Võlaõigus › Võõrandamislepingud

kinnistu ja 2/16 suuruse mõttelise osa kinnistust asukohaga xxx koos poolelioleva ehitisega. Lepingu punkti 4.1. kohaselt kohustus kostja andma lepingu eseme otsese valduse hagejatele üle hiljemalt 31. märtsil 2007.a. Nimetatud tähtajaks kostja lepingu eseme otsest valdust hagejatele üle ei andnud, vaid tegi seda alles 07.mail 2007.a, kui allkirjastati elamispinna üleandmis-vastuvõtmisakt. Mistahes olulistest asjaoludest, mis vabandab viivitamist kostja hagejatele teatanud ei ole. Kostja viivitas kohustuse täitmisega 37 päeva (ajavahemik 01.04.07 - 07.05.2007). Lepingu punkti 4.1 kohaselt on hagejatel õigus nõuda kostjalt otsese valduse üleandmise kohustuse täitmisega viivitamisel leppetrahvi 0,025% lepingu eseme ostuhinnast iga viivitatud päeva eest. Lepingu punkti 3.1 kohaselt on ostuhind 2’587’520.- kr ja vastava leppetrahvi summa iga viivitatud päeva eest on eeltoodud määra arvestades seega 646,88 kr. Kostja võlgneb hagejatele leppetrahvi summas 23’934,56 krooni (37 x 646,88). Vaidluse kohtuväline lahendamine ei ole andnud tulemusi. Lepingu punkti 5.2.1 kohaselt kohustus müüja hankima lepingu esemel 1 asuvale hoonele kasutusloa hiljemalt 31. maiks 2007.a. Hagi esitamise kuupäeva seisuga nimetatud kasutusluba väljastatud ei ole. Kasutusluba ei olnud kostja veel vähemalt 27.06.07.a asjaomaselt kohalikult omavalitsuselt XxxxVallavalituse vastuse kohaselt hagejatele taotlema asunud. Mistahes olulistest asjaoludest, mis võiksid vabandada antud kohustuse täitmisega viivitamist kostja hagejatele teatanud ei ole. Kasutusloa hankimise kohustuse täitmisega on kostja viivitanud hagi esitamise kuupäeva seisuga 46 päeva (ajavahemik 01.06. -16.07.2007.a.). Lepingu punkti 5.2.4 järgi kohustub kostja lepingu alapunktis 5.2.1 nimetatud kohustuse täitmisega viivitamisel tasuma hagejatele leppetrahvi 0,025% lepingu eseme ostuhinnast iga viivitatud päeva eest. Kostja on kohustatud tasuma hagejatele leppetrahvi vähemalt 29 756,48 krooni (46 x 646,88). Hagejad paluvad mõista kostjalt hagejate kasuks välja leppetrahv summas 53’691.- kr ja menetluskulud jätta kostja kanda. Hagejate 13.12.2007.a kohtusse laekunud täpsustuste kohaselt vaatasid hagejad lepingu eseme üle 11.03.2007.a ning tuvastasid hulgaliselt puudusi ja vajakajäämisi ehitustööde teostamisel. Nimetatud puuduste kohta saatsid hagejad samal päeval müüja esindajale A S le e-kirjaga vastava pöördumise puuduste loeteluga kuuel lehel. Kostja pöördumisele ei reageerinud ja selles märgitud puudusi üleandmistähtpäevaks ei kõrvaldanud. Järgnevalt pöördus hageja AA kostja esindaja poole e-kirjaga 30.03.2007, st. vahetult enne üleandmistähtpäeva saabumist, pärides taas aru tööde valmimise kohta. Kostja vastas sellele üksnes, et uurib olukorda ja annab päeva teisel poolel teada, kuidas olukord on. Järgnevalt pöördus hageja A kostja esindaja poole uue e-kirjaga 01.04.2007.a, tuletades kostjale tema kohustusi jälle meelde ja teavitades kostjat leppetrahvi nõude võimalikkusest. Kostja ka sellele kirjale positiivselt ei reageerinud ning ehitustööd olid ikka lõpetamata vastavalt hagejate poolt kohapeal fikseeritule. Taaskord pöördus hageja A kostja esindaja poole samades küsimustes 09.04.2007a, millele kostja esindaja vastas, et: „uurin kuidas on ja torgin neid veel ja veel tagant.” Sellega kostja reaktsioon piirdus. Viimane