Võlaõigus › Võõrandamislepingud

kokkuleppele ei jõua. Sellele enam müüja ei vastanud ja kohtuväliselt kompromissi ei sõlmitud ehk müüja puuduseid ei kõrvaldanud. Ekspertakti kohaselt maksab kõikide puuduste korda tegemine 21 078 eurot. Ekspertakt on tuvastanud järgnevad puudused ja nende maksumuse: 1) Välisseinte hallitus - valesti soojustatud ja puudulik ventilatsioon. Aknaraamid ja klaasid märjad - puudulik ventilatsioon ja sellest tuleneb n.n. akende higistamine. Aknapalede soojustus olematu või mittevastav. Välisseinte ja aknapalede kipsi, soojustuse väljavahetamise maksumus koos viimistlusega ca 45 m2, 102 eurot/m2, maksumus kokku 4590 eurot; 2) Tagatoa ahi on kütmiskõlbmatu, kuna ahju sisu on amortiseerunud. Tuleohtliku ahju väljalõhkumine ja uue ehitus. Arvestuslik maksumus koos materjalidega 4800 eurot; 3) Pesuruumi hüdroisolatsioon ei vastanud niiskete ruumide nõuetele, mille tagajärjel oli seinakips pehkinud ja seinatagused kommunikatsioonid saanud veekahjustusi. 3.74m2 (1.7x2.2m) suuruse ruumi täielik renoveerimine koos lammutusega arvestuslik maksumus on 4488 eurot; 4) Elektrijuhtmestiku kontroll ja vajadusel asendamine lage ja seina avamata. Arvestuslik maksumus 90 eurot/h. Tööaega arvestatud miinimum 2 nädalat. Hind sisaldab materjali, mõõdistust ja elektriauditit. Maksumus kokku 7200 eurot. Hageja nõuab kostjalt hinna alandamist VÕS § 112 lg 1 ja § 224 lg 1 alusel. Hageja on asja vastu võtnud sellisena, nagu kinnisasi on ning osaliselt asunud juba puuduseid kõrvaldama, kuna osad puudused olid eluohtlikud ehk tuli viivitamatult kõrvaldada. Täidetud on hinna alandamise eeldused. Poolte vahel on kehtiv vastastikune leping, kohustus on täidetud mittenõuetekohaselt, kohustused on sünnallagmaatilises seoses, mittekohase kohustuse täitmine on vastu võetud. Hageja taotleb lugeda käesolevat hagi hinna alandamise avalduseks. Lepingu eseme väärtus koos puudustega on hageja hinnangul 93 922 eurot (hindamisakti kohane hind 115 000 – parandustööd 21 078). Lepingus kokkulepitud hind on 113 400 eurot. Lepingu eseme väärtus on hindamisakti kohaselt 115 000 eurot. Seega on alandatud hind 92 615,26 eurot. Hageja on maksnud alusetult 20 784,74 eurot. Hageja taotleb hinna alandamist vaid 17 916,30 euro ulatuses. Alternatiivselt on hageja nõue kvalifitseeritav kahju hüvitamise nõudena. VÕS § 223 lg 1 alusel loetakse müüja müügilepingut oluliselt rikkunuks muu hulgas siis, kui asja parandamine ebaõnnestub või kui müüja keeldub õigustamatult asja parandamast mõistliku aja jooksul pärast talle lepingutingimustele mittevastavusest teatamist. Kahju hüvitamise nõue on esitatud 85% ulatuses parandustööde maksumusesest. Kahju seisneb nii teostatud kui ka teostamist vajavates remonditöödes. Teostamata on enamuses elektritööd (7 200 eurot) ja korteri välisseina remonditööd (4 590 eurot). Väikese toa ahi on välja lõhutud, uut ei ole asemele ehitatud (kokku 4800 eurot). Vannitoa remonditööd on kriitilises ulatuses teostatud (kokku 4 488 eurot). Kokku summa 21 078 eurot. Hagis ei taotleta 3 161,30 euro ulatuses kahju hüvitamist. Hageja leiab, et kostja on rikkunud oma kohustust. Kostja kohustus oli müüa müügilepingu tingimustele ja keskmisele kvaliteedile vastav kinnisasi. Vaidlusalusel kinnisasjal esinesid varjatud puudused. Samuti ei vastanud kinnisasi keskmisele kvaliteedile. Korteris esines must hallitus ja ebapiisav ventilatsioon. Ostja ei suuda korteri ülevaatamisel hinnata seinte sisekonstruktsioonide ja mööbli taha jäävate alade korrasolekut, sh hallituse puudumist. Seega on tegemist varjatud puudusega. Keskmisele kvaliteedile vastav kinnisasi ei hallita. Hallitus kahjustab kinnisasja ja selle konstruktsioone. Liigne õhuniiskus ja õhus levivad inimesele ohtlikud/ebatervislikud seeneosakesed ei vasta normaalsetele elutingimustele. Hageja hinnangul

