Võlaõigus › Töövõtulepingud

olid täidetud nii kaabli likvideerimata jätmise kui ka ASTV-ga kooskõlastuse mittesaavutamise tõttu. Hagejal oli kohustus kaabel likvideerida, kuid hageja viivitas selle kohustuse täitmisega. Viivitus takistas kostjal lepingu tulemuse saavutamiseks vajalike tööde teostamist. Kaabli likvideerimata jätmine on oluline lepingurikkumine. Kostja andis hagejale korduvalt kaabli likvideerimiseks täiendavat aega. Hageja ei likvideerinud kaablit mitte ühekski kokkulepitud kuupäevaks. Kostja hoiatas, et kui hageja kaablit ei likvideeri, jätab kostja endale õiguse leping VÕS § 652 lg 2 alusel üles öelda. Sõltumata sellest korraldas hageja kaabli voolu alt vabastamise alles 11. juulil 2021 ning 9. augustil 2021 veeti kaabel füüsiliselt ehitusobjektilt. Selleks hetkeks oli kostja juba lepingu üles öelnud. Hageja asus oma lepingust tulenevat kohustust täitma ilmselgelt liiga hilja, eirates seejuures korduvaid kostja poolt antud täiendavaid tähtaegu. Eeltoodust tulenevalt on kostja seisukohal, et kaabli likvideerimata jätmise puhul on tegemist olulise lepingurikkumisega. Mitteoluliseks ei muuda hagejapoolset rikkumist ka asjaolu, et kaabli likvideerimata jätmine ei olnud kohustusena loetletud lepingu p-s 13.4. kataloogis. Hageja väide, et kaabli likvideerimise probleem oli enne kostjapoolset lepingu ülesütlemist „sisuliselt lahendatud“, on vale ega muuda ülesütlemist alusetuks. Kaabli likvideerimise aeg oli kuni lepingu ülesütlemiseni ebaselge. Veel 1. juuli 2021 kirjas märkis hageja, et kaabli likvideerimine on „lõppjärgus“, kuid konkreetset tähtaega hageja ei nimetanud. Hageja valmisolek lepingu tähtaja pikendamiseks tekkis alles pärast kostjapoolset lepingu ülesütlemist. Hageja andis 13. juulil 2021, s.o kuus päeva pärast lepingu lõppemist, kostjale esmakordselt teada, et on kompromissi huvides valmis lepingu tähtaega pikendama. Kostja nõudis viivituse tagajärjel tekkinud kahju hüvitamist, mistõttu hageja etteheide VÕS § 652 lg 1 eelduste täitmatuse osas on alusetu. Kostja on korduvalt pöördunud hageja poole ettepanekuga arutada tekkinud olukorda, muuta lepingut tähtaegade osas ja palunud hagejal hüvitada kostjale viivitustega seotud kallinemistest tingitud lisakulud (kahju). Kostja on väljendanud konkreetselt seisukohta, et kui hageja on nõus tekkinud lisakulud hüvitama ja riskid enda kanda võtma, on kostja nõus lepingu täitmist jätkama. Hageja oli aga täiendavate lisakulude hüvitamisest keeldumisel resoluutne ning pidas võimalikuks hoopis nõuete esitamist kostja vastu. Samuti tõi kostja välja, et hageja kohustuseks oli tagada korrektsed lähteandmed, mis võimaldanuks kostjal ehitada. See kohustus tulenes hagejale lepingu p-st 3.2. Hageja jättis aga selle kohustuse täitmata. Ehitusprojekt pidanuks olema koostatud sellises mahus ja kvaliteediga, mis võimaldanuks kostjal teha tööd nõuetekohaselt ilma täiendavate projekteerimistööde, kooskõlastuste ja ekspertiisideta. Praegusel juhul see võimalik ei olnud. Lähteandmetes ei olnud ASTV kollektori kaitse vajadusega piisavalt ning asjakohaselt arvestatud. Võrreldes lähteandmetes esitatuga muutusid ASTV nõuded oluliselt rangemaks. Kostja seisukohta kinnitab mh asjaolu, et pooled märkisid koosolekutel ASTV nõudmisi „täiendavaks kooskõlastuseks“ ning hageja pakkus välja olukorra lahendamiseks ümberprojekteerimist. Hageja põhjustas puudulike lähteandmete esitamisega kostjale TsÜS § 92 lg-1 kohase ebaõige ettekujutuse tegelikest asjaoludest, mis omakorda mõjutas kostja võimet adekvaatselt hinnata projekti kulusid ja riske. Kostja on seisukohal, et hageja tahtlikult varjas neid asjaolusid, kuna oli teadlik, et kollektori piirkonnas on ehitustegevus komplitseeritum. Kostja hinnangul jättis hageja vastava info lähteandmetes kajastamata seetõttu, et kõik riskid jääksid kostja kanda. Hageja kohustuseks oli lepingu p 4.4. kohaselt saavutada kokkulepe lähteandmetest tuleneva puuduse likvideerimise mõjus lepingu tähtajale ja lepingu hinnale. Vastava kokkuleppe sõlmimisest hageja keeldus. ASTV kooskõlastuse puudumise tõttu tekkinud viivitus mõjutas lepingu hinda ja täitmise tähtaega. 17. juunil 2021 teavitas kostja hagejat, et ASTV nõuetest tulenevalt ei ole võimalik ehitustöid teostada juba nelja kuu vältel. Kooskõlastuse viibimise tõttu osutus lepingu 3

