Tsiviilasja number
2-07-50558
Kohus
Tallinna Ringkonnakohus
Kohtukoosseis
Eesistuja Reet Allikvere, liikmed Urmas Reinola ja Kaupo Paal
Otsuse tegemise aeg ja koht
06.03.2009, Tallinn
Tsiviilasi
Tarmo Tappo ja Helen Tappo hagi Jana Lootuse vastu kahju hüvitamise nõudes summas 303 065,05 krooni
Tsiviilasja hind
303 065,05 krooni
apellatsioonimenetluses
Vaidlustatud kohtulahend
Pärnu Maakohtu 05.11.2008 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Jana Lootuse apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
16.02.2009
Menetlusosalised esindajad
ja
nende Hagejad I Tarmo Tappo (ik xxxxxxxxxxx, elukoht xxxxxxxx xxxx, xxxxx xxxx, xxxxx xxxxxxxx) Hageja II Helen Tappo (ik xxxxxxxxxxx, elukoht xxxxxxxx xxxx, xxxxx xxxx, xxxxx xxxxxxxx) Hagejate lepinguline esindaja Anu Talu Kostja Jana Lootus (ik xxxxxxxxxxx, elukoht xxxxx x, xxxxxxx xxxxxx, xxxxxxx xxxx, xxxxx xxxxxxxx)
Jätta Pärnu Maakohtu 05.11.2008 otsus muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Apellatsiooniastme menetluskulud jätta kostja Jana Lootuse kanda. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib edasi kaevata üksnes vandeadvokaadi vahendusel Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. TsMS § 218 lg 4 kohaselt võib hagimenetluses Riigikohtus menetlusosaline ise esitada menetlusabi saamise taotluse. TsMS § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja
järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Asjaolud ja menetluse käik 03.12.2007 esitasid Tarmo Tappo ja Helen Tappo kohtusse hagi Jana Lootuse vastu kahju 303 065,05 krooni hüvitamiseks. 31.07.2006 koostas ja tõestas Pärnu notar Lagle Lindre kostja ja hagejate vahel hoonestatud kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu, millede kohaselt hagejad ostsid kostjalt Pärnu maakonnas, Xxxxx vallas, Xxxxxxxx külas asuva ja kinnisasjana Pärnu Maakohtu kinnistusosakonna Pärnu maakonna kinnistusjaoskonna kinnistusregistrisse nr xxxxxxxx all kantud kinnistu. Lepingu p 1.2.6. kohaselt on kinnistu hoonestatud, selle oluliseks osaks on uus aiamaja, milliste ehitustööd vastavad EV seaduses sätestatud nõuetele. Lepingu punktis 1.2.5. kohaselt ei ole kinnistul teadaolevaid varjatud puudusi, millest kostja ei ole hagejatele teatanud või mida hagejad ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Kuna kostja ei elanud enam lepingus märgitud aadressil, Xxx xx-xx xxxxx, edastasid hagejad 10.11.2006 posti teel kostjale tema töökoha aadressil, Xxxxxx xx, teate elamu puudustest ja varjatud vigadest, millisele kostja vastas tähtaegselt, edastades posti teel hagejatele tühja lehe. Kirja kättesaamist kinnitavad tunnistaja T. K. ütlused, kes oli juures, kui kostja abikaasa käis seoses hagejate saadetud kirjaga teavitamas, et nad ei aktsepteeri hagejate nõudeid. 