Võlaõigus › Võõrandamislepingud

28.11.2008.a hageja täiendas nõuet kõrvalnõuete osas, paludes kostjalt välja mõista ka viivised alates hagi esitamisest seaduses sätestatud määras. Hageja esitas täiendavate tõenditena 21.03.2000.a kassa väljaminekuorderi kostjale 120 000 krooni sularahas üleandmise kohta ning 09.02.2004.a notariaalselt tõestatud pooltevahelise kokkuleppe ostumüügilepingu ja pandilepingu muutmise ja täitmise kohta. 08.01.2009.a vastuses kostja täiendavale vastusele hageja märgib, et kostja ei ole vaidlustanud allkirjaõigsust kassa väljaminekuorderil, mistõttu on asjakohatud kõik ülejäänud kostja väited raha mittesaamise kohta. Kostja on oma allkirjaga raha saamist tõendanud. Asjasse ei puutu, kui palju hagejal raha oli või ei olnud. 2000.a majandusaasta aruandes on kajastatud ostuhinna võlgnevus kostjale 1 380 000 krooni, kajastatud on pikaajaline võlgnevus 1 500 000 krooni ja pikaajalise võlgnevuse tagasimakse 120 000 krooni. Hageja on raha maksmist kostjale tõendanud ja tegemist ei ole fiktiivse tehinguga. Kostja vastuväited 09.06.2008.a kirjalikus vastuses kohtule kostja vaidleb hagile vastu osaliselt. Kostja kinnitab, et sõlmis tehingu L. K. palvel ja tema poolt antud volituse alusel. 21.03.2000.a ostumüügileping sõlmiti hageja initsiatiivil, hageja oli sellel ajal L. K. esindajaks XXXXXXXXX X kinnistu tagastamisega seotud kohtuvaidlustes. L. K. nõustus müügitehinguga, kuna usaldas hageja kui professionaalse õigusnõustaja kinnitusi, et tegemist on seadusliku tehinguga. Kohtuotsusega, millega tunnustati tehingu tühisust, mõisteti kostjalt välja menetluskulud 17 552,50 krooni, mida kostja peab enda otseseks varaliseks kahjuks, mis tekkis seetõttu, et L. K. oli hageja poolt eksitusse viidud. Kostja taotleb selle summa tasaarvestada esitatud hagisummaga. Samuti kostja leiab, et 21.03.2000.a tehingukulud tuleb jagada võrdselt hageja ja kostja vahel. Kostja palub kohtul teha tasaarvestus, arvates hagisummast maha kostjal tehingu tühisuse tõttu tekkinud kahju 17 552,50 krooni ja jättes hageja kanda pool tehingu kuludest, so 2784,25 krooni. Ülejäänud osas, 99 663,25 krooni on kostja nõus tagastama kui tühise tehingu järgi saadu. 16.09.2008.a kostja esindaja advokaat Natalia Lausmaa teatas kohtule kliendilepingu lõpetamisest kostja soovil põhjusel, et Maire Kruusmaa ei soovi õigeks võtta hageja poolt esitatud hagi. Advokaat Lausmaal tekib seoses sellega huvide konflikt, kuivõrd advokaat on varem esindanud Maire Kruusmaad kui OÜ Kull Advokaadibüroo klienti ja esitanud käesolevas asjas kohtule teistsuguse vastuse. Advokaat Lausmaa avaldusest nähtuvalt Maire Kruusmaa selgitas, et ei ole 21.03.2000.a XXXXXXXXX X elamu ostu-müügitehingu järgi hagejalt üldse mingit raha saanud. Tehing teostati OÜ Kull Advokaadibüroo nõuande järgi näiliku tehinguna, et omandi üleandmisega heausksele omanikule vältida tagastamise tühiseks tunnistamisel kohustust maja tagastada. Seetõttu ei tasutud ka mingit raha. Nõuanne osutus lõppkokkuvõttes kostjale kui OÜ Kull Õigusbüroo kliendile kahjulikuks. 30.12.2008.a kostja uus esindaja vandeadvokaat Merike Borunova märkis kohtule esitatud vastuväidetes hageja esitatud tõenditele ja argumentidele, et hageja esitatud dokumentide – kokkulepe ostu-müügi- ja pandilepingu täitmise ja muutmise kohta, kassa väljaminekuorder ja ostu-müügi- ja pandilepingu – tegelik eesmärk oli mulje loomine, et toimusid arveldused ja maja ostja täitis oma kohustust maja eest tasuda. Pooled Gennadi Kulli soovitusel püüdsid teha kõik, et luua näiline mulje, et OÜ Kull Õigusbüroo on heauskne tõeline ostja. Kostja ei ole kassa väljaminekuorderit allkirjastanud, ei ole kunagi kohtunud Gennadi Kulli abikaasaga, ei ole õigusbüroo kassast saanud L. Kulli ega isiklikult Gennadi Kulli käest 120 000 krooni. Kassa väljaminekuorder on fiktiivne dokument. OÜ Kull Õigusbüroo alustas tegevust 1999.a. 01.01.2000.a moodustasid tema rahalised vahendid 2918 krooni. 2000.a kasumiaruande

