Määruse tegemise aeg ja koht 24. mai 2024. a, Tallinn Kohtuasja number
2-22-14222
Kohtuasi
X avaldus Rae vald, Peetri alevik, Kopli tee 28 korteriühistu vastu korteriomanike 02.08.2022. a erakorralise üldkoosoleku otsuste kehtetuks tunnistamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 20.01.2023. a määrus
Kaebuse esitaja ja liik
Rae vald, Peetri alevik, Kopli tee 28 korteriühistu määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Avaldaja: X (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja Malle Piirsoo Puudutatud isik: Rae vald, Peetri alevik, Kopli tee 28 korteriühistu (registrikood 80602533), lepinguline esindaja advokaat Martin Kirsipuu
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada Rae vald, Peetri alevik, Kopli tee 28 korteriühistu määruskaebus osaliselt.
2.Tühistada Harju Maakohtu 20.01.2023 määrus osas, milles maakohus tunnistas kehtetuks Rae vald, Peetri alevik, Kopli tee 28 korteriühistu korteriomanike 02.08.2022 erakorralise üldkoosoleku otsuse p 4.3 alap 1, mille järgi 2022. a majanduskavas jagatakse pärast samal koosolekul vastu võetud Rae vald, Peetri alevik, Kopli tee 28 korteriühistu põhikirja jõustumist halduskulud korterite arvule, ning päevakorrapunkti 3 otsuse p 4, millega otsustati jätta Rae vald, Peetri alevik, Kopli tee 28 korteriühistu põhikirja p-s 4.2.5.7 sõnastus muutmata ja jagada halduskulud korterite peale, jättis menetluskulud maakohtus Rae vald, Peetri alevik, Kopli tee 28 korteriühistu kanda ja mõistis viimaselt X kasuks menetluskuluna välja 300 eurot. Teha tühistatud osas uus määrus, millega jätta rahuldamata X avaldus tunnistada kehtetuks Rae vald, Peetri alevik, Kopli tee 28 korteriühistu korteriomanike 02.08.2022 erakorralise üldkoosoleku otsuse p 4.3
2-22-14222 alap 1 ja päevakorrapunkti 3 otsuse p 4, jätta menetluskulud maakohtus menetlusosaliste endi kanda ning rahaliselt kindlaks määramata. Muus osas jätta maakohtu määruse resolutsioon muutmata, kuid muuta osaliselt määruse põhjendusi.
3.Jätta menetluskulud ringkonnakohtus menetlusosaliste endi kanda ja rahaliselt kindlaks määramata.
4.2.Tunnistada kehtetuks Rae vald, Peetri alevik, Kopli tee 28 korteriühistu korteriomanike 02.08.2022 erakorralise üldkoosoleku otsuse p 4.3 alap 2, mille järgi 2022. a majanduskavas jagatakse pärast samal koosolekul vastu võetud Rae vald, Peetri alevik, Kopli tee 28 korteriühistu põhikirja jõustumist tehnohoolduskulud korterite arvule.
4.3.Tunnistada kehtetuks Rae vald, Peetri alevik, Kopli tee 28 korteriühistu korteriomanike 02.08.2022 erakorralise üldkoosoleku otsuse päevakorrapunkti 3 otsuse p 5, millega otsustati jätta Rae vald, Peetri alevik, Kopli tee 28 korteriühistu põhikirja p-s 4.2.5.11 sõnastus muutmata ja jagada halduskulud korterite arvule.
4.4.Muus osas jätta X avaldus rahuldamata.
4.5.Jätta menetluskulud maakohtus ja ringkonnakohtus menetlusosaliste endi kanda ja rahaliselt kindlaks määramata. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest. Määruskaebemenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka määruskaebus.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud
1.X (avaldaja) esitas 25.09.2022 (täpsustatud 02.10.2022) maakohtule Rae vald, Peetri alevik, Kopli tee 28 korteriühistu (Kopli tee 28 KÜ) vastu avalduse tunnistada kehtetuks Rae vald, Peetri alevik, Kopli tee 28 korteriühistu korteriomanike 02.08.2022 erakorralise üldkoosoleku otsuse (Kopli tee 28 korteriomanike 02.08.2022 erakorralise üldkoosoleku otsus) p 4.3 alap-d 1 ja 2, mille kohaselt jagatakse pärast samal koosolekul vastu võetud põhikirja jõustumist 2022. a majanduskavas halduskulud ja tehnohoolduskulud korterite arvule. Lisaks palus avaldaja tunnistada kehtetuks Kopli tee 28 korteriomanike 02.08.2022 erakorralise üldkoosoleku päevakorrapunkti 3 otsuse p 4, millega otsustati jätta Kopli tee 28 KÜ põhikirja p-s 4.2.5.7 sõnastus muutmata ja jagada halduskulud korterite peale. Samuti palus avaldaja tunnistada kehtetuks Kopli tee 28 korteriomanike 02.08.2022 erakorralise üldkoosoleku päevakorrapunkti 3 otsuse p 5, millega otsustati jätta Kopli tee 28 KÜ põhikirja p-s 4.2.5.11 sõnastus muutmata ja jagada tehnohoolduskulud korterite arvule. Lisaks palus avaldaja tunnistada kehtetuks Kopli tee 28 korteriomanike 02.08.2022 erakorralisel üldkoosolekul vastu võetud põhikirja p-d 4.2.5.7 ja 4.2.5.11 ning asendada nende sõnastus järgmiselt: p 4.2.5.7 halduskulud – jagatuna
2-22-14222 korteriomandi ühe ruutmeetri kohta ja p 4.2.5.11 tehnohoolduskulud – jagatuna korteriomandi ühe ruutmeetri kohta.
1.1.Avalduse kohaselt võeti Kopli tee 28 korteriomanike 20.04.2022 üldkoosolekul päevakorra p 3 järgi 2022. aastaks vastu majanduskava, mille kohaselt sisuliselt kõik Kopli tee 28 KÜ majandamiskulud jagati korterite arvu alusel, st erinevalt korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 40 lg-s 1 sätestatust. Kopli tee 28 KÜ-l puudus 2022. a aprillis põhikiri. Avaldaja hääletas vaidlusaluse majandamiskava vastuvõtmise (kinnitamise) vastu, kuid ei lasknud märkida oma eriarvamust protokolli, sest ta ei teadnud oma sellisest õigusest. Avaldaja esitas vastuväite Kopli tee 28 korteriomanike 20.04.2022 üldkoosolekul ning kirjutas hiljem haldurile ja samal koosolekul valitud juhatuse liikmetele.
