Menetlusosalised ja nende Hageja: AS MAXILLA (registrikood 10050708, Kesk tn 27, Elva esindajad linn, Elva vald 61507, Tartu maakond); Hageja lepinguline esindaja: Mihkel Nukka (e-post: xxx); Kostja: MTÜ EDU VALEM (registrikood 80148142, Pallasti tn 41, Tallinn 11413, e-post: xxx); Kostja lepinguline esindaja: advokaat Kai Villman (Advokaadibüroo Narlex, e-post: [email protected]). Menetluse liik
kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Hagi rahuldada.
2.Mõista kostjalt MTÜ-lt EDU VALEM (registrikood 80148142) hageja AS MAXILLA (registrikood 10050708) kasuks välja 94 839,84 (üheksakümmend neli tuhat kaheksasada kolmkümmend üheksa eurot ja 84 senti) eurot, millest 77 184 eurot on põhivõlgnevus ja 17 655,84 eurot on sissenõutavaks muutunud viivis. Menetluskulude jaotus
1.Mõista kostjalt MTÜ-lt EDU VALEM (registrikood 80148142) hageja AS MAXILLA (registrikood 10050708) kasuks menetluskuludena välja 4078,20 (neli tuhat seitsekümmend kaheksa eurot ja 20 senti) eurot, millest 2398,20 eurot on kulu õigusabile ja 1680 eurot on riigilõiv.
Mõista kostjalt MTÜ-lt EDU VALEM (registrikood 80148142) hageja AS MAXILLA (registrikood 10050708) kasuks välja viivis menetluskuludelt 4078,20 eurolt alates käesoleva lahendi jõustumisest kuni menetluskulude täieliku tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.
Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võivad pooled esitada apellatsioonkaebuse Tallinna ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest. Apellatsioonkaebus tuleb esitada otse Tallinna ringkonnakohtule asukohaga Pärnu mnt 7 Tallinn. Apellatsioonkaebuse võib kohus lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta kohtuistungi pidamist. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
HAGEJA NÕUE
1.Hageja alus kostjalt välja mõista põhivõlgnevusena 77 184 eurot ning hagi esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivisena 17 655,84 eurot. Hagiavalduse kohaselt kuuluvad hagejale Tallinnas aadressil Tartu mnt 14, 2. ja 3. korruse äriruumid kogupindalaga 803,1 m2 (II korrusel 400,1 m2 ja III korrusel 403 m2 ). Hageja ja kostja on sõlminud kaks üürilepingut. 19.01.2017 sõlmiti üürileping II korrusel 400,1 m2 pindalaga büroopinna kasutamiseks. II korruse üürilepingu kehtivust pikendati poolte 29.05.2017 kokkuleppel kuni 1. juulini 2028. Teine üürileping sõlmiti 29.05.2017 III korrusel 400,1 m2 pindalaga büroopinna kasutamiseks tähtajaga 1. juulini 2028.
2.Hageja on investeerinud üüripinda ligikaudu 200 000 eurot. Investeeringu eesmärk oli ruumide kohandamine kostja vajadustele vastavaks. Mõlemad üürilepingud kehtivad. Hageja ei ole lepinguid üles öelnud, kuna on alust arvata, et üürilepingu ülesütlemise teate kättesaamisel viivad kostja juhatuse liikmed kogu vara (sh raha) ettevõttest välja.
3.Kostja ei ole üüripindade kasutamise eest tasunud üüri alates märtsist 2023. Kokku on mõlema üürilepingu alusel üürivõlgnevus hagi koostamise seisuga 77 184 eurot. Kostja on jätnud tasumata üüriarved 2023. a märtsis, aprillis, mais, juunis, juulis ja augustist igakuiselt summas 12 864 eurot. Kostja on rikkunud VÕS § 271 ja üürilepingute punktidest 5.1 ning 10.1 tulenevat üüri maksmise kohustust. Kostja ei ole üüri summadele vastuväiteid esitanud. Kostja on korduvalt tunnistanud nii kirjalikult kui suuliselt, et üürivõlg on augusti 2023. a seisuga 77 184 eurot.
4.Ühe kuu ruumide kasutamise üürisumma on 12 864 eurot, mis on üür mõlema korruse eest kokku, arvestades indekseerimist lepingute punkti 10.5 alusel. Seega on tasumata üür märtsist kuni augustini 2023 kokku 77 184 eurot. Hagejal on õigus nõuda VÕS § 108 lg 1 alusel tasumata üüri 77 184 eurot maksmist. Kuna kostja on viivitanud üüri tasumisega, on hagejal õigus nõuda viivist. Üürilepingute punktis 14.2 on pooled kokku leppinud, et üüri, kõrvalkulude, Lisateenuste või tagatisraha tähtaegselt maksmata jätmisel on üürileandjal õigus nõuda üürnikult viivist 0,25% võlgu olevalt summalt iga maksmisega viivitatud kalendripäeva eest. Seega kohaldub üüri tasumisega viivitamisele viivis määraga 0,25% päevas võlgnetavalt summalt. Viidatud õiguslikul alusel on hagejal õigus nõuda kostjalt viivist 17 655,84 eurot.
5.Kostja vastuväidetega hageja ei nõustunud. 19.01.2017 ja 29.05.2017 üürilepingud kehtivad. Kostja vastusest on võimalik järeldada, et mõlemad üürilepingud, millele haginõue põhineb, ei ole kokkuleppel ega ühepoolselt lõpetatud. Seega on lepingutest tulenevad õigused ja kohustused poolte
jaoks kehtivad. Kostja on võtnud õigeks, et ta ei ole üüri alates märtsist 2023. aastast tasunud. Seega on kostja rikkunud VÕS § 271 ja üürilepingute punktidest 5.1 ning 10.1 tulenevat üüri maksmise kohustust. Hagejal on õigus nõuda kehtivate lepingute alusel üüri maksmise kohustuse täitmist.
6.Kostja on korduvalt tunnistanud võlgnevust. Seda tõendab kostja juhatuse liikmete 01.08.2023 kirjalik avaldus. 09.08.2023 on kostja allkirjastanud dokumendi, milles ta taas kinnitas võlgnevust. Kostja 01.08.2023 ja 09.08.2023 avaldused on võlatunnistused VÕS § 30 tähenduses.
7.Võlatunnistuse tõttu on tõendamiskoormus ümber pöördunud. Kostja ei ole tõendanud, et tal ei ole tunnistatud võlgnevust hageja ees. Kostja vastuväited on ebaõiged ja tõendamata. VÕS § 278 p 1 ja § 279 lg 1 ei võimalda jätta üüri üürileandjale maksmata. Kostja saaks nõuda üüripinna puuduste kõrvaldamist, mitte jätta üüri täielikult tasumata. Seega on kostja vastuväide jätta üür tasumata VÕS § 278 p 1 ja § 279 lg 1 järgi õigusliku aluseta.
