2-06-18701/18 - Võlaõigus - Võõrandamislepingud - Tallinna Ringkonnakohus - lahend.ee

Hagejate nõue ja põhjendused Pooled sõlmisid 28.09.2005 võlaõigusliku müügilepingu, mille kohaselt kostja kohustus välja ehitama temale kuuluval kinnistul asukohaga Tallinnas, Xxxxxxxxx xx, hoone ja jagama kinnistu hiljemalt 31.03.2006 korteriomanditeks, mille tagajärjel tekib lepingu esemeks olev projektijärgse üldpinnaga 74,9 m2 3-toaline korteriomand, reaalosana korter nr x. Lepingu eseme hinnaks leppisid pooled kokku 1 587 600 krooni. Nimetatud ehitatava korteriomandi soetamiseks andis Hansapank Roman Truutsile 20.09.2005 eluaseme laenu. Pooled leppisid kokku, et lepingu eseme otsene valdus antakse kostja poolt hagejatele üle hiljemalt 31.03.2006 ning samaks ajaks sõlmivad pooled ka asjaõiguslepingu, kusjuures asjaõiguslepingu sõlmimise eelduseks on see, et lepingu ese on lepingule vastavalt valmis ehitatud. Kostja kohustus teavitama hagejaid asjaõiguslepingu sõlmimisest vähemalt 15 päeva ette. 31.03.2006 ei olnud korteriomand asukohaga Tallinn, Xxxxxxxxx xx-x, valmis ehitatud. Lepingu p 2.5 sätestas, et korteri valmiduse vastavust lepingule pidid kontrollima ostjad ja ehitustööde tegelik teostaja ning koostama selle kohta ehitustööde üleandmise akti. Ehitustööde teostaja keeldus ehitustööde üleandmise akti koostamisest, kuna kostja ei olnud talle niisugust korraldust andnud. 18.05.2006 käisid hagejad korterit vaatamas. Tollel hetkel puudus korteris vesi ning tegeliku ehitustööde teostaja esindaja sõnul pidi vesi korterisse pandama pärast jõule 2006.a ja sellest ajast on võimalik korterit kasutada elamiseks. Hagejad soovisid osta korterit elamiseks ning vee ja kanalisatsiooni varustus on oluline korteris elamiseks. Kuni 27.12.2006 oli AS-il Tallinna Vesi leping AS-iga Viskars ja alates 27.12.2006 sõlmis KÜ Xxxxxxxxx xx lepingu AS-iga Tallinna Vesi ning alates sellest ajast oli võimalik kasutada korterit elamiseks. Samuti pidi olema sanitaarruumide seinad plaaditud kuni ripplaeni, kuid plaaditud oli ainult kaks seina vannitoas, teised seinad olid värvitud. 18.05.2006 teatasid hagejad kõikidest olulistest puudustest kostja esindajale Jüri Trutsile, kes lubas hagejatega ise ühendust võtta. Hagejad jäid hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest vastust ootama. Lepingu p 2.1.3 kohaselt kohustus kostja tagama, et hoonele Xxxxxxxxx xx Tallinnas saadakse sihtotstarbeline kasutusluba. Kostja rikkus lepingu p-s 2.1.3 sätestatud kohustust, kuna ei ole hagiavalduse esitamise seisuga hoonele kasutusluba hankinud. 27.06.2006 tegi kostja lepingust taganemise avalduse. Lepingust taganemise aluseks oli ostumüügilepingu p-des 6.1.1 ja 6.1.2 sätestatud aluste olemasolu, s.o kui ostjad vähemalt kahel korral jätavad mõjuva põhjuseta ilmumata müüja poolt kooskõlas lepingu p-ga 5.2 ostjatele teatatud tähtajal notaribüroosse asjaõiguslepingu sõlmimisele või ostjad keelduvad mõjuva põhjuseta vähemalt kahel korral asjaõiguslepingu sõlmimisest. Kostja ei ole hagejatele 28.09.2005-27.06.2006 asjaõiguslepingu sõlmimisest teatanud, kuigi lepingu p 5.2 kohaselt müüja kohustus teavitama ostjaid asjaõiguslepingu sõlmimisest vähemalt viisteist päeva ette. VÕS § 11 lg 3 kohaselt, kui leping tuleb sõlmida teatud vormis, tuleb selles vormis sõlmida ka kokkulepped tagatiste ja teiste kõrvalkohustuste kohta, samuti lepingust tulenevate nõuete loovutamise või kohustuste ülevõtmise kohta, kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti. Lepingu p 7 kohaselt pidi lepingu muutmise, täiendamise ning lepinguga seonduvate teadete edastamine (seega ka notariajast teavitama) hagejatele toimuma kostja esindaja Jüri Trutsi kaudu, kelle elektronpostiaadress on lepingus märgitud ja kes on kostja kontaktisikuks. Vastavalt lepingu p-s 7.1 sätestatu kohaselt kostja hagejaid ei teavitanud lepinguga seonduvate teadete edastamise edasivolitamise kohta AS-ile Ober-Hausi Kinnisvara. Kui kostja soovis, et AS Ober-Hausi