12.02.2007 teostas Termopilt OÜ elamu soojustuse kontrolli, milles tegi järelduse elamu puuduliku soojustuse kohta. Termograafilise ülevaatuse alusel on Xabos Grupp OÜ koostanud hinnapakkumise summas 294 091,40 krooni ja OÜ Ramise koostanud hinnapakkumise summas 298 718,90 krooni, milles on nimetatud tööd ja materjalid, mis oleks vaja elamu soojustamiseks. Hagejad elavad vaidlusaluses elamus alates 2007 jaanuarist. Seoses hoone halva soojapidavusega oli temperatuur elamus külmadel kuudel, olenemata sellest, et hagejad paigaldasid uue „Tulikivi” kamina ja kütsid teda kordades rohkem kui ettenähtud 1-1,5 ahjutäit, õhtul 15°-23°C (olenevalt ruumist) ja hommikul 11°-16°C. Lisaks küttepuude suurele kulule on seoses soojakaduga hoonest hagejatele tekkinud ka suured elektriarved. Kostjale oli teada, et hagejad soovivad omandada elamu aastaringseks elamiseks. Hagejad ei oleks omandanud 1 150 000 krooni eest kinnistut koos elamuga, milline ei vasta tavamõistes elementaarsetele elamistingimustele, s.t ei ole soojapidav elamu. Lähtudes eeltoodust palusid hagejad kostjalt välja mõista asja lepingutingimustele mittevastavusest tulenev kahju summas 303 065,05 krooni (hinnapakkumiste keskmine 296 405,15 krooni + termograafilise ülevaatuse kulu 2950 krooni + elektrikütte lisatarbimine 3709,90 krooni). Kostja hagi ei tunnistanud. Hagejate väide, et lepingu esemeks oleval hoonel puudub soojustus, on paljasõnaline ja tõendamata. Kostja kasutas enne müügilepingu sõlmimist nimetatud aiamaja täiesti normaalsetel tingimustel kolme aasta vältel ise ning ei märganud hoonel mingeid olulisi puudusi. Kuidas ja milliste materjalidega hoone soojustatud oli, seda kostja ei tea ega pidanudki teadma. Müügilepingust ega ka võlaõigusseaduse müügilepingu kohta käivatest sätetest ei tulene kostja kohustust müüjana teavitada hagejaid, konkreetselt milliste materjalidega hoone on soojustatud. Lepingu kohaselt on hagejad kinnitanud, et nad on kinnistu üle vaadanud ning tutvunud neile selle kohta esitatud dokumentatsiooniga ja on eelnimetatud andmete alusel teadlikud kinnistu seisukorrast, koosseisust, sihtotstarbest ja ostavad kinnistu seisundis, millises see on käesoleva lepingu sõlmimise päeval. Samuti kinnitavad hagejad, et nad ei oma mingeid pretensioone kinnistu suhtes käesoleva lepingu 2(6)
sõlmimise päeva seisuga. Hagejad pole müügilepingus märkinud, et soovad osta kinnisasjal asuva hoone seal aastaringi elamiseks ning et kostja oli hagejate sellisest eesmärgist teadlik. Soojustamine ca 300 000 krooni on üle paisutatud. Hagejad küll väidavad, et puudus seisneb isovervilla puudumises, samas pole esitatud põhjendusi ega sellekohaseid kalkulatsioone. Samuti ei saa arvestada hagejate esitatud Termopilt OÜ koostatud dokumenti, kuna kontrolli juurde polnud kutsutud kostjat. Hagejad ei ole teavitanud kostjat ümberehitustööde alustamisest ja väidetavate puuduste avastamisest, millest tulenevalt on hagejad käitunud pahatahtlikult. Tulenevalt VÕS § 218 lg 1 ja 3 tema kui müüja vastutuse eelduseks saab olla asja puuduse esinemine selle juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku hetkel. Hageja on aga pärast valduse saamist teinud hoones ümberehitustöid. Hagejad ei ole asja lepingutingimustele mittevastavusest mõistliku aja jooksul teatanud VÕS § 220 lg 1 mõttes. Väidetavat kirja aadressile Xxxxxx xx, kostja kätte saanud ei ole. Nimetatud aadressiga novembris 2006, kostja seotud ei olnud, vaid viibis lapsehoolduspuhkusel. Kui hagejad oleks tahtnud oma pretensiooni kostjale esitada, tulnuks see saata lepingus märgitud aadressile XXX XX-XX