U J ja M J hagi M J ja A J vastu 146 080 krooni nõudes
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja U J (ik xxx elukoht xxx) hageja M J (ik xx, elukoht xxx) hagejate esindaja vandeadvokaadi abi D Piskunov (Concordia Advokaadibüroo OÜ xxx) kostja M J (ik xxx elukoht xxx) kostja A J (ik xxx elukoht xxx) kostjate lepinguline esindaja M Jaani (Bene Est Law Office OÜ, xx)
Asja läbivaatamine
13.03.2008.a, kohtuistungil
Istungil osalenud isikud
Hagejate esindaja vandeadvokaadi abi D Piskunov Kostjate esindaja M Jaani
RESOLUTSIOON
Jätta rahuldamata U J ja M J hagi M J ja A J vastu 146 080 krooni nõudes.
Menetluskulude jaotus
Välja mõista solidaarselt U J ja M J menetluskulud kokku 7 304 (seitse tuhat kolmsada neli) krooni M J ja A J kasuks.
Edasikaebamise kord
Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest kuid mitte hiljem kui 5 kuu jooksul arvates avalikult teatavaks tegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv. Juhul kui apellatsioonkaebuses on märkimata, kas apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, võib apellatsioonikohus asja lahendada kirjalikus menetluses.
1.19.12.2003.a pooled ja AS Hansapank hüpoteegipidajana sõlmisid müügi- ja hüpoteegi seadmise lepingu ning asjaõiguslepingu kinnistu asukohaga Xxx, Tallinnas (registriosa nr xxx)
2-05-2200/34 müügiks hagejatele. Lepingu esemel oleval kinnistul paiknes kinnistu oluliseks osaks olev pooleliolev, siseviimistluseta ja kasutusloata elamu. Ostuhind oli 1 650 000 krooni, mis on müüjale st kostjale tasutud (tl 5-17).
Hageja nõue ja põhjendused
2.18.05.2005.a esitatud hagis paluvad hagejad kostjatelt solidaarselt välja mõista 146 080 krooni ja kohtukulud. Hagejad tuginevad oma nõudes VÕS §§ 76, 100, 101 lg 1 p 5, 112 lg 1, 3, 217 lg 1, 2 ja 218 lg 1.
3.Hagejad paluvad ostuhinna alandamist, kuna kostjad on rikkunud lepingu punkti 2.1.7. Hagejatel tuleb sõlmida vastavalt Tallinna ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni kasutamise eeskirjale piirkonna veeettevõtjaga AS EE ühisveevärgi ja -kanalisatsiooniga liitumise leping. Ühendamine peab toimuma AS EE järelevalve all, kes on määratud Tallinna Linnavolikogu 17.05.2001 otsusega nr 142 vaidlusaluses piirkonnas vee-ettevõtjaks. Tööd ühisveevärgi ja ühise kanalisatsiooniga liitumiseks on kohustatud teostama kinnistu omanik oma kulul. Hageja on teinud järelpärimise vee-ettevõtjale, kes kinnitas, et lepingu ese ei olnud liidetud vee- ja kanalisatsioonitrassidega (tl 86-88). Kostjad ei ole tõendanud liitumist ja esitanud liitumistasu tõendavaid dokumente.
4.AS EE poolt koostatud liitumislepingu nr 040/04 punkti 5.1 kohaselt on liitumistasu ühisveevärgi liitumise eest 66 4000 krooni ja p 5.2 kohaselt on liitumistasu kanalisatsiooniga liitumise eest 79 680 krooni, seega kokku 146 080 krooni (tl 18-20). Hageja on sunnitud tegema täiendavaid kulutusi.
5.01.04.2005 esitasid hagejad notarile avalduse ostuhinna alandamiseks 146 080 krooni. Avalduse said kostjad kätte 07.05.2005 (tl 21-25). Kostjad vabatahtlikult ei maksnud eelmärgitud summat põhjendades, et neil oli sõlmitud veevarustuse ja heitvee ärajuhtimise teenuse ostu-müügileping nr 2060 (tl 24).
6.Hagejad leiavad, et nad on esitanud ostuhinna alandamise mõistliku aja jooksul, kuna lepingu rikkumisest said nad teada alles 2004. a kevadel. Kuna hagejad ostsid poolelioleva elamu, siis nad ei saanud varasemalt puudust avastada. Olukorra õiguslik välja selgitamine ja läbirääkimised vee-ettevõtjaga võtsid aega. Juhul kui kohus leiab, et ostuhinna alandamine ei ole enam võimalik paluvad hagejad kahju hüvitamist VÕS § 128 lg mõttes. Kostja vastuväited hagile
7.Kostjad hagi ei tunnista ja paluvad selle jätta rahuldamata ning hagejatelt välja mõista kohtukulud.