8.Hageja ehitas ruumid välja vastavalt kostja projektile. Kostja võttis ruumid vastu ning kasutusele 2017. aastal (II korrus) ja 2018. aastal (III korrus). Kostja viidatud puudused seonduvad tegevusloa pikendamisega. Mõlema üürilepingu punkt 6.1 sätestab, et üürileandja ehitab üüripinna välja vastavalt üürniku esitatud projekti plaanile, mis oli esitatud lepingu lisana 3. Üürileandja kohustuseks ei olnud projektide ja ehitustöödele vajalike kooskõlastuste ja nõusolekute taotlemine ega saamine. Hageja ei vastutanud lubade saamise eest. Hageja täitis oma kohustuse ja ehitas vastavalt kostja projektile välja, mida kinnitab asjaolu, et kostja on väljaehitatud ruumid rohkem kui 5 aastat tagasi hagejalt vastu võtnud ja neid ruume kasutanud. Seega on tegevusloa pikendamisega seotud vastutus ja kulude kandise kohustus kostjal.
9.Hageja pakkus kostjale küsimuste lahendamiseks igakülgset abi. Kostjale on pikendatud 01.09.2023 gümnaasiumi tegevusluba. See kinnitab, et väidetavad puudusi ei olnud, kuivõrd kostja selgitustel ei oleks nimetatud probleemide korral tegevusluba pikendatud. Kuivõrd tegevusluba on katkematult pikendatud ja lubade saamise ning nendega seotud kulude eest vastutab kostja, ei ole kostjal olnud hagejast tulenevaid takistusi üüripinna kasutamisel. 17.02.2023 kirjas ja vastuses hagile on kostja põhistanud üüripinna sihtotstarbelist kasutamist gümnaasiumi tegevusloa kehtivusega.
10.Esmalt on oluline rõhutada, et eelmine tegevusluba kehtis 31.08.2023. aastani. Seega ei saa olla mõistlikku vaidlust, et selle ajani ei saanud olla takistusi ruumide kasutamiseks. Hageja on esitanud Eesti Hariduse Infosüsteemi väljavõtte, mis tõendab, et kostja tegevusluba on pikendatud alates 01.09.2023, millest alates on kostjal olnud katkematult võimalik ruume õppetööks kasutada. Seega on ebaõige ja paljasõnaline kostja väide, et ta ei saanud ruume sihtotstarbeliselt kasutada.
11.Ei ole ühtki ettekirjutust või muud haldusakti, mis keelaks ruumide õppetööks kasutamist. Lepingute punkti 6.1 vastutab ja kannab kulud seoses lubade saamisega kostja, mitte hageja. Isegi kui vastaks tõele kostja väide, et ta ei saa ruume sihtotstarbeliselt kasutada, on tegemist kostja vastutusega. Kostja ei ole esitanud ühtki haldusakti, mis keelaks neid ruume õppetööks kasutada. Seega, kuigi tegemist on kostja vastutusala küsimusega, on ebaõiged ja põhjendamata kostja väited, et ruume ei ole võimalik sihtotstarbeliselt kasutada.
12.Kostja väited tuleohutusenõuete rikkumise kohta on paljasõnalised. Lubade saamise eelduseks vajalike tegevuste ja kulude eest vastutab üürilepingute punkti 6.1 alusel kokkuleppeliselt kostja. Kostja 17.02.2023 kirjas esitatud väited tuleohutuse puuduste kohta on tõendamata ja paljasõnalised. Kostja on 17.02.2023 kirjas viidanud väidetavatele tuleohutuse puudustele, kuid ei ole esitanud ühtki sellekohast tõendit.
13.Kommunikatsioonide hooldamise ja korrasoleku eest vastutab kostja. Üürilepingute punkt 11.1 sätestab, et üürnik hoiab omal kulul üüripinna ja seal olevad kommunikatsioonid ning tehnilise varustuse kogu lepingu kehtivuse ajal heas korras, s.t sellises korras nagu see oli üüripinna valduse üleandmise hetkel või sellest paremas korras, arvestades üüripinna sihtotstarbest lähtuvalt normaalset kulumist. Lepingute punkt 11.2. täiendab eelnevat, mille kohaselt üürnik kohustub tegema lepingu kehtivuse ajal omal kulul üüripinna hooldusremonti ja üüripinna säilimiseks vajalikku sanitaarremonti. Sanitaarremondi all mõeldakse üüripinna siseviimistluse, kommunikatsioonide ja oluliste osade hoolduseks ja säilimiseks, seal hulgas avariide kõrvaldamiseks ja nendest tekkinud kahjude taastamiseks, vajalikke töid ja olemasolevate paigaldatud kommunikatsioonide ning tehnilise varustuse asendustöid. Nendest kokkulepetest järeldub, et kostja kohustuseks on hooldada ja remontida üüripinna kommunikatsioone, mille osaks kahtlusteta ventilatsioonisüsteem on.
14.Kostja ei ole millegagi tõendanud, et ta oleks ventilatsioonisüsteemi nõuetekohaselt hooldanud. Kostja võttis üüripinna 5-6 aastat tagasi vastu ja ventilatsioonis ei avastatud ühtki puudust. Tegevuslubade taotlemisel oleks need puudused pidanud juba siis ilmnema, kui need oleks eksisteerinud. Ilmselgelt ei oleks tegevusluba 2017. ja 2018. aastal kostjale antud, kui ruumid poleks vastanud ettenähtud nõuetele.
15.Kostja hagivastuses esitatud väited puuduste kohta on otsitud. Hageja oli suve jooksul korduvalt palunud kostjal üürilepingu võlgnevus tasuda. Üheski suulises vestluses ei viidanud kostja esindaja üüripinna puudustele. 1. augustil 2023 saatis kostja kirja, milles tunnistas võlgnevust ja palus võimalust tasuda võlg maksegraafiku alusel. Poolte kirjavahetus jätkus ning kostja ei tuginenud kordagi probleemidele üüripinnaga. Nii on kostja 06.08.2023 ja 07.08.2023 saatnud hagejale kirjad, milles tunnistab läbivalt üürilepingutest tulenevat võlgnevust ja püüab üksnes selgitada oma maksejõuetuse põhjuseid kohustuste täitmisel. Kostja on tuginenud väidetavatele üüripinna puudustele esmakordselt alles vastuses hagile.
16.27.03.2024 seisukohtades palus hageja kostjalt menetluskuludena välja mõista 4078,20 eurot ja viivise seaduses sätestatud määras. Hageja jäi varasemate väidete juurde. Kommunikatsioonide hooldamise ja korrasoleku eest vastutab kostja. Lepingute punkti 11.2. kohaselt oli üürnik kohustatud tegema lepingu kehtivuse ajal omal kulul üüripinna hooldusremonti ja üüripinna säilimiseks vajalikku sanitaarremonti. Sanitaarremondi all mõeldi üüripinna siseviimistluse, kommunikatsioonide ja oluliste osade hoolduseks ja säilimiseks, seal hulgas avariide kõrvaldamiseks ja nendest tekkinud kahjude taastamiseks, vajalikke töid ja olemasolevate paigaldatud kommunikatsioonide ning tehnilise varustuse asendustöid. Nendest kokkulepetest järeldub selgelt, et kostja kohustuseks on hooldada ja remontida üüripinna kommunikatsioone, mille osaks kahtlusteta ventilatsioonisüsteem on.
17.Ebaõige on kostja väide, et ventilatsioonisüsteem on kaasomandis. Üüripinnal on eraldiseisev ventilatsioonisüsteem, millele oli kostjal ligipääs ja millest pidi kostja ilmselgelt teadlik olema. Seda tõenduseks esitas hageja fotod ventilatsiooniruumist ja -seadmest üüripinnal. Üürileandjal ei ole seadusest ega lepingust tulenevat kohustust tegeleda üüripinna kommunikatsioonide hooldusega. Üürnik on isik, kes otsustab ja teab, millisel eesmärgil ja kui suure intensiivsusega ruume kasutatakse ning millest tulenevalt määrab üüripinda teenindavate kommunikatsioonisüsteemide hoolduse korralduse. Pooled on üürilepingu punktis 11.1. ja 11.2. eraldi kokku leppinud, et nii hooldusremondi, sanitaarremondi kui ka kommunikatsioonide korrashoidmise eest hoolitseb ja vastutab üürnik.