pidi kostja vastavast puudusest teadlik olema, kuivõrd aastaid liigniiskes korteris elades ja seda tuulutamata jättes saab loogiliselt järeldada, et korterisse võib tekkida hallitus. Ehitaja väitis hagejale, et nö väikese toa ahi oli tuleohtlik. Tuleohtlikkus tähendab seda, et maha võib põleda kogu korter või isegi maja, halvemal juhul olukorras, kui isikud hoones viibivad. Ohtlik elukeskkond ei vasta kinnisasja keskmisele kvaliteedile. Korteri ülevaatamisel ei ole võimalik tuvastada ahju tuleohtlikkust, mille tõttu on tegemist varjatud puudusega. Vannitoas puudus hüdroisolatsioon. Lisa 1 p 3.4.5 ja viimistlusjuhendi RYL 2000 p-i 632.4 kohaselt vee pritsimispiirkonnas, mis horisontaalsuunas ulatub dušist 1,5 m kaugusele (joon. 632:K1) ja vanni ümber peavad seinte hüdroisolatsioon ja selle liited taluma vee pidevat mõju. Seina hüdroisolatsioon tuleb teha seina kogu kõrguselt. Hüdroisolatsiooni ülespöörete ülaservad ja muud lõpud peavad olema sellised, et vesi ei saa tungida nende kaudu tarindisse (lisa 1 p 3.4.6 ja juhendi p 632.5). 2013. aastal lisati Sisetööde RYL juhendisse lisaks eeltoodule, et märgruumides kasutatakse märgruumidesse ette nähtud plaate ehk veekindlat kipsplaati või nö rohelist kipsplaati (lisa 1 p 3.4.7). Kuivõrd müügikuulutuse järgi, mis sai hiljem müügilepingu osaks, müüs kostja renoveeritud korterit, siis tuleb eeldada, et vannitoa remonti oli tehtud hiljemalt 2013. aastal, mil kehtisid mh viimasena viidatud nõuded. Kinnisasi ei vastanud eeltoodud nõuetele, kuivõrd kasutatud oli mitte veekindlat kipsi ning puudus vee ärajuhtimine ja hüdroisolatsioon. Tegemist on varjatud puudusega, kuivõrd visuaalselt vannitoale peale vaadates ei ole võimalik hinnata, milline kips on kasutusel keraamiliste plaatide taga ning kuidas on tehtud vee juhtimine ja hüdroisolatsioon. Samuti ei vasta selliste puudustega kinnisasi keskmisele kvaliteedile, mis on selles punktis välja toodud. Hageja hinnangul võis kostja vastavast puudusest teadlik olla, kuivõrd viimane vannitoa remont teostati kostja poolt või tellimusel. Majandus- ja taristuministeeriumi määruse nr 863 § 9 kohaselt tuleb enne elektripaigaldise kasutuselevõttu teostada vastav audit, mis mh sisaldab elektripaigaldise kontrollmõõtmisi. Samuti tuleb enne elektripaigaldise kasutuselevõttu teostada vastav audit, mis mh sisaldab elektripaigaldise kontrollmõõtmisi. Eeltooduga on tõendatud elektrijuhtmestiku mitte vastamine nõuetele ehk keskmisele kvaliteedile. Samuti on hagi lisas 5 välja toodud, et elektrijuhtmed on vannitoas tuleohtlikult teibiga kokku pandud. Elektritööde teostamiseks kehtis juba aastatel 1999 - 2000 tegevus ja pädevusnõuded - st eraisik ei tohtinud hoone elektripaigaldist iseseisvalt ümber ehitada, ümberehitus järgselt tuli tööde kohta koostada elektripaigaldise nõuetekohasuse tunnistus (Elektriohutusseadus, RT I 1999, 29, 403, §- id 2, 3 ja 9). Teibiga elektrijuhtmete kokku panemine näitab, et tööd ei ole teinud elektrik. Tegemist on varjatud puudusega, kuivõrd korteri ülevaatamisel ei ole võimalik tuvastada seina või lae sees või taga olevate elektrijuhtmete seisukorda. Kostja võis puudustest teadlik olla, kuna kostja ei ole tellinud vastavat auditit ning tema poolt / tellimusel teostati vannitoa remont, mille käigus tehti ka elektritöid või tulid nähtavale nõuetele mittevastavad elektriühendused. Kõik eeltoodud puudused on müügilepingu rikkumised. Rikkumised on olulised, kuna neist kaks põhjustavad otsese ohu isiku elule ja tervisele (tuleohtlik ahi ja tule- / eluohtlik elektrijuhtmestik). Liigniiskusest ja ventilatsiooni puudusest tekkinud hallitus põhjustab ohu isiku tervisele. Kõik rikkumised on põhjustanud kahju kinnisasjale ning võivad tekitada ulatuslikuma kahju kinnisasjale.

