lahend.ee
KohtulahendidÕigusaktidEL õigusKüsiKohtudValdkonnadMCPKonto
KohtulahendidÕigusaktidEL õigusKüsiKohtudValdkonnadMCPKonto
Otsi
  • Kohtulahendid
  • Õigusaktid
  • ELi õigus
  • Kohtud
  • Valdkonnad
Tööriistad
  • Brauserilaiendus
  • MCP-server
  • Minu konto
  • Paketid ja hinnad
Nimistu
  • Kontakt
  • Privaatsus
  • nimistu.ee
  • Toeta tegevust
Allikad
  • Riigi Teataja
  • EUR-Lex
  • HUDOC
  • Riigikohus
lahend.eeKohtulahendid ja seadused Riigi Teatajast, ELi õigus EUR-Lexist, ettevõtete andmed nimistu.ee-st.Nimistu MTÜ
Kohtulahendid/2-23-109493/8

Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

TsiviilasiJõustunudTartu Maakohus Viljandi kohtumaja · 26.03.2024

Lahendi andmed

Riigi Teataja
Kohus
Tartu Maakohus Viljandi kohtumaja
Kohtuasja number
2-23-109493/8
Asja liik
Tsiviilasi
Kategooria
Võlaõigus › Muud kasutuslepingud
Menetlusliik
Hagimenetlus
Kuulutamise aeg
26.03.2024
Staatus
Jõustunud
Sõnade arv
1720
Lahend PDF →Riigi Teatajas →
Salvesta kogumikku
Väljavõte Wordi

Avaliku sektori dokumendid

dokumendiregister.ee

Dokumendid, mis nimetavad selles lahendis osalenud ettevõtteid.

Arvamus eelnõu kohta
Justiits- ja Digiministeerium · Sissetulev kiri · 2026-07-07
Selgitustaotlus
Terviseamet · Sissetulev dokument · 2026-01-23
Selgitustaotlus
Terviseamet · Väljaminev dokument · 2026-01-30

Viidatud sätted

Riigi Teataja
TsMS § 405 lg 1LihtmenetlusTsMS § 444 lg 1, 2Otsuse kirjeldava ja põhjendava osa lihtsustamine ning ärajätmineVÕS § 196 lg 2Lepingu erakorraline ülesütlemineVÕS § 313 lg 1, 2Üürilepingu erakorraline ülesütlemineTsMS § 162 lg 1Menetluskulude jaotus hagimenetlusesTsMS § 178Menetluskulude kindlaksmääramise vaidlustamineTsMS § 630 lg 1Apellatsiooni korras edasikaebamise õigusTsMS § 637 lg 21

Seotud ettevõtted

nimistu.ee
Rendin OÜ14672861(Hageja)

Lahendi tekst

Riigi Teataja

LIHTMENETLUSOTSUS

Otsuse tegemise koht ja aeg

Tartu Maakohtu Viljandi kohtumaja

26. märts 2024

Tsiviilasja number ja hagi ese

nr 2-23-109493 Rendin OÜ hagi T.T.L. vastu Uprise Investments OÜ-ga 20.10.2022 sõlmitud üürilepingust tuleneva võlgnevuse 391,83 euro väljamõistmiseks hagimenetlus lihtmenetlusena

Kohtunik

Kadi Aavik

Hagihind

391,83 eurot

Hageja

Rendin OÜ (registrikood: 14672861, asukoht: Peterburi tee 2f, Tallinn)

Hageja esindaja

Jurist Aljona Somova (e-post: [email protected] )

Kostja

T.T.L. (isikukood: xxxxxxxxxxx, elukoht: xxxx xxx xx-xx, xxxxxxxx xxxx; e-post: [email protected])

RESOLUTSIOON

1.Rahuldada hagi.
2.Välja mõista T.T.L.lt Rendin OÜ kasuks 20.10.2022 üürilepingust tulenev võlgnevus 391,83 eurot.
3.Jätta menetluskulud kostja kanda.
4.Välja mõista T.T.L.lt Rendin OÜ kasuks menetluskulud 100 eurot.
5.

