Indrek Parrest, Kersti Kerstna-Vaks, Andra Pärsimägi
Otsuse tegemise aeg ja koht
25. aprill 2024, Tartu
Tsiviilasja number
2-20-5000
Tsiviilasi
Osaühingu Scoft Vara hagi Advokaadibüroo Tarmo Pilv ja Partnerid OÜ vastu üürivõlgnevuse, kahju ja viivise nõudes Advokaadibüroo Tarmo Pilv ja Partnerid OÜ vastuhagi osaühingu Scoft Vara vastu alusetult saadu tagastamise ja kahju nõudes
Tsiviilasja hind apellatsioonikohtus
45 491 eurot 44 senti
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 20. septembri 2023 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Advokaadibüroo Tarmo apellatsioonkaebus
Pilv
ja
Partnerid
OÜ
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Apellant: Advokaadibüroo Tarmo Pilv ja Partnerid OÜ (kostja), rk 12348292; esindaja vandeadvokaat Tarmo Pilv Vastustaja: osaühing Scoft Vara (hageja), rk 14238136; esindaja vandeadvokaat Cardo Soosaar
RESOLUTSIOON
1.Jätta Tartu Maakohtu 20. septembri 2023 otsus muutmata.
2.Jätta Advokaadibüroo Tarmo Pilv ja Partnerid OÜ apellatsioonkaebus rahuldamata.
Jätta apellatsiooniastme menetluskulud Advokaadibüroo Tarmo Pilv ja Partnerid OÜ kanda.
4.Määrata kindlaks hüvitatavate menetluskulude rahaline suurus ning mõista Advokaadibüroo Tarmo Pilv ja Partnerid OÜ-lt osaühing Scoft Vara kasuks välja
apellatsioonimenetluse menetluskulu 525 eurot. Väljamõistetud menetluskuludelt tuleb alates otsuse jõustumisest kuni kulude hüvitamiseni tasuda võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras viivist.
Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.Osaühing Scoft Vara (hageja) esitas 1. aprillil 2020 Tartu Maakohtule hagi Advokaadibüroo Tarmo Pilv ja Partnerid OÜ (kostja) vastu võlgnevuse, viivise ning üürilepingu esemeks olevate äriruumide valduse väljaandmise nõudes. Seoses ruumide vabastamisega kostja poolt loobus hageja äriruumide valduse väljaandmise nõudest. Samal ajal suurendas hageja võlgnevuse ja viivise nõuet. Lõpliku nõudena palus hageja kostjalt välja mõista põhivõlgnevuse 27 973 eurot 94 senti, kohtuotsuse tegemise ajaks sissenõutavaks muutunud viivise ja edasise viivise määraga 20% põhinõudelt aastas, kuid kokku mitte rohkem kui põhivõlgnevus. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda. Pooled sõlmisid 11. märtsil 2019 üürilepingu, millega hageja andis kostjale üürile Tartus Ülikooli 8a hoone 4. korrusel asuvad 176,63 m2 suurused äriruumid tähtajatult alates 29. aprillist 2019. Kostja kohustus maksma hagejale üüri 1942 eurot 63 senti kuus (lisandub käibemaks). Kostja maksis hagejale tagatisrahana kahe kuu üüri 4662 eurot 31 senti. Kuna kostja ei tasunud üüri, andis hageja 20. juunil 2019 kostjale tähtaja 14 päeva üürivõlgnevuse tasumiseks ning esitas hoiatuse lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Üürivõlgnevuse täiendava tähtaja jooksul tasumata jätmise tõttu ütles hageja üürilepingu 14. augusti 2019 avaldusega alates 21. augustist 2019 erakorraliselt üles. Hageja valdas ja kasutas üürilepingu esemeks olevaid ruume 30. juunini 2020 hagejale tasumata. Hageja nõuab ajavahemiku 1. maist kuni 21. augustini 2019 eest üürivõlgnevuse tasumist kokku 3910 euro 35 sendi ulatuses, ajavahemiku 22. august 2019 kuni 30. juuni 2020 eest kokkulepitud üüri suuruses kahjuhüvitist 24 063 eurot 59 senti ning viivist lepingus sätestatud määras 20% aastas. Üürileping oli kuni ülesütlemiseni kehtiv. Kostja ei esitanud tühistamisavaldust tähtaegselt ja üürilepingu tühistamise eelduseid ei esinenud. Kuna ruumid olid üürilepingu sõlmimise ajal juba kostja valduses ja kostjal oli võimalik ruume kuni 30. juunini 2020 kasutada, ei sõlminud kostja üürilepingut eksimuse ega pettuse mõjul. Kuna kostja esitas kohtule üürilepingu tühistamise avalduse 7. mail 2020, on tehingu tühistamise tähtaeg möödunud. Hageja saatis
6.septembril 2019 kostjale e-kirja, milles tuletas meelde tähtajaks tasumata üüriarveid, millele kostja vastas samal kuupäeval, lubades asuda sellega tegelema. Seega ei vaielnud kostja 2019. a septembris üürilepingule ega üürinõudele vastu.
