab võla tasuda õigusvastaselt võõrandatud vara kompenseerimismenetlusest saadava raha arvel. Kostja on esitanud kompenseerimismenetluse alustamiseks avalduse, kuid menetlust ei ole veel lõpetatud. 16.09.2008 kostja esindaja adv N. Lausmaa teatas kohtule kliendilepingu lõpetamisest kostja soovil põhjusel, et MK ei soovi õigeks võtta hageja poolt esitatud hagi. Adv Lausmaal tekib seoses sellega huvide konflikt, kuivõrd advokaat on varem esindanud MKd kui OÜ KA klienti ja esitanud käesolevas asjas kohtule teistsuguse vastuse. Adv Lausmaa avaldusest nähtuvalt MK selgitas, et ei ole 21.03.2000 XXX elamu ostu-müügitehingu järgi hagejalt üldse mingit raha saanud. Tehing teostati OÜ KA nõuande järgi näiliku tehinguna, et omandi üleandmisega heausksele omanikule vältida tagastamise tühiseks tunnistamisel kohustust maja tagastada. Seetõttu ei tasutud ka mingit raha. Nõuanne osutus lõppkokkuvõttes kostjale kui OÜ KÕkliendile kahjulikuks, sest ostu-müügileping tunnistati tühiseks, M. Klt mõisteti välja kohtukulud ning XXX rentnik OÜ Esra nõuab M. Klt perioodil 1995 – 1999 tasutud rendimaksete tagastamist summas 293 000 krooni. 30.12.2008 kostja uus esindaja vandeadvokaat M. Borunova märkis kohtule esitatud vastuväidetes hageja esitatud tõenditele ja argumentidele, et hageja esitatud dokumentide – kokkulepe ostu-müügi ja pandilepingu täitmise ja muutmise kohta, kassa väljaminekuorder ja ostu-müügi ja pandilepingu – tegelik eesmärk oli mulje loomine, et toimusid arveldused ja maja ostja täitis oma kohustust maja eest tasuda. Pooled G. Kulli soovitusel püüdsid teha kõik, et luua näiline mulje, et OÜ KÕon heauskne tõeline ostja. Kostja väidab, et ei ole kassa väljaminekuorderit allkirjastanud, ei ole kunagi kohtunud G. Kulli abikaasaga, ei ole õigusbüroo kassast saanud pr L. Kulli ega isiklikult hr G. Kulli käest saanud 120 000 krooni. Kassa väljaminekuorder on fiktiivne dokument. OÜ KÕ alustas tegevust 1999.a. 01.01.2000 moodustasid tema rahalised vahendid 2918 krooni. 2000.a. kasumiaruande kohaselt moodustas kogu 2000.a. teenitud tulu 279 260 krooni. Aasta lõpuks oli kulutamata 91 548 krooni, moodustades aruandeaasta puhaskasumi. Kogu aasta jooksul kulutas OÜ KÕ kokku 187 712 krooni, sellest 47 812 krooni moodustasid kulud tööjõule, muud tegevuskulud 100 934 krooni, sh kulutused sisustusele ja aparatuurile umbes 40 000 krooni, lisaks kulutused telefonidele, bensiinile, rendile ja muudele jooksvatele kuludele. 2000 .a. aruandest on näha, et kellelegi ei ole 120 000 krooni välja makstud, niisuguseid rahalisi vahendeid ei ole raamatupidamise andmetel tegelikult liikunud ning seega kassa väljamineku order 120 000 krooni kassast sularaha väljamaksmise kohta on fiktiivne. OÜ KÕ tegevuskulud on aastate lõikes stabiilsed. Arvestades õigusbüroo ülalpidamiskulude suurust ja asjaolu, et teenitud tulu nelja aasta lõikes on keskmiselt pisut üle 200 000 krooni, ei ole väited suurte summade sularahas maksmise kohta kooskõlas ka hageja üldise majandusliku olukorraga. 09.02.2004 kokkuleppes ostu-müügi ja pandilepingu täitmise ja muutmise kohta on ostuhind tasaarvestatud muu hulgas hageja poolt tehtud kulutustega maamaksule ja kindlustusele. Nelja aasta jooksul kuulus tasumisele maamaks summas 3660 krooni, kindlustus ca 13 900 krooni. Sadu tuhandeid kroone nende maksete alusel tasaarvestada ei ole võimalik. Hageja põhjendab