18.Ruumid ehitati välja vastavalt kostja soovidele, kostja vaatas ruumid üle ja võttis ruumid hagejalt pretensioone esitamata vastu. Kostja tolleaegne seaduslik esindaja X saatis plaanid, mille järgi hageja ruumid välja ehitas. Vaidlust ei ole, et kostjale ruumid sobisid, kostja võttis ruumid vastu ja kasutas neid pretensioonideta järgmised 6 aastat. Esimest korda tekkisid kostjal probleemid pärast seda, kui
kostjal oli pikemat aega olnud üür maksmata ja hageja nõudis üüri maksmise kohustuse täitmist.
19.Kostja enda tõendi kohaselt ei ole õppetegevus ruumides takistatud. Kostja on esitanud ekirjavahetuse. 10. veebruari 2023 e-kirja teine lause kinnitab, et hoones on võimalik läbi viia õppetegevust.
20.Hageja menetluskuludeks on riigilõiv ja lepingulise esindaja osutatud õigusabiteenuse kulu. Hageja on hagiavalduselt tasunud riigilõivu 1680 eurot. Hageja esindaja on osutanud õigusabi kokku 14,25 tundi. Hageja lepingulise esindaja tunnihind on 140 eurot, millele lisandub käibemaks. AS Maxilla ei ole käibemaksukohustuslane ega saa seetõttu kuludelt käibemaksu maha arvestada. Arvestades esindaja ajakulu 14,25 tundi ja tunnihinda, on hageja õigusabikulu seoses käesoleva kohtuasjaga olnud kokku 2398,20 eurot. Hageja märgib, et 12,75 tundi on arvestatud käibemaksumääraga 20% ja 1,5 tundi (2024. a osutatud õigusabiteenus) määraga 22%. Kokku on hageja menetluskulud koos riigilõivuga 4 078,20 eurot.
KOSTJA VASTUVÄITED
21.Kostja vaidles hagile vastu. Kostja võttis omaks, et hagejale kuuluvad Tallinnas Tartu mnt 14 aadressil kahel korrusel äriruumid ning hageja ja kostja sõlmisid nende ruumide suhtes 2017. aastal kaks üürilepingut. Hageja väide, et ta on üüripinda investeerinud 200 000 eurot, ei ole vaidluse lahendamisel asjakohane. Kostja nõustus, et mõlemad üürilepingud kehtivad.
22.Kostja nõustus, et ta ei tasunud üüri alates märtsist 2023, kuid leidis, et tegu ei ole üürivõlgnevusega. Lepingute kehtivuse ajal ilmnesid üüriesemel puudused, mistõttu ei saanud ega tohtinud kostja enam üüripindu kasutada. Kostja tugines VÕS § 278 punktile 1 ja § 279 lõikele 1. Kostja teavitas hagejat üüripinna probleemidest 17.02.2023 avalduses.
23.Kostja on seisukohal, et nimetatud üüripindadel ilmnenud puuduste kohta ning puuduste kõrvaldamiseks tähtaja andmise kohta koos kostja seletustega tõendavad kogumis, et üürnikul oli mõjuv põhjus, miks ta ei saanud kasutada üüritud pindasid. Kostja teatas nendest hagejale, kuid hageja jättis tähtajaks üürniku poolt märgitud puudused kõrvaldamata ning seetõttu ei saa üürnik üüripindasid kasutada.
24.Lisaks eelnevale teatas kostja 17.04.2023 e-kirjas hageja esindajale Yle, et maja teise korruse ventilatsioonisüsteem on puudulik. Ventilatsioonisüsteemis tuvastatud puuduste kohta on koostanud Delura OÜ ülevaatuse akti nr 23002, millest selgus ja mis tõendab, et teisel korrusel on mitmeid kohti, kus torustiku süsteem ei ole ühendatud plafoonidega, seetõttu ei ole võimalik teostada ventilatsioonisüsteemi seadistust. Samuti selgus, et ventilatsioonisüsteem on must ja hooldamata. Nimetatud ülevaatuse aktiga on antud soovitused teostada kõikide plafoonühenduste revisjon kooli teisel korrusel. Taastada torustiku süsteem, kõrvaldada rikked, teostada puhastus ja viia lõpuni õhuhulkade seadistus.
25.Kostjal oli küll õigus VÕS § 279 lg 1 alusel leping juba peale puuduste kõrvaldamata jätmist ehk peale 28.02.2023 tähtaja saabumist üles öelda, kuid kostja seda ei teinud, kuna soovis jätkata oma tegevust üüripinnal ning sel põhjusel ei ole kostja kasutanud talle seaduses ettenähtud õiguskaitsevahendit, milleks on üürilepingu ülesütlemine. Praegusel juhul kasutas kostja VÕS §-s 278 sätestatud õiguskaitsevahendit eeldusel, et lepingujärgne asja kasutamine oli takistatud.
26.Kostja puhul on tegemist ühinguga, kelle tegevusalaks on nii lapsehoiu kui lasteaiateenuste ning haridusteenuste (nii üldharidus kui gümnaasiumiteenuste) osutamine. Vaidlusalustel üüripindadel
viibisid igapäevaselt lapsed. Puudused üüripindade osas seoses tuleohutusega ilmnesid kostja tegevusloa pikendamise menetluses, kuna seoses tegevusloa pikendamisega oli vajalik esitada nõuetele vastav dokumentatsioon ning läbida sellega seonduvad kontrollmenetlused kostja tegevuskohas. Kostja kehtiv tegevusluba oli välja antud teisel aadressil tegutsemise kohta. Tegevusloa kehtivuse ajal muutus kostja tegevuskoht ning vastav dokumentatsioon uue tegevuskoha vastavuse kohta esitati esmakordselt Haridus- ja Teadusministeeriumile alles tegevusloa pikendamise menetluses 2023 aastal. Tegu oli puudustega, mis ilmnesid alles üürilepingu kehtivuse ajal ning kostja ei olnud puudustest varasemalt teadlik.
27.Kostja õigus nõuda puuduste kõrvaldamist tulenes VÕS §-st 278. Üürnik ei saa puuduste eest vastutada. Kostja viitas üürilepingute punktile 12.2.5 ja 13.3.3. Need punktid aga ei näe ette, et üürnik peaks vastutama kogu hoone tuleohutusnõuete eest ehk ka selle hoone osa eest, mis ei ole üürilepingu esemeks. Üüripind asub 5. korruselises büroohoones, mida tõendab ehitusregistri väljavõte.
28.Üüripind asub hageja omandis olevatel kinnisasjadel, milleks on eriomand nr 3 (registriosa nr 25814301) ja eriomand nr 2 (registriosa nr 25814201). Asjaolu, üüripind on just eriomand nr 3 ja eriomand nr 2, on tõendatud eriosade üldpindade ruutmeetrite kattumisega üürilepingute punktis 3 toodud pindaladega. Seega hageja, kui kinnisasjade registriosa nr 25814301 ja registriosa nr 25814201 omanik saab koos teiste sama kinnistu eriosa omanikega otsustada ja lahendada tuleohutusega seotud küsimusi/puudusi, mis asuvad väljaspool eriosa, mitte kostja.