Kostjal ei olnud alust üüri tasumisest keelduda. Pooled leppisid üürilepingu põhitingimuste p-s 2.4 kokku, et üüripind on lepingu sõlmimisel üürniku valduses. Kuna ruumid olid juba kostja valduses, ei allkirjastanud pooled ruumide valduse üleandmise-vastuvõtmise akti. Seetõttu ei ole õige kostja väide, et hageja ei andnud üürilepingu esemeks olevaid ruume kostja kasutusse. Kostjal ei olnud õigus keelduda üüri tasumisest VÕS § 110 lg 1 ja § 111 lg 1 alusel, kuna hageja ei rikkunud üürilepingust tulenevaid kohustusi. Kuna kostjal oli üürilepingu esemeks olevate ruumide valdus ja ta kasutas ruume kuni 30. juunini 2020, olid üürilepingust tulenevad üürileandja kohustused täidetud.
2.Kostja vaidles hagile vastu palus jätta hagi rahuldamata. Hageja sõlmis kostjaga üürilepingu kinnisasja omaniku OÜ Viavara volitusel. Kostjal oli kinnisasja senise valdaja AS-iga C.H.P. sõlmitud kehtiv üürileping. Kommunaalteenuste eest esitas kostjale endiselt arveid AS C.H.P. Samuti korraldas AS C.H.P. endiselt hoone hooldusja haldustöid. Kui hoones vandaalitseti ning kostja äriruumidesse sisse murti, taastas ja remontis ruumid kostja. Remonditöödes osalesid ka AS C.H.P. ja samas hoones tegutsev AS Barclay Hotell. Pooled ei allkirjastatud kinnisasja valduse üleandmise-vastuvõtmise akti. Kuna hageja ei andnud üürilepingu objektiks olevaid ruume kostja kasutusse, puudus kostjal kohustus hagejale üüri maksta. Kuivõrd kostja keeldus üüri maksmisest õigustatult, puudus hagejal õigus üürileping üles öelda. Seega oli hageja 14. augusti 2019 ülesütlemisavaldus tühine. Üürileping oli tühistatav, kuna see sõlmiti pettuse teel. Hageja viis kostja lepingu sõlmimisel tahtlikult eksimusse, avaldades kostjale ebaõigeid asjaolusid seoses kinnisasja õigusliku olukorraga. Hageja avaldas kostjale, et kinnisasja valdus võetakse AS-ilt C.H.P. üle hiljemalt
29.aprillil 2019, millest tulenevalt märgiti vastavalt ka üürilepingu alguskuupäev. Kostjale sai aasta möödudes selgeks, et hagejal ei olegi kavatsust kinnisasja valdust üle võtta. 7. mail 2020 esitas kostja avalduse hagejaga 11. märtsil 2019 sõlmitud üürilepingu tühistamiseks.
3.Kostja esitas 2. märtsil 2021 vastuhagi, milles nõudis hagejalt üürilepingu alusel alusetult makstud 4662 euro 31 sendi tagastamist, ning 25. novembril 2021 vastuhagi täienduse, milles nõudis kahju 5832 euro 20 sendi hüvitamist. Menetluskulud palus kostja jätta hageja kanda. Vastuhagi põhjenduste kohaselt andis kostja hagejale lepingu alusel üle kahe kuu üüritasu 4662 eurot 31 senti oma sel ajal hageja ees eksisteerinud üürilepingulise kohustuse täitmiseks. Hagejale üleantu oli mõeldud tagatisraha ja esimese kuu üüritasu katteks. Kuivõrd hageja ütles üürilepingu üles, jättes kostjale üürilepingu eseme valduse üle andmata, langes ära kostja kohustus tasuda hagejale üüritasu ja tagatisraha, mistõttu tuleb hagejal kostjale 4662 eurot 31 senti VÕS § 1028 lg 1 alusel tagastada. Teise kostja nõude kohaselt ei tagastanud hageja kostjale Ülikooli 8a hoonel asuvaid reklaame. Seetõttu pidi kostja Ülikooli 8a hoonest ära kolimisel tellima uue reklaami. Ülikooli 8a hoone küljes oleva reklaami eest kandis kostja kulutusi 5832 eurot 20 senti. Kulutused hõlmavad hoone rõdu servale paigaldatud reklaami maksumusele ka paigaldust, led valguslogo majajuhi kohal, led valgusega välist majajuhti ja kujundustööd. Kulutused tuleb kostjale hüvitada.
