Võlaõigus › Võõrandamislepingud

menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Asjaolud 19.12.2003 sõlmisid pooled ja AS Hansapank hüpoteegipidajana müügi- ja hüpoteegi seadmise lepingu ning asjaõiguslepingu kinnistu asukohaga Xxxxxxx x, Tallinnas (registriosa nr 2906801) müügiks hagejatele. Kinnistul paiknes kinnistu oluliseks osaks olev pooleliolev siseviimistluseta ja kasutusloata elamu. Ostuhind oli 1 650 000 krooni, mis on müüjatele, see tähendab kostjatele tasutud. Hageja nõue ja põhjendused Hagejad paluvad ostuhinna alandamist, kuna kostjad on rikkunud lepingu p 2.1.7. Hagejatel tuleb sõlmida vastavalt Tallinna ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni kasutamise eeskirjale piirkonna veeettevõtjaga AS Esmar Ehitus ühisveevärgi ja -kanalisatsiooniga liitumise leping. Ühendamine peab toimuma AS Esmar Ehitus järelevalve all, kes on määratud Tallinna Linnavolikogu 17.05.2001 otsusega nr 142 vaidlusaluses piirkonnas vee-ettevõtjaks. Tööd ühisveevärgi ja kanalisatsiooniga liitumiseks on kohustatud teostama kinnistu omanik oma kulul. Hageja on teinud järelpärimise veeettevõtjale, kes kinnitas, et lepingu ese ei olnud liidetud vee- ja kanalisatsioonitrassidega. Kostjad ei tõendanud liitumist ja esitanud liitumistasu tasumist tõendavaid dokumente. AS Esmar Ehitus koostatud liitumislepingu nr 040/04 p 5.1 kohaselt on liitumistasu ühisveevärgi liitumise eest 66 400 krooni ja p 5.2 kohaselt on kanalisatsiooniga liitumise eest 79 680 krooni, seega kokku 146 080 krooni. Hagejad on sunnitud tegema täiendavaid kulutusi. 01.04.2005 esitasid hagejad notarile avalduse ostuhinna alandamiseks 146 080 krooni. Avalduse said kostjad kätte 07.05.2005. Kostjad märgitud summat vabatahtlikult ei maksnud, põhjendades, et neil oli sõlmitud veevarustuse ja heitvee ärajuhtimise teenuse ostu-müügileping nr 2060. Hagejad esitasid ostuhinna alandamise mõistliku aja jooksul, kuna lepingu rikkumisest said nad teada alles 2004.a kevadel. Kuna hagejad ostsid poolelioleva elamu, ei saanud nad varasemalt puudust avastada. Olukorra õiguslik väljaselgitamine ja läbirääkimised vee-ettevõtjaga võtsid aega. Hagejad palusid kostjatelt solidaarselt välja mõista 146 080 krooni ja kohtukulud. Kui kohus leiab, et ostuhinna alandamine ei ole enam võimalik, palusid hagejad kahju hüvitamist VÕS § 128 mõttes. Kostjate vastuväited Kostjad hagi ei tunnistanud. Müügilepingus märgitud üleantav asi vastas lepingu p-s 2.1.7 kokkulepitud tingimustele. Hagejad said kõik dokumendid kinnistu-hoone üleandmise-vastuvõtmise aktiga, sh veevarustuse ja heitvee ärajuhtimise teenuse ostu-müügilepingu nr 2060 ning veetrassi rajamise ja sellega liitumise lepingu 12.06.2002, samuti AS Esmar Ehituse vee ja kanalisatsiooni tehnilised tingimused 17.06.2002. Kostjad tasusid magistraaltrassi eest 15 000 krooni Arvo Treielile, kes oli trasside omanik ja kes hilisemalt võõrandas trassid AS-ile Esmar Ehitus. Nimetatud lepinguid ei ole

2(9)