Sarnased lahendid

Võlaõigus
  • 04.09.20262-26-15854/5Viru Maakohus Rakvere kohtumaja
  • 04.09.20262-26-118512/3Tartu Maakohus Jõgeva kohtumaja
  • 03.09.20262-24-549/54Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium
  • 02.09.20262-25-17128/21Pärnu Maakohus Paide kohtumaja
  • 01.09.20262-26-115627/3Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 31.08.20262-26-112398/5Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
Apellatsioonkaebuse menetlusse võtmisest keeldumise alused
VÕS § 101 lg 1Õiguskaitsevahendid kohustuse rikkumise korral
VÕS § 103 lg 1Rikkumise vabandatavus
VÕS § 108 lg 1Kohustuse täitmise nõudmine
VÕS § 116 lg 2Taganemine ja ülesütlemine õiguskaitsevahendina
VÕS § 164 lg 2Nõude loovutamine
VÕS § 311 lg 2Tähtajatu üürilepingu korraline ülesütlemine
VÕS § 312 lg 1Tähtajatu üürilepingu korralise ülesütlemise tähtajad
VÕS § 317Üürilepingu erakorraline ülesütlemine eluruumi terviseohtlikkuse tõttu
VÕS § 76 lg 1Kohustuse täitmine
Tunnistada kohtuotsus viivitamatult täidetavaks.
6.Toimetada kohtuotsus kätte hageja esindajale ja kostjale. Edasikaebe kord ja selgitused Kohtumenetluse poolel on kohtuotsuse peale õigus edasi kaevata Tartu Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse esitamisega. Apellatsioonkaebuse esitamise tähtaeg on 30 päeva, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil (TsMS § 630 lg 1, § 632 lg 1, § 633). Arvestades hagihinda, mis ei ületa põhinõudelt 3500 eurot ning koos kõrvalnõuetega 7000 eurot, on kohus lahendanud asja TsMS § 405 lg 1 kohaselt õiglase äranägemise kohaselt lihtsustatud korras, kaldudes kõrvale üldistest menetlusreeglitest, s. o ilma kohtuistungi pidamiseta; menetlusosalistele on teatatud õigusest olla kohtu poolt ära kuulatud. Kohus ei anna luba lihtmenetlusotsuse edasikaebamiseks. See ei välista samas edasikaebeõiguse kasutamist. Kohus selgitab aga, et lihtmenetluse asjas esitatud apellatsioonkaebus võetakse Tartu Ringkonnakohtus menetlusse üksnes juhul, kui maakohtu otsuses on antud luba edasikaebamiseks või kui maakohtu otsuse tegemisel on selgelt ebaõigesti kohaldatud

materiaalõiguse normi või on selgelt rikutud menetlusõiguse normi või on selgelt ebaõigesti hinnatud tõendeid ja see võis oluliselt mõjutada lahendit (TsMS § 637 lg 21). Menetluskulude jaotuse kohta tehtud kohtulahendit saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Menetluskulude kindlaksmääramise peale võib edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 280 eurot (TsMS § 178 lg-d 1 ja 2).

