Harju maakohus, Tallinna kohtumaja
Kohtukoosseis
Kohtunik Kai Härmand
Otsuse avalikult
07.05.2024, Tallinn
teatavakstegemise aeg ja koht Tsiviilasja number
2-23-9775
Y.C hagi M.G vastu 450 euro nõudes ning M.G vastuhagi Y.C vastu 3334,50 euro nõudes, alternatiivselt 3500 euro nõudes Menetlusosalised ja nende Hageja (vastuhagis kostja): Y.C (isikukood XXX), lepinguline esindaja Olga Väina-Kesler, e-post XXX esindajad Kostja (vastuhagis hageja): M.G (isikukood XXX), lepinguline esindaja Karlis Kolk, e-post xxx Kohtuistungi toimumise aeg Kohtuistung 13.02.2024. Kohtuasi
Tsiviilasja hind
Hagihind 450 eurot Vastuhagi hind 3500 eurot
Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest. Apellatsioonkaebus tuleb esitada otse Tallinna ringkonnakohtule asukohaga Pärnu mnt 7 Tallinn. Apellatsioonkaebuse võib kohus lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta kohtuistungi pidamist. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks, peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagi aluseks olevad asjaolud ja hageja nõue Y.C (hageja) esitas 18.04.2023 Tallinna Üürikomisjonile (üürikomisjon) avalduse M.G (kostja) vastu eluruumi XXX, Tallinn eest tasutud ettemakse 450 eurot ja tagatisraha 450 eurot, kokku 900 eurot tagastamiseks. Üürikomisjon oma 19.06.2023 otsusega üürivaidlusasjas 11-1/43/23 otsustas rahuldada avalduse osaliselt ning välja mõista kostjalt hageja kasuks eluruumi XXX Tallinnas üürimisel tasutud tagatisraha 450 eurot. Üürikomisjon jättis rahuldamata hageja nõude tagastada talle üüri ettemakse 450 eurot. 09.07.2023 esitas hageja taotluse kohtule üürikomisjonile esitatud avalduse läbivaatamiseks hagimenetluse korras ja taotles kohtult mõista kostjalt hageja kasuks välja eluruumi XXX, Tallinn eest tasutud ettemakse 450 eurot ja tagatisraha 450 eurot, kokku 900 eurot. Samas dokumendis avaldas hageja, et soovib üürikomisjoni otsuse läbi vaatamist ainult rahuldamata jäetud osas. Hagiavalduse ja selle hilisemate täienduste kohaselt sõlmisid hageja üürnikuna ja kostja üürileandjana 14.04.2023 Tallinnas, XXX eluruumi üürilepingu. Lepingu kohaselt pidi üürnik tasuma üürileandjale üüri 450 eurot kuus, lisaks pidi üürnik tasuma kõrvalkulusid ning hoone korrashoiu- ja parenduskulusid. Lepingu tekstis oli lepingu lõppemise kuupäevaks 14.04.2023 (lepingu p 2.1), st sama päev, kui leping sõlmiti. Hageja on olnud erinevatel seisukohtadel lepingu tähtaja osas, leides nii seda, et poolte tahe oli sõlmida leping tähtajaga üks aasta kui ka seda, et leping kehtiski ühe päeva. Hageja tasus kostjale samal päeval 900 eurot, sellest 450 eurot üüri ettemaksena ja 450 eurot tagatisrahana. Järgmisel päeval, kui hageja koos perega polnud veel kolinud üüritavasse korterisse, kuulis kostja temaga peetud telefonikõne ajal hageja lapse karjumist ja ütles, et hagejale see korter ei sobi, sest tekitab konflikte naabritega. Hageja nõustus üürilepingu lõpetama järgmisel päeval, kui kostja tagastab talle kogu makstud summa, st 900 eurot. 16.04.2023, kui hageja abikaasa läks eluruumist asju ära viima ja võtmeid tagastama, tekkis poolte vahel erimeelsus tagastamisele kuuluva summa suuruse üle. Kostja oli nõus tagastama 450 eurot. Hageja abikaasa sellega ei nõustunud, samuti ei olnud ta nõus alla kirjutama dokumendile, mille sisu ta ei mõistnud. Kostja keeldus vastu võtmast korteri võtmeid. 18.04.2023 saatis hageja need kostjale postiga. Kostja keeldus talle postiga saadetud võtmeid vastu võtmast. Kokkuvõttes on hageja seisukohal, et tema ja kostja vaheline üürileping lõppes kas 14.04.2023, nagu on kirjas lepingu punktis 2.1 või poolte kokkuleppel 16.04.2023.
