02.veebruar 2009.a. kell 16.00 Kentmanni kohtumaja kantselei kaudu
Tsiviilasi
RA ́i hagi LOÜ vastu müügilepingust taganemise õiguse tunnustamiseks ja lepingu alusel üleantu väljaandmiseks Hageja: RA (isikukood xxx elukoht xxx) Hageja volitatud esindaja abikaasa AA(isikukood xxx) Hageja lepinguline esindaja vandeadvokaat Juho – Enn Aule (Arkins Advokaadibüroo ) Kostja: LOÜ(registrikood xxx; asukoht xxx); Kostja esindaja vandeadvokaat Mati Maksing (AB HETA )
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hgai läbi vaadatud kohtuistungil
22.jaanuaril 2009.a.
Kohtuistungil osalesid
Hageja esindajad A. A ja adv Aule, kostja esindaja adv Maksing
RESOLUTSIOON
1.Lõpetada hagist loobumise tõttu menetlus RA ́i hagis LOÜ vastu müügilepingust taganemise õiguse tunnustamiseks.
2.Jätta rahuldamata RA ́i hagi LOÜ vastu lepingu alusel üleantu väljaandmiseks.
3.Menetluskulud jätta täies ulatuses RA’i (XXX) kanda. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul arvates otsuse apellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel kohtuotsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus esitatakse Tallinna Ringkonnakohtule. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist kohtuistungil.
04.07.2008 saabus Harju Maakohtule RAi hagi L AS vastu lepingust taganemise õiguse tunnustamiseks ja lepingu alusel üleantu väljaandmiseks.
Hagiavalduse kohaselt 31.05.2007 sõlmisid hageja ja kostja notariaalselt tõestatud võlaõigusliku müügilepingu, mille esemeks oli Harjumaal XXX asuv elamumaa pindalaga 1115 m2. Vastavalt lepingu punktile 4.2. tasus hageja enne lepingu sõlmimist kostjale 50 000 krooni ja pärast lepingu sõlmimist 128 400 krooni, kokku 178 400 krooni, millega hageja on kõik oma lepingust tulenevad kohustused täitnud. Vastavalt lepingu punktile 5.2. pidi kostja enne asjaõiguslepingu sõlmimist teostama järgmised tööd: - hiljemalt 01.07.2007 korraldama lepingu eseme eraldamise kinnistust ning lepingu eseme kinnistusraamatusse sissekandmise iseseisva kinnistuna; - hiljemalt 01.04.2008 välja ehitama kõvakattega siseteed, vee- ja kanalisatsioonitrassid ning elektrivõrgu. Hagi esitamiseni kostja ei olnud neid kohustusi täitnud. 24.04.2008 notari juures kostja väitis, et on kõik temale pandud kohustused täitnud, kuid vastavaid dokumente tal kaasas ei olnud. Kostja oli nõus minema hagejaga kinnistule ja seal kõike näitama ja selgitama, kuid kokkulepitud ajal seda ei teinud, samuti ei võtnud hagejaga ühendust tähtaja pikendamiseks või muutmiseks. Hageja, soovides omandada kinnistut lepingus kokkulepitud tingimustele vastavana, pöördus selgituste saamiseks 16.05.2008 kostja poole kirjaliku järelepärimisega. Kostja hagejale selgitusi ei andnud ega kohtuda ei soovinud. Kuna kostja ei esitanud mingeid andmeid oma kohustuste täitmise kohta, käis hageja ise kinnistul ja tuvastas, et kõik tööd on lõpetamata, hageja tegi selle kohta ka fotod, mis on lisatud hagile. Eesti Energia teatas hageja järelepärimisele 16.05.2008, et kinnistule XXX on sõlmitud liitumisleping, kuid antud piirkonnas ei ole elektrivõrk välja ehitatud, käivad alles projekteerimistööd ja väljaehitamise tähtaeg on orienteeruvalt 2008.a. sügis. AS V teatas hagejale 16.05.2008, et vee- ja kanalisatsioonitrassid ehitatakse välja alles 2009.a. maiks. Seetõttu ei saa hageja alustada elamu ehitustöid 2008.a. Arvestades kostja poolt lepingutingimuste rikkumisi, otsustas hageja õiguskaitsevahendina kasutada lepingust taganemist. 26.05.2008 hageja saatis kostjale postiga avalduse lepingust taganemiseks. Kostja sai kirja postist kätte 10.06.2008, kuid ei ole sellele vastanud. Hageja leiab, et on võlaõigusliku müügilepingu sõlminud tarbijana VÕS § 34 mõttes. Soovist lepingust taganeda teatas hageja 21.05.2008 notarile L. Laosele, kes teavitas sellest ka kostjat. Sellele vaatamata kostja pöördus notar L. Laose poole ja esitas 29.05.2008 avalduse lepingust taganemise kohta. Hageja taotleb tunnustada tema õigust 31.05.2007 võlaõiguslikust müügilepingust taganeda, mõista kostjalt välja lepingu alusel tasutud 178 400 krooni ning menetluskulud jätta kostja kanda. 22.01.2009 kohtuistungil hageja esindaja loobus nõudest tunnustada hageja õigust lepingust taganeda.
