1.Hagi rahuldada. Välja mõista T.I-lt kahjuhüvitis 8519,36 eurot ja viivis 131,20 eurot, seisuga 03.03.2021 ning viivis protsendina seadusjärgses määras põhinõudelt 8519,36 eurot alates 04.03.2021 kuni põhinõude täitmiseni F.H kasuks.
2.Jätta I astme kohtumenetluse menetluskulud T.I kanda. Määrata hageja menetluskulude suuruseks 4412,65 eurot ja mõista vastavas summas T.Ilt F.H kasuks välja.
3.Jätta Tallinna Ringkonnakohtu menetluse menetluskulud F.H kanda. Määrata kostja menetluskulude suuruseks 1158 eurot ja mõista vastavas summas F.H-lt T.I kasuks välja.
4.Tasaarvestada poolte poolt teineteisele tasumisel kuuluvad menetluskulud ning tasaarvestuse tulemusena välja mõista T.I-lt menetluskulud summas 3254,65 eurot F.H kasuks.
5.Välja mõista T.I-lt viivis menetluskuludelt alates menetluskulude kindlakstegeva lahendi jõustumisest kuni täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud määras F.H kasuks.
Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates kohtuotsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Menetluskulude kindlaksmääramise peale võib edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 280 eurot.
KIRJELDAV OSA
Eelnev menetlus
1.Pärnu Maakohus tegi käesolevas tsiviilasjas otsuse 21.10.2021.
2.Tallinna Ringkonnakohtu 10.10.2022 otsusega tühistati Pärnu Maakohtu 21. oktoobri 2021 otsus osas, millega rahuldati F.H hagi T.I vastu ja mõisteti T.I-lt välja F.H kasuks kahjuhüvitis 8519,36 eurot, viivis 131,20 eurot ning viivis põhinõudelt alates 04. märtsist 2021 kuni põhinõude täitmiseni, samuti menetluskulude jaotuse ja kindlaksmääramise osas ning saadeti asi tühistatud osas Pärnu Maakohtule uueks läbivaatamiseks.
3.Pärnu Maakohtu 21. oktoobri 2021 otsus on jõustunud osas, millega jäeti rahuldamata F.H hagi T.I vastu kahjuhüvitise 199 euro ja viivise 29,20 euro nõudes.
4.Pärnu Maakohus kohustas hagejat esitama kohtule uue hagiavalduse tervikteksti, Tallinna Ringkonnakohtu otsuse punktidest 29-34 juhindudes. Asjaolud Hageja nõue 5.17.07.2023 esitatud hagiavalduse tervikteksti kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 1. veebruaril 2012 tähtajatu eluruumi (korteri) xxx, XXX üürilepingu. Hageja ütles üürilepingu erakorraliselt üles 21. oktoobril 2019. Poolte vahel sõlmiti kompromiss, mille kinnitas Pärnu Maakohus 3. septembri 2020 määrusega tsiviilasjas 2-19-18330,
mille kohaselt kostja pidi vabastama korteri hiljemalt 3. oktoobril 2020. Kostja vabastas korteri 2. oktoobril 2020, jättes korterivõtmed naaberkorteri omanike kätte. Hageja sai ligipääsu korterile 3. oktoobril 2020, millal toimus ka korteri ülevaatamine. Kostja ülevaatusel ei osalenud. Ülevaatusel osalesid tunnistajatena XX T ja vaidlusaluse kinnisasja korteriühistu juhatuse liige XX. Tuvastati, et korteris on kahjustused, mida ei saa pidada harilikuks kulumiseks. Ruumide uksepaled ja seinad olid kostja loomad ära rikkunud nii kraapimise kui ka väljaheidetega, põrandatel olid niiskuskahjustused, aknad ja aknalauad hallitasid, mööbel oli tugevalt määrdunud või kasutuskõlbmatu. Korter haises loomsete väljaheidete järgi. Hageja võttis pakkumised korteri seisukorra taastamiseks selliseks nagu see oli enne lepingu sõlmimist. Hageja teavitas 08.10.2020 kostjat, et korter on puudustega ja pöördus esindaja vahendusel 06.11.2020 ja 10.12.2020 kostja poole tuues välja juba konkreetsed puudused, mis korteris olid tekkinud perioodil, mil kostja valdas korterit, paludes kahju hüvitada kõige odavama hinnapakkumise järgi. Kostja hageja pöördumisetele ei vastanud. 08.10.2020 vastas kostja ainult, et milles on nüüd probleem, hageja sai ju korteri tagasi. Korteri kahjud sai fikseeritud hageja poolt nii fotodega kui ka videoga tervest korterist. Samuti on tehtud eraldi kirjalik korteri ülevaatamisakt koos tunnistajatega. Hageja pöördus nelja ehitusettevõtte poole hinnapakkumiste saamiseks. Hageja valis tööde teostajaks XX Viimistlus OÜ kui kõige odavama hinnapakkumise koostaja. Remondi käigus tuli täiendavalt visuaalsel vaatlusel nähtavatele kahjustustele välja, et seinad on loomade poolt täis urineeritud, millest tulenevalt haiseski terve korter. Selle tulemusel tuli mõni sein osaliselt demonteerida ja uuesti üles ehitada. Remonttööd teostas XX Viimistlus OÜ ning remondiks vajalikud vahendid soetas hageja ise. XX Viimistlus OÜ poolt teostatud remont läks maksma 7550 eurot ning hageja poolt korteri taastamiseks soetatud vajalikud materjalid läksid maksma kokku 1168,38 eurot. Korteriremondi käigus tehtud tööd on hagiavalduses välja toodud, kahjude tõendamiseks on lisatud fotod, millele viidatud iga töö juures. Hageja taotleb hagiavalduse uue tervikteksti kohaselt: 5.1 mõista kostjalt hageja kasuks välja kahjuhüvitis vastavalt XX Viimistlus OÜ poolt esitatud arvele summas 7550 eurot ja ehitusmaterjalide kviitungite alusel summas 1168,38 eurot, kokku summas 8718.38 eurot. 5.2 Mõista välja põhinõuetelt kogusummas 8718,38 eurot viivis alates 10.12.2020 sissenõutavaks muutunud seadusejärgses viivisemääras (VÕS § 113 lg 1) seisuga 03.03.2021.a summas 160.4 eurot ning seadusejärgses viivisemääras alates 04.03.2021 kuni põhinõude kohase tasumiseni. 5.3 Jätta kõik menetluskulud kostja kanda. 5.4 Mõista kostjalt hageja kasuks väljamõistetud menetluskuludelt viivis VÕS § 113 lg- s 1 sätestatud seadusjärgses viivisemääras alates kohtuotsuse jõustumisele järgnevast päevast kuni menetluskulude täies ulatuses tasumiseni. 23.11.2023 istungil hageja täpsustas enda nõuet. Hageja märkis, et on ekslikult jätnud haginõudest maha arvestamata Pärnu Maakohtu 21.10.2021 otsusega rahuldamata jäetud summad, mille osas otsus on jõustunud. Seega palus hageja põhinõudest 8718,38 maha arvestada summa 199 eurot (kostja poolt tasutud tagatisraha). Põhinõude summaks jääb 8519.36 eurot. Samuti oli maakohus jätnud eelnevalt rahuldamata viivise nõude summas 29.20, kuna kohtus hinnangul viivise arvestus algas kohtu hinnangul hiljem. Vastavas osas on Pärnu Maakohtu otsus jõustunud ja hageja palus vastavalt muuta ka viivisearvestus. Seega jäi hageja põhinõudeks 8519,36 eurot ja viivisenõudeks seisuga 03.03.2023 summa 131,20 eurot.
Kostja kirjalik seisukoht hagi terviktekstile 6.Kostja vaidleb hagile vastu ja palub see jätta rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Kostja on seisukohal, et hageja nõue kostja vastu on endiselt tõendamata ka uues hagi terviktekstis ja see ei vasta Ringkonnakohtu poolt antud juhistele, mida peab hageja tõendama. Kostja jääb kõigi enda menetluse jooksul esitatud vastuväidete juurde. Hageja ei ole tõendanud, et näidatud kulutused on seotud vaidlusaluse korteriga. Hageja ei ole tõendanud, et kostja on korterit kaheksaaastase hariliku kasutamise järel kahjustanud üle hariliku kulumise määra ja sellega tekitanud hagejale kahju. Pooled olid tsiviilasjas 2-19-18330 kokku leppinud, et neil ei ole teineteise vastu pretensioone ning nad ei esita teineteise vastu üürilepingust tulenevalt rohkem nõudeid. Uue hagiavalduse juurde on toonud hageja tõendina lisaks ainult XX Viimistlus OÜ exceli tabeli. See ei tõenda, et kulu oleks ka olnud selline ja teiseks ei ole ka toodud reaalseid kulusid, mis remondile läheb või on läinud. Samuti ei ole ka tõendeid, milline oli korter enne kostja sissekolimist ja milline nägi välja pärast kostja välja kolimist. Kostja hinnangul ei ole toodud välja ka seda, millised toad, millises ulatuses on kahjustatud ja kui suur võiks olla iga toa remondikulu. Seega kostja hinnangul puudub põhjuslik seos. 23.11.2023kohtu eelistung
7.23.11.2023 istungil pooled arutasid kohtu ettepanekul kompromissi, milleni ei jõutud. Kohus selgitas pooltele tõendamiskoormust. Kohus leidis, et hageja ei ole tõendamiskoormist täitnud ka uue hagi tervikteksti esitamisel ja hagejal on vaja oma hagi täiendavalt täpsustada ja esitada täiendavaid tõendeid. Kostja märkis istungil et esitatud tõenditest on vaidlusalune, et hagile lisatud fotod on tehtud 3. oktoober 2020, ei nähtu, millal fotod reaalselt tehtud on. Vaidluse all on asjaolu, milline oli korter üürile andmise ajal ja milline oli üürilepingu lõppemise ajal. Kohus kohustas hagejal esitama tõendid, millal asjas esitatud fotod on tehtud. Samuti märkis kohus, et endiselt ei ole päris aru saada tubade kaupa, täpselt mida on igas toas tehtud, mis on tubade ruutmeetrid ja palju on konkreetselt igasse tuppa materjali läinud. Ehk tõendamata on endiselt vajalikud ja tehtud tööd ja hageja kahju suurus. Kohus tegi ettepaneku kostjale tubade kaupa tuua pildid välja enne ja pärast ning kirjutada täpselt, kui palju on kulunud iga toa kohta, et ka kostjal oleks täpne ülevaade. Kuna kostja on tõstatanud ka küsimuse, et miks ei olnud korteril kindlustust, tegi kohus ettepaneku hagejal esitada kindlustuse leping. Kostja tõstatas istungil ka küsimused teostatud tööde nimekirja kohta, hageja selgitas lahti teostatud tööd. Hageja esitatud täiendavad tõendid
8.Hageja esitas 05.02.2024 kohtule hagi täienduse ja tõendid. Hageja esitas fotode tegemise kuupäeva tõendavad dokumendid, üürikuulutuse, kindlustuspoliisi ja tehtud ehitustööde väljavõtted tubade kaupa, koos selgitustega, palju materjali kulus ning mis oli materjali maksumus. Hageja esitas enda nõude tõendamiseks ka taotluse tunnistajate ülekuulamiseks, mille kohus rahuldas. 19.3.2024 kohtu eel-ja kohtuistung
9.Kuna hageja esitas tõendid, millal on fotod tehtud, siis kostja enam fotode tegemise kuupäevade osas vastuväiteid ei esitanud.