Kostja vastuväited ja vastuhagi Kostja hagi ei tunnista. Kostja on seisukohal, et tema ja hageja vaheline üürileping ei lõppenud 16.04.2023 ega ka 08.06.2023, vaid alles 13.11.2023, kui kostja üürileandjana selle üles ütles. Kostja ei nõustu hageja väitega, et kostja survestas hagejat eluruumist lahkuma, kuna hageja ja tema pereliikmed olid liiga lärmakad. Kostja esitas 09.11.2023 vastuhagi, milles taotles hagejalt kostja kasuks 3334,50 euro välja mõistmist. See on hageja võlgnevus kostjale tulenevalt poolte vahel sõlmitud üürilepingust (üür ja kõrvalkulud) ja kostjale tekkinud kahju seoses vajadusega tasuda üürilepingu ülesütlemise avalduse koostamise eest. Alternatiivselt taotles kostja, et juhul kui kohus leiab, et üürikomisjoni otsus on jõustunud lepingu lõppemise aja osas, siis mõista hagejalt välja tasumata üür ja kõrvalkulud perioodil 14.04.2023-08.06.2023 ja kahju, mis tekkis kostjale alates 09.06.2023 seoses eluruumi valduse puudumisega, kogusummas 3500 eurot. Kostja on seisukohal, et kuna hageja pole talle tagastanud eluruumi võtmeid, siis puudub tal eluruumi valdus ja seetõttu ka võimalus seda üürile anda. Hageja seisukoht vastuhagi suhtes Hageja (vastuhagis kostja) leiab, et kostja vastuhagi tuleb jätta läbi vaatamata mõlema alternatiivse nõude osas. Hageja leiab, et kuna üürikomisjoni otsus on lepingu lõpetamise kuupäeva osas jõustunud, ei saa lepingu lõpetamise kuupäeva hagimenetluses enam vaidlustada. Alternatiivse nõude osas leiab hageja, et kuna kostja ei esitanud oma nõuet üürikomisjonile, ei saa ta seda ka kohtule esitada. Menetluse käik Kohus määras 26.09.2023 menetlusse võtmise määruses, et asja arutamine toimub lihtmenetluses tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 405 kohaselt. Pärast seda, kui kostja esitas vastuhagi hinnaga 3500 eurot, mille kohus oma 15.12.2023 määrusega menetlusse võttis, ei vastanud käesolev asi enam lihtmenetluse tingimustele. Kohus arutas asja 13.02.2024 toimunud istungil, kus muu hulgas tegi pooltele kompromissipakkumise, et mõlemad pooled võiksid oma hagist loobuda ja kanda ise oma menetluskulud. Pooled kohtu kompromissettepanekuga istungil ei nõustunud. 28.02.2024 esitas hageja kohtule täiendavad selgitused ja nõustus kohtu pakutud kompromissiga. Kostja teatas 07.03.2024 kohtule, et ta kompromissiga ei nõustu. Kohtu põhjendused Kohtu hinnangul on hagi ja vastuhagi mõlemad põhjendamatud ning need tuleb jätta rahuldamata. Rahuldamata tuleb jätta ka hageja taotlus jätta vastuhagi läbivaatamata. Menetluskulud tuleb jätta poolte kanda. Kohus võtab esmalt seisukoha esitatud hagi ulatuse kohta ning seejärel hagi ja vastuhagi osas. Pooled vaidlevad selle üle, millal nende vahel sõlmitud üürileping lõppes ja millisel alusel. Hageja on seisukohal, et üürileping lõppes kas 14.04.2023, nagu on kirjas lepingu punktis 2.1 (dtl 62), st leping kehtis ühe päeva, või lõppes poolte kokkuleppel 16.04.2023, st kestis kolm päeva. Kostja on seisukohal, et üürileping lõppes kas 08.06.2023, kui toimus üürikomisjoni istung või 13.11.2023 ehk kostja ülesütlemisavalduses märgitud kuupäeval.
Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et pooled sõlmisid 14.04.2023 eluruumi üürilepingu ning samal päeval allkirjastasid nad korteri üleandmise akti, üürileandja andis üürnikule üle võtmed ja üürnik tasus üürileandjale kokku 900 eurot, sellest 450 eurot tagatisrahana ja 450 eurot üüri ettemaksena. Pooled ei vaidle ka lepingu tingimuste üle sh selle üle, et üürnik pidi tasuma üürileandjale üüri 450 eurot kuus, lisaks pidi üürnik tasuma kõrvalkulusid ning hoone korrashoiu- ja parenduskulusid. Pooled möönsid kohtuistungil, et poolte vahel on kohtumenetluse ajaks üürileping lõppenud. Üürikomisjoni otsuse siduvus ja vastuhagi läbivaatamata jätmine Kohus lahendab kõigepealt küsimuse, mis osas on üürikomisjoni 19.06.2023 otsus jõustunud. Hageja esitas üürikomisjonile avalduse 18.04.2023. Üürikomisjoni 19.06.2023 otsusega rahuldati hageja avaldus osaliselt ja mõisteti välja kostjalt hageja kasuks eluruumi XXX Tallinnas üürimisel tasutud tagatisraha 450 eurot. Üürivaidluse lahendamise seaduse (ÜVLS) § 22 lg 2 kohaselt komisjoni otsuse osalisel vaidlustamisel jõustub otsus osas, mis ei ole seotud vaidlustatud osaga. Kohus on asja lahendamisel seotud komisjoni otsusega selle vaidlustamata osas. ÜVLS §-s 21, mis reguleerib samas üürivaidluses kohtusse pöördumist, on sätestatud erinevad alused kohtusse pöördumiseks isikule, kes üürivaidluses on avaldaja ja vaidluse teisele poolele. ÜVLS § 21 lg 3 reguleerib olukorda, kus avaldaja esitab kohtusse hagi, sest üürikomisjon jättis tema avalduse rahuldamata või rahuldas osaliselt. ÜVLS § 21 lg-d 4–6 ning 8 ja 9 reguleerivad olukorda, kus kohtu poole pöördub üürivaidluse teine pool, antud juhul kostja. Seega on asjakohatu hageja hagiavalduses esitatud taotlus üürikomisjonile esitatud avalduse läbivaatamiseks hagimenetluse korras, sest sellise taotluse oleks ÜVLS § 21 lg 4 kohaselt saanud kohtule esitada ainult üürivaidluse teine pool ehk praeguses asjas kostja. Hagiavaldusest (p 5, dtl 9) ja selle hilisematest täiendustest (18.09.2023 täpsustatud hagiavalduse p 9, dtl 21) saab siiski välja lugeda, et hageja on sisuliselt vaidlustanud ainult selle üürikomisjoni otsuse osa, millega üürikomisjon tema avaldust ei rahuldanud ehk 450 euro üürimakse tagastamise. Seda kinnitas hageja ka kohtuistungil. Kuna kostja kui üürivaidluse teine pool ÜVLS § 21 lg-s 1 sätestatud tähtaja jooksul kohtusse ei pöördunud, on üürikomisjoni 19.06.2023 otsus jõustunud selles osas, millega kostjalt mõisteti hageja kasuks välja eluruumi XXX Tallinnas üürimisel tasutud tagatisraha 450 eurot. ÜVLS § 24 ja TMS § 2 lg 1 p 7 kohaselt on üürikomisjoni jõustunud otsus täitedokument, mille täitmine toimub TMS-s sätestatud korras. Üürikomisjoni otsus ei ole jõustunud ja kohtu jaoks siduv osas, milles see on vaidlustatud (ÜVLS § 22). Hageja vaidlustas üürikomisjoni otsuse ja nõuab oma hagis ühe kuu üüri ettemakse (450 euro) tagastamist, leides, et üürileping lõppes varem kui üürikomisjoni otsuses märgitud 08.06.2023. Kokkuvõtvalt leiab kohus, et üürikomisjoni otsus ei ole jõustunud ega kohtu jaoks siduv lepingu lõppemise aja küsimuses. Hageja esitas taotluse jätta vastuhagi läbivaatamata, sest kostja ei ole üüri tasumise nõuet üürikomisjonile esitanud ning seega ei ole tal õigust esitada vastuhagi, sest vaidlus on piiritletud vaid üürikomisjonis arutatuga. Kohtu hinnangul ei piira üürikomisjonis peetud arutelu vastuhagi esitamise õigust kohtus. ÜVLS § 21 ei reguleeri kohtumenetlust vaid üksnes üürikomisjonis arutatu uuesti arutamist kohtus. TsMS § 373 lg 1 p 1-3 määratlevad ära vastuhagi esitamise tingimused ning kostja vastuhagi