Kinnisvara esindaja teataks hagejatele asjaõiguslepingu sõlmimiseks notariaja, pidanuks see olema sätestatud notariaalses ostu-müügilepingus. AS Ober-Hausi Kinnisvara ei teatanud hagejatele 28.09.2005-27.06.2006 asjaõiguslepingu sõlmimisest. Elektroonilise kirjavahetuse väljatrükk ei tõenda kostja väiteid, kuna ei ole aru saada, kes on kirjad vastu võtnud. Kostja tegevusetus selles, et kostja jättis eespool nimetatud lepingu eseme kooskõlas lepinguga valmis ehitamata ning hagejatele asjaõiguslepingu sõlmimisest teatamata, on otseselt vastuolus seaduse ja lepinguga. Seega on kostja lepingust taganemine vastuolus VÕS-iga. Samuti on lepingust taganemine süüline, sest kostja oli oma kohustustest teadlik, kuid jättis need tahtlikult täitmata. Tõeline põhjus, miks kostja taganes lepingust, oli seotud kinnisvara hindade tõusuga. Hagejad palusid tuvastada, et kostja poolt 27.06.2006 avaldatud taganemine poolte vahel 28.09.2005 sõlmitud võlaõiguslikust müügilepingust on tühine. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnistanud. Lepingust taganemisel palus kostja hagejatel teatada arvelduskonto number, kuhu kostja saaks tagastada hageja poolt lepingu eseme ostuhinnast makstud 317 520 krooni ning hagejad kirjutasid vastava arveldusarve numbri omakäeliselt taganemise avaldusele. Kostja teostas eeltoodu alusel maksekorralduse, seega hagejad nõustusid lepingust taganemisega kostjale vastuväiteid esitamata. Hagejate väited, et kostja ei teatanud hagejatele asjaõiguslepingu sõlmimisest kooskõlas lepingu pga 5.2, on alusetud. Hagejatele teadaolevalt müüs kostja Xxxxxxxxx xx elamu kortereid AS-i OberHausi Kinnisvara maakleriteenuseid kasutades. Kostja volitatud esindaja AS Ober-Hausi Kinnisvara saatis hagejatele lepingu p-s 7.3.2 hagejate kontaktiks märgitud elektronpostiaadressile mitmeid kirju, pakkudes hagejatele asjaõiguslepingu sõlmimiseks kolm notariaega: 22. mai, 05. juuni kell 8.30 ja 16.50, kirjalikult teatades sellest hagejale rohkem kui 15 päeva ette. AS Ober-Hausi Kinnisvara oli kostja esindaja TsÜS § 117 mõistes, kes korraldas kogu suhtlemist kostja kui korteri müüja ning hagejate kui korteri ostjate vahel. AS-il Ober-Hausi Kinnisvara oli kostja esindajana volitus vahendada korterite asjaõiguslepingute sõlmimist ja sellega õigustatud pakkuma hagejatele notariaegu lepingu sõlmimiseks. Hagejad aktsepteerisid pooltevahelise läbirääkimiste käigus AS-i Ober-Hausi Kinnisvara kostja esindajana. Kui hagejatel oli kahtlusi AS-i Ober-Hausi Kinnisvara volituste ulatuse osas, pidanuks nad sellest kostjale hea usu põhimõttest lähtuvalt viivitamatult teatama. Eeltoodu asemel pidasid hagejad AS-iga Ober-Hausi Kinnisvara 17.04.2006-24.05.2006 kirjavahetust seoses korteri valduse üleandmise ning asjaõiguslepingu sõlmimisega. Hagejate käitumisest lähtuvalt oli kostja veendunud, et hagejad aktsepteerivad AS-i Ober-Hausi Kinnisvara kostja täievolilise esindajana seoses korteri müügiga. Seega on alusetu hagejate seisukoht, nagu oleks asjaõiguslepingu sõlmimisest teavitamine kolmandate isikute poolt lepinguga välistatud. Paljasõnaline ning tõendamata on hagejate väide, nagu poleks 27.06.2006, s.o lepingust taganemise hetkel kostja hagejatele müüdavat korterit valmis ehitanud. 18.04.2006 seisuga oli korter valmis ehitatud ning aeg selle ülevaatamiseks hagejatele pakutud, kuid hagejad keeldusid nimetatud juhul korterit üle vaatama tulemast. Asjakohatu on hagejate esitatud Tallinna Linnaplaneerimisameti 12.09.2006 kiri. Lepingu kohaselt ei ole lepingu eseme valmis ehitamine samastatud hoonele kasutusloa saamisega. Lepingu p 5.1 kohaselt pidid pooled sõlmima asjaõiguslepingu korteri omandi üleandmiseks hiljemalt 31.03.2006 ning selle eelduseks oli lepingu eseme valmis ehitamine. Samas lepingu p 2.1.3 kohaselt tuli hoonele kasutusloa saamine tagada hiljemalt 31.05.2006. Seega on ilmne, et hoone osaks oleva korteri puhul peeti valmis ehitamiseks selle füüsilist valmimist, mitte hoonele kasutusloa väljastamist, vastasel