lõpetatud. Hagejad ei tõendanud liitumistasu 146 080 krooni maksmist. Esitatud liitumisleping on ühepoolselt allkirjastatud, mis ei too kaasa hagejatele õigusi ega kohustusi. Selgusetuks jääb, kas hagejad nimetatud lepingu üldse tulevikus sõlmivad. Hagejad märkisid oma maja müügipakkumises, et elamu on valmis ja kinnistul on kanalisatsioonitrass. Hagejad on kaotanud nõudeõiguse hea usu printsiibi rikkumise tõttu. Hagejad ei esitanud ühtegi pretensiooni puuduste kohta 1,5 aasta vältel. Maakohtu otsuse põhjendused Harju Maakohus jättis hagi rahuldamata ning mõistis solidaarselt Uku Juhansoolt ja Milde Juhansoolt välja menetluskulud 7304 krooni Marika Jänti ja Arvi Jänti kasuks. Poolte vahel 19.12.2003 sõlmitud kinnistu müügi- ja hüpoteegi seadmise lepingu ning asjaõiguslepingu p 2.1.7 kohaselt on lepingu ese varustatud selle sihtotstarbeliseks kasutamiseks vajalike kommunikatsioonidega nagu kanalisatsioon, vesi ja elekter (3x25A) ning nimetatud kommunikatsioonidega liitumine ei too ostjatele kaasa täiendavaid kulusid seoses liitumistasudega. VÕS § 217 lg 1 järgi peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele mh kvaliteedi osas. VÕS § 217 lg 2 p 1 järgi ei vasta asi lepingutingimustele, kui sellel ei ole kokkulepitud omadusi. Vaidlust ei ole, et hagejad tutvusid enne kostjatelt kinnistu ostmist kinnistu ja sellel asuva elamuga, milles oli tegemata siseviimistlus. Hagejatele oli ostmise ajal teada, et kinnistul asuval elamul puudus kasutusluba. Kostjad andsid hagejatele üle üleandmise-vastuvõtmise aktiga kinnistu, samuti sellega seotud dokumendid, sh veevarustuse ja heitvee ärajuhtimise teenuse ostu-müügilepingu nr 2060, veetrassi rajamise ja sellega liitumise 12.06.2002 lepingu, sh 17.06.2002 AS Esmar Ehituse vee- ja kanalisatsiooni tehnilised tingimused. Seega hagejatele oli teada, milliste omadustega kauba nad ostsid. Nimetatud dokumentides ei ole märget, et kinnistul puudus seisuga 19.12.2003 vesi. Pooled ei toonud sellekohast asjaolu esile ka menetluse ajal. Hagejate väitel peavad nad tasuma täiendavalt vee ja kanalisatsiooni liitumistasu kokku 146 080 krooni, mille väljamõistmist nad kostjatelt paluvad. Vaidlus on selles, kas kostjad müüjatena andsid hagejatele 19.12.2003 sõlmitud müügi- ja asjaõiguslepingu alusel üle kokkulepitud omadustega kinnistu (st täitsid lepingu kohaselt) või andsid hagejatele üle kinnistu, mis ei vastanud lepingus kokkulepitud tingimustele ning hagejatel on õigus alandada ostuhinda VÕS § 112 alusel, mille lõige 1 sätestab, et kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse ja lõike 2 kohaselt toimub hinna alandamine avalduse tegemisega teisele lepingupoolele. Hagejad esitasid 01.04.2005 notarile avalduse ostuhinna alandamiseks 146 080 krooni võrra. Avalduse said kostjad kätte 07.05.2005. Seega hagejad esitasid ostuhinna alandamise 1 aasta 3,5 kuud pärast lepingu sõlmimist. Eeltoodud ajavahemik on ostuhinna alandamiseks ebamõistlik. Hageja põhjendus, et nad said varjatud puudusest teada 2004.a kevadel ning neil kulus aega õigusliku olukorra väljaselgitamiseks, ei ole vabandatav, kuna kostjatele kohane ostuhinna alandamine sai teatavaks 07.05.2005. Seega aasta pärast varjatud puuduse avastamist. 12.06.2002 veetrassi rajamise ja sellega liitumise lepingu p 2 kohaselt tasus Marika Jänt Arvo

3(9)