XXXXX. Esimese astme kohtu otsus 05.11.2008 otsusega Pärnu Maakohus rahuldas hagi ja jättis menetluskulud kostja kanda. Asja lahendamisel on kohus tuginenud Riigikohtu otsuses nr 3-2-1-115-04 avaldatule. Vaidlus puudus selles, et poolte vahel sõlmiti 31.07.2006 asja müügileping. Hagejad on abikaasadena müügilepingust tulenevate nõuete osas ühisvõlausaldajad VÕS § 72 lg 1 mõttes, kuivõrd soetasid kinnistu ühisomandisse. Lepingust iseenesest ei tulene, nagu oleks hagejad ostnud kinnistul asuva elamu aastaringseks elamiseks. Lepingu p 1.2.6. kohaselt on kostja müüjana kinnitanud, et kinnistu on hoonestatud, selle oluliseks osaks on uus aiamaja, millel on elektritarbimisvõimalus, vee- ja kanalisatsioonivõrgu kasutus, elamul on ahjuküte ja ehitustööd vastavad EV seadustes sätestatud nõuetele. Selline kinnitus viitab selgelt asjaolule, et müüdi kinnistu elamiskõlbuliku, aastaringseks kasutamiseks mõeldud elamuga. Termopilt OÜ tõendiga on leidnud tõendamist väited elamu soojapidamatuse kohta. Termograafiline ülevaatus on andnud detailse pildi sellest, et elamu lagede soojusjuhtivus on ca 3 korda kõrgem standardsetest normväärtustest, välisseinte puhul on vahe veelgi suurem. Ülevaatusakti autentsuses ja õigsuses ei ole alust kahelda. Asjaolu, et kostjat ei kutsutud termograafilise ülevaatuse juurde, ei tee esitatud tõendit tema sisu osas kõrvalejätmist väärivaks. Asjas puudus vaidlus, et kinnistu valdus anti hagejaile üle lepingu kohaselt 07.08.2006. kuivõrd tegemist oli suveajaga, ei saanudki elamu soojapidavus sel ajal ilmneda. Alles 2006 sügisel ümberehituse käigus ilmnesid puudused soojustusest, millest kostjat ka informeeriti. Hagejad asusid alaliselt elamusse elama alles jaanuaris 2007, mil ilmnesid soojakaod. Paljasõnalised olid kostja vastuväited, et tema asja puuduste eest ei vastuta, kuna ei ole teada, milliseid ümberehitusi hagejad tegid, on paljasõnalised. Eeloleva põhjal järeldub, et puudulik soojustus oli kõnesolevas elamus juba asja valduse üleandmise hetkel varjatud kujul. VÕS § 218 ega ka üldine võlaõigusseaduse lepingulise vastutuse süsteem ei näe vastutuse eeldusena ette kohustuse rikkuja teadmist oma kohustuse rikkumisest ega asja puudusest. Kostja vastutust ei välista ka tema viidatud lepingu punktid (mh 1.3.2.ja 1.3.3.), mille kohaselt on ostjad kinnistu üle vaadanud ja ostnud selle seisundis, millises see oli lepingu sõlmimise päeval ega oma pretensioone müüjale kinnistu suhtes lepingu sõlmimise päeva seisuga. Asja kohese ja põhjaliku ülevaatamise kohustust ei ole hagejatele pandud ka müügilepinguga. Hagejad on tõendanud puuduste teatamisest kostjale. Tunnistaja T. K. ütlustest nähtuvalt toimus varsti pärast 10.11.2006 kirja saatmist kostja tööaadressile intsident, millest sai teha järelduse, et nimetatud puuduste avastamise teade kostjale kohale jõudis. Tunnistaja kinnitas,
3(6)