ASJAOLUD

1.Kohus võib lihtmenetlusotsuse kirjeldavas osas jätta märkimata nõuete kohta esitatud väited, vastuväited ja esitatud tõendid (TsMS § 444 lg 1). Seega piirdub kohus käesolevalt üksnes olulisemate väidete ja asjaolude väljatoomisega.
2.Hageja tugineb nõudes hageja ja Uprise Investments OÜ vahel 20.10.2022 sõlmitud tähtajatule üürilepingule nr EE221019-97337, millega anti kostjale üürile Xxxxx xx x-xx, Xxxxx xxxxxx, xxxxxx-xxxxxx xxxxxx paiknev korteriomand. Üürilepingu p 4 kohaselt kohustus kostja tasuma eluruumi kasutamise eest igas kalendrikuus 200 eurot. Üürilepingu lisas nr 2 leppisid pooled kokku, et kindlaksmääratud üürisummale lisaks jäävad kostja kanda kõik korteri kasutamisega seotud kõrvalkulud.
3.Kostja teavitas 07.12.2022 üürileandjat, et soovib üürilepingu lõpetada, sest ta on endale leidnud suurema ja paremas seisukorras korteri. Samas kirjas tõi kostja välja, et loodab, et üürileandjal õnnestub leida uus üürnik, et pooled saaksid olemasoleva üürilepingu mõistliku ajaga lõpetada (sealhulgas oli kostja valmis selle jaoks ise tegema uusi pilte korterist ning näitama korterit potentsiaalsetele üürnikutele). Kostja ei ole selles kirjas välja toonud, et ta soovib üürilepingu lõpetada, sh erakorraliselt üles öelda, mõne muu põhjuse tõttu. Üürileandja tuletas kostjale meelde, et tegemist on tähtajatu üürilepinguga, millele rakendub 3-kuuline etteteavitamise nõue. Samuti teatas üürileandja kostjale, et vastutulekuna alustab ta uue üürniku otsimisega ning pooled saavad üürilepingu ennetähtaegselt lõpetada vahetult enne uue üürniku majutamist, kuid hiljemalt 07.03.2023.
4.Hageja nõuab kostjalt üüri ajavahemiku 01.-31.01.2023 eest 200 eurot ja ajavahemiku 01.04.02.2023 eest 28,57 eurot, kommunaalkulusid ajavahemiku 01.-31.01.2023 eest 142,85 eurot ja ajavahemiku 01.-04.02.2023 eest 20,41 eurot, kõik kokku 391,83 eurot.
5.Üürileandja on loovutanud nõuded 27.02.2023 hagejale ja teavitanud sellest ka kostjat, paludes rahuldada nõuded hiljemalt 04.03.2023.
6.Üürnik keeldus kohustuse täitmisest ja võla tasumisest, sest loeb üürilepingu lõppenuks eluruumi tagastamise seisuga ehk 20.12.2022.
7.Poolte vahel oli sõlmitud tähtajatu üürileping, mis tähendab, et sellist tüüpi lepingut saab lõpetada lisaks poolte kokkuleppele kas korraliselt või erakorraliselt. Kuna pooltel ei õnnestunud saavutada kokkulepet kindla kuupäeva osas, siis alates sellest hetkest hakkas kostja otsima võimalust, kuidas üürileping kiiremas korras lõpetada (näiteks leidis kostja, et väidetavalt imbub korterisse naabrite toiduvalmistamisel toidulõhn ning et korteri püstakust tuleb korterisse solgihaisu, mis teeb korteri kasutuskõlbmatuks). Sealhulgas kinnitas kostja 22.12.2022 hagejale, et ta on väljakolinud ning kuna alates 01.01.2023 tõuseb keskkütte hind, soovib kostja lõpetada üürilepingu, kuna tal puuduvad rahalised vahendid arvete tasumiseks. Kaaludes kõiki asjaolusid, jõudis üürileandja seisukohale, et kostja väited ei ole tõendatud, sh ka juhul, kui tegemist oleks tõendatud asjaoludega, ei oleks tegemist selliste puudustega, mis võimaldaksid kostjal üürilepingu ilma mõistliku etteteavitamiseta erakorraliselt üles öelda. Üürileandja teatas kostjale, et ei nõustu lepingu ennetähtaegse lõpetamisega.
8.Kuigi kostja ei ole üürilepingut korraliselt üles öelnud, avaldas ta oma 07.12.2022 e-kirjas selget soovi lepingu lõpetamiseks, mistõttu üürileandja hakkas sellest kuupäevas arvestama kolmekuulist tähtaega. VÕS § 311 lg 2 kohaselt, kui lepingupool ei järgi ülesütlemisel ülesütlemiseks ettenähtud tähtaega, loetakse leping ülesöelduks ettenähtud tähtaja möödumisest.