1.2.Kopli tee 28 KÜ korteriomanike erakorraline üldkoosolek toimus 02.08.2022. Haldur saatis Kopli tee 28 korteriomanike 02.08.2022 erakorralise üldkoosoleku kutse 19.07.2022 ekirja teel ning viidatud erakorralise üldkoosoleku päevakord oli järgmine: 1) koosoleku juhataja ja protokollija valimine; 2) koosoleku päevakorra tutvustamine ja kinnitamine; 3) Kopli tee 28 KÜ põhikirja tutvustus ja kinnitamine; 4) 2022. a majanduskava vastuvõtmine; 5) muud küsimused ja arutelu. Päevakorrapunkti 3 raames vaadati läbi kõik enne Kopli tee 28 korteriomanike 02.08.2022 erakorralist üldkoosolekut saadetud Kopli tee 28 KÜ põhikirja kavandi kohta tehtud ettepanekud ja märkused. Avaldaja lasi märkida Kopli tee 28 korteriomanike 02.08.2022 erakorralise üldkoosoleku protokolli oma eriarvamuse Kopli tee 28 KÜ põhikirja kavandi p-de 4.2.5.7 (halduskulud) ja 4.2.5.11 (tehnohoolduskulud) ning Kopli tee 28 korteriomanike 02.08.2022 erakorralisel üldkoosolekul vastu võetud põhikirja p- de 4.2.5.7 ja 4.2.5.11 juurde, mille kohta tehtud otsus oli tema arvates seadusega vastuolus.
1.3.Kopli tee 28 korteriomanike üldkoosolek ei saa põhikirjaga vastu võtta KrtS § 40 lg-s 1 sätetatust erinevat halduskulude ja tehnohoolduskulude jaotust ning arvestuse pidamist, sest see läheks vastuollu KrtS § 40 lg-ga 2. Korteriomanike üldkoosolekul vastu võetud otsusega ei ole võimalik kehtestada majandamiskulude jaotust KrtS § 40 lg-s 1 sätestatud erineval viisil, selline otsus on vastuolus seadusega (KrtS § 40 lg-d 1 ja 2) ning tuleb tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 38 lg 1 alusel kehtetuks tunnistada (TlnRnKm 03.03.2021, 2-19-9486/22, p 39). Halduskulud ja tehnohoolduskulud ei ole tarbimisest sõltuv majandamiskulu. Seaduses sätestatust erinev halduskulude ja tehnohoolduskulude jaotus seaks korteriomanikud ebavõrdsesse olukorda, arvestades, et kahetoaliste ja neljatoaliste korteriomandite suuruste vahe on ca kahekordne ning kahetoaliste korterite kogu üldpind moodustab ainult 1/6 maja kogu üldpindalast. Pärast Kopli tee 28 korteriomanike 02.08.2022 erakorralise üldkoosoleku otsuse p 4.3 alap-des 1 ja 2 märgitud seadusevastaste otsuste vastuvõtmist on avaldaja kulu (ilma mõõdetavate kuludeta) vähemalt 15% suurem ning selle suurusjärk võib tõenäoliselt aastate jooksul kasvada, sest maja tehnosüsteemid vananevad ja vajavad rohkem remonti.
1.4.Kopli tee 28 korteriomanike 02.08.2022 erakorralise üldkoosoleku otsuse päevakorrapunktiga 4 tunnistati kehtetuks 20.04.2022 vastu võetud majanduskava ning võeti vastu uus majandamiskava, mis arvestas KrtS § 40 lg-s 1 sätestatud majandamiskulude jaotuse põhimõtet ning kehtis tagasiulatuvalt alates 20.04.2022. Kopli tee 28 korteriomanike 02.08.2022 erakorralise üldkoosoleku otsuse p 4.3, millega otsustati, et pärast põhikirja jõustumist tehakse muudatused ka majandamiskavas ning selle järgi hakatakse jagama halduskulusid ja tehnohoolduskulusid korterite arvu järgi, muutis aga majanduskava taas seadusega vastuolus olevaks. Nimetatud otsused on seadusega (KrtS § 40 lg 1) vastuolus. Kopli tee 28 korteriomanike 02.08.2022 erakorralise üldkoosoleku otsuse vastuvõtmise ajal ei olnud
2-22-14222 (ega ole ka praegu) korteriomanikud sõlminud korteriomanike kokkulepet majandamiskulude jaotamise kohta. Lisaks puudus kehtiv ja seadusega kooskõlas põhikiri. Puudutatud isiku seisukohad
2.Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata.
2.1.Kopli tee 28 KÜ-l ei olnud põhikirja ega algset korteriomanike kokkulepet kulude jaotamise kohta. Seega ei muudetud Kopli tee 28 korteriomanike 02.08.2022 erakorralise üldkoosoleku otsusega kulude jaotamise põhimõtteid. KrtS § 40 lg 2 kohaselt oli KrtS § 40 lg- s 1 sätestatust erinevaid kulude jaotamise põhimõtteid võimalik muuta ka põhikirjaga, mitte üksnes kõigi korteriomanike kokkuleppega. Selline kulude jaotamise muutmine peab olema kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega tohi ülemääraselt kahjustada ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Seadus ei nõua korteriomanike kokkulepet, vaid viitab, et sellise kokkuleppe olemasolul tuleb kulude jaotamisel sellest lähtuda. Kulude jaotamisel ei olnud võimalik lähtuda korteriomanike kokkuleppest, mida ei olnud. Ka Riigikohus on selgitanud, et seadus ei nõua korteriomanike kokkulepet mh KrtS § 40 lg-s 1 sätestatud majandamiskulude kaasomandi osa suurusel põhineva jaotuse muutmiseks (RKTKm 22.04.2021, 2-18-12753/34, p 12).
2.2.Olukorras, kus KÜ põhikirjas reguleeritakse kulude jaotus KrtS § 40 lg-s 1 sätestatust erinevalt, peavad osad korteriomanikud paratamatult tasuma rohkem ja osad korteriomanikud vähem, võrreldes sellega, mida nad pidanuks tasuma KrtS § 40 lg 1 järgi. Nimetatust ei järeldu, et selline kulude jaotuse viis on vastuolus seaduse mõtte või korteriomanike huvidega. Lisaks ei ole praktikas ebatavaline ega ebamõistlik mõne majandamiskulu liigi jagamine korteriomanike vahel võrdselt. Seega ei ole alust tunnistada Kopli tee 28 korteriomanike 02.08.2022 erakorralise üldkoosoleku otsust Kopli tee 28 KÜ põhikirja kinnitamise kohta kehtetuks osas, milles põhikirjaga jaotati halduskulu ja tehnohoolduskulu korteriomanike vahel võrdselt.