juhul oleksid lepingu p-d 5.1 ja 2.1.3 omavahel vastuolus. Kostja hilines korteri valmis ehitamisega temast mittesõltuvatel põhjustel ning sai korteri valmis ettenähtust 18 päeva hiljem, s.o 18.04.2006. Nimetatud asjaolust informeeris kostja hagejaid korduvalt oma esindaja AS Ober-Hausi Kinnisvara kaudu. Seega oli korter valmis ehitatud ajaks, mil kostja hagejatele korteri valduse üleandmist ja asjaõiguslepingu sõlmimist pakkus ning ajal, mil kostja lepingust taganes. Maakohtu põhjendused Harju Maakohus rahuldas hagi ja tuvastas AS-i Feenoks Roman Truutsiga ja Mare Truutsiga 28.09.2005 notariaalselt sõlmitud lepingust pealkirjaga „Leping, millega müüja kohustub väljaehitama lepingu eseme reaalosadeks olevad korterid ning korteriomandite võlaõiguslik müügileping“ taganemise tühisust. Pooled sõlmisid 28.09.2005 Tallinna notar Ants Ainsoni notaribüroos notariaalse lepingu (notari ametitoimingute raamatu registri nr 8280), millega kostja kohustus välja ehitama lepingu eseme reaalosadeks olevad korterid ning korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu, mille kohaselt kostja müüb hagejatele lepingu esemena korteriomandi asukohaga Xxxxxxxxx xx reaalosana korter nr 3 (3toaline, projektijärgse üldpinnaga 74,9m2). Lepingu p 1.4.8 järgselt pidi lepingu esemeks olev korteriomand olema moodustatud hiljemalt 31.03.2006 (tlk 8-22). Lepingu p 4.7 kohaselt pooled leppisid kokku, et lepingu eseme otsene valdus antakse kostja poolt hagejatele üle hiljemalt 31.03.2006 ning kostja loovutab hagejatele lepingu eseme väljanõudeõiguse. Hagejate väitel 31.03.2006 ei olnud lepinguese (korteriomand asukohaga Tallinn, Xxxxxxxxx xx-x) valmis ehitatud. Kostja väitel hilineti neist mittesõltuvatel põhjustel 18 päeva. Lepingu p 2.5 kohaselt lepingu eseme valmiduse vastavust lepingule kontrollitakse ostjate ja ehitustööde tegelik teostaja poolt ning selle kohta koostavad ostjad ja ehitustööde tegelik teostaja üleandmise akti. Ehitustööde üleandmisel ning vastava akti koostamisel kohustuvad ostjad kontrollima ehitustööde vastavust käesoleva lepingu tingimustele. Hageja väitel ehitustööde teostaja keeldus aga ehitustööde üleandmise akti koostamisest, kuna kostja ei olnud talle niisugust korraldust andnud. Kostja ei tõendanud nimetatud akti koostamist. 18.05.2006 käisid hagejad korterit vaatamas, mida kinnitab ka 18.05.2006 e-kirjas maakler. Tollel hetkel puudus korteris vesi ning tegeliku ehitustööde teostaja esindaja sõnul pidi vesi korterisse pandama pärast jõule 2006.a ja sellest ajast on võimalik korterit kasutada elamiseks. Hagejad soovisid osta korterit elamiseks ning vee ja kanalisatsiooni varustus on oluline korteris elamiseks. Samuti pidi olema sanitaarruumide seinad plaaditud kuni ripplaeni, kui plaaditud oli ainult kaks seina vannitoas ja teised seinad olid värvitud. 18.05.2006 teatasid hagejad kõikidest olulistest puudustest lepingus märgitud kostja esindajale-kontaktisikule Jüri Trutsile, kes lubas hagejate väitel nendega ise ühendust võtta. Hagejate väitel nendega kostja esindaja ühendust ei võtnud. Kostja ei tõendanud, mil viisil lahendati hagejate märgitud puudused lepingu eseme osas. Tallinna Vesi kliendihalduri Mare Urbla 20.09.2007 kirjast nr 2/0737068-1 nähtub, et AS-iga Viskars sõlmiti teenusteleping 25.01.2005, AS-iga Feenoks sõlmiti teenusteleping 12.07.2006 ning KÜ-ga Xxxxxxxxx xx sõlmiti teenusteleping 02.12.2006 (tlk 146), Tallinna Vesi teenindusbüroo juhi Evelin McQuay 05.06.2007 kirjast nähtub, et AS Tallinna Vesi ei ole ehitusjärgselt lepingult teenuslepingule üleminekul veeühendust sulgenud ja KÜ Xxxxxxxxx xx elanikke ilma veeta jätnud (tl 130). Kuna lepingueseme üleandmise akti hagejatele ei koostatud, kuid Tallina Vesi esindaja Evelin McQuay 05.06.2007 kirja kohaselt veeühendust ei sulgetud ning hageja väitel tegeliku ehitustööde teostaja esindaja sõnul pidi vesi korterisse pandama pärast jõule 2006.a, ei ole hagejatele