8.Kostjad leiavad, et müügilepingus märgitud üleantav asi vastas lepingu punktis 2.1.7 kokkulepitud tingimustele.
9.Kostjad selgitavad, et hagejad said kõik dokumendid kinnistu-hoone üleandmise-vastuvõtmise aktiga (tl 45-47) sh veevarustuse ja heitvee ärajuhtimise teenuse ostu-müügilepingu nr 2060 ning veetrassi rajamise ja sellega liitumise lepingu 12.06.2002 sealhulgas AS EE vee + kanalisatsiooni tehnilised tingimused 17.06.2002 (tl 24, 48). Kostjad tasusid magistraaltrassi eest 15 000 krooni AT, kes oli trasside omanik ja kes hilisemalt võõrandas trassis AS EE. Eelnimetatud lepinguid ei ole lõpetatud.
10.Hagejad ei ole tõendanud liitumistasu 146 080 krooni maksmist. Esitatud liitumisleping on ühepoolselt allkirjastatud, mis ei too kaasa hagejatele õigusi ega kohustusi. Selgusetuks jääb kas hagejad üleüldse nimetatud lepingut tulevikus sõlmivad. Hagejad on oma maja müügipakkumises märkinud, et elamu on valmis ja kinnistul on kanalisatsioonitrassi (tl 91).
11.Kostjate arvates on hagejad kaotanud nõudeõiguse hea usu printsiibi rikkumise tõttu. Hagejad ei esitanud ühtegi pretensiooni puuduste kohta 1,5 aasta vältel. Kohtuotsuse põhjendused
2-05-2200/34
12.Kohus, kuulanud ära poolte esindajad, tutvunud kohtule esitatud kirjalike materjalidega ning hinnanud tõendeid kogumis, leiab, et hagi ei ole põhjendatud ja ei kuulu rahuldamisele.
13.TsMS § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Nimetatud sätte lg 2 kohaselt on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited.
14.Poolte vahel 19.12.2003.a sõlmitud kinnistu müügi-ja hüpoteegiseadmise lepingu ning asjaõiguslepingu punkti 2.1.7 kohaselt on lepingu ese varustatud selle sihtotstarbeliseks kasutamiseks vajalike kommunikatsioonidega nagu kanalisatsioon, vesi ja elekter (3x25A) ning et nimetatud kommunikatsioonidega liitumine ei too Ostjatele kaasa täiendavaid kulusid seoses liitumistasudega (tl 6).
15.VÕS § 217 sätestab nõude asja vastavuse lepingutingimustele. Vastavalt sama paragrahvi lõikele 1 peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. Lepingutingimustele peavad vastama ka asja juurde kuuluvad dokumendid ja lõike 2 kohaselt ei vasta asi muu hulgas lepingutingimustele, kui: asjal ei ole kokkulepitud omadusi; kokkuleppe puudumisel asja omaduste kohta ei sobi asi teatud eriliseks otstarbeks, milleks ostja seda vajab ja mida müüja lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma, kui ostja võis mõistlikult tugineda müüja erialastele oskustele või teadmistele, muul juhul aga otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse; asja kasutamist takistavad õigusakti sätted, mida müüja lepingu sõlmimisel teadis või pidi teadma; kolmandal isikul on asja suhtes nõue või muu õigus, mida ta võib esitada.
16.VÕS § 77 lg 1 kohaselt peab võlgnik kohustuse täitma lepingule või seadusele vastava kvaliteediga ning kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga. Ka müügilepingu korral peab VÕS § 217 lg 1 järgi ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele muu hulgas kvaliteedi osas. VÕS § 217 lg 2 p 1 järgi ei vasta asi lepingutingimustele muu hulgas siis, kui sellel ei ole kokkulepitud omadusi.
17.Vaidlust ei ole, et hagejad tutvusid enne kostjatelt kinnistu ostmist kinnistu ja sellel asuva elamuga, milles oli tegemata siseviimistlus. Hagejatele ostmise ajal oli teada, et kinnistul asuval elamul puudus kasutusluba. Kostjad andsid hagejatele üle kinnistu-üleandmise-vastuvõtmise aktiga kinnistu ja sellega seotud dokumendid sh veevarustuse ja heitvee ärajuhtimise teenuse ostu-müügilepingu nr 2060 (tl 24), veetrassi rajamise ja sellega liitumise 12.06.2002 lepingu sh 17.06.2002 AS EE vee- ja kanalisatsiooni tehnilised tingimused (tl 45-47). Seega hagejatele oli teada milliste omadustega kauba nad ostsid. Eelpoolnimetatud dokumentides ei ole märget, et kinnistul puudus seisuga 19.12.2003 vesi. Pooled ei ole sellekohast asjaolu esile toonud ka menetluse ajal.
