Tsiviilasja number
2-08-4718
Kohus
Tallinna Ringkonnakohus
Kohtukoosseis
Eesistuja Reet Allikvere, liikmed Ulvi Loonurm ja Urmas Reinola
Otsuse tegemise aeg ja koht
Veebruaril 2009, Tallinn
Tsiviilasi
OÜ Punamoon hagi KÜ Mooni 18 ja OÜ Fassaadi Ekspress Grupp vastu omandi ja valduse rikkumise lõpetamise nõudes
Tsiviilasja hind
15 000 krooni
apellatsioonimenetluses
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 05.11.2008 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
KÜ Mooni 18 apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
16.02.2009
Menetlusosalised esindajad
ja
nende Hageja OÜ Punamoon (registrikood 10021546, asukoht Tallinn, aadress Mooni tn 18- 61, 19613 Tallinn), seaduslik esindaja juhatuse liige Nadezda Bodrenkova Kostja 1 KÜ Mooni 18 (registrikood 80074998, asukoht Tallinn, aadress Mooni 18- 30, 19613 Tallinn) Kostja 2 OÜ Fassaadi Ekspress Grupp (registrikood 11268740, Vabriku 19-5, 10411 Tallinn)
Jätta Harju Maakohtu 05.11.2008 otsus muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Menetluskulud jätta kostja KÜ Mooni 18 kanda. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib edasi kaevata üksnes vandeadvokaadi vahendusel Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. TsMS § 218 lg 4 kohaselt võib hagimenetluses Riigikohtus menetlusosaline ise esitada menetlusabi saamise taotluse. TsMS § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja
järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Asjaolud ja menetluse käik 08.02.2008 esitas OÜ Punamoon kohtusse hagi KÜ Mooni 18 ja OÜ Fassaadi Ekspress vastu omandi ja valduse rikkumise lõpetamise suhtes. Hagejale kuulub mitteeluruum aadressil Mooni 18/Kullerkupu 11-61. Viidatud korteriomandil oli eraldi evakuatsiooni- ja hädaväljapääs, mis oli olemas juba maja ehitamisel ning oli ka korterite erastamisel. OÜ Punamoon tellis maja fassaadi remondiks projekti, mille alusel tehti fassaadi remont ning likvideeriti hädaväljapääs ja selleni viinud metalltrepp. Hageja vaidles väljapääsu ja trepi likvideerimisele vastu nii siis, kui projekti korteriühistus tutvustati, kui ka siis, kui väljapääsu kinniehitamise ja trepi likvideerimise tööd toimusid. Hageja palus kohtul kohustada kostjaid taastama evakuatsiooni- ning hädaväljapääs ülalviidatud korteriomandi puhul ja paigaldada kahe lukuga pruun metalluks ning juurdepääsu trepp vastavalt parandatud projektile elamu fassaadi, katuse ja vihmaveesüsteemide remondiks. KÜ Mooni 18 tunnistas, et hageja poolt kirjeldatud uks ja metalltrepp olid olemas enne seda, kui korterid sh ka hagejale kuuluv korteriomand erastati, kuid hageja on loonud ukse ja paigaldanud trepi omavoliliselt. Ehitusõigus nende ehitamiseks puudub. KÜ Mooni 18 tellis fassaadi remondiks projekti, mis nägi ette trepi ja ukse likvideerimise. Hageja oli metalltrepi likvideerimisega nõus ja seadis selle eeltingimuseks vaid vastavate kulude kandmise OÜ Punamoon poolt. Hagi on esitatud vale kostja vastu, sest kaasomandi kasutamise ja valdamise küsimused kuuluvad korteriomanike, mitte korteriühistu pädevusse. Hagi ei saa rahuldada seetõttu, et maja