A.U. ja V.U.`i hagi Ida-Virumaa Kinnisvara OÜ vastu lepingulise kohustuse täitmise nõudes
Hagihind
57 400 krooni
Menetlusosalised ja nende
Hageja 1: A.U. (IK xxx; elukoht: xxx)
esindajad Hageja 2: V.U. (IK xxx; elukoht: xxx) Hagejate esindaja: M. F., volikirja alusel Kostja: Ida-Virumaa Kinnisvara OÜ (RK xxx; asukoht: xxx) Kostja esindaja: T. V., juhatuse liige Kolmas isik: AS Silbet (RK xxx; asukoht: xxx Kolmanda isiku esindaja: M. O., volikirja alusel Kohtuistungi toimumise aeg
05. veebruar 2009. a
RESOLUTSIOON
1.Hagi rahuldada.
2.Välja mõista Ida-Virumaa Kinnisvara OÜ-lt solidaarselt A.U. ja V.U.`i kasuks 57 400 (viiskümmend seitse tuhat nelisada) krooni.
MENETLUSKULUDE JAOTUS
1.Hagejate menetluskulud, sh vajalikud ja põhjendatud kohtuvälised kulud peab kandma kostja.
Kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul arvates kohtuotsuse menetlusosalistele kättetoimetamisest. Kui kaebuse esitaja ei taotle apellatsioonkaebuse lahendamist kohtuistungil, ringkonnakohtul õigus lahendada apellatsioonkaebus kirjalikus menetluses.
I Asjaolud
1.Ida-Virumaa Kinnisvara OÜ (Müüja/Omanik), A. K. (peale abiellumist 03.07.2007. a U.) (Ostja), V.U. (Ostja), OÜ Glasmir (Hüpoteegipidaja 1) ja AS SEB Pank (endine ärinimi AS SEB Eesti Ühispank) (Hüpoteegipidaja 2) sõlmisid 21.11.2006. a lepingu, mis sisaldab alljärgnevaid kokkuleppeid: ühishüpoteegi alt vabastamise kokkulepe, korteriomandi müügileping, korteriomandi hüpoteegiga koormamise leping, asjaõiguslepingud ja kinnistamisavaldused (Jõhvi notar O. B., notari ametitoimingute raamatu registri nr xxx. Müügi esemeks oli korteriomand xxx, kinnistusraamatu kinnistusregistriosa nr xxx (643/14610 mõttelist osa kinnistust katastritunnusega 32202:002:0051, eluruumi nr 13 üldpind on 64,3 m2). Registriosa IV jakku oli tehtud kanne hüpoteegi kohta 16 000 000 krooni OÜ Glasmir kasuks. Lepingu punkti 2.19.5 kohaselt on lepingus toodud andmed korteriomandi omaniku, koosseisu, koormatiste, kitsenduste ja hüpoteekide kohta lepingu tõestanud notari poolt kontrollitud notariaalakti tõestamise päeval elektroonilisest kinnistusraamatust. Müüja ja Ostjad leppisid kokku, et ühishüpoteek ei jää müügieseme
on
suhtes kehtima peale Ostjate kandmist kinnistusraamatusse, Müüja ja Hüpoteegipidaja 1 leppisid kokku, et müügi ese vabastatakse ühishüpoteegi alt.
2.Müügi ese (korteriomand Salu 13-13) müüdi Ostjatele kaasomandisse hinnaga 795 000 krooni, millest 75 000 krooni tasuti enne lepingu sõlmimist Ostjate poolt Müüjale ning Müüja kandis nimetatud summa üle Hüpoteegipidajale 1, ülejäänud ostuhinna osa 720 000 krooni kohustuvad Ostjad tasuma ülekande teel Müüja nõusolekul ja palvel Hüpoteegipidaja 1 arvelduskontole 3 pangapäeva jooksul.
3.Pangatehingute väljavõtte kohaselt kandis V.U. oma arvelduskontolt SEB Pangas 22.11.2006. a OÜ Glasmir arvelduskontole 720 000 krooni korteri xxxostu eest.
4.Kinnistusregistriosa nr xxx II jakku tehti 06.12.2006. a kanded omaniku kohta: V.U. – 1⁄2 kaasomandist, A.U. – 1⁄2 kaasomandist. 06.12.2006. a kustutati IV jaost hüpoteegikanne OÜ Glasmir kasuks ning seati hüpoteek summas 936 000 krooni AS SEB Eesti Ühispank kasuks.