KOSTJA VASTUS
22.08.2008 kirjalikus vastuses hagile kostja hageja nõuet ei tunnista. Kostja taotles jätta läbi vaatamata hageja lepingust taganemise õiguse tunnustamise nõude või selle nõude läbivaatamisel jätta nõue rahuldamata. Kostja märgib, et müügilepingu esemeks olev kinnistu on kostja 20.06.2008 avalduse alusel kantud kinnistusraamatusse, katastriüksus oli moodustatud ja piiripunktid looduses märgitud juba 10.maiks 2008, so enne lepingu sõlmimist. Elektrivõrgu rajamiseks sõlmiti liitumisleping 23.01.2008 ja ehitusluba anti välja 05.02.2008, seega pidid olema hiljemalt viimatinimetatud kuupäevaks lõppenud sellekohased projekteerimistööd. Hagile lisatud fotodel on näha olemasolevad elektrikaablid, seega elektrivõrk oli selleks ajaks rajatud. Asjaõiguslepingu sõlmimiseks kavandatud ajaks oli paigaldatud ka elektrikilp. Ühisveevärgi- ja kanalisatsioonivõrk oli rajatud aprilliks 2008, kinnistu teed olid rajatud 2.aprilliks 2008.a. Hageja ei täitnud enda lepingulisi kohustusi, sest hagejal oli täitmata lepingu punktis 4.2.2. märgitud ostuhinna osa tasumise kohustus, samuti punktis 6.1. märgitud asjaõiguslepingu sõlmimise kohustus. Hageja väide, et tal puudus võimalus alustada kinnistul ehitustöid, on alusetu, vähemalt ei tulene ehitustööde võimatus kostja tegevusest. Hagejaga sarnases olukorras naabritel ei olnud takistusi ehituseks. Hageja ei ole tõendanud, et kostja on müügilepingut oluliselt rikkunud. Kostja leiab, et hagejal ei olnud õigust lepingust taganemiseks ei avalduse 26.05.2008 koostamise ega kostja poolt 10.06.2008 kättesaamise ajal, sest kostja ei olnud lepingut oluliselt rikkunud. Isegi juhul, kui kostja oleks lepingut oluliselt rikkunud, pidanuks hageja andma kostjale enne lepingust taganemist täiendava tähtaja kohustuse täitmiseks. Hageja seda ei teinud. Materiaalõiguslike seadusest tulenevate taganemise aluste puudumise tõttu on hageja taganemisavaldus tühine ja sellel ei ole õiguslikke tagajärgi. Hageja sai kostja 29.05.2008 notariaalselt tõestatud taganemisavalduse kätte 05.06.2008 ega ole seda kehtivalt vaidlustanud. Sellega on kostja vormikohaselt ja formaalselt lepingust taganenud. Kostjal oli taganemiseks ka materiaalõiguslik alus, sest hageja rikkus müügilepingu olulisi tingimusi (raha maksmise kohustus, asjaõiguskokkuleppe sõlmimiseks notari juurde ilmumise kohustus). Kostja andis hagejale täiendava tähtaja, sest pooled leppisid 14.05.2008 kokku uued ajad notari juurde ilmumiseks ja seega ka ostuhinna veel tasumata osa tasumiseks. Kostjal oli lepingust taganemiseks õigus ka müügilepingu punkti 7.1. alusel. Lepingupool taganeb lepingust taganemisavalduse tegemisega teisele lepingupoolele ning TsÜS § 69 lg 1 kohaselt kindlale isikule suunatud tahteavaldus muutub kehtivaks kättesaamisega. Pärast 05.06.2008 kuupäeva ei saanud hageja enam kehtivalt müügilepingust taganeda, sest leping oli lõppenud kostja poolt lepingust taganemisega. Lepingust tulenevalt hagejal ei olnud õigust lepingust taganeda. Pooled olid müügilepingus kokku leppinud lepingust taganemise alustes ja hagejal oli õigus lepingust taganeda kahel juhul: esiteks siis, kui kostja annab kinnistu omandiõiguse üle kolmandale isikule või koormab seda asjaõigusega kolmanda isiku kasuks ja teiseks siis, kui kostja ei ilmu vähemalt kahel korral asjaõiguslepingu sõlmimisele. Kummalegi taganemise alusele ei ole hageja oma taganemisavalduses ega hagiavalduses viidanud. Müügilepingu p 5.2.4. sätestas hageja õiguse nõuda kostjalt leppetrahvi mõne p-des 5.2.1., -5.2.3 ettenähtud kohustuse täitmisega hilinemise korral, kuid kindlasti ei olnud hagejal sellisel juhul lepingust taganemise õigust. Kostja taganemisavaldus on tühine ka vorminõude rikkumise tõttu. Kui lepingule on seaduses sätestatud kohustuslik vorminõue, tuleb sama vorminõuet järgida ka lepingu lõpetamisel. Kinnisasjas võõrandamise tehingutele on kehtestatud kohustuslik notariaalne vorm, mistõttu
peab ka kinnisasja müügilepingust taganemise avaldus olema notariaalselt tõestatud vormis. Hageja lepingust taganemiseks koostanud lihtkirjaliku avalduse. Lepingust taganemise korral jäävad enne taganemist tekkinud kohustused kehtima ka pärast lepingu lõppemist. Pooled leppisid müügilepingus kokku, et kui kostja taganeb lepingust punkti