Leping sai lõpetatud 06.02.2023 seisuga ehk enne korralise lõpetamise tähtaja saabumist, seega on kostjal kohustus kanda kulusid kuni üürilepingu lõppemiseni.

9.Kostja märgib vastuses, et üürilepingu lõpetamise algpõhjuseks oli elamiskõlbmatu korteri oht kostja tervisele (mitte see, et kostja leidis paremas seisukorras korteri). Üürileandja keeldus õigeaegselt üürilepingu ennetähtaegsest lõpetamisest ja ei avaldanud ka soovi tegeleda algpõhjuse lahendamisega. Esmakordselt teavitas kostja korteris olevast solgihaisust üürileandjat 01.12.2022 e-kirjas, üürileandja lubas küll edastada selle info haldusfirma juhile, kuid ei avaldanud soovi probleemi lahendada. Kostja andis 31.12.2022 e-kirjas üürileandjale teada, et korteri sisetemperatuur on külmade ilmadega liiga madal (alla 18 kraadi). Seadusega on ette nähtud siseõhutemperatuuri standardid kaugküttevõrgustikuga köetavatele eluruumidele, antud juhul korter nendele standarditele ei vasta. VÕS § 313 lg 1 sätestab, et mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. VÕS § 317 kohaselt on erakorraline ülesütlemine lubatud, kui eluruum on sellises seisukorras, et selle kasutamine on seotud olulise ohuga inimeste tervisele. Kostja keeldus kohustuse täitmisest ja võla tasumisest, sest loeb üürilepingut lõppenuks seisuga 31.12.2022 (detsembri üür ja kommunaalid on makstud).

KOHTU PÕHJENDUSED

10.Kui kohus menetleb hagi lihtmenetluses võib põhjendavas osas piirduda üksnes õigusliku põhjenduse ja tõendite, millele on rajatud kohtu järeldused, märkimisega (TsMS § 444 lg 2).
11.Kohus leiab, et hagile lisatud dokumentidega (dtl 28-53) on hagis kirjeldatud asjaolud usaldusväärselt tõendatud. Hageja ja üürileandja sõlmisid 20.10.2022 tähtajatu eluruumi üürilepingu (dtl 28-39). Mh on lepingus kokku lepitud, et eluruumi seisukord vaadatakse üle ja fikseeritakse üleandmis-vastuvõtmis aktis nii lepingu alguses kui lõpus ning osapooltel ei ole Ruumide seisukorra kohta pretensioone, mis pole aktis kajastatud (p 6.4.3). Pooltel on vaidlus küsimuses, kas kostjal oli õigus tähtajatu üürileping erakorraliselt üles öelda.
12.Võlaõigusseadus (VÕS) § 313 lg 1 sätestab, et mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. VÕS § 313 lg 2 kohaselt on erakorraline ülesütlemine lubatud eelkõige VÕS §-des 314–319 nimetatud asjaoludel. VÕS § 317 sätestab, et kumbki lepingupool võib eluruumi üürilepingu üles öelda, kui eluruum on sellises seisukorras, et selle kasutamine on seotud olulise ohuga inimeste tervisele. Veel tuleb osundada, et lisaks VÕS §-s 317 sätestatud õiguslikule alusele pidi lepingu rikkumisel olema täidetud veel ka VÕS § 196 lg-st 2 tulenev eeldus. VÕS § 196 lg 2 järgi, kui mõjuv põhjus üürilepingu ülesütlemiseks seisneb selles, et teine lepingupool rikub lepingulist kohustust, võib lepingu üles öelda alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemist. Seega on VÕS § 196 lg 2 mõtte kohaselt üldjuhul kestvuslepingu erakorralise ülesütlemise eelduseks kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemine. Tähtaja määramine ei ole VÕS § 196 lg-st 2 tulenevalt vajalik VÕS § 116 lg 2 p-des 2-4 sätestatud juhtudel, st siis, kui rikuti kohustust, mille täpne järgimine oli lepingust tulenevalt teise lepingupoole huvi püsimise eelduseks lepingu täitmise vastu; kohustust rikuti tahtlikult või raske hooletuse tõttu; kohustuse rikkumine annab kahjustatud lepingupoolele mõistliku põhjuse eeldada, et teine lepingupool ei täida kohustusi ka edaspidi (vt RKTKo 3-2-1-2-06, p 14).
13.Kohtu hinnangul on tõendatud, et kostja avaldas 7.12.2022 soovi lepingu lõpetamiseks põhjusel, et soovib kolida uude korterisse, mille ta ära broneeris (see on suurem ja paremas seisukorras), avaldades lootust, et üürileandja leiab uue üürniku, et saaks lepingu mõistliku ajaga ära lõpetada. Kostja lisas teates, et „vaja oleks kuulutus uuesti üles panna ja võib käia korterit soovijatele näitamas (proovin hoida korras). Neljapäeval võin teha ka uued fotod korterist, mida kuulutusele lisada.“ (dtl 40) Seega oli üürilepingu ülesütlemise põhjus selgelt suurema ja parema korteri leidmine. Kostja ei maininud teates kordagi, et erakorralise ülesütlemise põhjust