2.3.Kopli tee 28 KÜ põhikirjaga ei muudetud kõiki kulude jaotamise põhimõtteid, vaid üksnes selliste kulude (halduskulud, tehnohoolduskulud), mis ei ole otseselt seotud tarbimisega ega sõltu kaasomandi osa suurusest ning mille jaotamine kaasomandi osa suuruse põhiselt oleks ebamõistlik ja ebaõiglane, jaotamise viisi. Kopli tee 28 korteriomanike 02.08.2022 erakorralise üldkoosoleku otsusega ei tahetud muuta kulude jaotamise aluseid. Seda tehti Kopli tee 28 KÜ põhikirjaga, üldkoosolekul arutati põhikirjaga seonduvat ning vaidlusalused otsused ei olnud põhikirja vastuvõtmise protseduurist eraldiseisvad. Avaldaja viitas Riigikohtu lahenditele, milles tõlgendati varem kehtinud korteriühistuseadust (KÜS).
2.4.Halduskuludeks on haldusteenus, raamatupidamine ja Korto kasutamine. Haldusteenus ei sõltu kaasomandi osa suurusest. Identsete kuluartiklitega arved esitatakse raamatupidamisteenuse alusel igale korteriomanikule ning arvete koostamine ei ole suuremate korterite puhul suurem töö. Korto veebikeskkonna, kus korteriomanikud saavad ligipääsu kõikidele Kopli tee 28 KÜ dokumentidele, kasutamine ei ole samuti seotud korteriomandi või kaasomandi osa suurusega. Seega on põhjendatud jaotada sellised kulud korteriomanike vahel võrdselt. Tehnohoolduskulud on fonoluku, küttesüsteemi, elektrisüsteemi, lifti, üldalade ventilatsiooni, ATS-i ning tõkkepuu hooldus, valgussüsteemi hooldus ja avariiteenus ning sidekulud. Need kuluartiklid ei ole otseselt seotud tarbimisega, vaid elamu üldiste funktsioonide toimimisega. Äärmiselt ebamõistlik (kui mitte võimatu) oleks hinnata, kui palju keegi neid vahendeid tarbib. Enamus selliseid kulusid on fikseeritud (igas kuus konkreetne summa) ning mõistlik ja põhjendatud on need kulud jaotada korteriomanike vahel võrdselt.
2-22-14222 Tuleb arvestada ka teiste korteriomanike huvidega ning avaldaja huvid ei kaalu üles teiste korteriomanike huve. Suuremate korterite omanikud ei tarbi vaidlusaluseid teenuseid rohkem ning ruutmeetripõhine arvestus riivaks ülemääraselt ja põhjendamatult suuremate korterite omanike huve. Tehnohoolduskulude ja halduskulude seaduses sätestatust erinev jaotus ei kahjusta ülemääraselt korteriomanike huve. Avaldaja väitel suureneksid tema kulud võrdse jaotuse korral ca 15% (st ca kuus eurot). Kõiki kulusid (mh mõningaid kulusid, mis ei ole seotud otsese tarbimisega, nt prügivedu ja heakorrateenus) ei jaotatud seaduses sätestatust erinevalt. Seega on kulude üldine jaotus tasakaalus.
2.5.Kulude erinevat jaotamist arutati mh Kopli tee 28 korteriühistu korteriomanike 20.04.2022 üldkoosolekul, kus viibis ka avaldaja. Kopli tee 28 korteriühistu korteriomanike 20.04.2022 üldkoosoleku protokolli p 3 kohaselt selgitas koosoleku juhataja, miks mõnede teenuste maksumus jaguneb korteripõhiselt ja mõnede teenuste maksumus ruutmeetripõhiselt. Maakohtu määrus ja põhjendused
3.Maakohus rahuldas avaldaja avalduse osaliselt, tunnistas kehtetuks Kopli tee 28 korteriomanike 02.08.2022 erakorralise üldkoosoleku otsuse p 4.3 alap 1, mille järgi 2022. a majanduskavas jagatakse pärast samal koosolekul vastu võetud Kopli tee 28 KÜ põhikirja jõustumist halduskulud korterite arvule, ning alap 2, mille järgi 2022. a majanduskavas pärast samal koosolekul vastu võetud Kopli tee 28 KÜ põhikirja jõustumist jagatakse tehnohoolduskulud korterite arvule. Lisaks tunnistas maakohus kehtetuks Kopli tee 28 korteriomanike 02.08.2022 erakorralise üldkoosoleku päevakorrapunkti 3 otsuse p 4, millega otsustati jätta Kopli tee 28 KÜ põhikirja p-s 4.2.5.7 sõnastus muutmata ja jagada halduskulud korterite peale. Samuti tunnistas maakohus kehtetuks Kopli tee 28 korteriomanike 02.08.2022 erakorralise üldkoosoleku päevakorrapunkti 3 otsuse p 5, millega otsustati jätta Kopli tee 28 KÜ põhikirja p-s 4.2.5.11 sõnastus muutmata ja jagada tehnohoolduskulud korterite arvule. Maakohus jättis rahuldamata avaldaja avalduse tühistada ja asendada Kopli tee 28 KÜ põhikirjas p-de 4.2.5.7 ja 4.2.5.11 sõnastus. Menetluskulud jättis maakohus Kopli tee 28 KÜ kanda ning mõistis viimaselt avaldaja kasuks menetluskuluna välja 300 eurot.