välissein ei saa kuuluda hageja omandisse, mistõttu ei saa olla tegemist hageja omandiõiguse rikkumisega. Tegemist ei saa olla ka hageja valduse rikkumisega, sest hageja saab teise ukse kaudu oma korteriomandisse sisse ja välja käia. Lisaks on enamik korteriomanikest hageja poolt ette heidetavad tööd heaks kiitnud. OÜ Fassaadi Ekspress Grupp tunnistas, et teostas 2007 aastal viidatud maja fassaaditöid ning tööde käigus ehitas KÜ Mooni 18 tellimusel vaidlusaluse ukse kinni. Esimese astme kohtu otsus 31.10.2008 otsusega Harju Maakohus rahuldas hagi osaliselt kohustades KÜ Mooni 18 ja OÜ Fassaadi Ekspress Grupp taastama korteriomandi Mooni 18/Kullerkupu 11-61 Tallinn, reaalosani viinud evakuatsiooni- ning hädaväljapääsuni viinud metalltrepp. Kohus jättis hagi rahuldamata osas, millega hageja taotles kostjate kohustamist kahe lukuga metallukse paigaldamiseks. Hageja menetluskulud jäid 90% ulatuses solidaarselt kostjate kanda. Kohus luges tuvastatuks, et hageja on korteriomandi Mooni 18/Kullerkupu 11-61 omanik ja valdaja. KÜ Mooni 18 tellis OÜ-lt fassaadi Ekspress Grupp remonttööd. 2007 toimunud tööde käigus likvideeriti ülalviidatud kortermaja välisseinas olnud ukseava, mis tagas teise juurdepääsu hageja korteriomandi reaalosa juurde. KÜ Mooni 18 likvideeris vaidlusaluse ukseni viinud metalltrepi, mis oli kinnitatud maja seina külge. Vastavat kokkulepet kohus poolte vahel ei tuvastanud. Vaidlusalune ukseava ja trepp olid olemas nii enne kui ka pärast korterite erastamist ning et trepp ja ukseava likvideeriti peale eraomandi tekkimist. Asjaoludest nähtuvalt müüriti kinni sein, mis ei ole hageja omandis, sest korteriomandiseadus määratleb imperatiivselt, millised hooneosad saavad korteriomandi 2(5)
reaalosa hulka kuuluda. Seega muudatus trepi ja ukseava likvideerimise näol puudutas kõikide korteriomanike kaasomandis olevaid hooneosi. Kostjate tegevuse tagajärjel oli valdaja takistatud tema valduse suhtes tegeliku võimu teostamisel. Enne ukseava likvideerimist ja enne trepi eemaldamist sai hageja siseneda ja väljuda tema valduses olevasse korterisse kahte sissepääsu pidi. Asjaolu, et üks korteri sissepääs jäi alles, ei tähenda, et ühe sissepääsu likvideerimine korterisse sisse ja välja käimist ei halvendaks. Seetõttu ühe sissepääsu likvideerimist tuleb lugeda valduse rikkumiseks AÕS § 40 lg 3 alt ühes tähenduses. OÜ-u Fassaadi Ekspress Grupp kinnitustest ja kostjate vahel sõlmitud töövõtulepingust nähtuvalt pani OÜ Fassaadi Ekspress Grupp toime hageja valduse rikkumise. Seejuures ei ole oluline, kas valduse rikkumine pandi toime hageja omandisse kuuluvaid hooneosi või kõikide korteriomanike omandisse kuuluvaid hooneosi muutes, sest valduse rikkumise eelduseks ei ole asjaõigusseaduse kohaselt see, et asjad, mille muutmise teel valduse rikkumine toime pannakse, peaksid kuuluma hageja omandisse. Kuna KÜ Mooni 18 tellis OÜ-lt Fassaadi Ekspress fassaaditööd, millega rikuti valdust, siis tuleb TsÜS § 132 lg 2 alusel OÜ Fassaadi Ekspress tegevus omistada KÜ-le Mooni 18. Sellest tulenevalt on ka KÜ Mooni 18 hageja suhtes valduse rikkuja. Kuna kohus