oleks üüritava korteri terviseoht ja vastavat ei ole teate ühestki lausest võimalik välja lugeda. Vastasel korral olnuks mõistlik viidata avalduses, et korteril on suured puudused ning ohud inimeste tervisele. Pigem oli kostja selle poolt, et üürileandja leiaks uued üürnikud. Samuti ei ole võimalik teatest järeldada, et üürniku poolt oleks üürileandjale antud teatega tähtaeg, et mingi üürikorterist tulenev oluline terviseoht kostjale saaks enne ülesütlemist kõrvaldatud. Kohus leiab, et kostja 7.12.2022 erakorraline üürilepingu ülesütlemisavaldus ei ole seega kehtiv ning üürileandja on tähtaegade tähenduses õigesti käsitanud seda kui korralist avaldust tähtajatu üürilepingu ülesütlemiseks.

14.Võlaõigusseaduse (VÕS) § 311 sätestab, et lepingupooled võivad tähtajatu üürilepingu VÕS §-s 312 sätestatud tähtaegadest kinni pidades üles öelda. VÕS § 312 lg 1 kohaselt on tähtajatu eluruumi üürilepingu ülesütlemise tähtaeg 3 kuud. VÕS § 311 lg 2 sätestab, et kui lepingupool ei järgi ülesütlemisel ülesütlemiseks ettenähtud tähtaega, loetakse leping ülesöelduks ettenähtud tähtaja möödumisest. Seega on üürileandja õigesti lugenud lepingu lõppenuks 07.03.2023 ning hagejal kui loovutatud nõude omandajal (VÕS § 164 lg 2) on õigus nõuda kostjalt kehtivast üürilepingust tulenevat üüri ja kõrvalkulusid kuni nimetatud kuupäevani. Sealjuures on tuvastatav, et hageja nõuab kulusid üksnes kuni 04.02.2023.
15.VÕS § 76 lg 1 kohaselt tuleb kõik kohustused täita vastavalt lepingule või seadusele. VÕS §-st 100 tulenevalt on kohustuse rikkumine võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. VÕS § 101 lg 1 p 1 alusel võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist. VÕS § 108 lg 1 kohaselt kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist. VÕS § 103 lg 1 kohaselt eeldatakse, et rikkumine ei ole vabandatav.
16.Kohus rahuldab hagi ja mõistab kostjalt hageja kasuks välja 391,83 eurot.
17.TsMS § 162 lg 1 alusel jätab kohus hageja menetluskulud, s.o riigilõivu 100, eurot kostja kanda. /allkirjastatud digitaalselt/ Kadi Aavik kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.

  • 28.08.20262-26-101004/17Viru Maakohus Jõhvi kohtumaja
  • 27.08.20262-26-13942/4Tartu Maakohus Viljandi kohtumaja