OÜ P hagi KÜ ja OÜ F vastu omandi ja valduse rikkumise lõpetamise nõudes
Tsiviilasja hind
15 000 krooni
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: OÜ P (registrikood xxx, asukoht xxx); Hageja seaduslik esindaja: NB(juhatuse liige); Kostja 1: Kü (registrikood xxx, asukoht xxx); Kostja 1 tehinguline esindaja: vandeadvokaat Nigul Saar (advokaadibüroo Paul Varul, Ahtri 6a, 10151 Tallinn; e- post: [email protected]); Kostja 2: OÜ F(registrikood xxx xxx)
Kohtuistungi toimumise aeg
16.10.2008.a
Istungil osalenud isikud
Hageja seaduslik esindaja N B , kostja 1 tehinguline esindaja vandeadvokaat Nigul Saar
RESOLUTSIOON
1.Hagi rahuldada osaliselt.
2.Kohustada solidaarvõlgnikena kostjat 1, Kü ja kostjat 2 OÜ F taastama korteriomandi, mis asub aadressil Xxx/ Xxx Tallinn ja mille kinnistusraamatu registriosa nr on xxxreaalosani viinud evakuatsiooni- ning hädaväljapääs ja väljapääsuni viinud metalltrepp.
3.Jätta hagi rahuldamata osas, milles hageja taotles kostjate kohustamist kahe lukuga metallukse paigaldamiseks. Menetluskulude jaotus
1.Jätta kostja 1 menetluskulud kostja 1 kanda.
2.Jätta kostja 2 menetluskulud kostja 2 kanda.
3.Jätta hageja menetluskulud 90% ulatuses solidaarselt kostjate Kü ja OÜ Fkanda. Hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus koos nimekirja ja kulusid tõendavate dokumentidega on õigus esitada kohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest. Edasikaebamise kord Kohtuotsusele on õigus edasi kaevata Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättesaamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu möödumisel otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Esitatud appellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitamisel ei taotleta selle lahendamist istungil.
1(7)
Tsiviilasi nr: 2-08-4718
Hageja nõue ja põhjendused
1.Hageja esitas 08.02.2008.a Harju Maakohtusse hagi, milles palus kohustada kostjaid taastama mitteeluruumis aadressil Xxx/ XxxTallinn, evakuatsiooni ja hädaväljapääs vastavalt olemasolevale projektile. Peale nõude täpsustamist jäi hageja lõplikuks nõudeks kohustada kostjaid taastada evakuatsiooni- ning hädaväljapääs ülalviidatud korteriomandi puhul ja paigaldada kahe lukuga pruun metalluks mõõtudega 900 X 2100 mm ja juurdepääsu trepp vastavalt parandatud projektile elamu fassaadi, katuse ja vihmaveesüsteemide remondiks. Hagiavalduse kohaselt kuulub hagejale mitteeluruum aadressil Xxx/ Xxx, mille korteriomandi registriosa nr on xxx. Viidatud korteriomandil oli eraldi evakuatsiooni- ja hädaväljapääs, mis oli olemas juba maja ehitamisel ning oli ka korterite erastamisel. Kostja 1 tellis maja fassaadi remondiks projekti, mille alusel tehti fassaadi remont, mille käigus likvideeriti hädaväljapääs ja selleni viinud metalltrepp. Hageja vaidles väljapääsu ja trepi likvideerimisele vastu nii siis, kui projekti küs tutvustati, kui ka siis, kui väljapääsu kinniehitamise ja trepi likvideerimise tööd toimusid. Hageja leiab, et teise väljapääsu kinniehitamine rikub tema õigusi ja palub kohtul kohustada kostjaid endine olukord taastada.