tuvastas, et kostjad likvideerisid ukseava ja metalltrepi, millised kujutavad endast valduse rikkumist, on valdajal õigus nõuda rikkumise kõrvaldamist AÕS § 44 lg 1 alusel. Samas ei ole hageja ümber lükanud KÜ Mooni väiteid, et vaidlusalune uks oleks likvideeritud. Uks on ka praegu seinas olemas. Kuivõrd ukse eemaldamist ei ole tõendatud, jättis kohus hageja nõude ukse taastamise osas rahuldamata. Hagi kuulus rahuldamisele ka AÕS § 98 alusel. Hageja on korteriomandi omanik, mille reaalosa hulka kuulub korter, milleni kinniehitatud ukseava viis. Välissein ise, mis kinni ehitati, kuulub aga kõikide korteriomanike kaasomandisse. AÕS § 71 lg 4 tulenevalt saab iga kaasomanik kõikide muude isikute, kui kaasomanike suhtes panna maksma kõiki omandi rikkumisest tulenevaid nõudeid. Trepi muutmise ja ukse kinniehitamise korral on tegemist omandi kahjustamisega, mida tuleb lugeda omandi rikkumiseks, sest sellest tekib omanikule negatiivne tagajärg. Seejuures ei oma tähendust KÜ Mooni 18 väide, et enamus kaasomanikest just sellist olukorda soovis. See, et enamus kaasomanikest ukse kinniehitamist ja trepi likvideerimist soovis, oleks asjassepuutuv kaasomanike vahelises vaidluses. Tegemist oli hageja omandi rikkumisega ka seetõttu, et hagejale kuulub korteriomand, mille reaalosale üks sissepääsudest suleti. Kuigi reaalosale sissepääs suleti kaasomandis oleva seina muutmise teel, põhjustas selline tegevus hageja ainuomandi, reaalosa kahjustamise, tuues hagejale kaasa negatiivse tagajärje. Ukse, ukseava või tepi ehitusprojektis või rekonstruktsiooniprojektis kajastumine või mittekajastumine ei saa õigustada omandiõiguse rikkumist ning teine eraisik ei saa seda omaalgatuslikult likvideerida põhjusel, et see ei vasta projektile. KÜ Mooni 18 on leidnud, et hageja valduse rikkumisest tulenev vaidlus on kaasomanike vaheline vaidlus ning korteriühistu, kui maja majandamiseks loodud juriidiline isik sellesse vaidlusesse ei puutu. Kohtu hinnangul on valduse rikkumise tõttu toimuva õigusvaidluse puhul kohaseks kostjaks valduse rikkuja ning omandiõiguse rikkumise üle toimuva vaidluse puhul omandiõiguse rikkuja, kes käesoleval juhul KÜ Mooni 18 ja OÜ Fassaadi Ekspress grupp, kes on kaasomanikuks mitteolevad isikud. Samuti otsustati vastavate tööde tegemise üle korteriühistu üldkoosolekul ja mitte korteriomanike kokkuleppega. Kuigi korteriomanike ja korteriühistu liikmete ring langeb suures osas kokku, ei ole käesoleval juhul ehitise muutmiseks oma nõusolekut andnud kõik korteriomanikud nagu see KOS § 16 lg 1 tulenevalt nõutud on. Kohtule esitatud korteriomanike enamuse allkirju ei saa käsitleda justkui korteriomanike enamuse otsusena, mis annaks kostjale AÕS § 48 lg 2 tuleneva õiguse ust kinni ehitada või siis kaasomandit senisest erinevalt kasutada. KOS § 11 lg 1 p 1 tulenevalt tuleb
3(5)