29.Tuleohutusnõuded ei seondunud üüritud pinna alaga, vaid terve hoonega, kus üüripinnad asusid. Kogu hoones nõuete täitmise eest ei saa olla vastutav kostja ning kostjalt ei saa eeldada, et ta asuks oma kuludega kolmandale isikule kuuluval objektil tegema töid, et viia hoone vastavusse tuleohutusnõuetega. Üürnikul puudub vastavaks tegevuseks õiguslik alus. Kostja 17.02.2023 avalduses viidatud puudusi ei pidanud kõrvaldama kostja, vaid hageja. Kuna hageja puudusi ei kõrvaldanud, oli kostjal õigus tugineda VÕS §-le 278.
30.Kostjal oli õigus keelduda üüri tasumisest VÕS § 296 lg 1 alusel. Kostja esitas Töökeskkonnauuringud OÜ koostatud Tartu mnt 14 II ja III korrusel toimunud ventilatsioonisüsteemide passitamise kokkuvõtte 11.04.2023. Kokkuvõttes tuvastati ventilatsioonisüsteemi puudused. Lisaks tuleohutusnõuetele takistavad üüritud asja kasutamist puudused ventilatsioonisüsteemides, milliste olemasolu on samuti ilmnenud alles lepingu kehtivuse ajal. Ka nimetatud ventilatsiooni puudustega seotud probleemid on kostja hagejale teatavaks teinud, kuid kostja neile ei ole kirjalikult vastanud. Pooled on omavahel korduvalt arutanud eelpool nimetatud puuduste kõrvaldamist, kuid hageja ei ole asunud probleeme lahendama.
31.08.12.2023 seisukohtades leidis kostja, et ta soovib lahendada üüripinna puuduste kõrvaldamise küsimuse või alternatiivselt üürilepingute lõpetamise küsimuse, sest kostja ei saa üüritavaid ruume oma tegevuseks kasutada puuduste tõttu. Kostja vastuväited hagile on põhjendatud, mistõttu hagis nõutava võlgnevuse ja viivise osas ilmselt pooled kompromissi ei saavuta enne kui kohus on tuvastanud, kas kostjal on olnud õigus valitud õiguskaitsevahendi kasutamiseks või mitte.
32.Kostja leidis, et puudused ei seondunud ainult üüripindadega, vaid puudutasid kogu Tartu mnt 14 viiekorruselist hoonet või selle olulisi osi. Seetõttu ei saa kostjat pidada vastutavaks kõigi tuvastatud puuduste kõrvaldamise eest. Üüripinnaks on eriomandi osa. Eriomandit üürides ei saa kostja olla vastutav kogu kaasomandi korrashoiu ja selle kohta seaduses sätestatu eest, seda isegi juhul, kui selline kokkulepe peaks sisalduma üürilepingus. Kostja viitas KrtS § 4 lõigetele 3 ja 4.
Sama
põhimõtte
on
kohaldatav
ventilatsioonisüsteemidele
ning
väljapääsudele/evakuatsiooniväljapääsudele ning evakuatsiooni ja tuletõkke ustele, sest nimetatud hoone olulisi osi kasutavad kõik hoone kasutajad, mitte üksnes üürnik oma üüritava eriomandi piires. Hageja ei ole kohtule esitanud sellekohaseid tõendeid, mille kohaselt oleks üüripinnal või 5 korruselise maja igal korrusel täiesti iseseisev evakuatsiooni väljapääs õue või korruste kaupa igal korrusel oma iseseisev ventilatsioonisüsteem, mis ei sõltu ülejäänud hoonest.
34.Kostja leidis, et lähtuda tuleks KrtS § 4 lõikest 3 isegi siis, kui üürilepinguga peaks olema teisiti kokku lepitud. Kui üürileping on vastuolus seaduses sätestatuga, on vastav üürilepingu punkt tühine. VÕS § 278 ja § 297 lg 4 koostoimes tuleb asuda seisukohale, et üürilepinguga kõikide puuduste eest täieliku vastutuse panek üürnikule on lubamatu ehk selline kokkulepe on tühine.
35.Puudused seisnesid tuleohutusnõuete puudulikkuses ning ventilatsiooninõuete puudulikkuses, mis ilmnesid kostja tegevusloa pikendamise taotlemise käigus. Kuna nimetatud puudused takistasid kostjal sihipärast üüripinna kasutamist ja kostja ei saanud seada ohtu üldhariduskoolis õppivate laste tervist, peatas kostja oma tegevuse üüripinnal ja kostja on üüripinnalt lahkunud. Poolte vahel puudub vaidlus, et üüritud pinda soovis kostja kasutada üldhariduskooli teenuste osutamiseks.
36.Põhikooli ja gümnaasiumi teenuse tarbijaks on lapsed ehk Tartu mnt 14 asuval üüripinna ehk eriomandi eseme ja kaasomandi osa, mis võimaldab eriomandi sihipärast kasutamist, kasutajaks on igapäevaselt lapsed. Vabariigi Valitsus kehtestab tervisekaitse nõuded koolidele. Vabariigi Valitsuse 30.05.2013 määrus nr 84 kehtestas tervisekaitse nõuded koolidele. Hetkel kehtiva Vabariigi Valitsuse 30.05.2013 määruse nr 84 redaktsioon on kehtiv alates 14.07.2023. Mõlema määruse järgi peavad ruumid vastama kehtestatud tervisekaitsenõuetele.
37.Kostja varasem tegevus oli seotud aadressiga Tartu mnt 23, mille kohta oli väljastatud tegevusluba. Seetõttu ei olnud uue aadressi suhtes vaja läbi viia vastavuse kontrolli enne tegevusloa pikendamise taotluse esitamist. Hageja ei ole tõendanud, et Tartu mnt 14 hoonele oleks kasutusluba väljastatud. Kui see on väljastatud, saab see tõendada hoone vastavust vaid äri- ja büroohoone nõuetele, mitte koolidele ette nähtud nõuetele. Tartu mnt 14, Tallinn puhul on tegemist 5- korruselise äri ja büroohoonega, mille esmaseks kasutuselevõtu aastaks on 1998.
38.Tuleohutusnõuete osas tuvastatud puudustest on kostja teatanud hagejale 17.02.2023 kirjas. Hageja oli puudustest teadlik, kuid ei kõrvaldanud neid mõistliku aja jooksul ja selle asemel keeldus neid puuduseid kõrvaldamast. Tuleohutusnõuete puudulikkus on tõendatud Kahjuennetus OÜ juhatuse liikme tuleohutuseekspert Aivar Põlda poolt, kes omab tuleohutuse eksperdi taset nr 6. Puudused on tuvastatud 10.02.2023 seisuga. Kontrolli tulemusena on tuvastatud tuleohutusalased puudused, mis ei seondu üksnes üüritud ruumidega, vaid kogu Tartu mnt 14 hoonega.