Hageja on kandnud kahju seoses vannitoa remondikuludega kokku 2 715,19 eurot ning ahju väljalõhkumisega kandnud kahju summas on 802,14 eurot. Ahju väljalõhkumise ja taastamise maksumus moodustab kokku 4 800 eurot. Seega tuleb lugeda juba kantud kuluks 802,14 eurot ning tulevikus kantavaks kuluks (ahju taastamine) 3 997,86 eurot. Hageja eest on remondiarved tasunud kolmas isik. Kuna hagejal ei olnud peale kinnisasja ostmist rahalisi vahendeid remonditööde teostamiseks ning kogu krediidiasutustest saadav laenuvõimekus oli suunatud kinnisasja ostmisele osaliselt laenuga, siis ei olnud hagejal võimalik koheselt arveid ise tasuda. Kokku on hageja kandnud kahju summas 3 517,33 eurot (teostatud remonditööd). Sellele lisandub kahju summas 15 787,86 eurot (3 997,86 eurot ahi + 7 200 eurot elekter + 4 590 eurot välisseinad). Kokku summas 19 305,19. Hageja on nõudnud kahju hüvitamist väiksemas ulatuses ehk summas 17 916,30 eurot.Hageja kannab ja on kandnud kahju põhjusel, et asi ei vastanud lepingutingimustele. Kui kinnisasi oleks vastanud lepingutingimustele, siis ei peaks hageja remondikulusid kandma. Kostja poolt kohustuse rikkumise ja kahju vahel esineb põhjuslik seos. Remonditööde teostamise järel on hageja olukorras, milles ta oleks pidanud olema kinnisasja ostmise järel ehk kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Eeltoodust tulenevalt palus hageja välja mõista kostjalt hinna alandamise tulemusena 17 916,30 eurot, alternatiivselt kahju hüvitis summas 17 916,30 eurot. Kostja vastus Kostja oma vastuses hagi ei tunnistanud. Hageja ostis korteri 1951.a ehitatud majja, kus müüja kinnitusel ning hindamisaktist nähtuvalt suuremaid remonttöid tehtud ei ole, väljaehitaud ventilatsioon puudub ning ~ 6 aastat tagasi on müüja poolt uuendatud vaid ruumide viimistlust. Ostja käis korteriga enne ostutehingu sõlmimist tutvumas. Hageja teostas ülevaatuse ning tal puudusid pretensioonid lepingu eseme kohta. Hageja ei ole põhjendanud ega usaldusväärsete tõenditega tõendanud korteri lepingutingimustele mittevastavust ning etteheidetavad vead pidid hagejale korteri hoolikal ülevaatusel enne lepingu sõlmimist teada olema. Kuid isegi juhul, kui asuda seisukohale, et korteril esinesid puudused (millega kostja ei nõustu), siis ei ole ostja nendest hagejale mõistliku aja jooksul teatanud. Lisaks ei ole enne väidetavatest puudustest teatamist nende kõrvaldamise tõttu etteheidetavate mittevastavuste osas tuvastatav ega usutav, et need oleksid esinenud juba valduse üleandmise hetkel. Ostja on minetanud VÕS § 220 lg 3 alusel asja lepingutingimustele mittevastavusele tuginemise õiguse, kuna pole müüjat mõistliku aja jooksul ilmnenud puudustest teavitanud (VÕS § 220 lg 1). Kuigi kostja hinnangul ei saa ühegi väidetava puuduse puhul olla tegemist varjatud puudusega (nt pidi niiskuseprobleem olema hagejale nähtav juba korteri ülevaatamisel) ning ostja oleks pidanud väidetavast lepingule mittevastavusest teada saama juba asja ülevaatamisel, ei ole puudustest teavitamise mõistlikku tähtaega järgitud isegi hageja enda poolt hagiavalduses esitatud teadasaamise kuupäevi arvestades. Hagiavalduses märgitu kohaselt, sai hageja väidetavast niiskuse/hallituse probleemist teada juba 18.02.2020, 10.03.2020 teavitati hagejat ka väidetavast torude probleemist ning selleks ajaks olid hagejale teada ka probleemid elektrijuhtmetega (vt hagiavalduse p. 9). Väidetavatest puudustest kirjutas hageja aga kostjale esmakordselt alles 24.10.2020 ehk ~7 kuud hiljem. Seejuures olid hagejal teavitamise ajaks juba puudused kõrvaldatud.