et hageja Tarmo Tappoga kohtuma tulnud isik oli elanud eelnevalt vaidlusaluses majas koos kostjaga ning kohtumisel selgitati temale täiendavalt juba varasemalt teatatud avastatud puudusi. Kostja teadlikkust hagejate kirjast kinnitas lisaks kohtule esitatud ümbrik, mis kannab postitemplit 30.11.2006 ning on adresseeritud kostjalt hageja Tarmo Tappole. Kostja ei ole nimetanud mingit põhjust, miks ta oleks pidanud hagejale kirju saatma. Seega on hagejad teavitanud kostjat asja puudustest mõistliku aja jooksul puuduste avastamisest ning müüja on seaduse mõttes vastutav. Kostja ei ole hageja kahju hüvitamise arvustustele sisulisi vastuväiteid esitanud, üksnes leidnud, et täiendava soojustuse paigaldamise kulud on ülepaisutatud. Kohus kvalifitseeris hagejate nõude täiendava soojustuse paigaldamise maksumuse osas VÕS § 115 lg 1 asemel esitatava kahju hüvitamise nõudena. Tegemist on sisuliselt otsese varalise kahju hüvitamise nõudega, kusjuures nõude sisuks on hagejate poolt tulevikus kantavad kulutuste hüvitamine (VÕS § 128 lg 3). Xabos Grupp OÜ ja OÜ Ramise hinnapakkumised haakuvad Termopilt OÜ lisasoojustuse arvutustega, lagede jms pindade osas kostja vastuväiteid esitanud ei ole. Õiguslikult põhjendatud oli ka kahju tuvastamiseks tehtud kulutuste väljanõudmine Termopilt OÜ arve summa ning täiendavalt tehtud elektrikulude osas, kuivõrd tegemist oli vastavalt kahju kindlakstegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõude esitamiseks tehtud ning kahju tekitamisega seoses kantud kuludega. Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus Jana Lootus palub tühistada Harju Maakohtu 05.11.2008 otsus, teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hagejate kanda. Kohus, kohaldanud VÕS § 115, on jätnud tuvastamata sätte eeldused. Kohus ei ole arvestanud seda, millist kostja kui kinnisasja müüja kohustust VÕS § 115 lg 1 sättes tuleb silmas pidada ega ole arvestanud ka seda, kas nimetatud kohustuse täitmiseks anti hagejate poolt täiendav tähtaeg. VÕS § 222 tuleneb, et müüdud asja lepingutingimustele mittevastavuse korral, mille eest müüja vastutab, on müügilepingu puhul ostjal primaarse õiguskaitsevahendina õigus nõuda üksnes lepingu täitmise nõue. Kahju hüvitamise nõude esitamine lepingu täitmise asemel (VÕS § 115 lg 2 ja 3) on võimalik alles pärast ostja poolt müüjale müüdud asja parandamiseks või asendamiseks täiendava tähtaja andmist ja selle tulutut möödumist või pärast müüjapoolset (õigustamatut) keeldumist asja asendamisest või parandamisest. Kohus ei ole arvestanud ka asjaoluga, et kui hagejad esitavad nõude kostja vastu VÕS § 222 lg 1 tuleneva kohustuse täitmise asemel hüvitise saamiseks, siis saavad nad nõuda üksnes selleks tegelikult tehtud mõistlike kulude hüvitamist (VÕS § 222 lg 5). Samas ei ole nad tõendanud ega ka mitte väitnud, et nad ise asja oleks parandada lasknud ning tegelikke kulutusi sellega seoses kandnud. Asjas ei ole tõendamist leidnud, et hagejad ei teadnud, et tegemist on renoveeritud aiamajaga, millel puudub kasutusluba. Hagejad pole müügilepingus märkinud, et soovad osta kinnisasjal asuva hoone seal aastaringselt elamiseks ning et kostja oli hagejate sellisest eesmärgist teadlik. Nimetatu on oluline, kuna pooled on kokku leppinud sellekohaste pretensioonide mitteesitamise. Seega vastas müüdud asi lepingutingimustele. Kostja ei vastuta väidetava asja lepingutingimuste mittevastavuse eest. VÕS § 218 lg 1 kohaselt müüja vastutuse aluseks on see, et asja puudus peab esinema riisiko ülemineku ajal. Hagejad