kohaselt moodustas kogu 2000.a teenitud tulu 279 260 krooni. Aasta lõpuks oli kulutamata 91 548 krooni, moodustades aruandeaasta puhaskasumi. Kogu aasta jooksul kulutas OÜ Kull Õigusbüroo kokku 187 712 krooni, sellest 47 812 krooni moodustasid kulud tööjõule, muud tegevuskulud 100 934 krooni, sh kulutused sisustusele ja aparatuurile umbes 40 000 krooni, lisaks kulutused telefonidele, bensiinile, rendile ja muudele jooksvatele kuludele. 2000.a aruandest on näha, et kellelegi ei ole 120 000 krooni välja makstud, niisuguseid rahalisi vahendeid ei ole raamatupidamise andmetel tegelikult liikunud ning seega kassa väljamineku order 120 000 krooni kassast sularaha väljamaksmise kohta on fiktiivne. OÜ Kull Õigusbüroo tegevuskulud on aastate lõikes stabiilsed. Arvestades õigusbüroo ülalpidamiskulude suurust ja asjaolu, et teenitud tulu nelja aasta lõikes on keskmiselt pisut üle 200 000 krooni, ei ole väited suurte summade sularahas maksmise kohta kooskõlas ka hageja üldise majandusliku olukorraga. 09.02.2004.a kokkuleppes ostu-müügi- ja pandilepingu täitmise ja muutmise kohta on ostuhind tasaarvestatud muu hulgas hageja poolt tehtud kulutustega maamaksule ja kindlustusele. Nelja aasta jooksul kuulus tasumisele maamaks summas 3660 krooni, kindlustus ca 13 900 krooni. Sadu tuhandeid kroone nende maksete alusel tasaarvestada ei ole võimalik. Hageja põhjendab kokkuleppe sõlmimise vajadust sellega, et kostjal ei olnud raha tasuda OÜ Kull Õigusbüroo poolt osutatud teenuste eest ning seetõttu müügihind tasaarvestati osutatud teenustega õigusabi näol. Niisiis hageja väidab tõsimeeli, et kuna kliendil ei olnud raha, siis õigusabi osutaja nõustus õigusabi osutama kohtuvaidluse eseme omandamise eest, st müüja loovutas oma maja sunni mõjul. Kostja hinnangul on väide liialt vastuolus õigusabi osutamise eetikaga, et olla tõsiseltvõetav. Esimese astme kohtu otsuse põhjendused 09.03.09.a Harju Maakohus otsustas hagi rahuldada osaliselt ning mõista Maire Kruusmaalt OÜ Kull Advokaadibüroo kasuks välja 120 000 krooni. Jätta rahuldamata OÜ Kull Advokaadibüroo hagi Maire Kruusmaa vastu notaritasu ja käibemaksu kokku 5569,60 krooni väljamõistmiseks. 19.05.2008.a kohtumäärusega kohaldatud hagi tagamise abinõu –Maire Kruusmaale kuuluvale korteriomandile (registriosa nr 7429101) seatud kohtulik hüpoteek – jätta kehtima kuni kohtuotsuse täitmiseni, seejärel kohtulik hüpoteek kustutada. Menetluskulud jätta täies ulatuses kostja Maire Kruusmaa kanda. XXXXXXXXX XX X Tallinnas asuva kinnistu võõrandamiseks 21.03.2000.a hageja ja kostja õiguseellase vahel sõlmitud notariaalse ostu-müügi- ja pandilepingu tühisust on tunnustatud 03.04.2007.a kohtuotsusega, mis jõustus 18.02.2008.a. Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse (VÕSRS) § 2 kohaselt asjaolule või toimingule, mis on tekkinud või tehtud enne 1. juulit 2002.a, kohaldatakse asjaolu tekkimise või toimingu tegemise ajal kehtinud seadust, kui käesolevast seadusest ei tulene teisiti. VÕSRS § 11 järgi võlasuhtele, mis on tekkinud enne 1. juulit 2002.a, kohaldatakse enne käesoleva seaduse jõustumist kehtinud seadust. Eeltoodust lähtudes kohaldab kohus käesoleva vaidluse lahendamisel kuni 01.07.2002.a kehtinud, 01.09.1994.a jõustunud tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS1994) ja kuni 01.07.2002.a kehtinud tsiviilkoodeksi (TsK) sätteid. TsÜS1994 § 66 lg 3 sätestas, et tühine tehing on kehtetu algusest peale. TsÜS § 66 lg 5 kohaselt peavad pooled tühise tehingu järgi saadu tagastama, selle võimatuse korral aga hüvitama saadu rahas. TsK § 477 lg 1 kohaselt isik, kes ilma seadusega või tehinguga kindlaksmääratud aluseta omandas vara teise arvel, on kohustatud viimasele alusetult