täitmine algselt kavandatud ajagraafiku ja hinnaga kostja jaoks võimatuks. Kostjale tekkisid täiendavad kulud ja riskid, mida kostja ei olnud pakkumuse tegemiseks esitatud lähteandmeid arvestades saanud ette näha. Hageja pidanuks need kulud hüvitama ja riskid enda kanda võtma. Hageja aga ei soovinud täiendavate kulude osas kokkulepet sõlmida. Samuti leidis kostja, et tal oli õigus leping üles öelda ka VÕS § 97 lg 5 alusel. Ehitusmaterjalide, tööjõu ja masinate hinnad tõusid 2021. aasta II kvartalis hüppeliselt. Tõus ületas tavapärase turukõikumise. Esimese kvartaliga võrreldes tõusid ehitusmaterjalide hinnad 7,3% ja eelmise aasta teise kvartaliga võrreldes 8,7%. Lepingupoolte kohustuste vahekord muutus oluliselt, sest hindade hüppeline tõus tõi kaasa lepingu täitmise kulude märgatava suurenemise kostjale, samas kui hageja majanduslik olukord paranes korterite turuhindade tõusu tõttu. Kostja ei saanud lepingu sõlmimise ajal (2020. aastal) mõistlikult arvata, et ehitushindade tõus kujuneb sedavõrd drastiliseks. Tavapärased hinnakõikumised olid olnud mõõdukad, mistõttu ei olnud sellist hinnatõusu võimalik ette näha. Ehitustööde teostamise, ehitusmaterjalide ja seadmete hankimise ning tööjõu kaasamise periood langes hageja tegevusetuse tõttu ajale, mil ehituse sisendite (masinad, seadmed, tööjõud) hinnatõus oli tipus. Kuivõrd 2021. aasta II kvartalis kasvasid ehitustööde ja materjalide hinnad suures ulatuses, siis põhjustas igasugune hagejapoolne viivitus kostjale võrredes planeerituga märkimisväärse otse- ja üldkulude kasvu, millega kostja lepingu sõlmimisel ei saanud arvestada ja mis muutis lepingu täitmise kostja jaoks võimatuks. Lepingu kehtima jäämisel muutmata kujul oleks kostja pidanud hageja tegevusetusega kaasnenud ehitustööde kallinemise sisuliselt oma taskust kinni maksma, mis mõistagi ei olnud kostjale aktsepteeritav. Kostja esitas nõude lepinguliste kohustuste vahekorra muutmise kohta, kuid hageja keeldus lepingu muutmisest. Hageja väidab lisaks, et kostja keeldumine lepingu täitmisest täiendava tasunõude argumendil on õigusvastane, sest leping sõlmiti siduva eelarvega. Kostja on seisukohal, et see ei muuda kostja ülesütlemist ei VÕS § 652 lg 2 ega ka VÕS 97 lg 5 alusel tagajärjetuks. Siduv eelarve ei vabasta hagejat vastutuses, sest hageja esitatud lähteandmed olid puudulikud ja hageja viivitusest tingitult kaasnes ehitustööde ajaplaani nihkumine hinnatõusu perioodi. Kostja oli samuti seisukohal, et kostjal oli õigus leping TsÜS § 92 alusel tühistada. Avalduse aluseks olevate asjaolude kattuvuse korral saab ülesütlemisavaldust lugeda tühistamisavalduseks. Kostja põhjendas TsÜS §-s 92 sätestatud eksimuse koosseisu esinemist 7. juuli 2021 ülesütlemisavalduses. Kostja selgitas avalduses, et hageja edastas enne lepingu sõlmimist lepingu objekti kohta ebaõiget ja puudulikku teavet ning see selgus alles pärast lepingu sõlmimist. Hageja viis sellega kostja eksimusse. Kostja hinnangul on põhjendatud antud dokumenti käsitleda ülesütlemisavaldusele alternatiivselt ka avalduse tegemisena teisele poolele tehingu tühistamiseks TsÜS § 98 lg 1 tähenduses. Asjaolu, et eelnimetatud avalduses ei ole märgitud alternatiivselt ka „tühistamise“ avaldus, ei muuda õiguslikku olukorda. Nimetatud avaldusest on aru saada, et kostja soovis lepingu lõpetada, mh TsÜS §-s 92 alusel tühistada. Maakohtu otsus 3.Maakohus tegi vaheotsuse, tuvastades, et Skinest Arendus OÜ ja OÜ Fund Ehitus vahel 16.12.2020 sõlmitud töövõtuleping ei lõppenud OÜ Fund Ehitus 07.07.2021 ülesütlemisavalduse alusel. Otsuse põhjenduste kohaselt võimaldab vaheotsuse tegemine tuua selgust, kas antud juhul on pooltevaheline leping 07.07.2021 kostjapoolse ülesütlemisega lõppenud. Pooled on 16.12.2020 sõlminud töövõtulepingu, mille punkti 2 kohaselt oli lepingu objektiks Tallinnas aadressidel Lüüsi tn 2 ja Madalmaa tn 1 asuvate kortermajade ehitustööd nn „võtmed kätte“ põhimõttel (dtl 26-107). Kostja on 07.07.2021 edastanud hagejale lepingu ühepoolse 4

lõpetamise teate, võlaõigusseaduse (VÕS) §-de 652 lg 2, 196 lg 1, 97 lg 5 alusel (dtl 338339). Kostja on viidanud Lüüsi tn 2 objektil asunud alajaama toitekaabli (edaspidi kaabel) hageja poolt likvideerimata jätmisele ning Madalmaa tn 1 objektil asuva AKTSIASELTSILE TALLINNA VESI (edaspidi ASTV) kuuluva tunnelkollektori kaitsevööndis töötamise kooskõlastuse mittesaavutamisele ASTV-ga. Kohus asub seisukohale, et seoses kaabli likvideerimisega on käesoleval juhul iseenesest täidetud VÕS §-s 652 lg 2 märgitud kaks esimest eeldust, s.o tellijal on kohustus teha mingi tegu, millest sõltub töövõtja poolt töövõtulepingu täitmiseks vajalike tööde alustamine või tegemine; tellija viivitab selle kohustuse täitmisega. Samas asub kohus seisukohale, et kaabli likvideerimisega seotud viivitus ei olnud selline oluline lepingurikkumine, mis oleks andnud aluse kostjal leping VÕS § 652 lg 2 alusel üles öelda. Täitmata on seega VÕS § 652 lg 2 märgitud kolmas eeldus ehk tellija rikub teo tegemisega viivitamisel oluliselt lepingut. Kohtu hinnangul ei ole kostja käesoleval juhul tõendanud, et kaabli likvideerimisega viivitamine oleks jätnud kostjat olulisel määral ilma sellest, mida ta lepingust lootis. Kohus nõustub hagejaga, et kostja kui töövõtja peamiseks lepinguga saadavaks hüveks on töötasu. Kaabli likvideerimise viibimine ei võtnud aga kostjalt töötasu saamise õigust. Kostja väide, et kaabli likvideerimisega viivitamise tõttu oleks tema täitmise kulud oluliselt suurenenud, on tõendamata. Kostja 03.05.2021 kirjast nähtub üksnes kostja selgitus, et kaabli olemasolu põhjustab kostja ajagraafikust maha jäämist, mis tekitab lisakulusid, s.o eelkõige tööjõuressurss (dtl 109-112). 