4.Hageja palus jätta vastuhagi rahuldamata. Kuna kostjal oli üürilepingu esemeks olevate ruumide valdus ja ta sai ruume üürilepingus kokkulepitud otstarbel kasutada, oli ta kohustatud maksma hagejale üüri. Üürilepingu erakorraline ülesütlemine ei mõjutanud kuni ülesütlemiseni üürilepingust tekkinud õiguste ja kohustuste kehtivust. Kostjal ei ole seega alust nõuda hagejalt üürilepingu alusel tasutud tagatisraha ja üüri tagastamist.
Kahju hüvitamise nõude eeldused ei ole täidetud. Enne vastuhagi täienduse esitamist kostja reklaami tagastamise sooviga hageja poole ei pöördunud. Hageja sai teada, et kostja ei ole reklaami kätte saanud, alles 11. oktoobril 2021 toimunud kohtuistungil, s.o rohkem kui aasta pärast kostja lahkumist Ülikooli tn 8a ruumidest. Kostja ei esitanud hagejale reklaami väljaandmise nõuet. Kostja ei andnud hagejale kohustuse täitmiseks täiendavat tähtaega ega kaotanud hageja viivituse tõttu huvi reklaami tagastamise vastu. Kostja avaldas kohtuistungitel, et tahab reklaami kindlasti kätte saada. Kuna kostja reklaam on Ülikooli tn 8a hoonel alles ja kahjustamata, ei ole kostjal alust nõuda hagejalt reklaami tagastamise asemel kahju hüvitamist. Kostja ei tõendanud kahju suurust. Reklaam valmistati enam kui kümme aastat tagasi, seega on selle väärtus oluliselt vähenenud. Esitatud arved ei tõenda väidetava üürilepingu rikkumise tagajärjel 5832 euro 20 sendi suuruse kahju tekkimist. Arved sisaldavad lisaks hoonele paigaldatud reklaami maksumusele ka paigaldust, LED valguslogo majajuhi kohal, LED valgusega välist majajuhti ja kujundustööd. Arvetest nähtuvalt on rõdu servale paigaldatud reklaami maksumus koos paigaldamisega 2440 eurot, millele lisandub käibemaks. Pooled leppisid üürilepingu p-s 4.4.1 kokku, et kõik kulud seoses üürniku välireklaami ja logode valmistamise, paigaldamisega ning eemaldamisega, sealhulgas võimalikud kohalikud ja riiklikud maksud, kannab üürnik.
MAAKOHTU OTSUS
5.Maakohus rahuldas 20. septembri 2023 otsusega hagi täies ulatuses ja jättis vastuhagi rahuldamata. Maakohus mõistis kostjalt välja hageja kasuks põhivõla 27 973 eurot 94 senti (sh üürivõlgnevus 3910 eurot 35 senti ja kahjuhüvitis 24 063 eurot 59 senti), 20. septembri 2023 seisuga sissenõutavaks muutunud viivise 20 637 eurot 91 senti ja edasiulatuva viivise põhivõlalt 20% aastas alates 21. septembrist 2023 kuni põhivõla tasumiseni, piirates viivise põhivõla suurusega. Maakohus jättis menetluskulud kostja kanda, määras menetluskulud kindlaks ning mõistis kostjalt hageja kasuks välja. Pooled sõlmisid 11. märtsil 2019 (all)üürilepingu, millega hageja andis kostjale (all)üürile Tartus Ülikooli 8a hoone 4. korrusel asuvad 176,63m2 suurused äriruumid tähtajatult alates 29. aprillist 2019. Hageja õigus sõlmida kostjaga allüürileping ja anda üüriese kostja kasutusse põhines hageja ja Ülikooli 8a kinnistu omaniku OÜ Viavara vahelisel üürilepingul. Üürilepinguga kohustus kostja maksma hagejale üüri 1942 eurot 63 senti kuus (lisandub käibemaks). Lepingu sõlmimisel maksis kostja hagejale tagatisrahana kahe kuu üüri 4662 eurot 31 senti. Kostja hagejale üüri ei tasunud. Maakohus leidis, et võimalikust pettusest, kui see üürilepingu sõlmimisel esines, oli kostja teadlik juba oluliselt enne tühistamise avalduse esitamist. Üürilepingu algusajast alates teostas kinnisasja senine valdaja AS C.H.P. kinnistu omaniku OÜ Viavara suhtes kinnipidamisõigust. Hageja ei osutanud üüripinnal kommunaalteenuseid ega hoone haldamisega seotud muid teenuseid, vaid neid teenuseid osutas AS C.H.P. Kostja tugineb sellele, et tal jätkus alates