omandatud vara tagastama. TsK § 477 lg 2 järgi tekib samasugune kohustus ka juhul, kui alus, mille järgi vara omandati, hiljem ära langeb. Kostja ei ole tõendanud XXXXXXXXX X elamu ostu-müügi- ja pandilepingu näilisust ega ümber lükanud hageja tõendeid, mis tõendavad kostjale raha maksmist. Harju Maakohtu 03.04.2007.a kohtuotsusest nähtuvalt tunnustati nõude aluseks olev tehingu tühisust põhjusel, et hageja omandas elamu pahausksena. Kostja õiguseellasele L. K.le kui omandireformi õigustatud subjektile elamu tagastamine oli tehingu tegemise ajaks vaidlustatud ning 20.04.1999.a Tallinna Linnakohtu määrusega oli L. K.l keelatud Tallinnas, XXXXXXXXX X vara võõrandamisele suunatud tehingud. Tehingut ei ole tunnistatud tühiseks väidetava näilisuse tõttu. TsÜS1994 § 69 lg 1 kohaselt näilik on tehing, mille pooled on teinud kavatsuseta luua õiguslikke tagajärgi. Elamu ostu-müügi ja pandilepingu õiguslikuks tagajärjeks on elamu omandiõiguse üleandmine ostjale ning elamu koormamine pandilepinguga müüja kasuks kuni ostuhinna tasumiseni. Käesolevas asjas ei ole vaidlust selle üle, et tehingu järel registreeriti hageja omandiõigus Hooneregistris (hiljem Ehitisregistris) ning samuti tehti registrisse kanne elamu pandiõigusega koormamise kohta. Seda asjaolu tõendab 09.02.2004.a notariaalne kokkulepe (tl 67–70), milles notar on kirjeldanud kokkuleppe sõlmimise aegseid ehitisregistri andmeid: XXXXXXXXX X elamu omanikuks on osaühing Kull Õigusbüroo ning elamut koormab ehitise pant L. K. kasuks. Eeltoodust nähtuvalt olid müügi- ja pandilepingu seaduses ettenähtud õiguslikud tagajärjed saabunud ning kostja väited tehingu näilikkusest on põhjendamatud. Kostja väide, et pooled sõlmisid hageja esindaja soovitusel tehingu eesmärgiga vältida heauskse omandamise kaudu elamu L. K.le tagastamise tühistamise korral selle tagastamist Tallinna linnale, ei anna alust pidada tehingut näiliseks. Kostja nimetatud ja kohtu hinnangul tõenäoline tehingu eesmärk ei tõenda seda, et kostja võõrandas elamu hagejale tasuta. Eesmärk vältida elamu tagastamist Tallinna linnale tähendab sisuliselt soovi vältida tagastatud vara väärtusest ilma jäämist. Seega tehingu eesmärgiks oli kostja soov saada tagastatud varast kasu. Kohus asub seisukohale, et samast eesmärgist võivad olla kantud kostja vastuväited käesolevas tsiviilasjas. Kostjale 120 000 krooni maksmine on hageja esitatud tõenditega tõendatud. 21.03.2000.a on kostja allkirjastanud OÜ Kull Õigusbüroo kassa väljaminekuorderi nr 9 (tl 66) selle kohta, et ta on vastu võtnud ükssada kakskümmend tuhat krooni. Kostja 30.12.2008.a kirjalikus vastuses väitis, et ei ole sellist dokumenti allkirjastanud, kuid allkirjaõigsust vaidlustanud ei ole. Kostja on üksnes asunud seisukohale, et dokument on fiktiivne, kuna sellise summa sularahas väljamaksmine ei vasta hageja majanduslikule olukorrale ega 2000.a kasumiaruandele. 21.03.2000.a notariaalselt tõestatud lepingu, mille Maire Kruusmaa sõlmis müüja L. K. volitatud esindajana, punkti 2.1 kohaselt müüja lepingule allakirjutamisega kinnitab, et on müügihinnast ostjalt kätte saanud 120 000 krooni. Ülejäänud ostuhinna 1 380 000 krooni pidi kostja tasuma 36 kalendrikuu jooksul. Vara omandamine, 1 380 000 krooni ostuhinna tasumise kohustus ja 120 000 krooni tasumine on hageja 2000.a majandusaasta aruandes kajastatud. Asjaolu, et kasumiaruandest ei nähtu hagejal 120 000 krooni olemasolu ja väljamakse, võib olla käsitatav raamatupidamiseeskirjade rikkumisena, kuid ei tõenda, et hageja ei ole tegelikult kostjale tasunud summat, mille saamist kostja on orderile ja lepingule alla kirjutades kinnitanud. Kostja ei ole esile toonud, et tal oleks raskusi ümbritsevast ja tavapärasest asjaajamisest arusaamisega, mistõttu kohus eeldab, et tegemist on keskmise mõistliku inimesega, kes pidi aru saama dokumentide allkirjastamise tagajärgedest. Väidetavalt fiktiivsetele dokumentidele