7.1.alusel, siis jääb hageja tasutud summa 178 400 krooni kostjale leppetrahvina. Kostja ei tasunud kinnistu ostuhinna ülejäänud osa kokkulepitud tähtajal ega ilmunud 28.05.2008 ja 29.05.2008 kokkulepitud aegadel notari juurde asjaõiguslepingut sõlmima. Seega oli kostja õigustatud lepingust taganema lepingu punkti 7.1. mõlema alapunkti alusel. Hageja rikkus müügilepingu punktides 4.2.2. ja 6.1. sätestatud kohustusi ja põhjustas sellega kostjapoolse lepingust taganemise. Need asjaolud toimusid enne lepingust taganemist, seega tekkis ka leppetrahvi kohustus sisuliselt enne taganemist. Tulenevalt poolte kokkuleppest müügilepingu punktis 7.3. ei ole hagejal õigust nõuda kostjalt 178 400 krooni tagastamist. Alternatiivselt kostja esitas oma kirjalikus vastuses tasaarvestuse avalduse juhuks, kui kohus leiab, et pooltel olid lepingust taganemisest tulenevalt vastastikused kohustused, st hagejal oli kohustus tasuda leppetrahv 178 400 krooni ja kostjal kohustus tagastada hagejale sama summa. Kostja taotleb jätta hagi täies ulatuses rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
KOHTUISTUNG
Kohtuistungil pooled jäid oma seisukohtade ja nõuete juurde. Hageja leidis, et tema keeldumine asjaõiguslepingu sõlmimisest ja raha maksmise kohustuse täitmisest oli põhjendatud, sest kostja ei kõrvaldanud hageja kahtlusi kinnistu kokkulepitud tingimustele vastavuse osas ega esitanud hageja poolt nõutud dokumente, mis tõendaksid, et lepingus kokkulepitud tööd on teostatud ning liitumistasud makstud. Kohtuistungil hageja loobus lepingust taganemise õiguse tunnustamise nõudest. Kostja jäi oma vastuväidete juurde. Lepingu kohaselt kostjal ei olnud kohustust enne asjaõiguslepingu sõlmimist mingeid dokumente hagejale üle anda. Lepingus kokkulepitud tööd on pealkirjastatud täiendavate kokkulepetena, tööde teostamise kokkuleppe näol on sisuliselt tegemist töövõtulepinguga, mille rikkumise puhuks nähti ette eraldi õiguskaitsevahendid.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
1.Kohus, kuulanud ära menetlusosaliste seisukohad, objektiivselt ja igakülgselt uurinud kirjalikke tõendeid ning hinnanud kõiki tõendeid kogumis, leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata. Kuna hageja lepingust taganemise õiguse tunnustamise nõudest loobus, lõpetab kohus selle nõude osas menetluse tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 428 lg 1 p 3 alusel.
2.31.05.2007 hageja ja kostja sõlmisid kinnistu jagamise tulemusena tekkiva kinnistu võlaõigusliku müügilepingu. Lepingu esemeks oli kinnistu jagamise tulemusel moodustatav kinnistu pindalaga 1115 m2asukohaga XXX, koos selle oluliste osade ja päraldistega. Pooled leppisid kokku lepingueseme hinnas 892 000 krooni ning hinna tasumise korras. Vaidlust ei ole selle üle, et hageja tasus kostjale 50 000 krooni enne võlaõigusliku müügilepingu sõlmimist ning 128 400 krooni müügilepingu sõlmimise päeval. Ülejäänud ostuhinna 713 600 krooni pidi hageja tasuma enne asjaõiguslepingu sõlmimist kas kostja arveldusarvele või hoiustama summa asjaõiguslepingut tõestava notari notarikontole hiljemalt asjaõiguslepingu sõlmimise hetkeks. Lepingu eseme ostmiseks krediidi kasutamise korral kohustus hageja krediidi arvel tasutava rahasumma tasuma hiljemalt 3 pangapäeva jooksul asjaõiguslepingu sõlmimise päevast arvates. Pooled leppisid kokku, et müügilepingu eseme valdus ja selle päraldiseks olevad dokumendid antakse üle hiljemalt asjaõiguslepingu päeval lihtkirjaliku üleandmise-vastuvõtmise akti alusel.
Samuti leppisid pooled kokku lepingueseme kinnistust eraldamise ja iseseisva kinnistuna kinnistusraamatusse sissekandmise tähtaja ning kostja kohustuses ehitada hiljemalt 01.04.2008 välja siseteed (kõvakattega), vee- ja kanalisatsioonitrassid ning elektrivõrgu. Lepingu kohaselt kommunikatsioonide väljaehitamise tasu sisaldus ostuhinnas, samuti kohustus kostja tasuma liitumistasud ning sõlmima vastava teenuse pakkujaga liitumislepingud.
3.Asjas ei ole vaidlust ei ole selle üle, hageja on kostjale tasunud 178 400 krooni ning ülejäänud ostuhinda 713 600 krooni lepingus kokkulepitud viisil hageja ei tasunud. Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et 31.05.2007 sõlmitud kinnistu võlaõiguslik müügileping on lõppenud lepingust taganemisega. Vaidlust ei ole selle üle, et hageja sai kostja notariaalselt tõestatud taganemisavalduse kätte 05.06.2008.a. ning kostja sai hageja lihtkirjaliku taganemisavalduse kätte 10.06.2008.a. Pooled vaidlevad selle üle, kas hageja on kehtivalt lepingust taganenud, kas kostja on kohustatud hagejale tagastama lepingu alusel tasutud summa või on leping lõppenud kostja poolt lepingust taganemisega ning kostjal on õigus jätta nimetatud summa leppetrahviks. Vaidluse lahendamiseks tuleb kohtul kindlaks teha, kas hagejal oli õigus ülejäänud ostuhinna tasumise ja asjaõiguslepingu sõlmimise kohustuste täitmisest keelduda, kuna kostja oma lepingulisi kohustusi nõuetekohaselt ei täitnud; kas hageja või kostja rikkusid lepingut oluliselt ning kas sellest tulenevalt oli hagejal või kostjal või mõlemal samaaegselt õigus lepingust taganeda.