18.Hagejate väitel peavad tasuma täiendavalt vee- ja kanalisatsiooni liitumistasu kokku 146 080 krooni, mille väljamõistmist nad kostjatelt paluvad. Hagejad on esitanud oma väidete kinnituseks Liitumislepingu nr 040/04 (tl 18) ja 3 lehel kirjavahetuse (tl 86-89).
19.Pooled vaidlevad selle üle, kas kostjad müüjatena andsid hagejatele 19.detsembril 2003. a sõlmitud müügi- ja asjaõiguslepingu alusel üle kokkulepitud omadustega kinnistu (st täitsid lepingu kohaselt) või andsid hagejatele üle kinnistu, mis ei vastanud lepingus kokkulepitud
2-05-2200/34 tingimustele (st täitsid lepingu mittekohaselt) ning kas selle ja muude asjaolude tõttu on hagejal õigus alandada ostuhinda VÕS § 112 alusel.
20.VÕS § 112 lg 1 kohaselt kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Kohase ja mittekohase täitmise väärtused määratakse kohustuse täitmise aja seisuga. Kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus ja lõike 2 kohaselt toimub hinna alandamine avalduse tegemisega teisele lepingupoolele. Kui lepingus osaleb ühel või teisel lepingupoolel mitu isikut, võib hinda alandada üksnes kõigi ühel lepingupoolel olevate isikute poolt ja kõigi suhtes ühiselt. Kui hinna alandamise õigus lõpeb ühe õigustatud isiku jaoks, lõpeb see ka ülejäänute jaoks.
21.Hagejad esitasid 01.04.2005 notarile avalduse ostuhinna alandamiseks 146 080 krooni võrra. Avalduse said kostjad kätte 07.05.2005 (tl 21-25). Pooled sõlmisid 19.12.2003.a müügi- ja hüpoteegi seadmise lepingu ning asjaõiguslepingu. Seega hagejad esitasid ostuhinna alandamise 1 aasta 3,5 kuud pärast lepingu sõlmimist. Eeltoodu ajavahemik on ilmselgelt ostuhinna alandamiseks ebamõistlik. Hageja põhjendus, et nad said varjatud puudusest teada 2004. aasta kevadel ning neil kulus aega õigusliku olukorra väljaselgitamiseks, ei ole vabandatav, kuna kostjatele kohane ostuhinna alandamine sai teatavaks 07.05.2005. Seega aasta pärast varjatud puuduse avastamist.
22.Kuna hinna alandamise eesmärgiks on taastada lepingu mittekohase täitmisega rikutud tasakaal lepingupoolte kohustuste vahel, siis tuleb hinna alandamisel arvestada kohase ja mittekohase täitmise väärtuste omavahelist suhet. Vastavalt VÕS § 112 lg 1 kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Toodu väljendub valemina: alandatud hind = lepingu eseme väärtus koos puudustega (mittekohase täitmise väärtus) * lepingus kokkulepitud hind : lepingu eseme väärtus ilma puudusteta (kohase täitmise väärtus).
23.Kohtule esitatud 12.06.2002 veetrassi rajamise ja sellega liitumise lepingu punkti 2 kohaselt on kostja M J tasunud AT magistraaltrassi rajamise eest 15 000 krooni (tl 48). Seega kostja tasus 15 000 krooni magistraaltrassi rajamise eest. Kohus leiab, et lepingus on üheselt arusaadav mille eest tasumine toimus. 15 000 krooni maksti selle eest, et Xxx kinnistule paigaldati torud, mille kaudu puhas vesi jõudis hooneni ja torud, mille kaudu heitvesi majast väljus. Eeltoodu makse ei ole käsitletav vee liitumistasuna st, et paigaldatud torudes oleks selleks ettenähtu voolanud. Kostja A J on 12.11.2002 sõlminud veevarustuse ja heitvee ärajuhtimise teenuse ostu-müügileping nr 2060, mille kohaselt tagas AS EE kinnistu liitumispunktis kehtivale standardile vastava kvaliteediga joogivee ja klient kohustus tasuma veevarustuse ja heitvee ärajuhtimise teenuse eest vastavalt kehtestatud hindadele. Samas lepingus on fikseeritud makseperiood, tasumise tähtaeg ja viivise suurus makse viivitamisel ja lepingu jõustumine selle allakirjutamise päevast. Seega leping jõustus 12.11.2002. Lepingule on vee-ettevõtja poolt alla kirjutanud RP. Kohtule ei ole esitatud tõendeid, mis seaks kahtluse alla eelmärgitud lepingute ehtsuse või tõendeid, et eelmärgitud lepingud on kehtetud või tühised.