Kostja 1 vastuväited
2.Kostja 1 võttis omaks, et viidatud maja välisseinas asus metalluks ja ka ukseni viinud metalltrepp, mis oli kinnitatud maja seina külge, kuid kostja 1 leidis, et hageja oli ukse loonud ja trepi paigaldanud omavoliliselt. Kostja väitel ei ole maja ehitusprojektis ega rekonstruktsiooniprojektis sellist ust kunagi ette nähtud. Kostja 1 võttis menetluse käigus omaks, et hageja poolt kirjeldatud uks ja metalltrepp olid olemas enne seda, kui korterid sh ka hagejale kuuluv korteriomand erastati, samuti ka peale erastamist. Kostja 1 võttis omaks, et tellis fassaadi remondiks projekti, mis nägi ette trepi ja ukse likvideerimise. Samas leiab kostja 1, et sellise ukse ja trepi ehitamiseks ehitusõigus puudub. Kostja 1 leiab, et hageja oli metalltrepi likvideerimisega nõus ja seadis selle eeltingimuseks vaid vastavate kulude kandmise kostja 1 poolt, millega kostja 1 oli nõus. Kostja 1 leiab, et hagi on esitatud vale kostja vastu, sest kaasomandi kasutamise ja valdamise küsimused kuuluvad korteriomanike ja mitte kü pädevusse. Kostja 1 leiab, et hagi ei saa rahuldada seetõttu, et maja välissein ei saa kuuluda hageja omandisse, mistõttu ei saa olla tegemist hageja omandiõiguse rikkumisega. Tegemist ei saa olla ka hageja valduse rikkumisega, sest hageja saab teise ukse kaudu oma korteriomandisse sisse ja välja käia. Kostja 1 leiab, et hagi ei saa rahuldada seetõttu, et enamik korteriomanikest on hageja poolt ette heidetavad tööd heaks kiitnud.
Kostja 2 seisukohad
3.Kostja 2 esitas kogu kohtumenetluse jooksul kohtule vaid ühe lühikese seisukoha, milles tunnistas, et teostas 2007ndal aastal viidatud maja fassaaditöid. Tööde käigus ehitas kostja 2 kostja 1 tellimusel vaidlusaluse ukse kinni.
Kohtu põhjendused
4.Kohus, tutvunud poolte seisukohtadega ja uurinud asjas esitatud tõendeid, leiab, et käesolev hagi võiks kuuluda rahuldamisele juhul, kui trepi ja/ või ukse likvideerimine kujutaks endast valduse või omandi rikkumist. Valduse rikkumise korral võiks hagi kuuluda rahuldamisele AÕS § 44 lg 1 alusel ning omandi rikkumise korral AÕS § 89 alusel. Nõude aluseid tuleb hinnata eraldi. Samuti tuleb hagi rahuldamist hinnata kummagi kostja osas eraldi. Kõigepealt hindab kohus, kas hagi kuulub rahuldamisele, seejärel hindab kohus kostja 1 vastuväiteid hagile.
5.Käesolevas lõigus käsitleb kohus AÕS § 44 lg-s 1 sätestatud nõude eeldusi. Vastava nõudenormi kohaselt võib valdaja nõuda valduse rikkumise kõrvaldamist ja edasisest rikkumisest hoidumist, kui toime pannakse valduse rikkumine, kui nõude esitaja on valdaja ja kui isik/ isikud, kelle vastu nõue on esitatud, on pannud toime valduse rikkumise. Valduse rikkumiseks loetakse AÕS § 40 lg 3 kohaselt valdaja takistamist asja üle tegeliku võimu teostamisel.
6.Käesolevas lõigus käsitleb kohus AÕS § 89 sätestatud nõudenormi realiseerimise materiaalõiguslikke eeldusi. Vastava normi kohaselt on omanikul õigus nõuda omandiõiguse igasuguse rikkumise kõrvaldamist, kui nõude esitaja on omanik, kui pannakse toime ükskõik milline
2(7)
Tsiviilasi nr: 2-08-4718 omandiõiguse rikkumine ning kui isik, kelle vastu nõue esitatakse, on omandiõiguse rikkumise toimepanija.