ülevaatus enne lepingu eseme vastu võtmist hagejate poolt toimus kohapeal 04.05.2007.a. Nimetatud päeval veel eksisteerinud puudused kõrvaldas kostja valdavas osas 07.05.2007. Kuivõrd hagejatel ei olnud enam reaalselt võimalik oodata objekti lõplikku valmimist (tellitud mööbel vajas paigaldamist jne), olid nad sunnitud lepingu eseme 07.05.2007.a. vastu võtma, olgugi et kõik hagejate poolt täheldatud vead ja puudused lepingu esemel ei olnud ka selleks ajaks kostja poolt kõrvaldatud ja on kõrvaldamata seniajani (näiteks sauna põrandal on kalle ehitatud vales suunas ja põrandale sattuv vesi ei jookse seetõttu trappi ära, vaid koguneb seina äärde loiku). Märgitud puudused takistasid lepingu eseme valduse vastuvõtmist, kuivõrd puuduste hulk, laad

ja iseloom ei võimaldanud lepingu eseme hagejate poolt normaalset kasutuselevõttu enne nende kõrvaldamist, sh ei saanud hagejad ei kolida sisse ega paigaldada mööblit olukorras, kus ehitusmehed aeg-ajalt "objektile" ilmuda võisid. Samuti oli lepingu ese kuni üleandmiseni ehitusprahist puhastamata, mis muutis valduse vastuvõtmise objektiivselt võimatuks. Kostja ei teavitanud hagejaid sellest, miks ta valdust üle ei anna ja millal ta seda teeb. Kuivõrd ehitustööde nõuetekohane lõpetamine ja ilmnenud puuduste ja vajakajäämiste kõrvaldamine oli kostja ülesanne, jäi lepingu ese üle andmata kostjast tingitud asjaolude tõttu. Hagejate 04.11.2008.a kohtusse laekunud täpsustuste kohaselt ei olnud kostja esitatud ekirjavahetuses nimetatud tööd seotud hagiavalduse aluseks olnud hageja ja kostja vahel sõlmitud lepinguga. Kirjavahetuses märgitud tööd ei olnud kajastatud ka üleandmist taksitanud vaegtööde nimekirjas. 21. veebruari 2007. a lepingu näol on tegemist ühtaegu ka käsunduslepinguga, mille alusel hagejad volitasid kostjat nende nimel kasutusluba saama. Kostja võttis sellise kohustuse vabal tahtel ega teatanud kordagi, et ta seda täita ei saa või selle täitmiseks on temast sõltumatuid asjaolusid. Hagejate 13.01.2009.a kohtusse laekunud täpsustuste kohaselt mis tahes teadet vastuvõtuviivituse väidetavate asjaolude kohta kostja enne lepingu eseme üleandmise tähtaja saabumist ega sellele järgnevalt hagejatele ei esitanud. Kostja ei toonud lepingu täitmisel esile ega teatanud mis tahes kohustuse mittetäitmisest hagejate poolt, ilma milleta ei saanud kostja oma lepingujärgseid kohustusi täita. Lisatööde laad (puhaste, uute esemete paigaldamine) ei nõua suurpuhastust tööde lõpetamise järgselt, mis saaks olla käsitletav kostjat takistanud asjaoluna. Kõik nimetatud esemed asusid lepingu esemel samas, uksega suletavas eraldi ruumis, mis ei saanud takistada kostjat muude ruumide koristamisel. Kostja kohustuseks ei olnud nö. lepinguväline koristamine, st isegi juhul kui sanitaarseadmete paigaldamine nõudnuks koristustöid ja kolmandad isikud (tööde teostajad) jätnuks "enda järelt" koristamata, ei oleks koristamine jäänud kostja teha, kuivõrd kostja paigaldustöid ei teinud ja hagejad neid kostjalt ei tellinud. Kostja keeldus eelnevalt sedalaadi lisatööde tegemisest, soovitades selleks pöörduda oma alltöövõtjate poolt. Kostja oligi ka pärast hagejatega notariaalsete võlaõigus- ja asjaõiguslepingu sõlmimist kinnisasja omanik, kuivõrd kinnisasja omand läheb üle kinnistuskande tegemisest. Miski ei takistanud kostjal esitada kasutusoa taotlust ka juba enne hagejatega lepingute