Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Hageja nõue ja põhjendused Pooled sõlmisid 21.11.22 rendilepinguga nr xxxx ja hageja andis kostjale kasutamiseks bürooruumi pindalaga 13m2. Kostja pidi maksma lepingu p 3.1 järgi hagejale iga kuu üüri maksustavale kuule eelneva kuu 15. kuupäevaks. Üüri suurus oli 100 eurot kuus. Lepingu p.3.6 kohaselt kohustus kostja tasuma ka kõrvalkulusid igakuiselt vastavalt esitatud arvetele: elektri eest vastavalt arvestile, üldelektri eest 15 EUR/ 1 kuu; vee eest 10 EUR/ 1 kuu; üldprügi eest 10 EUR/ 1 kuu. Kostja kirjutas lepingule alla, olles esemega tutvunud. Kostja ütles alusetult lepingu 12.01.23 avaldusega koheselt üles. Vastavalt lepingu p-le 9.3 lõppes leping etteteatamise tähtaja möödumisel 12.03.23. Kostja maksis arve 2507 21.11.22 järgi 399,96 eurot, mis sisaldab ka tagatisraha 200 eurot ja lisaks tasus arve nr 2535 järgsest summast (173,61) ära 48,49 eurot 17.01.2023. Kostja tagatisraha 200 eurot arvestas hageja maha arve nr 2616 järgsest summast. Kostja võlgneb arvete 2535, 2562, 2588, 2616 järgi kokku 701,93 eurot. Viivis on lepingu p 10.1 järgi arvete järgsetelt võlgadelt 0,25% päevas 05.04.23 seisuga kokku 132,22 eurot. Hageja palus kostjat võlanõudes (e-kirjas) 19.01.2023 tasuda võlgnevus koheselt, mida kostja ei teinud, pooled kokkulepet ei saavutanud. Sissenõudmiskulud on 40 eurot. Kostja võlg on 874,15 eurot (701,93+132,22+40). Kostja väited on tõendamata. Hageja palub kostjalt välja mõista hageja kasuks 874,15 eurot ja jätta menetluskulud, milleks on lõiv, kostja kanda. Kostja vastuväited Kostja pole hagiga nõus, sest ruume ei saanud kasutada sihtotstarbeliselt, ruumid olid külmad, kostjal oli vaja ruume nii kontoritööks, kui pillimängimiseks. Kosja kirjutas hagejale puudustest, kui see jäi vastuseta. Seetõttu soovis lepingut lõpetada. Kostjal tekkis mittevaraline kahju, ent pole seda nõuet esitanud (dtl 62). Kohtu põhjendused I Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS )§ 405 lg 1 sätestab, et kohus menetleb hagi oma õiglase äranägemise kohaselt lihtsustatud korras, järgides üksnes käesolevas seadustikus sätestatud üldisi menetluspõhimõtteid, kui tegemist on varalise nõudega hagiga ning hagihind ei ületa summat, mis arvestatuna põhinõudelt vastab 3500 eurole ja koos kõrvalnõuetega 7000 eurole. TsMS § 444 lg 2 sätestab, et kui kohus menetleb käesoleva seaduse § 405 lõikes 1 nimetatud hagi lihtmenetluses, võib ta kohtuotsuse

2 (6)