7.Käesolevas lõigus esitab kohus need, nõude rahuldamise eelduseks olevad asjaolud, mida kohus loeb tuvastatuks. Käesolevas vaidluses loeb kohus tuvastatuks, et hagejale kuulub korteriomand, mis asub aadressil Xxx/ XxxTallinn ja mille registriosa nr on xxx. Vastav asjaolu nähtub kinnistusraamatust. Kohus loeb tuvastatuks, et kostja 1 tellis kostjalt 2 fassaadi remondi tööd, mille teostas kostja 2 ja mille käigus likvideeriti ülalviidatud kortermaja välisseinas olnud ukseava, mis tagas teise juurdepääsu hageja korteriomandi reaalosa juurde. Seda asjaolu on kinnitanud mõlemad kostjad. Kohus loeb tuvastatuks, et kostja 1 likvideeris vaidlusaluse ukseni viinud metalltrepi, mis oli kinnitatud maja seina külge. Selle asjaolu võttis menetluse käigus omaks kostja 1. Kostja 1 väitis küll, et selleks oli tal hageja nõusolek ning et trepi likvideerimine toimus hageja ja kostja 1 kokkuleppel, kuid sellise nõusoleku või kokkuleppe olemasolu hageja omaks ei võtnud ning kostja 1 ei suutnud menetluse käigus sellise kokkuleppe olemasolu tõendada. Sellest tulenevalt loeb kohus, et vastava nõusoleku või kokkuleppe olemasolu ei ole tuvastatud. Kohus loeb tuvastatuks, et vaidlusalune ukseava ja trepp olid olemas enne korterite erastamist ja ka peale korterite erastamist, sh hagejale kuuluvate ruumide erastamist, so eraomandi tekkimise ja vaidlusaluse maja tsiviilkäibesse tekkimise ajal ning et trepp ja ukseava likvideeriti peale eraomandi tekkimist. Hageja ja kostja 1 vahel selles osas vaidlus puudub, kostja 2 kinnitas, et asjakohased fassaaditööd tehti tema poolt 2007ndal aastal. Majas olevad ruumid erastati 2000dentate aastate alguses. Kohus loeb tuvastatuks, et hageja on talle kuuluva korteriomandi valdaja. AÕS § 33 lg 1 kohaselt on valdaja isik, kelle tegeliku ehk faktilise võimu all asi on, st isik, kes teostab tegelikku võimu asja üle. Sellise väite on hageja esitanud. Sellele väitele ei ole ei kostja 1 ega kostja 2 vastu vaielnud ning kohtu hinnangul viitavad kõik asjaolud sellele, et hageja talle kuuluvat korteriomandit ka valdab.
8.Järgnevalt hindab kohus, kas hagi tuleks rahuldada AÕS § 44 lg-st 1 tulenevalt. Selle nõude esimeseks eelduseks on see, et hageja on asja valdaja. Kohus luges eespool tuvastatuks, et hageja on talle kuuluva korteriomandi valdaja. Vastavat nõuet saab esitada valduse rikkumise korral, st siis, kui kellegi tegevus või tegevuse tagajärg takistab valdajal asja üle tegeliku võimu teostamist (AÕS § 40 lg 3). Konkreetsel juhul müüriti kinni sein, mis ei ole hageja omandis, sest korteriomandiseadus määratleb imperatiivselt, millised hooneosad saavad korteriomandi reaalosa hulka kuuluda ning KOS § 2 lg-st 1 tulenevalt ei saa hoone püsimiseks ning hoone välise kuju säilitamiseks vajalikud hooneosad korteriomandi reaalosa hulka kuuluda. Seega tehti muudatus trepi ja ukseava likvideerimise näol, mis puudutas kõikide korteriomanike kaasomandis olevaid hooneosi. Selleks, et hinnata, kas selliste muudatuste tegemine kujutas endast valduse rikkumist, tuleb hinnata, kas sellise tegevuse tagajärjel oli valdaja takistatud tema valduse suhtes tegeliku võimu teostamisel. Kohtu hinnangul tuleb sellele küsimusele vastata jaatavalt. Enne ukseava likvideerimist ja enne trepi eemaldamist sai hageja siseneda ja väljuda tema valduses