Vaidlus jäi poolte vahel endiselt üles aga selle üle, mis seisus oli korter kostjale üleandmisel ja millises seisus oli pärast kostja poolt hagejale tagasi andmisel. Samuti on poolte vahel endisel üleval vaidlus nõude suuruse osas (kostja leiab, et kahju ei ole tekkinud) ja kas kostja vastutab hagejale kahju tekkimise eest. Kohus selgitas pooltele veelkordselt tõendamiskoormust, leidis et hageja on enda poolt tõendamiskoormust käesolevaga täitnud ning kostja peaks tõendama enda esitatud väiteid ja seda, et korteri kahjustumine toimus asjaoludel, mis ei tulenenud kostjast. Kostja kinnitas kohtule, et tema poolt ei ole asja juurde esitada enam mitte ühtegi tõendit. Poolte nõusolekul kohus lõpetas istungil eelmenetluse ja läks üle asja sisulisele arutamisele. Pooled pärast tunnistajate ülekuulamist kirjalikke tõendeid eraldi uurida ei soovinud ja need loeti avaldatuks. Kuna menetluses olid pooled korduvalt enda seisukohad esitanud, ei soovinud pooled sõna kohtuvaidlustes ja jäid enda esitatud seisukohtade juurde. Kohtuotsuse põhjendus
10.Kohus, tutvunud asja materjalidega ja hinnates kõiki tõendeid kogumis, on seisukohal, et hagi on põhjendatud ja tuleb rahuldada.
11.Kohus on kohaldanud VÕS § 334 lg 1, lg 2; § 115 lg 1, lg 2, lg 3; 127, 128 lg 1, lg 2, lg 3
12.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Nimetatud sätte lg 2 kohaselt on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. TsMS § 231 lg 2 järgi poolte faktilise asjaolu kohta esitatud väide ei vaja tõendamist, kui vastaspool võtab selle omaks ning lg 4 järgi omaksvõttu eeldatakse, kui vastaspool ei vaidlusta faktilise asjaolu kohta esitatud väidet selgesõnaliselt ja vaidlustamise tahe ei ilmne ka poole muudest avaldustest. TsMS § 436 lg 2 järgi kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 438 lg 1 kohaselt kohus otsustab otsust tehes, mis asjaolud on tuvastatud ja millist õigusakti tuleb asjas kohaldada.
13.Kohus on tuvastanud, et pooled ei vaidle järgnevate asjaolude üle: 13.1 Poolte vahel oli sõlmitud 1. veebruaril 2012 tähtajatu üürileping, mille esemeks oli eluruum aadressil xxx, XXX. 13.2 Hageja ütles üürilepingu erakorraliselt üles 21. oktoobril 2019 ning kostja vabastas üüripinna 02.10.2020, jättes korteri võtmed naaberkorteri omanike kätte. 13.3 03.10.2020 toimus korteri ülevaatamine. Kostja ülevaatusel ei osalenud. Ülevaatusel osalesid tunnistajatena XX ja vaidlusaluse kinnisasja korteriühistu juhatuse liige XX 13.4 Hageja pöördus esindaja vahendusel kostja poole 06.11.2020 ja 10.12.2020, tuues välja puudused, mis korteris olid tekkinud perioodil, mil kostja valdas korterit. Hageja palus kahjud hüvitada, kuid kostja pole kirjadele vastanud.
13.5 Pärnu Maakohtu 3. septembri 2020 määrusega tsiviilasjas nr 2-19-18330 kinnitati poolte vahel sõlmitud kompromissleping, mille kohaselt kostja kohustus vabastama üüripinna asukohaga xxx, XXX hiljemalt 3. oktoobril 2020 ja pooled loobusid oma nõuetest teineteise vastu. 13.6 Vaidlust ei ole, et hageja poolt hagi lisana 6 esitatud fotod on tehtud enne kostjale korteri üleandmist, mitte kostjale korteri üleandmise ajal. Vaidlust pole, et vastavad fotod on olnud üürikuulutuse lisad, mille põhjal kostja korteri üürile võttis. Lisana 7 fotod on tehtud 03.10.2020 ja neli fotod (s.o nr 8911, 8912, 8913 ja 8914) 31.10.2020 , lisa 13 fotod on tehtud 02.12; 09.12 ja 14.12.2020 (remondi alustamisel ja ajal) ja lisa 19 fotod on tehtud 23.12.20202 ja 03.01.2021 ning 09.01.2021 (fotod pärast remonti).
14.Poolte vahel on vaidlus järgnevate asjaolude üle: 14.1 kuidas tõlgendada Pärnu Maakohtu 3. septembri 2020 määruses tsiviilasjas nr 219-18330 kinnitatud kompromissi punkti, mille järgselt pooled loobusid oma nõuetest teineteise vastu. Hageja tõlgendab kompromissi selliselt, et pooled leppisid kokku selles, et nad loobuvad olemasolevatest nõuetest teineteise vastu. Seega ei leppinud pooled kohtulikus kompromissis kokku, et nad loobuvad üürilepinguga seotud tulevikus tekkivatest nõuetest teineteise vastu. Kostja tõlgendab kompromissi teisiti, s.o pooled olid kokku leppinud, et neil ei ole teineteise vastu pretensioone ning nad ei esita teineteise vastu üürilepingust tulenevalt rohkem nõudeid. Pooled ei täpsustanud, kas nad loobuvad vaidlusvälistest nõuetest, s.o nendest, mis ei puudutanud vaidlust või vaidlusesisestest nõuetest. Seega on loogiline tõlgendada kompromissis kokkulepitut selliselt et pooled loobusid kõigist nõuetest, mis tulenevad või võivad tuleneda vaidlusalusest üürilepingust. 14.2 milline oli korteri seisukord selle üleandmisel kostjale ja kas esitatud fotod tõendavad korteri seisukorda. Algselt vaidles kostja vastu sellele, millal on fotod tehtud, kuid pärast hageja poolt tõendite esitamist selles osas enam vastuväiteid ei esitanud. Endiselt on aga vaidlus, millises seisukorras korter kostjale üleandmisel, s.o. 01.02.2012 oli. 14.3 kas korter seisis enne kostjale üleandmist tühjana või oli seal sees teine üürnik (kellel oli tuhkur) 14.4 milline oli korteri seisukord, kui kostja korteri 02.10.2020 vabastas ja 03.10.2020 hageja sellele ligipääsu sai. Kostja leiab, et ta andis üle korras korteri ja tegemist oli loomuliku kulumisega. Hageja väidab, et korteril esinesid hulgaliselt kahjustusi ning kindlasti ei olnud tegemist loomuliku kulumisega. 14.5 kas hageja on andnud kostjale võimaluse täiendava tähtaja näol, ise korteri kahjustused kõrvaldada. 14.6 kas ja millises ulatuses remondi tegemine oli vajalik ning milliseid konkreetseid töid oli vaja korteris teha. 14.7 kas kostja on vastutav hagejale kahju tekkimise eest ja kas hagejale on üleüldse kahju tekkinud ja kui on, siis millises suuruses. Kohus on selgitanud pooltele tõendamiskoormust 28.06.2023 kohtumäärusega ja 23.11.2023 ning 19.03.2024 istungitel ning pooled on esitanud kohtule nende käsutuses olevad kõikvõimalikud tõendid ja taotlused. Kostja kinnitas viimasel istungil, et temal täiendavaid tõendeid antud asjas esitada ei ole.
15.Kohus on hinnanud lahendit tehes kogumis kõiki asjas esitatud tõendeid, asjaolusid ning poolte selgitusi. Tõendid, mida kohus on hinnanud asja lahendamisel: 08.03.2021 hagiavaldusega esitatud lisad 1-15 01.06.2021 hageja poolt esitatud lisa 19 17.07.2023 esitatud lisa 20 05.02.2024 esitatud lisad 7.1; 13,1; 19,1; 21-23 19.03.2024 esitatud lisa nr 21.1 Tunnistajate XX Viimistlus OÜ (registrikood 14110494) juhatuse liikme XX ja XX ütlused Tsiviilasja nr 2-19-18330, 03.09.2020 helisalvestis ja 3.09.2020 istungi protokoll ning 2016 akt, mis on esitatud Tallinna Ringkonnakohtule kostja poolt.