alla kirjutamisega võttis kostja endale tema jaoks kahjulike tagajärgede võimaliku saabumise riski. Väidetav asjaolu, et kostja usaldas advokaati Gennadi Kulli ning seetõttu ei mõelnud ise piisava hoolega võimalike tagajärgede üle, ei anna alust tühise tehingu järgi saadu tagasinõudmiseks esitatud hagi rahuldamata jätmiseks. Kuna hageja ei nõua kostjalt 09.02.2004.a notariaalse kokkuleppe kohaselt tasaarvestatud summasid, jätab kohus analüüsimata kostja väited õigusabikulude elamu ostuhinnaga tasaarvestamise eetilisuse kohta. Kostja väidab, et kassa väljamineku orderi fiktiivsust tõendab hageja kohtuistungil antud selgitus, et ta maksis 120 000 krooni notari juures ning seejuures hageja ei maininud, et juures oli ka raamatupidaja L. Kull, kes on orderile alla kirjutanud. Poole seletus ei ole asjas tõendiks. Asjas on esitatud kirjalikud tõendid, millest nähtuvalt kostja notari juures kinnitas, et on 120 000 krooni saanud. Hageja taotleb kostjalt samuti välja mõista 5569.60 krooni, so tehingu sõlmimisel tasutud notaritasu 4720 krooni ja käibemaks 849,60 krooni. Kohus leiab, et notaritasu väljamõistmiseks tühise tehingu alusel saaduna alust ei ole. Tasud on hageja tasunud notarile, mitte kostjale, mistõttu neid summasid ei ole kostja omandanud, mis on TsK § 477 lg-te 1 ja 2 kohaldamise eelduseks. 25.06.2008.a vastuses kostja vastuväidetele hageja leiab, et kostja, müües hagejale vara, mis seadusest tulenevalt talle ei kuulunud, tekitas hagejale tarbetuid kulutusi. Seega on hageja nõue selles osas käsitatav kahju hüvitamise nõudena. Hageja esindas lepingu esemeks oleva vara tagastamise menetluses müüjat ning pidi professionaalse õigusnõustajana olema teadlik sellise tehingu tagajärgedest. Hageja pahausksus on tõendatud jõustunud kohtuotsusega. Eeltoodust tulenevalt puudub põhjuslik seos hagejal notaritasude maksmisega tekkinud kahju ja kostja käitumise vahel. Lisaks sätestavad TsK § 229 lg 1 ja lg 2 kohtu õiguse vähendada võlgniku vastutuse määra, kui kohustise mittetäitmine või mittekohane täitmine toimus mõlema poole süü tõttu või kui kreeditor tahtlikult või ettevaatamatult soodustas mittetäitmisega või mittekohase täitmisega tekitatud kahjude suurenemist või ei võtnud tarvitusele abinõusid nende vähendamiseks. Kohus leiab, et isegi juhul, kui notaritasu maksmisega hagejale tekkinud kahju oleks põhjuslikus seoses kostja tegevusega, tuleks kahjusummat vähendada 0 kroonini, sest hageja müüja õigusnõustajana oli teadlik tehingu tühisusest ning tal oleks olnud võimalik asjatute kulutuste tegemist vältida, jättes tühise tehingu sõlmimata. Kohus kohaldas tsiviilasjas hagi tagamist ja koormas hageja taotlusel kostjale kuuluva korteriomandi hüpoteegiga. TsMS § 442 lg 5 alusel kohus jätab hagi tagamise abinõu kehtima kuni kohtuotsuse täitmiseni. TsMS § 163 lg 1 alusel hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Võttes arvesse hagi rahuldamise suurt ulatust (rahuldamata jäi nõue ainult ca 4,6 % ulatuses) peab kohus õigeks jätta menetluskulud täies ulatuses kostja kanda. Apellatsioonkaebuse nõuded ja põhjendus 08.04.2009.a esitatud apellatsioonkaebuses palub kostja tühistada Harju Maakohtu 09.03.2009.a otsuse osas, millega mõisteti Maire Kruusmaalt hageja kasuks välja 120 000