olevasse korterisse kahte sissepääsu pidi. Peale nimetatud likvideerimistöid sai hageja kasutada ainult ühte juurdepääsu. Kohtu hinnangul on selle tagajärjel korteri osas tegeliku võimu teostamine takistatud. See asjaolu, et üks korteri sissepääs jäi alles, ei tähenda, et ühe sissepääsu likvideerimine korterisse sisse ja välja käimist ei halvendaks. Seetõttu tuleb ühe sissepääsu likvideerimist lugeda valduse rikkumiseks AÕS § 40 lg 3 alt 1 tähenduses. AÕS § 44 lg-s 1 sätestatud nõude saab esitada üksnes isiku/ isikute suhtes, kes vastava rikkumise toime pani. Käesoleva menetluse käigus on kostja 2 kinnitanud, et ta ehitas fassaadis olnud ukseava kinni. Hageja esitas kohtule kostja 1 ja kostja 2 vahel sõlmitud töövõtulepingu, mille alusel fassaaditööd tehti ning lepingu osaks oleva tööde loetelu nr 1 (t lk 115). Sellest nähtuvalt tuli kostjal 2 teostada ka teatud lammutustööd, sh ka demonteerida fassaadiga piirnevad projektivälised konstruktsioonid (vt p 1.3. t lk 115). Sellest tulenevalt loeb kohus tuvastatuks, et kostja 2 demonteeris ka ukseni viinud metalltrepi. Sellest tulenevalt loeb kohus tuvastatuks, et kostja 2 pani otseselt toime hageja korteri valduse rikkumise. Seejuures ei ole oluline, kas valduse rikkumise pandi toime hageja omandisse kuuluvaid hooneosi muutes või kõikide korteriomanike omandisse kuuluvaid hooneosi muutes, sest valduse rikkumise eelduseks ei ole asjaõigusseaduse kohaselt see, et asjad, mille muutmise teel valduse rikkumine toime pannakse, peaksid kuuluma hageja omandisse.
9.Järgnevalt kontrollib kohus, kas valduse rikkumise eest peaks vastutama ka kostja 1. Kostja 1 otseselt käesolevas lõigus kirjeldatud muudatusi toime ei pannud. Samas luges kohus eespool tuvastatuks, et kostja 1 tellis kostjalt 2 need tööd, mida kohus käesolevas lõigus valduse rikkumiseks luges. Seetõttu leiab kohus, et kostja 2 tegevus tuleb omistada kostjale 1 TsÜS § 132 lg 2 alusel. Kostja 1 tellis fassaaditööd selleks, et täita kostjal 1 kui kül seadusest ja põhikirjast tulenevat maja korrashoiu kohustust. Sellest tulenevalt tuleb kostja 1 ka hageja suhtes valduse rikkujaks lugeda.
3(7)
Tsiviilasi nr: 2-08-4718 Seega asub kohus seisukohale, et hageja saab kostjalt 1 ja kostjalt 2 nõuda valduse rikkumise kõrvaldamist.
10.Käesolevas lõigus käsitleb kohus seda, mida hageja kostjalt 1 ja kostjalt 2 valduse rikkumise kõrvaldamisena nõuda saab. Hageja lõplikuks nõudeks selles osas jäi endise olukorra taastamine, st ukseava taastamine maja seinas, sinna kahe lukuga metallukse paigaldamine ja metalltrepi paigaldamine. Käesoleva menetluse käigus leidis tõendamist, et kostjad likvideerisid ukseava ja metalltrepi, kuid kostja 1 väitis menetluse käigus, et seinas olnud metallust ei ole likvideeritud ning et uks, nii nagu ta oli, on ka praegu seinas olemas, et uks on lihtsalt kaetud soojustusega ja üle krohvitud. Hageja ei tõendanud menetluses vastupidist. Sellest tulenevalt leiab kohus, et hageja nõuet ukse taastamise osas ei saa rahuldada, sest selle nõude aluseks olevat asjaolu- ukse eemaldamine, ei ole tõendatud. Hageja nõue ukseava taastamiseks ning metalltrepi taastamiseks kostja 1 ja kostja 2 suhtes tuleb aga rahuldada, sest vastavad asjaolud kujutavadki endast valduse rikkumist ning valdajal on õigus nõuda rikkumise kõrvaldamist.