esitamist neile tingimustele kohus vastuhagi menetlusse võtmisekontrollis. Vastuhagi esitamise keeldu ei reguleeri ka VÕS üürilepingu sätted. Seega ei ole keeldu vastuhagi esitamiseks ning puudub alus TsMS § 423 lg 1 või lg 2 järgi jätta hagi läbivaatamata. Üürikomisjoni pöördumine ei ole kohustuslik ÜVLS § § 1 lg 1 järgi. Järgnevalt lahendab kohus küsimuse, kas, millal ja millisel alusel poolte vahel 14.04.2023 sõlmitud leping lõppes. Vaidlust ei ole selles, et alates 15.04.2023 ei soovinud vähemalt hageja enam olla pooltevahelise lepinguga seotud. Kuna pooled on selles küsimuses esitanud erinevaid ja aja jooksul muutnud seisukohti, hindab kohus kõiki lepingu lõppemise võimalusi. Üürilepingu lõppemine Lepingu lõppemine tähtaja möödumisega Võlaõigusseaduse (VÕS) 309 lg 1 esimese lause kohaselt lõpeb tähtajaline üürileping tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud. Hageja on muu hulgas esitanud väite, et hageja ja kostja vahel 14.04.2023 sõlmitud üürileping lõppes tähtaja möödumisega ehk samal päeval, kui see sõlmiti, nagu on kirjas lepingu punktis 2.1 (dtl 62). Kohus selle seisukohaga ei nõustu. VÕS § 29 lg 1 kohaselt lähtutakse lepingu tõlgendamisel lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest ja VÕS § 29 lg 3 kohaselt ei või lepingu tõlgendamisel aluseks olla ebaõige tähistus või väljendusviis, mida lepingupooled kasutasid eksimuse tõttu või soovist varjata oma tegelikku tahet. Praeguses asjas on selge, et poolte ühine tahe ei olnud sõlmida korteri üürilepingut üheks päevaks. Seda tõendab nii üüri arvestamine ühe kuu kaupa (lepingu p 3.1, dtl 62) kui ka hageja poolt makse tegemine 900 euro suuruses summas (dtl 53), mis vastab kahe kuu üüri suurusele. Seega kohtu hinnangul ei lõppenud pooltevaheline leping tähtaja möödumisega. Lepingu lõppemine lepingust taganemisega VÕS § 309 lg 2 kohaselt on üürilepingust taganemine lubatud ainult VÕS 15. peatükis sätestatud juhtudel. VÕS § 277 lg 1 sätestab, et üürnik võib lepingust taganeda, kui üürileandja ei anna asja üle kokkulepitud ajal või annab üle asja, mille puudused välistavad asja sihtotstarbelise kasutamise võimaluse või piiravad seda olulisel määral. Hageja esitatud tahteavaldusi on võimalik tõlgendada ka lepingust taganemise avaldusena põhjusel, et üle antud asjal (korteril) ilmnes puudus (eeldatust suurem vajadus oma igapäevases tegevuses arvestada teiste majaelanikega), mis olulisel määral piirab asja sihtotstarbelist kasutamist. VÕS § 277 lg 1 alusel üürilepingust taganemise eelduseks on, et üürnikule üle antud asjal (korteril) on puudus, mis piirab olulisel määral asja kasutamist. Kohtu hinnangul ei ole tõendatud, et käesolevas asjas oleks täidetud VÕS § 277 lg 1 alusel üürilepingust taganemise eeldused. Kohtu hinnangul saab lugeda tõendatuks, et kostja kui üürileandja teatas hagejale järgmisel päeval pärast lepingu sõlmimist ja korteri üleandmist, et hagejal üürnikuna tõenäoliselt tekib konflikt teiste majaelanikega seoses lärmiga (vt kostja 05.06.2023 vastus üürikomisjonile: „Järgmisel päeval helistas Y.C mulle korterist ja taustal kisas laps meeleheitlikult. Y.C ütles, et laps kisendab, kui ta koheselt midagi ei saa või talle midagi ei meeldi. Y.C küsis, kas sellise kisa pärast võib tulla naabritega pahandust. Ütlesin, et arvatavasti tuleb.“, dtl 84). Selline asjaolu ei ole siiski piisav, et see olulisel määral piiraks asja sihtotstarbelist kasutamist. Asjaolu, et üürileandja selgitab üürnikule, et kortermajas tuleb arvestada teiste majaelanikega ka päevasel ajal, ei saanud hagejale olla üllatus, mis selgus alles pärast lepingu sõlmimist ja mis olulisel määral piiraks korteri kasutamist. Ka juhul, kui naabrid kaebavad lärmi üle, ei muuda see korteri kasutamist võimatuks. Seega kohtu hinnangul ei lõppenud pooltevaheline leping sellest taganemisega.