sõlmimist. Kostja tegutses elamurajooni arendamisel oma majandustegevuses professionaalse ettevõtjana, kasutades seejuures ka kinnisvaramaaklerite nõuandeid, mistõttu on kostja tuginemine hea usu ja mõistlikkuse põhimõttele ainetu. Kostja erilist pahatahtlikkust ja hea usu vastast käitumist hagejate suhtes näitab asjaolu, et kostja pöördus 12.06.2008.a. kirjaliku avaldusega Xxxxvallavalitsuse poole, milles palus alustada väärteomenetluse Ehitusseaduse § 68 lg 1 tunnustel seoses sellega, et xxx asuvaid ridaelamuid kasutatakse elukohana ilma kasutusloata. Sellise avalduse esitas kostja olukorras, kus ta ise oli nimetatud ridaelamutes kodu ostnud isikutele vastavad boksid varem müünud ja võtnud ise kohustuse hankida neile kasutusluba. Arvestades asjaolu, Xxxxvald oli sunnitud kostja avaldusele õiguslikult reageerima ja väärteomenetluse algatama, olid hagejad omakorda sunnitud ise allkirjastama ja esitama kasutusloa taotluse, kuivõrd kostja tegevus näitas, et ta ei kavatsegi oma kohustust täita. 16.01.2009.a kohtusse laekunud avalduses on hagejad suurendanud oma nõuet 250’000.- krooni võrra. Hagejad suurendavad nõuet kostja kasutusloa hankimise kohustuse mittetäitmise eest 432 päeva eest, so perioodi eest 01.06.2007.a – 06.08.2008.a. Kokku paluvad hagejad kostjalt välja mõista 29’756,48 + 2250’000.- + 23’934,56= 303’691,04 krooni. Kostja vastuväited ja põhjendused.

Kostja vaidleb 11.09.2007.a kohtusse laekunud vastustes hagile vastu. 21.02.07 sõlmitud lepingujärgselt teostas ehitaja kõikvõimalikud üldehituslikud vaegtööd tähtajaks 31.03.07. Eritööd vastavalt kliendi soovile tegi firma A . Ajavahemikus 1.04.07 - 7.05.07 esitas tellija subjektiivseid pretensioone väidetavate ehituslike pisivigade kohta, milliseid võimalikkuse piires ka arvestati. Kuna tellija kontrollis objekti ainult nädalavahetustel, siis järgnevat olematut pisiviga, millist võis likvideerida mõne tunni jooksul, kontrolliti uuesti järgmisel nädalavahetusel. Kostja on arendanud välja xxx elamurajooni. Vee ja kanalisatsiooni osa on kostja võõrandanud notariaalselt Xxxx 28.02.2007.a. Seega kõikvõimalikud toimingud vastava kasutusloa saamiseks on ainult Xxxx poolt teostatavad. Ridaelamute xxx kasutusloaks vajalikud toimingud olid kostja poolt teostatud 31.05.2007.a. Xxxx vald ei väljasta ridaelamutele kasutusluba enne, kui AS K V on saanud kommunikatsioonidele kasutusloa. Lepingus äramärgitud kuupäevaks 31.05.2007 oli ehitus XXX/8 ja 8/8 lõpetatud selliselt, et oli võimalik fikseerida Päästeameti poolt tööde lõpetatus. Kostjale teadaolevalt ei ole 10.09.07 AS KV saanud puuduliku tegevuse tõtta kommunikatsioonidele kasutusluba. Kostjal puudub võimalus mõjutada AS KV tegevust. U L isiklikul initsiatiivil on püütud aidata AS KV asjaajamist sedavõrd, et on lootust saada vastav kasutusluba septembri lõpp-oktoober 2007. Kostja 24.11.2008.a kohtusse laekunud täpsustuste kohaselt ei olnud lepingu eseme valdust võimalik 31. märtsil 2007.a hagejatele üle anda, kuna hagejad tellisid objektil lisatöid ning eritellimuskaupu - muudeti märgade ruumide sisseseadet (eritellimusel vann, dušikabiin jm) ning telliti vaheseina ehitus, mis ei olnud ette nähtud lepingu sõlmimise hetkel. Lisatööd telliti hagejate poolt märtsis 2007.a, mistõttu tuli lisatööd teha lepingu kehtivuse ajal ning lepingujärgsete tööde tegemise tähtaegu ja järjekorda tuli