39.Hoone peatrepikoja uks ei avanenud evakuatsiooni suunas. Ekspert on viidanud siseministri määrusele 30.03.2017 nr 17 Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded. Tuletõkkeuks ei vastanud nõuetele. Ekspert on selgitanud, et evakuatsioonitrepikoda moodustab omaette tuletõkkesektsiooni. Evakuatsioonivalgustus ei olnud vastav, sest osad valgustid ei töötanud. Puudusid lingid või surunupuga evakuatsioonisulused. II korruse evakuatsiooniteel oli uks lukus. Ekspert viitas ka muudele puudustele.
40.Hoone peatrepikodade uksed, tuletõrje uksed, nende sulused ja avamis- ja lukustusmehhanismid, evakuatsiooniteed ning nende valgustus ei ole seotud üksnes üüripindadega, kuna tulekahju korral kasutavad nimetatud hoone olulisi osasid kõik hoones viibivad isikud. Kuna puudused on seotud kaasomandi esemega ehk hoone oluliste osadega, mis ei ole iseseisvas käibes eriomandi piires, on puuduste kõrvaldamise vastutav hageja.
41.Samuti esinesid hoones puudused ventilatsioonisüsteemis ning puudused on tõendatud Delura OÜ teostatud ülevaatuse aktiga. Aktiga oli tuvastatud, et teisel korrusel esineb mitmeid kohti, kus torustiku süsteem ei ole ühendatud plafoonidega, seetõttu ei ole võimalik teostada ventilatsiooni süsteemi seadistust. Ventilatsioonisüsteemi torustik oli must, hooldamata. Kostja teavitas puudustest 17.04.2023 e-kirjaga, kuid hageja puudusi kõrvaldama ei asunud.
42.Tulenevalt oma tegevuse eripärast ei saanud kostja üüritud pindasid edasi kasutada ning lahkus üüripinnalt. Asjakohatud on hageja väited, et üüritud ruumid olid välja ehitatud vastavalt projektile ning kostja vajadustele. Asjakohatud on väited seetõttu, et puudused ei seondunud üksnes üüritud eriomanditega. Eriomandiga on seotud tühised puudused, mida kostja sai kõrvaldada ja mille kõrvaldamist kostja hagejalt ei nõudnud. Samuti on asjakohatud hageja väited üüritud ruumide väljaehitamisega seonduvalt, kuna üürilepingu lisa nr 3 all on toodud üüritud ruumide välja ehitamise plaan, millest ei nähtu ümberehitusi ventilatsioonisüsteemides ja eriomandi koosseisu kuuluval kaasomandiosal.
43.Hageja on esitanud oma 15.02.2023 e-kirja, milles ta on selgitanud, et kostja nimetatud puudused puudutavad vähemalt suuremas osas üüripinna reaalosast väljapoole jäävaid hoone osi. Hageja ise tunnistas, et puudused ei ole seotud üüripinnaga, vaid suuremas osas üüripinna reaalosast väljapoole jäävate hoone osadega. Selliste puuduste kõrvaldamise nõudmine üürnikult on tühine.
44.Kostja pidas üldtuntud asjaoluks seda, miks ta ei saanud teenust üüritud pinnal osutada. Kostja esitas lingi väidete tõendamiseks. Kuna erakooli tegevus seondub asukohaga, kus teenust osutatakse, on seadusandja seadnud nõuded tervisekaitsele, tuleohutusele ning päästenõuded. Kõiki nõudeid tuleb järgida tegevusloa taotlemisel ja tegevusloa pikendamisel.
45.Kostja esitas enda 28.03.2023 taotluse Haridus-ja Teadusministeeriumile tegevusloa pikendamiseks. Taotlus esitati Tallinnas Tartu mnt 23 ja Pallasti 41 asukohtadele. Aadressi Tartu mnt 14 ei ole taotluses märgitud kostja tegevuskohana ja seda tuleohutusalaste ning tervisekaitseliste puuduste tõttu. Kuna hageja ei olnud nõus puudusi kõrvaldama, ei taotlenudki kostja Haridus-ja Teadusministeeriumilt Tartu mnt 14 asukohaga seonduvalt tegevusluba, kuna ta poleks seda lihtsalt saanud. Tartu mnt 14 aadressil ei ole tegevusluba pikendatud.
46.Asjakohatu on hageja väide, et puuduvad ettekirjutused, mis ei luba üüritud pindu õppetöös kasutada. Kostja ei saa oma tegevuses lubada olukordi, kus ta laseb haldusaktiga tegevuse keelata või peatada. Kostja ei saa endale lubada laste elu ja tervise ohtu seadmist. Kostja ei saa omale lubada olukorda, kus tal tuleb oma õppetöö peatada määramata ajaks seoses tegevusloa puudumisega ning seejuures teatada oma koolilastele ja lastevanematele, et neil tuleb leida endale ajutine kool ajani, mil koolipidaja saab tagasi tegevusloa. Seadusandja on kehtestanud nõude, et tegevusloa pikendamist tuleb asuda taotlema 5 kuud enne selle kehtivusaja lõppu (EraKS § 54 lg 5 kohaselt).
47.Kostja viidatud puuduste kõrvaldamine ei ole käsitletav sanitaar- või hooldusremondina. Ventilatsioonisüsteem ei ole lihtsalt olemasolev kommunikatsioon, vaid kaasomandisse kuuluv asja oluline osa, mille korrashoiu eest peab vastutama asja omanik või kaasomanikud ühiselt. Ventilatsioonisüsteem on ühtne kogu hoones, mistõttu selle eest ei saa pidada vastutavaks kostjat. Tuleohutuse nõudeid pidi täitma hageja kui üürileandja.
48.Kostja kinnitused ei ole konstitutiivsed võlatunnistused ega deklaratiivsed võlatunnistused. Kostja allkirjastatud ettepanekud jäid kompromissina sõlmimata. Kostja tahteks oli ettepaneku esitamisel saavutada hagejaga kompromiss, mistõttu ei saa kostja tahet tõlgendada võlatunnistusena. 06.08.2023
ja 07.08.2023 ettepanekutest ei nähtu kostja tahteavaldust välistada vastuväidete esitamist õigus. Hagi alust ei ole hageja muutnud ja kostja ei anna selleks nõusolekut.
49.Lõplikes seisukohtades jäi kostja oma väidete juurde ja palus hagejalt välja mõista menetluskulud. Kostja ja advokaadibüroo Narlex vahel on sõlmitud kliendileping, mille alusel osutati kostjale õigusabi hinnaga 110 eurot tund, millele lisandub käibemaks. Kokku on kostja menetluskulud 1267,20 eurot koos käibemaksuga. Kostja ei ole käibemaksukohuslane, mistõttu palub ta menetluskulud mõista välja koos käibemaksuga. Kostja palus hagejalt välja mõista ka viivise menetluskuludelt seadusjärgses määras.
KOHTU PÕHJENDUSED
50.Kohus leiab, hinnates asjas kogutud tõendeid ning arvestades poolte seisukohti, et hagi kuulub rahuldamisele.
51.Pooled ei vaidle järgmiste asjaolude üle: 1) hagejale kuuluvad Tallinnas aadressil Tartu mnt 14, 2. ja 3. korruse äriruumid kogupindalaga 803,1 m2; 2) hageja ja kostja on sõlminud kaks üürilepingut, milliste alusel üüris kostja hagejalt äriruumid kuni 01.07.2028; 3) kostja jättis hagejale tasumata igakuised üüriarved summas 12 864 eurot 2023. a märtsis, aprillis, mais, juunis, juulis ja augustis; 4) üüriarvete alusel on kostja kokku jätnud tasumata 77 184 eurot; 5) hageja ja kostja vahel sõlmitud üürilepingud on kehtivad ning neid ei ole lõpetatud.