3.1.Maakohus tuvastas, et 02.08.2022 toimus Kopli tee 28 korteriühistu korteriomanike erakorraline üldkoosolek. Nimetatud erakorralisel üldkoosolekul kinnitati 2022. a majanduskava (p 4) ning arutati Kopli tee 28 KÜ põhikirja parandusettepanekuid. Kopli tee 28 korteriomanike 02.08.2022 erakorralisel üldkoosolekul otsustati mh jätta põhikirja p-s 4.2.5.7 sõnastus muutmata ja jagada halduskulud korterite peale (p 3 alap 4). Samuti otsustati Kopli tee 28 korteriomanike 02.08.2022 erakorralisel üldkoosolekul jätta põhikirja p- s 4.2.5.11 sõnastus muutmata ja jagada tehnohoolduskulud korterite arvule (p 3 alap 5). Avaldaja vastuväited protokolliti. Kopli tee 28 korteriomanike 02.08.2022 erakorralisel üldkoosolekul otsustati Kopli tee 28 KÜ uue põhikirja jõustumisel muuta 2022. a majanduskava ning jagada halduskulud ja tehnohoolduskulud vastavalt korterite arvule (p 4.3 alap-d 1 ja 2).
3.2.KrtS § 41 lg 1 kohaselt koostab korteriühistu juhatus korteriühistu majandusaastaks majanduskava, mille üldkoosolek KrtS § 41 lg 3 kohaselt kehtestab. KrtS § 40 lg 1 järgi teevad korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. KrtS § 40 lg 2 alusel võib korteriomanike kokkuleppe tingimusi arvestades korteriühistu põhikirjaga ette näha KrtS § 40 lg-s 1 sätestatust erineva kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra majandamiskulude kandmisel, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Eelkõige võib põhikirjaga ette
2-22-14222 näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist oma kaasomandi osa suuruse või tarbitud teenuse mahu kohaselt.
3.3.Seadus ei nõua korteriomanike kokkulepet KrtS § 40 lg-s 1 sätestatud normaalregulatsiooni (sh majandamiskulude kaasomandi osa suurusel põhineva jaotuse) muutmiseks. Kui korteriomanike kokkulepe on olemas, tuleb sellega KrtS § 40 lg 2 ja § 17 lg 2 kohaselt arvestada (RKTKm 22.04.2021, 2-18-12753/34, p 12). Avaldaja ei vaidlustanud Kopli tee 28 KÜ märgitut, et praegu korteriomanike kokkulepe puudus. Maakohus nõustus Kopli tee 28 KÜ-ga, et kulude jaotamisel ei saa lähtuda kokkuleppest, mida ei ole olemas.
3.4.Avaldaja ja puudutatud isik vaidlesid, kas haldus- ja tehnohoolduskulude jaotamise viis (korteriomanike vahel võrdselt) kahjustas avaldaja õigusi ülemääraselt.
3.4.1.KrtS § 40 lg-s 2 sätestatud erandit tuleb mõista kitsalt ja rakendada ainult erandjuhtudel. Kuigi praktikas ei ole KrtS § 40 lg 2 ls-s 2 näitena tooduga võrreldes välistatud ka teised erandid, peavad need olema kõiki asjaolusid arvestades mõistlikud ega tohi ülemääraselt kahjustada ühegi korteromaniku õigustatud huve. Kui kulude jaotamisel kaldutakse põhikirjaga kõrvale KrtS § 40 lg-s 1 sätestatud põhimõttest muul viisil, kui see on sätestatud KrtS § 40 lg 2 ls-s 2, kahjustab kõrvalekalduv kulujaotus eelduslikult osade korteriomanike õigustatud huve. Ebavõrdsed maksed ei ole lubatud, kui need kahjustavad ülemääraselt mõne korteriomaniku huve. Korteriomanike huvide kindlaksmääramisel ei ole oluline konkreetsete korteriomanike majanduslik seisund, vaid otsustus majanduskulude teistsuguse jaotamise kohta tuleb teha konkreetse kululiigi põhiselt, hinnates, kas seaduses sätestatust kõrvale kalduv põhikirja regulatsioon kahjustab korteriomanikku või korteriomanikke üldiselt (RKTKm 22.04.2021, 2- 18-12753/34, p 13.2). Maakohtu hinnangul oli avaldus põhjendatud osas, milles Kopli tee 28 korteriomanike 02.08.2022 erakorralisel üldkoosolekul võeti vastu otsused jagada halduskulud ja tehnohoolduskulud vastavalt korterite arvule. Maakohus tunnistas nimetatud otsused kehtetuks TsÜS § 38 lg 1 alusel.
3.4.2.Maakohtu hinnangul ei olnud võimalik tuvastada, mida sisaldavad Kopli tee 28 KÜ põhikirjas märgitud kululiigid – halduskulu ja tehnohoolduskulu. Nimetatud kulud olid määratletud üldsõnaliselt. Kopli tee 28 KÜ sisustas vastavaid kululiike kohtumenetluses, tuues välja, et halduskulud hõlmavad haldusteenust, raamatupidamist ja korto kasutamist ning tehnohoolduskulud fonoluku, küttesüsteemi, elektrisüsteemi, lifti, üldalade ventilatsiooni, ATS-i ja tõkkepuu hooldust, valgussüsteemi hooldust ja avariiteenust ning sidekulusid. Maakohus selgitas, et kuni Kopli tee 28 KÜ põhikirjas ei ole täpselt sätestatud, milliseid teenuseid halduskulu ja tehnohoolduskulu hõlmavad, ei ole võimalik hinnata, kas ja kui jah, siis millisel alusel, võiks olla põhjendatud kõrvale kalduda KrtS § 40 lg-s 1 sätestatud regulatsioonist. Maakohtu hinnangul ei olnud võimalik tuvastada, miks ei kahjusta halduskulu ja tehnohoolduskulu jaotamise viis avaldaja huve ülemääraselt.
3.5.Kohus ei saa tühistada ja asendada Kopli tee 28 KÜ põhikirjas p-de 4.2.5.7 ja 4.2.5.11 sõnastust. Korteriomanikud saavad vastavad otsused vastu võtta korteriühistu üldkoosolekul. Selles osas jättis maakohus avalduse rahuldamata.