Lepingu lõppemine erakorralise ülesütlemisega Tähtajaline üürileping võib lõppeda ka erakorralise ülesütlemisega (VÕS § 309 lg 1 esimene lause). VÕS § 313 lg 1 kohaselt võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu mõjuval põhjusel üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ei pea ette teatama, kui seadusest ei tulene teisiti (VÕS § 313 lg 3). Hageja esitatud tahteavaldusi on võimalik tõlgendada ka lepingu ülesütlemise avaldusena. Üürnik võib üürilepingu erakorraliselt üles öelda VÕS § 314 või § 317 alusel. VÕS § 314 lg 1 sätestab, et kui üürnikul ei ole üürileandjast tuleneval põhjusel võimalik üüritud asja kasutada, võib ta üürilepingu üles öelda, kui ta on üürileandjale andnud eelnevalt mõistliku tähtaja asja kasutamise võimaldamiseks ning üürileandja ei ole selle tähtaja jooksul võimaldanud üürnikul asja kasutada. Üürnik ei pea lepingu ülesütlemiseks eelnevalt üürileandjale tähtaega andma, kui lepingu täitmine ei paku üürnikule ülesütlemist põhjustanud asjaolu tõttu enam huvi. VÕS § 314 lg 2 kohaselt võib üürnik juhul, kui tema võimalus üüritud asja kasutada on piiratud üksnes mitteolulisel määral, lepingu sel põhjusel üles öelda üksnes juhul, kui lepingu ülesütlemiseks on eriline põhjus. Nagu kohus eelmises punktis leidis, on tõendatud, et kostja kui üürileandja teatas hagejale pärast lepingu sõlmimist, et tema hinnangul tekib hagejal üürnikuna tõenäoliselt konflikt teiste majaelanikega seoses lärmiga. Vajadus korteri kasutamisel eeldatust enam arvestada teiste majaelanikega võib olla üürniku jaoks tegur, mis küll ei piira asja kasutamist olulisel määral mh VÕS § 277 lg 1 tähenduses, aga mis võib siiski tema jaoks olla piisavalt oluline, et soovida leping lõpetada. Seega on küsimus, kas hagejal oli selles olukorras lepingu ülesütlemiseks eriline põhjus. Kohtu hinnangul ei ole praeguses asjas tõendatud, et hagejal oli lepingu ülesütlemiseks eriline põhjus. Kuna hageja sisuliselt ei hakanud korterit kasutama eluruumina, siis ei ole võimalik hinnata, kas olukord oleks kujunenud tema jaoks eriliselt keeruliseks. Seega ei lõppenud pooltevaheline leping erakorralise ülesütlemisega hageja poolt. Lepingu lõppemine kokkuleppega VÕS § 186 p 4 kohaselt lõpeb võlasuhe selle lõpetamise kokkuleppega. Poolte tahteavaldusi on võimalik tõlgendada lepingu lõpetamise kokkuleppena. Vaidlust ei ole selles, et hageja soovis alates 15.04.2023 lepingu lõpetada. Asjas esitatud tõenditest selgub, et ka kostja oli lepingu lõpetamisega põhimõtteliselt nõus. 16.04.2023 SMS-s hagejale on kostja teatanud, et „kui te nüüd soovite lepingut lopetada, peate kuu aega ette teatama“ (dtl 73). 08.06.2023 üürikomisjoni istungil teatas kostja, et oli juba 16.04 nõus lepingu lõpetama, aga luges selle lõppenuks 08.06.2023 ehk istungi päeva seisuga (dtl 90). Kostja valmisolekut leping lõpetada on kinnitanud ka lepingu sõlmimist vahendanud OÜ Uus Maa Kinnisvarabüroo oma 19.04.2023 kirjas hagejale („Omanik on Teile vastu tulnud ning enne tähtaega valmis lepingu lõpetama.“, dtl 66). Hageja väitele, et leping on lõppenud, on kostja peamine vastuväide olnud, et selline kokkulepe oleks tulnud sõlmida samas vormis kui leping, st mõlema poole poolt allkirjastada. Nii on kostja teatanud oma 05.06.2023 vastuses üürikomisjonile („Leping lõpeb lepingupoolte allakirjutamisega selleks ettenähtud korras.“, dtl 85), 08.06.2023 üürikomisjoni istungil („leping jätkub ju koguaeg. Leping on allkirjastatud. Iga allkiri maksab.“, dtl 90) kui ka 13.02.2024
