Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima. Vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 187 lg 6 kohaselt peab menetlusabi taotluse esitamise korral menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. I.

Kohtuotsuse kirjeldav osa

ülesütlemisavalduse seoses võlgnevusega, mille kohaselt pidi leping lõppema 04.09.2023. Pooled pidasid läbirääkimisi, mille käigus selgitas kostja hagejale, et omanikud ei ole hageja halvast maksedistsipliinist tulenevalt huvitatud hagejaga lepingu jätkamisest. Kostja pakkus viimase võimalusena välja sõlmida uus üürileping või lisa olemasolevale lepingule, mille kohaselt kehtib üürileping kolm kuud ning hagejal tuleb kogu kolme kuu üür ette maksta. Pooled allkirjastasid lepingu lisa nr 5. Kostja selgitas hagejale, et hageja peab arvestama, et lepingu lõpukuupäev on novembri lõpp. Hageja jäi viivitusse kõrvalkulude tasumisega. Pooled allkirjastasid lepingu lisa nr 5, milles lepiti kokku lepingu lõppemise tähtajas 30.11.2023. Leping lõppes tähtaja möödumisega. Kostjal puudus kohustus vormistada hagejale eraldi ülesütlemisavaldus. Kostja üürisuhete juht teavitas hagejat 08.11.2023, et lepingut rohkem ei pikendata ning see lõpeb 30.11.2023. Kostja teavituse eesmärk oli see, et hageja oleks aegsasti kursis, et leping lõpeb ning tal on ligikaudu üks kuu aega teha ettevalmistusi üüripinnalt oma asjade ärakolimiseks ja üüripinna korrastamiseks. Kostja üürisuhete juht palus hageja esindajal võtta temaga ühendust, et leppida kokku üüripinna üleandmise täpses ajas. Hageja vaidles vastu ja väitis, et sellisel juhul peab olema erakorraline ülesütlemise avaldus. Kostja saatis 29.11.2023 hagejale veelkordselt selgitava vastuse, et leping lõpeb 30.11.2023 ning seda ei ole vaja kostja poolt erakorraliselt üles öelda. Üüripinna valdus võeti kostja poolt tagasi pärast lepingu lõppemist. Üüripinna valdus läks kostja kätte pärast lepingu lõppemist ning kostjat esindanud haldur vormistas 01.12.2023 üüripinna tagastamise akti. Hageja esindaja oli üüripinna ülevõtmisest teadlik, aga sel kuupäeval kohale ei tulnud, kuid halduriga kooskõlastatult viis ta mõned päevad hiljem üüripinnalt minema oma toodangu (õlled). Kõik muu õlletootmisega seotud asjad jättis hageja üüripinnale. Pooled on üürilepingu punktis 11.3.6 kokku leppinud üürileandja õiguses lugeda üüripinna tagastamine toimunuks, siseneda üüripinnale, eemaldada ja ladustada üüripinnal asuvad üürniku asjad, kui üürnik ei ilmu üüripinna tagastamise akti allakirjutamisele hiljemalt lepingu lõppemise või lõpetamise tähtajal. Kostja juhindus lepingu punktist 11.3.6, sest hageja ei soovinud osaleda üüripinna tagastamisel. Seega hageja väide, et üüripinna valdus on temalt omavoliliselt ära võetud, ei vasta tõele. Hagejal on kostja ees kõrvalkulude võlg. Kostjal on asjade hoiustamisest/äraviimisest/utiliseerimisest ja ruumide halvast seisukorrast tulenevalt hageja vastu kahjunõue. Hageja ei ole kostjale tasunud ettemakset, mis oleks kostja valduses. Hagejal jäi pärast lepingu lõppu üles võlgnevus kõrvalkulude eest, mis tasaarvestati osaliselt tagatisrahaga. Tagatisraha jääki summas 533,83 eurot ei ole kostja tagastanud hagejale järgnevatel põhjustel: hagejast jäi üüriruumidesse maha hagejale kuuluvad asjad, mille äraviimisega/utiliseerimisega/ladustamisega tuleb kostjal kanda täiendavaid kulusid; üüriruumid on antisanitaarses seisukorras – ruumid haisevad, seinad, põrandad ja laed kleepuvad ja hallitavad, mistõttu peab kostja tegema üüriruumides koristuse ja sanitaarremondi, mille osas on kostja võtnud ka hinnapakkumise. Üürilepingu kohaselt on kostjal õigus oma nõuded hageja vastu tasaarvestada tagatise arvelt (dtl-d 53-55). II.