korteriomanikel lähtuda nii reaalosa kui ka kaasomandi kasutamisel omandist sellisena nagu see on ning olemasoleva omandi kasutamine nii nagu see on, ei hõlma selle olulisel määral ümberehitamist. KOS § 12 lg 1 kohaselt võivad korteriomanikud reguleerida reaalosa ja kaasomandi eseme kasutamist kokkuleppega. Kokkulepe korteriomandiseaduse tähenduses tähendab kõikide korteriomanike kokkulepet. Sama paragrahvi 2 lõike kohaselt võivad korteriomanikud korteriomandi reaalosa ja kaasomandi eseme kasutust reguleerida ka otsusega, kuid seda siiski vaid juhul, kui otsused jäävad tavakasutuse piiresse, kuid ühe maja välisseinas oleva sissepääsu ja selleni viiva trepi likvideerimine väljub tavakasutuse piiridest. Seega ei saa selliseid küsimusi lahendada korteriomanike otsusega. Veelgi enam, KOS § 16 lg 1 järgi ehitusliku muudatuse tegemiseks korteriomanike enamuse otsusest ei piisa ning selleks on vaja kõikide korteriomanike kokkulepet. Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus KÜ Mooni 18 palub tühistada Harju Maakohtu otsus, teha uus otsus jättes hagi rahuldamata. Kohus on jätnud oma otsuse põhjendamata, rikkudes seeläbi TsMS § 442 lg 8. Väljaselgitamata on jäänud OÜ Fassaadi Ekspess Grupp tegelik seisukoht. Hageja on esitanud väite, et tema õigusi rikub evakuatsiooni ja varuväljapääsu puudumine. Asjaolu, et hagejal on oma omandis eraldi evakuatsiooniväljapääs ei ole millegagi tõendatud. Juhul, kui kohus tuvastas, et uks tõepoolest kandis hädaväljapääsu eesmärki, siis pidanuks see olema ka kohtuotsuses hageja tõendatud asjaolude kirjelduses. Hageja on ise seadust rikkudes asunud hoonet muutma, kuid rikkumisele ei saa tugineda ja pidada rikkumist subjektiivse õiguse tekke allikaks. Põhjendamatu on seisukoht nagu ilma ehitusõiguseta ehitise muutmine hageja poolt enne omandi saamist ei kuulu arvestamisele selle vaidluse lahendamisel. Kaasomandi rikkumine ja mitterikkumine kostjate poolt tuleb otsustada selle järgi, kas hagejal endal oli õigus teostada fassaadi muudatus ja mitte sellega, et ta oli juba seda teinud ning teised kaasomanikud peavad sellega leppima. Väär on tuginemine KOS § 16 lg 1 regulatsioonile. Osundatu on kohaldatav ehituslikust või muust korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemisel. KOS § 16 lg 1 määrab ära kriteeriumid, milleni võib kaasomaniku võimalik huvi kahjustamine ulatuda. Sealjuures peab toiming olema asjakohane. Hoone kui terviku fassaadi soojustamine oli asjakohane toiming kõikide kaasomanike huvides. Hageja erihuvi omada kahte kasutusesolevat sissepääsu oma omandisse ei saa kaaluda üles teiste kaasomanike õigust viia kaasomand kehtiva projektiga kooskõlla. Kostja jääb selle juurde, et õigusvaidluse võimalik kostja ei ole mitte korteriühistu, vaid kaasomanike see osa, kes ei ole nõus tema poolt tellitud projektiga ehitada omandile hädaväljapääs. Vastus apellatsioonkaebusele Hageja apellatsioonkaebust ei tunnista palub jätta selle rahuldamata, menetluskulud jätta kostja kanda. OÜ Fassaadi Ekspress tunnistab Harju Maakohtu 31.10.2008 otsust. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et Harju Maakohtu 31.10.2008 otsus on seaduslik ja põhjendatud otsuses toodud motiividel. Kuna kolleegium nõustub maakohtu põhjendustega täielikult, siis ei pea vajalikuks neid tulenevalt TsMS §-st 654 lg 6 korrata. Maakohus ei ole otsuse tegemisel rikkunud menetlusõiguse norme nagu märgitakse kaebuses. Kostjal I puuduvad volitused esindada kostjat II ja seetõttu jätab kolleegium tähelepanuta kaebuses toodud väited, mille kohaselt ei ole maakohus välja selgitanud kostja II