olulise veeprobleemi tegelikku seisukorda 2006 mais lepingueseme vastuvõtmiseks võimalik tagantjärele hinnata. Hagejatele oli vee olemasolu lepingueseme vastuvõtmiseks oluline ja vajalik, kuna nad soovisid koheselt lepingu esemeks olevasse korterisse elama asuda. VÕS § 116 lg 1 sätestab, et lepingupool võib lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud (oluline lepingurikkumine). 27.06.2006 esitas kostja avalduse lepingust taganemise kohta lepingu p-des 6.1.1 ja 6.1.2 sätestatud alustel, kuna hagejad keeldusid vähemalt kahe korral mõjuva põhjuseta müüja poolt kooskõlas lepingu p-dega 5.2 ja 5.1 hagejatele teatatud tähtajal ilmuma notaribüroosse asjaõiguslepingu sõlmimisele. VÕS § 11 lg 3 sätestab, et kui leping tuleb sõlmida teatud vormis, tuleb selles vormis sõlmida ka kokkulepped tagatiste ja teiste kõrvalkohustuste kohta, samuti lepingust tulenevate nõuete loovutamise või kohustuste ülevõtmise kohta, kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti. Lepingu pga 7 sätestati lepingu muutmine ning täiendamine ning lepinguga seonduvate teadete edastamine ja selle alapunkti 7.3 kohaselt märgiti lepingu täitmisega seonduvate teadete edastamine pooltele järgmisi kontaktandmeid kasutades, p 7.3.1 kohaselt oli kostja esindaja Juri Trutsi ühe kontaktandmena märgitud tema elektronpostiaadress. Kohus ei nõustunud kostja seisukohaga, et hagejad olid teadlikud AS-i Ober-Hausi Kinnisvara maaklerite õigustest ja kohustustest, kuna kostja vastavalt lepingu p-le 7 neid sellest ei teavitanud. Sellele viitab ka hageja Mare Truutsi ja maakleri vaheline e-kirjavahetus, milles hageja nimetab lepingu eseme puudusi ja soovib nendele lahendust saada, et siis sõlmida asjaõigusleping, maakler küll viitas notariaegadele, kuid hageja küsimustele vastust ei andnud (tlk 53-56). Kohus ei nõustunud kostja väitega, et hagejad nõustusid kostjaga lepingust taganemisega, kuna hagejad pöördusid kuu aja pärast hagiga kostja vastu kohtusse ja palusid tuvastada kostja kohustuste rikkumist ja lepingust taganemise tühisust. Kohus, tuginedes toimiku materjalidele, leidis, et 2006.a, kui toimus kinnisvara hindade tormiline tõus, puudus kostjal huvi hagejatega tegeleda ja nendega kokkulepet saavutada lepingus märgitud hinnaga. Kostja võõrandas 2007 märtsis poolte 28.09.2005 lepingu eseme oluliselt kõrgema hinnaga. Seega tuleb nõustuda hagejate väitega, et kostja lepingust taganemise tõeliseks põhjuseks oli kinnisvara hindade tõus. Hagi tuleb rahuldada, kuna kostja ei tõendanud hagejate kohustuste olulist rikkumist, mis tingis kostja avalduse lepingust taganemise kohta. Apellatsioonkaebuse põhjendused AS Feenoks palus apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hagejate kanda. Kohus rikkus oluliselt menetlusõiguse norme. Kohus ei tuvastanud hagejate taotletud hüve väärtust, jättis hindamata dokumentaalse tõendi ning kostja õiguslikud väited. Maakohtu otsus ei vasta TsMS § 442 l-te 5, 7 ja 8 nõuetele. Maakohtu otsuse põhjendatavast osast ei nähtu kohtu seisukoht kostja 22.12.2006 ja 20.03.2007 esitatud faktiliste ning õiguslike vastuväidete kohta. Kohus ei põhistanud, miks ta neid ei arvesta või miks nimetatud väited ja asjaolud ei oma asja lahendamisel tähtsust. Kostja vaidles hagi menetlusse võtmise vastu. Vastavalt TsMS § 3 lg 1 menetleb kohus tsiviilasja üksnes juhul, kui isik pöördub seaduses sätestatud korras kohtusse oma eeldatava ja seadusega kaitstud õiguse või huvi kaitseks. Hagiavaldusest ega maakohtu põhjendustest ei nähtu, milline on