paratamatult seoses lisatöödega muuta. Lisatööde ja eritellimuskaupade tellimine takistas kostjal oma kohustuste täitmist. Kuna hagejad ise väidavad, et lisatööd ei olnud lepinguga seotud, siis puudub igasugune alus väita, et lisatööde tegemisele kohaldus lepingus kokkulepitud lepingu eseme üleandmise tähtaeg. Kostja on selgitanud, et lisatööde tegija tingimused tööde tegemiseks olid: ettemaksu tasumine hagejate poolt näidatud isikule, mille järel 3 nädala jooksul tarniti tööde tegemiseks vajalik materjal/kaubad ning alles seejärel teostati 1 nädala jooksul lisatööd. Töö eest tasusid hagejad alles 31. märtsil 2007.a. Seega ei pidanud lisatööd olema üleandmiseks valmis enne 28. aprilli 2007.a. Kuna kostja kohustuste hulka kuulus muuhulgas pärast kõikide tööde lõpetamist objekti koristamine, ei olnud kostjal objektiivselt võimalik täita kõiki oma lepingujärgseid kohustusi 31. märtsiks 2007.a, s.o anda lepingu ese hagejatele kokkulepitud seisukorras üle enne lisatööde lõpetamist, millele lisandub mõistlik aeg objekti üleandmiseks ettevalmistamiseks, sh koristamiseks, mis on kostja hinnangul u 7 päeva. Lepingu ese anti hagejatele üle mõistliku aja jooksul pärast lisatööde lõpetamist, s.o 07. mail 2007.a. Kõik lepingujärgsed tööd, mille kostja sai teostada enne lisatööde lõpetamist, olid valmis 31. märtsiks 2007.a kostja alltöövõtja kirjaliku kinnitusega. Hagejate poolt lisatööde tellimisega sattusid hagejad lepingu täitmisel vastuvõtuviivitusse. Kostja on teinud kõik lepingujärgsed toimingud, mida ta on teha saanud kasutusloa väljastamiseks, sh 31. maiks 2007.a olid teostatud kõik ehitustööd selliselt, et ehitisele andis EhS § 33 lg 4 mõttes vajaliku kooskõlastuse Päästeamet. Lisaks eeltoodule tasus kostja alltöövõtja kostja nimel ära ka riigilõivu kasutusloa väljastamiseks. Lepingu punkt 5.2.1 märgitud „hoonele kasutusloa hankimise" all mõisteti mitte lepingu esemele kui konkreetsele eluruumile aadressiga XXXkasutusloa hankimist, vaid kostja poolt kaheksat ridaelamu boksi sisaldava hoonega seotud toimingute tegemist, mis on eelduseks hoones asuva konkreetse ridaelamu boksi omanikule

kasutusloa väljastamiseks, eelkõige Päästeameti kooskõlastuse saamine ning kasutusloa väljastamiseks vajaliku projektidokumentatsiooni esitamine valda, samuti riigilõivu tasumist. Kostjale jääb arusaamatuks, miks ei ole hagejad kui selleks ainsana õigust omavad isikud teinud viimast kasutusloa väljastamiseks vajalikku toimingut ehk allkirjastanud kohalikus omavalitsuses kasutusloa taotlusblanketti. Käesoleval ajal puudub igasugune muu juriidiline või formaalne takistus kasutusloa saamiseks. Kostja ei nõustu tõlgendusega, et lepingu punktis 5.2.1. sisaldus hagejate volitus kostjale konkreetsele eluruumile kasutusloa hankimiseks. Selleks ei ole lepingu punkt 5.2.1. näol tegemist piisavalt selgesõnalise tahteavaldusega ning hagejad ei ole ka tõendanud, et kostja pidi lepingu punktist selliselt aru saama. Lepingu punkt 5.2.1. on vastuolus VÕS § 6 tuleneva hea usu põhimõttega. Hea usu põhimõttega on kostja hinnangul vastuolus lepingu punktis 5.2.1. sisalduv kokkulepe, millega kostjale pandi kohustus, mille puhul oli lepingu sõlmimise ajal teada, et tal ei ole võimalik seda täita. Hagejate käitumine kasutusloa saamiseks viimase toimingu tegemata jätmisel (kasutusloa taotlusblanketi allkirjastamata jätmisel) ja leppetrahvi