16.Kohus peab esmalt tuvastama, milline oli poolte tahe tsiviilasjas nr 2-19-18330 kinnitatud kompromisslepingu sõlmimisel, s.o kas hagejal on üldse nõudeõigus kostja vastu tulenevalt üürilepingust või see on kompromissi sõlmimisega välistatud. Pärnu Maakohtu 03.09.2020 määrusega kinnitati poolte vahel sõlmitud kompromissileping, mille kohaselt kostja kohustus vabastama üüripinna, asukohaga xxx, XXX, hiljemalt 03.10.2020. Pooled loobusid oma nõuetest teineteise vastu. Antud menetluses väidab kostja, et ta ei oleks kompromissi 03.09.2020 hagejaga sõlminud, kui talle oleks teada olnud, et kompromissi sõlmimine ei välista hageja poolt tulevikus üürilepinguga seotud rahalise nõude esitamist. Kostja väidab, et talle jäi igati õigustatud arusaam sellest, et peale kompromissi sõlmimist ei ole hagejal enam võimalik talle uusi nõudeid seoses kõnealuse lepinguga esitada. Kostja silmis sõlmisid pooled kompromisskokkuleppe sooviga saavutada vaidluses lõplik õigusrahu ning teadmisega, et poolte kokkuleppe objektiks olevad vaidlused saavad lahendatud ning vastaspool uusi vaidlusi ei tekita. Hageja leiab, et see kompromiss hõlmas ainult neid nõudeid, mis tol hetkel oli. Hageja leiab, et hageja ja kostja vahel tsiviilasjas nr 2-19-18330 sõlmitud kompromiss ei välistanud pooltel tulevikus tekkivate nõuetega kohtusse pöördumist. Hageja ei oleks mingil juhul sõlminud kompromissi, millega ta oleks loobunud tulevikus tekkivatest nõuetest kostja vastu. Pooled leppisid kokku, et loobuvad tsiviilasja 2-1918330 raames esitatud nõuetest üksteise vastu, kuid tuleviku nõuetest loobumise osas kokkulepet ei olnud. TsÜS § 75 lg 1 sätestab, et kindlale isikule tehtud tahteavaldust tuleb tõlgendada vastavalt tahteavalduse tegija tahtele, kui tahteavalduse saaja seda tahet teadis või pidi teadma. Kui tahteavalduse saaja tahteavalduse tegija tegelikku tahet ei teadnud ega pidanudki teadma, tuleb tahteavaldust tõlgendada nii, nagu tahteavalduse saajaga sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel mõistma pidi. VÕS § 29 lg 1 sätestab, et lepingu tõlgendamisel lähtutakse lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Kui see tahe erineb lepingus kasutatud sõnade üldlevinud tähendusest, on määrav lepingupoolte ühine tahe. Tsiviilasja nr 2-19-18330 raames vaidlesid pooled üürilepingu ülesütlemise kehtivuse üle ning korteri üüri ning kommunaalkulude võlgnevuse üle. Riigikohus on otsuses nr 3-2-1-25-15 (p 13) leidnud järgmist: „Kompromissilepinguga muudetakse õiguslikult vaieldav või ebaselge õigussuhe vaieldamatuks poolte vastastikuste järeleandmiste teel. Kompromissilepingul, nagu igal teisel lepingul, on oma ese, s.t konkreetne suhe või suhete ring, mida lepinguga reguleeritakse. Seega eeldatakse VÕS § 578 lg 2 järgi nõuetest loobumist (VÕS § 207) ja nõude tunnustamist (VÕS §
30) üksnes nendes vaieldavates või ebaselgetes küsimustes, mille üle pooled läbi rääkisid ja mille kohta nad kompromissilepingu kui kohustustehingu sõlmisid. VÕS § 578 lg 2 sätestab küll eelduse, et kompromissilepingu tagajärjel loobuvad lepingupooled oma algsetest nõuetest ning omandavad kompromissilepingu alusel uued õigused, kuid see ei tähenda aga seda, et kui pooled sõlmivad kompromissilepingu, siis omandavad nad iseenesest oma olemuselt täiesti uued õigused ja loobuvad vastastikku kõikidest olemasolevatest nõuetest (VÕS § 207 lg 1), või tunnistavad vastastikku, et neil ei ole teineteise vastu ükskõik missugusel alusel mingeid nõudeid (VÕS § 207 lg 2). Nõudest loobumisega lõpeb VÕS § 207 lg 1 kohaselt võlasuhe vaid juhul, kui võlausaldaja ja võlgnik on võlasuhte lõpetamises kokku leppinud.“ Kohus, analüüsides kompromissi teksti, tutvudes istung helisalvestise ja protokolliga, leiab, et tsiviilasjas nr 2-19-18330 sõlmitud kompromissi punkt 1.2 „Pooled loobuvad oma nõuetest teineteise vastu“ hõlmas üksnes poolte sellel hetkel vaidlusaluseid nõudeid, milleks oli üürilepingu ülesütlemise kehtivus ning korteri üürivõlgnevuse ja kommunaalkulude tasumine. Vaidluse käigus ei toimunud arutelu korteriomandi seisukorra üle. Sellel hetkel ei olnud korter kostja poolt hagejale üle antud, hagejal puudus teadmine korteri seisukorrast. Kostjaga sarnane mõistlik isik pidi arusaama, et hageja tahe ei olnud loobuda kõigist tulevikunõuetest. Kostjal oli menetluses ka juriidiliste teadmistega lepinguline esindaja. Poolte ühist tahet ei ole võimalik kohtul tõsikindlalt välja selgitada, kuid kohtul on võimalik lähtuda kohtuniku arusaamast, kes viibis kompromissi sõlmimise juures, samuti elulise usutavuse kriteeriumist ning teha otsustus enda siseveendumuse kohaselt, tuginedes asjas esitatud tõenditele. Pärnu Maakohus on 21.10.2021 otsuses kinnitanud: „Kohus väidab jätkuvalt, et Pärnu Maakohtu 03.09.20 määruse resolutsiooni p 1.2, milles pooled loobuvad oma nõuetest teineteise vastu, mõtteks on, et pooled loobuvad ainult kompromissi sõlmimise hetkeks esitatud nõuetest teineteise vastu. Kohus on veendunud, et pooled said 03.09.20 kompromissi sõlmides ühtemoodi aru, et kokku lepiti selliselt, et nad loobuvad ainult teineteise vastu kompromissi sõlmimise hetkeks esitatud nõuetest.“ Käesolevas tsiviilasjas 21.10.2021 otsuse teinud kohtunik oli sama, kes tsiviilasjas nr 2-19-18330. Kohus tuvastas protokollist ja helisalvestiselt, et tsiviilasja nr 2-19-18330 kompromissi sõlmimisel ei rääkinud pooled mitte kordagi tulevikus tekkivatest nõuetest loobumisest. Järelikult ei olnud tuleviku nõuetest loobumine ka poolte tahe. Vastasel juhul oleksid pooled sõlminud kompromisslepingu, kus oleks olnud eraldi välja toodud, et pooled loobuvad ka võimalikest tulevikus tekkivatest nõuetest. Seega kompromissi tekstist nähtub pigem see, et pooled ei välistanud tulevikus tekkivaid nõudeid, mis on seotud sama üürilepinguga. Kohtule ei ole eluliselt usutav, et hageja oleks nõus ja tema tahe oleks olnud see, et kompromissiga välistatakse ka tema nõudeõigus nõuda kahju hüvitamist, kui peaks selguma, et korter on kahjustunud ja et kohus kinnitaks kompromissi, kus loobutakse tuleviku nõuetest olukorras, kus ei ole teada, milline on korteri seisukord hagejale üleandmisel. Seda ei saanuks ka kostja eeldada, et hageja vastavast nõudeõigusest loobuks. Samuti toetab kohtu siseveendumust asjaolu, et kostja on teinud 02.10.2020, korterist väljakolimisel video. Mis põhjusel peaks kostja tegema korterist video enne välja kolimist, kui tema arusaama kohaselt puudus hagejal tema vastu mistahes nõudeõigus ning rõhutama veel videos, et kõike lugege loomulikuks kulumiseks. Seega, lähtudes eelnevast kohus on seisukohal, et kohtulikus kompromissis ei leppinud pooled kokku selles, et nad loobuvad üürilepinguga seotud tulevikus tekkivatest nõuetest teineteise vastu ning hagejal on õigus kostja vastu nõue esitada.
17.Kuna kohus on leidnud, et hagejal on õigus nõue esitada, peab kohus järgnevalt antud asjas tuvastama, milline oli üüritud ruumide seisukord kostjale üleandmisel. Kohus on tuvastanud, et kostja võttis 01.02.2012 ruumid vastu ja pretensioone ei esitatud. Üürilepingu sõlmimisel on koostatud eluruumi üleandmisakt, milles märgitud, et eluruumi seisukord on hea. Üürilepingu punkti 4.2.1. kohaselt kohustus üürnik korteri vastuvõtmisel korteri hoolikalt üle vaatama ning juhul kui üürnikul on pretensioone korteri seisundiga või puudustega oli ta kohustatud need välja tooma üleandmis-vastuvõtmis aktis. Kostja ei ole ühtegi puudust ega pretensiooni välja toonud. Eeltoodust järeldub, et ruumid anti kostjale üle vähemalt heas seisukorras. Poolte vahel on vaieldav, mida tähendab seisund hea. EKSS „Eesti keele seletav sõnaraamat“ kohaselt, hea tähendab - oma laadi, omaduste, kvaliteedi poolest hinnatav, väärtuslik, nõuetele vastav. Ehk siis kui korter on heas seisundis, on see vastav eluruumi tavapärastele nõuetele ja ilma puudusteta. Kohus leiab, et hageja on tõendanud, et korter oli heas seisukorras kostjale üleandmisel. Hageja on vastava asjaolu tõendamiseks esitanud fotod (lisa 6), mis olid vastava üürikuulutuse juures, mille põhjal kostja korteri üürile võttis. Fotodest nähtuvalt ei esinenud korteril puudusi ja korter on tõe poolest heas seisukorras. Vaidlust ei ole, et fotod on tehtud 2011 sügisel ja korter anti üle 01.02.2012, seega fotod ei olnud tehtud vahetult enne üleandmist või üleandmise ajal ning seega ka 100% korteri seisukorda kostjale üleandmisel tuvastada ei saa. Samas saab esitatud tõendite põhjal tuvastada seda, kas korteri seisukord oli hea, nagu oli kirjas üleandmis-vastuvõtmis aktis. Kohus leiab, et hageja on antud asjas tõendanud, et korter oli kostjale üleandmisel heas seisukorras ja samaväärses seisukorras kui fotodel, mis olid üürikuulutuse juures. Tunnistaja XX kinnitas, et korter seisis enne kostjat tühjana ja keegi seda ei kasutanud, ehk siis korteri seisukord ei saanud seismisega muutuda, pealegi ei ole kostja üleandmise-vastuvõtmise akti pretensioone ega tähelepanekuid korteri puudustest esitanud. Kostja seisukohad on vastuolulised. Kostja on viidanud oma viimases kirjalikus seisukohas kohtule, et kostja teada elas enne teda seal üürnik koos tuhkruga ehk siis võis see loom korterit kahjustada. Eluliselt ei ole aga usutav, et kostja võtab vastu looma poolt rikutud korteri, ühtegi pretensiooni ei oma ja on nõus. et akti märgitakse korteri seisukorraks hea. Pealegi on kostja väide tõendamata. Tunnistaja on kinnitanud, et korter seisis tühjana enne kostjat. Kohus loeb tuvastatuks, üürilepingu sõlmimisel koostatud eluruumi üleandmisakti ja fotodega (hagi lisa 6) ning üürikuulutusega ja tunnistaja XX ütlustega, et eluruumi seisukord kostjale üleandmisel 01.02.2012 oli samaväärses seisukorras kui lisa 6 fotodelt nähtub, seisukord oli hea, eluruumil ei esinenud puudusi, sh niiskuskahjustuste kohta andmeid ei ole. Kui üüritud asja üürnikule üleandmisel koostati asja üleandmisakt, eeldatakse, et asi anti üle üleandmisaktis toodud seisundis ehk heas seisundis. Vastupidist ei ole kostja tõendanud.