kohtuistungil („[Kostja] ütleb, et kõik on lõpetatud, aga mina ei saa allkirja ega võtmeid.“, dtl 149). Ka poolte vahel sõlmitud lepingu p 7.2 näeb ette, et lepingu lõpetamisel koostavad pooled eluruumi üleandmise kohta akti (dtl 64). Samuti näeb lepingu p 10.1. ette, et lepingu tingimusi võib muuta ainult poolte kirjalikul kokkuleppel ja et kirjaliku vormi mittejärgmisel on lepingu muudatused tühised (dtl 64–65). Kohtu hinnangul ei tähenda mõlema poole poolt allkirjastatud lepingu lõpetamise kokkuleppe puudumine siiski seda, et sellist kokkulepet ei ole kehtivalt sõlmitud. VÕS § 13 lg 3 sätestab, et kui lepingus oli ette nähtud, et lepingut muudetakse või leping lõpetatakse teatud vormis, ei või üks lepingupool sellele lepingutingimusele tugineda, kui teine lepingupool võis tema käitumisest aru saada, et pool oli nõus lepingu muutmise või lõpetamisega teistsuguses vormis. Oma 16.04.2023 SMS-s hagejale on kostja teatanud, et on nõus lepingu lõpetamisega ühekuulise etteteatamisega (dtl 73). Sellist tingimust ei olnud lepingus, samuti ei tulene see seadusest. Seega saab seda kostja tahteavaldust tõlgendada kui lepingu lõpetamise kokkuleppe tingimust. Kuna hageja teatas oma lepingu lõpetamise soovist 15.04.2023 ja kostja andis sellele 16.04.2023 nõustumuse tingimusel, et leping lõpeb ühe kuu möödumisel alates lõpetamise soovist teatamisest, lõppes leping 14.05.2023. Kostja on ka väitnud, et leping ei ole lõppenud, sest hageja ei ole talle korteri võtmeid tagastanud. Asjas esitatud tõendite kohaselt saatis hageja võtmed kostjale postiga 18.04.2023 (dtl 70). Kostja on ise üürikomisjoni 08.06.2023 istungil kinnitanud, et keeldus talle postiga saadetud võtmeid vastu võtmast („Postkontorist helistati, et mulle on saadetis. Mina võtmeid vastu ei võtnud ja need saadeti üürnikele tagasi.“, dtl 90). Hageja väitel ei ole tema võtmeid tagasi saanud, sest kolis ära sellest korterist, kus võtmete saatmise ajal elas (dtl 90). Kohus leiab, et on tõendatud, et hageja on võtmed kostjale saatnud ja seega on teinud omalt poolt kõik vajaliku, et need kostjale tagastada. Keeldudes talle saadetud võtmeid vastu võtmast, on kostja ise vastutav nende kadumise eest. Samas ei ole võtmete üleandmine lepingu lõppemise kokkuleppe sõlmimise seisukohast oluline. Hageja nõue ettemakstud üüri tagastamiseks Hageja nõuab kostjalt ettemakstud üüri tagastamist, sest üürileping lõppes 14.04.2023. Kohtu hinnangul on üürileping lõppenud poolte kokkuleppel 14.05.2023. Sellest tulenevalt jätab kohus rahuldamata hageja nõude 450 euro tagastamiseks, sest hageja oli kohustatud tasuma üüri ühe kuu eest st lepingu kehtivuse ajal. Hagejal oli lepingust tulenev üüri tasumise kohustus ajavahemikul 14.04.2023 