3.6.Maakohus jättis menetluskulud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 172 lg 1 alusel puudutatud isiku kanda, kuna rahuldas avalduse suuremas osas. Maakohus määras, et puudutatud isik peab hüvitama avaldajale avalduse riigilõivu 50 eurot. Esialgse õiguskaitse taotlusega seotud kulusid (riigilõiv 70 eurot) ei olnud maakohtu hinnangul põhjendatud jätta puudutatud isiku kanda, kuna maakohus jättis esialgse õiguskaitse taotluse 11.10.2022
2-22-14222 määrusega rahuldamata. Maakohus pidas põhjendatud ja vajalikuks kuluks avaldaja õigusabikulu 250 eurot (4,1666 tundi × 60 eurot), arvestades praeguse vaidluse keerukust ja mahukust, esindaja toiminguid ja nende mahtu ning esindaja kvalifikatsiooni ja tunnitasu suurust. Kokku tuli puudutatud isikul hüvitada avaldajale menetluskuluna 300 eurot. Määruskaebus
4.Puudutatud isik esitas määruskaebuse, milles palub tühistada maakohtu määruse osas, milles maakohus rahuldas avaldaja avalduse, jättis menetluskulud puudutatud isiku kanda ning mõistis puudutatud isikult avaldaja kasuks välja menetluskulu 300 eurot. Puudutatud isik palub nimetatud osas saata asja maakohtule uueks lahendamiseks või alternatiivselt teha ringkonnakohtul uue määruse, millega jätta avaldaja avaldus täielikult rahuldamata. Menetluskulud palub puudutatud isik jätta avaldaja kanda.
4.1.Maakohus rikkus oluliselt menetlusõiguse norme, kui ei kuulanud menetlusosalisi ära, kuigi väitis määruse p-s 14 vastupidist. Kuigi TsMS § 615 lg 1 kohaselt arutab kohus üldjuhul menetlusosalistega asja suuliselt ja püüab neid suunata kokkulepet sõlmima, ei toimunud praeguses asjas suulist arutelu. Maakohus ei teinud asja kirjalikult lahendamise kohta määrust ega põhjendanud asja kirjalikult lahendamist. Maakohus ei märkinud TsMS § 477 lg 4 viimase lause kohaselt määruses ärakuulamise tulemust (ja sellega seotud olulisi asjaolusid).
4.2.Maakohus tõlgendas vääralt Riigikohtu 22.04.2021 tsiviilasjas nr 2-18-12753 väljendatud seisukohti ja rakendas lahendist järelduvaid põhimõtteid valesti. KrtS § 40 lg 2 kohaselt on põhikirjaga võimalik reguleerida majandamiskulude jaotust korteriomanike vahel KrtS § 40 lg- s 1 sätestatust erinevalt. Seadus ei nõua kulude jaotamise põhimõtete muutmiseks korteriomanike kokkulepet (RKTKm 22.04.2021, 2-18-12753/34, p 12). Sellise kokkuleppe olemasolul tuleb kulude jaotamisel sellest aga lähtuda.
4.2.1.Kopli tee 28 korteriomanike 02.08.2022 üldkoosolekul muudeti põhikirja ning sätestati, et haldus- ja tehnohoolduskulud jaotatakse korteripõhiselt. KrtS § 40 lg 2 kohaselt peab selline kulude jaotus olema mõistlik ega tohi ülemääraselt kahjustada ühegi korteriomaniku õigustatud huvi. Maakohus leidis ekslikult, et Kopli tee 28 KÜ põhikirjas sätestatud kulude jaotuse artiklid olid liiga abstraktsed (ei olnud sätestatud, milliseid konkreetseid kulusid halduskulu ja tehnohoolduskulu hõlmavad), et hinnata nende vastavust KrtS § 40 lg-le 2 (st kas ja kui jah, siis millisel alusel võiks olla põhjendatud kõrvale kalduda KrtS § 40 lg-s 1 sätestatust). Maakohus märkis ekslikult, et praegu ei ole võimalik tuvastada, miks ei kahjusta halduskulu ja tehnohoolduskulu jaotamise viis avaldaja huve ülemääraselt, ning vastavad otsused tuleb tühistada.
4.2.2.Ka tsiviilasjas nr 2-18-12753 oli kulude liigitamine põhikirjas (haldustasu, remondikapital, muud kulud) sõnastatud abstraktselt sarnaselt Kopli tee 28 KÜ põhikirjas märgituga. Riigikohus ei heitnud viidatud asjas korteriühistule ette, et kulude liigid on liiga abstraktsed või et kulude liike ei ole võimalik tuvastada, vaid leidis, et ringkonnakohus ei põhjendanud määruses sisuliselt, miks ei kahjustanud põhikirja vaidlusalune punkt ülemääraselt avaldaja õigustatud huve (RKTKm 22.04.2021, 2-18-12753/34, p 13.2). Puudutatud isik põhjendas iga kuluartikli puhul eraldi, miks seaduses sätestatust teistsugune kulude jagamine on mõistlik ja põhjendatud ega kahjusta ülemääraselt avaldaja õigustatud huve. Lisaks teadis avaldaja, mida vaidlusalused kulud hõlmavad, ega vaidlustanud kulude teistsugust jaotust nende kulude ebaselguse (abstraktse määratluse või kulude liikide ebamäärasuse) tõttu. Maakohus leidis aga meelevaldselt, et kulude liigid on ebamäärased, kuigi menetlusosalised selle üle ei vaielnud. Vaidlusaluste kulude jaotamise küsimust selgitati nii
2-22-14222 Kopli tee 28 korteriomanike 20.04.2022 üldkoosolekul kui ka Kopli tee 28 korteriomanike 02.08.2022 erakorralisel üldkoosolekul, kus viibis ka avaldaja. Korteriomanike üldkoosolekute kohta on protokollid, mis on kõigile korteriomanikele kättesaadavad. Üldkoosolekute protokollid ei ole üksnes kirjalikud dokumendid, vaid need sisaldavad korteriomanike üldkoosoleku otsuseid, mis väljendavad üldkoosoleku tahet. Seega ei põhjendanud ega sisustanud puudutatud isik kulude artikleid alles tsiviilasjas esitatud menetlusdokumentides.