18.Järgnevalt peab kohus tuvastama, milline oli korteri seisukord, kui kostja 02.10.2020 korterist välja kolis ja hageja 03.10.2020 korteri valduse endale sai. Pole vaidlust, et kostja 03.10.2020 korteri ülevaatusel ei osalenud. Mingisugust mõjuvat põhjust ülevaatusel mitte osaleda kostjal polnud. Korteri 03.10.2020 ülevaatuse juures viibisid tunnistajad, XX ja korteriühistu juhatuse liige XX. XX on istungil ka üle kuulatud. Hageja poolt on 03.10.2020 tehtud fotod ja video, mis tõendavad millises seisus korter sellel hetkel oli. Hageja poolt tehtud ja kohtule esitatud fotode kuupäeva
enam kostja ei vaidlustanud, seega pole vaidlusalune, millal fotod on tehtud. Video pealt on samuti kuulda, mis ajal video on tehtud. Kuigi hageja oleks võinud videos öelda ka ükskõik mis kuupäeva, siis võrreldes fotosid ja videot, on korteri seisukord sama. Tunnistaja on tunnistanud, et esimene asi, mis ülevaatuselt meelde tuleb on võigas hais, kassi uriini hais. Tunnistaja tõi välja kraabitud uksepiidad, väga räpase diivani, kassi uriinist läbi imbunud seina, vaibad mis olid võikalt mustad ja haisesid looma väljaheite järgi, aknalauad ning mööbel oli paksu tolmu all, keset põrandat oli sulama jäetud külmkapp. Tunnistaja kinnitas, et fotodelt (lisa 7), mida hageja on kohtule esitanud, nähtub sama pilt, mis tema korteris 03.10.2020 nägi. Tunnistaja tunnistas ka seda, et on selles korteris käinud ka sellel ajal, kui T.I seal sees elas ja korter meenutas siis rohkem vanaasjade ladu või prügimäge. Korteris elas 6-7 kassi. Korter oli maast laeni täis asju, pappkaste, vanu riided ja muid vanu asju. Korteris olid ainult kitsad käiguteed. Kohus loeb tõendatuks esitatud fotode (hagi lisa 7), 03.10.2020 üleandmisvastuvõtmise akti, esitatud video ja tunnistaja XX ning XX ütlustega, et korteri seisukord oli halb ning võrreldes kostjale üleandmisega oli korter olulises ulatuses kahjustatud. Seisuga 03.10.20, eluruumi olukord on fikseeritud fotode, video ja ülevaatamisaktiga. Lisaks tunnistasid mõlemad tunnistajad vande alla, et korter oli sellises seisus, nagu fotodelt nähtub (lisa 7 fotodel) ning lisaks oli korteris vänge kassi uriinihais. Nimetatud tõenditega on tõendamist leidnud, et eluruumile olid tekkinud kostja valduses olemise aja jooksul alljärgnevad kahjud: ruumide uksepaled on loomade poolt ära rikutud; seinad on loomade poolt ära rikutud nii kraapimise kui ka väljaheidete tagajärjel; põrandatel on niiskuse (võimalik kassiuriin) kahjustused; aknad ja aknalauad hallitavad; mööbel on kas tugevalt määrdunud või kasutuskõlbmatu; kõik seinad olid rikutud ( tapeet maha kistud, seinad täis soditud ja ära kraabitud; loomade poolt täis urineeritud). Kuna hageja on tõendanud, milline oli korteri seisukord 03.10.2020, on tõendamiskoormus kostjal, mida ka kohus selgitas. Kostja vastuväited esitatu fotodele olid vaid sellised, et pole teada, millal need on tehtud, millisest vastuväitest kostja loobus, kui hageja tõendid fotode kuupäevade kohta esitas. Järgnevalt kostja vaidles lihtsalt vastu, et jääb enda seisukoha juurde, et korter oli korras, kui kostja välja kolis ning tegemist on loomuliku kulumisega. Kostja on esitanud vastakuid seisukohti, s.o et tellis korteri koristuse, aga oli nõus ka remondi tellima. Samas, miks oli kostja nõus ka remonti tellima, kui väidetavalt korter remonti ei vajanud ja oli korras. Ebatõene on ka kostja väide, et hageja ei nõustunud sellega, et kostja koristusteenuse tellib. Asjas on tõendatud poolte kirjavahetusega, et hageja oli koristusteenusega nõus ja nõus laskma koristusteenust teostaval isikul ise hiljem korterisse siseneda, kuid et korteriomandi üleandmine peab toimuma endiselt 03.10.2020, lihtsalt maksjaks oleks kostja. Kuid kostja vastavale kirjale enam ei reageerinud ja ei avaldanud, mis firmalt on ta koristuse tellinud. Hageja on esitanud hagiavalduses esitatud asjaolude tõendamiseks tõendid, et tema kahju on tekkinud kostja lepingu rikkumise tagajärjel. Seega oleks pidanud kostja tõendama oma vastuväiteid, et tema ei ole hagejale kahju tekitanud ja et korter ei kahjustunud kostja tegevuse tagajärjel ajal, kui kostja seda kasutas. Kostja on esitanud video, mis on tehtud 02.10.2020, kuid vastav video ei ole ülevaatlik, videos nähtuvad valikuliselt asjad ja tehnika, pigem on kostja filminud, millised asjad on korteris. Terviklikku ülevaadet korterist pole, pole filmitud ka eraldi uksepiitasid, liiste, aknalaudu, põrandat. Ka seda, kas korteris oli hais, ei ole võimalik videost tuvastada. Videost on näha, et korteris on hulgaliselt ladestatud asju prügikottidesse ja et korter ei ole heas seisukorras. Filmimine on vahepeal katkestatud, ei näe tervikpilti korteri
seisundist. Video pealt on tuvastatav, et ei vasta korter sellele seisukorrale, mis nähtub algsetelt fotodelt ja video ei tõenda, et korter on täiesti normaalses seisukorras, nagu väidab kostja. Kostja märgib, et koridoris/vahekäigus on ladestatud asju, kuid see ei tähenda, et korterile oleks mingit kahju tekitatud. Tegemist oli kostja seisukohast normaalse kogumiga asjadest, mis oli korterist ära kolimise käigus moodustunud ja korteri oleks saanud korda teha koristamisega. Kohtu hinnangul, vaadeldes ja analüüsides asjas esitatud tõendeid kogumis, ei nähtu, et tegemist oleks olukorraga, kus vaid koristus oleks saanud muuta korteri selliseks, millisena ta kostjale üle anti, (arvestades loomulikku kulumist). Kostja on esitanud kohtule ka 2016. akti ja selle juurde kuuluva lisa, millega soovib tõendada, et korteri seisukord mh kütte ja ventilatsiooni osas oli halb, mis võis ja ilmselt põhjustaski hageja viidatud niiskus- jm -kahjustused. Kohus on seisukohal, et vastav akt ei tõenda, et just vastaval korteriomandil olid probleemid küttega ja ventilatsiooniga. Kostja pole selle aja jooksul, kui ta elas hageja korteriomandis kordagi pöördunud hageja poole kütte või ventilatsiooni probleemiga. Samuti ei olnud kostja viidanud üleandmise-vastuvõtmise aktis, kui ta korteri valduse sai, et kuskil korteris oleks olnud niiskuskahjustused. Kostja ei ole kordagi pöördunud ka korterit kasutades hageja poole, et niiskusega on probleeme ja aknalaudadele või mujale on tekkinud hallitus või kahjustused. Kohus nõustub hagejaga, et kostja on eluruumi kaheksa-aastase hariliku kasutamise järel kahjustanud seda üle hariliku kulumise määra. Kohus leiab, et hageja on tõendanud, et 03.10.20 seisuga, akti, fotode ja videoga fikseeritud eluruumi kahjustused tekkisid eluruumi kostja valduses olemise ajal, kuna eluruumi üleandmise 01.02.12 seisuga kahjustused puudusid. Kohus nõustub hageja seisukohaga selle kohta, et eluruumi 03.10.20 üleandmise akt on piisavalt loetav ja seega arusaadav. Kostjal oli võimalus viibida eluruumi tagastamise juures, kuid kostja seda ei teinud. VÕS § 334 lg 1 sätestab, et üürnik peab üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Kui üüritud asja üürnikule üleandmisel koostati asja üleandmisakt, eeldatakse, et asi anti üle üleandmisaktis toodud seisundis. Sama paragrahvi lg 2 sätestab, et üürnik vastutab üüritud asja hävimise, kaotsimineku ja kahjustumise eest, mis toimub ajal, kui asi oli üürniku valduses, kui ta ei tõenda, et hävimine, kaotsiminek või kahjustumine toimus asjaoludel, mis ei tulenenud temast või isikust, kellele ta asja kasutamise lepinguga kooskõlas üle andis. Üürnik ei vastuta asja hariliku kulumise, halvenemise ja muutuste eest, mis kaasnevad asja lepingujärgse kasutamisega. Seega vastutab üürnik üksnes puuduste eest, mis on tekkinud ajal, mil ruumid olid tema kasutuses, ning mis ületavad asja lepingujärgsel kasutamisel harilikult tekkivat kulumist, kahjustusi ja muutusi. Kohus leiab, et asjas kogutud tõenditega on tõendatud, et kostja tagastas hagejale eluruumi seisundis, mis ei vasta asja lepingujärgsele kasutusele. Eluruumi kasutamine olukorras, mis fikseeriti 03.10.20 aktis, ei ole võimalik. Kostja, pidades eluruumis koduloomi, ei olnud piisavalt hoolas korteris puhtuse hoidmisel ega loomade üle järelevalve teostamisel, mille tagajärjel on eluruumi kahjustatud ulatuses, mida kohus ei saa pidada lepingujärgseks amortisatsiooniks. Seega, arvestades 03.10.20 eluruumi üleandmise aktis fikseeritud kahjustuste olemust ja ulatust, ei ole eluruumis fikseeritud kahjustused tekkinud eluruumi harilikust kulumisest, mis kaasnevad asja lepingujärgse kasutamisega. Kohus leiab, et kostja on rikkunud eluruumi üürilepingu 01.02.2012 p 8.3, mis kohustas kostjat tagastama korteri, mis peab olema korteri
üürnikule üleandmise-vastuvõtmise aktis fikseeritud seisundis, arvestades normaalset kulumist. Kohus leiab, et kostja ei ole tõendanud, et üüritud eluruumi kahjustamine toimus asjaoludel, mis ei tulenenud kostjast. Kostja ei ole esitanud tõendeid hageja tõendite kummutamiseks. Kostja vastuväited on paljasõnalised ja otsitud. Antud asjas leidis tuvastamist, et eluruumi kahjustused on tekitatud kostja kontrolli all olevate loomade ja tema enda poolt. Seega vastutab kostja üüritud eluruumile tekitatud kahjustuste eest. Seega, klohus on tuvastanud, et eluruum muutus kostja kasutamise ajal sisuliselt kasutuskõlbmatuks. Muutused ei ole käsitletavad asja hariliku kulumisena. Kostja ei ole tõendanud, et kahjustumine toimus asjaoludel, mis ei tulenenud temast või isikust, kellele ta asja kasutamise lepinguga kooskõlas üle andis. Seega vastutab kostja VÕS § 334 lg 2 järgi hageja ees.
