Võlaõigus › Võõrandamislepingud

kahju ja kandis panka hagejale 100 000 krooni. Ehitustehnilise ekspertiisiakti kohaselt on majal 19 puudust ja defekti. Tekitatud kahju on hinnatud 416 071 kroonile, millest tuleb maha arvata tasutud 100 000 krooni, jääb 316 071 krooni. Lisaks on ekspertiisitasu 10 000 krooni ja tasu notarile 1497.40 krooni. Kokku on kahju 327 568.40 krooni. Esindaja võtmisega hageja muudab hagi TsMS § 206 lg 1 kohaselt ja teeb ettepaneku läbirääkimiseks. Hageja loobub kahju hüvitamise alustest, kuna ostuhinna alandamise avaldusega valis hageja õiguskaitsevahendi ja soovib sellele kindlaks jääda. Hageja nõue koos intressiga (18 136 kr) on 327 568.40 krooni. Hageja taotleb nüüd vaheotsuse tegemist, kus peaks kohus võtma seisukoha, kas hagejal on kostja vastu ostuhinna alandamise nõue või mitte. Hageja tegi 20.09.2006 pakkumuse lepingu sõlmimiseks selliselt, et juhul, kui kostja tasub hagejale mädanenud elamu seinte ja põrandate täieliku väljavahetamise eest 100 000 krooni 5 päeva jooksul, siis hageja ei nõua edaspidi majaga seonduvaid rahasid. Pakkumine faksiti 21.09.2006. Samal päeval kostja ei nõustunud sellega. Ehitusekspert tuli elamut üle vaatama 23.09.2006. Ekspert kinnitas, et kahju on suurem. Hageja teatas sellest kostjale ja samuti seda, kuna pole nõus 100 000 krooni maksma, siis esitatakse kogu kahju summa. Kostja nõustus selle peale raha üle kandma, öeldes, et siis ei saa enam midagi juurde nõuda – vastav leping on tehtud. Hageja ei nõustu, tegemist oli pakkumusega, mis oli kostjapoolse nõustumuse andmise ajaks lõppenud VÕS § 19 lg 1 alusel. Raha laekus 25.09.2006. Kostja kandis raha üle pärast seda, kui pakkumus oli lõppenud tema poolt pakkumuse tagasilükkamise tõttu. Seetõttu tuleb kostjapoolset raha ülekandmist tõlgendada uue pakkumisena, millele hageja aga nõustumust andnud ei ole. Kui kohus ei loe ülalmärgitud käsitlust põhjendatuks või tõendatuks ja loeb 20.09.2006 pakkumuse alusel pooltevahelise lepingu sõlmituks, esitab hageja alternatiivse käsitluse õigussuhte kohta seoses pakkumusega. Märgitud lepingut tuleb käsitada kompromisslepinguna ja kohaldada VÕS 578 lg 1 sätestatut. Samuti on hageja esindaja hilisemas kirjalikus vastuses märkinud, kui kohus tõendeid hinnates leiab, et kostja ei esitanud hagejale pakkumusest keeldumist, tuleb lugeda, et kostja ei teinud pakkumusele ka õigeaegset nõustumust. Kostja vastuväited hagile Kostja ei tunnista hagi ja peab seda alusetuks. Kostja on nõustunud tasuma 100 000 krooni varjatud puuduste eest ja seda teinud. Sellega on lõppenud nõudeõigus. Sõlmitud leping on kostja poolt täidetud. Lepingus on sõnaselgelt kirjutatud, et raha laekumisel 5 päeva jooksul vabastatakse kostja edaspidi majaga seonduvatest nõuetest. Alusetu ja põhjendamatu hagi tuleb jätta rahuldamata nagu ka kohtukulud. Menetluse edasine käik Kostja on loobunud täiendava ekspertiisi taotlusest. Kostja taotlusel on kohus läbi viinud maja vaatluse väidetavate puuduste selgitamiseks. Kohus on üle kuulanud tunnistajad E. ja A. K, kes on kohtule andnud ütlusi lepingu sõlmise ja telefoni kõnede kohta, samuti maja puuduste ja defektide kohta. E. L tõendanud, et leping koostati 20.09.2006, faksiti kostjale 21.09.2006 hommikul, kostja kõne tuli tunni aja jooksul; kostja ütles, et see pole mingi leping, sellega raha ei saa ning tehing jääb ära; A K andis helistamise peale nõu teha ekspertiis; ekspert tuli laupäeval 23.09.2006; kostja saades 23.09.2006 teada, et kahju tuleb suurem, lubas raha üle kanda. Samuti on tunnistajad T. T ja J. M andnud ütlusi maja defektide ja puuduste kohta. Kohtuistungil hageja soovib vaheotsust. Kostja nõustub vaheotsuse tegemisega. Hageja esindaja jääb kohtuistungil muudetud hagi juurde. Oluline on saada vaheotsus kohtult.