kuni 14.05.2023 ja seega on kostjal õigus talle seda summat mitte tagastada. Vastuhagi Kostja esitatud vastuhagi põhineb eeldusel, et leping kehtis kas kuni 08.06.2023 või kuni 13.11.2023 ning et kostjal on sellest tulenevalt hageja vastu üüri ja kõrvalkulude tasumise nõue VÕS §-de 271 ja 292 alusel. Kohus asus hageja nõuet lahendades seisukohale, et leping lõppes 14.05.2023, hageja on kostjale juba tasunud üüri selle ajavahemiku eest, mil leping kehtis ja kohus jättis rahuldamata hageja nõude selle summa tagastamiseks. Seega jätab kohus rahuldamata kostja nõude hageja vastu täiendava üüri ja kõrvalkulude tasumiseks. Kostja on vastuhagis alternatiivselt esitanud kahju hüvitamise nõude, sest hageja ei ole talle tagastanud korteri võtmeid, mistõttu kostjal puudub üüritud asja valdus ja võimalus see uuesti üürile anda. Kohus asus hageja nõuet lahendades seisukohale, et hageja on teinud kõik vajaliku,
et võtmed kostjale tagastada. Keeldudes talle saadetud võtmeid vastu võtmast, on kostja ise vastutav nende kadumise ja seega ka seonduva kahju eest. Lisaks märgib kohus, et eluruumi võtmete puudumist ei saa samastada valduse puudumisega. Valdus on asjaõigusseaduse § 32 kohaselt tegelik võim asja üle. Praeguses asjas tuvastatud asjaolude kohaselt ei olnud kostjal kui eluruumi omanikul pärast üürilepingu lõppemist ühtegi takistust talle kuuluva eluruumi valduse taastamiseks. Kostja on vastuhagis nõudnud kahju hüvitamist ka selle eest, et pidi lepingu erakorraliselt üles ütlema ja kulutame selleks vajaliku ülesütlemisavalduse koostamiseks 108 eurot. Kuna kohus leidis, et leping oli selleks ajaks, kui kostja ülesütlemisavalduse tegi, poolte kokkuleppel lõppenud, oli selle avalduse koostamine ebavajalik ja kohus jätab kostja selle nõude rahuldamata. Tsiviilasja hinna määramine Kohus määrab hagihinnaks 450 eurot ja vastuhagi hinnaks 3500 eurot. Tsiviilasja hind hagiasjas on hagihind (TsMS § 122 lg 1). Hagihind on hagis taotletu harilik väärtus (TsMS § 122 lg 2). Raha maksmisele suunatud hagi puhul määratakse hagihind nõutava rahasummaga (TsMS § 124 lg 1 esimene lause). Kohus on selles asjas seni tehtud määrustes (26.09.2023 hagi menetlusse võtmise määrus ja 15.12.2023 vastuhagi menetlusse võtmise määrus) määranud hagi hinnaks 900 eurot, lähtudes hageja hagiavalduses taotletust. Arvestades kohtu hinnangut üürikomisjoni 19.06.2023 otsuse tähendusele, asub kohus seisukohale, et hageja nõutav rahasumma on 450 eurot ehk see summa, mille osas üürikomisjon jättis hageja nõude rahuldamata. Kuna kohus vähendab hagi hinda, tuleb hagejale TsMS § 150 lg 1 p 1 kohaselt tagastada enam tasutud riigilõiv. Hageja on riigilõivu tasunud 245 eurot, lähtudes ekslikult hagihinnast 900 eurot. Hagihinnale 450 eurot vastab riigilõiv 140 eurot. Seega tuleb hagejale tagastada enam tasutud riigilõiv summas 105 eurot. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine Kohus jätab hagi ja vastuhagi rahuldamata. Seega tuleb TsMS § 162 lg 1 järgi jätta menetluskulud poolte kanda. /digitaalselt allkirjastatud/ Kai Härmand Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.