11.Kuigi hagi kuuluks rahuldamisele ka üksnes AÕS § 44 lg 1 alusel, hindab kohus järgnevalt ka, kas hagi võiks kuuluda rahuldamisele ka AÕS § 89 alusel. Vastava nõude üheks eelduseks on see, et nõude esitaja on omanik. Kohus luges eespool tuvastatuks, et hageja on üksnes korteriomandi omanik, mille reaalosa hulka kuulub korter, milleni kinni ehitatud ukseava viis. Välissein ise, mis kinni ehitati, kuulub aga kõikide korteriomanike kaasomandisse. Korteriomandi koosseisu kuuluv kaasomand on nö tavaline kaasomand, mille suhtes kehtivad asjaõigusseaduse kaasomandi sätted (AÕS §-d 71 jj) korteriomandiseadusest tulenevate erisustega. AÕS § 71 lg 4 kohaselt on igal kaasomanikul kolmandate isikute suhtes kõik omaniku õigused. Kolmandateks isikuteks vastava sätte tähenduses on kõik muud isikud kui kaasomanikud. Sellest tulenevalt saab iga kaasomanik kõikide muude isikute, kui kaasomanike suhtes panna maksma kõiki omandi rikkumisest tulenevaid nõudeid. Kusjuures vastav regulatsioon ei eelda, et omandiõiguse rikkumise nõude maksmapanemiseks peaks olema kaasomanike enamuse otsus või enamuse vastuseisu puudumine. Trepi muutmist ja ukse kinniehitamist selliselt, et sellest tekib ühele kaasomanikule negatiivne tagajärg- tema omandi kahjustamine on selle tõttu raskendatud ja piiratud, tuleb lugeda omandi rikkumiseks, sest sellest tekib omanikule negatiivne tagajärg. Seejuures ei oma tähendust kostja 1 väide, et enamus kaasomanikest just sellist olukorda soovis. See, et enamus kaasomanikest ukse kinniehitamist ja trepi likvideerimist soovis, oleks asjassepuutuv kaasomanike vahelises vaidluses. Käesoleval juhul on aga vaidlus ühe kaasomaniku (kellel on kolmandate isikute suhtes AÕS § 71 lg-st 4 tulenevalt kõik omaniku õigused) ja kaasomanikeks mitteolevate kolmandate isikute vahel. Seega ei oma see asjaolu, kui palju kaasomanikke vastavate muudatuste tegemist soovis või mitte, tähendust.
12.Kohtu hinnangul on tegemist hageja omandi rikkumisega ka seetõttu, et hagejale kuulub korteriomand, mille reaalosale üks sissepääsudest suleti. Kuigi reaalosale sissepääs suleti kaasomandis oleva seina muutmise teel, põhjustas selline tegevus hageja ainuomandi, reaalosa kahjustamise, sest tõi vastava reaalosa suhtes kaasa negatiivse tagajärje- reaalosale juurdepääs halevenes, kuivõrd üks kahest reaalosale juurdepääsust suleti. Seega on tegemist ka hageja ainuomandis oleva reaalosa halvendamisega. Hageja omandi kahjustamise pani toime kostja 2, sest eespool asus kohus seisukohale, et kostja 2 ehitas ukseava kinni ja likvideeris ka metalltrepi. Samas tuleb kostja 2 tegevus omistada TsÜS § 132 lg-st 2 tulenevalt ka kostjale 1, sest kostja 1 tellis fassaaditööde tegemise kostjalt 2 ning kostja 1 tellis tööd kü kohustuse, milleks on maja korrashoidmine, täitmiseks. Seega vastutavad kostja 2 ja kostja 1 mõlemad hageja omandi rikkumise eest. Kohus leiab, et ka omandi rikkumise korral saab hageja nõuda nii ukseava taastamist kui ka metalltrepi taastamist, kuid mitte metallukse paigaldamist, seda samadel põhjustel, mida kohus käsitles valduse rikkumise nõude juures.
13.Kohtu hinnangul vastutavad kostja 1 ja kostja 2 ülalviidatud rikkumiste eest ja on kohustatud eespool kirjeldatud toiminguteks solidaarselt, sest kostja 1 ja kostja 2 peavad täitma kohustuse, mille täitmist saab hageja nõuda vaid ühe korra (VÕS § 65 lg 2). Järgnevalt hindab kohus kostja1 poolt esitatud vastuväiteid hagile.