Kostjale on pakkumus edastatud 20.06.2006. Raha viie päeva jooksul, s.o 24-ndaks ei laekunud. Tulenevalt lepingust kaotab leping kehtivuse 25. septembril 2006. 25. september 2006.a ei olnud mitte raha maksmise tähtaeg, vaid lepingu kehtivuse kaotamise aeg, mis oli kostjale teada. Tõlgendades lauset, et leping kaotab kehtivuse 25.09, siis tuleb pöörata tähelepanu mineviku vormile „ei ole üle kantud“, TsÜS § 136 lg 9 kohaselt on algus 25.09. kell 00.00. Selleks ajaks raha ei olnud. Kostja ei avaldanud tahet lepingut täita, vaid lükkas selle tagasi. Tunnistaja E. L on tõendanud, et peale faksi saamist on kostja öelnud selle väljapressimiseks ja ta ei kavatse täita. TsÜS § 69 lg 1 kohaselt kindlale isikule suunatud tahteavaldus tuleb tahteavalduse tegija poolt väljendada ja see muutub kehtivaks kättesaamisega. Kahe tunnistaja (E. L ja A. K) ütlustega saab tõendada kostja poolt pakkumuse tagasilükkamist. VÕS § 19 lg 1 kohaselt pakkumus lõpeb, kui selle esitaja on kätte saanud tagasilükkamise teate. Seda paragrahvi tuleb käsitada koos VÕS §-de 17 ja 18. Pakkumuse tagasilükkamine lõpetab oferdi kehtivuse ka siis, kui nõustumise andmiseks ettenähtud tähtaeg ei ole möödunud, vastavat seisukohta on avaldatud ka õiguskirjanduses. Kostja ei ole kasutanud õigust tõendada vastupidist. Tunnistajate ebausaldusväärsust peab ka põhjendama. Kostja pole tõendanud hagejale maja puudustest teadaandmist. Kohtuistungil kostja jätkuvalt ei tunnista hagi. Asjaoludest nähtuvalt sõlmisid pooled kokkuleppe kulude hüvitamiseks. Kostja maksis kokkulepitud summa kokkulepitud ajaks. Esitatud juriidilised konstruktsioonid on vastuolus seadusega ja heausu ja mõistlikkuse põhimõtetega. Tunnistaja E. L on isiklikult huvitatud vaidluse lahenemisest abikaasa kasuks. Tunnistaja A. K ütlused on ebaobjektiivsed, tuleb jätta tähelepanuta, sest ta on olnud hageja esindaja ja saanud palka hagejalt. VÕS § 20 lg 1 kohaselt on nõustumus (aktsept) otsese tahteavaldusega või mingi teoga väljendatud nõusolek sõlmida leping. Maksekorralduse alusel on kostja hagejale teinud pangaülekande 21.09.2006. Nimetatud teoga kostja andis ühemõtteliselt nõusoleku sõlmida 20.09.2006.a leping. Kuivõrd VÕS § 20 lg 1 on TsÜS § 69 lg 1 suhtes erinorm, siis käesoleval juhul tuleb kohaldada VÕS § 20 lg 1 tulenevat eriregulatsiooni. Asjaolu, kas hageja saatis kostjale lepingu faksiga 20.09.2006 või 21.09.2006 ei oma olulist tähtsust. Kui nõustuda hagejaga, et faks saadeti 21.09.2006, siis see asjaolu näitab veelgi enam kostja heauskust. Nimelt kostja tegi ülekande kohe samal päeval, kui pakkumuse sai. TsÜS § 136 lg 7 kohaselt, kui tähtpäeva saabumine on määratud kuupäevaga, siis saabub tähtpäev sellel kuupäeval. Leping pidi kaotama kehtivuse