see seadusega kaitstud õigus või huvi, mille kaitseks hagejad kohtusse pöördusid. Hagiavaldusele lisatud riigilõivu tasumist kinnitava kviitungi kohaselt tasus hageja riigilõivu 1000 krooni, mis riigilõivuseaduse lisast 2 tulenevalt tähendab, et tsiviilasja hinnaks on 15 000 krooni. TsMS § 122 lg 2 kohaselt on hagihind hagiasjas hagis taotletu harilik väärtus. TsMS § 125 kohaselt määratakse tuvastushagi korral hagihind hüve väärtusega, mida hageja on eeldatavalt õigustatud saama hagi rahuldamise korral, kusjuures kui hüve väärtust ei ole võimalik kindlaks määrata, loetakse haginõue sama sätte teise lause kohaselt mittevaraliseks. Kuna hagejad hagivalduses ei selgitanud ja maakohus ei tuvastanud, milline on see hüve, mida hagejad on eeldatavalt õigustatud saama hagi rahuldamise korral, puudub võimalus hinnata, kas selle hüve väärtuseks on tõepoolest 15 000 krooni või on tegemist hüvega, mille väärtust ei ole võimalik kindlaks määrata. Hagejad nõuavad lepingust taganemise tühistamist, seega nende kui ostjate lepingu eseme suhtes õiguste ennistamist. Lepingu eseme (korter) müügihinnaks on 1 587 600 krooni (lepingu p 4.1). Seega väljendub hagis hagejate otsene varaline huvi. Eeltoodust lähtuvalt peab hagihind olema kindlaks määratud TsMS § 122 lg 2 kohaselt, mis on hagis määramata. Maakohus ei tuvastanud hagejate taotletud hüve väärtust ega käsitlenud kostja õiguslikke vastuväiteid selles osas. Hagejad püüdsid ilmselget varalist nõuet "rüütada" riigilõivu tasumata jätmise eesmärgil mittevaraliseks, millist eesmärki tuleb lugeda tsiviilkohtumenetluse eesmärkidega vastuolusolevaks ja taunitavaks ning sellist poole toimimist tuleb kohtul tõkestada. Kostja tõi 22.12.2006 ja 20.03.2007 kirjalikes seisukohtades välja mitmeid õiguslikke väiteid, miks oli AS-il Ober-Hausi Kinnisvara kui kostja esindajal õigus vahendada kostjat hagejatega asjaõiguslepingu sõlmimisel ja seetõttu ta oli õigustatud pakkuma hagejatele notariaegu lepingu sõlmimiseks. Kohus jättis kostja väited tähelepanuta ega selgitanud, miks ta ei pidanud vajalikuks neid analüüsida. Kohus jättis hindamata AS Viskari (ehitaja) poolt kohtule 25.04.2007 esitatud kirjaliku vastuse, mis on asja lahendamisel olulise tähtsusega. Nimetatud dokumentaalsest tõendist nähtub, et Xxxxxxxxx xx elamu (sh hagejatele müüdav korter) oli valmis ehitatud ja kostjale üle antud aprilli lõpus 2006. Antud tõend kinnitab, et 18.04.2006 seisuga oli hagejatele müüdav korter valmis ehitatud. Kohus oleks pidanud hindama nimetatud tõendit ja tegema vastavad järeldused. Kohus rikkus TsMS 442 lgd 7 ja 8, mis viis hiljem sisuliselt ebaõige otsuse langetamiseni. Kohus ei põhjendanud, miks ta nõustus hagejate paljasõnaliste väidetega selle kohta, et korter ei olnud valmis ehitatud. Otsusest ei nähtu, mis tõendil rajaneb kohtu järeldus, et „korteris puudus vesi ning tegeliku ehitustööde teostaja esindaja sõnul pidi vesi korterisse pandama pärast jõule 2006.a ja sellest ajast on võimalik korterit elamiseks kasutada”. Kohtu järeldus on ümber lükatud AS Tallinna Vesi 05.06.2007 kirjaga, kus vee-ettevõte kinnitas, et tema ei ole „ehitusaegse lepingult teenuslepingule üleminekul veeühendust sulgenud ja KÜ Xxxxxxxxx xx elanikke ilma veeta jätnud”. Sellega on tõendatud, et vastupidiselt hagejate väidetele, oli veevarustus Xxxxxxxxx xx korterelamus tagatud nii korterelamu ehitusajal kui ka korterite müügiperioodil, sh perioodil, millal korter oli valmisehitatud vastavalt lepingu tingimustele, s.o aprilliks 2006.a. Kostja teatas volitatud maakleri AS-i Ober-Hausi kaudu 18.04.2006 oma valmisolekust korteri valdus ning omand hagejatele üle anda. Hagejate väited veevarustuse puuduse kohta ei vasta tõele ja on põhjendamatud. On arusaamatu, millistele tõenditele tuginedes leidis kohus, et kostjal puudus huvi tegeleda hagejatega ja nendega mingit kokkulepet saavutada ja seepärast ta (kostja) võõrandas kõnealuse korteri hiljem kolmandale isikule oluliselt kõrgema hinnaga. Nimetatud järeldus on alusetu ega põhine asjas kogutud tõenditel. Maakohus kohaldas ebaõigesti materiaalõigust. Maakohus kohaldas valesti esindusõigust käsitlevat