19.Lepingulise kahjuhüvitise nõude aluse annab üürileandjale VÕS § 115 lg 1, mille kohaselt kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. Üldjuhul võib VÕS § 115 lg 2 ls 1 kohaselt kohustuse täitmise asemel kahju hüvitamist nõuda pärast käesoleva seaduse §-s 114 sätestatud täiendava tähtaja möödumist, sellest erand on sätestatud VÕS § 115 lg-s 3. Hageja teavitas kostjat 06.11.2020 järgmiselt: „Edastan Teile korteri ülevaatusakti millega teavitame korteris avastatud puudustest. Saadan Teile peagi ka pakkumised nende kahjude likvideerimiseks, mis korterisse on tekitatud“. Järgmise kirja koos hinnapakkumistega saatis hageja 10.12.2020, andes kostjale aega kuni 28.12.2020 kahju hüvitamiseks summas 9195 eurot. Kostja on seisukohal, et hageja ei andnud kostjale võimalust ise puuduseid kõrvaldada, vaid lasi puudused ise kõrvaldada ja esitas kostjale kahju hüvitamise nõude. Sellega võttis hageja kostjalt ka võimaluse tellida ekspertiis, mis tuvastaks puuduste tekkepõhjused. Seega ei olnud võimalik kostjal esitada tõendeid selle kohta, et ta ei vastuta tekkinud puuduste eest sellises ulatuses nagu nõuab hageja. Esitatud tõendite kohaselt, XX Viimistlus OÜ on hagejale arve esitanud 22.12.2020 ja hageja on materjalid ostnud 02.12.2020, 09.12.2020, 21.12.2020 ja 22.12.2020. Seega vastab tõele, et hageja alustas juba kulutuste tegemist enne kui saabus kostjale antud tähtaeg kahju hüvitamiseks. Arve on hageja poolt aga tasutud pärast kostjale antud tähtaega, s.o 31.12.2020 Kohtu hinnangul saab 10.12.2020 saadetud kirja puhul saab rääkida VÕS § 115 lg 2 tähenduses antud täiendavast tähtajast. Poolte vahel pole vaidlust, et kostja ei reageerinud hageja poolt saadetud 06.11.2020 ja 10.12.2020 kirjadele. Kohus leiab, et hageja on täitnud VÕS § 115 lg-s 2 ettenähtud täiendava tähtaja määramise kohustuse. Heauskselt käituv isik, kes avaldab tahet enda poolt vaidlust lahendada, reageerib talle saadetud kirjadele. Kostjal oli võimalus reageerida hageja poolt saadetud kirjale ja avaldada, et ta ei ole nõus hageja poolt tellitud hinnapakkumistega, soovib ise tellida hinnapakkumised ning lasta vajalikud tööd teostada. Kostja oleks ka saanud koheselt edastada soovi ekspertiisi teostamiseks. Kostja kirjale ei reageerinud. Kostja ei ole vaidlustanud, et ta poleks kirja kätte saanud.
Kohus möönab, et kõige korrektsemini hageja ei ole VÕS § 115 lg 2 kohustust täitnud, kuid hageja tegevus on piisav, et lugeda see hageja poolt täidetuks. Kohus on seisukohal, et sellises olukorras saaks rakendada ka erandit, vastavalt VÕS § 115 lg 3, kuna tegemist oli olulise lepingu rikkumisega kostja poolt (raske hooletusega tekitatud kahju). Hageja on menetluses välja toonud, et tema seisukohast oli kostja poolt tegemist raske hooletusega, kuna kostja ei täitnud loomapidamise nõudeid ja pidi ette nägema, et loomade poolt võib korterile kahju tekkida. Kohus on nõus hageja seisukohaga, et loomapidamise nõuete rikkumine on raske hooletus. Lisaks, kostja oli juba eelnevalt näidanud enda käitumisega, et temalt ei ole mõistlik oodata kohustuste täitmist (poolte vaheline vaidlus tsiviilasjas nr 2-19-18330 üürilepingu üle). Kohus leiab, et asjaolude kohaselt oleks olnud ka kahju hüvitamine puuduse kõrvaldamist võimaldamata mõistlik. On ilmne, et täiendava tähtaja määramisel ei oleks tulemust, seega esinevad VÕS § 116 lg 2 p 3 4 sätestatud eeldused. Lähtudes eelnevast on kohus seisukorral, et hagejal oli õigus koheselt nõuda kahju hüvitamist, vastavalt VÕS § 115 lg 3, kuid hageja on täitnud ka VÕS § 115 lg 1 täiendava tähtaja määramise nõuet.
20.VÕS § 115 lg 1 sätestab, et kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. VÕS § 127 lg 1 sätestab, et kahju hüvitamise eesmärk on kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. VÕS § 128 lg 3 sätestab, et otsene varaline kahju hõlmab eelkõige kaotsiläinud või hävinud vara väärtuse või vara halvenemisest tekkinud väärtuse vähendamise, isegi kui see tekib tulevikus, ning kahju tekitamisega seoses kantud või tulevikus kantavad mõistlikud kulud, sealhulgas mõistlikud kulud kahju ärahoidmiseks või vähendamiseks ja hüvitise saamiseks, muu hulgas kahju kindlaks tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks. VÕS § 132 lg 3 sätestab, et kui asja on kahjustatud, hõlmab kahjuhüvitis eelkõige asja parandamise mõistlikud kulud ning võimaliku väärtuse vähenemise. Kui asja parandamine on asja väärtusega võrreldes ebamõistlikult kulukas, tuleb maksta hüvitist vastavalt käesoleva paragrahvi lõikele 1.
21.Riigikohtu praktika järgi võib VÕS § 115 lg 1 ning § 127 ja § 128 alusel võlausaldaja lepingu rikkumise korral nõuda kahju hüvitamist, kui on täidetud eelkõige järgmised üldised eeldused (vt nt Riigikohtu 25. novembri 2015 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-130-15, p 11): 21.1 võlgnik on lepingut rikkunud (VÕS § 115 lg 1); 21.2 võlgnik vastutab lepingu rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1); 21.3 võlausaldajale on tekkinud või tekib kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128); 21.4 kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2); 21.5 kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena võlgnikule lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 127 lg 3); 21.6 rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4).
22.Hageja peab TsMS § 230 lg 1 esimese lause järgi tõendama kõiki kahju hüvitamise nõude aluseks olevaid asjaolusid, v.a vastutuse puudumine rikkumise
eest. Hageja peab näitama, millest tema kahju hüvitamise nõue koosneb, et kostjal oleks võimalik sellele esitada vastuväiteid ja tõendeid (vt Riigikohtu 10. juuni 2015 Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-60-15, p 17).
23.Kohtu hinnangul on hageja tõendanud kõiki kahju hüvitamise eeldusi. Hageja on esitanud üürilepingu rikkumisest tuleneva kahjuhüvitise (puuduste kõrvaldamiseks tehtud kulutuste) ja viivise nõude. Kostja on rikkunud hagejale eluruumi tagastades üürilepingu p 8.3, mille kohaselt pidi kostja tagastama korteri üleandmise- vastuvõtmise aktis fikseeritud seisundis, arvestades normaalset kulumist, mistõttu on hagejal tekkinud kahju. Hageja on esitanud hagiavalduses esitatud asjaolude tõendamiseks tõendid, et tema kahju on tekkinud kostja lepingu rikkumise tagajärjel. Seega oleks pidanud kostja tõendama oma vastuväiteid, et tema ei ole hagejale kahju tekitanud.
24.Hageja on tõendanud, et kostja on lepingut rikkunud. Hageja on tõendanud millised konkreetsed tööd eluruumil olevate kahjustuste kõrvaldamiseks on tehtud ning missugune kahju ja missuguses ulatuses on hagejal tekkinud seoses kostja kohustuse rikkumisega ja et tema kahju 8718,38 eurot (maha arvestatud 199 eurot tagatisraha) tekkis kostja lepingu rikkumise tagajärjel. Kostja on rikkunud üürilepingu p 8.3. Asjas on kohus tuvastanud, et korter ei vastanud seisundile, milles ta kostjale üle anti ja tegemist ei olnud loomuliku kulumisega. Kostja vastutab lepingu rikkumise eest, kuna kostja ei ole tõendanud, et kahjustused korterile tekkisid ajal, kui korter ei olnud kostja käsutuses või kellegi teise süül. Hagejale on tekkinud kahju. Hageja sai tagasi korteri, mis oli kahjustatud ja mida ei oleks saanud sellises seisukorras ei hageja ise kasutada ega välja üürida. Seega pidi hageja tegema kulutusi, et korter viia tagasi samasse seisukorda, nagu see oli korteri kostjale üürimise ajal.