5.16.08.2007. a sõlmisid V.U., A. K. (Omanikud) ja Ida-Virumaa Kinnisvara OÜ (Müüja) vastastikuse kokkulepe, elumaja xxx pindala andmete täpsustamise eesmärgil, alljärgnevas:
5.1.Omanikud annavad oma nõusoleku vajalike paranduste tegemiseks kinnistusraamatu I ossa, registri kõikide andmete vastavusse viimise eesmärgil ehitisregistri andmetega (RK 120274372).
5.2.Omanikud nõustuvad, et korteri nr 13 faktiliseks pindalaks on 60,2 m2 (57,3 m2 + 2,9 m2 (rõdu), mitte aga müümisel avaldatud pindala 64,3 m2.
5.3.Omanikud kohustuvad 21.08.2007. a notaribüroos kirjutama alla avalduse muudatuste tegemiseks kinnistusraamatusse.
5.4.Müüja kohustub tasuma kõik kulud, mis on seotud kinnistusraamatus andmete muutmiseks avalduste ettevalmistamisega, vormistamisega, allkirjastamise ja esitamisega.
5.5.Müüja kohustub hüvitama korteri nr 13 Omanikele korteri pindala vahe (rõdu pindala arvesse võtmisega) arvestusega 1 m2 * 14 000 krooni, st hüvitamisele kuulub summa 57 400 krooni (64,3 m2 – 60,2 m2 = 4,1 m2 * 14 000 krooni = 57 400 krooni.
5.6.Müüja kohustus kokkuleppes nimetatud summa üle kandma 3 pangapäeva jooksul alates kinnistusraamatusse muudatuste tegemise päevast.
6.05.03.2008. a tehti kinnistusregistriossa I jakku muudatus eluruumi nr 13 mõttelise osa ja üldpinna kohta: vastavalt 573/13413 ja 57,30 m2.
II Hagiavalduse sisu
7.A.U. ja V.U. esitasid Viru Maakohtule hagi Ida-Virumaa Kinnisvara OÜ vastu lepingulise kohustuse täitmise nõudes, 57 400 krooni väljamõistmiseks.
8.Hagi põhjenduste kohaselt oli korteriomand Salu 13-13 müügilepingu sõlmimise ajal (21.11.2006. a) ehitusjärgus, 1 m2 korteriomandi hind on 12 364 krooni. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 217 järgi peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi ja kirjelduse osas. Lepingutingimustele peavad vastama ka asja juurde kuuluvad dokumendid. Pärast projektdokumentatsiooni täpsustamist tehti kindlaks, et korteriomandi xxx üldpind ei ole mitte 64,3 m2, vaid 57,3 m2, st 7 m2 väiksem. Kostja tunnistas seda fakti ning pooled sõlmisid 16.08.2007. a vastastikuse kokkuleppe. Kostja oma kohustust ei täitnud ning Ostjatele 57 400 krooni ei tasunud. Sellega rikkus kostja VÕS § 76 lg 1, § 100 ja § 108 lg 1 sätestatut.
III Hagi tagamine
9.Viru Maakohtu 06.06.2008. a kohtumäärusega hagi tagati ning kostja pangakontod arestiti hagihinna ulatuses.
IV Kostja vastus
10.Kostja hagi ei tunnistanud.
11.Kirjalikus vastuses hagile (tl 62-64) esitas kostja alljärgnevad vastuväited.
11.1.21.11.2006. a lepingu sõlmimisel avaldas Müüja (kostja) Ostjatele (hagejatele) õiged, st lepingu sõlmimise ajal kehtinud andmed (kinnistusregistriosa väljavõtte kohaselt 64,3 m2). Elamu ehitusprojekti koostas AS Silbet ning projekti kohaselt oli korteri 13 suurus 65,1 m2, ehitisregistrisse kanti korteri suuruseks 64,3 m2, selline korteri pinna suurus kanti ka kinnistusraamatusse. Peale elamu valmimist teostas AS Silbet 12.12.2006. a kostja tellimisel ülemõõdistused ja selgus, et korteri 13 suurus on 57,3 m2, so 7 m2 väiksem kui ehitisregistrisse kantud andmed.
11.2.Poolte vahel 16.08.2007. a sõlmitud kokkulepe on tühine tulenevalt tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 83 lg 1 vorminõuete järgimata jätmise tõttu. Korteriomandi müügileping tõestati notariaalselt, sellest tulenevalt tuli ka hilisem muudatus (16.08.2007. a kokkuleppe) sõlmida samas vormis.