17.06.2021 esitatud kirjas ei ole kostja aga kulude suurenemist seoses kaabli probleemiga sisutanud, vaid on viidanud pigem ASTV nõuetele ning sellega seoses olevatele kuludele (dtl 122-123). Samuti ei ole kohtu hinnangul VÕS § 116 lg 2 p 1 eesmärgiks anda töövõtjale võimalust lepingust vabanemiseks, kui tema täitmiskulud osutuvad planeeritumast oluliselt kõrgemaks. Sellisel juhul on kostjal võimalus VÕS § 652 lg 1 alusel nõuda kahju hüvitamist. Kostja ei ole tõendanud, et kaabli likvideerimisega viivitamisel oleks rikutud kohustust, mille täpne järgimine olnuks eelduseks kostjal lepingu täitmise vastu huvi säilimisele, m.h et kaabli likvideerimisega viivitamine oleks nurjanud lepingu eesmärgi. Seega ei ole kohtu hinnangul täidetud ka kostja viidatud VÕS § 116 lg 2 p 2 koosseis. Iseenesest loeb kohus tõendatuks, et kostja on hagejale andnud 22.06.2021 täiendava tähtaja kaabli likvideerimiseks kaks nädalat (dtl 129-130). Seega pidi hageja kaabli likvideerima hiljemalt 06.07.2021. Samas on kostja seejärel 30.06.2021 teinud hagejale ettepaneku läbirääkimiste alustamiseks ning lisanud ettepanekule muudetud ajagraafiku, milles on kaabli likvideerimise eeldatud ajaks märkinud 12.07.2021 (dtl 308-336). Lepingu punktis 6.1.8. kohaselt oli hagejal võimalus vastata 5 tööpäevase tähtaja jooksul, s.o hiljemalt 07.07.2021. 07.07.2021 on kostja aga esitanud hagejale ülesütlemisavalduse ootamata ära hageja vastust enda 30.06.2021 ettepanekule. Kohus on seisukohal, et lepingust taganemine oli seega antud juhul vastuolus TsÜS §-st 138 ja VÕS §-st 6 tuleneva heas usus tegutsemise kohustusega, mistõttu on see tagajärjetu. See, et hagejale teatud kuupäevad läbirääkimisteks ei sobinud, ei tähenda kohtu hinnangul, et hageja ei oleks soovinud läbirääkida või vastata kostja 30.06.2021 ettepanekule. Samuti ei õigusta vastuse ootamata jätmist asjaolu, et hageja on 01.07.2021 kirjas esitanud vastuväiteid kostja eelnevale kirjale (dtl 132-135). Seega olukorras, kus kostja andis hagejale täiendava tähtaja oma kohustuse täitmiseks ning seejärel tegi ettepaneku kompromiss-läbirääkimisteks (kus m.h oli välja toodud ka uus kaabli likvideerimise tähtaeg), kuid ei oodanud ära hageja vastust ettepanekule, ei saa pidada ülesütlemist hea usu põhimõttega kooskõlas olevaks. Kohtu hinnangul tõendab kostja 5

30.06.2021 esitatud uus ajagraafik ka asjaolu, et iseenesest oli kostja valmis lepingu täitmist jätkama ka pärast 22.06.2021 antud tähtaja möödumist, kuna kostja on arvestanud, et hiljemalt 12.07.2021 seisuga kaablid ehitustegevust ei takista. Väheoluliseks ei saa pidada kohtu hinnangul antud juhul ka asjaolu, et kuni lepingu ülesütlemiseni reaalselt teatud töid siiski objektil ka tehti (dtl 617-630) ning puuduvad tõendid, et kõikide tööde teostamine oleks olnud täielikult võimatu. Ka omanikujärelevalve teostaja ÜL on selgitanud, et osade tööde teostamist kaablid küll takistasid, kuid ei saa väita, et need tööd jäid kostja poolt teostamata kaablite tõttu, sest kostja oli sõltumata kaablitest ajagraafikust maas (dtl 814-816). Lisaks kinnitab ÜL, et kostja jätkas juuni lõpus ja juuli alguses tööde teostamist sõltumata kaablitest. Kohus asub seisukohale, et käesoleval juhul on täitmata VÕS §-s 652 lg 2 kohaldamise eeldused ka ASTV kooskõlastuse küsimuses, kuna hageja ei ole selles osas lepingut rikkunud. Kostja väide, et tema tööde aluseks olnud ehitusprojektis pidanuks kollektori kaitsemeetmed olema kuidagi teistmoodi kajastatud, on kohtu hinnangul alusetu. Ehitusloa väljastamine ehitusprojekti alusel kinnitab iseenesest, et ASTV on pidanud ehitusprojekti piisavaks. Nimetatu ei tähenda aga seda, et ehitustegevuse jõudmisel kollektori kaitsevööndisse ei oleks kostja kui ehitaja pidanud hankima täiendava ASTV kooskõlastuse tulenevalt ÜVVKS § 31 lg 2 punktist 2. Samuti on tõendamata, et ASTV oleks kostjalt kollektori kaitsmise projekti ja avarii korral tegutsemise kava nõudmisel esitanud tavapärasest rangemaid nõudeid. Nimetatut ei kinnita ka asjaolu, et pooled on koosolekutel märkinud ASTV nõudmisi „täiendavaks kooskõlastuseks“ ning et hageja pakkus välja olukorra lahendamiseks ümberprojekteerimist. Eeltoodust tulenevalt ei nõustu kohus kostjaga ka selles osas, et hageja oleks põhjustanud kostjale TsÜS § 92 lg-1 kohase