krooni ja teha tühistatud osas asja esimesele astme kohtule uueks läbivaatamiseks saatmata uus otsus, millega jätta OÜ Kull Advokaadibüroo hagi Maire Kruusmaalt 120 000 krooni välja mõistmiseks rahuldamata. Samuti tühistada hagi tagamise abinõu – Maire Kruusmaa korteriomandile seatud kohtulik hüpoteek. Menetluskulud jätta vastustaja kanda. Kohtuotsus ei vasta TsMS § 442 lg 2 p 8 nõuetele. Tõendite hindamisel jättis kohus tähelepanuta vaieldamatult kindlaks tehtud asjaolu, millest said alguse vaidlusalused sündmused. Nimelt selle, et professionaalne õigusnõustaja sõlmis pahauskselt lepingu kliendiga, kellele õigusabi andis. Seda asjaolu arvestades tuleb anda hinnang sündmustele ja nende tagajärgedele. Nagu märkis Harju Maakohus 03.04.2007.a otsuses tsiviilasjas 2-00127, on Gennadi Kull olnud samaaegselt nii L. K. kui ka OÜ Kull Õigusbüroo esindaja ning tsiviilasjas 2/3/21-1724/99, milles hagi tagamiseks keelati XXXXXXXXX X asuva ehitise võõrandamine, esindas L. K.d Gennadi Kull. Mõte, et heauskse omandaja tekitamine võiks takistada elamu tagasiminekut linna omandisse, sai tekkida ainult õigusnõustajal. Tavainimestena ei olnud L. K. ega Maire Kruusmaa suutelised hindama heauskse omandaja tekitamise idee seaduspärasust ega efektiivsust. OÜ Kull Õigusbüroo ja Maire Kruusmaa näol ei ole tegemist võrdsete lepingupartneritega. Nõrgem pool oli usaldanud probleemide lahendamisse tugevamale poolele ja oli sõltuvuses teise poole professionaalsetest teadmistest ja tahtest. Kohus otsuses märgib ekslikult, et müügi- ja pandilepingu seaduses ettenähtud õiguslikud tagajärjed olid saabunud. 03.04.2007.a jõustunud otsuses on kohus asunud seisukohale, et ostu-müügilepingu alusel ei tekkinud OÜ-l Kull Õigusbüroo omandit XXXXXXXXX X asuvale ehitisele. Samas on märgitud, et OÜ Kull Õigusbüroo ei ole ehitise üle otsest valdust saanud ning omandi üleminekut ei ole toimunud. Tegelikkuses OÜ Kull Õigusbüroo ei saanudki XXXXXXXXX X elamut oma valdusesse ega kasutusse. Kohtu seisukoht, et elamu võõrandamise eesmärgiks oli kostja soov saada tagastatud varast kasu, on vastuolus kohtu poolt uuritud tõenditega. 09.02.2004.a poolte vahel sõlmitud kokkuleppest ostu-müügilepingu ja pandilepingu täitmise ja muutmise kohta nähtub, et ostja poolt loetakse tasutuks 630 000 krooni, kustutades tasaarvelduse korras kõik Maire Kruusmaa võlgnevused ostja ees. Seega loovutati suur osa elamu maksumusest tasuta, mis omakorda tõendab, et tegelikku raha liikumist üldse ei toimunud. Hageja väide, et selle summa eest oli osutatud õigusabi, ei ole kooskõlas õigusabi hinnatasemega ega kajastu hageja 2005.a majandusaruandes. Kui Maire Kruusmaa eesmärk oleks olnud lihtsalt kasu saamine, oleks ta elamu müünud tõeliselt heausksele ostjale täishinna eest. Kui ostu-müügileping tunnistati tühiseks, jäi kostja ilma elamust ja OÜ Kull Õigusbüroo osast töötasust. Sellest tekkis konflikt ja ajend hagi esitamiseks. Kogenud õigusnõustajana hageja teadis, et heauskse omandaja tekitamine võib soovitud tulemust mitte anda. Niisuguses situatsioonis tegelikult kostjale 120 000 krooni maksmine oleks olnud liiga suur risk. Kohtu seisukoht, et asjaolu, et kasumiaruandest ei nähtu hagejal 120 000 krooni olemasolu ja väljamakse, võib olla käsitletav raamatupidamiseeskirjade rikkumisena, kuid ei tõenda, et hageja ei ole tegelikult kostjale tasunud summat, ei ole seaduspärane. Õigusbürool kui juriidilisel isikul ei saa olla rahalisi vahendeid peale nende, mis on tuluna kutsetegevusest saadud ja kasumiaruandes näidatud. Kui ei ole tulu, siis ei ole võimalik seda ka elamu ostmiseks kulutada.