29.aprillist 2019 senine samasisuline üürilepinguline suhe AS-iga C.H.P. Et hageja nõuab kostjalt üüri tasumist, ning tasumata jätmise korral ütleb üürilepingu üles, nähtub 20. juuni 2019 üürilepingu ülesütlemise hoiatusest. Pärast seda ütles hageja 14. augusti 2019 avaldusega üürilepingu võlgnevuse võttu üles ja palus ruumid vabastada 21. augustiks 2019. Kostja tegi üürilepingu tühistamise avalduse enam kui kaheksa kuud pärast seda, kui hageja ütles kostjaga sõlmitud üürilepingu tõttu üles ning enam kui aasta pärast seda, kui pidi toimuma kinnistu valduse ülevõtmine seniselt valdajalt. Seega ei ole kostja ei ole lepingut tähtaegselt tühistanud. Üürilepingu üldtingimuste p 8.1. kohaselt oli üürileandjal õigus leping koheselt üles öelda, kui (a) üürnik hilineb üüri, kõrvalkulude või muude lepingust tulenevate maksete tasumisega rohkem kui 30 päeva ning üürnik ei tasu võlgnevust ka üürileandja poolt antud täiendava
14-päevase tähtaja jooksul. Pooled leppisid kokku üüri tasumise jooksva kuu 1. kuupäeval esitatud arve alusel; arve tasumise tähtaeg oli 14 päeva. Kuna kostja ei tasunud 2019. a mai eest üüri, andis hageja 20. juunil 2019 kostjale 14 päeva pikkuse täiendava tähtaja üürvõlgnevuse tasumiseks. Hageja hoiatas, et üürivõlgnevuse täiendava tähtaja jooksul kõrvaldamata jätmisel ütleb hageja üürilepingu erakorraliselt üles. Kuna kostja ei tasunud üürivõlgnevust täiendava tähtaja jooksul, ütles hageja üürilepingu 14. augusti 2019 avaldusega alates 21. augustist 2019 erakorraliselt üles. Üürilepingu sõlmimisel oli üüripind juba kostja valduses ja kasutuses. Kostja ei toonud esile, et ta ei saanud lepingu kehtivuse ajal üüripinda sihtotstarbeliselt kasutada. Tähtsust ei oma, et kommunaal- ja hoone haldamisega seotud muid teenuseid osutas kolmas isik (AS C.H.P.). Hageja nende teenuste eest tasumist ei nõua. Seega ei olnud kostjal õigust keelduda hagejale üüri tasumisest. Kuivõrd kostja oli 2019. a mai üüri tasumisega viivituses ning ei tasunud seda täiendava tähtaja jooksul, oli hagejal õigus üürileping üles öelda. Kuna kostja rikkus hagejale üüri tasumise kohustust, võib hageja nõuda VÕS § 108 lg 1 alusel selle täitmist. Kostja oli kohustatud maksma hagejale alates 29. aprillist 2019 kuni üürilepingu lõppemiseni 21. augustil 2019 üüri koos käibemaksuga kokku 8728 eurot 6 senti. Tagatisraha (4662 eurot 31 senti) maha arvestades jääb kostja üürivõlgnevuseks 3910 eurot 35 senti. Kostja valdas ja kasutas pärast üürilepingu lõppemist üürilepingu esemeks olevaid ruume 30. juunini 2020. Hagejal on õigus nõuda kostjalt VÕS § 335 alusel selle aja eest kokkulepitud üüri ulatuses kahjuhüvitist. Asjaolu, et kostja sõlmis sama üürieseme kasutamiseks kolmanda isikuga teise üürilepingu, ei anna alust jätta hageja nõue rahuldamata. Viivise nõudmise eeldused on täidetud. Üürilepingu p-s 3.3. leppisid pooled kokku viivisemääras 20% aastas. Maakohus piiras vastavalt hageja nõudele viivist põhivõla suurusega.