regulatsiooni, leides, et kostja esindajana tegutsev AS Ober-Hausi Kinnisvara maakler ei olnud pädev hagejaid informeerima notari aegadest. Maakohus ei eristanud tehingute tegemise esindaja kaudu põhimõtet (esindusõigus) ja lepingust tulenevate kohustuse üleandmise põhimõtet, milles peavad pooled eraldi kokku leppima. Maakohtu viide VÕS §-le 11 lg 3 on asjakohatu, kuna see reguleerib lepingu vormi tagatiste ja teiste kõrvalkohustuste kokkulepete sõlmimisel. Kostja ei muutnud ühtegi hagejatega sõlmitud kokkulepet, vaid kasutas abilist st maaklerist esindajat (AS Ober-Hausi Kinnisvara) hagejatele lepingu täitmist puudutava (sh asjaõiguslepingu notariaega) teabe edastamiseks. Kostja ja AS-i Ober-Hausi Kinnisvara vaheline maaklerleping ning volikiri on kostjale maaklerteenuste vahendamisele suunatud tehing, mitte kinnisasja võõrandamisele suunatud tehing AÕS § 119 lg 1 mõistes. Seetõttu ei pea maaklerteenuste osutamisele suunatud tehing olema notariaalselt tõestatud. AS Ober-Hausi Kinnisvara oli kostja esindaja TsÜS § 117 mõistes, kes korraldas kogu suhtlemist kostja kui korteri müüja ning hagejate kui korteri ostjate vahel. TsÜS § 118 lg 2 kohaselt loetakse, et esindatav on volituse andnud, kui esindajana tegutseva isiku avaldused või käitumine mõjutavad teist isikut mõistlikult uskuma, et esindajana tegutsevale isikule on antud volitus tehingu tegemiseks, ning esindatav teab või peab teadma, et isik tegutseb tema nimel esindajana ja talub selle isiku sellist tegevust. Vastavalt kostja ja AS-i Ober-Hausi Kinnisvara vahel 30.04.2004 sõlmitud maaklerlepingu vara müümiseks p-le 1.1 kohustus kinnisvarabüroo lepingu alusel vahendama müüjale (kostjale) vara ostu-müügilepingu sõlmimist kolmanda isikuga. Kinnisvarabürool oli ainuõigus vahendada ostumüügilepingute sõlmimist ja ostjate otsimist korterelamule Xxxxxxxxx xx, Tallinnas. Seetõttu oli kinnisvarabüroo kostja esindaja ja tal oli õigus korraldada asjaõiguslepingute sõlmimist ja pakkuda hagejatele notariaegu asjaõiguslepingu sõlmimiseks. AS Ober-Hausi Kinnisvara esines kostja volitatud esindajana ning hagejatel ei olnud põhjust kahelda AS Ober-Hausi Kinnisvara volitustes, kuna nad oli AS-iga Ober-Haus iKinnisvara elektroonilise kirjavahetuses. Põhjendamatu on hagejate ja maakohtu seisukoht, nagu oleks asjaõiguslepingu sõlmimisest teavitamine kolmandate isikute poolt lepinguga välistatud. Eeltoodud faktiliste asjaolude kohaselt teadsid hagejad, et AS Ober-Hausi Kinnsisvara tegutses kostja nimel ja nõustusid sellise tegevusega. Kui hagejatel oli kahtlusi AS-i Ober-Hausi Kinnisvara volituste ulatuse osas, pidid nad sellest kostjale hea usu põhimõttest lähtuvalt viivitamatult teatama. Hagejad pidasid AS-iga Ober-Haus Kinnisvara 17.04.2006-24.05.2006 kirjavahetust korteri valduse üleandmise ning asjaõiguslepingu sõlmimise küsimustes. Hagejate käitumisest lähtuvalt oli kostja veendunud, et hagejad aktsepteerisid tema esindajana kinnisvarabürood ja pidasid asjakohaseid läbirääkimisi AS-iga Ober-Hausi Kinnisvara, keda kostja volitas korterite müügiteenust vahendama. AS-i Ober-Hausi Kinnisvara saadetud teated tuleb võrdsustada kostja saadetud teadetega. Vastus apellatsioonkaebusele Roman Truuts ja Mare Truuts ei nõustunud apellatsioonkaebuse väidetega ja palusid jätta selle rahuldamata. Ringkonnakohtu lahend ja selle põhjendused Kolleegium ei tuvastanud maakohtu poolt menetlusõiguse normide olulist rikkumist hagi menetlusse võtmisel ning ei nõustu apellandiga, et hagejad on maksnud riigilõivu seadusega ettenähtust vähem. Õige on, et TsMS § 125 kohaselt määratakse tuvastushagi korral hagihind hüve väärtusega, mida hageja on eeldatavalt õigustatud saama hagi rahuldamise korral. Kui hüve väärtust ei ole võimalik kindlaks määrata, loetakse haginõue mittevaraliseks. TsMS § 132 lg 1 järgi mittevaralise nõude