Kohtuotsuse põhjendav osa

sõlmisid 01.12.2022 üürilepingu lisa 5, milles leppisid kokku üürilepingu tähtpäevas 30.11.2023. Kostja on soovinud oma väidet tõendada üürilepingu lisa 5 dokumendiga (dtl-d 81-82). ASICE-vormingus fail sisaldab pdf-vormingus dokumendifaili ühel leheküljel, mille pealkiri on „Lisa 5_Keemia Holding_Pappa Pruulikoda_3k ettemaks, tähtaeg 30.11.23.pdf“ ning mis sisaldab mitteeluruumi üürilepingu nr KH-1305-22 muutmise kokkulepet. Pdf-vormingus fail on allkirjastatud H. S.e poolt 04.09.2023, T. K.i poolt 05.09.2023 ja Triinu Buchetoni poolt 05.09.2023 digitaalselt (dtl-d 81-82). VÕS § 11 lg 4 sätestab, et kirjalik leping loetakse sõlmituks, kui lepingupooled on lepingudokumendi allkirjastanud või vahetanud kummagi lepingupoole poolt allkirjastatud lepingudokumendid või kirjad. Seaduses võib sätestada, et kirjalik leping loetakse sõlmituks ka siis, kui lepingudokumendile on alla kirjutanud üksnes kohustatud lepingupool. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 80 lg 1 sätestab, et tehingu kirjaliku vormiga loetakse võrdseks tehingu elektrooniline vorm, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. TsÜS § 80 lg 1 sätestab, et elektroonilise vormi järgimiseks peab tehing: 1) olema tehtud püsivat taasesitamist võimaldaval viisil ja 2) sisaldama tehingu teinud isikute nimesid ja 3) olema tehingu teinud isikute poolt elektrooniliselt allkirjastatud. Kohus on seisukohal, et pdf-vormingus dokumendifail võimaldab püsivat taasesitamist. Dokumendifailis on märgitud kostja esindajana Triinu Buchetoni ja hageja esindaja T. K.i nimed (dtl 82). Pdf-vormingus dokumendifail on T. K.i poolt 05.09.2023 ja Triinu Buchetoni poolt 05.09.2023 digitaalselt allkirjastatud (dtl 81). Kostja juhatuse liikme poolt on Triinu Buchetonile antud üldvolitus kõigi võimalike tehingu tegemiseks kostja eest ja nimel, mis on tõendatud bdoc-vormingus notariaalse volikirjaga (dtl-d 91-94). Eeltoodut arvestades leiab kohus, et hageja ja kostja on VÕS § 11 lg 4 ning TsÜS § 80 lg-de 1 ja 2 mõistes sõlminud 05.09.2023 elektroonilises vormis lepingu. Lepingus sisalduvad tingimused on tõendatud lepingudokumendiga. Lisast 5 nähtuvalt kinnitavad pooled nende vahel 02.06.2022 sõlmitud üürilepingu kehtivust. Lisa 5 punktist 1 nähtuvalt on pooled kokku leppinud lepingu uues tähtajas, milleks on 30.11.2023 (dtl 82). Kohtu hinnangul ei ole pooled välja toonud ja tõendanud asjaolusid, millest nähtuvalt üürilepingu muutmise kokkulepe (st Lisa 5) ei ole kehtiv. Kohus on eeltoodut arvestades seisukohal, et pooled on kokku leppinud 02.06.2022 üürilepingu tähtaja lühendamises selliselt, et lepingu tähtpäev on 30.11.2023. VÕS § 309 lg 1 sätestab, et tähtajaline üürileping lõpeb tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud. Tähtajatu üürilepingu võivad nii üürnik kui üürileandja käesolevas peatükis sätestatut järgides üles öelda. VÕS § 310 lg 1 sätestab, et kui pärast üürilepingu tähtaja möödumist jätkab üürnik asja kasutamist, loetakse, et üürileping on muutunud tähtajatuks, kui üürileandja või üürnik ei avalda teisele lepingupoolele kahe nädala jooksul teistsugust tahet. Avaldamise tähtaeg hakkab üürniku jaoks kulgema üürilepingu tähtaja möödumisest, üürileandja jaoks aga ajast, mil ta sai teada, et üürnik jätkab asja kasutamist. Kohus leiab, et üürileping lõppes 30.11.2023 möödumisel, st alates 01.12.2023 oli leping tähtaja möödumise tõttu lõppenud. Pooled ei vaidle selle üle, et hageja kaotas oma valduse eluruumidele 01.12.2023 ega jätkanud ruumide kasutamist VÕS § 310 lg 1 mõistes. Seega ei ole üürileping VÕS § 310 lg 1 alusel pikenenud. Kohus on eeltoodut arvestades seisukohal, et hageja õigus kasutada mitteeluruume on 02.06.2022 üürilepingu lõppemise tõttu lõppenud. Seetõttu ei saa hageja nõuda kostjalt mitteeluruumide üleandmist ja lepingu jätkamist. Kohus jätab seetõttu hagiavalduse rahuldamata hageja nõuetes käskida kostjal hagejale üle anda Tallinnas, Keemia tänaval 4 Hoone 0 korrusel paiknevad mitteeluruumid nr. 7 orienteeruva üldpinnaga 19,8 m2 ning nr 10-1 orienteeruva üldpinnaga 28,14 m2 ning kohustada kostjat jätkama poolte vahel sõlmitud mitteeluruumi üürilepingut nr xxxx.

4 (5)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.