ebaõige ettekujutuse tegelikest asjaoludest, mis omakorda mõjutas kostja võimet adekvaatselt hinnata projekti kulusid ja riske. Kohtu hinnangul ei saa pidada ka ebaoluliseks asjaolu, et kostjal oli iseenesest võimalik ÜVVKS § 31 lg 2 punktis 2 sätestatud ASTV kooskõlastuse vältimiseks projekteerida ehitustegevuse teostamine kollektori kaitsevööndist välja, mille tulemusel ei oleks olnud ASTV kooskõlastus enam vajalik. Hageja on vastava ettepaneku ka kostjale korduvalt teinud (dtl 125-127, 132-135). Ettepanekute tegemist on kinnitanud ka omanikujärelevalve teostaja ÜL (dtl 814-816), kes on selginud, et hageja tegi kostjale ümberprojekteerimise ettepaneku, kuid kostja ei võtnud seda ettepanekut vastu ning et kostja asemel töövõtjaks saanud OÜ Dast Ehitus teostas ümberprojekteerimise lihtsalt ja tõrgeteta, saavutades ehitustegevuse kollektori kaitsetsoonist välja viimisega selle, et ASTV nõusolekut ega heakskiitu polnud enam ehitustegevuseks vaja. Kostja on oma ülesütlemisavalduses viidanud VÕS §-le 196 lg 1. Kohtu hinnangul ei ole aga viidatud § ehitustöövõtulepingute puhul üldse kohaldatav, kuna tegemist ei ole kestvuslepinguga. Seega puudub kohtul vajadus asjaolusid hinnata nimetatud §-i alusel. Ka kostja ise on oma 10.01.2025 esitatud seisukohas märkinud, et on ekslikult ülesütlemisavalduse aluseks märkinud VÕS § 196 ning kostja pidas silmas lepingust taganemist VÕS § 97 lg 5 ja VÕS § 116 lg 1 alusel. Kostja on oma ülesütlemisavalduses tuginenud ka VÕS §-le 97 lg 5. Kohus on seisukohal, et ainuüksi viide ehitushindade kasvule ei ole piisav eeldus VÕS § 97 kohaldamiseks, kuna lepingust tulenevate kulude suurenemine peab olema põhimõtteliselt välja arvutatav. Käesoleval juhul puuduvad tõendid, et lepingupoolte kohustuste vahekord oleks sedavõrd oluliselt muutunud või et need muutused toonuks kaasa äärmiselt ebamõistlikud tagajärjed, mis õigustaks kokkulepitud lepingulistest kohustustest vabanemist. Käesoleval juhul on tõendamist ka leidnud, et kostja on soovinud asuda 30.06.2021 kompromiss-läbirääkimistesse 6

lepingu muutmiseks. Samas, ei ole kostja ära oodanud hageja vastust oma ettepanekule. Samuti märgib kohus, et kuigi hageja on olnud seisukohal, et kostjal puudub hinna suurendamise nõudeõigus, siis kinnitab hageja 14.07.2021 e-kiri, et hageja oli kompromissi huvides valmis pikendama nii lepingu tähtaega kui ka suurendama lepingu hinda (dtl 348349). Seega ei saa asuda ka seisukohale, et hageja oleks keeldunud lepingu muutmisest ja läbirääkimistest. Lisaks on kostja menetluses leidnud, et tal oli õigus leping TsÜS § 92 alusel tühistada. Puuduvad tõendid, et hageja oleks edastanud enne lepingu sõlmimist kostjale lepingu objekti kohta ebaõiget ja puudulikku teavet ning oleks viinud sellega kostja eksimusse. Seega puudub ka alus lepingu tühistamiseks TsÜS § 92 alusel. Apellatsioonkaebus 4.Apellatsioonkaebuses palus kostja maakohtu otsuse tühistada ja teha asjas uus otsus, millega tuvastada, et Skinest Arendus OÜ ja OÜ Fund Ehitus vahel 16. detsembril 2020 sõlmitud töövõtuleping lõppes OÜ Fund Ehitus 7. juuli 2021 ülesütlemisavalduse alusel. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt oli kostjal õigus leping üles öelda VÕS § 652 lg 2 alusel, kuivõrd kaabli likvideerimata jätmine on oluline lepingurikkumine VÕS § 116 lg 2 p 1 mõttes. Maakohtu seisukoht, mille kohaselt lepingu eesmärk oli saavutatav ja kostja ei jäänud olulisel määral millestki ilma, on kohtu enda poolt tuvastatud asjaolude valguses vastuoluline. Kohus tuvastas otsuse p-s 5, et ehitustööd pidid algama 4. jaanuaril 2021 ja selleks ajaks pidi olema kaabel likvideeritud, kuid isegi kuus kuud hiljem, s.o 7. juulil 2021, oli kaabel, mille kaitsevööndis oli ehitustegevus keelatud, endiselt likvideerimata. See tähendab, et ehitustööde teostamist oluliselt takistanud kaabel polnud pika aja jooksul likvideeritud ning see omakorda viitab sellele, et tööde tähtaegne täitmine ei olnud enam realistlik. Seega, kui maakohus tuvastas, et hageja jättis kaabli likvideerimata kuue kuu vältel, siis on ebaselge, millel põhineb maakohtu järeldus, et lepingut olnuks selles situatsioonis veel võimalik täita algselt kokkulepitud tingimustel. Niisugused järeldused on vastukäivad. Ei saa mõistlikult väita, et kostja tahe lepingu sõlmimisel oli lepingu eesmärgi saavutamine ükskõik mis ajal. Maakohus on ka ebaõigesti leidnud, et kostja pole tõendanud VÕS § 116 lg 2 p 1 kohast olulist rikkumist. Lepingu täitmise tähtaeg on lepingu üks kõige olulisemaid elemente ning kui see ei ole enam saavutatav, jääb lepingu pool igal juhul oluliselt ilma sellest, mida ta lootis ning VÕS § 116 lg 2 p-s 1 märgitud tingimus on täidetud. Kostja tõendas maakohtu menetluses asjaolusid, et andis hagejale korduvalt