väidavad, et on teinud pärast valduse saamist hoones ümberehitustöid. Kostjal ei ole mingit kindlust selles, et hagejad ümberehituse käigus lihtsalt eemaldasid varasema soojustuse või tegid mida iganes, sest kostjale midagi ei teatatud, parandamist ei nõutud ega kutsutud ümberehituse või termopildi tegemise juurde. Hagejad peavad tõendama, et vastavad puudused olid olemas riisiko ülemineku ajal. Kohus ei saa siin eeldada selle olemasolu. Samuti ei ole esitatud kostjale teadet puuduste avastamise kohta. Kostja ei ole hagejate
4(6)
10.11.2006 kirja kätte saanud. Kui hagejad oleks tahtnud oma pretensioone kostjale esitada, tulnuks see saata lepingus märgitud aadressile. Hagejad pole tõendanud, et kirja saatmine Xxxxxx xx, XXXXX aadressile. Oli nende jaoks vältimatu. Hagejad ei ole põhjendanud, miks nad eirasid kirja saatmisel kostja poolt müügilepingus märgitud aadressi. Vastus apellatsioonkaebusele Hagejad vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu ja paluvad jätta selle rahuldamata ning menetluskulud kostja kanda. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et Pärnu Maakohtu 05.11.2008 otsus on seaduslik ja põhjendatud otsuses toodud motiividel. Kuna kolleegium täielikult nõustub maakohtu põhjendustega, siis ei pea vajalikuks neid tulenevalt TsMS §-st 654 lg 6 korrata. Vaidlus puudub selles, et 31.07.2006 sõlmiti poolte vahel hoonestatud kinnistu müügileping ja asjaõigusleping, mille kohaselt hagejad ostsid kostjalt Pärnu maakonnas, Xxxxx vallas, Xxxxxxxx külas asuva kinnistu, mille oluliseks osaks on müüja kinnituste kohaselt uus aiamaja, elamul on ahiküte (t.l. 9, lepingu p- 1.1 ja 1.2.6). 2006.a oktoobris, kui hagejad otsustasid välja vahetada elamus asuva ahju ja kamina, selgusid ehitise puudused lagede ja põranda soojustus oli paigaldatud osaliselt ning seinte ja vundamendi soojustus puudus täies ulatuses, seega elamu oli praktiliselt soojustamata. Kolleegium leiab, et maakohus on õigesti kohaldanud VÕS § 217 lg 1, mille järgi peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele ka kvaliteedi osas. VÕS §-de 100, 101 ja 218 lg 1 järgi on just asja lepingutingimustele mittevastavus aluseks müüja võimalikule vastutusele. Maakohus leidis õigesti, et asja lahendamisel on esmalt oluline tuvastada, kas kostja (müüja) on rikkunud pooltevahelist müügilepingut, andes üle lepingutingimustele mittevastava asja. VÕS § 217 lg 2 p l järgi ei vasta asi muu hulgas lepingutingimustele, kui sellel ei ole kokkulepitud omadusi. VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi ei vasta müüdud asi lepingutingimustele lisaks ka siis, kui asi ei sobi otstarbeks, milleks ostja seda vajab või milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Põhjendatud ei ole kaebuses toodud väited, mille kohaselt ei ole hagejad tõendanud asja mittevastavust lepingutingimustele. Maakohus on kõiki hageja poolt asjas esitatud tõendeid hinnanud ja nende alusel õigesti tuvastanud, et kinnistul asuv aiamaja ei vastanud kokkulepitud tingimustele. Üheks tõendiks on Termopilt OÜ poolt teostatud termograafilise ülevaatuse akt vaidlusaluse hoone XXXXXXX XX soojustuse kontrollimiseks (t.l.33-51). Maakohus on õigesti leidnud, et