Võlaõigus › Võõrandamislepingud

Hagiavalduse ja selle täienduse kohaselt sõlmisid pooled 28.09.2005.a. võlaõigusliku müügilepingu, mille kohaselt kostja kohustus välja ehitama temale kuuluval kinnistul asukohaga Tallinn, xxx, Hoone ja jagama kinnistu hiljemalt 31.03.2006.a. korteriditeks, mille tagajärjel tekib käesoleva lepingu esemeks olev projektijärgse üldpinnaga 74,9 m2 3-toaline korterid, reaalosana korter nr. 3. Lepingu eseme hinnaks leppisid pooled kokku 1 587 600 krooni. Ülalnimetatud ehitatava korteridi, asukohaga xxx , soetamiseks andis Hansapank R T’ile 20.09.2005.a. eluaseme laenu. Pooled leppisid kokku, et lepingu eseme otsene valdus antakse kostja poolt hagejatele üle hiljemalt 31.03.2006.a. ning samaks ajaks sõlmivad pooled ka asjaõiguslepingu, kusjuures asjaõiguslepingu sõlmimise eelduseks on see, et lepingu ese on käesolevale lepingule vastavalt valmis ehitatud. Kostja kohustus teavitama hagejaid asjaõiguslepingu sõlmimisest vähemalt 15 päeva ette. 31.03.2006.a. ei olnud korterid asukohaga Tallinn, xxx, valmis ehitatud. Lepingu punkti 2.5 sätestas, et korteri valmiduse vastavust lepingule pidid kontrollima ostjad ja ehitustööde tegelik teostaja ning koostama selle kohta ehitustööde üleandmise akti. Ehitustööde teostaja keeldus aga ehitustööde üleandmise akti koostamisest, kuna kostja ei olnud talle niisugust korraldust andnud. 18.05.2006.a. käisid hagejad korterit vaatamas, mida kinnitab ka 18.05.2006.a. e-kirjas maakler. Tollel hetkel puudus korteris vesi ning tegeliku ehitustööde teostaja esindaja sõnul pidi vesi korterisse pandama peale jõule 2006.a. ja sellest ajast on võimalik korterit kasutada elamiseks. Hagejad soovisid osta korterit elamiseks ning vee ja kanalisatsiooni varustus on oluline korteris elamiseks. Kuni 27.12.2006.a. oli AS-l Tallinna Vesi leping AS-ga V ja alates 27.12.2006.a. sõlmis KÜ lepingu AS-ga Tallinna Vesi ning alates sellest ajast oli võimalik kasutada korterit elamiseks. Samuti pidi olema sanitaarruumide seinad plaaditud kuni ripplaeni, kui plaaditud oli ainult kaks seina vannitoas ja teised seinad olid värvitud. 18.05.2006.a. teatasid hagejad kõikidest olulistest puudustest kostja esindajale JT’le, kes lubas hagejatega ise ühendust võtta. Hagejad jäid hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest vastust ootama. Lepingu punkti 2.1.3 kohaselt kohustus kostja tagama, et hoonele aadressil Xxx, Tallinn saadakse sihtotstarbeline kasutusluba. Hagejad leiavad, et kostja on rikkunud lepingu punktis 2.1.3 sätestatud kohustust, kuna ei ole hagiavalduse esitamise seisuga hoonele kasutusluba hankinud. 27.06.2006.a. tegi kostja lepingust taganemise avalduse. Lepingust taganemise aluseks oli ostumüügilepingu punktides 6.1.1 ning 6.1.2 sätestatud aluste olemasolu, s.o. kui ostjad vähemalt kahel korral jätavad mõjuva põhjuseta ilmumata müüja poolt kooskõlas käesoleva lepingu punktiga 5.2 ostjatele teatatud tähtajal notaribüroosse asjaõiguslepingu sõlmimisele või ostjad keelduvad mõjuva põhjuseta vähemalt kahel korral asjaõiguslepingu sõlmimisest. Hagejad väidavad, et kostja ei ole neile ajavahemikul 28.09.2005.a.