4.Võlaõigusseaduse (VÕS) § 208 lg 1 järgi on müügilepingust tulenevalt müüja põhikohustuseks anda ostjale üle asi ja teha võimalikuks omandi üleminek ostjale, ostja põhikohustuseks on tasuda müüjale ostuhind ja võtta asi vastu. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg 1 kohaselt peab kinnisasja omandamisele või võõrandamisele suunatud kohustustehing olema notariaalselt tõestatud vormis. Kinnisasja omandiõiguse üleminekuks on vajalik sõlmida notariaalselt tõestatud vormis asjaõigusleping (AÕS § 120 lg 1). Seega kostja müüjana pidi asja omandiõiguse ülemineku võimaldamiseks ning hageja ostjana pidi asja vastuvõtmiseks sõlmima asjaõiguslepingu. Pooled ei vaidle selle üle, et asjaõigusleping jäi sõlmimata, sest hageja ostjana keeldus lepingut sõlmimast.
5.Õige ei ole hageja seisukoht, et hageja sõlmis lepingu tarbijana. VÕS § 208 lg-st 4 tulenevalt kohaldatakse tarbijalemüügi sätteid vallasasja müümisel. Samuti ei ole õige hageja seisukoht, et hageja omaltpoolt on kõik oma lepingust tulenevad kohustused täitnud. Vaidlust ei ole selle üle, et ostuhinnast 713 600 krooni hageja asjaõiguslepingu sõlmimiseks määratud päevaks – 14.05.2008 – notarikontole ei tasunud. Seega hageja ei olnud oma lepingulisi kohustusi täitnud. Samuti ei ole vaidlust selle üle, et hageja vähemalt kahel korral ei ilmunud notaribüroosse asjaõiguslepingut sõlmima, mistõttu on täidetud kostjale lepingust taganemiseks lepingu punktides 7.1.1. ja 7.1.2. ettenähtud tingimused.
6.Järgnevalt kohus analüüsib, kas hageja oli õigustatud oma võlgnetava kohustuse täitmisest keelduma. Kohus leiab, et hageja ei ole tõendanud, et oli VÕS § 111 lg 1 alusel õigustatud keelduma ostuhinna tasumise kohustuste täitmisest. Hagejapoolset raha maksmise kohustuse täitmisest keeldumist ei õigusta hageja 13.05.2008 kirjast nähtuv põhjendus, et asjaõiguslepingut ei saa sõlmida, kuna kostja keeldus hagejaga kohtumisest lepingu detailide arutamiseks ja lepingu eseme eelnevast ülevaatamisest. Samas avalduses (tl 33) hageja märgib, et soovib hinda alandada. Hinna alandamise põhjuseks on hageja väidetud asjaolu, et kommunikatsioonid ei ole lõpuni ehitatud. Samas hageja kinnitab soovi kinnistu osta, kuid mõistliku hinna eest. Seejuures ei ole hageja aga tasunud notarikontole ka tema poolt mõistlikuks peetavat hinda. Põhjendamata ja paljasõnaline on hageja väide, et kuna kostja keeldus seletusi andmast ja kinnistut koos hagejaga üle vaatamast ega võimaldanud hagejal dokumentidega tutvuda, ei olnud hagejal võimalik hinnata kommunikatsioonide valmidusastet ja määrata, millises ulatuses tuleks hinda alandada. Kohtuistungil hagejat esindanud abikaasa A. Aa selgitas, et hageja kinnistul käies nägi,
et midagi on tehtud, aga ei saanud aru, kas tehtud on kõik tööd; sellest, et kostja keeldus enne asjaõiguslepingu sõlmimist hagejale dokumente esitamast, hageja järeldas, et kõik kokkulepitud tööd ei olnud tehtud. Hageja ei ole esile toonud asjaolusid, millest nähtuks, et hagejal oli takistatud kinnistu koos vastava ala spetsialistiga üle vaadata, pöörduda kommunikatsioonide ehitamisega seotud info saamiseks kohaliku omavalitsuse poole ning vajadusel tellida ekspertiis. Hageja näol on tegemist politseitöötajaga, kellel on piisavalt teadmisi asjaajamisest, asjaolude dokumenteerimisest ja oma õiguste kaitsmise võimalustest.
7.Hageja leiab samuti, et tal oli õigus ostuhinna tasumisest ja asjaõiguslepingu sõlmimisest keelduda, sest ta ei olnud kindel, et asi vastab kokkulepitud tingimustele. Kuna kostja hageja kahtlusi ei kõrvaldanud, taganes hageja lepingust. Kohtuistungil hageja esindaja tõi lepingu sõlmimise seadusliku takistusena esile asjaolu, et kostja ei esitanud hageja nõudmisel kinnitusi ega dokumente kostja kohustuste täitmise kohta, mistõttu hagejal ostjana ei olnud võimalik tutvuda, mida ta ostab. Hageja jätab seejuures tähelepanuta, et ta oli juba sõlminud kinnisasja ostu – müügilepingu, milles kinnitas, et on asja ilma eriteadmisi omava isiku abi kasutamata üle vaadanud ning ostab lepingu eseme tuginedes teostatud ülevaatusele ning müüja poolt müügilepingus esitatud andmetele. Seega on põhjendamatu hageja väide, et kostjapoolne lepingurikkumine takistas hagejal tutvuda ostetava asjaga. Müügilepingust ei tulene kostja kohustust lepinguese enne asjaõiguslepingut koos hagejaga üle vaadata või esitada hagejale dokumente enne asjaõiguslepingu sõlmimist, eriti olukorras, kus hageja on asjaõiguslepingu sõlmimisest keeldunud. VÕS § 213 lg 3 kohaselt ostja ei pea tasuma ostuhinda enne, kui tal on olnud võimalus asi üle vaadata. Ka sellest sättest ei tulene, et asi tuleb üle vaadata koos müüjaga või et müüja peab asja lepingutingimustele vastavaust enne omandi üleandmist täiendavalt tõendama. Hageja ei ole põhjendanud, miks talle ei piisanud kostja esindaja 05.05.2008 kinnitustest (hageja viitab sellele oma lepingust taganemise avalduses, lk 93), et kokkulepitud kommunikatsioonid on kinnistul välja ehitatud. Samuti ei oleks asjaõiguslepingu sõlmimine võtnud hagejalt õigust kasutada teisi õiguskaitsevahendeid, muu hulgas nõuda vajadusel kostjalt kokkulepitud tööde lõpetamist või korraldada tööde lõpetamine ja nõuda kostjalt kulude hüvitamist.