Kui tegelikult raha ei ole liikunud, siis kostja kinnitus notari juures raha saamise kohta ei oma seda tähendust, mida kohus sellele on otsuses omistanud, seda enam, et hageja seletus raha üleandmise kohta osutus vastuoluliseks. Vastuapellatsioonkaebuse nõuded ja põhjendus 17.06.2009.a esitas hageja vastuapellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada osas, millega jäeti kostjalt välja mõistmata notaritasu koos käibemaksuga 5569,60 krooni (kaebuses ekslikult märgitud käibemaks). Tühistatud osas teha uus lahend, millega rahuldada hagi täies ulatuses ning mõista kostjalt välja hageja kasuks 5569,60 krooni käibemaksu. Samuti taotleb apellant, et kohus mõistaks vastustajalt välja viivised alates 09.05.2007.a kuni kohtuotsuse täitmiseni. Kõik menetluskulud jätta kostja kanda. Kohus on vääralt kohaldanud seadust ning rikkunud menetlusõiguse norme. Kohus on ise loonud tõendeid, mida tegelikkuses ei eksisteeri. Kohus mainib, et hageja pahausksus on kohtuotsusega tõendatud, kuid ei maini, millise kohtuotsusega. Harju Maakohtu 03.04.2007.a otsusega rahuldati Tallinna linna hagi hageja ja kostja vahel 21.03.2000.a sõlmitud ostumüügi- ja pandilepingu tühistamise nõudes, kuna ehitis oli L. K.le tagastatud ebaseaduslikult. Hageja ja kostja vahel toimus tehing varem, kui anti välja korraldus, millega jäeti kostja taotlus õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamiseks rahuldamata. Tagantjärele sai selgeks, et ehitistele oli seatud võõrandamise keeld, kuid see ei olnud esitatud Tallinna Hooneregistrile. Hageja võttis Tallinna Hooneregistrist ostu-müügi tehingu teostamiseks vastava tõendi, millest ei nähtunud, et hoonel oleks lasunud keeldusid või areste. Kui isegi oletada, et hageja oli teadlik võõrandamise keelust, siis ei tee see teda ikkagi pahauskseks ostjaks. Tol ajal kehtinud TsMS § 156 lg 4 sätestas, et hagi tagamise abinõust tulenevat keeldu rikkunud isikut võib kohus trahvida. Tehing tühistati mitte seetõttu, et hageja oli pahauskne valdaja, vaid asjaolul, et kostjal puudus õigus vara võõrandada. Sel ajal kehtinud TsÜS § 66 lg 5 sätestas, et tühise tehingu järgi saadu peavad pooled tagastama, selle võimatuse korral aga hüvitama saadu rahas. Seega kohtu põhjendus käibemaksu välja mõistmise nõude mitte rahuldamiseks ei tulene seadusest. Kohus on vääralt kohaldanud seadust tuginedes TsK § 229 lõikele 1 ja 2. Mainitud paragrahv reguleerib kohustuste täitmist, kuid käesolevas kaasuses ei ole tegemist kohustuste täitmisega, vaid tühise tehingu alusel saadu tagastamisega, mida reguleerib tsiviilseadustiku üldosa seadus. Kostja ei ole kunagi vastu vaielnud käibemaksu maksmise nõudele, vaid taotles kogu nõude rahuldamata jätmist. 28.11.2008.a esitas hageja kohtule nõude täienduse kõrvalnõuete osas. Hageja taotles kostjalt välja mõista alates 09.06.2007.a kuni põhinõude täitmiseni igakuist viivist summas 1151.05 krooni. Maakohtu otsuses on hagi asjaolude kirjelduses kirjas, et 28.11.2008.a hageja täiendas nõuet kõrvalnõuete osas, aga kohtuotsuse põhjendavas osas kohus ei käsitle viiviste nõuet üldse. Kohus ei põhjenda, miks ta jättis hageja taotluse viiviste väljamõistmise osas rahuldamata. TsMS § 436 lg 5 mõtte kohaselt lahendab kohus kõrvalnõuetesse puutuva isegi siis, kui seda kohtuistungil ei arutatud.

Ringkonnakohtu seisukoht Vastavalt TsMS § 651 lõikele 1 kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Kostja vaidlustas kohtuotsuse osas, millega kostjalt mõisteti hageja kasuks välja 120 000 krooni, jäeti kuni kohtuotsuse täitmiseni kustutamata kostjale kuuluvale korteriomandile seatud kohtulik hüpoteek ning menetluskulude jaotamise osas. Hageja vaidlustas kohtuotsuse osas, millega jäeti kostjalt hageja kasuks välja mõistmata tema poolt makstud notaritasu 5569,60 krooni (koos käibemaksuga) ja viivised alates hagi esitamisest. Seega vaatab ringkonnakohus asja läbi üksnes eelnimetatud nõuete osas. Tsiviilkolleegium, ära kuulanud menetlusosalised ja tutvunud asja materjaliga, leidis, et apellatsioonkaebuse ja vastuapellatsioonkaebuse väited ei anna alust kohtuotsuse tühistamiseks. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 1 alusel tuleb jätta kaebused rahuldamata ja kohtuotsus muutmata. Ringkonnakohus nõustub esimese astme kohtu otsuse põhjendustega ja tulenevalt TsMS § 654 lg-s 6 sätestatust neid ei korda. Tulenevalt TsMS § 652 lg 1 p-s 1 sätestatust võttis ringkonnakohus kaebuste läbivaatamisel ja lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud, kuivõrd puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks. Vastuseks kostja apellatsioonkaebusele märgib kolleegium, et maakohtu seisukoht selles, et kostja ei ole tõendanud XXXXXXXXX X elamu ostu-müügi- ja pandilepingu näilisust ega lükanud ümber hageja tõendeid, mis tõendavad kostjale raha maksmist, on õige. Asja materjalidest nähtub, et kostja on 21.03.2000 allkirjastanud OÜ Kull Õigusbüroo kassa väljaminekuorderi nr 9 (tl 66), mille alusel on ta vastu võtnud 120 000 krooni, samuti on ta müüja L. K. volitatud esindajana 21.03.2000 notariaalselt tõestatud tehingu järgi lepingule alla kirjutamisega (p. 2.1.) kinnitanud ostjalt müügihinnast 120 000 krooni kättesaamist. Vaatamata kirjalikus vastuses hagile esitatud vastuväitele kassa väljaminekuorderi mitte allkirjastamisest kostja poolt, ei ole kostja menetluse kestel allkirja õigsust kassa väljaminekuorderil vaidlustanud. Apellatsioonikohtu istungil kostja esindaja antud seletuse kohaselt ei taotlenud kostja käekirjaekspertiisi läbiviimist üksnes seetõttu, et kostja on nähtuvalt toimiku materjalidest, kirjutanud erinevaid allkirju ja kostjal puudus võimalus ekspertiisi eest tasumiseks. Kolleegium nõustub maakohtu järeldusega ka selles, et hageja 2000.a majandusaasta aruandes on 120 000 krooni tasumine kostjale kajastatud, mistõttu on paljasõnaline ja tõendamata kostja kaebuse väide, et hagejal puudusid rahalised vahendid kostjale raha maksmiseks. OÜ Kull Õigusbüroo 2000 majandusaasta aruandest (lisa nr 11 C., tl 89) nähtub, et hageja on saanud pikaajalist võlga ja teinud pikaajalise võla tagasimakse summas 120 000 krooni. Et kohtuotsusega 03.04.2007 on tunnustatud 21.03.2000 tehingu tühisust, on kostjalt TsÜS § 66 lg 5 kohaselt 120 000 krooni väljamõistmine põhjendatud. Et tehingut ei tunnistatud tühiseks mitte esindaja ebaprofessionaalsuse, vaid selle tõttu, et tunnustati L. K.le 01.10.1994 vara üleandmise akti nr 121 tühisust, puudus L. K.l seadusest tulenev omandiõigus elamule ja õigus elamut müüa. TsÜS § 66 lg 5 kohaselt peavad pooled tühise tehingu järgi saadu tagastama, selle võimatuse korral aga hüvitama saadu rahas. Õige on maakohtu järeldus, et kostja mõistliku inimesena dokumendile allkirja andmisega pidi aru saama allkirjastamise tagajärgedest.

Argument, et kostjale kuuluv korter on ainukeseks eluasemeks talle endale, tema 84-aastasele emale ja 20-aastasele pojale, ei anna alust korteriomandile hagi tagamise korras seatud kohtuliku hüpoteegi kustutamiseks. Asja materjalide põhjal jõudis kohus õigele järeldusele, et kostja keeldumisel tühise tehingu järgi saadud raha tagastamisest ja muu realiseeritava vara, peale korteriomandi, puudumisel, võib korteriomandi võõrandamine hagi tagamata jätmisel kohtuotsuse täitmist raskendada. Kostja ei ole hagi tagamist seaduses ettenähtud korras vaidlustanud. Kaebusest ega vastusest vastuapellatsioonkaebusele ei nähtu asjaolusid, et valitud hagi tagamise abinõu oleks kostjale liialt koormav. Riigikohus on hagi tagamise eesmärki ja tähendust käsitlenud lahendite nr 3-2-1-127-06 p-s 10 ja nr 3-2-1-48-04 p-s 11, millest viimases on selgitanud, et kuivõrd hagi tagamiseks valitud vahend ei tohi piirata kostjat rohkem, kui on vaja hagi rahuldava kohtuotsuse täitmiseks, siis piisab rahalise nõude täitmise tagamiseks seatavast kohtulikust hüpoteegist nõudesumma ulatuses. Kostjale kuuluvale korteriomandile seatud kohtuliku hüpoteegi summaks on seatud tagatava nõude summa, mis kolleegiumi arvates ei takista kostjal ega tema lähikondsetel korterit elamiseks kasutada. Maakohus jättis põhjendatult kostjale kuuluvale korteriomandile seatud kohtuliku hüpoteegi kuni kohtuotsuse täitmiseni kustutamata. Kolleegium nõustub maakohtu seisukohaga