Treierile magistraaltrassi rajamise eest 15 000 krooni. Lepingust on üheselt arusaadav, et 15 000 krooni maksti selle eest, et Xxxxxxx x kinnistule paigaldati torud, mille kaudu puhas vesi jõudis hooneni ja torud, mille kaudu heitvesi majast väljus. Eeltoodud makse ei ole käsitletav vee liitumistasuna. Arvi Jänt sõlmis 12.11.2002 veevarustuse ja heitvee ärajuhtimise teenuse ostumüügilepingu nr 2060, mille kohaselt tagas AS Esmar Ehitus kinnistu liitumispunktis kehtivale standardile vastava kvaliteediga joogivee ja klient kohustus tasuma veevarustuse ja heitvee ärajuhtimise teenuse eest vastavalt kehtestatud hindadele. Samas lepingus fikseeriti makseperiood, tasumise tähtaeg ja viivise suurus ja lepingu jõustumine selle allakirjutamise päevast. Lepingule kirjutas vee-ettevõtja poolt alla Raivo Pikkor. Kohtule ei esitatud tõendeid, mis seaks kahtluse alla märgitud lepingute ehtsuse või tõendeid, et eelmärgitud lepingud on kehtetud või tühised. Hagejad esitasid oma väidete kinnituseks liitumislepingu nr 040/04 ja 3 lehel kirjavahetuse (tl 8689). Liitumislepingut nr 040/04 ei ole sõlmitud, kuna puudub liituja allkiri ja sõlmimise kuupäev. Lepingu kirjutas VK-ettevõtja esindajana alla Raivo Pikkor, kes sõlmis ka Arvi Jäntiga 12.11.2002 veevarustuse ja heitvee ärajuhtimise teenuse ostu-müügilepingu nr 2060. Kohus ei tuvastanud allkirjade visuaalsel võrdlemisel lahknevusi. Eeltoodu kinnitab kostjate väidet, et lepingu ese oli müügi ajal varustatud selle sihtotstarbeliseks kasutamiseks vajalike kommunikatsioonidega, sh vesi ja kanalisatsioon. Hagejad ei esitanud tõendeid, millest nähtuks, et nad tegid täiendavaid kulutusi vee ja kanalisatsiooni saamiseks liitumise kaudu. Esitatud kirjavahetus, millel puuduvad allkirjad ja tl 87 vastus, millel puudub märge, kelle poolt see saadeti, ei tõenda, et kostjad ei täitnud lepingut kohaselt. Kostjad esitasid kinnisvara portaali CITY24.ee väljavõtte, millest nähtub, et hagejad märkisid vaidlusaluse objekti müügipakkumises, et valmiduseaste elamul on „Valmis” ja tsentraalkanalisatsioon on olemas. Eeltoodud omaduste olemasolu eelduseks elamul on kasutusloa olemasolu, sh vee- ja kanalisatsiooni kasutamine. Müügikuulutus ei sisalda märget, et vee ja kanalisatsiooni kasutamiseks tuleb sellega liituda. Lepingulise kohustuse rikkumise, s.o kohustuse täitmata jätmise või mittekohase täitmise korral (VÕS § 100) on VÕS § 101 lg 1 p 5 järgi üheks õiguskaitsevahendiks hinna alandamine. Seega on oluline kindlaks teha, kas kostjad rikkusid müügilepingust tulenevaid kohustusi. Kohtuistungil ei leidnud tuvastamist kostjate poolt lepingulise kohustuse rikkumine, mis oleks eelduseks ostuhinna alandamiseks. Kui kohus oleks tuvastanud lepingu rikkumise, oleks jäänud hagi rahuldamata põhjusel, et ostuhinna alandamise nõude esitamine 1 aasta ja 3,5 kuud pärast tehingu sõlmimist ei ole kooskõlas VÕS-is sätestatud hea usu põhimõttega. Apellatsioonkaebuse põhjendused Milde Juhansoo ja Uku Juhansoo palusid apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada ja jätta menetluskulud kostjate kanda. Otsus põhineb TsMS § 436 lg 1 ja § 442 lg 8 olulisel rikkumisel. Kohus ei käsitlenud hagejate argumente ja põhjendusi, mis viis ebaõigete järelduste tegemisele. Otsus ei ole seaduslik ega põhjendatud. Maakohus jättis tähelepanuta hagejate selgituse, et hagejad ostsid kauba, tuginedes ja usaldades kostjate kinnitusi ning et tegemist oli poolelioleva majaga, mille puhul kommunikatsioonidega liitumisvajaduse kohene tuvastamine ei osutunud võimalikuks. Kui kohus oleks käsitlenud hagejate nimetatud selgitusi, ei oleks kohus lähtunud otsuse tegemisel väidetavast hagejate kauba omaduse teadmisest ega teinud lõppkokkuvõttes ebaõigeid järeldusi. Maakohus leidis, et kostjate esitatud lepingu Arvo Treieriga ja teenuse ostu-müügilepingu nr 2060