nõude esitamine ilmselt pahatahtlik ning vastuolus VÕS §-st 23 tulenevate lepingupoolte kohustustega, kuna lisaks varasemale suulisele teavitamisele said hagejad hiljemalt kostja 10. septembri 2007.a kirjalikust vastusest teada, et kostjal ei ole võimalik konkreetsele ridaelamu boksile kasutusluba hankida. Alternatiivselt palub kostja väljamõistetavat leppetrahvi vähendada mõistliku suuruseni. Kostja palub kohtul leppetrahvi vähendamisel arvesse võtta, et kostja oli täitnud lepingut olulises ulatuses juba 31. märtsiks 2007.a ja et hageja tellis lepingu kehtivuse ajal lisatöid ja eritellimuskaupu, mis takistasid kostjal lepingu eseme tähtaegset üleandmist ning selle tõttu jäid hagejad lepingu täitmisel vastuvõtuviivitusse. Hagejatel puudub õigustatud huvi leppetrahvi saamiseks hagiavalduses nõutud suuruses, kuna nad ei ole jäänud kostja tõttu ilma neile lepingu järgi õigustatult kuuluvast. Samas oleks kostjalt leppetrahvi väljamõistmine nõutud ulatuses kostja jaoks majanduslikult põhjendamatult koormav. Kostja on seisukohal, et leppetrahvi nõue ei tohi lepingu ühele poolele kaasa tuua alusetut rikastumist ning kostja sattumist majanduslikesse raskustesse, mille tulemusena jääks kostja lepingust tulenevad õigustatud huvid vajaliku kaitseta. Hea usu põhimõttest tuleneb hagejale kohustus oma õigusi mitte kuritarvitada. Kohtuotsuse põhjendused. Kohus, tutvunud poolte poolt esile toodud asjaoludega ja esitatud tõenditega ning uurinud neid kogumis, leiab, et hageja nõue on osaliselt põhjendatud ja kuulub osaliselt rahuldamisele. Vaidlust ei ole poolte vahel selles, et 21.02.2007.a sõlmisid pooled notariaalse kinnistu mõttelise osa müügilepingu ja asjaõiguslepingud kinnistu XXXmõttelise osa ja XXX, XXX külas, Xxxx vallas, Harjumaal, suhtes (tl 8-23, edaspidi leping), et kinnistul asuv elamu anti kostja poolt hagejatele vastava aktiga 07.05.2007.a üle (tl 24), et 19.05.2007.a ja 05.06.2007.a on hagejad nõudnud kostjalt leppetrahvi maksmist (tl 25-26), ja et 27.06.2007.a ei olnud nimetatud elamule veel kasutusluba väljastatud (tl 27), kuid kasutusloa taotluse on hagejad ise käesolevaks ajaks allkirjastanud ja vallale esitanud. Pooled vaidlevad selle üle, kas elamu üleandmise edasilükkumise põhjustas hagejate tegevus ja kas kostja vastutav kasutusloa hankimata jätmise eest. Kostja on tuginenud asjaolule, et elamu üleandmine hilines hagejatest tulenevate asjaolude tõttu. Lepingu punktis 4.1 sätestatuga loeb kohus tõendatuks, et pooled leppisid kokku järgnevas: Lepingu eseme otsene valdus antakse ostjale üle hiljemalt 31.märtsil 2007.a. Nimetatud tähtpäevaks on müüja kohustatud lepingu eseme otsese valduse ja kõik lepingu esemele juurdepääsu võimaldavad võtmed ning lepingu eseme päraldisteks olevad dokumendid ostjale

üle andma ning ostja on kohustatud otsese valduse vastu võtma. Otsese valduse üleandmise kohustuse täitmisega viivitamisel on ostjal õigus nõuda müüjalt leppetrahvi 0,025% ostuhinnast iga viivitatud päeva eest. Vaidlust ei ole selles, et ostuhind oli lepingu p 3.1 kohaselt 2’587’520.