6.Kohus leiab, et kostjale 120 000 krooni maksmine on hageja esitatud tõenditega tõendatud. 21.03.2000 on kostja allkirjastanud OÜ KÕ kassa väljaminekuorderi nr 9 (tl 66) selle kohta, et ta on vastu võtnud ükssada kakskümmend tuhat krooni. Kostja 30.12.2008 kirjalikus vastuses väitis, et ei ole sellist dokumenti allkirjastanud, kuid allkirjaõigsust vaidlustanud ei ole. Kostja on üksnes asunud seisukohale, et dokument on fiktiivne, kuna sellise summa sularahas väljamaksmine ei vasta hageja majanduslikule olukorrale ega 2000.a. kasumiaruandele. Samuti 21.03.2000 notariaalselt tõestatud lepingu, mille MK sõlmis müüja LK volitatud esindajana, punkti 2.1. kohaselt müüja lepingule allakirjutamisega kinnitab, et on müügihinnast ostjalt kätte saanud 120 000 krooni. Ülejäänud ostuhinna 1 380 000 krooni pidi kostja tasuma 36 kalendrikuu jooksul. Vara omandamine, 1 380 000 krooni ostuhinna tasumise kohustus ja 120 000 krooni tasumine on hageja 2000.a. majandusaasta aruandes kajastatud. Asjaolu, et kasumiaruandest ei nähtu hagejal 120 000 krooni olemasolu ja väljamakse, võib olla käsitatav raamatupidamiseeskirjade rikkumisena, kuid ei tõenda, et hageja ei ole tegelikult kostjale tasunud summat, mille saamist kostja on orderile ja lepingule alla kirjutades kinnitanud. Kostja ei ole esile toonud, et tal oleks raskusi ümbritsevast ja tavapärasest asjaajamisest arusaamisega, mistõttu kohus eeldab, et tegemist on keskmise mõistliku inimesega, kes pidi aru saama dokumentide allkirjastamise tagajärgedest. Väidetavalt fiktiivsetele dokumentidele alla kirjutamisega võttis kostja endale tema jaoks kahjulike tagajärgede võimaliku saabumise riski. Väidetav asjaolu, et kostja usaldas advokaati Gennadi Kulli ning seetõttu ei mõelnud ise piisava hoolega võimalike tagajärgede üle, ei anna alust tühise tehingu järgi saadu tagasinõudmiseks esitatud hagi rahuldamata jätmiseks. Kuna hageja ei nõua kostjalt 09.02.2004 notariaalse kokkuleppe kohaselt tasaarvestatud summasid, jätab kohus analüüsimata kostja väited õigusabikulude elamu ostuhinnaga tasaarvestamise eetilisuse kohta. Kostja väide, et kassa väljamineku orderi fiktiivsust tõendab hageja kohtuistungil antud selgitus, et ta maksis 120 000 krooni notari juures ning seejuures hageja ei maininud, et juures oli ka raamatupidaja L. Kull, kes on orderile alla kirjutanud. Poole seletus ei ole asjas tõendiks. Asjas

7.Hageja taotleb kostjalt samuti välja mõista 5569.60 krooni, so tehingu sõlmimisel tasutud notaritasu 4720 krooni, ja käibemaks 849,60 krooni. Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et hageja notaritasu tasus. Kostja on esimeses vastuses kohtule väljendanud seisukohta, et notaritasu tuleb jagada poolte vahel võrdselt, kuid hiljem on sellest seisukohast taganenud. Vastus oli koostatud esindaja N. Lausmaa poolt. N. Lausmaa kliendilepingu ülesütlemise avaldusest järelduvalt koostas N. Lausmaa kostja esimese vastuse kohtule kliendiga kooskõlastamata ja vastuolus kliendi seisukohtadega, mistõttu kohus ei käsita kostja esimest vastust hagi osalise omaksvõtuna. Kohus leiab, et notaritasu väljamõistmiseks tühise tehingu alusel saaduna alust ei