kaabli likvideerimiseks täiendavat aega (dtl 436; 440; 445; 455; 461; 123; 129), kuid sõltumata sellest hageja kaablit ei likvideerinud. Samuti tõendas kostja seda, et kuni lepingu ülesütlemiseni oli kaabli likvideerimise aeg endiselt ebaselge (dtl 311; 600) ning kuni lepingu ülesütlemiseni oli hageja väljendanud ühest seisukohta, et hageja tekkinud viivituse ja kahju eest ei vastuta (dtl 114–116; 125–127; 472– 476; 132–135). Hageja oli keeldunud operatiivsetest kohtumistest ajagraafiku ja kulude sisuliseks arutamiseks, ning arvestades hageja 1. juuli 2021 kirjas esitatut, kujunes kostjal veendumus, et hageja ei loobu oma jäikadest põhjendamatutest seisukohtadest ning, et lepingu ülesütlemisele ei ole enam alternatiivi. Tööde katkestamise hoiatus ja tööde katkestamise teade piisavaks mõjuteguriks ei olnud. Hageja 7. juuli 2021 kiri vaid kinnitas, et kostja oligi olukorda õigesti hinnanud. Kuna hageja käitumine näitas selgelt koostöö puudumist ja ajakriitilise olukorra eiramist, oli kostjal õigus leping lõpetada, vältimaks edasist venitamist ja juba tekkinud kahju suurenemist. Maakohus on jätnud need kostja avaldatud asjaolud 7

täielikult analüüsimata. Maakohus leidis vastupidiselt, et hoopis kostja käitumine oli hea usu põhimõttega vastuolus. Kostja on seisukohal, et ka ASTV kooskõlastusega seotud puudulike lähteandmete esitamine ja kokkuleppele mittejõudmine on oluline lepingu rikkumine. Hageja rikkus lepingut, esitades puudulikke lähteandmeid. Lepingu p 3.2 ja p 4.4 kohaselt oli hagejal kohustus tagada korrektsete ja täielike lähteandmete olemasolu ning leppida kostjaga kokku nende puudustest tulenevas mõjus tähtajale ja hinnale. Hageja lähteandmed olid aga puudulikud. Lähteandmete kohaselt oli kostja kohustuseks koostada ja kooskõlastada sulundseina projekt (dtl 44-45), mitte kõik muud ASTV poolt hilisemalt nõutud dokumendid. Tegemist oli olulise info varjamisega, mis mõjutas kostja võimalust adekvaatselt hinnata riske, koostada realistlik hinnapakkumine ja teostatav ajakava. Maakohus leidis seega ekslikult, et ASTV kooskõlastus oli kostja ainuvastutusel. Kostja käitus heas usus ning uuris ise täiendavat infot, mis aitaks teda ASTV nõudmiste täitmisel (sh nn Reidi tee näide). Kostja aga ei eeldanud, et kannab ka nendega seotult täiendavaid kulusid ja riske. Kostja oli teadmisel, et hagejaga saavutatakse lepingu p-s 4.4 märgitud kokkulepe. Seega maakohtu seisukoht, et kostja oli teadlik ASTV nõuetest seetõttu, et täitis neid ning küsis ASTV-lt abi, põhineb samuti puudulikel tõendite hindamisel. Kostja sai täiendavatest nõudmistest ja riskidest teada lepingu täitmise käigus nende aktiivsel lahendamisel hageja oli teadlik ASTV täiendavatest nõuetest, kuid varjas neid. Hageja oli teadlik ASTV kooskõlastuse hankimise suurema mahu, kui lähteandmetes esitatud, vajadusest, kuid jättis selle info lähteandmetes kajastamata. Tegemist oli olulise infoga, mille varjamine hageja poolt tekitas kostjale TsÜS § 92 lg 1 mõttes eksliku ettekujutuse tegelikest asjaoludest. Maakohus jättis selle vastuväitega seotud kõik kostja esitatud tõendid (dtl 727– 750; 571) täielikult tähelepanuta. Hageja rikkus lepingut, kui keeldus kostjaga kokkuleppe sõlmimisest. Maakohus on jätnud tähelepanuta samuti selle, et hageja keeldus lepingu p-st 4.4 tuleneva kokkuleppe sõlmimisest, kui ilmnes lähteandmete puudulikkus. 1. juulil 2021 teatas hageja selgesõnaliselt, et ei anna ei tähtaega ega täiendavat tasu, ning lükkas tagasi kostja põhjendatud nõuded tööde kallinemise ja tähtaegade pikenemise osas (dtl 132–135). Maakohtu järeldus, et ehitushindade tõus ei olnud piisavalt ettenägematu ega mõjutanud lepingupoolte kohustuste vahekorda määral, mis õigustaks lepingu muutmist või lõpetamist, on selgelt põhjendamata. 2021. aasta teises kvartalis kasvasid ehitusmaterjalide hinnad statistikaameti andmetel ebatavaliselt järsult – kvartaliga 7,3% ja aastataguse ajaga võrreldes 8,7% (dtl 586). Selline hinnatõus ületas tavapärase turukõikumise ja oli 2020. aastal lepingu sõlmimise ajal mõistlikult prognoosimatu (dtl 587). Lisaks üldisele hinnakasvule tõusid tööjõukulud ja seadmete hinnad, mistõttu muutus töövõtja kohustuste täitmine võrreldes tellija kohustustega selgelt ebaproportsionaalseks. Samal ajal paranes hageja majanduslik olukord märkimisväärselt seoses kinnisvaraturu kasvuga ja korterite müügihindade tõusuga (dtl 589), mis süvendas veelgi lepingupoolte vahelise tasakaalu nihet. Nende asjaolude hindamisel on oluline see, et hageja ei ole sellele ootamatule hinnatõusule vastu vaielnud (dtl 22), kuid maakohus ei ole sõltumata sellest seda arusaamatutel põhjustel oluliseks pidanud. Kostja on korduvalt pöördunud hageja poole ettepanekutega lepingu muutmiseks, sh kokkuleppe saavutamiseks tähtaegade ja hinna osas (dtl 109–112; 122–123; 129–130; 308– 310). Hageja hoiak oli alati eitav ning kategooriline. Näiteks 11. mai 2021 seisukohas keeldus hageja selgesõnaliselt hinna muutmisest ja sidus viivitused vaid kostjapoolse süülise 8