4(9)

kehtetus või tühisus on tõendamata. Kohus jättis tähelepanuta, et vaidlust ei olnud eeltoodud lepingute kehtivuse üle. Hagejad tuginesid eelkõige sellele, et leping A. Treieriga ei tõenda kinnistul kanalisatsioonitrassi väljaehitamist ja magistraal- ning kanalisatsioontrassiga liitumist. Maakohus ei käsitlenud hagejate väidet, et AS Esmar Ehitus pole A. Treierilt tema poolt väidetavalt välja ehitatud trassi omandanud. Tallinna Linnavolikogu määrusega kinnitatud ühisveevärgi ja kanalisatsiooniga liitumise korra kohaselt toimub liitumine vastava lepingu alusel, mis sõlmitakse vastavas piirkonnas ainuõigust omava vee-ettevõtjaga (AS Esmar Ehitus). Kui kohus oleks hagejate väiteid käsitlenud, oleks ta jõudnud seisukohale, et kinnistu polnud nõuetekohaselt ühisveevärgi ja kanalisatsiooniga liitunud. Maakohtu käsitletud lepingute kehtivuse küsimus ei oma tähtsust ja viis põhjendamatu kohtuotsuse tegemisele. Maakohus rikkus TsMS § 230 lg-t 1 hagejate esitatud liitumislepingu nr 040/04 ja kirjavahetuse hindamisel. Hagejad tuginesid sellele, et seoses müügilepingu p-s 2.1.7 antud kinnituse mittejärgimisega kostjate poolt, tuleb hagejatel täiendavalt maksta vee-ettevõtjale liitumistasu 146 080 krooni. Kohus leidis, et hagejate allkirja puudumisel ei ole liitumisleping sõlmitud, lepingus olev allkiri justkui kinnitab kostjate väiteid ja liitumisleping ei tõenda avaldajatel tekkivaid täiendavaid kulutusi ja kirjavahetus ei tõenda kostjatepoolset mittenõukohast sooritust. Kohus jättis tähelepanuta, et liitumisleping nr 040/04 esitati, tõendamaks liitumisel võetava tasu suurust, mitte vee-ettevõtjaga olemasolevaid lepingulisi suheteid. Kinnistu kommunikatsioonidega liitumine oli võimalik üksnes AS-iga Esmar Ehitus, viimase määratud tingimustel. Tõendite igakülgsel, täielikul ja objektiivsel hindamisel pidi maakohus järeldama, et seoses liitumislepingu poolte ebavõrdsete läbirääkimisjõudude ja seega hagejate suutmatusega mõjutada liitumislepingu tingimusi, ei oma tähtsust, et liitumisleping nr 040/04 polnud hagejate poolt alla kirjutatud. Vee-ettevõtja esindaja lepingus sisalduv allkiri tõendab, et kinnistu kommunikatsioonidega liitumine on võimalik kõnealuses lepingus esitatud tingimuste ja tasuga. 13.03.2008 kohtuistungil selgitas hagejate esindaja, et vee-ettevõtja ei korralda liitumist tasuta. Seega tuleb hagejatel, sõltumata müügilepingus sisalduvast kinnitusest, maksta vee-ettevõtjale tasu nõuetekohase liitumise korraldamise eest. Kulutuste kandmine on tõestatud ja kohaldada tuli VÕS § 127 lg-t 6, millele hagejad istungil viitasid. Maakohus jättis tähelepanuta asja sisulised nüansid, mistõttu jõudis ebaõigele järeldusele, et täiendavate kulutuste tegemise vajalikkus pole tõendatud. Arusaamatu on maakohtu seisukoht, et liitumislepingu nr 040/04 ja 12.11.2002 veevarustuse ja heitvee ärajuhtimise teenuse müügilepingu nr 2060 allkirjade visuaalsel võrdlemisel jõudis maakohus seisukohale, et müügi ajal oli kinnistu kommunikatsioonidega liitunud. Tõendeid kogumis hinnates pidi maakohus analüüsima ka vee-ettevõtja e-kirja nr 2004-04-26, milles selgitatakse uue lepingu sõlmimise vajadust kinnistu omaniku vahetusel, ja hagejate seisukohta, et ühisveevärgi- ja kanalisatsiooni seadus eristab kanalisatsiooniga liitumist (§ 5) ja ühisveevärgist vee võtmist ja reovee juhtimist ühiskanalisatsiooni (§ 8) kliendiga sõlmitava lepingu alusel. Kohus pidi järeldama, et müügileping nr 2060 ei tõenda kostjate poolt müügilepingus antud kinnituse täitmist. Kohus pidi keskenduma vajadusele maksta vee-ettevõtjale liitumistasu pärast kinnistu omandiõiguse üleminekut ja selle tähendusele müügilepingus antud kinnituse järgimisel. Ebaõige on maakohtu seisukoht, et kirjavahetus ei tõenda kostjate poolt kinnistu müügilepingus antud kinnituse rikkumist. Kirjavahetust tuli analüüsida täielikult ja seoses liitumislepinguga nr 040/04. Nende põhjal ei saa olla kahtlust, et kinnistu pole kommunikatsioonidega liitunud ning et vee-ettevõtja, tuginedes kehtestatud õigusaktidele, ei korralda liitumist tasuta. Nimetatud rikkumised viisid maakohtu ebaõigele järeldusele, et kostjad ei rikkunud kinnistu müügilepingus antud kinnitust. Kohus ei arvestanud, et tuvastamata isiku poolt Delfis avaldatud informatsioon ei avalda mõju