14.Kostja 1 väitis, et hageja on ukse ja metalltrepi paigaldanud omavoliliselt. Kohtu hinnangul ei saa selline väide käesolevas vaidluses tähendust omada, sest kohus luges tuvastatuks, et metalluks, ukseava ja trepp olid olemas juba siis, kui majas olevad ruumid erastati. See tähendab, et eraomand tekkis sellisel kujul, kus uks, ukseava ja trepp olid olemas. Võimalik omavoliga tekkinud tagajärg
4(7)
Tsiviilasi nr: 2-08-4718 muutus erastamise käigus eraomandi osaks ning eraomanikel tekkisid õigused sellisele ehitisele nagu see eraomandi tekkimisel oli. Hagejal on õigus omandile sellisel kujul nagu see oli omandiõiguse tekkimise ajal. Seetõttu tuleb kostja 1 vastuväide, mis seondub sellega, et ukseava, uks ja trepp paigaldati omavoliliselt, jätta arvestamata. See asjaolu, et maja erastamisele eelnenud omanik oleks võinud võib- olla hageja suhtes mingeid nõudeid maksma panna, ei oma tähendust, sest korteriomanikel tekkis omandiõigus sellise maja suhtes nagu see erastamise käigus oli.
15.Kostja 1 esitas vastuväite, mille kohaselt ei ole hoone ehitusprojektis ega rekonstruktsiooniprojektis mitte kunagi ust, ukseava ega metalltreppi ette näinud. Kohtu hinnangul tuleb selline vastuväide jätta arvestamata seetõttu, et kõnealuse ukse, ukseava või tepi ehitusprojektis või rekonstruktsiooniprojektis kajastumine või mittekajastumine ei saa õigustada omandiõiguse rikkumist. Kui omandiõigus tekkis selliselt, et uks, ukseava ja trepp olid olemas, siis ei saa teine eraisik seda omaalgatuslikult likvideerida põhjusel, et see ei vasta projektile. Käesoleva menetluse käigus ei ole keegi esitanud asjaolusid, et avalik võim oleks avaliku- õiguse alusel kohustanud omanikku ust, ukseava või metalltreppi likvideerima ning et likvideerimine oleks olnud selliselt vältimatult möödapääsmatu, et see oleks välistanud omaniku omandiõiguse rikkumisest tulenevad vastuväited. Sellele lisaks toimus rekonstruktsiooniprojekti koostamine selliselt, et selle projekti tellis kostja 1. Kindlasti ei saa omandiõiguse ja valduse rikkuja poolt tellitud projekt, mis valduse ja omandiõiguse rikkumist ette näeb, olla aluseks valduse ja omandiõiguse rikkumisele.
16.Kostja 1 vastuväited, justkui hageja oli nõus trepi ja ukseava likvideerimisega, ei ole tõendatud ja tuleb seetõttu jätta arvestamata.
17.Kostja 1 esitas väite, et ühe sissepääsu likvideerimine ei tähenda valduse rikkumist, sest teine sissepääs jäi alles. Kohus sellise kostja 1 seisukohaga nõustuda ei saa. Kahest sissepääsust ühe likvideerimine raskendab kohtu hinnangul valduse teostamist, sest enne sai valdust teostada ühe asemel kahe sissepääsu kaudu.
18.Kostja 1 esitas vastuväite, mille kohaselt kuulub maja välissein kõikide korteriomandite kaasomandi koosseisu ning ükski korteriomanik ei saa omatahtsi seda ümber ehitama asuda. Kohus selle väitega nõustub, kuid konkreetsel juhul oli maja fassaad selline (sisaldades ust, ukseava ja metalltreppi) juba eraomandi (ruumide erastamise) tekkimise ajal, mistõttu ei ole hageja kõikide korteriomanike kaasomandisse kuuluvat välisseina ümber ehitanud. Välisseina ja sellega ühendatud trepi osas tegi muudatusi kostja 1 ja kostja 2. Seetõttu tuleb kostja 1 nimetatud vastuväide jätta arvestamata.