Juhul kui kohus leiab, et hageja ei ole minetanud VÕS § 220 lg 3 alusel puudustele tuginemise õigust, ei ole hageja siiski põhjendanud ega tõendanud, et müügiese (korter) ei vastanud lepingutingimustele. Esiteks ei saa puudulik ventilatsioon olla varjatud puuduseks ainuüksi seetõttu, et hindamisaktist nähtub selgelt, et mistahes väljaehitatud ventilatsiooni majas ei ole. Väidetava hallituse esinemise tõendamiseks on hageja esitanud fotod paari ruumi nurkadest/seinte osadest ning ilma soojustuseta seintest, millel näha ka puidust reikad. Hageja poolt esitatud fotodelt hallituse kahjustusi ei nähtu: seenekahjustuse tagajärjel oleks puit hall, kuid hagiavalduse lisaks 4 olevatelt fotodelt nähtuvad reikad, samuti põrandaliistud on kahjustamata puidule omast pruunikat värvi. Seejuures on täielikult tõendamata hageja väide, justkui oleks kogu soojenduseks pandud soojendusvill hallitanud (ja esinenuks vajadus kogu soojendusvilla eemaldamiseks ja uue panemiseks), sest hageja viidatud lisadelt 4 nähtuvatelt fotodelt soojendusvilla seisukord seinas oleku ajal ei nähtu. Kõnealustelt fotodelt nähtub vaid asjaolu, et hageja on soojendusvilla eemaldanud, kuid selle eemaldamise põhjust kõnealused fotod ei kajasta. Ka ülejäänud lisaks nr 4 olevad fotod, millelt nähtuvat tumedad nurgad, ei tõenda lepingutingimustele mittevastavust kas või kuidas väidetavalt tema korteris esinenud hallitus oleks olnud kahjulik või muutnud muul viisil korteri elamiskõlbmatuks või alla keskmise kvaliteedi. Lisaks ei ole hageja tõendanud, et hagi lisaks nr 4 olevatelt fotodelt nähtuva kõrvaldamiseks oleks vajalik olnud kogu soojendusvilla eemaldamine, kõikide seinade uuesti soojustamine ning kogu vannitoa lammutamine ja täielik renoveerimine. Paljudel juhtudel piisab elukeskkonnas levivate võimalike hallitusseente puhul lihtsalt mõne desinfitseeriva vahendiga kahjustunud pindade puhastamisest. Hageja heidab hagis ette asjaolu, et vannitoas ei ole kasutatud niiskuskindlat kipsi. Seejuures ei ole aga hageja välja toonud, millisest (õigus)normist väidetava niiskuskindla kipsi kasutamise nõue, mille järgimata jätmist ta ette heidab, tuleneb. Kostja kahtleb, et 1951. a üldse vannitoa kipsplaatide osas mistahes nõudeid kehtis või hageja töömehe poolt viidatud kipsplaati olemas oli. Seejuures on hageja esitatud xxx e-kiri ebausaldusväärne, kuna esiteks ei ole teada, mis pädevus sellel isikul on, ning teiseks ei ole ka vastavas e-kirjas mistahes ehitusnormile kõnealuse niiskuskindlakipsi osas viidatud. Ainuüksi hindamisaktiga on tõendatud, et korteri renoveerimisel uuendati üksnes välisviimistlust ning vannitoas vahetati vaid sanitaartehnika - kipsi tasandil mistahes ehitustöid kostja ei teostanud ning hagejale oli teada, et ostab korteri vanasse majja. Hagiavalduse p.-s 10 kirjeldab ostja, et ehitustööde tegemise käigus selgus, et tagumise toa ahi on amortiseerunud. Mistahes tõendeid ahju seisukorra kohta väidetavate puuduste avastamise hetkel esitatud ei ole. Seejuures ei ole teada, mis pädevust omab ahju seisukorrale hinnangu andnud xxx OÜ juhatuse liige xxx. Äriregistrist nähtuvalt on xxx OÜ põhitegevusalaks elamute ja mitteeluhoonete ehitus. Kostjale ei ole teada, et vastav ühing ka küttesüsteemidega tegeleks. Mistahes usaldusväärsete tõenditega ahju amortiseerumist ega tuleohtlikkust hageja tõendanud ei ole. Samas on nii esitatud korstnapühkija aktiga, kui hindamisaktiga põhistatud, et ahjud pidid olema kütmiskõlblikud. Arvestades asjaolu, et ahju väidetav amortiseerumine on tuvastatud ligikaudu poolteist aastat hiljem, on võimalik, et väidetav puudus (mille esinemist hageja usaldusväärselt tõendanud ei ole) tekkis alles pärast valduse ostjale üleandmist. Hageja heidab ette elektrijuhtmete väidetavat standarditele mittevastavat ühendamist, kuid ei hagist ega ka vastavat puudust väidetavalt tõendavast lisast ei selgu, millisele standardile mittevastavat ühendamist ta ette heidab. Seejuures tuleb arvestada sedagi, et ostmise hetkel oli ostjale teada, et tegemist on 1951. a ehitatud majaga ning müüja ei ole kunagi väitnud