8.VÕS § 111 lg 3 järgi ei või kohustuse täitmisest keelduda, kui see ei ole asjaolusid arvestades mõistlik või ei vastaks hea usu põhimõttele, eelkõige, kui teine lepingupool on oma kohustuse suuremas osas või oluliste puudusteta täitnud. Lepingu täitmiseks kostja oli korraldanud kinnistu eraldamise ja iseseisva kinnistuna kinnistusraamatusse kandmise, hankinud ehitusload ja korraldanud kommunikatsioonide ehitamise. Hagiavaldusest nähtuvalt seisnes hageja arvates kostjapoolne lepingurikkumine selles, et kostja ei olnud lõpuni ehitanud müügilepingus kokkulepitud kommunikatsioone, st töid oli teostatud, kuid hageja arvates olid tööd osaliselt lõpetamata. Seega, eeldades hageja väidete õigsust, oli kostja lepingu suuremas osas täitnud ning hagejapoolne kohustuse täitmisest täies ulatuses keeldumine ei olnud mõistlik ega kooskõlas hea usu põhimõttega. Hageja ei ole esile toonud asjaolusid, millest nähtuks, et kostja keeldunuks kommunikatsioonide valmisehitamise kohustuse täitmisest. Hagejal oli võimalik ostuhinna tasumise kohustus täita summa hoiustamisega notari ametikontol, mis välistanuks hagejapoolse lepingurikkumise, kuid jätnuks samal ajal hagejale võimaluse õiguskaitsevahendina lepingu sõlmimisest keelduda kuni kostja poolt lepinguliste kohustuste nõuetekohase täitmiseni. Eeltoodu alusel kohus leiab, et hagejal ei olnud õigust oma võlgnetava kohustuse täitmisest keelduda. Seega hageja rikkus lepingut, kui jättis ostuhinna tasumata ja keeldus asjaõiguslepingu sõlmimisest.
9.Kohus nõustub hageja seisukohaga, et kommunikatsioonide olemasolu oli tingimus, millele lepinguese pidi vastama, sest kommunikatsioonide väljaehitamise tasu ja liitumistasud sisaldusid müügihinnas. Kohus leiab, et tingimus, mis mõjutab lepinguhinda, on müügilepingu eseme kokkulepitud tingimus. Kohus ei nõustu aga hageja seisukohaga, et kommunikatsioonide lõplikult valmis ehitamata jätmine on käesoleval juhul käsitatav kostja olulise
lepingurikkumisena, mille tõttu asi ei vasta kokkulepitud tingimustele. Hageja soovis kinnistut osta kodu rajamiseks, kommunikatsioonide puudumise tõttu hagejal ei oleks väidetavalt olnud võimalik kinnistul alustada ehitustöid. Hageja väited asja lepingutingimustele mittevastavuse kohta on paljasõnalised. Võlaõigusliku müügilepingu punktis 2.2.5 kinnitab hageja soovi omandada lepingu punktis 1.2. nimetatud lepingu ese. Lepingu punktis 1.2. on lepingu esemeks kinnistu jagamise tulemusel eraldatav ja kinnistusraamatusse iseseisva kinnistuna kantav kinnistu katastritunnusega 65301:013:0418, majandusliku otstarbega elamumaa 100 %, asukohaga Rae vald Kopli küla Rootsi tee 13, pindalaga 1115 m2. Eelnevast järeldub, et kokkulepitud tingimustele vastav müügilepingu ese on eelkõige kokkulepitud suurusega ja sihtotstarbega ning kantud iseseisva kinnistuna kinnistusraamatusse. Täiendavalt lepiti lepingu punktis 5.2.2 kokku, et kostja rajab kinnistu kasutamiseks vajalikud kommunikatsioonid. 20.06.2007 asjaõiguselepingu alusel kanti kokkulepitud suuruse ja sihtotstarbega Rootsi tee 13 kinnistu iseseisva kinnistuna kinnistusraamatusse 05.07.2007. Võttes arvesse, et lepingus kokkulepitud tähtajaks 20.04.2008 asjaõiguslepingut ei sõlmitud, pooled ei ole seda teineteisele ette heitnud ning esimene notariaeg määrati alles 14.maiks 2008, asub kohus seisukohale, et asjaolu, et väidetavalt ei olnud kommunikatsioonid valmis ehitatud lepingust kokkulepitud tähtpäevaks, ei anna hagejale alust väita, et kinnistu ei vasta kokkulepitud tingimustele. Kommunikatsioonide väljaehitamise tööde tähtaegselt teostamata jätmise näol ei ole tegemist olulise lepingurikkumisega, mis andnuks alust lepingust taganeda. Sellise seisukoha õigsust kinnitas ka hageja esindaja Aa, kes kohtuistungil väitis, et hageja jaoks oli oluline, et kostja kinnitaks enne asjaõiguslepingu sõlmimist, et liitumistasud ja tööd on kinni makstud, tööde teostamise tähtaja venimisega oleks hageja nõustunud. Samuti nähtub hagiavalduse sõnastusest, et hageja jaoks oli oluline, et kommunikatsioonid oleksid rajatud enne asjaõiguslepingu sõlmimist. Hageja ei ole hagiavalduses ega kohtuistungil tuginenud sellele, et kostja oleks jätnud tasumata liitumistasud või välja ehitamata teed. Seega peab hageja oluliseks lepingurikkumiseks, mille tõttu lepinguese ei vasta kokkulepitud tingimustele, vee- ja kanalisatsioonitrassi ning elektrivõrgu väidetavalt lõpetamata jätmist.