4.2.3.Maakohus jättis vääralt arvestamata puudutatud isiku selgitused kulude kohta ning hindamata, kas puudutatud isiku selgitused ja põhjendused kulude erineva jaotuse osas olid piisavad ning kas kulude vaidlusalune jaotus piirab üleliigselt avaldaja õigustatud huve. Lisaks ei küsinud maakohus puudutatud isikult kulude puhul ka lisaselgitusi ega täiendavaid tõendeid. TsMS § 5 lg-s 3 ning § 477 lg-tes 5 ja 7 väljendub hagita menetlusele omane uurimispõhimõte, mille eesmärgiks on tagada, et asja lahendamiseks olulised asjaolud ei jääks välja selgitamata ainuüksi selle tõttu, et menetlusosaline ei osanud ette näha vajadust esitada täiendavaid tõendeid (RKTKm 06.04.2016, 3-2-1-13-16, p 11). Menetlusosaliste seisukohad
5.Avaldaja palub jätta puudutatud isiku määruskaebuse rahuldamata, maakohtu määruse muutmata ja menetluskulud avaldaja kanda.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
6.Ringkonnakohus leiab, et puudutatud isiku määruskaebus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 ja § 659 alusel osaliselt rahuldada ning maakohtu määrus tühistada osas, milles maakohus tunnistas kehtetuks Kopli tee 28 korteriomanike 02.08.2022 erakorralise üldkoosoleku otsuse p 4.3 alap 1, mille järgi 2022. a majanduskavas jagatakse pärast samal koosolekul vastu võetud Kopli tee 28 KÜ põhikirja jõustumist halduskulud korterite arvule, ning päevakorrapunkti 3 otsuse p 4, millega otsustati jätta Kopli tee 28 KÜ põhikirja p-s 4.2.5.7 sõnastus muutmata ja jagada halduskulud korterite peale, jättis menetluskulud maakohtus puudutatud isiku kanda ja mõistis viimaselt avaldaja kasuks menetluskuluna välja 300 eurot. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue määruse, millega jätab rahuldamata avaldaja avalduse tunnistada kehtetuks Kopli tee 28 korteriomanike 02.08.2022 erakorralise üldkoosoleku otsuse p 4.3 alap 1 ja päevakorrapunkti 3 otsuse p 4. Ringkonnakohus jätab menetluskulud maakohtus menetlusosaliste endi kanda ning rahaliselt kindlaks määramata. Muus osas jätab ringkonnakohus TsMS § 657 lg 21 ja § 659 alusel maakohtu määruse resolutsiooni muutmata, kuid muudab osaliselt määruse põhjendusi.
7.Ringkonnakohus vaatab TsMS § 651 lg 1 ja § 659 alusel maakohtu määruse läbi vaidlustatud ulatuses. Puudutatud isik vaidlustab maakohtu määrust osas, milles maakohus avaldaja avalduse rahuldas (st tunnistas kehtetuks Kopli tee 28 korteriomanike 02.08.2022 erakorralise üldkoosoleku otsuse p 4.3 alap-d 1 ja 2 ning päevakorrapunkti 3 otsuse p-d 4 ja 5), jättis menetluskulud puudutatud isiku kanda ning mõistis puudutatud isikult avaldaja kasuks välja menetluskulu 300 eurot. Ringkonnakohus kontrollib maakohtu määruse seaduslikkust ja põhjendatust nimetatud osas.
8.Asja materjalidest nähtub, et maakohus korraldas pärast puudutatud isiku määruskaebuse saamist menetlusosaliste ärakuulamiseks 11.04.2023 kohtuistungi (I kd, tl-d 99–100). Seetõttu ei ole määruskaebuse lahendamisel enam tähtsad puudutatud isiku etteheited, et maakohus oleks pidanud asja menetlusosalistega suuliselt arutama, et suunata neid kokkulepet sõlmima. Ringkonnakohus märgib lisaks, et korteriomandi ja kaasomandi asjad, sh korteriühistu organi
2-22-14222 otsuse kehtivust käsitlevad asjad, on TsMS § 475 lg 1 p 13 ja § 613 lg 1 p 4 järgi hagita asjad. Kohus võib TsMS § 477 lg 2 järgi hagita asja läbi vaadata ja lahendada kohtuistungit korraldamata, välja arvatud juhul, kui seadusega on sätestatud kohtuistungi korraldamise kohustus. TsMS § 477 lg 4 ls-te 1–3 järgi tuleb menetlusosaline siiski tema taotlusel ära kuulata, kui seadusest ei tulene teisiti. Isiku ärakuulamine toimub isiklikult ja suuliselt. Selleks ei pea korraldama kohtuistungit ja see ei pea toimuma teiste menetlusosaliste juuresolekul, kui seadusest ei tulene teisiti. Kohus arutab TsMS § 615 lg 1 järgi korteriomandi ja kaasomandi asju menetlusosalistega üldjuhul suuliselt, kuid sellest sättest ega ühestki teisest sättest ei tulene kohtule kohustust korraldada korteriomandi ja kaasomandi asjas kohtuistung. Menetlusosalised ei taotlenud praegu asja lahendamist kohtuistungil. Lisaks ei ole kohus TsMS § 477 lg 5 kohaselt seotud menetlusosalise istungi taotlusega ning seega võib asja kirjalikus menetluses lahendada ka juhul, kui menetlusosaline on taotlenud selle arutamist kohtuistungil (vt ka TlnRnKm 30.09.2022, 2-21-12335/21, p 12.1). Eelnevast tulenevalt ei rikkunud maakohus menetlusõiguse norme, kui lahendas asja kirjalikus menetluses.
9.Praegu vaidlevad avaldaja ja puudutatud isik, kas Kopli tee 28 korteriomanike 02.08.2022 erakorralisel üldkoosolekul vastu võetud otsused, mille kohaselt otsustati Kopli tee 28 KÜ põhikirja p-s 4.2.5.7 jagada halduskulud korterite peale ja p-s 4.2.5.11 tehnohoolduskulud korterite arvule ning muuta pärast põhikirja jõustumist 2022. a majanduskava selliselt, et halduskulud ja tehnohoolduskulud jagatakse korterite arvule, tuleb tunnistada kehtetuks.
10.Huvitatud isik võib TsÜS § 38 lg 1 ls 1 kohaselt nõuda kohtus juriidilise isiku organi seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva otsuse kehtetuks tunnistamist. Praeguses asjas vaidlevad avaldaja ja puudutatud isik, kas Kopli tee 28 korteriomanike 02.08.2022 erakorralisel üldkoosolekul vastu võetud Kopli tee 28 KÜ põhikirja p-s 4.2.5.7 sätestatud halduskulude ja p- s 4.2.5.11 sätestatud tehnohoolduskulude jaotamise viis (korterite peale ehk korteriomanike vahel võrdselt) on vastuolus KrtS § 40 lg-s 2 sätestatuga.
10.1.KrtS § 40 lg 1 järgi teevad korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid korteriühistule vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. KrtS § 40 lg 2 kohaselt võib korteriomanike kokkuleppe tingimusi arvestades korteriühistu põhikirjaga ette näha KrtS § 40 lg-s 1 sätestatust erineva kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra majandamiskulude kandmisel, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Eelkõige võib põhikirjaga ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist kas vastavalt oma kaasomandi osa suurusele või vastavalt tema poolt tarbitud teenuse mahule.