25.Kostja on leidnud, et hageja poolt esitatud tõenditest ei nähtu, millises summas on esitatud nõudest maha arvutatud loomulik kulumine. Kostja on seisukohal, et korteri seisukord selle üleandmisel hagejale vastab kostja poolt 8 aasta jooksul korteri kasutamisele. Hageja väidab, et ei saanud loomulikku kulumist arvesse võtta, kuna korteris ei olnud üldse midagi, mis vastaks loomulikule kulumisele, mis kaasneb asja kasutamisega. VÕS § 334 lg 2 ls 2 kohaselt üürnik ei vastuta asja hariliku kulumise, halvenemise ja muutuste eest, mis kaasnevad asja lepingujärgse kasutamisega. Seega kõikide nende kahjustuste ja kogu sellise kulumise eest, mis on vastava asja kasutamise puhul tavaline, üürnik ei vastuta. Puuduste puhul, mis on tekkinud ajal, mil ruumid olid kostja kasutuses, tuleb hinnata, kas need on sellised, mis kaasnevad asja lepingujärgse kasutamisega. Kohus on analüüsinud, kas ruumide kulumine, halvenemine ja muudatused võisid kaasneda nende lepingujärgse kasutamisega. Kohus on seisukohal, analüüsides kõiki tõendeid, et korteri seisukorda ei saa pidada harilikuks kulumiseks. Loomulikku kulumine oma iseloomult on eseme või objekti jms amortiseerumine, mis paratamatult juhtub kõigega mingi aja vältel, st loomulik kulum on kulum mis tekib asja sihipärase kasutamisega. Arvestades, et tegemist on üürilepinguga, mille kohaselt isik asus antud korterisse elama, siis ei saa pidada fotodelt nähtavaid kahjustusi korteri sihipärase kasutamisega tekkinuks. Loomuliku kulumise all ei saa silmas pidada maha kistud tapeeti või loomsete väljaheidete poolt tekitatud kahju.
Loomulik kulu on ajas kulumine, näiteks pleekimine või diivani porolooni ära vajumine või diivanikatte ära kulumine istumisest. Kohtu hinnangul polnud korteris asju ega viimistlust, mis oleks läinud loomuliku kulu alla ja mida oleks saanud eraldi nt. kohtparandustega parandada või pestes kasutuskõlblikuks muuta. Kohus möönab, et hageja võis remondi käigus teatud kasu saada, kuid kohtupraktikas on selgitatud, et kasu mahaarvamine kahjuhüvitisest võib olla vastuolus kahju hüvitamise eesmärgiga olukorras, kus kannatanul ei ole objektiivselt võimalik kasu saamist kahju hüvitamise käigus vältida (nn pealesunnitud rikastumine) (Riigikohtu 2. detsembri 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-133-15, p 17). Praeguses olukorras ei saanud hageja korteri remondist võimalikku tekkivat kasu vältida, kuna remonti vajas kostja rikkumise tõttu terve korter. Asjaoludest nähtuvalt ei olnud hagejal plaanis tervet korterit remontida, vaid kui tegemist oleks olnud loomuliku kulumisega, siis oleks saanud teha pisiremonti. Hageja huvi on seadusega kaitstud, sest isegi kui perioodiline renoveerimine on paratamatu, ei ole üürileandjal ükskõik, millal seda ette võtta. Tööde ajastus on seotud rahavoo planeerimise ja kulude kokkuhoiuga. Seega ei saa eeldada, et korteri pealesunnitud renoveerimine või remont ei ole üürileandja jaoks negatiivne tagajärg. Hageja on selgitanud, et kapitaalremont võis olla korteris tehtud umbes aastal 2003 ja pisemaid remonditöid järgneva 9 aasta jooksul. Vahetult enne üürilepingu sõlmimist sai paigaldatud kõik uued aknalauad. Terviklikku korteri remonti korter ei oleks vajanud ja kui kostja oleks kasutanud korterit heaperemehelikult, siis loomuliku kulumi oleks saanud parandada pisiparandustega. Seega leiab kohus, et hageja ei oleks pidanud kahju nõudest maha arvestama loomulikku kulumist (mida hageja ka teha ei saanud, kuna remontima pidi terve korteri).
26.Hageja on võtnud erinevad hinnapakkumised, mis näitavad palju kulub korteri korda tegemisele. Hageja on valinud hinnapakkumistest väikseima. Hageja on välja toonud, millised olid korteri kahjustused ja millised konkreetsed tööd eluruumil olevate kahjustuste kõrvaldamiseks on tehtud ja milline on kahju suurus. Hageja on ruumide kaupa välja toonud, millistele asjaoludele ja tõenditele ta tugineb. Kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga. Üleandmisakti kohaselt oli üürnik kohustatud kasutama korterit heaperemehelikult ja üürnik on kinnitanud seda oma allkirjaga. Üürnik ei ole seda teinud. Samuti on sätestatud üleandmise seisundi põhimõtted VÕS § 334 lg 1 ja 2. Heaperemehelik kasutamise all ei saa pidada tapeetide seinast kiskumist, uksepiitade kraapimist loomade poolt, loomade poolt põrandate ja seinte katmine väljaheidetega ning aknalaudade ja akende hallitamine, seega on täidetud VÕS § 127 lg 2. Kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena võlgnikule lepingu sõlmimise ajal ettenähtav. Tekkinud kahju pidi olema kostjale ettenähtav. Kui lepingus on välja toodud, et korterit tuleb kasutada heaperemehelikult, siis kostja poolt pole seda tehtud. Heaperemehelik hoidmine tähendab, et korter säilib oma väljanägemise poolest. Asjaolu, et loomad teevad oma hädad korterisse sisse ei ole tavapärane ning loomade poolt ära kraabitud uksepiidad ei ole samuti tavapärane. Kostja pidi aru saama, et kui ta sellisel viisil korterit kasutab, siis rikub ta lepingut ning selle tõttu tekib kahju mille ta peab hiljem hüvitama. Hageja seisukohalt oli kohati tegemist isegi tahtliku või raske hooletusega, kui vaadata kuidas on loomade poolt antud korteris käitutud. Taoline asi viitab sellele, et
antud loomadega ei käidud väljas jalutamas või neil polnud kindlat kohta kuhu häda teha(liivakast kasside puhul) ehk tegemist on juba isiku raske hooletusega. Rikkumise ja hagejale kahju tekkimise vahel on põhjuslik seos. Kui kostja oleks korterit heaperemehelikult kasutanud ei oleks hagejale kahju tekkinud.
27.Kohus on tuvastanud, et korter oli hagejale üleandmisel kahjustatud. Järgenvalt on kohtul vaja tuvastada milliseid töid on tehtud, kas need olid vajalikud. Hageja on esitanud ülevaate, viidates asjas esitatud tõenditele, missuguseid konkreetseid remonditöid ja milliste eluruumide või eluruumi kahjustuste kõrvaldamiseks hageja tegi, missuguseid materjale ja millises ulatuses ning missuguse maksumusega hageja kasutas. Hageja on välja toonud tubade ja ruumide kaupa, millised oli kahjustunud, kui suures ulatuses, milliseid töid oli vaja teha ja milliseid töid tehti ning kui palju see maksis. Hageja on esitanud ruumide kaupa fotode võrdluse enne ja pärast, lahti kirjutanud millised olid kahjud, milliseid töid pidi tegema, millist materjali igasse ruumi kasutati. Lisaks nähtub videost ruumide kaupa ja tunnistajate ütlustest, millised kahjud ruumidel olid. Kohus ei leia, et ainult ekspertiisiakt saaks tõendada vajalikke töid ja maksumusi. Hagejal on õigus oma nõuet tõendada enda valikul ja hageja on esitanud võrdlevad fotod, XX Viimistlus OÜ hinnapakkumise, tehtud tööde nimekirja, kuludokumendid. lisaks on tunnistaja XX Viimistlus OÜ juhatuse liige XX tunnistanud, millises seisukorras korter oli, milliseid töid oli vaja teha, mida tehti, mis materjal kulus, palju oli tööde maksumus. XX ise teostas korteris töid. Tunnistajal pole küll ehitusalast kõrgharidust, kuid omab tunnistust maalri erialal, plaatija erialal, on läbinud saunade-ja dušši ruumide ja värvimise koolituse. Omab praktikat 18 aastat. Tunnistaja on tunnistanud, et korteri kahjustused olid suured, eriti pärast tapeedi eemaldamist, kui selgus, et kipsplaadid on samuti kahjustunud. Esialgu, mis silma hakkasid olid põrandaliistud, uksepiirdeliistud ja ukselengid, mis olid väga kahjustunud. Kohati oli ka laminaat kahjustunud. Lisaks oli korteris kassi uriini hais. Tunnistaja kinnitas, et kahjud olid sellised, nagu fotodelt nähtub ja korteris polnud sellised kahjusid, mida saaks võtta loomuliku kulumisena. Loomulikku kulumist saaks nt. kohtparandustega likvideerida, mööbli/vaipade pesuga, korteri koristamisega. Tunnistajalt küsiti ka eraldi üle, kas teostatud tööd olid tõesti vajalikud ja miks. Tunnistaja kinnitas vande all: a) tapeedi eemaldamine oli vajalik, sest kassi uriinist oli tapeet läbi imbunud ning tapeedi servad lahti löönud b) kui tapeet sai maha võetud siis selgus, et kipsplaat on kahjustunud ja odavam oli seda osaliselt eemaldada, mitte kõiki seinu lahti võtta ning kipsseinad ehitati osaliselt uuesti. c) aknalauad olid niiskuse kahjustusega ja osaliselt hallitasid. Neid ei saanud parandada vaid tuli välja vahetada. Need olid pundunud, pealmine plastik kiht oli lahti. d) ukselengid olid päris sügavalt ära kraabitud ja ka ukse piirdeliistud, kuna need ei olnud täispuidust, vaid MDF, siis neid ei saanud parandada ja tuli välja vahetada. Tunnistaja selgitas ka lahti tööde nimekirjas märgitud tööd, mille kohta kostjal oli eelnevalt küsimusi. Maalerdus tööde alla läheb kõik, alustades tapeedi eemaldamisest, uuesti kipsi osaline vahetus mis on vuukide uuesti tegemine. Lisaks kõik risti vuugid, mis tekkisid seoses osalise kipsi vahetusega. Samuti värvimine, aknapaled, uue tapeedi panemine. Transport – viidi ära maha võetud tapeet ja üles võetud