10.Hageja ei ole tõenditega ümber lükanud hageja väiteid, et 14.05.2008, so esimeseks kokkulepitud notariajaks olid kõik tööd kinnistu kommunikatsioonide osas lõpetatud. Hageja vastupidised väited on paljasõnalised ja oletuslikud. Hageja tõendab oma väiteid üksnes hagile lisatud Eesti Energia klienditeeninduse juhtivkonsultandi 16.05.2008 e-kirjaga, AS V projektijuhi 16.05.2008 e-kirjaga ja eeldatavalt 11.05.2008 hageja poolt tehtud fotodega. Eesti Energia klienditeenindaja e-kiri, mille kohaselt 16.05.2008 seisuga käisid alles piirkonna elektrivõrgu projekteerimistööd ja elektrivõrk oli välja ehitamata, on vastuolus teiste asjas kogutud tõenditega. 18.01.2008 OÜ Jaotusvõrgu Tallinn-Harju regioon väljastas tehnilised tingimused madalpinge liitumiseks nr 133820 (tl 59) Rootsi tee 13 eramu elektrienergiaga varustamiseks 10/0,4 kV mastalajaama ja 0,4 kV elektrivõrgu ja krundi liitumispunkti projekteerimiseks ja ehitamiseks. 05.02.2008 on Rae Vallavalitsus väljastanud ehitusloa nr 3173e piirkonna 0,4 KV ja 10 KV elektri maakaabelliini ehitamiseks. Kohus nõustub kostja seisukohaga, et hiljemalt 05.02.2008 ehitusloa väljastamise ajaks pidid olema projekteerimistööd lõppenud. Ehitusseaduse (EhS) § 23 lg 2 p 2 kohaselt tuleb ehitusloa saamiseks muu hulgas esitada nõuetele vastav ehitusprojekt. Eeltoodu alusel kohus leiab, et klienditeenindaja e-kiri ei ole usaldusväärne tõend tõendamaks hageja väidetud asjaolu, et elektrivõrk oli rajamata. Kostja on 21.08.2008 kirjalikule vastusele lisanud fotod, millelt on näha, et paigaldatud on Rootsi tee 13 kinnistu elektrikilp (tl 61), rajatud on kõvakattega tee ning rajatud tänavavalgustus (tl 62), samuti on rajatud kinnistu vee- ja kanalisatsioonivõrgu liitumispunktid (tl 63). Eelpool nimetatud tehniliste tingimustega, ehitusloaga ja AS V 14.05.2008 kirjaga (tl 65) on tõendatud, et elektrivõrgu ning vee- ja kanalisatsioonitrassi ehitustööd olid lõpetatud 2008.a. aprillikuuks, mai lõpuks pidi toimuma ka Eesti Energia poolt ehitatavate elektrirajatiste pingestamine. Kohtul puudub alus kahelda kostja väites, et kinnistu elektrikilp paigaldati asjaõiguslepingu sõlmimiseks kavandatud ajaks. Asjaolu, et kinnistu vee- ja kanalisatsioonivõrgu liitumispunktid olid valmis ehitatud lepingus kokkulepitud tähtajaks, nähtub samuti hageja enda poolt esitatud AS V e7
kirjast (tl 21-22). Õige on kostja seisukoht, et lepinguga kostja võttis endale üksnes vee- ja kanalisatsioonitrasside valmisehitamise kohustuse, mitte kohustuse võimaldada samaks tähtpäevaks trasside kasutuselevõtt. Seega on asjas kogutud tõenditega tõendamist leidnud, et asjaõiguslepingu sõlmimiseks 28.05. ja 29.05.2008 määratud ajaks vastas kinnistu kokkulepitud tingimustele.
11.Kohus möönab, et kostja võib olla rikkunud lepingus sätestatud tööde valmimise tähtaegu, kuid lepingus kokkulepitud tähtaegade rikkumine mõnede tööde osas ei ole kohtu hinnangul lepingu oluline rikkumine. Hageja on ka ise kinnitanud, et oleks nõustunud tööde tähtaja venimisega. Hageja väidetel on kommunikatsioonide tingimuse rikkumine oluline lepingurikkumine seetõttu, et hageja soovis kinnistule ehitada eramut ning väidetavalt takistas ehitustööde 2008.a. alustamist asjaolu, et AS V väidetel vee- ja kanalisatsioonitorustikud saab kasutusele võtta alles 2008.a. lõpus. Kohus leiab, et torustiku kasutuselevõtu aeg võib mõjutada kinnistule rajatava elamu kasutuselevõttu, kuid ei takista ehitustegevuse alustamist. Kostja esitas Rootsi tee 18 kinnistule 17.07.2008 väljastatud ehitusloa, millest järeldub samuti, et selles piirkonnas ehitamise alustamiseks mingeid takistusi ei olnud. Samuti nähtub AS V kirjast, et kanalisatsioonitrassi ehitamise venimine ei takista ehitatavatesse elamustesse elama asumist, sest varuvariandina on võimalik kasutada kostja poolt paigaldatavat tuletõrjeveemahutit selle ala reoveekogumismahutina. Lisaks hageja ei ole tõendanud, et kommunikatsioonide puudumine takistas ehitustöödega alustamist. AS V seisukoht sai hagejale teatavaks 16.05.2008, s.o alles pärast esimest notariaega. Hageja ei ole esile toonud, et tal olid tehtud ettevalmistused ehitamise alustamiseks: oli olemas ehitusprojekt, ehitusluba ja rahalised vahendid koheseks ehitustegevuse alustamiseks. Hageja esitatud AS Hansapank 24.11.2008 tõendist (tl 110) nähtuvalt oli hagejal perioodil 01.04.2008 – 01.06.2008 tähtajaline hoius summas 44 759,64 EUR (701 204,52 krooni), s.o. ca 12 000 krooni vähem kui lepingust tulenev ostuhinna tasumise kohustus. 06.11.2008 kohtuistungil hageja esindaja Aa märkis vastuseks kostja kompromissettepanekule, et ei ole kindel, kas pank praegu laenu annaks. Sellest kohus järeldab, et hageja plaanis ehitust finantseerida pangalaenuga. 22.01.2008 istungil Aa väitis, et praegustel tingimustel hageja ja tema abikaasa töötasu ei võimaldaks pangast laenu saada. Seega on tõenäoline, et 2008.a. ehitamisega alustamist takistas pigem hagejal rahaliste vahendite puudumine, kui väidetavalt lõpetamata kommunikatsioonide ehitustööd.