6.Maakohus ei pidanud vastuhagi põhjendatuks. Kuna kostja üürilepingut kehtivalt ei tühistanud, siis tasutu TsÜS § 90 lg 2 ja VÕS § 1028 lg 1 kohaselt tagastamisele ei kuulu. Kuni lepingu lõppemiseni oli kostjal kohustus hagejale üüri tasuda. Hageja arvestas kostja tasutud tagatisraha üürivõlgnevuse katteks, mistõttu tagatisraha kostjale tagastamisele ei kuulu. Üldjuhul ei saa asja omanik nõuda VÕS § 1043 alusel kahju hüvitamist, kui ta ei ole esitanud vindikatsiooninõuet. Kostja esindaja on teinud ettepanekuid reklaami tagastamiseks, kuid kostja ei toonud esile, et ta esitas hagejale reklaami väljaandmiseks nõude ja määras tähtaja. Kostja avaldas kohtuistungitel, et tahab reklaame kindlasti kätte saada. Seega ei ole kostja viivituse tõttu kaotanud huvi reklaami tagastamise vastu. Hagejal puudub võimalus reklaami tagastamiseks, kuna tal puudub hoonele juurdepääs. Reklaami väljaandmiseks tähtaja andmisel ei oleks tagastamine olnud seetõttu võimalik. Sellele vaatamata ei ole võimalik kahjunõuet rahuldada. Kostja nõue on ebaselge, kuna ei nähtu, mitmest reklaamist käib jutt. Kahju tõendamiseks esitas kostja arved kokku 5383 eurot 20 senti, mitte kostja nõutud 5832 eurot 20 senti. Arved sisaldavad lisaks hoonele paigaldatud reklaami maksumusele ka paigaldust, LED valguslogo majajuhi kohal, LED valgusega välist majajuhti ja kujundustööd. Arvetest nähtuvalt on hoonele paigaldatud reklaami maksumus koos paigaldusega 2440 eurot (lisandub käibemaks). Reklaami maksumust ilma paigalduseta arvetest ei nähtu. Üürilepingu p 4.4.1 kohaselt kohustus üürnik kandma kõik kulud seoses temapoolse välireklaami ja logode paigaldamise ja eemaldamisega.
ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
7.Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada maakohtu otsuse täies ulatuses ja saata tsiviilasi uuesti menetlemiseks maakohtule. Alternatiivselt teha asjas uus otsus, millega jätta hageja nõue rahuldamata ja rahuldada kostja vastuhagi. Menetluskulud palus kostja jätta hageja kanda. Ebaõige oli viidata esmajoones asjade väljanõudmise õigusele olukorras, mil pooled olid teadlikud, et hagejal ei ole asju võimalik kostjale välja anda. Kostja alustas reklaamide tagasinõudmist kohe kui hageja esitas kohtusse hagi. Hageja hoidus suhtlusest kostjaga juba enne kohtumenetluse algust. Seega ei saaks kostja üürilepingu järgselt hoonesse jäänud vara väljanõudmist tõendada. Hageja, kes on näilise tehingu alusel omistanud näilise funktsiooni, ent pole reaalselt osaline hoone halduse teostamisel, ei saa olla kostja nõuete subjekt. Maakohus jättis analüüsimata, mis oli tegelik hageja funktsioon ning millises positsioonis asus sealjuures kostja kui üürnik. Vaatamata hageja ja OÜ Viavara vahelisele lepingule ei olnud hageja üüriruumide ega hoone valdaja. Hagejal puudus võimalus pääseda hoonesse sisse, pakkuda kostjale teenuseid ja ligipääsu üüriruumidesse. OÜ Viavara ja hageja sõlmitud leping üürilepingute ülevõtmiseks oli näiline tehing eesmärgiga OÜ-l Viavara hoiduda AS C.H.P esitatavatest nõuetest. Seega ei olnud vajalik ega ka võimalik hagejapoolne lepingu täitmine OÜ Viavara ega üürnike osas. Näiliselt sooritatud tehingute valguses lõi hageja kostjale algusest peale teadvalt ebaõige mulje lepingute ülevõtmisega seonduvas. Maakohus ei võtnud viivise väljamõistmisel arvesse kohtumenetluse käiku ja hageja pahatahtlikku käitumist kohtumenetluse vältel ja sellele eelnevalt. Hageja ja tema lepingulise esindaja tegevused venitasid tsiviilasja arutamist vähemalt aasta võrra pikemaks.