- kr ja leppetrahvi summa iga viivitatud päeva eest on 646,88 kr. Vaidlust ei ole selles, et hagejad vaatasid üle lepingu eseme 11.03.2007.a ja tuvastasid puudused, mille kohta koostati puuduste nimekiri (tl 71-76). Vaidlust ei ole selles, et hagejate suhtlemine kostjaga toimus ka läbi kinnisvaramaakleri A.S (tl 46) ja hageja A.A pöördus küsimustega 01.04.2007.a ja 09.04.2007.a A.S poole elamu valmimisega seoses, viimane on lubanud olukorda uurida, kuid mingit konkreetsemat vastust ei ole andnud (tl 77-78). Vaidlust ei ole selles, et hagejad tellisid lisatöid ja maksid nende eest 31.03.2007.a. Nimetatut kinnitab ka 02.04.2007.a A.P e-kirjavahetus (tl 39-41, 116-117) ja 30.03.2007.a tellimuse kinnitus OÜ-lt A . Tellimuse kinnitusest nähtub, et hagejad on tellinud oma elamusse massaaživanni, eritellimusel dušikabiini, WC kompakti OK753 ja valamu TR 4024a. Hagejad on leidnud, et lisatööd ei olnud kostjaga sõlmitud lepingu esemeks ega takistanud elamu üleandmist. Nimetatud väidet kostja ümber lükanud ei ole. Kostja väited on vastuolulised. Üheltpoolt väidab kostja, et ehitustööd olid tehtud 31.03.2007.a, teiselt poolt ajavahemikul 01.04.2007.a – 07.05.2007.a esitas tellija subjektiivseid pretensioone väidetavate ehituslike pisivigade kohta. Millised vead kostja arvates pisivead olid, kostja täpsemalt selgitanud ei ole, mistõttu see väide ei ole kohtu poolt kontrollitav. Kostja on esile toonud asjaolu, et arvestati hagejate pretensioone. Nimetatud asjaoluga on ümber lükatud 5+ P OÜ kirjast tuleneva järeldus, mille kohaselt olid 31.03.2007.a kõik lepingujärgsed tööd teostatud. Vastupidist ei tõenda ka AL ja A S vaheline e-kirjavaetus (tl 41-44) ning AP ja A S kirjavahetus, milles hageja väidab, et ta saab ülevaatust teha alles 17.02.2007.a ja et 15.04.2007.a pole tööd päris lõpule jõudnud (tl 43-44). Samuti ei saa nimetatud asjaoludest teha järeldust, et hagejad olid vastuvõtuviivituses elamu vastuvõtmisega (VÕS § 119 lg 1). Asjas ei ole leidnud tuvastamist, et elamu üleandmisega viivitamise tingis hagejatepoolne tegevus. Seega ei saa väita, et hagejad ei saa nõuda leppetrahvi. Vastutusest vabastamise alusena võivad kõne alla tulla rikkumise vabandatavus, süü puudumine või kokkuleppeline vastutusest vabastamine (vastavalt VÕS § 103 ja § 160, § 104 ja § 106). VÕS regulatsioon tugineb vabandatavusele ehk nn garantiivastuse kontseptsioonile, kus peamise vastutusest vabastamise alusena on ette nähtud vääramatu jõud (VÕS § 103 lg 2). Kostja ei ole esile toonud asjaolusid, millest võiks teha järelduse, et rikkumine oli vabandatav. Seega on hagejate nõue leppetrahvi summas 23’934,56 kr (37 x 646,88) kostja vastu põhjendatud ja kuulub kostjalt väljamõistmisele (VÕS § 158 lg 1 alusel). Lepingu p-s 5.2.1 sätestatuga loeb kohus tõendatuks, et müüja kohustus hankima hoonele, milles paikneb lepingu ese 1, kasutusloa hiljemalt 31.05.2007.a. Kostja viidatud ehitusseaduse normid (EhS § 33 lg 8) on oma olemuselt avalik-õiguslikud kohustused ega reguleeri pooltevahelisi suhteid, mis tulenevad vaidlusalusest müügilepingust. Lepingust ei tulene, et hagejad oleksid pidanud tegema mingeid toiminguid kasutusloa saamiseks või kostja vabaneks kohustusest, kui selle täitmine ei sõltu temast. Kostja ei ole lepingut tühistanud ega enda poolt märgitud asjaolusid tõendanud. Seega on märgitud lepingu tingimus kehtiv, pooltele siduv kooskõlas VÕS § 8 lg 1, 2 ja § 76 lg 1, mille kohaselt on leping selle pooltele täitmiseks kohustuslik ja kohustus tuleb täita vastavalt lepingule. Kostjale kui professionaalsele kinnisvaraettevõttele pidid olema teada kasutusloa hankimisega seonduvad asjaolud ja võimalikud ettetulevad takistused.