10.2.Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et seadus ei nõua korteriomanike kokkulepet KrtS § 40 lg-s 1 sätestatud normaalregulatsiooni, sh majandamiskulude kaasomandi osa suurusel põhineva jaotuse muutmiseks. Korteriomanike kokkuleppega tuleb aga KrtS § 40 lg 2 ja § 17 lg 2 kohaselt arvestada, kui see on olemas (RKTKm 22.04.2021, 2-18-12753/34, p 12). Menetlusosalised ei vaidle, et praegu puudus Kopli tee 28 korteriühistu korteriomanikel kokkulepe majandamiskulude (mh haldus- ja tehnohoolduskulude) kaasomandi osa suurusel põhineva jaotuse muutmiseks. Seega ei olnud praegu võimalik korteriomanike kokkuleppega arvestada.
10.3.See, et KrtS § 40 lg 2 ls 1 kohaselt võib korteriühistu põhikirjaga näha ette KrtS § 40 lg- s 1 sätestatust erineva kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra majandamiskulude kandmisel, järeldub Riigikohtu praktikast (RKTKm 22.04.2021, 2-18-12753/34). Avaldaja ja puudutatud isik ei vaidle praegu, et Kopli tee 28 KÜ-l puudus varasem põhikiri ning seega võttis
2-22-14222 Kopli tee 28 korteriomanike 02.08.2022 erakorraline üldkoosolek vastu Kopli tee 28 KÜ põhikirja, mitte ei muutnud seda. Ringkonnakohtu hinnangul oli Kopli tee 28 korteriomanike 02.08.2022 erakorralisel üldkoosolekul pädevus võtta vastu Kopli tee 28 KÜ põhikiri, millega mh näha KrtS § 40 lg 2 ls 1 kohaselt ette KrtS § 40 lg- s 1 sätestatust erinev kohustuste jaotuse alus ja tasumise kord majandamiskulude kandmisel. KrtS § 17 lg 1 kohaselt võib korteriühistul olla põhikiri, st põhikirja olemasolu ei ole korteriühistu puhul kohustuslik. KrtS- is ei ole reguleeritud korteriühistu põhikirja vastuvõtmisega seonduvat ning KrtS § 20 lg 1 ls-s 2 reguleeritakse korteriühistu põhikirja kontekstis üksnes seda, et korteriomanike üldkoosoleku puhul kohaldatakse mh mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 23 lg-s 1 sätestatut (st põhikirja muutmise otsus on vastu võetud, kui selle poolt on hääletanud üle 2/3 üldkoosolekul osalenud liikmetest või nende esindajatest ja põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet). Ringkonnakohtu hinnangul toimub analoogia korras ka korteriühistu põhikirja vastuvõtmine samas korras. See, et nii korteriühistu põhikirja vastuvõtmisele kui ka muutmisele tuleb kohaldada sama reeglit, nähtub mh varem kehtinud regulatsioonist. KÜS § 4 lg 1 kohaselt pidi nii põhikirja vastuvõtmise kui ka muutmise poolt olema rohkem kui pool häälte üldarvust.
10.4.Järgmiseks kontrollib ringkonnakohus, kas maakohus järgis materiaal- ja menetlusõiguse norme, kui tunnistas kehtetuks Kopli tee 28 korteriomanike 02.08.2022 erakorralise üldkoosoleku otsuse p 4.3 alap-d 1 ja 2 ning päevakorrapunkti 3 otsuse p-d 4 ja 5.
10.4.1.Ringkonnakohtu hinnangul kohaldas maakohus vääralt materiaalõigust ja rikkus oluliselt menetlusõiguse norme, kui leidis, et olukorras, kus Kopli tee 28 KÜ põhikirjas ei ole täpselt sätestatud, milliseid teenuseid halduskulud ja tehnohoolduskulud hõlmavad, ei ole võimalik hinnata, kas ja kui jah, siis millisel alusel, võiks olla põhjendatud kõrvale kalduda KrtS § 40 lg- s 1 sätestatud regulatsioonist. Selleks, et näha KrtS § 40 lg 2 alusel korteriühistu põhikirjaga ette KrtS § 40 lg-s 1 sätestatust erinev kohustuste jaotuse alus ja tasumise kord majandamiskulude kandmisel, ei tulnud ringkonnakohtu arvates põhikirjas täpsemalt määratleda, milliseid kulusid halduskulud ja tehnohoolduskulud sisaldavad. Ka tsiviilasjas, mida eespool viidatud Riigikohtu lahendis lahendati, olid Riigikohtu lahendi kohaselt kululiigid korteriühistu põhikirjas üldiselt määratletud (nt haldustasu, remondikapital ja muud kulud; RKTKm 22.04.2021, 2-18-12753/34, p 1). Ringkonnakohtu hinnangul on kohtumenetluses võimalik korteriühistu põhikirjas märgitud kululiike täpsemalt sisustada ning anda seejärel hinnang, kas korteriühistu põhikirjaga ette näha KrtS § 40 lg-s 1 sätestatust erinev kohustuste jaotuse alus ja tasumise kord majandamiskulude kandmisel, on nende kululiikide puhul kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Maakohus jättis praeguse asja lahendamisel ekslikult hindamata, kas Kopli tee 28 KÜ põhikirjaga ette nähtud KrtS § 40 lg- s 1 sätestatust erinev kohustuste jaotuse alus ja tasumise kord halduskulude ja tehnohoolduskulude kandmisel, on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku (mh avaldaja) õigustatud huve.
10.4.2.Ringkonnakohus saab maakohtu rikkumised kõrvaldada ja ise hinnata, kas Kopli tee 28 korteriomanike 02.08.2022 erakorralisel üldkoosolekul vastu võetud Kopli tee 28 KÜ põhikirja p-s 4.2.5.7 sätestatud halduskulude ja p- s 4.2.5.11 sätestatud tehnohoolduskulude jaotamise viis (korterite peale) on vastuolus KrtS § 40 lg-s 2 sätestatuga.