12.Kostja esitas taotluse kolmanda isiku, AS Silbet kaasamiseks, põhjendusel, et kohtuvaidluse lahendamise korral kostja kahjuks võib kostja esitada nõude kolmanda isiku vastu nendevahelise lepingu rikkumisest tuleneva kahju hüvitamiseks.
V Kolmanda isiku kaasamine ja kolmanda isiku seisukoht
13.Kohus kaasas kolmanda isiku menetlusse kohtu 27.11.2008. a määrusega.
14.Kolmas isik leiab (seisukoht tl 111-112), et ehituspraktikas on levinud, et ehitise projektijärgne suurus on alati erinev tegelikust suurusest, kuna nii täpselt ei ole võimalik
ehitada. Vana hoone korral võib pind väheneda seinte õgvendamise tõttu oluliselt. Just seetõttu ning kande tegemiseks kinnistusregistrisse tehakse pärast ehitamist mõõdistused ja koostatakse mõõdistusprojekt. Kuidas Ida-Virumaa Kinnisvara OÜ kanti kinnistusraamatusse enne elamu valmimist on kolmandale isikule arusaamatu.
15.Vaidluse sisu osas leidis kolmas isik, et kuna kostja on pooltevahelise kokkuleppe alusel võtnud endale kohustuse 57 400 krooni tasuda, peab ta seda ka täitma. Kolmandale isikule teadaolevalt müüs kostja samamoodi korteri nr 15 ning hiljem hüvitas ostjale enammakstud summa.
VI Kohtuistung
16.Kohtuistungil hagejate esindaja taotles hagi rahuldamist. Hagejad on 16.08.2007. a kokkuleppes võetud kohustuse täitnud, kinnistusregistriossa on vajalikud muudatused sisse viidud. Kostja oma kohustust ei täitnud. Kostja tunnistas, et müüdud asi ei vastanud lepingutingimustele ja nõustus hinna alandamisega. Kostja on korteri nr 15 omanikule osa ostuhinnast tagastanud.
17.Kostja esindaja jäi kirjalikus vastuses esitatud seisukohtade juurde, märkides, et hagi on põhjendamatu, kuna 16.08.2007. a kokkulepe on vorminõuete rikkumise tõttu tühine. Ostuhind on hagejate poolt tasutud. Kostja esindaja sai kokkulepet sõlmides aru, et see ei too kaasa kostjale rahalisi kohustusi. Kostja ostis poolelioleva elumaja (Salu 13) ning lasi selle kolmandal isikul lõpuni ehitada.
18.Kolmanda isiku esindaja jäi kohtule kirjalikult esitatud seisukohtade juurde.
VII Kohtu põhjendused
19.Kohus, kuulanud ära poolte seisukohad ja uurinud kõiki asjas kogutud tõendeid, leidis, et hagi kuulub rahuldamisele.
20.Kohus on tuvastanud järgmised olulised asjaolud: •
•
•
Ida-Virumaa Kinnisvara OÜ ja AS Silbet vahel olid sõlmitud lepingud korterelamu xxx ehitusprojekti koostamiseks põhiprojekti mahus (23.02.2005. a leping nr E 06-05, tl 65-68) ning ehituse töövõtuleping (30.05.2006. a nr 1/2006, tl 80-89). Elamu projektitööd (põhiprojekt 01.03.2005. a, tl 70-75) anti tellijale üle 25.05.2005. a (tl 69). Põhiprojekti järgi oli korteri nr x ruumide üldpind (koos lodžaga) 65,1 m2 (tl 74). Ehitisregistri andmed 23.02.2006. a seisuga korteri nr x kohta on järgmised: eluruum x reaalosa suurusega 643/14610, eluruumi pind 64,3 m2 (tl 76-79). Elamumaa esmakinnistamine toimus 30.03.2006. a kinnistamisavalduse alusel, korteriomandi xxx kohta avati 17.05.2006. a registriosa 2318207 (tl 36, 97), mille I jakku kanti andmed: 643/14610 mõttelist osa, reaalosa eluruum nr 13, mille üldpind on 64,3 m2. 21.11.2006. a sõlmiti poolte vahel müügi- ja asjaõigusleping, milles on müügi eseme (korteriomandi) andmed: korteriomand xxx, kinnistusraamatu kinnistusregistriosa nr
•
•
2318207 (643/14610 mõttelist osa kinnistust katastritunnusega 32202:002:0051, eluruumi nr 13 üldpind on 64,3 m2). 12.12.2006. a tellis Ida-Virumaa Kinnisvara OÜ AS-lt Silbet elamu xxx mõõdistusprojekti (12.12.2006. a, tl 90-92), mille kohaselt korteri nr 13 üldpind on 60,3 m2. Lepinguosaliste kohustused on täidetud (sh asja üleandmine, ostuhinna tasumine, kinnistamine, hüpoteegi kustutamine ja uue hüpoteegi seadmine). 16.08.2007. a sõlmitud vastastikune kokkulepe, elumaja xxx pindala andmete täpsustamise eesmärgil, on hagejate poolt täidetud (nõusolekute andmine), kostja kohustus 57 400 krooni hüvitamise osas (Müüja kohustub hüvitama korteri nr 13 Omanikele korteri pindala vahe (rõdu pindala arvesse võtmisega) arvestusega 1 m2 * 14 000 krooni, st hüvitamisele kuulub summa 57 400 krooni (64,3 m2 – 60,2 m2 = 4,1 m2 * 14 000 krooni = 57 400 krooni) on täitmata.