6.1.1.ja 6.1.2. Avalduses on toodud lepingust taganemise põhjuseks asjaolu, et hagejad keeldusid minemast notaribüroosse asjaõiguslepingut sõlmima. VÕS § 116 lg 1 annab lepingupoolele õiguse lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud. Pooltevahelise lepingu kohaselt oli müüjal õigust lepingust taganeda, kui ostjad jätsid mõjuvate põhjusteta ilmumata kahel korral notari juurde asjaõiguslepingu sõlmimiseks (punkt 6.1.1.) või kui ostjad keelduvad mõjuvata põhjuseta vähemalt kahel korral asjaõiguslepingu sõlmimisest (lepingu punkt 6.1.2.). Seega oli oluline tuvastada, kas hagejad keeldusid asjaõiguslepingu sõlmimisest ning ei ilmunud määratud ajal mõjuvate põhjusteta notaribüroosse või mitte. Poolte vahel tekkis õiguslik vaidlus selle üle, kas maakler oli pädev vahendama teadete saatmist ning kas korteriomand oli valmis. Maakohtus leidis tuvastamist, et kostja ei täitnud lepingulist kohustust ning ei moodustanud korteriomandit lepingus kokkulepitud tähtajaks, so 31.03.2006 ning ei andnud ehitustööd hagejatele üle. Pooltevahelise lepingu punkti 2.5 kohaselt pidid lepingu eseme valmiduse vastavust kontrollima ostjad ja ehitustööde tegelik teostaja ning selle kohta tuli koostada ehitustööde üleandmise akt. Kostja ei esitanud ehitustööde üleandmise akti maakohtule ega ka ringkonnakohtule. Maakohus leidis, et kostja ei tõendanud nimetatud akti koostamist, millise seisukohaga kolleegium nõustub. Apellandi väidetel maakohus on ekslikul seisukohal AS-i Ober-Haus Kinnisvara maakleri volituste osas. Kolleegium nõustub apellandiga. Tõepoolest toimikus ei ole sellist tõendit, millest ilmneks, et kostja teavitas hagejaid, millised õigused on maaklerile antud, kuid hagejate ja maakleri vahelisest elektroonilisest kirjavahetusest ilmneb, et hagejad aktsepteerisid maakleri volitusi teadete edastamiseks, sealhulgas ka asjaõiguslepingu sõlmimiseks. Apellandi väide on põhjendatud, et maakohus jättis hinnangu andmata maakleri ja hagejate vahelisele kirjavahetusele. Toimiku materjalidest ilmneb, et AS-i Ober-Haus Kinnisvara saab lugeda isikuks, kes osutas kostjale maakleriteenust ning maakleriteenuse osutamise leping ei pea olema vormistatud notariaalses vormis. Seega otsuses olev viide VÕS § 11 lg-le 3 ei ole asjakohane. Järgnevalt tuleb võtta seisukoht selles, kas hagejatele AS-i Ober-Haus Kinnisvara maakleri poolt edastatud teave notaribüroosse ilmumiseks oli piisavalt selge ning kas hagejad olid kohustatud asjaõiguslepingu sõlmima enne ehitustööde üleandmise kohta akti koostamist. Maakler Siivi Pentjärve ja hageja Mare Truutsi vahelisest kirjavahetusest ilmneb, et hageja soovis asjaõiguslepingu sõlmida pärast puuduste kõrvaldamist ning korteri valmimist. Maakler teatas võimalikest notari aegadest, nimelt 22. mai kell 11.00, 5. juuni kell 8.30 või 16.50, kuid sellest kirjavahetusest ei ilmne, et hagejad keeldusid notari juurde ilmumast. Pigem oli küsimus selles, et ei jõutud ühisele kokkuleppele sobivas notari ajas. Ka ei ilmne sellest kirjavahetusest, et maakler oleks teatanud konkreetse kuupäeva, kellaaja ning notari või notaribüroo nime, kelle juurde tuli ilmuda (t.lk. 53-56). Seega esitatud tõendid ei tõenda hagejate poolt lepingu punktide 6.1.1 ja 6.1.2 rikkumist, mis annaks kostjale alust lepingust taganeda.