elektrijuhtmete renoveerimist, milline asjaolu pidi muu hulgas olema ostjale näha ka enne ostutehingu sõlmimist ehitisregistri andmetega tutvumisel. Veelgi enam, hagiavaldusest ei selgu seegi, mida konkreetselt seoses elektrijuhtmetega hageja kostjale ette heidab. Kokkuvõtvalt rõhutab kostja et kõik hageja esitatud väidetavaid puuduseid kinnitama pidavad tõendid on ebausaldusväärsed, kuna nendest ei selgu, kas ja kui, siis mis pädevus on vastavad kinnitused andnud isikutel. Ebausaldusväärne ning ekspertaktina mittekäsitletav on ka xxx OÜ poolt koostatud dokument. Väidetavast ekspertaktist ja hageja enda e-kirjast nähtuvalt on see tehtud sisuliselt vaid teiste teadmata pädevusega „töömeeste“ e-kirjade põhjal, ise nn puuduseid tuvastamata ja korteri väidetavate puudustega seisukorda nägemata-hindamata. Eelnevat arvestades pole võimalik vastava arvamuse pinnalt usaldusväärselt järeldusi teha. Seejuures ei ole enam võimalik ka adekvaatse ekspertiisiga väidetavaid puuduseid ega nende ulatust tuvastada, kuna hageja kõrvaldas väidetavad puudused juba enne kostja poole pöördumist, võttes kostjalt võimalusi ise puuduseid näha, neid hinnata ning hinnata nende kõrvaldamiseks tehtavate tööde vajalikkust ja kulutuste mõistlikkust. Isegi juhul, kui jõuda järelduseni, et hageja poolt väidetavad puudused on kvalifitseeritavad lepingutingimustele mittevastavusena (millega kostja ei nõustu), ei ole tegemist varjatud puudusega (VÕS § 218 lg 4). Poolte vahel puudub vaidlus asjaolus, et hageja teostas enne müügilepingu sõlmimist korteri ülevaatuse. Kahjuks ei teinud ostja seda temalt oodatava hoolsusega ega arvestanud müügilepingu sõlmimisel teadaoleva faktiga, et ostab korteri vanasse majja. Kostja on kirjeldanud, et elektrijuhtmestiku vanust ning niiskusprobleemi oleks hageja pidanud teadma korteri hoolikal ülevaatamisel ning hindamisaktiga tutvudes. Varjatud puuduseks on üksnes sellised lepingutingimustele mittevastavused, mida ostja ei võinud avastada asja temalt eeldatava hoolsusega üle vaadates, kuid piisava hoolikusega kõikide ruumide ülevaatamisel ning korteri näitamisel müüja poolt lisatud selgitustele tähelepanu pöörates oleks iga mõistlik isik pidanud aru saama, et 1951. a vanas majas, millel puudub väljaehitatud ventilatsioon, elektriprojekt ning uus elektrijuhtmestik, ei saakski korteri seisukord ei niiskuse ega elektrijuhtmetee osas vastata uueväärsele või kaasaja ehitusnõuetele. Samuti leidis kostja, et hinna alandamise formaalsed eeldused ei ole täidetud. Esimest korda andis ostja oma hinna alandamise soovist teada müügilepingust tulenevate nõuete aegumise viimasel päeval esitatud hagiavaldusega, milles õiguslikult tugines hinna alandamisele, kuid sisu poolest on veel hagiavalduseski nõutud siiski väidetava kahju hüvitamist. Antud juhul on hinna alandamisele tuginemine nii tühine kui vastuolus hea usu põhimõttega. Konkreetsel juhul on hageja esitanud kohtule hinna alandamisel põhineva nõude, tuginedes korteri väidetavatele puudustele. Veelgi enam, ka alandatava hinna summa on arvestatud väidetavate puuduste kõrvaldamise kulude (nn parandustööde) alusel. Samas puuduste kõrvaldamise nõuet hageja kostjale esitanud ei ole ega saaks seda enam ka vastava nõude aegumise tõttu teha. Hageja pöördus müüja poole esimest korda aasta pärast müügilepingu sõlmimist ja vähemalt 7 kuud pärast puuduste avastamist. Selles e-kirjas soovis ostja müüja käest sisuliselt puuduste kõrvaldamise tööde maksumust ehk õiguslikult kulutuste hüvitamist. Ostja ei andnud müüjale võimalust väidetavate puuduste kõrvaldamiseks (asja lepinguga kooskõlla viimiseks), vaid likvideeris puudused enne kui kostjat puudustest teavitas. Samas ei tulene hagist mistahes mõistlikke põhjusi, mis õigustanuks puuduste kõrvaldamiseks tähtaja mitteandmist. Veelgi enam, korteri kohene ja