5(9)

pooltevahelistele õigussuhetele ega muuda kinnistul valitsevat olukorda. Nimetatud väljavõtet istungitel ei arutatud ja hagejatele ei võimaldatud selle osas seisukoha avaldamist. Kohus ei saanud otsuse tegemisel väljavõttele tugineda tulenevalt TsMS § 436 lg-st 3 ja 4. Siiani pole hagejatele müüdud kinnistu vajalike kommunikatsioonidega liitunud. Selle tõestamiseks esitasid hagejad maakohtule vee-ettevõtja vastused e-kirjadele, liitumislepingu nr 040/04 ja põhistasid nende tähendust seoses Tallinna Linnavalitsuse kehtestatud määrustega. Vaatamata hagejate sellekohasele ettepanekule ei esitanud kostjad ühtegi hagejate väiteid ümberlükkavat dokumenti (nt sõlmitud liitumislepingu ärakirja, liitumistasu maksmist tõendavaid korraldusi). Kui kinnistu müügilepingus toodud kinnituse rikkumine polnud piisavalt tõendatud, pidi kohus juhtima sellele hagejate tähelepanu, mida kohus ei teinud, või korraldama vaatluse (TsMS §-ga 291). Otsus põhineb materiaalõiguse normide olulisel rikkumisel. TsMS § 436 lg-st 7 ja § 438 lg-st 1 tulenevalt on hagejate rahalise nõude kvalifitseerimine kohtu ülesandeks (RK nr 3-2-1-8-08; 3-2-111-08; 2-3-1-85-07). Tulenevalt eeltoodust pidi maakohus analüüsima hagi rahuldamise võimalust VÕS § 14 ja § 115 kohaldamise seisukohast, mis ei eelda VÕS § 217 sätestatud eelduste tuvastamist. Müügilepingu p-s 2.1.7 fikseeritud kinnitus, mille kostjad andsid hagejatele enne lepingu sõlmimist, osutus ebaõigeks. Selle tulemusena tekkis hagejatel vajadus maksta täiendavat tasu vee-ettevõtjale. Seega rikkusid kostjad hagejate suhtes VÕS § 14 lg 1 lausest 2 tulenevat kohustust ja kohustuvad sellega tekitatud kahju hüvitama VÕS §-s 115 sätestatud korras, sõltumata VÕS §-s 217 sätestatust. Kuivõrd tõendite nõuetekohasel hindamisel pidi maakohus jõudma järeldusele, et müügilepingu p-s 2.1.7 toodud kinnitus osutus ebaõigeks, pidi kohus kaaluma hagiavalduse rahuldamist kahjuhüvitusnõuet puudutavate sätete alusel, milles õiguskaitsevahendi kasutamise avalduse esitamise tähtaja mõistlikkus ei oma tähtsust, kuna tegemist on nõudeõigusega, mitte kujundusõigusega, ja millele laieneb üldine aegumistähtaeg. Seoses hinna alandamise eelduste analüüsimisega jõudis maakohus ebaõigele järeldusele, et tähtaeg oli ületatud. Maakohus jättis põhjendamatult kohaldamata VÕS § 220 lg 3 lause 2, mille kohaselt kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav, võib ostja lepingutingimustele mittevastavusele tuginedes ostuhinda alandada. Kohus ei kaalunud hagejate argumenti, et kostjate käitumisest ja müügilepingus antud kinnitustest võisid hagejad mõistlikult eeldada, et liitumistasud on veeettevõtjale nõuetekohaselt makstud, kuna tegemist oli poolelioleva majaga, ei olnud hagejatel võimalust puudust koheselt avastada, ka läbirääkimised vee-ettevõtjaga ning õigusliku olukorra väljaselgitamine võttis aega. Üldine põhistamata viide hea usu põhimõttele ei ole kohane, kuna VÕS § 220 lg 3 lause 2 sätestab antud juhul erireegli. Vastus apellatsioonkaebusele Marika Jänt ja Arvi Jänt ei nõustunud apellatsioonkaebuse põhjendustega ja palusid jätta selle rahuldamata. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Kolleegium, tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et kaebuse väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks, küll aga tuleb täpsustada maakohtu otsuse põhjendusi. Vastavalt VÕS § 112 lg-le 1 kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Toodu väljendub valemina: alandatud hind = lepingu eseme väärtus koos puudustega (mittekohase täitmise väärtus) x lepingus kokkulepitud hind :