käitumisega (dtl 116). 21. juuni ja 1. juuli 2021 kirjadest nähtub, et hageja pidas hoopis ise võimalikuks esitada kostja vastu nõudeid, sealhulgas leppetrahvide ja kahju hüvitamise osas (dtl 126–127; 134). Nii ei saa nõustuda maakohtu hinnanguga, nagu oleks kostja lepingu muutmise protsessi katkestanud. Tegelikult oli selge, et hageja ei olnud valmis muudatusteks ega riskide ümberjagamiseks. Kuigi hageja 7. juuli 2021 ja 14. juuli 2021 e-kirjades viidati teoreetilisele kompromissivalmidusele, ei olnud see konkreetne ega siduv ettepanek ning oli esitatu ilmselgelt liiga hilja. Leping oli selleks ajaks juba lõppenud Hageja sai aru, et kostja soovib lepingu VÕS § 97 lg 5 alusel lõpetada. Maakohtu käsitlus kostja lepingu lõpetamise õigusliku aluse osas on samuti ekslik. Kuigi kostja nimetas ülesütlemise aluseks VÕS § 196, oli sisuliselt tegu taganemisega VÕS § 97 lg 5 alusel. Kohtupraktikast tulenevalt ei ole normiviite eksimus iseenesest aluseks nõude rahuldamata jätmisele – määrav on kostja esitatud asjaolude ja nõuete sisu. Kokkulepitud tingimustel ja arvestades hageja keeldumist kokkuleppe saavutamiseks muutus lepingu täitmine kostja jaoks ebaproportsionaalselt koormavaks. Maakohtu hinnang justkui kostja pidanud lepingut edasi täitma läbirääkimiste taustal, ei arvesta, et hageja tegevusetus ja vastuse viivitamine oleks sundinud kostjat kandma kõik täiendavad kulud omast taskust, ilma igasuguse kindluseta, et hiljem ka kahju hüvitatakse. See ei olnud kostja jaoks mõistlik ega majanduslikult võimalik. Seega oli kostjal õigus leping VÕS § 97 lg 5 alusel üles öelda. Maakohus leidis otsuse p-s 10, et kõnealuses asjas ei esinenud ühtegi TsÜS § 92 nimetatud asjaolu. Maakohus on sellele järeldusele jõudmisel aga üksnes tsiteerinud TsÜS §-i 92 ilma sisulisi põhjendusi esitamata. Maakohtu otsus selles osas on seega ilmselgelt puudustega. Kostja põhjendas TsÜS §-s 92 sätestatud eksimuse koosseisu esinemist 7. juuli 2021 ülesütlemisavalduses (dtl 338-339). Kostja selgitas avalduses, et hageja edastas enne lepingu sõlmimist lepingu objekti kohta ebaõiget ja puudulikku teavet ning see selgus alles pärast lepingu sõlmimist. Hageja viis sellega kostja eksimusse. Maakohus ei ole neid kostja väited otsuses käsitlenud. Maakohus on järelikult rikkunud põhjendamiskohustust ja jätnud asjas tähtsust omavad tõendid tähelepanuta (TsMS § 232 lg 1 ja § 442 lg 8). Vastus apellatsioonkaebusele 5.Vastustaja vaidles apellatsioonkaebusele vastu. Ringkonnakohtu seisukoht 6.Kolleegium leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada ning teha asjas uus otsus, millega tuvastada, et poolte vahel sõlmitud leping lõppes kostja poolt lepingu ülesütlemisega, apellatsioonkaebus tuleb rahuldada. 7.Asja materjalidest nähtub: -Pooled sõlmisid 16.12.2020 töövõtulepingu, mille punkti 2 kohaselt oli lepingu objektiks Tallinnas aadressidel Lüüsi tn 2 ja Madalmaa tn 1 asuvate kortermajade ehitustööd nn „võtmed kätte“ põhimõttel (dtl 26-107). -Kokku lepiti tööde teostamine kindlate etappide põhiselt ja igal etapil oli oma tähtaeg (dtl 39). -Lüüsi tn 2 objektil asusid töötava alajaama pingestatud toitekaablid (edaspidi kaabel), mille likvideerimise kohustus oli lepingujärgselt hagejal. -Lepingu järgi pidi kostja alustama ehitustöid 04.01.2021 ja selleks ajaks pidi olema kaabel likvideeritud. Kaabel ei olnud selleks hetkeks likvideeritud. 9

-Kostja andis korduvalt hagejale teada, et kaablid segavad tööde tegemist ning need tuleb likvideerida (dtl 436; 440; 445; 461; 123; 129), kuid sõltumata sellest hageja kaableid ei likvideerinud. -Madalmaa 1 objektil tuli kostjal projekti kohaselt teostada töid ASTV tunnelkollektori kaitsevööndis ning selleks oli vajalik ASTV kooskõlastus. -Kostja ASTV kooskõlastust ei saanud ja lõpptulemusena projekteeriti pele pooltevahelise lepingu lõppemist Madalmaa 1 objekt ümber selliselt, et ehitustegevust tunnelkollektori kaitsevööndis ei toimunud. -Kostja edastas 07.07.2021 hagejale lepingu ühepoolse lõpetamise teate, võlaõigusseaduse (VÕS) §-de 652 lg 2, 196 lg 1, 97 lg 5 alusel (dtl 338-339). Kostja on viidanud Lüüsi tn 2 objektil asunud alajaama toitekaabli (edaspidi kaabel) hageja poolt likvideerimata jätmisele ning Madalmaa tn 1 objektil asuva ASTV kuuluva tunnelkollektori kaitsevööndis töötamise kooskõlastuse mittesaavutamisele ASTV-ga. -Hageja korraldas kaabli voolu alt vabastamise alles 11.07.2021 ning 09.08.2021 veeti kaabel füüsiliselt ehitusobjektilt. Selleks hetkeks oli kostja juba lepingu üles öelnud.