põhjendavas osas piirduda üksnes õigusliku põhjenduse ja tõendite, millele on rajatud kohtu järeldused, märkimisega. II Võlaõigusseaduse (VÕS) § 76 lg 1, 2, § 8 lg 1, 2 järgi tuleb lepingut täita vastavalt lepingus ja seaduses kokkulepitule ja hea usu ja mõistlikkuse põhimõttele. Kohustuse rikkumine on VÕS § 100 järgi kohustuse täitmata jätmine, osaliselt täitmata jätmine, täitmisega viivitamine. Kui võlgnik rikub kohustust, on võlausaldajal õigus nõuda võlgnikult VÕS § 101 lg 1 p 1, 6, § 108 lg 1, § 113 lg 1 järgi kohustuse täitmist ja viivist. VÕS § 113.1 lg 1 sätestab, et kui võlausaldaja võib nõuda viivist, võib ta nõuda võlgnikult võla sissenõudmiskulude hüvitamist summas 40 eurot. VÕS § 271 järgi kohustub üürilepinguga üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). VÕS § 292 lg 1 järgi peab üürnik lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (edaspidi kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega ja ei seondu lepingueseme parendamise või selle puuduse kõrvaldamisega. VÕS § 277 lg 1 sätestab, et kui üürileandja ei anna asja üle kokkulepitud ajal või annab üle asja, mille puudused välistavad asja sihtotstarbelise kasutamise võimaluse või piiravad seda olulisel määral, võib üürnik lepingust taganeda, lg 2 sätestab, et kui üürnik asja üleandmisel teadis või pidi teadma, et asi ei vasta lepingutingimustele, kuid võttis sellele vaatamata asja vastu, kaotab ta lepingust taganemise õiguse ning võib käesoleva seaduse §-s 278 sätestatud õigusi teostada üksnes juhul, kui ta asja vastuvõtmisel endale sellise õiguse jättis. VÕS § 278 sätestab, et kui üüritud asjal tekib lepingu kehtivuse ajal puudus, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea oma kulul kõrvaldama, või kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud, võib üürnik: 1) nõuda üürileandjalt puuduse või takistuse kõrvaldamist vastavalt käesoleva seaduse §-s 279 sätestatule; 3) nõuda üürileandjalt kahju hüvitamist; 4) alandada üüri vastavalt käesoleva seaduse §-s 296 sätestatule. VÕS § 279 sätestab, et kui üürileandja käesoleva seaduse §-s 278 nimetatud puudusest või takistusest teab või peab sellest teadma, kuid ei kõrvalda puudust või takistust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest või takistusest teada sai või teada saama pidi, võib üürnik lepingu etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, kui puudus või takistus välistab asja sihtotstarbelise kasutamise või piirab seda olulisel määral. Lg 2 kohaselt ei ole üürnikul õigust nõuda puuduse kõrvaldamist, kui üürileandja asendab puudusega asja mõistliku aja jooksul puudusteta asjaga, lg 3 kohaselt võib üürnik võib puuduse või takistuse ise kõrvaldada ja nõuda selleks tehtud vajalike kulutuste hüvitamist, kui üürileandja on puuduse või takistuse kõrvaldamisega viivituses või kui asja puudus või takistus piirab asja sihtotstarbelise kasutamise võimalust üksnes ebaolulisel määral.

3 (6)

VÕS § 311 lg 1 sätestab, et lepingupooled võivad tähtajatu üürilepingu käesoleva seaduse §-s 312 sätestatud tähtaegadest kinni pidades üles öelda. Kui lepingupooled on kokku leppinud pikemas ülesütlemistähtajas, tuleb järgida seda tähtaega ning lg 2 sätestab, et kui lepingupool ei järgi ülesütlemisel ülesütlemiseks ettenähtud tähtaega, loetakse leping ülesöelduks ettenähtud tähtaja möödumisest. VÕS § 313 lg 1 järgi võib mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab, lg 2 erakorraline ülesütlemine on lubatud eelkõige käesoleva seaduse §-des 314–319 nimetatud asjaoludel, lg 3 kohaselt ei pea üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ette teatama, kui seadusest ei tulene teisiti. VÕS § 195 lg 1 sätestab, et lepingupool ütleb lepingu üles ülesütlemisavalduse tegemisega teisele lepingupoole, lg 2 sätestab, kui lepingupool võib vastavalt seadusele või lepingule lepingu üles öelda, vabastab ülesütlemine mõlemad lepingupooled nende lepinguliste kohustuste täitmisest. Lepingust kuni selle ülesütlemiseni tekkinud õigused ja kohustused jäävad kehtima.), lg 3 sätestab, et püsiva kohustuse või korduvate kohustuste täitmisele suunatud lepingu (kestvusleping), mis on sõlmitud tähtajatult, võib kumbki lepingupool mõistliku etteteatamistähtajaga üles öelda, kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti (korraline ülesütlemine). III Hageja on tõendanud kohtule esitatud rendilepinguga nr xxxx (dtl 25jj, edaspidi ka üürileping, üür), et andis kostjale 21.11.2022 üürile bürooruumi pindalaga 13m2 Heina 33, Tallinn asuvas majas ning kostja pidi maksma hagejale iga kuu üüri (renti) maksustavale kuule eelneva kuu 15. kuupäevaks (lepingu p 3.1). Üüri suurus oli 100 eurot kuus. Lepingu p 3.6. kohaselt kohustus kostja tasuma ka kõrvalkulusid igakuiselt vastavalt esitatud arvetele järgmiselt: elektri eest vastavalt arvestile; üldelektri eest 15 EUR/ 1 kuus; vee eest 10 EUR/ 1 kuus; üldprügi eest 10 EUR/ 1 kuus. Kostja on vastuses märkinud, et vajas ruume kontoritööks. Seega on poolte vahel sõlmitud äriruumi üürileping VÕS § 271, § 292 lg 1 järgi. Kostja väitis, et ütles lepingu üles alates 11.01.2023, kuna ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada (dtl 29) ning selgitas ärakuulamisel, et ruumi ei saanud kasutada, kuna seal oli külm. Hageja sellega ei nõustunud, kuna kostja sai objekti üle enne vaadata kui lepingu sõlmis ja kostja väited on tõendamata. Lepingu p 1.4 sätestab, et poolete esindajad tõendavad oma allkirjadega lepingul, et nad on täielikult teadlikud lepingu objekti seisukorrast ja õiguslikust staatusest ning loobuvad igasugustest sellistest edaspidistest nõudmistest, mida põhjendatakse lepingu objekti õigusliku staatuse või seisukorra mittetundmisega.