19.Kostja 1 esitas vastuväite, mille kohaselt on võimalik hageja valduse rikkumisest tulenev vaidlus kaasomanike vaheline vaidlus ning kü, kui maja majandamiseks loodud juriidiline isik sellesse vaidlusesse ei puutu. Kohtu hinnangul on valduse rikkumise tõttu toimuva õigusvaidluse puhul kohaseks kostjaks valduse rikkuja ning omandiõiguse rikkumise üle toimuva vaidluse puhul kohaseks kostjaks omandiõiguse rikkuja. Käesoleval juhul luges kohus tuvastatuks, et valduse rikkumise ja omandiõiguse rikkumise panid toime kostja 1 ja kostja 2. Sellisele asjaolule, et hageja valdust oleksid rikkunud ülejäänud kaasomanikud või osa nendest, ei ole hageja tuginenud. Tsiviilkohtumenetluses valib hageja ise, kelle vastu ta hagi esitab ja millistele elulistele asjaoludele ta hagi esitades tugineb. Põhimõtteliselt on õige, et kaasomandi valdamise, kasutamise ja käsutamise üle otsustavad kaasomanikud omavahel. Korteriomandi koosseisu kuuluva kaasomandi valdamise ja kasutamise ning käsutamise üle otsustamine on sellele lisaks reguleeritud ka korteriomandiseaduses sisalduvate erisätetega, kuid käesoleval juhul on kaasomanikuks mitteolevad isikud, kostja 1 ja kostja 2 pannud toime hageja omandi ja valduse rikkumise. Vastavate tööde tegemise üle otsustati kü üldkoosolekul ja mitte korteriomanike kokkuleppega. Valduse ja omandi rikkumiseks ei olnud hageja nõusolekut. Kuigi korteriomanike ja kü liikmete ring langeb suures osas kokku (välja arvatud siis, kui korteriomand kuulub samaaegselt mitme isiku ühisesse omandisse, siis on kü seaduse § 5 lg 5 kohaselt kü liikmeks üks korteriomandi omanikest), ei ole käesoleval juhul ehitise muutmiseks oma nõusolekut andnud kõik korteriomanikud nagu see KOS § 16 lg-st 1 tulenevalt nõutud on. Kü poolset maja majandamist ei saa samastada korteriomanike pädevusse ja kõikide korteriomanike kokkuleppega lahendatavate küsimuste hulka kuuluva tegevusega. Kuigi kostja 1 (kü) võis antud juhul ellu viia korteriomanike enamuse tahet, tegi kostja 1 seda oma nimel ja seega ka oma vastutusel. See asjaolu, et võib- olla võiks hageja esitada nõude mingil alusel ka kõikide või osade korteriomanike vastu, ei välista nõude esitamist selle isiku vastu, kes konkreetse rikkumise toime pani, seda juhul, kui kõik nõude esitamise eeldused on täidetud. Viimast asjaolu on kohus ülalpool kontrollinud.
5(7)
Tsiviilasi nr: 2-08-4718
20.Kostja 1 esitas vastuväite, mille kohaselt annab korteriomanike enamuse poolt ukseava likvideerimiseks ja metalltrepi kõrvaldamiseks antud nõusolek AÕS § 48 lg-s 2 sätestatud õigustuse valduse rikkumiseks ja välistab seega AÕS § 44 lg-s 1 sätestatud nõude maksmapanemise. Kohus sellise kostja 1 vastuväitega ei nõustu. Kohtu hinnangul, selleks, et esineks AÕS § 48 lg-s 2 sätestatud olukord, peab omavoli toimepanijal, st valduse rikkujal olema mingi selline õigus, mille alusel ta võib nõuda valdust asjale. Kohtu hinnangul viitab kostja 1 käsitletava vastuväite kontekstis sellele, et kostja 1 poolt kohtule esitatud korteriomanike enamuse allkirju (vt t lk 83 jj) tuleks käsitleda justkui korteriomanike enamuse otsusena, mis annaks õiguse ust kinni ehitada või siis kaasomandit senisest erinevalt kasutada. Kohtu hinnangul on korteriomandi koosseisu kuuluva kaasomandi valdamine ja kasutamine selle küsimuse kontekstis ammendavalt reguleeritud korteriomandiseaduses sätestatud erinormidega. KOS § 11 lg 1 p 1 kohaselt on korteriomanikud kohustatud reeglina hoiduma korteriomandi reaalosa ja korteriomandi koosseisu kuuluva kaasomandi kasutamisel tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. Sellest sättest tulenevalt tuleb korteriomanikel lähtuda nii reaalosa kui ka kaasomandi kasutamisel omandist