Poolte vahel on tekkinud vaidlus, kas hageja on tulenevalt 20.09.2006.a pakkumusest kaotanud nõudeõiguse ostuhinna alandamisele või mitte. Veel on vaidlus selle üle, kas 20.09.2006 sõlmitud lepingu kohaselt on kostja vastu võtnud pakkumuse ja kas pakkumus kaotas kehtivuse 25. septembril 2006 kell 00.00. Mõningast vaidlust on tekitanud see, kas 20.09.2006 sõlmitud dokument on leping (tl 16). Lähtudes VÕS §-st 8, mille järgi on leping tehing kahe või enama isiku (lepingupooled) vahel, millega lepingupool kohustub või lepingupooled kohustuvad midagi tegema või tegemata jätma, hindab kohus selle dokumendi lepinguks kuupäevaga 20.09.2006 (tl 16). Kõnealloleva lepinguga on hageja soovinud kahju hüvitamist 100 000 krooni ulatuses 5 päeva jooksul. Selline hageja selge tahtega pakkumus (VÕS § 16 lg 1) on kostjale esitatud 20.09.2006, mille on kostja samal kuupäeval saanud (tl 162). Kostja on selle omaksvõtnud (VÕS § 20 lg 1), tehes 21.09.2006 Soome pangas 100 000 kroonise ülekande (tl 161), mis laekub Eesti panka 25.09.2006 hageja abikaasa, kes on lepingus näidatud konto omanik, pangaarvele (tl 17). Toimunud on pakkumus ja sellega nõustumine. Hageja muudetud hagi asjaolud kuupäevade kohta ja tunnistaja E. L ütlused kuupäevadest ei vasta tegelikele asjaoludele, mida on kohus tuvastanud kirjalike tõenditega (Soome panga dokument – 21.09.2006, lepingu kostjale faksimise kuupäev – 20.09.2006). Vaidlus on, kas kostja on pakkumuse vastu võtnud ja kas pakkumus kaotas kehtivuse 25.09.2006 kell 00.00, sest sellele eelnenud aja jooksul ei olnud hagejale raha panka laekunud. Tõendamist on leidnud panga dokumendiga (tl 161), et E L on A K teinud 21.09.2006 Soomes Kerava pangas ülekande hüvitiseks maja kahju eest. Kohus ei nõustu hagejaga, et kostja ei võtnud pakkumust vastu. Märgitud tõend – Soome panga dokument näitab, et kostja tegi nõutava ülekande (21.09.2006) järgmisel päeval peale lepingu temale faksimist (20.09.2006) oma elukoha pangas, mitte peale eksperdi arvamuse saamist 23.09.2006 nagu on hageja tunnistaja E. L kinnitanud. Sellega on kostja andnud oma nõustumuse ja tegutsenud vastavalt lepingule selle kehtivuse ajal. See, et hageja abikaasa pangaarvele laekus raha 25.09.2006 on lepingu täitmise tehniline külg ja ei sõltunud kostjast ega lepingu tingimustest; on ka üldteadaolev fakt, et erinevate pankade ja erinevate riikide pankade raha ülekandmine saaja isikule ei jõua samal päeval saaja panka, samuti kui ülekandele järgnevad päevad olid puhkepäevad, nagu seda olid 23. ja 24.09.2006.a. Lepingu täitmine on toimunud lepingu kehtivuse aja sees. TsÜS § 135 sätestab tähtpäeva alguse ja lõpu. Esimese lõike järgi tähtaja kulgemine algab järgmisel päeval pärast selle kalendripäeva või sündmuse saabumist, millega määrati kindlaks tähtaja algus, kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti. Lepingu järgi on arusaadav, et raha peab laekuma viie päeva jooksul, seega tähtaja saabumine on määratud päevades. TsÜS § 136 lg 6 