8.Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu. Kostja tegi üürilepingu tühistamise avalduse enam kui kaheksa kuud pärast seda, kui hageja ütles kostjaga sõlmitud üürilepingu võlgnevuse tõttu üles ja palus kostjal ruumid vabastada, ning enam kui aasta pärast seda, kui pidi toimuma kinnistu valduse ülevõtmine seniselt valdajalt. Kostja ei tühistanud seega lepingut tähtaegselt. Kostja oli viivituses 2019. a maikuu üüri tasumisega ning ei tasunud seda täiendava tähtaja jooksul. Hagejal oli õigus seetõttu üürileping üles öelda. Poolte vahel 11. märtsil 2019.a sõlmitud üürileping kehtis kuni 21. augustini 2019. a. Üürilepingu esemeks olevad ruumid olid juba üürilepingu sõlmimise ajal kostja valduses ja kasutuses ning kostja valdas ja kasutas ruume kuni 30. juunini 2020.a. Seega olid VÕS § 276 lg-st 1 tulenevad üürileandja kohustused täidetud. Kuna kostja valdas ja kasutas ruume kuni 30. juunini 2020. a, on ta kohustatud selle aja eest hagejale üüri maksma. Pooled leppisid kokku viivisemääras 20% aastas. Kohaldamisele kuulub lepingus ettenähtud viivisemäär. Viivise nõudmise eeldused on täidetud. Kostja ei esitanud maakohtus viivise arvestusele vastuväiteid. Vastuväide ei ole ka sisuliselt põhjendatud, sest hageja ei ole pahatahtlikult käitunud ega asja arutamist venitanud. Kuna kostja üürilepingut kehtivalt ei tühistanud, siis üürilepingu alusel tasutu tagastamisele ei kuulu. Kahju hüvitamise nõue ei ole põhjendatud nõude ebaselguse tõttu. Jääb arusaamatuks, mis põhjusel esitas kostja vastuhagi nõude hageja vastu, kui ta leiab, et hageja ei saa olla kostja esitatud nõuete subjekt.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
9.Ringkonnakohus, tutvunud asja materjalide ja apellatsioonkaebusega, leiab, et apellatsioonkaebuses esitatud väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks ega muutmiseks. Ringkonnakohus jätab kohtuotsuse TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel muutmata, apellatsioonkaebuse rahuldamata ja menetluskulud ringkonnakohtus hageja kanda.
10.Ringkonnakohus vaatab asja läbi kirjalikus menetluses, kuna kostja apellatsioonkaebuses suulist asja läbivaatamist ei soovinud. Pärast apellatsioonkaebuse tähtaja möödumist taotles kostja istungi määramist. Ringkonnakohtu 15. veebruari 2024 määrusega andis kohus pooltele kompromissi saavutamiseks tähtaja kuni 4. aprillini 2024 ja kui pooled kompromissile ei jõua, palus kohus esitada samaks päevaks lõplikud seisukohad ja menetluskulud. Sama määrusega tegi ringkonnakohus teatavaks, et kohus teeb 25. aprillil 2024 kirjalikus menetluses otsuse, kui kompromissi ei esitata. Kostja taotles tähtaja pikendamist. Ringkonnakohus jättis tähtaja pikendamata. Kostja esitas hilinemisega oma lõplikud seisukohad, kus ei esitanud vastuväidet kirjaliku menetluse määramisele. Samas märkis kostja taas, et soovib asja arutamist kohtuistungil. Ringkonnakohus leiab, et kuna kohus asja suulist menetlust vajalikuks ei pidanud, hageja oli nõus kirjaliku menetlusega ja kostja tähtaegselt istungi taotlust ei esitanud, samuti ei esitanud vastuväidet ringkonnakohtu tegevusele, siis on kostja minetanud õiguse asja suulises menetluses läbivaatamiseks.
11.Kostja vaidlustab kogu ulatuses maakohtu otsuse. Hageja esitas kostja vastu kolm nõuet: 1) allüürilepingu järgne üürinõue; 2) allüürilepingu lõppemise järgne kahjuhüvitise nõue; 3) allüürilepingu lõppemise järgne üürieseme valduse tagastamise nõue. Viimasest - valduse tagastamise nõudest - hageja loobus, kuna kostja vabastas valduse. Kostja esitas vastuhagis hageja vastu kaks nõuet: 1) üürilepingu sõlmimisel tasutud tagatisraha 4 662,31 euro tagastamine; 2) kahjuhüvitis 5 832,20 eurot Ülikooli 8a hoonele jäänud Advokaadibüroo Tarmo Pilv ja Partnerid OÜ reklaamide valmistamise ja paigaldamise eest. Maakohus rahuldas hageja üüri ja kahjuhüvitise nõude ja jättis vastuhagi nõuded rahuldamata. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on põhjendatult rahuldanud hageja nõuded ja jätnud kostja vastuhagirahuldamata. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ega korda neid kõiki TsMS § 654 lg 6 järgi.