-27.06.2006.a. asjaõiguslepingu sõlmimisest teatanudki, kuigi lepingu puntki 5.2 kohaselt müüja kohustus teavitama ostjaid asjaõiguslepingu sõlmimisest vähemalt viisteist päeva ette. 06.02.2007.a. esitatud täiendustes toetuvad hagejad VÕS § 11 lg 3, mille kohaselt kui leping tuleb sõlmida teatud vormis, tuleb selles vormis sõlmida ka kokkulepped tagatiste ja teiste kõrvalkohustuste kohta, samuti lepingust tulenevate nõuete loovutamise või kohustuste ülevõtmise kohta, kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti. Lepingu punkt 7 kohaselt, pidi lepingu muutmise, täiendamise ning lepinguga seonduvate teadete edastamine (seega ka notariajast teavitama) hagejatele toimuma kostja esindaja JT kaudu, kelle elektronpostiaadress on lepingus märgitud ja kes on kostja kontaktisikuks antud lepingu puhul. Vastavalt lepingu punkt 7.1. sätestatu kohaselt kostja ei ole hagejaid teavitanud lepinguga seonduvate teadete edastamise edasivolitamise kohta AS-le OHK. Hagejad leiavad, et kui kostja soovis, et AS OHK

esindaja teataks hagejatele asjaõiguslepingu sõlmimiseks notariaega, siis oleks see pidanud olema sätestatud notariaalses ostu-müügilepingus. 08.06.2007.a. hagejate vastuse kohaselt AS OHK ei teatanud hagejatele ajavahemikul 28.09.2005.a.-27.06.2006.a. asjaõiguslepingu sõlmimisest. Hagejad leiavad, et elektroonilise kirjavahetuse väljatrükk ei tõenda kostja väiteid, kuna ei ole aru saada, kes on kirjad vastuvõtnud. Hagejad leiavad, et kostja tegevusetus selles, et kostja on jätnud eespool nimetatud lepingu eseme kooskõlas lepinguga valmis ehitamata ning on jätnud hagejatele asjaõiguslepingu sõlmimisest teatamata, on otseselt vastuolus seaduse ja lepinguga. Seega on kostja lepingust taganemine seadusvastane, kuna see on vastuolus võlaõigusseadusega. Samuti on lepingust taganemine süüline, sest kostja oli oma kohustustest teadlik, kuid jättis need tahtlikult täitmata. Hagejad leiavad, et tõeline põhjus, miks kostja taganes lepingust, oli seotud kinnisvara hindade tõusuga. Hagejad tuginevad oma hagis VÕS §§-des 8 lg 2, 11 lg 3, 76 lg 1, 101 lg 1 p 1 ja 2, 108, §110, 115, 135 lg 2, 217 lg 1 ja 2, 221 lg 1 p 2, 222 ja 225, TsMS §-des 3 lg 1 ja 162 ning TsÜS § 118 lg 3 sätestatule. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnista. Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et kostja taganes hagejatega 28.09.2005.a. sõlmitud lepingust lepingu punktide 6.1.1. ja 6.1.2. alusel. Samuti ei ole vaidlust selles, et lepingust taganemisel palus kostja hagejatel teatada arvelduskonto number, kuhu kostja saaks tagastada hageja poolt lepingu eseme ostuhinnast makstud 317 520 krooni ning hagejad kirjutasid vastava arveldusarve numbri omakäeliselt taganemise avaldusele. Kostja teostas eeltoodu alusel maksekorralduse, seega leiab kostja, et hagejad on lepingust taganemisega sisuliselt nõustunud kostjale vastuväiteid esitamata. Kostja on seisukohal, et hageja väited nagu ei oleks kostja hagejatele asjaõiguslepingu sõlmimisest kooskõlas lepingu punktiga 5.2. teatanud, on alusetud ja tegelikkusele mittevastavad. Hagejatele teadaolevalt müüs kostja Liivalaia 21 elamu kortereid AS-i OHK maakleriteenuseid kasutades. Kostja volitatud esindaja AS OHK on saatnud hagejatele lepingu punktis 7.3.2. hagejate kontaktiks märgitud elektronpostiaadressile mitmeid kirju, pakkudes hagejatele asjaõiguslepingu sõlmimiseks kolm notariaega: 22. mai, 05. juuni kell 8.30 ja 16.50), kirjalikult teatades sellest hagejale rohkem kui 15 päeva ette. AS OHK oli kostja esindaja TsÜS § 117 mõistes, kes korraldas kogu suhtlemist kostja kui korteri müüja ning hagejate kui korteri ostjate vahel. AS-l OHK kostja esindajana oli volitus vahendada kostjale korterite asjaõiguslepingute sõlmimist ja ta oli sellega õigustatud pakkuda hagejatele notariaegu nimetatud lepingu sõlmimiseks. Hagejad on pooltevahelise läbirääkimiste käigus ka aktsepteerinud AS-i OHK kostja esindajana. Kui hagejatel oli kahtlusi AS-i OHK volituste ulatuse osas, oleks nad pidanud sellest kostjale hea usu põhimõttest lähtuvalt viivitamatult