6(9)

lepingu eseme väärtus ilma puudusteta (kohase täitmise väärtus). Hinna alandamine eeldab, et rikutud on kohustust. Hagejate nõude aluseks on asjaolu, et kostjad on rikkunud poolte vahel 19.12.2003 sõlmitud kinnistu müügilepingust tulenevat kohustust. Müügilepingu p 2.1.7 kohaselt on kostjad kinnitanud, et müüdav kinnistu on varustatud selle sihtotstarbeliseks kasutamiseks vajalike kommunikatsioonidega nagu kanalisatsioon, vesi ja elekter ning et nimetatud kommunikatsioonidega liitumine ei too ostjale kaasa täiendavaid kulusid seoses liitumistasudega. Hagejate väidete kohaselt on nad kohustatud tasuma vee-ettevõtjale AS-le Esmar Ehitus ühisveevärgi ja –kanalisatsiooniga liitumise eest liitumistasu 146 080 krooni. Apellandid on vaidlustanud maakohtu järelduse, mille kohaselt maakohus tuvastas, et kostjad ei ole kohustust rikkunud. Kaebajad on leidnud, et maakohus on ebaõigesti tuvastanud nõude aluseks olevad asjaolud ja hinnanud esitatud tõendeid ebaõigesti. VÕS § 217 lg 1 järgi peab müügilepingu täitmiseks üleantav asi vastama lepingutingimustele ja lõige 2 järgi ei vasta asi lepingutingimustele, kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi. Vaidlust ei ole, et pooltevahelise lepingu p-s 2.1.7 on kokku lepitud, et müüdav kinnistu Tallinnas Xxxxxxx x on varustatud vee ja kanalisatsiooniga ja hagejatel ei tule tasuda täiendavaid liitumistasusid. Seega on kokku lepitud müüdava asja omadustes. Müüdud kinnistu suhtes oli teenuste osutajaks AS Esmar Ehitus ja hagejad ei ole väitnud, et kinnistu ostmisel neil oleks puudunud võimalus kasutada vett ja kanalisatsiooni. Hagejad on tõendanud, et AS Esmar Ehitus on nõudnud neilt liitumistasude maksmist. Eeltoodut tõendab liitumislepingu nr 040/04/ projekt (lk 18-20) ja koopiad AS-ga Esmar Ehitus peetud kirjavahetusest (lk 86-88). Eeltoodud dokumendid tõendavad, et hagejatelt on nõutud pärast müügilepingu sõlmimist liitumistasude maksmist, kuid seda, kas hagejad on tegelikult liitumistasud maksnud, ei ole hagejad selgitanud. TsMS § 230 lg 1 järgi peab hageja tõendama oma väidete aluseks olevaid asjaolusid. Kolleegiumi arvates on maakohus õigesti järeldanud, et hagejate poolt esitatud tõendid kogumis teiste tõenditega ei ole piisavad tõendamaks, et hagejatel on liitumistasude maksmiseks tekkinud kohustus ja neil ei ole võimalik ilma liitumistasusid maksmata jätkata vee ja kanalisatsiooni kasutamist. Vaidlust ei ole, et müügilepingu sõlmimisel olid kostjad hagejatele üle andnud Arvi Jänti ja AS Esmar Ehitus vahel 12.11.2002 sõlmitud veevarustuse ja heitvee ärajuhtimise teenuse ostumüügilepingu, mille alusel osutati teenust. Hagejatele oli üle antud ka 12.06.2002 Arvo Treieri ja Marika Jänti vahel sõlmitud leping veetrassi ehitamiseks ja sellega liitumiseks. Eeltoodust saab järeldada, et enne kinnistu müümist oli kinnistu ühendatud ühisveevärgiga ja ühiskanalisatsiooni teenuse osutamiseks oli sõlmitud leping. AS-ga Esmar Ehitus teenuse osutamise lepingu sõlmimise ajal kehtinud ühisveevärgi ja –kanalisatsiooniseaduse § 2 järgi oli ühisveevärgiks ja kanalisatsiooniks ehitiste ja seadmete süsteem, mille kaudu toimub erinevate kinnistute veega varustamine veekogust või põhjaveekihist ning heitvee juhtimine suublasse ja § 5 lg 1 järgi peab ühisveevärgi ja –kanalisatsiooni omanik või valdaja lubama ühendada kinnistu veevärk ühisveevärgiga ja kanalisatsioon ühiskanalisatsiooniga ning § 5 lg 2 kohaselt ühisveevärgi ja – kanalisatsiooniga liitumine toimub lepingu alusel. Eeltoodust tulenes, et enne ühisveevärgi ja – kanalisatsiooniteenuse osutamist tuli teenuse ostjal sõlmida leping vastavate süsteemidega liitumiseks ja tasuda liitumistasu. Ühisveevärgi ja –kanalisatsiooniseaduse § 8 lg-te 1-3 kohaselt oli süsteemiga ühendatud kliendil õigus saada lepingu alusel ühisveevärgist vett ja juhtida oma heitvesi ühiskanalisatsiooni. Järelikult alles pärast liitumist ühisveevärgi ja -kanalisatsiooniga oli kinnistu omanikul õigus lepingu alusel teenust tarbida. Seadusest ei tulene, et kinnistuomaniku vahetumisel oleks pidanud liitumislepingu uuesti sõlmima. Kostjate vastuväidete kohaselt oli veetrassi väljaehitajaks ja esialgseks omanikuks Arvo Treier. 12.06.2002 sõlmitud lepinguga on Arvo Treier ja Marika Jänt kokku leppinud, et kinnistu Xxxxxxx x veega varustamiseks on välja ehitatud