52.Pooled vaidlevad selle üle, kas kostjal tuleb hagejale tasuda lepingulise põhivõlgnevusena 77 184 eurot ja hagiavalduse esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivisena 17 655,84 eurot lepingulise määra alusel, sest kostja ei ole üüriarveid tähtaegselt tasunud.
53.Hageja leidis, et kostjal puudub alus jätta üüriarved tasumata. Kostja on kahel korral kinnitanud võlgnevust ning kostja avaldusi saab hinnata võlatunnistustena VÕS § 30 mõistes, mis pöörab tõendamiskoormuse ümber. Kostja ei ole tõendanud oma vastuväiteid. Hageja ei vastuta kostja lubade saamise eest. Kostja kasutatavad ruumid ehitati välja vastavalt kostja soovidele, kostja on ruumid vastu võtnud ja neid kasutanud. Kostja gümnaasiumi tegevusluba on pikendatud kuni 01.09.2023, mistõttu sai kostja ruume kasutada. Kommunikatsioonide hooldamise ja korrasoleku eest vastutab kostja.
54.Kostja leidis, et lepingute kehtivuse ajal ilmnesid üüripindadel puudused, milliste tõttu ei saanud kostja enam pindu kasutada. Kostja teavitas üürileandjat 17.02.2023, kuid hageja puudusi ei kõrvaldanud. Kostjal on õigus tugineda VÕS § 278 punktile 1 ja § 279 lõikele 1. Üüripinna ventilatsioonisüsteem oli must ja hooldamata, ei saanud teha süsteemi seadistust. Hoones olid tuleohutuse probleemid. Kostja ei saa vastutada hoone kui terviku eest. Kostja ei olnud varem puudustest teadlik ega saanud pikendada tegevusluba. Kuna kostja osutab kooliteenust, ei saanud ta ohtu seada laste elu ega tervist. Kostja varasem tegevusluba oli seotud teise aadressiga.
55.Kohus leiab, et kostja vastuväited ei võimalda jätta hagi rahuldamata. Kostja ei ole oma vastuväiteid tõendanud. TsMS § 230 lg 1 sätestab, et kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Pooled võivad kokku leppida tõendamiskoormise jaotuse erinevalt seaduses sätestatust ja selle, millised on tõendid,
millega mingit asjaolu võib tõendada, kui seadusest ei tulene teisiti.
56.Kohus selgitas kostjale 08.11.2023 pöördumises (toimiku lk 81) vajadust oma vastuväiteid täiendavalt põhistada ja tõendada. Kohus selgitas kostjale vajadust tõendada, millised puudused täpselt üüritud pinnal olid ning kuidas vastutas nende eest hageja. Kohus selgitas, et puuduste olemasolu ei saa tõendada üksnes kostja enda koostatud avaldustega. Kostjal tuli ühtlasi tõendada, et nimelt tema viidatud puuduste tõttu ei olnud võimalik ruume sihtotstarbeliselt kasutada, sest kostja ei saanud puuduste tõttu tegevusluba. Kostjal tuli selgitada, miks juhul, kui tal oli õigus keelduda puuduste tõttu üüri tasumisest, on kostja korduvalt kohtuväliselt võlgnevust tunnistanud. Vaatamata kohtu selgitustele kostja oma vastuväiteid sisuliselt ei tõendanud ega põhistanud.
57.08.12.2023 menetlusdokumendis asus kostja seisukohale, et asjaolu, kuidas olid puudused seotud tegema tegevusloa pikendamisega, on üldtuntud ning lisas Interneti lingi selle kohta, milline on tegevusloa taotlemiseks vajalik informatsioon ja millised dokumendid tuli esitada. Kohus jätab esitatud Internetilingid tähelepanuta.
58.TsMS § 5 lg 1 sätestab, et hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. TsMS § 5 lg 2 näeb ette, et pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. Eeltoodust tuleneb, et hagimenetluses ei saa kohus kostja eest asuda Internetist otsima, milliseid dokumente tuleb tegevusloa taotlemisel esitada ja milliseid nõudeid täita. Kostjal oleks tulnud kooskõlas kohtu selgitustega ise välja tuua, millised nõuded on ette nähtud ruumidele, milliseid dokumente pidi kostja sellega seoses esitama ning kuidas kostja viidatud puudused oleksid teda takistanud tegevusloa taotlemisel või saamisel.
59.TsMS § 231 lg 1 järgi ei ole küll vaja tõendada asjaolu, mida kohus loeb üldtuntuks. Sama sätte kohaselt võib kohus üldtuntuks lugeda asjaolu, mille kohta saab usaldusväärset teavet menetlusvälistest allikatest. Kostja on jätnud tähelepanuta, et eelviidatud säte puudutab ühte konkreetset asjaolu. Eeltoodud sättest ei saa kostja teha järeldust, et kohus peaks ise Internetilingi kaudu hakkama otsima ja tuvastama, millised konkreetsed nõuded on ruumidele ja milliseid dokumente esitama peaks. Samuti ei saa kohus Internetilinke aktsepteerida tõenditena, sest lingilt on kättesaadavad paljud erinevad andmed. Internetilingid võivad ka aja jooksul kaduda või muuta. Eeltoodut kokku võttes jätab kohus kostja menetlusdokumendis sisalduvad Internetilingid tähelepanuta.
60.VÕS § 271 järgi kohustub üürilepinguga üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). Eeltoodust tulenes kostjale kui üürnikule üüri tasumise kohustus. Pooled ei vaidle asjas selle üle, et kostja üüritud ruumid olid mitteeluruumid. VÕS § 272 lg 1 järgi oli eluruumiks elamu või korter, mis on kasutatav alaliseks elamiseks. Äriruum on majandus- või kutsetegevuses kasutatav ruum. Kuna kostja kasutas ruume oma majandus- ja kutsetegevuses, on tegu äriruumi üürimisega ning kostja viited korteriomandi- ja korteriühistuseaduse sätetele on asjakohatud. Kostja esitas ka väljavõtte kinnistusraamatust (toimiku lk 52-53), mille kohaselt kuuluvad hagejale reaalosana nimelt mitteeluruumid, mis on kostjale üüritud.
61.VÕS § 278 näeb ette, et kui üüritud asjal tekib lepingu kehtivuse ajal puudus, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea oma kulul kõrvaldama, või kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud, võib üürnik muuhulgas nõuda puuduse või takistuse kõrvaldamist vastavalt VÕS §-s 279 sätestatule või ka alandada üüri.
62.VÕS § 279 lg 1 sätestab, et kui üürileandja VÕS §-s 278 nimetatud puudusest või takistusest teab või peab sellest teadma, kuid ei kõrvalda puudust või takistust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest või takistusest teada sai või teada saama pidi, võib üürnik lepingu etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, kui puudus või takistus välistab asja sihtotstarbelise kasutamise või piirab seda olulisel määral. Pooled ei vaidle selle üle, et kostja ei ole üürilepingut eelviidatud põhjusel üles öelnud. VÕS § 279 lg 3 järgi võib üürnik puuduse või takistuse ise kõrvaldada ja nõuda selleks tehtud vajalike kulutuste hüvitamist, kui üürileandja on puuduse või takistuse kõrvaldamisega viivituses või kui asja puudus või takistus piirab asja sihtotstarbelise kasutamise võimalust üksnes ebaolulisel määral. Kostja ei ole väitnud ega tõendanud, et ta oleks ise puuduse kõrvaldanud. Kulutuste hüvitamise nõuet ei ole kostja esitanud.