21.Poolte vaidluse keskseks küsimuseks on 16.08.2007. a kokkulepe kehtivus.
21.1.Kostja leiab, et poolte vahel 16.08.2007. a sõlmitud kokkulepe on tühine tulenevalt tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 83 lg 1 vorminõuete järgimata jätmise tõttu. Korteriomandi müügileping tõestati notariaalselt, sellest tulenevalt tuli ka hilisem muudatus (16.08.2007. a kokkuleppe) sõlmida samas vormis.
21.2.Hageja leiab, et poolte vahel 16.08.2007. a sõlmitud kokkulepe on kehtiv, kokkulepe sisu ei vaja notariaalse vormi järgimist ning kokkulepe on kostjale täitmiseks kohustuslik (VÕS § 76, § 100, § 108 lg 1).
21.3.Kohus leiab, et 16.08.2007. a kokkulepe ei vaja notariaalset tõestamist ning on vorminõudelt (kirjalik vorm) kehtiv. Kohus põhjendab oma seisukohta alljärgnevalt.
21.4.Korteriomandiseaduse (KOS) § 1 lg 1 sätestab, et korteriomandile kohaldatakse asjaõigusseaduse kinnisomandi sätteid. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 sätestab, et tehing, millega kohustatakse omandama või võõrandama kinnisasja peab olema notariaalselt tõestatud.
21.5.Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 77 lg 3 kohaselt seadusega ettenähtud vormis tehtud tehingut saab muuta üksnes samas vormis, milles tehing on tehtud. Poolte kokkuleppega ettenähtud vormis tehtud tehingut saab muuta muus vormis üksnes siis, kui pooled on selles kokku leppinud. TsÜS § 83 kohaselt on tehingu seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral tehing tühine, kui seadusest või vormi nõudmise eesmärgist ei tulene teisiti. Kokkulepitud vormi järgimata jätmise korral on tehing tühine, kui seadusest või poolte kokkuleppest ei tulene teisiti.
21.6.Kohus märgib, et 21.11.2006. a lepingudokument sisaldab lisaks asjaõiguslepingule ka võlaõigusliku tehingut – müügilepingut, mis on reguleeritud võlaõigusseaduses (VÕS) sätestatuga, sh asja vastavus lepingutingimustele (VÕS § 217) ja õiguskaitsevahendid (VÕS § 108 jj).
21.7.16.08.2007. a kokkuleppega ei ole pooled muutnud 21.11.2006. a lepingut, vaid on kokkuleppes täpsustanud müügieseme (korteriomandi) tegelikku suurust (murdosades kaasomandis ning üldpinna ruutmeetrite suuruses) tulenevalt mõõdistusprojektist. Pooled leppisid kokku, et kinnistusraamatusse kantakse korteriomandi suuruse osas õiged andmed ning hagejad kohustusid selleks kinnistusosakonnale esitama notariaalselt kinnitatud
avalduse. 26.02.2008. a kinnistamisavalduse alusel on tehtud kinnistusregistriossa I jakku muudatus.
21.8.16.08.2007. a kokkuleppes sisalduv kostja kohustus hüvitada hagejatele korteri pindala vahe 57 400 krooni (punkt 6) ei ole käsitletav 21.11.2006. a lepingu muutmisena. Lepingutingimused on poolte vahel kokku lepitud 21.11.2006. a lepingudokumendis ning 16.08.2007. a kokkuleppe punkt 6 ei muuda kuidagi lepingupoolte eelnevaid kokkuleppeid. Viidatud punkt on pigem käsitletav, kui kompromiss hinna alandamises.