24.Hagejad on esitanud oma väidete kinnituseks Liitumislepingu nr 040/04 (tl 18) ja 3 lehel kirjavahetuse (tl 86-89). Kohus on seisukohal, et liitumislepingut nr 040/04 (tl 18) ei ole sõlmitud, kuna puudub liituja allkiri ja sõlmimise kuupäev. Samas kohus soovib juhtida tähelepanu, et lepingu VK-ettevõtja esindajana on alla kirjutanud RP, kes ka sõlmis kostja A J iga 12.11.2002 veevarustuse ja heitvee ärajuhtimise teenuse ostu-müügilepingu nr 2060. Kohus allkirjade visuaalsel võrdlemisel lahknevusi ei tuvastanud. Eeltoodu kinnitab ka kostja vastuväidet, et lepingu ese müügi ajal oli varustatud selle sihtotstarbeliseks kasutamiseks
2-05-2200/34 vajalike kommunikatsioonidega sh vesi ja kanalisatsioon. Hagejad ei ole esitanud tõendeid, millest nähtuks, et nad oleks teinud täiendavaid kulutusi vee ja kanalisatsiooni saamiseks liitumise kaudu. Kohtule esitatud 3 lehel kirjavahetus, millel puuduvad allkirjad ja tl 87 vastus, millel puudub märge kelle poolt on see saadetud ei tõenda, et kostjate poolt on olnud mittekohane lepingu täitmine. Kohus soovib rõhutada, et hagejad ei ole esitanud ühtegi dokumenti millest nähtuks, et nad oleks täiendavaid kulutusi teinud vee saamiseks ja kanalisatsiooni kasutamiseks. Samas on kostjad esitanud DELFI kinnisvara portaalis CITY24.ee väljavõtte, millest nähtub, et hagejad on oma vaidlusaluse objekti müügi pakkumises märkinud, et valmiduseaste elamul „Valmis” ja tsentraalkanalisatsioon on olemas Kohus leiab, et eeltoodu omaduste olemasolu eelduseks elamul kasutusloa olemasolu sh vee- ja kanalisatsiooni kasutamine (tl 91). Müügikuulutus ei sisalda märget, et vesi ja kanalisatsiooni kasutamiseks tuleb sellega veel liituda.
25.Kohustuse, sh lepingulise kohustuse rikkumise, s.o kohustuse täitmata jätmise või mittekohase täitmise korral (VÕS § 100) on VÕS § 101 lg 1 p 5 järgi üheks õiguskaitsevahendiks hinna alandamine. Seega on oluline kindlaks teha, kas kostjad rikkusid müügilepingust tulenevaid kohustusi.
26.Tuginedes eeltoodule asub kohus seisukohale, et kohtuistungil ei leidnud tuvastamist kostjate poolt lepingulise kohustuse rikkumine, mis oleks olnud eelduseks ostuhinna alandamiseks, seega ka hagi rahuldamiseks. Samas soovib kohus märkida, et juhul kui kohus oleks tuvastanud lepingu rikkumise, siis oleks jäänud hagi rahuldamata põhjusel, et ostuhinna alandamise nõude esitamine 1 aasta ja 3,5 kuud pärast tehingu sõlmimist ei ole kooskõlas VÕS-is sätestatud hea usu põhimõttega.
27.Asja omadused ja hind on müügilepingu olulised tingimused. Müügihind kujuneb turul vabalt, arvestades asja omadusi ning nõudlust. Kostjate esitatud ekspertiis vaidlusaluse hinna kohta ei oma käesolevas vaidluses tähtsust, kuivõrd kostjad nõustusid vaidlusaluse kinnistu müüma lepingus märgitud ostuhinna ja tingimustega (tl 97-110).
Menetluskulud Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seaduse rakendamise seaduse § 3 kohaselt kohaldatakse menetluskulude jaotamisele ja kindlaksmääramisele enne 01.01.2006.a kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikku. TsMS § 60 lg 1 järgi kohus mõistab poole taotlusel, kelle kasuks on otsus tehtud, teiselt poolelt selle poole kasuks välja vajalikud ja põhjendatud kohtukulud. Tuginedes eeltoodule kuulub hagejatelt kostjate kasuks välja mõistmisele vastavalt kostjateesitatud taotlusele kulud õigusabile TsMS § 61 lg 1 p 1 sätestatud suuruses s.o 5% hagihinnast 7304 krooni. Maire Lukk Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.