Kostja ei ole toonud asjaolusid, millest võiks teha järelduse, et rikkumine oli vabandatav. Kostja ei ole tõendanud, et kõikvõimalikud toimingud kasutusloa saamiseks olid kostja poolt teostatud 31.05.2007.a. ja kasutusloa saamine viibis AS KV kommunikatsioonide kasutusloa tõttu. Nimetatud ei tõenda Päästeameti poolt antud kooskõlastus (tl 49), samuti XxxxVallavalitsuse kiri (tl 50). Maksekorraldusega (tl 121) loeb kohus tõendatuks, et riigilõiv kasutusloa XXX eest tasuti 19.06.2007.a, seega peale kasutusloa hankimiseks lepingus sätestatud kuupäeva. Kostja ei ole tõendanud, et ta oleks informeerinud hagejaid viivitamatult asjaolust, et kasutusloa hankimise kohustuse täitmine on võimatu, kuna hagejatel tuleb vastav taotluse blankett ise vallavalitsuses allkirjastada. Kostja ei ole tõendanud, et ta oleks informeerinud hagejaid kohustuse täitmist takistavast asjaolust enne käesolevat menetlust. Alles 24.11.2008.a avalduses, mis on samal kuupäeval edastatud ka hagejate esindajale e-postiga, on kostja toonud esile asjaolu, et hagejate elamule väljastatakse kasutusluba, kui hagejad allkirjastavad vastava taotluse. Hagejad nõuavad aga oma nõude suurendamise avalduses leppetrahvi enne nimetatud perioodi, so ajavahemiku 01.06.2007.a – 06.08.2008.a eest. Alternatiivselt on kostja taotlenud leppetrahvi vähendamist. Kohus leiab, et puudub alus valduse üleandmise kohustuse rikkumise eest leppetrahvi vähendamiseks VÕS § 162 lg 1 alusel, küll esineb see alus kasutusloa hankimise kohustuse täitmiseks kehtestatud leppetrahvi puhul. Leppetrahvi vähendamisel tuleb arvestada selle sätestamise eesmärki lepingus. Poolte poolt müügilepingus kokkulepitud valduse üleandmise kohustuse leppetrahvil on põhikohustuse – asja üleandmist tagav funktsioon. Kasutusloa hankimise kohustuse täitmise tagamiseks ettenähtud leppetrahv seda otseselt ei ole, kuna asja võib üle anda ja kasutusse võtta ka ilma selle päraldiseta. Kohus arvestab leppetrahvi vähendamisel kostja poolset lepingu täitmise ulatust kasutusloa täitmise puhul, kõikide toimingute tegemist kuni kasutusloa taotluse allkirjastamiseni, hagejal kahjude puudumist seoses kasutusloa mittehankimisega. Kohtu hinnangul on sellest tulenevalt leppetrahvi nõue hageja poolt toodud ulatuses vastuolus hea usu põhimõttega (VÕS § 6 lg 1 ja 2) ja kohus vähendab seda 50’000.- kroonini. Milline on kostja majanduslik seisund, seda kostja esile ei ole toonud ja seega ei saa kohus sellega arvestada leppetrahvi vähendamisel. Seega on hageja nõue kostjalt leppetrahvi väljamõistmiseks osaliselt põhjendatud ja kuulub rahuldamisele summas 23’934,56+50’000.- = 73’934,56 kr (VÕS § 101 lg 1 p 1 ja § 158 lg 1). Kohus ei uuri järgmisi käesolevas vaidluses asjakohatuid tõendeid: notariaalsed lepingud (tl 5158), XxxxVallavalitsuse kiri väärteomenetluse alustamise kohta (tl 97). Menetluskulud TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt hüvitab pool, kelle kahjuks otsus tehti, teisele poolele muu hulgas kohtumenetluse tõttu tekkinud vajalikud kohtuvälised kulud. Käesoleva otsusega rahuldatakse hagi osaliselt 26% ulatuses. Eelnevast tulenevalt tuleb hagejate menetluskulud 26% ulatuses jätta kostja kanda ja kostja menetluskulud 74% ulatuses jätta hagejate kanda. Pooltel on õigus nõuda hüvitamisele kuuluvate menetluskulude rahalist kindlaksmääramist, esitades selleks Harju Maakohtule avalduse koos nimekirja ja kulusid tõendavate dokumentidega 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest.

Ele Liiv kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.