4 (6)

Hageja on tõendanud kohtule esitatud enda töötaja ehk sekretär - juhiabi J. M. kirjaliku selgitusega, et näitas kostjale teda huvitavat bürooruumi ja peale ruumi näitamist sõlmis kostja Pumeko AS-ga rendilepingu (dtl 98). Lisaks on hageja tõendanud kohtule esitatud Eesti Gaasi arvetega, et viimane müüs hagejale kütet Heina 33, Tallinn alates 2022.a. novembrist – 2023.a. märtsini /kaasa arvatud/ (dtl 83 -87, 93-95). Kostja esitatud L. T. e-kirja 27.06.24 (dtl 117) kohaselt polnud võimalik vaidlusaluses ruumis olla, kuna seal oli külm, kuid e-kiri ei tõenda kostja väiteid sellest, et ruume ei köetud, sest pole allkirjastatud (kohtu kirjad 24.05.24, dtl 111, 17.06.24, dtl 115) ja sellest ei nähtu konkreetselt, millistest ruumidest on juttu ning on vastuolus hageja esitatud Eesi Gaasi arvetega. Peale selle ei nähtu hageja esitatud poolte e-kirjavahetusest võla tasumise kokkuleppe saavutamiseks, et kostjal oleks olnud probleem ruumide kütmisega või sellega, et ruumides on mingid puudused, ja mis tekkisid üüritud ruumil üürimise ajal VÕS § 278 järgi (e-kirjad märtsis 2023) ning mis teeks ruumide kasutamise võimatuks. Kostja väited, et saatis kirjad hagejale ruumide puuduste kohta, ei ole tõendatud. Seega ei saanud kostja oma 12.01.23 avalduses (dtl 29) rendilepingut üles öelda erakorraliselt VÕS 313 lg 1, 3 alusel ette teatamata ja seda isegi päev varem 11.01.23 põhjusel, et ruumid ei vasta nõuetele. Rendilepingu, sekretär -juhiabi kirjaliku selgituse ja Eesti Gaasi arvetega on tõendatud hageja väide, et asi vastas lepingu tingimustele ning ümber lükatud kostja vastupidised väited. Lepingu p 9.3 kohaselt on rendileandjal ja rentnikul õigus leping lõpetada sellest 2 kuud kirjalikult ette teatades. VÕS § 8 lg 1, 2, § 76 lg 1 järgi tuleb lepingut täita kooskõlas selle tingimustega. Lepinguga on tõendatud, et see sõlmiti tähtajatult /p 7.1/ (dtl 27). Seega tuleb VÕS § 312 lg 1, 2, § 195 lg 1, 3 järgi, arvestades kostja 12.01.2023 avaldust, lugeda, et leping lõppes korraliselt ülesütlemisega vastavalt lepingu p -le 9.3 12.03.2023. Nii oli kostjal VÕS § 8 lg 1, 2, § 76 lg 1, § 271, § 292 lg 1 ja 195 lg 2 kohustus lepingut täita kuni 12.03.2023 (kaasa arvatud). Hageja on väitnud, et kostja maksis arve 2507 21.11.22 järgi 399,96 eurot, mis sisaldas ka tagatisraha 200 eurot ja lisaks tasus 17.01.2023 arve nr 2535 (dtl 30) järgsest summast (173,61) ära 48,49 eurot. Seda pole kostja vaidlustanud. Hageja on tõendanud lepinguga, et vastavalt lepingu p-le 4.3 tagab tagatisraha lepingujärgseid rendileandja nõuded kostja kui rentniku vastu. Kostja maksis tagatisraha 200 eurot, milles pole vaidlust. Hageja arvestas selle 200 eurot maha (tasaarvestas) arve nr 2616 järgse nõudega selliselt, et arves sisalduv kostja kohustuse ulatus oli veel 5,34 eurot (dtl 33). Hageja on tõendanud kohtule esitatud arvetega nr 2535 summas 125,12 eurot, nr 2562 summas 335,18 eurot, nr 2588 summas 236,29 eurot, nr 2616 summas 5,34 eurot, et kostja pidi tasuma lepingu p 3.1 ja 3.6 järgi hagejale üüri (renti) ja kõrvalkulusid nende arvete alusel (arvestades maha tagatisraha 200 eurot) kokku 701,93 eurot. Need arved on esitatud perioodi 2021.a. november kuni 2022.a. veebruari /kaasa arvatud/ eest kõrvalkulude tasumiseks ja perioodi 2022.a. jaanuar kuni märtsi eest üüri tasumiseks