10.4.2.1.KrtS § 40 lg 2 sõnastusest ja sätte sisulisest eesmärgist lähtudes tuleb KrtS § 40 lg-s 2 lubatud erandit mõista kitsalt ja rakendada ainult erandjuhtudel. Kuigi praktikas ei ole lg 2 ls- s 2 näitena tooduga võrreldes välistatud ka teised erandid, peavad need olema kõiki asjaolusid arvesse võttes mõistlikud ega tohi ülemääraselt kahjustada ühegi korteromaniku
2-22-14222 õigustatud huve (RKTKm 22.04.2021, 2-18-12753/34, p 13.1). Kui kulude jaotamisel kaldutakse põhikirjaga kõrvale KrtS § 40 lg-s 1 sätestatud põhimõttest muul viisil, kui see on sätestatud KrtS § 40 lg 2 ls-s 2, siis eelduslikult kahjustab kõrvalekalduv kulujaotus osade korteriomanike õigustatud huve. KrtS § 40 lg 2 olemust ja vaid erandjuhtudel rakendatavust arvestades ei ole piisav ega õige põhjendus, et korteriomaniku kulude suurenemine vaidlusaluse otsuse tagajärjel ei ole probleem, kuna KrtS § 40 lg-st 1 kõrvalekaldumine tähendabki ebavõrdsete maksete tegemist, võrreldes lg-s 1 sätestatuga. Ebavõrdsed maksed ei ole lubatud, kui need kahjustavad ülemääraselt mõne korteriomaniku huve. Kohtul tuleb põhjendada, miks ei kahjusta konkreetsel juhul kulude jaotamise viis avaldaja huve ülemääraselt. Korteriomanike huvide kindlaksmääramisel tuleb otsustus majanduskulude teistsuguse jaotamise kohta teha konkreetse kululiigi põhiselt, hinnates, kas seaduses sätestatust kõrvale kalduv põhikirja regulatsioon kahjustab korteriomanikku või korteriomanikke üldiselt (RKTKm 22.04.2021, 2- 18-12753/34, p 13.2).
10.4.2.2.Puudutatud isiku selgituste kohaselt on halduskuludeks haldusteenus, raamatupidamine ja Korto kasutamine. Ringkonnakohus nõustub puudutatud isikuga, et halduskulude seaduses sätestatust erinev (st korteripõhine) jaotus on praegu kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku (mh avaldaja) õigustatud huve. Identsete kuluartiklitega arvete raamatupidamisteenuse alusel igale korteriomanikule koostamine ei ole suuremate korterite puhul suurem töö. Korto veebikeskkonna, kus korteriomanikud saavad ligipääsu kõikidele Kopli tee 28 KÜ dokumentidele, kasutamine ei sõltu samuti korteriomaniku eriomandi või kaasomandi suurusest. Seejuures on ka avaldaja 11.04.2023 kohtuistungil (kohtuistungi protokolli ajamärk 00:39:27, I kd, tl 100) nõustunud, et halduskulu võiks jagada korteripõhiselt. Eelnevast tulenevalt tunnistas maakohus ekslikult kehtetuks Kopli tee 28 korteriomanike 02.08.2022 erakorralise üldkoosoleku otsuse p 4.3 alap 1 ning päevakorrapunkti 3 otsuse p 4.
10.4.2.3.Puudutatud isiku selgituste kohaselt on tehnohoolduskuludeks fonoluku, küttesüsteemi, elektrisüsteemi, lifti, üldalade ventilatsiooni, ATS-i ning tõkkepuu hooldus, valgussüsteemi hooldus ja avariiteenus ning sidekulud. Ringkonnakohus ei nõustu puudutatud isikuga, et tehnohoolduskulude seaduses sätestatust erinev (st korteripõhine) jaotus on praegu kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku (mh avaldaja) õigustatud huve. Nagu eespool märgitud, kahjustab KrtS § 40 lg-s 1 sätestatust kõrvalekalduv kulujaotus eelduslikult osade korteriomanike õigustatud huve ning kohtul tuleb põhjendada, miks ei kahjusta konkreetsel juhul kulude jaotamise viis avaldaja huve ülemääraselt. Seadusest sätestatust erinevat korteripõhist kulujaotust tehnohoolduskulude puhul ei õigusta see, et nimetatud kulud on enamasti fikseeritud ning seotud elamu üldiste funktsioonide toimimisega, mitte otseselt tarbimisega. Kuna KrtS § 40 lg 1 kohaselt tuleb üldreeglina kulud jagada kaasomandi osa suuruse alusel, on ekslik puudutatud isiku seisukoht, et KrtS § 40 lg 1 alusel tehnohoolduskulu jagamiseks peaks puudutatud isik suutma tõendada, et väiksem korter tarbib neid teenuseid vähem. Lisaks ei ole puudutatud isik tõendanud, et eespool nimetatud tehnohoolduskulude puhul on erineva suurusega korteritega seotud kulu võrdne. Eespool nimetatud tehnohoolduskulude puhul KrtS § 40 lg-s 1 sätestatud üldreeglist lähtumine ei kahjusta ebamõistlikult suuremate korterite omanike huve ning korteriomanike õigused ja kohustused on tasakaalus. Eelnevast tulenevalt tunnistas maakohus lõppjäreldusena põhjendatult kehtetuks Kopli tee 28 korteriomanike 02.08.2022 erakorralise üldkoosoleku otsuse p 4.3 alap 2 ning päevakorrapunkti 3 otsuse p 5.
2-22-14222
Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
11.Kuna puudutatud isiku määruskaebus ja avaldaja avaldus rahuldatakse osaliselt, jätab ringkonnakohus TsMS § 172 lg 1 ls 2 alusel menetluskulud maakohtus ja ringkonnakohtus poolte endi kanda. Kuna ringkonnakohus jätab menetluskulud poolte endi kanda, ei määra ringkonnakohus menetluskulusid rahaliselt kindlaks. (allkirjastatud digitaalselt) Parandatud 04.06.2024 määrusega
RESOLUTSIOON
1.Parandada Tallinna Ringkonnakohtu 24.05.2024 tsiviilasjas nr 2-22-14222 tehtud määruse resolutsiooni p-s 4.3 ilmne ebatäpsus ja lugeda määruse resolutsiooni p 4.3 kirja panduks sõnastuses: „Tunnistada kehtetuks Rae vald, Peetri alevik, Kopli tee 28 korteriühistu korteriomanike 02.08.2022 erakorralise üldkoosoleku otsuse päevakorrapunkti 3 otsuse p 5, millega otsustati jätta Rae vald, Peetri alevik, Kopli tee 28 korteriühistu põhikirja p-s 4.2.5.11 sõnastus muutmata ja jagada tehnohoolduskulud korterite arvule“.
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.