63.VÕS § 296 lg 1 näeb ette, et üürnik ei pea maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid või hoone korrashoiu- ja parenduskulusid ajavahemiku eest, mil ta ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada VÕS §-s 278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu või seetõttu, et üürileandja ei andnud asja tema kasutusse. Sisuliselt väitis kostja käesolevas asjas, et ta ei olnud üüri tasumise kohustust, sest ta ei saanud ruume puuduste tõttu kasutada. Kohtu hinnangul ei ole kostja oma väiteid tõendanud. VÕS § 296 lg 3 sätestab, et üürnik peab üüri maksma ka aja eest, mil ta ei saanud asja kasutada temast oleneval põhjusel, eelkõige oma äraoleku tõttu, kuid ta võib üürist maha arvestada üürileandja poolt kokkuhoitu ja asja teistsuguse kasutamisega saadud kasu väärtuse. Seega näeb seadus ette, et kui üürnik ei kasuta üüritud ruume temast endast tulenevatel põhjustel, tuleb tal siiski üüri tasuda.
64.Asjas kogutud tõenditest nähtub, et hageja ja kostja sõlmisid identsetel tingimustel kaks üürilepingut (koos lisadega toimiku lk 12-28). Üüritud pinnad olid tähistatud lepingule lisatud plaanidel. Ruumide sihtotstarbeks oli nende kasutamine üldhariduskooli teenuste osutamiseks. Ühe lepingu alusel tuli üüri tasuda 4800 eurot ja teise alusel 5040 eurot, kuid üüri summa kuulus lepingu punkti 10.5 alusel korrigeerimisele. Lepingud kehtisid kuni 01.07.2028.
65.Lepingute punktide 6.1 järgi pidi üürileandja üüripinna välja ehitama vastavalt üürniku esitatud projektiplaanile. Sama punkt nägi ette, et üürileandja kohustuseks ei ole vastavate projektide ja ehitustöödele vajalike kooskõlastuste ja nõusolekute taotlemine ega saamine, samuti ehitustööde tulemusena valminud ruumide kasutamiseks, kuigi vajadusel pidi üürileandja selles osas osutama kaasabi. Seega on õige hageja väide, et hageja kohustuseks ei olnud tagada kostjale vajalike lubade olemasolu.
66.Punkti 11.1 järgi oli üürnik kohustatud hoidma omal kulul üüripinna ja seal olevad kommunikatsioonid ning tehnilise varustuse kogu lepingu kehtivuse ajal heas korras, st sellises korras nagu see oli üüripinna valduse üleandmise hetkel või sellest paremas korras, arvestades üüripinna sihtotstarbest lähtuvalt normaalset kulumist. Eeltoodust lähtudes oli üüripinnal asuvate kommunikatsioonide korrashoidmise kohustus kostjal.
67.Punkti 11.2 järgi oli üürnik kohustatud tegema lepingu kehtivuse ajal omal kulul üüripinna hooldusremonti ja üüripinna säilimiseks vajalikku sanitaarremonti, mille all mõeldi muuhulgas kommunikatsioonide ja oluliste osade hoolduseks ja säilimiseks, sealhulgas avariide kõrvaldamiseks ja nendest tekkinud kahjude taastamiseks vajalikke töid ning olemasolevate kommunikatsioonide ning tehnilise varustuse asendustöid. Samuti pidi üürnik tegema omal kulul lepingu kehtivuse ajal kapitaalremonti, kui selle tegemise vajadus tekkis muuhulgas üürniku tegevuse läbi. Eeltoodust lähtudes lasus üürnikul endal kohustus hooldada neid kommunikatsioone, mis asusid üüritud pinnal.
68.Punkti 12.2 järgi kuulus hoone üldkasutatavate pindade, rajatiste ja seadmete ekspluateerimine täielikult üürileandja kompetentsi. Selleks oli üürileandjal õigus ehitada, hooldada ja ekspluateerida
hoone kõiki tehnosüsteeme. Eeltoodust tulenevalt oli hoone üldkasutatavate tehnosüsteemide hooldamise kohustus hagejal. Punkti 12.6.3 järgi oli üürileandja ühtlasi kohustatud tagama üüripinna hoone põhikonstruktsioonide korrasoleku.
69.Hageja esitas väljavõtte oma raamatupidamise arvestusest kostja tasumata arvete kohta (toimiku lk 29). Iseenesest ei vaidle pooled võlgnevuse suuruse üle. Kostja saatis hagejale 01.08.2023 pöördumise (toimiku lk 70-71), milles kinnitas tasumata arvete summat. Kostja soovis võlgnevust tasuda maksegraafiku alusel. Kostja kinnitas, et tal on makseraskused seoses õpilaste arvu vähenemisega. 06.08.2023 saatis kostja hagejale järgmise kirja (toimiku lk 77-78), milles selgitas oma makseraskusi ja raha puudumist võlgnevuse tasumiseks. Kostja soovis võlgnevust tasuda maksegraafiku alusel. Ka 07.08.2023 kirjas (toimiku lk 79-80) ja 09.08.2023 kirjas (toimiku lk 72-73) tunnistas kostja võlgnevust summas 77 184 eurot ja soovis kokku leppida selle tasumises maksegraafiku alusel.
70.Kohus iseenesest nõustub hageja väitega, et kostja korduvad pöördumised on hinnatavad lepingust tuleneva võla tunnistamisena VÕS § 30 mõistes. Hagi alusena ei ole hageja siiski tuginenud mitte võlatunnistusele, vaid lepingutele. Seega ei ole asjakohane kostja väide, et ta ei anna nõusolekut hagi aluse muutmiseks. Sõltumata eeltoodust lasus kostjal kohustus tõendada, et ta ei saanud lepingu eseme puuduste tõttu kasutada üüritud pinda kogu selle aja jooksul, mil ta arved tasumata jättis ehk alates 2023. a märtsist kuni augustini. Seda ei ole kostja kohtu hinnangul tõendanud. Kostja korduvad võla tunnistamisele suunatud tahteavaldused muudavad kohtu hinnangul ka eluliselt ebausutavateks kostja väited, et ta puuduste tõttu ruume kasutada ei saanud.
71.17.02.2023 saatis kostja hagejale kirja (toimiku lk 45-46), milles ta loetles tuleohutuse ülevaatuse käigus tuvastatud puudused. Kostja leidis, et kuna ta peab taotlema tegevusloa pikendamist, on vajalik tuvastatud puuduste kõrvaldamine. Kostja viitas lepingu punktile 12.2 ja nõudis puuduste kõrvaldamist hiljemalt 28.02.2023. Kostja teatas, et kui hageja puudusi ei kõrvalda, asub üürnik ise tegema kulutusi puuduste kõrvaldamiseks ning nõuab üürileandjalt kulutuste hüvitamist. Kohtu hinnangul ei tõenda üksnes kostja enda e-kiri, kus ja millised puudused esinesid. E-kirjast ei nähtu, kuidas takistasid puudused kostjal tegevusloa taotlemist ning ruumide kasutamist juba alates järgmisest kuust.