7(9)

magistraaltrass, mille ehitamise eest on Marika Jänt tasunud 15 000 krooni ja selle kaudu varustab kohalik vee-ettevõte kinnistut veega. Veega varustamisele Arvo Treieri poolt ehitatud trassist ja sellega liitumisele viitab ka liitumislepingu projekti p 5.1 märkus, mille kohaselt on osa krunte müüdud koos vee liitumistasuga Arvo Treieri trassist. 12.11.2002 on AS Esmar Ehitus sõlminud Arvi Jäntiga veevarustuse ja heitvee ärajuhtimise teenuse ostu-müügilepingu (lk 26), mille kohaselt vee-ettevõtja kohustub tagama kinnistu liitumispunktis kehtivale standardile vastava kvaliteediga joogivee ja tagama kinnistult heitvee ärajuhtimise. Kolleegiumi arvates saab esitatud lepingust järeldada, et eelnevalt oli liitumine nii ühisveevärgi kui ka – kanalisatsiooniga toimunud. Õige on apellantide väide, et nimetatud lepingute kehtivuse osas ei olnud maakohtu menetluses vaidlust ja maakohtu märge, et lepingute tühisus on tõendamata, ei ole asjakohane. Samas on ebaõige apellantide väide, et eeltoodud lepingutel ei olnud kaebuse lahendamisel tähtsust. Kolleegium leiab, et maakohus on esitatud tõendeid õigesti hinnanud ja teinud neist õiged järeldused. Kolleegium märgib, et müügilepingu p-st 2.1.7 ei tulene, et kinnistu on varustatud ühiskanalisatsiooniga, kuna lepingu punkti sõnastuse kohaselt on müüjad kinnitanud, et kinnistul on kanalisatsioon. Seega oleks lepingu kohaselt piisav ka lokaalse kanalisatsiooni olemasolu. Kolleegiumi arvates on vaidluse lahendamisel oluline silmas pidada ka seda, et lepingu p-st 2.1.7 tuleneva kohustuse rikkumise aluseks on asjaolu, kus teenuse osutaja AS Esmar Ehitus, kellega oli kostjatel teenuse osutamiseks leping enne kinnistu müüki sõlmitud, pärast kinnistu võõrandamist nõuab hagejatelt liitumislepingu sõlmimist ja liitumistasude maksmist. AS Esmar Ehitus ei ole käesolevas menetluses pooleks ja hagejate ning AS Esmar Ehitus vahelist suhet ei saa mõjutada kostjad. Kolleegiumi arvates ei saa kostjatepoolseks lepingust tuleneva kohustuse rikkumiseks lugeda AS Esmar Ehitus igasugust nõuet liitumistasu maksmiseks, vaid maakohtul tuli hinnata, kas AS Esmar Ehitus oli õigustatud nõudma kostjatelt liitumistasu. Maakohus on seda ka. Kaebajad on leidnud, et Delfi kinnisvaraportaalis avaldatud kuulutus kinnistu Xxxxxxx x müügi kohta ei ole tõendiks, mis näitab kinnistul valitsevat olukorda, ja seda tõendit istungil ei uuritud. Kolleegium leiab, et kaebaja väide ei ole õige. Tõend on esitatud 05.04.2007 toimunud kohtuistungil ja hagejad ei ole esitanud tõendi vastuvõtmisele vastuväiteid. Maakohus on õigesti teinud järelduse, et kinnistu Xxxxxxx x müügikuulutuses, mis on avaldatud 2007. aastal, on näidatud, et kinnistul on tsentraalne kanalisatsioon. Iseenesest on õige apellatsioonkaebuse seisukoht, et TsMS § 436 lg 7 järgi ei ole kohus seotud otsust tehes poolte esitatud õiguslike väidetega ning et kohus on kvalifitseerimisel seotud ainult poolte viidatud asjaoludega. TsMS § 438 lg 1 kohaselt peab kohus muu hulgas õigesti kvalifitseerima pooltevahelise õigussuhte vastavuses hageja nõude aluseks olevate asjaoludega. Seega võib hageja nõue olla ka kohustuse rikkumisest tuleneva kahju hüvitamiseks. Kuid kolleegiumi arvates on oluline see, et nii hinna alandamise kui ka kahju hüvitamise nõude rahuldamise eelduseks on kostjate poolt müügilepingust tuleneva kohustuse rikkumine ehk müüdud asja mittevastavus lepingutingimustele. Kuna maakohus on tuvastanud, et asja mittevastavus lepingutingimustele on tõendamata, siis ei pidanud maakohus ka kaaluma nõude rahuldamist kahju hüvitamist käsitlevate normide alusel. Hinna alandamise nõude kohta märgib kolleegium, et VÕS § 112 lg 1 teise lause järgi määratakse kohase ja mittekohase täitmise väärtused kohustuse täitmise aja seisuga. TsMS § 230 lg 1 järgi peab seda tõendama hageja. Kolleegium leiab, et hagejad ei ole tõendanud ei kohase ega mittekohase täitmise väärtust. Ebaõige on hagejate käsitlus, mille kohaselt on mittekohase täitmise väärtuseks müügihind, millest on maha arvatud liitumistasud. Mittekohase täitmise väärtuseks on kinnistu hind koos puudustega ehk käesolevas asjas kinnistu väärtus ühisveevärgi ja -kanalisatsiooniga liitumiseta ja kohase täitmise väärtuseks kinnistu väärtus ilma väidetavate puudusteta. Hagejad neid