enne müüjat puudustest teavitamist tehtud puuduste kõrvaldamine ei võimalda kontrollida ka väidetavat müügilepingutingimustele mittevastavust ning võimalike puuduste likvideerimise põhjendatud kulusid. Sellises olukorras on ostjal võimalik teha müüja arvelt ka puudustega mittehõlmatud renoveerimistöid (töid, mis ei ole konkreetselt puuduste kõrvaldamiseks vajalikud), kuna tööde teostamise tõttu ei ole enam konkreetsete puuduse ja nende väärtuse kontrollimine võimalik ning hinna alandamise eeldusena ei ole vajalik puuduste kõrvaldamise tegelikku kulu tõendada. Samuti leiab kostja, et nõude summa on põhjendamata. Nähtuvalt hagiavalduse p.-st 19 on hageja arvestanud hinna alandamise valemisse kuuluva mittekohase täitmise väärtuse järgmiselt: hindamisakti kohane hind – parandustööd. Seejuures on parandustööde väidetav väärtus võetud hagi lisaks 11 olevast väidetavast ekspertaktist, mistahes konkreetset puudusele vastavat tegelikku kulu hageja välja toonud ei ole, tõendamisest rääkimata. Veelgi enam, ka väidetavast ekspertaktist ei tulene, mille alusel on selles kajastatud hinnad saadud (viidatud ei ole mistahes hinnapakkumistele vms). Lisaks on väidetav ekspertakt tehtud alles 24.03.2022, kuid kohase ja mittekohase täitmise väärtused määratakse VÕS § 112 lg 1 teise lause järgi kohustuse täitmise aja seisuga. Alternatiivse nõude osas leidis kostja, et hageja nõuete esmased eeldused ei ole täidetud: korteril ei esine puudusi ning müüja vastutus on välistatud. Hageja ei ole ei põhjendanud ega tõendanud ei väidetavate asjaolude esinemist ega seda, et vastavad asjaolud üldse puudustena (lepingutingimustele mittevastavusena) käsitletavad oleksid. Müüja vastutus on igal juhul välistatud, kuna hageja pidi lepingu sõlmimisel puudusena esitletavatest asjaoludest teadlik olema, hageja ei ole müüjat mõistliku aja jooksul puudustest teavitanud ning vähemalt osade väidetavate puuduste (amortiseerunud ahju) osas ei saanud väidetavad puudused esineda riisiko ülemineku ajal. Samuti ei ole täitnud kahju hüvitamise nõude eelduseks olevat täiendava tähtaja andmise kohustust ning hageja kahjunõude suurus on põhjendamatu. Samuti leidis kostja, et kahju hüvitamise nõue on aegunud. Kohtu põhjendused

ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. Kohus loeb tsiviilasjas esitatud materjalidega tõendatuks, et kostja on hagejale müünud 27.11.2019 korteriomandi aadressil xxx hinnaga 113 400 eurot (dtl 42-52). Korteri valdus on antud hagejale üle 13.12.2019 (lepingu p. 6.1). Hagimaterjalides on hageja esitanud avalduse hinna alandamiseks ning alternatiivselt kahju hüvitamiseks, kuna hageja hinnangul on ta saanud lepingutingimustele mittevastava, s.o puudustega korteri.

ülevaatamisel avastatavaid puudusi ning varjatud puudusi. Varjatud puudusteks on lepingutingimustele mittevastavused, mida ostja ei võinud avastada asja temalt eeldatava hoolsusega üldiselt väliselt üle vaadates. Müügilepingu tingimustele mittevastava (s.o puudustega) müügieseme suhtes nõuete esitamisel kehtivad ka VÕS §‐de 217-227 erireeglid. Kui ostetud eluruum elementaarsetele tingimustele ei vasta, tuleb seda pidada lepingueseme mittevastavuseks lepingutingimustele, kui pooled ei ole lepingueseme omadusi detailselt kokku leppinud või on eraldi kokku leppinud, et eluruum ei pea mõnele elementaarsele elutingimusele vastama.