12.Ringkonnakohus märgib, et kostja, kelleks on õigusteenust osutav äriühing, tasus apellatsioonkaebuselt vähem riigilõivu ja esitas oluliste puudustega, sh ebaselge nõudega, apellatsioonkaebuse. Ka järgnevalt ringkonnakohtule esitatud menetlusdokumentides puudub struktuur, puuduvad selged seisukohad ja esitatud nõuded ei ole seotud nõude aluseks olevate asjaolude ega vastuväidetega asjaoludele. Kostjale määratud apellatsioonkaebuse puuduste kõrvaldamise käigus täiendas kostja asjaolusid, sh esitas esmakordselt viivise vähendamise taotluse. Vastuseks kostja apellatsioonkaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.
12.1.Kostja seisukoht, et kuigi üüriruumid olid tema otseses valduses, pidi hageja need talle üle andma, ei ole aluseks tuvastada üürisuhte puudumine ega üürilepingu kehtetus. Maakohus tuvastas õigesti, et hageja õigus sõlmida kostjaga allüürileping ja anda üüriese kostja kasutusse põhines hageja ja Ülikooli 8a kinnistu omaniku OÜ Viavara vahelisel üürilepingul. Kostja arutlus OÜ Viavara ja hageja vahel sõlmitud lepingu näilikkuse üle ei ole põhjendatud ega ka asjakohane. Õige on hageja viide VÕS § 12 lg-le 1, mis sätestab, et lepingu kehtivust ei mõjuta asjaolu, et lepingu sõlmimise ajal oli selle täitmine võimatu või lepingupoolel ei olnud lepingu sõlmimise ajal õigust käsutada lepingu esemeks olevat asja või õigust. Seega tuleb ka niisuguste asjaolude esinemise korral poolel oma lepingujärgseid kohustusi täita. Kostja väide,
et kostja üüritud üüripind ei kuulunud ega kuulu hagejale ega olnud ka muul viisil hageja kontrolli all, ei oma käesoleval juhul õiguslikku tähendust. Asjas ei ole vaidlust, et kostja kasutas üürilepingu esemeks olevaid ruume ja ei tasunud nende kasutamise eest hagejale, kellega tal oli sõlmitud allüürileping. Kostja ei ole apellatsioonkaebuses vaidlustanud üüri suurust ja kahjuhüvitise arvutamise aluseid. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et poolte vahel oli kehtiv üürisuhe ja kostjalt tuleb hageja kasuks mõista VÕS § 271 alusel välja üürivõlgnevus 3910 eurot 35 senti ja VÕS § 335 alusel 24 063 eurot 59 sendi suurune kahjuhüvitis üüriruumide tagastamata jätmise eest.
12.2.VÕS § 113 lõike 1 kohaselt võib võlausaldaja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis) arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Kostja ei esitanud viivise vähendamise taotlust maakohtu menetluses ega ka tähtaegselt esitatud apellatsioonkaebuses. Viivise vähendamise nõue tuleb esitada esimesel võimalusel maakohtule, kuna hagis oli viivis märgitud, siis kostja vastuses (vt ka RKTKo 4. mai 2011, nr 3-2-1-24-11, p 17). Kostja märkis esmakordselt apellatsioonkaebuse puuduste kõrvaldamiseks esitatud apellatsioonkaebuse täienduses, et ta ei nõustu maakohtu poolt väljamõistetud viivise ulatusega. Kostja hilinemisega esitatud väited hageja pahatahtlikkuse kohta ja menetluse venimise osas ei oleks ka õigeaegse esitamise korral alus viivise vähendamiseks. Lepinguga oli ette nähtud seadusjärgsest viivisemäärast kõrgem määr, ent kuna viivise rakendumine sõltub eelkõige võlgnikust enesest, siis ei saa viivisekokkulepe kohustust täitvat võlgnikku kahjustada (vt ka RKTKo 14. juuni 2005, nr 3-2-1-66-05, p 14.). Muuhulgas on viivise eesmärk tagada rahaliste kohustuste nõuetekohane täitmine, s.t sundida võlgnikku oma kohustuse täitmisele. Hageja on taotlenud viivise piiramist põhinõudega ja maakohus on sellega arvestanud. Seega on viivise suurust just kostja huvides piiratud.
13.Ringkonnakohus nõustub vastuhagi rahuldamata jätmise osas maakohtu põhjendustega.
13.1.Kostja ei ole ringkonnakohtule esitatud dokumentides esitanud selgeid väiteid, mis annaksid aluse muuta maakohtu otsust tagatisraha tagastamise nõude rahuldamata jätmise osas. Maakohus märkis õigesti, et hageja arvestas kostja tasutud tagatisraha üürivõlgnevuse katteks, mistõttu tagatisraha kostjale tagastamisele ei kuulu.