sätestab, kui tähtpäeva saabumine on määratud päevades arvutava ajavahemikuga, saabub tähtpäev ajavahemiku viimasel päeval; lg 8 (2006.a kehtinud sõnastus) kohaselt, kui tähtpäev satub riigipühale või muule puhkepäevale, loetakse tähtpäev saabunuks puhkepäevale järgneval esimesel tööpäeval. Hageja on arvestanud menetluse ajal lepingu kehtivuse lõppemise päevaks 24. septembri. See aga oli pühapäevane päev. Seetõttu tähtaeg lõpeb järgneval tööpäeval, see on 25. septembril 2006.a. Kui lähtuda hageja seisukohast, siis kostja ei ole rikkunud tähtaega. Kohtu hinnangul ei ole võimalik kõnealust lepingut käsitleda kompromisslepinguna VÕS §-st 578 lg 1 tulenevalt, nagu on hageja alternatiivvariandina nõudnud sättes märgitud vastastikkuste järelandmise või ebaselguse asjaolude tõttu. Kostja on võtnud 20.09.2006.a lepingu täitmisele ja on ka täitnud tähtaegselt.

Hageja on olnud teadlik xxxxxxxx kinnistu müügi- ja asjaõiguslepingu (tl 7) sõlmimisest alates notari juures talle antud selgituste kaudu (tl 12 p 11.17), mida lepingutingimuste mittevastavuse korral võib nõuda, sealhulgas hinna alandamist (VÕS § 112) ja lepingust taganemist (VÕS § 224). Seal on selgelt kirjas, et sellel juhul tuleb teha avaldus teisele poolele (VÕS § 112 lg 2 ja § 188 lg 1). Hageja on toiminud teisiti. Kui hageja on valinud õiguskaitsevahendiks 20.09.2006.a lepingu esitamise viisi ja lepingu täitmisel otsustanud vabastada kostja edaspidi majaga seonduvatest raha nõuetest, siis oli see tema valik ja otsus. Selle otsuse järgi on toimunud kinnistu ostuhinna hinna alandamine lepingus märgitud puuduste ja defektide alusel, mida kostja on tunnistanud kui kohustuse rikkumist, mille eest oli hind kokku lepitud. Kohus, olles läbi vaadanud toimiku materjalid ning poolte seletused kohtuistungitel, hinnanud neid kogumis ja vastastikuses seoses ning lähtudes eelpool märgitust, leiab, et tõendamist on leidnud nõude põhjendamatus, mistõttu teeb kohus lõppotsuse ja asja edasi ei menetle. Kuna kohus on tunnustanud nõude põhjendamatust ja teinud lõppotsuse ning ei menetle asja enam edasi, siis tuleb lahendada ka menetluskulude jaotus. Kooskõlas TsMS § 173 lg 1 ja 2ga esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses ning lg 4 kohaselt menetluskulude jaotuses näeb ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma. TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus jätab hagi rahuldamata, jäävad menetluskulud täies ulatuses hageja kanda. Täiendavalt selgitab kohus, et hageja oli vabastatud riigilõivu tasumisest ainult hagi esitamisel (tl 53). Kohtumäärusega on talle sellest antud teada, et hagi rahuldamata jätmise korral tuleb riigilõiv tal täies ulatuses tasuda kohtumääruse alusel. TsMS § 174 lg 1 kohaselt menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.

Heino-Vello Pihlak Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.