5 (6)

(dtl 30-33)). Kostja pole tõendanud, et ta oleks märgitud kõrvalkulud ja üüri hagejale ära tasunud. Hageja on tõendanud kohtule esitatud lepinguga, et pooled on kokku leppinud VÕS § 8 lg 1, 2 järgi, et kostjal on kohustus tasuda lepingu p 10.1 kohaselt rendi või muude lepinguliste maksete õigeaegselt tasumata jätmise korral viivist 0,25% iga viivitatud päeva eest. Ülalviidatud arvetes märgitud võlgnevuste tasumata jätmise eest on viivis 05.04.2023 seisuga kokku 132,22 eurot (dtl 34-37). Kostja pole viivise arvestust vaidlustanud. Hageja on tõendanud kohtule esitatud 19.01.2023 kirjaga, et nõudis kostjalt võla tasumist (lisa 9, dtl 41). Kostja kasutas ruume ärilistel eesmärkide, see nähtub kostja enda vastusest kohtule. Nii saab võlausaldaja ehk hageja kostjalt nõuda ka võla sissenõudmiskulusid VÕS § 113.1 lg 1 järgi 40 eurot. Eeltoodu alusel on tõendatud hageja väide, et kostja on hagejale üüri ja kõrvalkulude eest võlgu 701,93 eurot, viivist 132,22 eurot ja sissenõudmiskulusid 40 eurot, kokku 874,15 eurot. Kuna kostja pole väitnud, et mainitud võlg, viivis ja sissenõudmiskulud kokku 874,15 eurot oleks tasutud, siis rikub kostja VÕS § 100 mõttes lepingu p -des 3.1, 3.6, VÕS § 271, 292 lg 1, § 195 lg 2 järgi üüri ja kõrvalkulude tasumise kohustus, olles viivituses. Hagejal on õigus nõuda kostjalt eelviidatud sätete, lepingu p 10.1 ning VÕS § 101 lg 1 p 1, 6, § 271, § 292 lg 2, § 108 lg 1, § 113.1. lg 1 järgi võla tasumist, lepingust kokkulepitud viivist ja sissenõudmiskulusid. Hagi tuleb rahuldada ja kostjalt hageja kasuks välja mõista 841,15 eurot. Menetluskulude jaotus TsMS § 162 lg 1, 2 järgi jäävad poole menetluskulud kostja kanda. TsMS § 138 lg 1, 2, § 139 lg 1, 2 järgi on menetluskuluks riigilõiv 245 eurot, mille hageja on käesolevas asjas tasunud. Kostjalt hageja kasuks välja mõista lõivu 245 eurot. Kostja kulude taotlust ei esitanud ja kohus nende kulude suurust kulude puudumise tõttu kindlaks ei määra.

(digitaalne allkiri) Kohtunik

6 (6)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.