katkestamise asjaolusid kõrvaldada jätab kostja endale õiguse leping üles öelda. 01.07.2021 saatis hageja kostjale kirja (dtlk 132-135), milles teatab, et tööde peatamine on kostja poolt õigustamatu ning kui tööd tähtaegselt ei valmi, tekib tellijal oluline kahju, sh leppetrahvide tasumise kohustus ehitatavatesse hoonetesse korterid ostnud inimeste ees millised kahjud kavatseb hageja kostjalt sisse nõuda, mh lepingus kokkulepitud leppetrahvide nõudeõiguse realiseerimise kaudu. 07.07.2021 ütles kostja lepingu üles. 10.Maakohus asus seisukohale, et olukorras, kus kostja andis peale 22.06.2021 kirja saatmist hagejale täiendava tähtaja oma kohustuse täitmiseks ning seejärel tegi ettepaneku kompromiss-läbirääkimisteks (kus m.h oli välja toodud ka uus kaabli likvideerimise tähtaeg), ei saa lepingu ülesütlemist pidada hea usu põhimõttega kooskõlas olevaks. Ringkonnakohus maakohtu seisukohaga ei nõustu. Ringkonnakohtu arvates jättis maakohus analüüsimata asja materjalidele lisatud kostja objektijuhi selgituse, kaablite paiknemise joonise ning fotod töömaast (dtlk 437-438; 721-725). Ringkonnakohtu arvates nähtub nendest tõenditest veenvalt, et pingestatud kaablite paiknemise tõttu keset objekti ei olnud võimalik lepingus kokkulepitud tööde teostamine objektil selliselt nagu kostja seda lepingu sõlmimisel õigustatult eeldas. Objektil puudus võimalus ehitustöid teostada kogu töömaa ulatuses. Asjaolu, et kostja sai objektil asuvate pingestatud kaablite pideva ümbertõstmise tõttu osaliselt töid teha, ei muuda asjaolu, et hageja poolt oli kostjale üle antud objekt millelt kaablid olid likvideerimata kuude vältel. Kostja andis hagejale täiendava tähtaja kaablite likvideerimiseks, teatades lõpuks, et kui kaableid ei likvideerita, siis ütleb kostja lepingu üles. Hageja kaableid ei likvideerinud. Ringkonnakohtu hinnangul ei saa kostjale ette heita, et ta proovis veel enne kostjaga sõlmitud lepingu ülesütlemist leida lahendusi lepingu jätkamiseks või uute tingimustega, tähtaja ja hinna osas, lepingu sõlmimiseks. Hageja saadetud kirjadest on selgelt arusaadav hageja seisukoht, et lepinguliste tööde viibimine, hoolimata üleantud objekti puudustest ja selle tagajärjel tekkinud ning tekkivad täiendavad kulud (näiteks seadmete pikenenud rendikulud ja tööjõukulud) jäävad kostja kanda. 01. juulil 2021 teatas hageja selgesõnaliselt, et ei anna ei tööde lõpetamiseks täiendavat tähtaega ega tasu (dtl 132– 135). Kostja tegi ettepanekuid kohtumiste korraldamiseks, kuid kostja teatas, et tal pole selleks aega (dtlk 475-476). Kuna hageja käitumine näitas selgelt koostöö puudumist ja ajakriitilise olukorra eiramist, tuleb ringkonnakohtu arvates nõustuda kostja seisukohaga, et oli kostjal õigus leping lõpetada, vältimaks edasist venitamist ja juba tekkinud kahju suurenemist. Hageja 07. juuli 2021 ja 14. juuli 2021 kostjale saadetud e-kirjades viidati teoreetilisele kompromissivalmidusele, kuid seal puudusid konkreetsed ja siduvad ettepanekud. Lisaks oli leping selleks ajaks kostja ülesütlemise tõttu juba lõppenud. 11.Kostja leidis, et tal oli õigus leping üles öelda ka seetõttu, et hageja keeldus lepingu p-st 4.4 tuleneva kokkuleppe sõlmimisest, kui ilmnes lepingujärgsete lähteandmete puudulikkus. Lepingu p-s 3.2 järgi kinnitasid pooled, et lepingueelsete läbirääkimiste käigus on teisele poolele teatatud kõigist asjaoludest, mille vastu teisel poolel on lepingu eesmärki arvestades äratuntav oluline huvi, läbirääkimiste käigus on muul viisil mõistlikult arvestatud teise poole huvide ja õigustega ning teisele poolele on esitatud tõeseid andmeid. Lepingu p-4.3. järgi on töövõtja pakkumise koostamisel lähtunud Lisaks nr. 2 olevatest lähteandmetest, sh tellija poolt koostatud ehitusloa aluseks olev projektdokumentatsioonist (edaspidi nimetatud “Lähteandmed”). Lepingu p 4.4. järgi töövõtja ei vastuta töö lepingutingimustele mittevastavuse eest, mis tulenes tellija juhistest, tellija poolt muretsetud materjali puudustest või kolmanda isiku eeltöödest (Lähteandmetest), kui töövõtja juhiseid, materjali või eeltöid (Lähteandmeid) piisavalt kontrollis (VÕS § 641 lg 3). Piisav kontrollimine on selline kontrollimine, mille töövõtja teostas oma majandus- või kutsetegevuses tavalist hoolsust rakendades kooskõlas VÕS § 641 lg 3 nõuetega, piisav kontroll ei eelda lähteandmete 11