põrandakate, samuti remondist tekkinud prügi jms. Prügi utiliseerimine - prügi viiakse jäätme jaama ja see on tasuline. Vajalikud ja teostatud tööd ruumide kaupa. 27.1 Elutuba, köögi, I ja II toa esine ja panipaik osa. Enne üürilepingut on lisast 6 pildid 18308681, 19872029, 19872069, 19872110, 19872127, 19872147 19872147, 19872153. Pärast üürilepingut on lisast 7 pildid 8729, 8911, 8912, 8913, 8922, 8923, 8924. Remondi ajast on lisast 13 pildid 9111, 9116, 9117, 9120, 9159. Pärast remonti on lisast 19 pildid 9254, 9302, 9304, 9305, 9306, 9307, 9308, 9331. Vajalikud tööd toas: Tuba vajas tapeedi eemaldamist ning uue parketi panemist. Parketil olid ulatuslikud niiskusekahjustused loomsete välja heidete poolt ning samad kahjud olid ka seintel. Seintelt oli osaliselt tapeet loomade poolt maha kraabitud. Aknalaud oli ulatuslikke niiskuskahjudega ning vajasid vahetamist. Paigaldati uued aknalaud maksumusega 13,65 eurot ning kahe paigaldus maksis 30 eurot. Paigaldati uued põrandaliistud. Põrandaliiste läks kokku ca 36 meetrit, mis maksid 68,4 eurot ning nende paigaldamine maksis 216 eurot. Toa põranda pind, mis on parketi all on ca 25 ruutmeetrit ehk parkett läks maksma 124,75 eurot ning paigaldus 250 eurot. Seina pinda on ca 50 ruutmeetrit ehk tapeedi eemaldus läks 100 eurot maksma ning maalritööd 96(seinad ja lagi) ruutmeetri läksid 1850,88 eurot. 27.2 Esimene tuba. Enne üürilepingut on lisast 6 pilt 19872173. Pärast üürilepingut on lisast 7 pildid 8730, 8731, 8733, 8916. Remondi ajast on lisast 13 pildid 9119, 9157. Pärast remonti on lisast 19 pildid 9251, 9300, 9301. Vajalikud tööd toas: Tuba vajas tapeedi eemaldamist ning uue põranda katte panemist. Põrandal olnud vaip oli täielikult rikutud ja ära määritud. Lisaks olid vaiba peale loomad oma häda teinud ning samuti olid loomad ka seintele tapeedi peale oma hädad teinud mis tõttu polnud võimalik ruumi taastada vadi kõik tuli välja vahetada. Aknalaud oli ulatuslikke niiskuskahjudega ning vajasid vahetamist. Uksed vajasid vahetust kuna lengid olid loomade poolt kraabitud ja uksed olid niiskusest pundunud. Paigaldati uus aknalaud maksumusega 20,65 eurot ning paigaldus maksis 15 eurot. Paigaldati uus uks koos lengidega maksumusega 53,93 ning vanade eemaldus ja uute paigaldus maksis kokku 50 eurot. Paigaldati uued põrandaliistud. Põrandaliiste läks kokku ca 12 meetrit, mis maksid 22,8 eurot ning nende paigaldamine maksis 72 eurot. Toa põranda pind on ca 9 ruutmeetrit ehk parkett läks maksma 44,91 eurot ning paigaldus 90 eurot. Seina pinda on ca 30 ruutmeetrit ehk tapeedi eemaldus läks 60 eurot maksma ning maalritööd 39(seinad ja lagi) ruutmeetri läksid 751,92 eurot. 27.3 Teine tuba. Enne üürilepingut on lisast 6 pilt 19872181. Pärast üürilepingut on lisast 7 pildid 8735, 8736, 8737, 8738, 8739, 8914. Remondi ajast on lisast 13 pildid 9118, 9158. Pärast remonti on lisast 19 pildid 9250, 9298, 9299. Vajalikud tööd toas: Tuba vajas tapeedi eemaldamist ning uue põranda katte panemist. Põrandal olnud vaip oli täielikult rikutud ja ära määritud. Lisaks olid vaiba peale loomad oma häda teinud ning samuti olid loomad ka seintele tapeedi peale oma hädad teinud mis tõttu polnud võimalik ruumi taastada vaid kõik tuli välja vahetada. Aknalaud oli ulatuslikke niiskuskahjudega ning vajasid vahetamist. Uksed vajasid vahetust kuna lengid olid loomade poolt kraabitud ja uksed olid niiskusest pundunud. Paigaldati uus aknalaud maksumusega 20,65 eurot ning paigaldus maksis 15 eurot. Paigaldati uus uks koos lengidega maksumusega 53,93 ning vanade eemaldus ja uute paigaldus
maksis kokku 50 eurot. Paigaldati uued põrandaliistud. Põrandaliiste läks kokku ca 12 meetrit, mis maksid 22,8 eurot ning nende paigaldamine maksis 72 eurot. Toa põranda pind on ca 9 ruutmeetrit ehk parkett läks maksma 44,91 eurot ning paigaldus 90 eurot. Seina pinda on ca 30 ruutmeetrit ehk tapeedi eemaldus läks 60 eurot maksma ning maalritööd 39(seinad ja lagi) ruutmeetri läksid 751,92 eurot. 27.4 Kolmas tuba. Enne üürilepingut on lisast 6 pilt 19872213. Pärast üürilepingut on lisast 7 pildid 8714, 8715, 8727, 8728, 8918, 8919, 8920. Remondi ajast on lisast 13 pildid 9115, 9160. Pärast remonti on lisast 19 pildid 9257. Vajalikud tööd toas: Tuba vajas tapeedi eemaldamist ning uue parketi panemist. Parketil oli ulatuslikud niiskusekahjustused ning samuti oli seintel, mille tõttu oli tapeet osaliselt maha koorunud. Aknalaud oli ulatuslikke niiskuskahjudega ning vajasid vahetamist. Uksed vajasid vahetust kuna lengid olid loomade poolt kraabitud ja uksed olid niiskusest pundunud. Paigaldati uus aknalaud maksumusega 20,65 eurot ning paigaldus maksis 15 eurot. Paigaldati uus uks koos lengidega maksumusega 53,93 ning vanade eemaldus ja uute paigaldus maksis kokku 50 eurot. Paigaldati uued põrandaliistud. Põrandaliiste läks kokku ca 12 meetrit, mis maksid 22,8 eurot ning nende paigaldamine maksis 72 eurot. Toa põranda pind on ca 9 ruutmeetrit ehk parkett läks maksma 44,91 eurot ning paigaldus 90 eurot. Seina pinda on ca 30 ruutmeetrit ehk tapeedi eemaldus läks 60 eurot maksma ning maalritööd 39(seinad ja lagi) ruutmeetri läksid 751,92 eurot. 1.4.6.Esik. Enne üürilepingut on lisast 6 pildid 19872188, 19872214. Pärast üürilepingut on lisast 7 pildid 8711, 8712, 8713, 8741, 8917, 8921. Remondi ajast on lisast 13 pildid 9112, 9113, 9114, 9161, 9189, 9190. Pärast remonti on lisast 19 pildid 9255, 9258, 9306. 27.5 Vajalikud tööd esikus Esik vajas tapeedi eemaldamist. Seintelt oli osaliselt tapeet loomade poolt maha kraabitud ning kaetud loomsete väljaheidete poolt. Paigaldati uued põrandaliistud. Põrandaliiste läks kokku ca 8 meetrit, mis maksid 15,2 eurot ning nende paigaldamine maksis 48 eurot. Seina pinda on ca 25 ruutmeetrit ehk tapeedi eemaldus läks 50 eurot maksma ning maalritööd 32(seinad ja lagi) ruutmeetri läksid 578,4 eurot. 27.6 Vannituba. Enne üürilepingut on lisast 6 pildid 19872204, 19872197, 19872193. Pärast üürilepingut on lisast 7 pildid 8742, 8743. Pärast remonti on lisast 19 pildid 9310. Vajalikud tööd vannitoas: Uksed vajasid vahetust kuna lengid olid loomade poolt kraabitud ja uksed olid niiskusest pundunud. Paigaldati uus uks koos lengidega maksumusega 53,93 ning vanade eemaldus ja uute paigaldus maksis kokku 50 eurot. Sai puhastatud vuugid ning lisatud uus vuugitäidis. Vuukide puhastamine ning täitmine maksis kokku 200 eurot ning materjal vuugitäide oli 3,64. Hageja on täiendavalt lahti kirjutanud ja selgitanud: Parketti osteti kokku 25 pakki, ühes pakis oli 2,22 ruutmeetrit seega kokku osteti 55,5 ruutmeetrit. Selle eest tasuti kokku 276,75 eurot ehk 4,99 eurot ruutmeeter ning selle paigaldus oli 10 eurot ruutmeeter. Maalritööd oli 19,28 eurot ruutmeeter. Tapeedi eemaldamine 2 eurot ruutmeeter. Põrandaliistude paigaldus 6 eurot meeter. Põranda liistud maksid kokku 108,9 eurot. Üks liist maksis 4.95 eurot ning oli 2,6 meetrit pikk seega meeter maksis 1,9 eurot.
Välja on toodud tubade kaupa suuremad kulu allikad. Ülejäänud materjali kulu on selline mille osas on raske välja tuua kindlat hulka palju kuhugi kulus, näiteks värvid akrüülid. Kohus leiab, et hageja on tõendanud, millised tööd oli vaja igas ruumis teha ja milliseid töid tehti ning kohus on tuvastanud fotode ja tunnistaja ütlustega, et kõik need tööd olid vajalikud ja said ka tehtud. Kohus on tuvastanud tehtud fotode, hageja poolt lisatud tšekkide, hinnapakkumiste, arve, tehtud tööde nimekirja, hageja poolt välja toodud tubade kaupa võrdluse ja tunnistaja XX ütlustega, et hageja poolt hagis väljatoodu tööd on kõik korteris tehtud ja kõik tööd olid vajalikud puuduste kõrvaldamiseks. Kuna hageja on tõendanud, et korter oli kostjalt saades kahjustatud ning toonud välja ka iga ruumi kahjustused ja vajalikud ning teostatud tööd, siis peaks kostja tõendama, et korteri kahjustused ei olnud sellised nagu hageja väidab ja ei olnud tekkinud kostja kasutamise ajal, kuid seda pole kostja teinud. Nagu eelpool mainitud, ei tõenda kostja video, et tegemist oli hariliku kulumisega, pigem tõendab koostoimes teiste tõenditega, et korter polnud sellises seisukorras nagu see kostjale üle anti.