hinnanud ühte fotot korteri nurgast (Foto 1) ning kõrvutades seda omapoolse näitena esitatud fotoga leidnud, et tegemist võib olla n-ö musta hallitusega, mille tekkepõhjuseks võib olla korteri ebapiisav ventilatsioon. Seejuures ei ole xxx aga hinnanud hageja poolt kohtule esitatud fotosid, millelt nähtub kogu korteri sein koos maha võetud villaga. Samuti ei ole xxx selgitustes mitte ühtegi viidet ega väidet selle kohta, milliste normide/standardite vms fotolt tuvastatud hallituse esinemine ja ebapiisav ventilatsioon vastuolus oleks. Vastupidiselt on selgitatud, et mükoloogilised määramised puuduvad. Samuti on kohus seisukohal, et korteri välisseinte hallitust (s.h valesti soojustatud ja puudulikku ventilatsiooni) ei tõenda ka hageja esitatud fotod ega ka tunnistaja xxx ütlused. Hageja poolt esitatud fotodelt nähtub üksnes asjaolu, et hageja on soojendusvilla eemaldanud, kuid selle eemaldamise põhjust kõnealused fotod ei kajasta. Samuti ei tõenda üksikud fotod korteri tumedamast nurgast/ üksikutest laikudest laiaulatuslikku niiskusprobleemi olemasolu. Kohus selgitab täiendavalt, et üksnes esitatud fotode pinnalt ei saa asuda seisukohale, et korter ei oleks vastanud lepingutingimustele, s.h kas või kuidas väidetavalt korteris esinenud hallitus oleks olnud kahjulik või muutnud muul viisil korteri elamiskõlbmatuks või alla keskmise kvaliteedi. Kuigi tunnistaja xxx on viidanud oma ütlustes niiskuskahjustusele ja hallitusele, siis ilma vajalike mõõdistusteta ei saa kohtu hinnangul ka tunnistaja ütluste pinnalt asuda seisukohale, et võimalik hallitus oleks olnud niivõrd laiaulatuslik, et korter oleks elamiskõlbmatu või alla keskmise kvaliteedi. Samuti ei tulene nimetatud tõenditest, millistele normidele oleks pidanud soojustus vastama või milles seisnes hageja poolt väljatoodud valesti soojustatus. Kohus asub seega seisukohale, et käesoleval juhul ei ole tõendamist leidnud välisseinte hallitus (s.h laiaulatuslik niiskusprobleem) sellisel ulatuses, et selle tõttu oleks korter elamiskõlbmatu või alla keskmise kvaliteedi. Ükski pädev isik ei ole vastava puuduse esinemist tuvastanud ega kinnitanud. Hageja ei ole m.h tõendanud, et korteri niiskustase ei oleks vastanud normidele (s.h millistele normidele oleks pidanud niiskustase vastama). 10.2 Hagimaterjalide kohaselt oli korteris kütmiskõlbmatu ja tuleohtlik ahi, mille hageja on lasknud töömehel koheselt lammutada. Amortiseerunud ahju tõendamiseks on hageja esitanud töömehe xxx hinnangu (dtl 68), xxx OÜ (xxx) poolt koostatud ekspertakti (dtl 84) ning riiklikult tunnustatud ekspert xxx poolt koostatud selgitused xxx ehituslikest puudustest (dtl l72- 179). Samuti on kohus nimetatud asjaolu osas kuulanud üle tunnistajana xxx 28.05.2014 kohtuistungil (dtl 340-342). xxx OÜ ekspertakti p. 2 kohaselt on tagatoa ahju sisu amortiseerunud ja seega ahi tuleohtlik. Samas puuduvad selgitused, kuidas vastavale järeldusele on jõutud. xxx on nii oma kirjalikes seisukohtades, kui tunnistajana antud ütlustes kinnitanud, et väikese toa ahi oli halvas olukorras ja tuleohtlik. xxx ei ole oma selgitustes ahju osas mistahes puudusi tuvastanud ega kinnitanud nende esinemist ka talle esitatud tõendite põhjal. Selgituste p.-s

puhul tegemist asjakohaste ega usaldusväärsete tõenditega. Tegemist ei ole kutseliste korstnapühkimise teenuste osutajatega. Samuti märgib kohus, et kostja on esitanud kohtule korstnapühkimise akti, mille põhjal on kohtu hinnangul tagantjärele võimalik objektiivselt hinnata ahju kasutusohutust (dtl 113). Korstnapühkimise akt on koostatud 30.03.2019 ehk ca 8 kuud enne müügilepingu sõlmimist. Kutseline korstnapühkija on korteri mõlemad kütteseadmed üle kontrollinud ega ole tuvastanud puudusi – korstnapühkimise akti kohaselt on kütmine lubatud. Seega on kostja tõendanud, et ajal, mil korter tema valduses oli, oli tagatoa ahi kütmiskõlbulik. Arvestades seda ning asjaolu, et ahju väidetav amortiseerumine on tuvastatud ligikaudu poolteist aastat hiljem, on võimalik, et väidetav puudus tekkis alles pärast valduse ostjale üleandmist. Asjaolu, et puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale, on üks müüja vastutuse eeldusi ning selle tõendamiskoormis lasub hagejal. Ühtegi akti antud ahju tuleohtlikkuse kohta hageja esitanud ei ole. Kohus asub seega seisukohale, et ahju tuleohtlikkus ei ole käesoleval juhul tõendamist leidnud. 