8(9)

asjaolusid esile toonud ei ole. Kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, siis VÕS § 112 lg 1 kolmanda lause kohaselt otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus. Kolleegium leiab, et tuginedes VÕS § 112 lg 1 kolmandale lausele, oli hagejate kohustuseks sellisel juhul tõendada, et kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha ja alles siis oleks kohus saanud need väärtused ise määrata. Kostjate poolt esitatud hindamisaktist (lk 97101) ei selgu, millise väärtusega on tegemist. Kuna hagejad ei ole asjas esitanud müügilepingu mittekohase täitmise väärtust ja kohase täitmise väärtust tõendavaid dokumente ega taotlenud ekspertiisi tegemist, siis ei oleks kohtul võimalik olnud hagi rahuldada, isegi kui kostjad oleks lepingut rikkunud. Selles osas tuleb maakohtu otsust täiendada. Maakohus on lisaks hinna alandamise nõude rahuldamise eelduste puudumisele leidnud, et nõue ei kuuluks rahuldamisele ka seetõttu, et on esitatud 1 aasta ja 3,5 kuud pärast tehingu sõlmimist ja on vastuolus hea usu põhimõttega. Maakohus oma järeldust põhjendanud ei ole. Kuna nõue jääb rahuldamata hinna alandamise nõude rahuldamise eelduste puudumise tõttu, siis leiab kolleegium, et maakohtu ilma põhjendusteta järeldus avalduse esitamisel hea usu vastase käitumise kohta ei ole asja lahendamisel määrav ja tuleb otsusest välja jätta. Selles osas tuleb täpsustada maakohtu otsuse põhjendusi. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 kohaselt tuleb käesoleva menetluse kulud kindlaks määrata vastavalt kuni 01.01.2006 kehtinud seadusele. Seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega tuleb kuni 01.01.2006 kehtinud TsMS § 60 lg-te 1 ja 8 järgi apellantide kohtukulud jätta nende endi kanda.

Reet Allikvere

Ülle Jänes

Margo Klaar

9(9)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.