22.Õigussuhte kvalifikatsioon.
22.1.Kohtu arvates on poolte vahel 16.08.2007. a kokkuleppes sätestatud hüvitise eesmärgiks lepingu mittenõuetekohase täitmisega tekitatud lepingupoolte kohustuste rikutud tasakaalu taastamine. Nimetatu ilmneb kokkuleppe punktis 6 toodud valemist, mis on omane alandatud hinna arvestamisele (VÕS § 112; kohase ja mittekohase täitmise väärtuste omavaheline suhe; 64,3 m2 – 60,2 m2 = 4,1 m2 * 14 000 krooni = 57 400 krooni). Samuti on lepinguliste kohustuste rikkumine selgunud alles pärast lepingu sõlmimist (korterelamu mõõdistusprojekti koostamine).
22.2.Kohus ei nõustu kostjaga, et lepingutingimused (korteriomandi eseme reaalosa üldpinna suuruse vastavus) oli müügilepingu sõlmimise ajal õige, kuna andmed tuginesid kinnistusraamatu kandele. Riigikohus on oma 16.01.2008. a lahendis nr 3-2-1-135-07 käsitlenud lepingu täitmise kohasust (müügi esemeks oleva korteriomandi ruutmeetrite suurus oli tegelikult väiksem kinnistusraamatusse kantud ruutmeetrite suurusest), riigikohus märkis: „Ringkonnakohus asus seisukohale, et müüdud korteriomandi eseme reaalosa üldpinna suurus vastab lepingutingimustele, sest see on kooskõlas kinnistusraamatu andmetega ja vaidlusalust müügilepingut said pooled sõlmida üksnes kinnistusraamatusse kantud andmete alusel. Seega asus ringkonnakohus seisukohale, et kui korteriomandi reaalosa üldpinna suuruse kohta lepingus märgitu vastab kinnistusraamatus märgitule, siis ei saagi tekkida küsimust lepingu mittekohasest täitmisest müüja poolt, kuna leping on sel juhul alati kohaselt täidetud. Kolleegium selle põhjendusega ei nõustu. Sellest, et lepingutingimused on kooskõlas kinnistusraamatusse kantud andmetega, ei tulene, et leping oleks kohaselt täidetud, st ostjale üleantud korteriomandi eseme reaalosa üldpinna suurus vastaks lepingutingimustele.“ (arvutivõrgus: http://www.riigikohus.ee/?id=11&tekst=RK/32-1-135-07 ).
22.3.Kuna kohtu hinnangul on 16.08.2007. a kokkuleppe kehtiv, on kostja kokkuleppe täitmisest keeldumisega rikkunud VÕS § 76 lg 1 (kohustuse täitmine vastavalt lepingule) ja § 108 lg 1 (raha maksmise kohustuse rikkumine).
22.4.Kohus märgib veel, et hagejad on omapoolsed 16.08.2007. a kokkuleppega võetud kohustused täitnud. Kostja seisukoht, mille kohaselt kokkuleppe on tühine ning sellest ei tulene kostjale rahalisi kohustusi, on väär ning kostja keeldumine omapoolsete kohustuste täitmisest (kokkuleppe punktid 6 ja 7) sellistel asjaoludel (pärast hagejapoolsete kohustuste täitmist viidata tehingu tühisusele) on võlasuhte oluliste põhimõtete (siduvuse, tasakaalu, koostöö) rikkumine ega ole kooskõlas VÕS § 6 sätestatud hea usu põhimõttega.
23.Kostja esindaja väide selle kohta, et ta sai kokkulepet sõlmides aru, et see ei too kaasa kostjale rahalisi kohustusi, ei ole tõsiseltvõetav. Kostja põhitegevusalaks on kinnisvara ost ja müük (äriregistri andmetel), seega tegutseb kostja kinnisvaraga seotud tehinguid sõlmides
professionaalina, lisaks sellele on pooled 16.08.2007. a kokkuleppe punktis 8 kinnitanud, et mõistavad kokkuleppe allkirjastamise tagajärgi.
24.Hagejad on nõude esitanud kostja vastu solidaarselt (VÕS § 73).
25.Eeltoodud põhjenduste alusel kohus rahuldab hagi.
VII Menetluskulude jaotus
26.TsMS § 162 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Seega peab hagejate menetluskulud kandma kostja.
27.Vastavalt TsMS § 174 lg 1 võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest arvates.
Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.