selles, et notaritasu väljamõistmiseks tühise tehingu alusel saaduna alust ei ole. Tegemist ei ole kostja poolt alusetult omandatud summaga. Asjaoludest tulenevalt käsitleb ka hageja ise notaritasu ja sellelt tasutud käibemaksu kostja poolt talle tekitatud kahjuna. Käesolevas asjas on poolte sõlmitud tehingu tühisus põhjustatud asjaolust, et müüjal, keda hageja esindas, puudus seadusest tulenevalt omandiõigus ehitisele XXXXXXXXX X, Tallinnas ja hageja professionaalse õigusnõustajana pidi olema sellest teadlik. Seega oli hageja ehitise pahauskne omandaja ja eeltoodust tulenevalt puudub põhjuslik seos kostja käitumise ja hagejal notaritasu maksmisega tekkinud kahju vahel. Kolleegium jagab kohtu arusaama, et seega pidi hageja ette nägema ka tehingu tühistamise võimalust ning tal oli asjatute kulutuste tegemise vältimiseks võimalus jätta tehing 21.03.2000 sõlmimata. Kolleegium ei nõustu hageja kaebuse väitega, et kohus on ise loonud tõendeid, mida tegelikkuses ei eksisteeri ja asunud seetõttu ebaõigele seisukohale, et tühise tehingu alusel notaritasu väljamõistmiseks kostjalt alus puudub. Kohus on õigesti leidnud, et 21.03.2000 lepingu p-st 13.5 ei tulenenud hagejale kohustust tasuda notaritasu ja hageja pahausksuse tõttu puudub põhjuslik seos hagejal notaritasu maksmisega tekkinud kahju ja kostja käitumise vahel. Kohus ei ole tõendeid ise loonud, vaid tuginenud tõenditele, mis on toimikus. Kohus on otsuses õiguspäraselt tuginenud Harju Maakohtu 03.04.2007 jõustunud kohtuotsusele (tl 710), mille kohaselt põhineb kohtu veendumus kostja pahausksusest asjaolul, et G.Kull oli L. K. esindajaks tsiviilasjas nr 2/3/21-1724/99, milles kohus keelas XXXXXXXXX X ehitise võõrandamise. Sellele vaatamata sõlmisid L. K. ja OÜ Kull Õigusbüroo nimetatud ehitise osas ostu-müügi ja pandilepingu. Tähtsust ei oma asjaolu, et Tallinna Linnavalitsuse korraldus (tl 28) anti välja pärast ostu-müügi ja pandilepingu sõlmimist. Hageja oli, nagu kohus õigesti leidis, müüja esindajana seega vaieldamatult teadlik XXXXXXXXX X ehitise võõrandamise keelust. TsMS § 436 lg 5 mõtte kohaselt lahendab kohus kõrvalnõudesse puutuva küsimuse isegi siis, kui seda kohtuistungil ei arutatud. Kolleegium nõustub hageja kaebuse väitega, et maakohus ei ole otsuses käsitlenud ega võtnud seisukohta hageja esitatud taotluse kohta kõrvalnõuete osas. Osundatud taotluses palus hageja kostjalt välja mõista VÕS § 113 lg 1 järgi viivised alates hagi esitamisest kuni põhinõude täitmiseni igakuiselt 1151,05 krooni. Kolleegium leiab, et selline menetlusõigusnormide rikkumine ei anna alust kohtuotsuse tühistamiseks. Samas

peab kolleegium vajalikuks täpsustada, et hagiavaldus on kohtule esitatud 09.05.2008, mitte 09.06.2007, nagu hageja ekslikult märgib ja taotlus kõrvalnõudena viiviste väljamõistmiseks on esitatud 28.11.2008.a. Kolleegium leiab, et hageja taotlus viiviste väljamõistmiseks ei ole põhjendatud ega kuulu rahuldamisele. Hageja esitas taotluse viiviste väljamõistmiseks enam kui üheksa kuud peale Harju Maakohtu poolt 21.03.2000 tehingu tühisuse tunnustamist. Kolleegium leiab, et hageja ei ole esitanud viivise nõuet mõistliku aja jooksul ja käesolevas asjas ei ole õiglane ega millegagi põhjendatud hagi rahuldamise korral tehingu tühisuse tagajärjel tagasi saadava raha nõudele lisada viivise nõuet, mis nõude rahuldamise korral tooks endaga kaasa sisuliselt hageja alusetu rikastumise kostja arvel. Kohtupraktikas on viivise välja mõistmata jätmise põhjusena tunnustatud muu hulgas seda, kui kõrvalnõue jäeti esitamata mõistliku aja, so ca 3 kuu jooksul, arvates nõude aluseks oleva sündmuse saabumisest või kohustuse tekkimisest. Hagejal oli võimalus oma nõue kõrvalnõude osas maksma panna mõistliku aja jooksul alates 18.02.2008.a, so ajast, kui kostja sattus rahalise kohustuse täitmisega viivitusse. Et kostjale oli menetluskulude kandmisel antud menetlusabi apellatsioonkaebuse esitamisel riigilõivu tasumisest vabastamise näol, tuleb hagi rahuldamise korral kostjalt TsMS § 190 lg 5

Urmas Reinola

Gaida Kivinurm

Ülle Jänes

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.