4(5)
seisukohta. Kostja II on esitanud oma seisukohad maakohtule, milles tunnistas, et teostas 2007 ülalnimetatud hoone fassaaditöid, mille käigus kostja I tellimusel ehitas vaidlusaluse ukse kinni. Kohtuotsuses on kostja II seisukoht ka kajastatud. Vastuses apellatsioonkaebusele leiab kostja II, et ta tunnistab maakohtu otsust täielikult. Apellatsioonkaebuses märgib apellant paljasõnaliselt, et maakohus on otsuse tegemisel kohaldanud ebaõigesti materiaalõiguse norme ja leidnud, et hagi rahuldamisele ei kuulu. Kaebusest ei nähtu, millist õigusnormi maakohus ebaõigesti kohaldas. Maakohus tugines põhjendatult hagi osalisel rahuldamisel nii AÕS §-le 44 lg 1 kui ka AÕS §-le 89. Paljasõnaline on ka kaebuses toodud väide, mille kohaselt hageja ise on asunud ilma ehitusõiguseta hoonet muutma. Selliseid tõendeid kostja I esitanud ei ole. Asjas on esitatud tõendid, millest nähtub, et vaidlusalune uks oli olemas juba vähemalt 1995 (t.l.102,103). Peale selle on hageja väitnud nii maakohtus kui ka vastuses apellatsioonkaebusele, et vaidlusalune ava oli hoonel juba 1976 aastal kui maja ehitati. Kostja I pole seda väidet ümber lükanud. Vaidlus puudub selles, et kui hagejale ruumid erastati 2002 aastal, olid nii vaidlusalused trepp kui ka ukseava olemas. Maakohus leidis p-s 14 põhjendatult, et trepi eemaldamist ja ukse kinniehitamist selliselt, et sellest tekib ühele kaasomanikule negatiivne tagajärg – tema omandi kahjustamine, mis raskendab ja piirab omandi kasutamist, tuleb lugeda omandi rikkumiseks. Hageja on kinnitanud kogu menetluse vältel, et ruumide sihipäraseks kasutamiseks on see väljapääs ruumidest hädavajalik tulenevalt Vabariigi Valitsuse 27.10.2004 määrusest nr 315. Selle kohta on hageja esitanud ka Põhja-Eesti Päästekeskuse 31.10.2007 teatise (t.l.25). Kuna maakohus tuvastas, et trepi eemaldamisega ja ukseava sulgemisega on rikutud hageja valdust ja sama rikkumine on käsitletav ka omandi kahjustamisena, siis ei oma tähtust asjaolu, mis eemärgil või millal hageja seda treppi ja ust kasutab. Õige pole ka kaebuses toodud väide, mille kohaselt ei ole maakohus otsuse kirjelduses kajastanud hageja poolt esile toodud asjaolusid. Otsuse p-s 1 on ka see asjaolu kajastatud. Maakohus leidis õigesti, et hageja ei pidanud vaidlustama KÜ Mooni 18 vastavat üldkoosoleku otsust ja on seda ka põhjendanud. Kaebuses toodud väited ei anna alust ka selles osas kaevatavat otsust muuta. Maakohus leidis õigesti, et hageja nõue on suunatud kohaste kostjate vastu. Vaidlus puudub selles, et kostja I kõnealused tööd tellis ja kostja II need teostas. Ülaltoodu alusel leiab kolleegium, et ükski kaebuses toodud väide ei anna alust kaevatava otsuse tühistamiseks. Apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata. Apellatsiooniastme menetluskulud tuleb jätta hageja KÜ Mooni 18 kanda.
Reet Allikvere
Ulvi Loonurm
Urmas Reinola
5(5)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.