teatama. Eeltoodu asemel pidasid hagejad AS-ga OHK 17.04.2006.a. kuni 24.05.2006.a. kirjavahetust seoses korteri valduse üleandmise ning asjaõiguslepingu sõlmimisega. Hagejate käitumisest lähtuvalt oli kostja veendunud, et hagejad aktsepteerivad AS-i OHK kostja täievolilise esindajana seoses korteri müügiga. Seega on alusetu hagejate seisukoht nagu oleks asjaõiguslepingu sõlmimisest teavitamine kolmandate isikute poolt lepinguga välistatud. Paljasõnaline ning tõendamata on hagejate väide, nagu poleks 27.06.2006.a. s.o lepingust taganemise hetkel kostja hagejatele müüdavat korterit valmis ehitanud. 18.04.2006.a. seisuga oli nimetatud korter valmis ehitatud ning aeg selle ülevaatamiseks hagejatele pakutud, kuid hagejad keeldusid nimetatud juhul korterit üle vaatama tulemast. Kostja leiab, et asjakohatu on hagejate poolt kohtule esitatud Tallinna Linnaplaneerimisameti 12.09..2006.a. kiri. Lepingu kohaselt ei ole lepingu eseme valmis ehitamine samastatud hoonele kasutusloa saamisega. Lepingu punkti 5.1. kohaselt pidid pooled sõlmima asjaõigusliku lepingu

korteri di üleandmiseks hiljemalt 31.03.2006.a. ning selle eelduseks oli lepingu eseme valmis ehitamine. Samas lepingu punkti 2.1.3. kohaselt tuli hoonele kasutusloa saamine tagada hiljemalt 31.05.2006.a. Seega on ilmne, et hoone osaks oleva korteri puhul peeti valmis ehitamiseks selle füüsilist valmimist, mitte hoonele kasutusloa väljastamist, vastasel juhul oleksid lepingu punktid

Teenuslepingule üleminekul veeühendust sulgenud ja KÜ Liivalaia 21 elanikke ilma veeta jätnud (tl. 130). Kuna lepingueseme üleandmise akti hagejatele ei koostatud, kuid aga Tallina Vesi esindaja EM05.06.2007.a. kirja kohaselt veeühendust ei ole sulgetud ning hageja väitel tegeliku ehitustööde teostaja esindaja sõnul pidi vesi korterisse pandama peale jõule 2006.a., siis seega hagejatele väga olulise veeprobleemi tegelikku seisukorda 2006 aasta maikuus lepingueseme vastuvõtmiseks ei ole võimalik tagantjärele hinnata. Hagejatele oli vee olemasolu lepingueseme vastuvõtmiseks äärmiselt oluline ja vajalik, kuna nad soovisid koheselt lepingu esemeks olevasse korterisse elama asuda. VÕS § 116 lg 1 sätestab, et lepingupool võib lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud (oluline lepingurikkumine). 27.06.2006 esitas kostja avalduse lepingust taganemise kohta lepingu punktides 6.1.1. ja 6.1.2. sätestatud alustel kuna hagejad keeldusid vähemalt kahe korral mõjuva põhjuseta Müüja poolt kooskõlas lepingu punkt 5.2 ja 5.1. hagejatele teatatud tähtajal ilmuma notaribüroosse asjaõiguslepingu sõlmimisele. Hagejad leiavad, et lepingust taganemine alusetu ja tühine, kuna esiteks kostja ei täitnud oma kohustusi lepingueseme suhtes selliselt, et hagejad oleksid seda saanud vastu võtta ja teiseks ei olnud AS-i OHK maakler pädev neid informeerima notariaegadest, kuna see ei olnud kooskõlas lepingu punktiga 7. VÕS § 11 lg 3 sätestab, et kui leping tuleb sõlmida teatud vormis, tuleb selles vormis sõlmida ka kokkulepped tagatiste ja teiste kõrvalkohustuste kohta, samuti lepingust tulenevate nõuete loovutamise või kohustuste ülevõtmise kohta, kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti. Lepingu punktiga 7 sätestati lepingu muutmine ning täiendamine ning lepinguga seonduvate teadete edastamine ja selle alapunkti 7.3. kohaselt märgiti käesoleva lepingu täitmisega seonduvate teadete edastamine pooltele järgmisi kontaktandmeid kasutades, seega punkt. 