nimetatud mõõtmistulemusi ei tee iseenesest valeks asjaolu, et kostja mõõtmise juures ei olnud. Kostjale on selgitatud kohustust oma vastuväiteid tõendada. Kostja seda teinud ei ole. Ka ringkonnakohtu istungil kinnitas kostja, et ei taotlenud asjas ekspertiisi läbiviimist. Samas kostja ise kinnitas ringkonnakohtu istungil, et kui tema vaidlusaluse kinnistu ostis, siis juba müüdi seda kui kinnistut, millel asus aastaringseks elamiseks mõeldud aiamaja. Kaebusest ei nähtu, millistele kostja poolt esitatud tõenditele maakohus hinnangu andma on jätnud ja mis võisid viia nii ebaõige otsuse tegemiseni. Asjaolu, et hagejatele oli teada kasutusloa puudumine hoonel, ei tähenda, et vaidlusalune hoone ei pidanudki sooja pidama, mis võimaldaks seal aastaringselt elada, ega välista hagi rahuldamist. Asjakohane on ka hagejate väide, mille kohaselt müüja ise avaldas AS Arco Vara Kinnisvarabüroo poolt eksperthinnangu koostamise käigus enne müüki, et kinnistul asub suvilast ümberehitatud elamu, mis on aastaringseks kasutamiseks (t.l.22-23). Hindamine on teostatud 26.07.2006, seega enne ülalnimetatud lepingute sõlmimist. Kui kostja leidis, et ka nimetatud hindamisakt on ebaõige, siis pidanuks ta esitama vastavad tõendid. Kaebuses on esitatud vaid paljasõnalised vastuväited.
5(6)
Kostja poolt väidetu, et ta elas vaidlusaluses majas kolm aastat ja seal ei olnud külm, ei ole aluseks kaevatava otsuse tühistamiseks. TsMS § 229 lg 2 kohaselt ei ole poole seletus tõendiks. Kostja ei ole oma väiteid, mille kohaselt oli vaidlusaluses hoones piisavalt sooja ka talvel elades, millegagi tõendanud. Kostja ei ole kaebuses esitatud väidetes ka järjekindel, kuna ühtpidi väidab kostja, et hoone ei pidanudki pidama sooja ja olema mõeldud aastaringseks elamiseks, teistpidi aga kinnitab, et hoone pidas sooja ja oli juba tema poolt ostes reklaamitud kui aastaringseks elamiseks mõeldud elamut. Põhjendatud ei ole kaebuses toodud väited, mille kohaselt pole hagejad tõendanud, et nad elamut talvel korralikult kütsid. Hagejad on tõendanud, et elamu ei ole piisavalt soojustatud Termopilt OÜ mõõtmistulemustega (t.l.33-50). Kui seinad on nõuetekohaselt soojustamata, siis ainult kütmisega ruumid soojad ei seisa talvisel perioodil. Maakohus on õigesti tuvastanud, et hagejad teavitasid VÕS § 220 lg 1 p 3 kohaselt kostjat mõistliku aja jooksul müügieseme puudustest ja kostja sellele ei reageerinud. Kaebuses on kostja vaid väljendanud paljasõnalist mittenõustumist maakohtu seisukohtadega, kuid ei kaebusest ei nähtu, millised tõendid võiks neid kostja väiteid kinnitada. Kolleegium leiab, et maakohus on õigesti leidnud, et hagejate nõue kuulub rahuldamisele VÕS § 115 lg 1 ja VÕS § 128 lg 3 alusel. Sellisele järeldusele on jõudnud ka Riigikohus analoogilises vaidluses lahendis 3-2-1-115-04. Nimetatud sätete kohaldamiseks vajalikud eeldused on maakohtu poolt tuvastatud. Ülaltoodu alusel ei anna ükski kaebuses toodud väide alust kaevatava otsuse tühistamiseks. Apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata. Apellatsiooniastme menetluskulud tuleb jätta kostja kanda.
Reet Allikvere
Urmas Reinola
Kaupo Paal
6(6)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.