ole. Tasud on hageja tasunud notarile, mitte kostjale, mistõttu neid summasid ei ole kostja omandanud, mis on TsK § 477 lg-te 1 ja 2 kohaldamise eelduseks. Hageja ei ole hagiavalduses tuginenud muule õiguslikule alusele, kui tühise tehingu alusel saadu tagastamise sätetele. Kohus ei ole otsust tehes seotud menetlusosaliste õiguslike põhjendustega (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 436 lg 7). Notaritasu väljamõistmise osas nähtub hageja soov saada hüvitatud kulu, mida ta on tehingu tühisuse tõttu selle vormistamisele alusetult kandnud. 25.06.2008 vastuses kostja vastuväidetele hageja leiab, et kostja, müües hagejale vara, mis seadusest tulenevalt talle ei kuulunud, tekitas hagejale tarbetuid kulutusi. Seega on hageja nõue selles osas käsitatav kahju hüvitamise nõudena. Tulenevalt TsK § 222 lg-st 1 on kohustist rikkunud võlgnik kohustatud hüvitama kreeditorile sellega tekitatud kahju. Kahjude all mõistetakse kreeditori poolt tehtud kulutusi, tema vara kaotsiminekut või rikkumist, samuti ka kreeditori poolt saamata jäänud tulu, mis ta oleks saanud, kui võlgnik oleks kohustise täitnud (TsK § 222 lg 2). TsK § 227 kohaselt kannab kohustust rikkunud isik varalist vastutust ainult süü (tahtlus või ettevaatamatus) olemasolul. Süü puudumist tõendab isik, kes on kohustist rikkunud. Eeltoodust tulenevalt on kahju hüvitamise nõude rahuldamise eelduseks kahju tekkimise põhjuslik seos kostja poolt lepinguliste kohustuste süülise rikkumisega. Hageja väidetel tasus ta notaritasu lepingu punkti 13.5 alusel, kuid vastav lepingupunkt hagejale sellist kohustust ei pannud. Poolte kirjalikest seisukohtadest järelduvalt hageja tasus notaritasu vastastikusel muul kokkuleppel kostjaga. Hagiavaldusest ja selle täiendustest nähtuvalt kandis hageja notaritasu maksmisega kahju seetõttu, et tehingu tühisuse tõttu pidi hageja tehingu järgi saadud vara tagastama ning seetõttu oli notaritasu makstud alusetult. Tehingu tühisuse põhjustas asjaolu, et seadusest tulenevalt puudus müüjal omandiõigus. Kostja kohustus tühise tehingu alusel omandatud elamu tagastada tulenes aga asjaolust, et tema omand oli pahauskne, st hageja oli tehingu tegemise ajal teadlik, et kostja õiguseellasel ei ole õigust elamut müüa. Hageja esindas lepingu esemeks oleva vara tagastamise menetluses müüjat ning pidi professionaalse õigusnõustajana olema teadlik sellise tehingu tagajärgedest. Hageja pahausksus on tõendatud jõustunud kohtuotsusega. Eeltoodust tulenevalt puudub põhjuslik seos hagejal notaritasude maksmisega tekkinud kahju ja kostja käitumise vahel. Lisaks sätestavad TsK § 229 lg 1 ja lg 2 kohtu õiguse vähendada võlgniku vastutuse määra, kui kohustise mittetäitmine või mittekohane täitmine toimus mõlema poole süü tõttu või kui kreeditor tahtlikult või ettevaatamatult soodustas mittetäitmisega või mittekohase täitmisega tekitatud kahjude suurenemist või ei võtnud tarvitusele abinõusid nende vähendamiseks. Kohus leiab, et isegi juhul, kui notaritasu maksmisega hagejale tekkinud kahju oleks põhjuslikus seoses kostja tegevusega, tuleks kahjusummat vähendada 0 kroonini, sest hageja müüja õigusnõustajana oli teadlik tehingu tühisusest ning tal oleks olnud võimalik asjatute kulutuste tegemist vältida, jättes tühise tehingu sõlmimata.