72.Hageja vastas kostja pöördumisele 15.02.2023 (toimiku lk 74), kus pidas ebaselgeks, milliseid ruume puudused puudutavad ja kas on tehtud mõni ettekirjutus. Samas osundas hageja, et enne lepingu sõlmimist vaatas kostja ruumid üle ja pidas neid kooli pidamiseks sobivateks. Hageja leidis, et üürnikul endal tuleb vajalikud tööd teha, et üüripinda sihtotstarbeliselt kasutada. Hageja oli valmis tegema selleks koostööd. Kohus iseenesest nõustub hageja seisukohaga. Kui hoones kui tervikus esinesid mingid puudused, mis ei võimaldanud kostjal kasutada ruume kooli pidamiseks, oleks kostja pidanud nendele puudustele tähelepanu juhtima koheselt, kui üürilepingu alusel ruumid vastu võttis. Leping ei näinud hagejale ette kohustust teostada omal kulul kas üüritud ruumides või hoones tervikuna selliseid töid, mis oleksid olnud vajalikud nimelt kostjale viimase majandustegevuses.
73.Kostja esitas kohtule Aivar Põlda 10.02.2023 e-kirja (toimiku lk 88-89), milles kirjeldati II ja III korruse tuleohutuse ülevaatuse tulemusi. Kuigi e-kirjas on viidatud mitmetele kõrvaldamist vajavatele puudustele, on Aivar Põlda selgelt leidnud, et hoones on võimalik läbi viia õppetegevust. Järelikult tuleneb kostja enda esitatud tõendist, et puudusid sellised tuleohutuse valdkonna puudused, milliste tõttu oleks hoone kasutamine kooli pidamiseks olnud välistatud või takistatud. Ühtlasi ei saa kohus esitatud e-kirja alusel ka tuvastada, kas või millisel viisil oleksid e-kirjas tuvastatud puudused takistanud kostjal uue tegevusloa taotlemist.
74.17.04.2023 saatis kostja hagejale teise e-kirja (toimiku lk 47), milles teatas, et teise korruse ventilatsioonisüsteem on puudulik ning soovis olukorra arutamist. Delura OÜ 02.05.2023 ülevaatuse
aktis (toimiku lk 48-49) on märgitud, et ülevaatus viidi läbi kostja valduses olevates teise korruse ruumides. Aktis leiti, et ventilatsiooniseade on korras, kuid ventilatsioonisüsteemi torustik oli must ja hooldamata. Aktis soovitati teha kõikide ühenduste revisjon, taastada torustiku süsteem, kõrvaldada rikked, teostada puhastus ja viia lõpuni seadistus.
75.Kostja esitas kohtule ka Töökeskkonna Uuringud OÜ koostatud töö ventilatsioonisüsteemide passistamise kohta (toimiku lk 54-61) 13.04.2023. Süsteemide passistamine toimus kostja valduses olevates ruumides. Töö tulemusena leiti, et III korruse ventilatsioonisüsteemi oli töökorras. Maja üldventilatsioonisüsteem SV-3 teenindas ruume nr 26 ja 22 ning seda süsteemi seadistada ei saanud puudulike ühenduste tõttu. Ehitusregistri väljavõtte järgi (toimiku lk 50-51) on tegu äri- ja büroohoonega, kuid ventilatsioonisüsteemi kohta andmeid märgitud ei ole.
76.Eelviidatud tõenditest kogumis nähtub, et valdavalt oli tegu kostja enda ruumides asuva ventilatsioonisüsteemiga, mille hoolduse ja vajadusel remontimise kohustus lasus kostjal endal. Kostja ei ole menetluse käigus põhistanud, milline üürilepingu säte täpselt millise seadusest tuleneva normiga vastuolus on. Kohtu hinnangul ei ole seadusega vastuolus üürniku kohustus hoida omal kulul korras tema kasutuses olevate ruumide ventilatsioonisüsteem. Kostja ei ole tõendanud ühelgi viisil, et tema valduses olevate ruumide ventilatsioonisüsteem oli vaid osaks hoone üldisest süsteemist. Hageja on seda eitanud ning kostja esitatud tõendid seda ei tõenda.
77.Ühtlasi ei saa ka ventilatsioonisüsteemi puuduste osas esitatud tõenditest järeldada, kuidas oleksid need puudused koheselt takistanud ruumide kasutamist alates märtsist 2023 või kuidas puudused takistasid kostjal tegevusloa taotlemist või saamist. Eesti Hariduse Infosüsteemi väljavõte (toimiku lk 75-76) tõendab, et kostjal oli gümnaasiumi osas tegevusluba, mis kehtis kuni 31.08.2023. Millise asukohaga antud luba seotud oli, tõendist järeldada ei saa. 28.03.2023 esitas kostja Haridus- ja Teadusministeeriumile taotluse erakoolile uue tegevusloa väljastamiseks (toimiku lk 90-91), kuid taotluses on tema aadressiks märgitud Tartu mnt 23 ja Pallasti 41.
78.Eeltoodut kokku võttes leiab kohus, et kostja ei ole tõendanud selliste puuduste olemasolu ruumides, mis oleks tal takistanud ruumide kasutamist alates märtsist 2023 kuni augustini 2023. Kostja ei ole tõendanud, et ta taotles uut tegevusluba üüritud ruumide aadressil või ei saanud seda objektiivselt taotleda puuduste tõttu. Kostja ei ole ka tõendanud, et ruumides esinevate puuduste tõttu ei oleks talle tegevusluba väljastatud. Kostja vastuväited on jäänud tõendamata.
79.Kuna kostja vastuväited on jäänud tõendamata, kuulub hageja põhinõue rahuldamisele. Kostjalt tuleb hageja kasuks põhinõudena välja mõista 77 184 eurot. Kuna kohus rahuldas hageja põhinõude, kuulub rahuldamisele ka viivisenõue. Üürilepingute punktide 14.2 järgi tuli üüri tähtaegsel tasumata jätmisel maksta viivist 0,25% tasumata summalt iga viivitatud kalendripäeva eest. Kostja ei vaielnud vastu viivise arvestusele. Seetõttu tuleb kostjalt hageja kasuks sissenõutavaks muutunud viivisena välja mõista 17 655,84 eurot.
80.TsMS § 162 lg 1 järgi kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus tegi otsuse kostja kahjuks, tuleb menetluskulud jätta kostja kanda. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist.
81.Hageja palus kostjalt välja mõista riigilõivu 1680 eurot ja kulu õigusabile. Õigusabi osutati 14,25 tundi hinnaga 140 eurot tunnis. Hageja ei ole käibemaksukohustuslane ega saa käibemaksu tagasi arvestada. Kogumis olid hageja menetluskulud 4078,20 eurot. Kohus leiab, et hageja esindaja
tunnitasu suurus on mõistlik ning kooskõlas vaidluse keerukusega. Õigusabi osutamiseks kulunud aeg on samuti mõistlik ja kooskõlas kohtule esitatud menetlusdokumentide sisu ja mahuga. Kostjalt tuleb hageja kasuks menetluskuludena välja mõista 4078,20 eurot, millest 1680 eurot on riigilõiv ja 2398,20 eurot on õigusabikulu. Kooskõlas hageja taotlusega tuleb kostjalt välja mõista viivis menetluskuludelt 4078,20 eurolt alates käesoleva lahendi jõustumisest kuni menetluskulude täieliku tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.
/allkirjastatud digitaalselt/ Anu Uritam kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.