13.2.Kostja vastuhagi reklaami (valgustähed ja -logo, valgustusega „väline majajuht“) valmistamise ja paigaldamisega seoses, on ebaselge. Kostja esitas reklaamiga seotud vastuhagi 8 kuud pärast esmase vastuhagi esitamist ja üks aasta 7 kuud pärast hagi esitamist. Vastuhagi täiendusele oli tõenditena lisatud reklaami valmistamise ja paigaldamise eest kaks arvet, mis pärinesid 2013. aastast. Hageja esitas vastuväited nõude õiguslikule ja faktilisele alusele. Hageja viitas, et reklaam on 2013. aastast üleval, seega amortiseerunud ja kahjuhüvitise suurus on tõendamata, samuti ei ole kostja reklaami väljaandmist nõudnud, seega puudub kahjunõude rahuldamise esmane eeldus. Kostja esitas esmakordselt reklaami tagastamise soovi maakohtu istungil, seega enam kui aasta pärast üüritud pinnalt lahkumist. Maakohus leidis õigesti, et asjas ei ole tõendatud, et kostja oleks reklaami väljaandmist (AÕS § 80 lg 1) selgelt nõudnud. Hageja väitel sai ta kostja reklaami väljaandmise nõudest esmakordselt teada 11. oktoobri 2021 maakohtu istungil. Kostja hageja väidet ümberlükanud ei ole. Puudub vaidlus, et tähtaega asjade väljaandmiseks kostja hagejale kordagi määranud ei ole. Maakohus on õigesti leidnud, viidates Riigikohtu lahendile, et kui vallasasja omanikul on võimalik asi valduse rikkujalt välja nõuda, saab ta asjade väljaandmise asemel nõuda kahju hüvitamist asjade väärtuse ulatuses üksnes VÕS § 115 lg-tes 2 ja 3 sätestatud tingimustel. See tähendab, et kui isiku asjad on teise isiku ebaseaduslikus valduses alles, tuleb asjade omanikul kahju hüvitamise nõude eeldusena üldjuhul anda valdajale VÕS § 114 järgi täiendav tähtaeg asjade väljaandmiseks või tõendada, et tähtaja määramine ei ole erandina VÕS § 115 lg 3 järgi vajalik (eelkõige on see nii juhul, kui omanik on kaotanud valdaja viivituse tõttu huvi asjade
tagastamise vastu ja seetõttu on mõistlik asjade väljaandmise asemel hüvitada kahju (vt RKTKo 31. oktoober 2018, nr 2-15-1663, p 21)). Maakohus leidis asja materjalidest lähtuvalt õigesti, et kostja ei ole viivituse tõttu kaotanud huvi reklaami tagastamise vastu. Hageja väitel avaldas kostja nii 11. oktoobril 2021.a kui
25.novembril 2021.a toimunud kohtuistungitel, et ta tahab Ülikooli tn 8a hoonel olevat reklaami kindlasti kätte saada. Seega ei ole VÕS § 115 lg 2 teises lauses sätestatud kohustuse täitmise asemel kahju hüvitamise nõude esitamise eeldus käesoleval juhul täidetud ja maakohus jättis põhjendatult kostja kahjuhüvitamise nõude rahuldamata. Õige on ka maakohtu seisukoht, et kostja kahjunõue on ebaselge ja kahju suurus tõendamata. Kahju tõendamiseks esitatud arved sisaldavad lisaks reklaami maksumusele ka paigaldust, valgustust ja kujundustööd. Reklaami maksumust ilma paigalduseta asjas tõendatud ei ole.
14.Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu tuleb menetluskulud jätta kostja kanda (TsMS § 171 lg 1). Hageja esitas ringkonnakohtule menetluskulude nimekirja, mille kohaselt on tema menetluskulud 525 eurot ilma käibemaksuta. Ringkonnakohtu hinnangul on hageja menetluskulud vajalikud ja põhjendatud (TsMS § 175 lg 1). Eelmärgitut arvestades määrab ringkonnakohus hageja apellatsioonimenetluses kantud hüvitatavate kulude suuruseks 525 eurot ning mõistab nimetatud summa kostjalt hageja kasuks välja. TsMS § 177 lg-st 4 märgib kohus vastavalt hageja taotlusele otsuse resolutsioonis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb alates otsuse jõustumisest kuni selle täitmiseni tasuda viivist VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
/allkirjastatud digitaalselt/
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.