12.Tööde teostamise tähtaega ei käsitanud olulise lepingutingimusena ka pooled ise lepingu sõlmimisel. See nähtub sellest, et pooled on tööde teostamisega viivitamise puhuks ette näinud hageja õiguse nõuda kostjalt viivist. Samas ei ole tööde teostamisega viivitamist või tööde teostamata jätmist ette nähtud lepingust taganemise alusena. Kõike eeltoodut arvesse võttes kohus leiab, et kostja ei ole lepingut oluliselt rikkunud.
13.Ostja õiguskaitsevahendid loetleb VÕS § 101 lg 1. Tulenevalt VÕS § 101 lg-st 2 on ostja üldjuhul vaba valima, millist õiguskaitsevahendit müüja vastu kasutada. Müügilepingu puhul on ostja valikuõigus siiski oluliselt piiratud. VÕS § 222 sätete kohaselt on asja lepingutingimustele mittevastavuse korral ostja peamiseks õiguskaitsevahendiks müüja vastu lepingu täitmise nõue. Nii sätestab VÕS § 222 lg 1, et asja lepingutingimustele mittevastavuse korral võib ostja nõuda müüjalt asja parandamist või asendamist, lg 4 kohaselt on ostjal õigus asi ise parandada või lasta seda müüja kulul teha, kui müüja mõistliku aja jooksul ei täida ostja õigustatud nõudmist asi parandada või asendada. Kui müüja on täitmise parandanud või asendanud, on näiteks hinna alandamine välistatud (VÕS § 224 p 1 ja 2). VÕS § 223 lg - st 1 tuleneb, et müüjat loetakse müügilepingust oluliselt rikkunuks muu hulgas siis, kui asja parandamine või asendamine ei ole võimalik või ebaõnnestub või kui müüja keeldub õigustamatult asja parandamast või asendamast või ei tee seda mõistliku aja jooksul pärast talle lepingutingimustele mittevastavusest teatamist. Seega asja lepingutingimustele mittevastavuse korral saab ostja lepingust taganeda üksnes alles
pärast müüdud asja parandamiseks täiendava tähtaja andmist ja selle tulutut möödumist või pärast müüjapoolset õigustamata keeldumist asja parandamisest.
14.Samuti sätestab VÕS § 116 lg 4, et lepingust taganemine kohustuse täitmiseks käesoleva seaduse §-s 114 nimetatud täiendavat tähtaega andmata ei ole lubatud, kui kohustust rikkunud lepingupool kannaks teise lepingupoole lepingust taganemise korral kohustuse täitmiseks või täitmise ettevalmistamiseks tehtud kulutustega võrreldes ebamõistlikult suurt kahju. Siiski võib lepingust täiendavat tähtaega andmata taganeda, kui rikuti käesoleva paragrahvi lõike 2 punktis 2 nimetatud kohustust (kohustuse täpne järgimine oli lepingust tulenevalt teise lepingupoole huvi püsimise eelduseks lepingu täitmise vastu);või kui teine lepingupool teatab, et ta oma kohustust ei täida. Kohus otsuses eespool tuvastas ja hageja on kohtuistungil kinnitanud, et hageja huvi püsimine lepingu täitmise vastu ei olnud seotud tööde teostamise tähtaja täpse järgimisega. Kostja oli lepingu täitmiseks teinud olulisi kulutusi lepingueseme moodustamiseks ja iseseisva kinnistuna kinnistusraamatusse kandmiseks, kokkulepitud ehitustööde projekteerimiseks, ehituslubade hankimiseks ja tööde teostamiseks. Vaidlust ei ole selle üle, et hageja ei ole kostjale väidetavalt lõpetamata tööde lõpetamiseks tähtaega määranud. Hageja kohtuistungil kinnitas, et nõudis kostjalt suuliselt üldsõnaliselt tööde lõpetamist, kuid mingit konkreetset tähtaega ei andnud. Hageja 13.05.2008 kirjalikus avalduses kostjale (motiveeritud keeldumine asjaõiguslepingu sõlmimisest) viitab lõpetamata töödele, kuid konkreetseid puudusi töödes ei nimeta ja tööde lõpetamist konkreetselt ei nõua. 26.06.2008 lepingust taganemise avalduses hageja märgib, et kinnistul on selle sihtotstarbelist kasutamist takistavad puudused, tsiteerides Eesti Energia ja AS V 16.05.2008 e-kirju, kuid konkreetsete puuduste kõrvaldamist konkreetseks tähtpäevaks ei nõua. Kuna hageja ei ole kostjale andnud võimalust puuduste parandamiseks, ei saa tulenevalt VÕS § 223 lg-st 1 lugeda kostjat lepingut oluliselt rikkunuks. Samuti ei ole kohustuste täitmiseks täiendava tähtaja andmata jätmise tõttu hagejal lepingust taganemine lubatav. Hageja õigused on piisavalt tagatud ostjale ettenähtud muude õiguskaitsevahenditega.