Apellandi väidetel oli Xxxxxxxxx xx elamu (sh hagejatele müüdav korter) valmis ja kostjale üle antud aprilli lõpus 2006 ning 18.04.2006 seisuga oli hagejatele müüdav korter valmis ehitatud. Kolleegium leiab, et tähtis ei ole mitte ainult see fakt, et objekt anti kostjale üle, vaid oluline oli lepingueseme üleandmine osjatele lepingus ettenähtud korda järgides. Pooltevahelise lepingu punkti 2.5. kohaselt ehitustööde akti allakirjutamisest alates loetakse ehitustööd Ostjate poolt vastuvõetuks. Asjaõiguslepingu sõlmimise eelduseks oli lepingu punkti 5.1. kohaselt asjaolu, et lepingu ese on käesolevale lepingule vastavalt valmis ehitatud. Kolleegium leiab, et kuivõrd korteriomand ei olnud lepingu kohaselt hagejatele kui ostjatele üle antud, siis ei saanud kostja enne temapoolsete kohustuste täitmist nõuda asjaõiguslepingu sõlmimist. Väide sellest, et hagejad keeldusid korteriomandit vastu võtmast ei ole tõendamist leidnud. Apellandi poolt viidatud kirjavahetusest maakleriga ilmneb, et hagejad ei olnud rahul ehitustöö kvaliteediga, kuid sellest kirjavahetusest ei järeldu, et hagejatele määrati konkreetne kuupäev korteri vastuvõtmiseks. Ringkonnakohtu istungil apellandi esindaja väitis, et hagejad kutsuti kohale korteri üleandmiseks 19. aprillil 2006, kuid nad ei ilmunud. Toimikus olevad tõendid seda asjaolu ei kinnita. Tõepoolest 19.04.2006 saatis maakler S. Pentjärv hagejale M. Truutsile teate, et ta läheb majja kell 10.00-ks, kus toimub korteri 4 üleandmine ning oleks hea ka hagejate korter üle vaadata (t.lk. 55). Kirja tekstist lähtuvalt ei saa seda lugeda ametlikuks kutseks ilmuda korteri vastuvõtmiseks kohale. Seega puuduvad usaldusväärsed tõendid selle kohta, et hagejad hoidusid kõrvale asjaõiguslepingu sõlmimisest ning korteriomandi üleandmisest. Seega ei ole hagejad lepingut oluliselt rikkunud ning lepingust taganemiseks puudus kostjal seaduslik alus. Seega on lepingust taganemine toimunud VÕS § 116 lg 1 sätet eirates ning on tühine TsÜS § 87 mõttes. Kolleegium leiab, et otsuses olevad seisukohad sellest, kas elamu osas oli kasutusluba ning millal ja millise hinnaga korteriomand edasi müüdi, ei oma eeltoodud põhjendustel tähendust ning ei pea vajalikuks neid väiteid analüüsida. Kolleegium nõustub apellandiga, et maakohtu otsus on vastuoluline vee kasutamise võimaluse osas. Otsuses on viidatud, et kuigi teenusteleping sõlmiti 02.12.2006, on Tallinna Vesi teenindusbüroo juht 05.06.2007 kirjas kinnitanud, et veeühendust ei suletud ning KÜ Xxxxxxxxx xx elanikke ei jäetud ilma veeta. Samas jõudis aga kohus järeldusele, et 2006. maikuu veeprobleemi kohta ei saa hinnangut anda. Kohtu enda poolt tõendite hindamisest ilmnes, et vee kasutamisvõimalus oli olemas. Apellatsioonikohtu istungil vastustaja M. Truusti väidetel ei olnud korteris vee saamine tagatud, kuivõrd lepingud olid sõlmimata. Seega probleem oli pigem lepingute puudumises. Menetluskulude jaotus Kolleegium leiab, et kuivõrd otsus jääb lõppjärelduses muutmata, siis jäävad apellatsioonimenetluse kulud apellandi enda kanda.