28.Kuna hageja on tõendanud milliseid töid tehti ja et need olid vajalikud, peab kohus hindama, kas hageja esitatud kahjunõude suurus on põhjendatud, s.t kas need kulutused, mida hageja kandis sellises suuruses on olnud vajalikud eluruumi kahjustuste kõrvaldamiseks. Hageja on välja toonud ja selgitanud, kuidas kahjunõude summa on kujunenud. Kostja on vaidlustanud kogu summa, pole omalt poolt esitanud vastuväiteid, et ta vaidlustaks mingisuguse konkreetse töö maksumuse või materjali maksumuse või kulunud materjali hulga. Kostja ainus vastuväide on olnud, et hageja ei ole endiselt oma kahju tõendanud. Samuti on kostja märkinud, et pole arvestatud loomuliku kulumisega, millist vastuväidet on juba kohus eelnevalt käsitlenud.
29.Hageja on seoses üürile antud eluruumi kahjustuste tuvastamise ja kõrvaldamisega kandnud kahju kokku summas 8718,36 eurot (millest maha arvutatud 199 eurot tagatisraha). Hageja on tasunud XX Viimistlus OÜ-le 7550 eurot remonditööde eest, mille tasumine on tõendatud hagiavaldusele esitatud arvega. Eelnevalt on kohus tuvastanud, et kõik tööde nimekirjas märgitud tööd on tehtud selle korteri peal ning need olid ka vajalikud tööd. Hageja on kandnud materjalide kulu 1168,38 eurot, mis kohtu hinnangul on mõistlik. Kohus on analüüsinud esitatud tšekkide põhjal, koostoimes fotodega, hageja lahti kirjutatud võrdlusega tubadest ning tunnistajate ütlustega hageja poolt esitatud asjaolusid ja loeb tõendatuks, et kviitungitel toodud materjal oli korteri kahjude likvideerimiseks vajalik ning kohane ja seda materjali (põrandaliistud, parkett, tapeet jm) on ka korteri remondis kasutatud. Lisaks on kasutatud keskmises hinnaklassis materjali, nagu kinnitab ka tunnistaja XX. Seega polnud hagejal ka eesmärki kuidagi kostja arvelt kasu saada korteri parendamise näol, vaid hageja eesmärk oli saada endale samaväärses seisukorras korter, nagu see oli enne kostjale üleandmist.
Seega loeb kohus tuvastatuks, et hageja on kandnud kahju, suuruses 8519,36 eurot ning kostja on vastutav hagejale kahju tekkimise eest. Tulenevalt eeltoodust rahuldab kohus hageja põhinõude.
30.Hageja palub hagi terviktekstis välja mõista viivise ajaperioodi 10.12.2020 kuni 03.03.2021 eest summas 169,95 eurot ja viivise protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Istungil on hageja enda viivisenõuet täpsustanud ja palub viivis mõista välja perioodi eest 29.12.2020 kuni 03.03.2021 ja põhisummalt 8518.36 eurot. VÕS § 113 lg 1 sätestab, et rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. TsMS § 367 sätestab, et viivisenõude võib koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. 31.Kohus leiab, et viivisenõue on põhjendatud. Hageja on andnud kostjale 10.12.2020 tähtaja kahju hüvitamiseks. Kahju hüvitamise lõpptähtajaks oli 28.12.2020. Kohus leiab, et viivise arvestamist saab seega alustada alates 29.12.2020. Seisuga 03.03.2021 on viivise suurus 131,20 eurot (8519,36x0,022%x70), mis tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista VÕS § 113 lg 1 alusel. Samuti on põhjendatud hageja nõue kostjalt välja mõista viivis protsendina põhinõudest kuni põhinõude täieliku tasumiseni alates 04.03.2021 TsMS § 367 alusel. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
32.Menetluskulud I astme kohtumenetluses jäävad kostja kanda. Menetluskulud Tallinna Ringkonnakohtu menetluses jäävad hageja kanda. Teha tasaarvestus hageja ja kostja poolt teineteisele tasumisele kuuluvate menetluskulude osas.
33.TsMS § 174 lg 1 sätestab, et menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 175 lg 1 sätestab, et kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Lepinguline esindaja on menetlusosalist menetluses esindav advokaat või muu esindaja käesoleva seadustiku §-s 218 sätestatu kohaselt. TsMS § 173 lg 1 sätestab, et asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti, lg 2 kohaselt pool, kelle kahjuks otsus tehti, hüvitab teisele poolele muu hulgas kohtumenetluse tõttu tekkinud vajalikud kohtuvälised kulud.
34.Hageja palub mõista kostjalt hageja kasuks välja menetluskulud kogusummas 4134,9 eurot, millele lisandub 550 eurot riigilõiv ning kohustada kanda menetluskulude summa ERGO Insurance SE arvelduskontole nr EE472200221049641283 Swedbank Kokku on 21.03.2024 seisuga hageja menetluskulud käesolevas maakohtu kohtumenetluses 1794,65 eurot (hageja tunnihind 110 eurot + km). Hageja varasemad kulud Maakohtus olid 2332 eurot ning riigilõiv (menetluskulud esitatud 14.09.2021) ning hageja menetluskulud Ringkonnakohtus olid 825 eurot (menetluskulud esitatud 20.09.2022). Menetluskulud on Hageja eest tasunud ERGO Insurance SE. Hageja taotleb, määrata lahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb kostjal tasuda lahendi jõustumisest alates kuni kohase täitmiseni viivist VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
35.Kostja palub välja mõista hagejalt kostja kasuks menetluskulud summas 2547,84 eurot ning välja mõista Hagejalt Kostja kasuks viivised tasumata menetluskuludelt VÕS § 113 lõikes 1 teises lauses sätestatu järgi alates kohtulahendi jõustumisest kuni põhivõlgnevuse tasumiseni. Lepingulise esindaja Kaupo Süvaoja esinduskulude maksumus on 252,45 eurot. 14.09.2021 teise esindaja menetluskulude nimekirja järgi oli menetluskulu 1041,40 eurot. 20.09.2022 teise esindaja menetluskulude nimekirja järgi (ringkonnakohtumenetluses) oli menetluskulu 1253,99 eurot, sisaldab riigilõivu 550 eurot (tunnitasuga 160 eurot käibemaksuta).
36.Vastuväiteid kumbki pool teise menetlusosalise menetluskulude nimekirjale antud kohtumenetluses (nr 3) esitanud ei ole. Vastuväiteid on esitatud eelnevastes menetlustes (menetlus nr 1 ja menetlus nr 2).
37.Kohus leiab, et kuna kohus rahuldab hageja hagi, tuleb menetluskulud jätta kostja kanda. Kohus leiab, et ka asjaolu, et menetluses nr 1 rahuldati hagi osaliselt, ei anna alust menetluskulusid määrata protsentsuaalselt, kuna hagi rahuldati ligi 100 % ulatuses.
38.Kuna I astme menetluses jäävad menetluskulud kostja kanda, ei analüüsi kohus kostja menetluskulude suurust I astme menetlustes, vaid ainult hageja. Kohus leiab, et hageja lepingulise esindaja tunnitasu 110 eurot, millele lisandub käibemaks, on TsMS § 175 lg 1 mõttes põhjendatud ning ka kooskõlas Riigikohtu praktikaga. Käesolevas menetluses, nr 3 on hageja menetluskulude suurus kohtu hinnangul põhjendatud. Kostja pole ka vastuväiteid esitanud. Kohus leiab aga, et hageja lepingulise esindaja menetluskulud ei ole täies mahus põhjendatud menetluse nr 1 raames. Kostja on selles hageja menetluskulude nimekirjale ka vastuväited esitanud. Hageja lepinguline esindaja on kulutanud menetluses nr 1 kokku 12 tundi, millele lisanduvad sõidukulud. Kohus leiab, et antud asjas, arvestades tsiviilasja mahtu ja keerukust, on hageja poolt märgitud menetluskulud põhjendatud 10 tunni ulatuses, millele lisanduvad sõidukulud ja ajakulu. Kohtu seisukohalt ei oleks hagejal saanud esialgsele hagile kuluda 5h, vaid selle mahtu ja sisu arvestades kõige rohkem 3h. Seega leiab kohus, et hageja põhjendatud kulud I astmes esimeses menetluses on kokku 2068 eurot + riigilõiv 550 eurot ning kogu kulu I astmes 4412, 65 eurot. Kohus määrab hagejate menetluskulude suuruseks I astmes 4412,65 eurot. Vastav summa, 4412,65 eurot kuulub kostjalt hageja kasuks välja mõistmisele.
39.Kuigi lõpptulemusena kohus rahuldas hageja nõude, siis ringkonnakohus rahuldas kostja apellatsioonkaebuse täies mahus. Seega leiab kohus, et õiglane on jätta menetluskulud ringkonnakohtumenetluses hageja kanda. Kuna ringkonnakohtu menetluses jäävad menetluskulud hageja kanda, ei analüüsi kohus hageja
menetluskulude suurust II astme menetlustes, vaid ainult kostja. Kohus leiab, et kostja lepingulise esindaja tunnitasu 160 eurot on TsMS § 175 lg 1 mõttes põhjendatud ning ka kooskõlas Riigikohtu praktikaga. Samuti on olnud vajalik kulu riigilõiv 550 eurot. Kohus leiab, et kostja menetluskulude suurust tuleb vähendada 80 euro võrra (30 min. I astmes menetluskulude nimekirjale vastuväidete esitamine. Seega on põhjendatud õigusabikulu suurus 608 eurot, sisaldab km, millele lisandub riigilõiv 550 eurot, kokku 1158 eurot. Kohus määrab kostja menetluskulude suuruseks II astmes 1158 eurot. Vastav summa, 1158 eurot kuulub hagejalt kostja kasuks välja mõistmisele.
40.Kohus tasaarvestab kostja poolt hagejale ja hageja poolt kostjale tasumisele kuuluvad summad ning tasaarvestuse tulemusena peab kostja hagejale tasuma 3254,65 eurot menetluskulusid. (4412,65 – 1158 = 3518,65).
41.Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb kostjal tasuda lahendi jõustumisest alates kuni kohase täitmiseni viivist VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.