10.3 Elektrijuhtmestikus olevate puuduste osas on hageja hagimaterjalides tuginenud nn kodukootud/mitte standarditele vastavatele ühendustele ja vale võimsusega trafole. 14.06.2023 eelistungil on hageja täpsustanud, et vannitoas ei olnud elektrijuhtmed ohutult isoleeritud (dtl 151). Vastavate puuduste tõendamiseks on hageja esitanud töömehe xxx ekirja (dtl 64), töömehe xxx hinnangu (dtl 68), xxx OÜ (xxx) poolt koostatud ekspertakti (dtl 84) ning riiklikult tunnustatud ekspert xxx poolt koostatud selgitused xxxxx ehituslikest puudustest (dtl l72-179). Samuti on kohus nimetatud asjaolu osas üle kuulanud tunnistajana xxx 28.05.2014 kohtuistungil (dtl 342-345). Esmalt märgib kohus, et ühtegi elektrisüsteemi kahjustuste fotot (nt sulamiskahjustused, läbipõlenud trahvo vms) ega pädeva isiku poolt koostatud akti võimalikest kahjustustest hageja esitanud ei ole. Samuti ei tulene xxx OÜ aktist ühtegi puudust elektrijuhtmestikus. Aktis on üksnes väljatoodud elektrijuhtmestiku kontroll ja vajadusel asendamine. xxx on oma selgitustes käsitlenud aga üksnes elektriauditi esitamisele kohalduvaid norme. Samas nähtub mõlema tunnistaja ütlustest, et elektrijuhtmed ei olnud paigaldatud nõuetekohaselt, otsad olid teibiga kokku keeratud ja paljud ühendused tuleohtlikud ja sulanud ehk elektrisüsteemide olukord oli kehv. Kohtul puudub alus kahelda nimetatud ütluste usaldusväärsuses. Üldteadaolevalt võivad sulanud juhtmed viidata tuleohtlikkusele. Kohus asub seisukohale, et tuleohtlikud ühendused ei saa vastata aga vähemalt keskmisele kvaliteedile. Tegemist on kohtu hinnangul ka varjatud puudusega, kuivõrd korteri ülevaatamisel ei ole võimalik tuvastada seina või lae sees või taga olevate elektrijuhtmete seisukorda. Kohus peab vajalikuks märkida, et kostja viide maja vanusele ei antud puuduse osas asjakohane, kuna müügikuulutuses on kostja viidanud uuele elektrijuhtmestikule. 10.4 Hagimaterjalide kohaselt on pesuruumis kasutatud valesid/ nõuetele mittevastavaid materjale (vannitoas ei ole kasutatud niiskuskindlat kipsi) ning vannitoas hallitab ja roostetab. Nimetatud puuduse tõendamiseks on hageja esitanud töömehe xxx kirja (dtl 64), fotod (dtl 53-55), xxx OÜ (xxx) poolt koostatud ekspertakti (dtl 84) ning riiklikult

tunnustatud ekspert xxx poolt koostatud selgitused xxx ehituslikest puudustest (dtl l72179). Samuti on kohus nimetatud puuduse osas üle kuulanud tunnistaja xxx 28.05.2014 kohtuistungil (dtl 342-345). xxx on oma selgituste p.-s 3.4.3. märkinud, et ehitis peab vastama selle ehitamise aluseks olnud ehitusprojektile ning hilisemad ümberehitustööd tegemise ajal kehtinud kvaliteedinõuetele. Puuduvad tõendid, et kostja oleks vannitoas kapitaalremonti teinudhindamisakti kohaselt on vannitoas vahetatud üksnes sanitaartehnikat. Hageja ei ole aga välja toonud, kas ja millistele nõuetele pidi 1951 aastal ehitatud pesuruum (s.o hüdroisolatsioon) vastama. Lisaks on ka xxx oma selgitustest märkinud, et veekahjustused viitavad pigem hüdroisolatsiooni mittetoimivusele (leke) kui ebapiisava niiskuskindlusega kipskartongplaadi kasutamisest tekkinud kahjustustele (p 3.4.10). Samuti ei kinnita tunnistaja ütlused, et korteris asuv vannituba ei oleks vastanud vähemalt keskmisele kvaliteedile (s.h seal esineva võimaliku hallituse/roostetuse tõttu). 10.5 Eeltoodust tulenevalt asub kohus seisukohale, et kostja on andnud hagejale üle lepingutingimustele mittevastava, s.o puudustega asja. Puudus seisnes elektrijuhtmestiku ohtlikkuses. Muude hagis välja toodud puuduste osas ei ole hageja tõendanud, et korter ei vastaks vähemalt keskmisele kvaliteedile.

hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale. Müüja vastutab sõltumata sellest, kes selle puuduse põhjustas ja kas müüja sellest puudusest ise teadis. Samas kohus märgib, et on juba eelnevalt leidnud, et puudustest ei ole kostjat mõistliku aja jooksul teavitatud. Samuti saab kahju hüvitamist täitmise asemel nõuda üksnes juhul, kui ostja on esmalt andnud müüjale täitmiseks täiendava tähtaja (VÕS § 115 lg 2; Riigikohtu lahendid 2-209824, 2-17-1937, 2-16-12587). Puuduvad tõendid, et hageja oleks andnud kostjale täiendavat tähtaega ühegi oma märgitud puuduse kõrvaldamiseks. Pärast tööde osalist teostamist (puuduste kõrvaldamist) nendest teavitamine ja nende eest tasumiseks ettepaneku tegemine ei ole käsitletav VÕS 114 järgse täiendava tähtaja andmisena (hageja e-kiri kostjale dtl 69). Seega ei ole hageja kahju hüvitamise nõue põhjendatud.

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.