ekspertiisi. Töövõtja teavitab tellijat viivitamatult selliste puuduste tuvastamisest ning pooled lepivad seejärel kokku tellija juhistest või materjalist või lähteandmetest tuleneva puuduse likvideerimise mõjus lepingu tähtajale ja Lepingu hinnale. Nagu eelpool esile toodud tuli Madalmaa 1 objektil kostjal projekti kohaselt teostada töid ASTV tunnelkollektori kaitsevööndis ning selleks oli vajalik ASTV kooskõlastus. Poolte vahel on vaidlus selles, kas hageja lähteandmed tunnelkollektori kaitsevööndis ehitamisega seonduvalt olid piisavad, et kostja sai pakkumise tegemisel oma majandus- ja kutsetegevuses tavalist hoolsust rakendades arvestada sellega, et ASTV poolt kooskõlastuse saamiseks on vajalik vaid sulundseina nõuetekohane projekteerimine kooskõlas AS Temiir arvamusega. Ringkonnakohtu arvates tõendas kostja, et hageja antud lähteandmed lepingu sõlmimise eelselt olid puudulikud ning see selgus alles lepingu täitmise käigus. 12.Asjas puudub vaidlus, et 02.12.2019, st enne poolte vahel lepingu sõlmimist oli väljastatud Madalmaa 1 korterelamu ehitamiseks ehitusluba (dtlk 478-568). Ehitusloa lisaks oli ka AS Temiir arvamus ja projektlahendus seonduvalt tunnelkollektori kaitsevööndis ehitustegevuse läbiviimisega ning kollektori edaspidiste hooldustööde võimaluse tagamisega. ASTV andis 05.11.2019 ehitusloa eelnõule arvamuse, milles puuduvad viited sellele, et AS Temiir poolt pakutud lahendus kollektori kaitseks ei sobi. Vastavalt ASTV nõuetele teatas kostja kaevetöödega alustamisest, millele järgnevalt nõudis ASTV kollektori kaitseks ettenähtud sulundseina projekti. 18. jaanuaril 2021 kinnitas ASTV, et sulundseina projekti esitamisest ehitustööde teostamiseks piisab (dtl 139). Sulundseina projekti esitamise kohustus oligi poolte vahel sõlmitud lepingu järgi kostjal. Puudub vaidlus, et kostja poolt esitati projekt 12.02.2021 ning see projekt vastas nõuetele. Sellele järgnevalt aga nõudis ASTV tunnelkollektori ehitusvööndis ehitustegevuse läbiviimiseks veel kostja 31.12.2024 vastuses p-s 16 toodud nõuete täitmist (dtlk 422-423). Kostja alustas ASTV nõuete täitmist, kuid seonduvalt nende nõuete täitmise vajadusega tuli peatada Madalmaa 1 kortermaja ehitustegevus. Tööde tegemine nimetatud objektil oli takistatud. 13.Asjas puudub vaidlus, et 04.05.2021 teatas kostja hagejale, et ASTV nõuete täitmine on tekitanud talle lisakulusid ning viivituse tööde ajagraafikus. Kostja oli seisukohal, et täiendavate kuludega ja töö viibimisega tuleb hagejal arvestada, sest lepingus puudus kokkulepe, et kostja kohustuseks on tagada ASTV täiendavate nõuete täitmine. Pooled kokkuleppele tekkinud olukorra lahendamiseks ei jõudnud. Kuna ASTV poolt seatud tingimuste täitmine osutus ebamõistlikuks, tegi hageja kostjale ettepaneku, et ehitustegevus Madalmaa 1 objektil projekteeritakse tunnelkollektori kaitsevööndist välja ning vastava uue projekti esitab kostja. Hageja oli seisukohal, et kogu aja- ja kulurisk seonduvalt ASTV kooskõlastuse saamata jäämisega jääb kostja kanda. Asjas puudub vaidlus, et lõpptulemusel, st peale poolte vahel lepingu lõppemist, projekteeritigi Madalmaa 1 korterelamu osaliselt ümber selleks, et viia ehitustegevus välja tunnelkollektori kaitsevööndist. See asjaolu viitab sellele, et ka hageja arusaama järgi oli odavam objekt osaliselt ümber projekteerida võrreldes kuludega, mis oleks kaasnenud ASTV nõudmiste täitmistega tööde läbiviimiseks tunnelkollektori kaitsevööndis. Kuna lepingu lähteandmete kohaselt oli kostjal seonduvalt tunnelkollektori kaitsevööndis ehitustegevuse läbiviimiseks kohustus koostada ja kooskõlastada sulundseina projekt (dtl 44-45), ASTV oli andnud nõusoleku ehitusloa eelnõule, mille osaks oli ka AS Temiir koostatud projektlahendus tunnelkollektori kaitsmisvajadusega seonduvalt, siis leiab ringkonnakohus, et hageja nõuet jätta ASTV täiendavate nõuete täitmisega seonduv risk kostja kanda ei saa pidada heauskseks. Kuigi kostjal oli lepingu järgi kohustus hankida võimalikud kooskõlastused, tuleb arvestada asjaoluga, et ka lepingu lähteandmed osutusid ebaõigeks. Lepingu p 3.2 ja p 4.4 kohaselt oli hagejal kohustus tagada korrektsete ja täielike lähteandmete olemasolu ning leppida kostjaga kokku nende puudustest tulenevas mõjus tähtajale ja hinnale. Ringkonnakohtu arvates rikkus 12

hageja sellega poolte vahel sõlmitud lepingu p-i 4.4. Koosmõjus sellega, et kostja rikkus selgelt Lüüsi tn 2 asuval objektil pingestatud kaablite likvideerimise kohustust ning asja materjalidest nähtuvalt keeldus igasugustest läbirääkimistest tekkinud olukordade, nii kaablite kui lepingu ebaõigetest lähteandmetest tulenevate probleemide, lahendamisest andis see aluse kostjal õigustatult leping üles öelda. Leping lõppes seega kostja 07.07.2021.a ülesütlemisega. Kuna leping lõppes 07.07.2021 ülesütlemisega puudub alus käsitleda muid kostja poolt alternatiivsena toodud lepingu lõppemise või tühistamise asjaolusid. Menetluskulud 14.Kuna tegemist on vaheotsusega, siis menetluskulude jaotuse ja rahalise kindlaksmääramise otsustab maakohus asja lõplikul lahendamisel.

/allkirjastatud digitaalselt/

13

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.