7.3.1 kohaselt kostja esindaja JT ühe kontakt andmena märgitud tema elektronpostiaadress. Kostja väitel olid hagejad teadlikud, et kostja müüs elamu kortereid AS-i OHK maakleriteenuseid kasutades. Kostja volitatud esindaja AS OHK on saatnud hagejatele lepingu punktis 7.3.2. hagejate kontaktiks märgitud elektronpostiaadressile mitmeid kirju, pakkudes hagejatele asjaõiguslepingu sõlmimiseks kolm notariaega: 22. mai, 05. juuni kell 8.30 ja 16.50), kirjalikult teatades sellest hagejale rohkem kui 15 päeva ette. AS OHK oli kostja esindaja TsÜS § 117 mõistes, kes korraldas kogu suhtlemist kostja kui korteri müüja ning hagejate kui korteri ostjate vahel. AS-l OHK kostja esindajana oli volitus vahendada kostjale korterite asjaõiguslepingute sõlmimist ja ta oli sellega õigustatud pakkuda hagejatele notariaegu nimetatud lepingu sõlmimiseks. Hagejate väitel toimus küll suhtlemine lepingu eseme puuduste osas AS-l OHK maakleriga, kuid, kas tal oli ka volitusi asjaõiguslepingu sõlmimiseks või mitte, see teave hagejatel puudus ja kostja seda hagejatele ka ei tõendanud, samuti vahetusid maaklerid, mistõttu lähtusid hagejad lepingu punktis 7 sätestatust ja pidasid kostja ametlikuks esindajaks lepingus märgitud isikut – J T . Lepingus märgitud kostja esindaja aga ei saatnud hagejate e-posti aadressile ühtegi teadet notari aja kohta asjaõiguslepingu sõlmimiseks, küll aga esitas lepingust taganemise kohta. Kohus ei nõustu kostja seisukohaga, et hagejad olid teadlikud AS-i OHK maaklerite õigustest ja kohustustest, kuna kostja vastavalt lepingu punktile 7 neid sellest ei teavitanud. Sellele viitab ka hageja M T ja maakleri vaheline e-kirjavahetus, milles hageja nimetab lepingu eseme puudusi ja soovib nendele lahendust saada, et siis sõlmida asjaõigusleping, siis maakler küll viitab notariaegadele, kuid hageja küsimustele vastust ei anna (tlk. 53-56). Kostja väitel lepingust taganemisel palus ta hagejatel teatada arvelduskonto number, kuhu saaks tagastada hageja poolt lepingu eseme ostuhinnast makstud 317 520 krooni ning hagejad kirjutasid vastava arveldusarve numbri omakäeliselt taganemise avaldusele, misjärel kostja tagastas hagejatele raha ja leiab seega, et hagejad on lepingust taganemisega sisuliselt nõustunud kostjale vastuväiteid esitamata. Kohus ei nõustu kostja väitega selles, et hagejad nõustusid kostjaga lepingust taganemisega, kuna hagejad pöördusid kuu aja pärast hagiga kostja vastu

kohtusse ja palusid tuvastada kostja kohustuste rikkumist ja lepingust taganemise tühisust. Kohus, tuginedes toimiku materjalidele, leiab, et 2006.aastal, kui toimus kinnisvara hindade tormiline tõus, kostjal puudus huvi hagejatega tegeleda ja nendega mingitki kokkulepet saavutada lepingus märgitud hinnaga. Kostja võõrandas 2007.a. märtsis poolte 28.09.2005.a. lepingu eseme oluliselt kõrgema hinnaga. Seega tuleb nõustuda hagejate väitega, et kostja lepingust taganemise tõeliseks põhjuseks oli kinnisvara hindade tõus. Kohus, uurides asjas kohtule esitatud tõendeid ja neid kogumina hinnates, leidis, et hagi tuleb rahuldada, kuna kostja ei ole tõendanud hagejate kohustuste olulist rikkumist, mis tingisid kostja avalduse lepingust taganemise kohta, seega tuvastada AS-i F R T’iga ja M T’iga 28.09.2005.a. notariaalselt sõlmitud lepingust pealkirjaga „Leping, millega müüja kohustub väljaehitama lepingu eseme reaalosadeks olevad korterid ning korteridite võlaõiguslik müügileping“ taganemise tühisust. Vastavalt TsMS § 173 lg. 1 asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Kuivõrd R T’i ja M T’i hagi kohus rahuldab, kannab kohtukulud kostja. Vastavalt TsMS § 174 lg. 1 menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Taimi Kollom Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.