sellisena nagu see on ning olemasoleva omandi (välissein koos sinna tehtud ukseava, ukse ja trepiga) kasutamine nii nagu see on, ei hõlma selle olulisel määral ümberehitamist. KOS § 12 lg 1 kohaselt võivad korteriomanikud reguleerida reaalosa ja kaasomandi eseme kasutamist kokkuleppega. Kokkulepe korteriomandiseaduse tähenduses tähendab kõikide korteriomanike kokkulepet. KOS § 12 lg 2 kohaselt võivad korteriomanikud korteriomandi reaalosa ja kaasomandi eseme kasutust reguleerida ka otsusega, kuid seda siiski vaid juhul, kui otsused jäävad tavakasutuse piiresse. Kohtu hinnangul väljub ühe maja välisseinas oleva sissepääsu ja selleni viiva trepi likvideerimine tavakasutuse piirest. Seega ei saa selliseid küsimusi lahendada korteriomanike otsusega. Veelgi enam, KOS § 16 lg 1 näeb erinormina ette, et ehitusliku muudatuse tegemiseks korteriomanike enamuse otsusest ei piisa ning selleks on vaja kõikide korteriomanike kokkulepet. Välisseinas oleva ukseava kinniehitamine ja maja seina külge kinnitatud ning maapinnast enam kui meetri kõrgusel asuva ukseni viiva metalltrepi likvideerimine on ehituslik muudatus. Eespool toodust tulenevalt ei saa käesolevas lõigus käsitletud kostja 1 vastuväide mõjutada hagi rahuldamist.
21.Eespool toodust tulenevalt leiab kohus, et hagi tuleb ukseava taastamise ja metalltrepi taastamise nõudes rahuldada. Hagi ei saa rahuldada kahe lukuga metallukse taastamise nõudes, sest hageja ei ole tõendanud, et see uks oleks olnud likvideeritud või kahjustatud. Hagi ei saa rahuldada selles ukseava taastamise ja metalltrepi taastamise nõude osas, milles hageja taotles, et uskeava ja metalltrepp tuleks taastada vastavalt projektile, sest projekti kohtule esitatud ei ole ning vastavasisulise projekti olemasolu kohtule tõendatud ei ole, kuid see ei välista kohtu hinnangul valduse ja omandiõiguse rikkumisele eelnenud olukorra taastamise nõuet kui sellist. Kohtu hinnangul ei anna kostja 1 vastuväited alust hagi rahuldamata jätmiseks. Kohus jõudis otsuses tehtud järeldusteni otsuses nimetatud tõendite alusel. Ülejäänud tõendid ei oma asjas tähendust, sest vastavad asjaolud on tõendatud otsuses nimetatud tõenditega.
Menetluskulude jaotus
22.TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Käesoleval juhul rahuldas kohus hagi osaliselt. TsMS § 163 lg 1 kohaselt võib kohus hagi osalise rahuldamise korral jätta menetluskulud ka täielikult või osaliselt menetlusosaliste endi kanda. Kuigi kohus formaalselt hagi täielikult ei rahuldanud, siis oli hageja kohtusse pöördumine õigustatud ning kohus hagi põhimõtteliselt siiski rahuldas. Kohus rahuldas hagi endise olukorra taastamise nõudes, jättes rahuldamata hagi üksnes kahe lukuga metallukse taastamise nõudes. Kuivõrd kohus tuvastas, et valduse ja omandiõiguse rikkumised aset leidsid ja endine olukord tuleb taastada, siis sellest tulenevalt leiab kohus, et valdavas osas hagi siiski rahuldati, mistõttu tuleb kostjate menetluskulud jätta kostjate endi kanda ja hageja menetluskulud jätta 90% ulatuses solidaarselt kostjate kanda, sest eesmärk, milleks hageja kohtusse pöördus sai valdavas osas kohtu poolt rahuldatud. Põhiline vaidlus käesoleva kohtumenetluse käigus puudutas seda, kas hagejal on õigus tagavaraväljapääsule ning kas läbipääs senisel kujul tuleb taastada või mitte. Selles osas kohus hagi rahuldas. Vastavalt TsMS § 173 lg-le 1 esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Kohus selgitab, et TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174
6(7)
Tsiviilasi nr: 2-08-4718 lg 2 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri ning kulusid tõendavad dokumendid.
Kaupo Paal Kohtunik
7(7)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.