15.Hageja lepingust taganemine ei ole kehtiv ka seetõttu, et täitmata on hageja lepingust taganemise formaalsed eeldused. VÕS § 186 p 5 kohaselt võlasuhe lõpeb muu hulgas lepingust taganemisega. VÕS § 188 lg 1 järgi lepingupool taganeb lepingust taganemisavalduse tegemisega teisele lepingupoolele. TsÜS § 69 lg 1 kohaselt kindlale isikule suunatud tahteavalduse tuleb tahteavalduse tegija poolt väljendada ja see muutub kehtivaks kättesaamisega. Pooled ei vaidle selle üle, et hageja sai kostja taganemisavalduse kätte 05.06.2008, so enne, kui 09.06.2008 kostjani jõudis hageja taganemisavaldus. Seega oli müügileping lõppenud 05.06.2008 kostja lepingust taganemise tõttu. Pärast lepingu lõppemist ei saa hageja lepingust taganeda. Hageja väide, et kostja taganes lepingust pärast seda, kui sai notarilt teada hageja soovist lepingust taganeda, on oletuslik ja paljasõnaline. 21.05.2008 kirjas notarile hageja küll viitab kostjapoolsele lepingurikkumisele, kuid soovi lepingust taganeda kirjast ei nähtu. Samuti ei oleks notarile esitatud avaldus käsitatav kostjale suunatud tahteavaldusena.
16.Hageja lepingust taganemise avaldus on kohtu hinnangul tühine ka vorminõude rikkumise tõttu. Õige on hageja väide, et taganemisavaldusele kohustuslikku vorminõuet kehtestatud ei ole. TsÜS § 77 lg 3 sätestab aga, et seadusega ettenähtud vormis tehtud tehingut saab muuta üksnes samas vormis, milles tehing on tehtud, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Taganemisõigus on nn kujundusõigus, kus pool ühepoolse tahteavaldusega muudab kokkulepet - lõpetab lepingulise suhte. Tulenevalt TsÜS § 77 lg-st 3 peab taganemisavaldus seega olema lepinguga samas vormis, kui seadusega on tehingule ette nähtud kohustuslik vorm. AÕS § 119 lg 1 sätestab kinnisasja omandamise või võõrandamise tehingule kohustusliku notariaalselt tõestatud vormi, seega peab sellisest lepingust taganemise avaldus olema samuti notariaalselt tõestatud vormis.
Hageja 26.05.2008 taganemisavaldus on lihtkirjalikus vormis. TsÜS § 83 lg 1 kohaselt on seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral tehing tühine.
17.Eeltooduga on tõendamist leidnud, et pooltevaheline kinnistu võlaõiguslik müügileping on kehtivalt lõppenud kostja poolt lepingust taganemisega. Kohus tuvastas otsuses eespool toodud põhjendustel, et hagejal ei olnud alust ostuhinna tasumise kohustuse täitmisest ega asjaõiguslepingu sõlmimisest keelduda. Kostja lepingust taganemiseks on formaalsed ja materiaalsed eeldused täidetud: ostuhinna tasumise kohustus on ostja müügilepingust tulenev põhikohustus ja selle kohustuse täitmata jätmine on müügilepingu oluline rikkumine, VÕS § 116 lg 1 alusel oli kostjal õigus lepingust taganeda. Lepingu punkti 4.2.2. järgi pidi hageja tasuma 713 600 krooni enne asjaõiguslepingu sõlmimist müüja arveldusarvele või notari ametikontole. Kokkulepitud ajaks 14.05.2008 hageja ostuhinda ei tasunud, samuti ei tasunud hageja ostuhinda täiendavalt määratud notariaegadeks 28.05 ja 29.05.2008.a. Seega on kostja võimaldanud hagejale ostuhinna tasumiseks täiendava tähtaja. Hageja jättis seadusliku aluseta korduvalt asjaõiguslepingu sõlmimiseks määratud ajal notari juurde ilmumata. Seega on täidetud kostjale kui müüjale müügilepingu punktides 7.1.1. ja 7.1.2. sätestatud alused lepingust taganemiseks. VÕS § 188 lg 2 järgi taganemine vabastab mõlemad lepingupooled lepinguliste kohustuste täitmist. Taganemine ei mõjuta lepingust enne taganemist tekkinud õiguste ja kohustuste kehtivust. VÕS § 188 lg 3 kohaselt taganemine ei mõjuta lepingutingimusi lepingupoolte õiguste ja kohustuste kohta pärast lepingust taganemist. Müügilepingu punktis 7.3. pooled leppisid kokku, et lepingust lepingu punkti 7.1 alusel taganemisel jääb lepingu alusel müüjale tasutud ostuhinna osa 178 400 krooni leppetrahvina müüjale. Eeltoodu alusel ei ole kostjal kohustust tagastada hagejale viimase poolt tasutud ostuhinna osa 178 400 krooni ning hageja nõue selle summa kostjalt väljamõistmiseks tuleb jätta rahuldamata.
18.Menetluskulude jaotus TsMS § 173 lg 1 järgi kohus märgib kohtuotsuses menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel. TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Tulenevalt TsMS § 168 lg-st 2 hageja kannab menetluskulud, kui hagi jäetakse läbi vaatamata või menetlus lõpetatakse määrusega. Kuna kohus ühe nõude osas lõpetas menetluse nõudest loobumise tõttu ning rahalise nõude osas jättis hagi rahuldamata, jäävad menetluskulud hageja kanda.
Heli Käpp Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.